Syafieq Gilang Perkasa

3336210086
C
Manajemen Proyek
MEMINIMALKAN FAKTOR YANG TIDAK
DIKETAHUI
Saat menyiapkan perkiraan biaya, banyak faktor yang tidak diketahui harus diantisipasi. Terlebih lagi ketika
bekerja di lingkungan perkotaan di mana logistic saja menghabiskan banyak biaya. Agar perkiraan biaya
menjadi valid, faktor- faktor yang disebutkan dalam Tampilan 17-5 harus ditinjau ulang.
1. Gambar tidak lengkap. Informasi yang hilang harus ditinjau dan biaya tunjangan harus ditambahkan ke
perkiraan.
2. Kondisi situs. Jika pemboran tanah tidak tersedia, maka dimungkinkan untuk pergi ke insinyur geoteknik
lokal dan mendapatkan beberapa informasi lokal. Organisasi Survei Pantai dan Geodesi AS adalah sumber lain
untuk memperoleh informasi kondisi lokasi.
3. Logistik. Rencana logistik awal harus disiapkan untuk menunjukkan bagaimana semua material dan tenaga
kerja dapat mengakses proyek. Lokasi kerekan dan derek harus dicatat pada rencana.
4. Kemampuan untuk dibangun dari komponen. Bagaimana beberapa komponen akan disatukan harus
dianalisis oleh PM konstruksi yang berpengalaman.
5. Lead time produk. Pemasok harus dihubungi untuk menentukan kapan komponen penting dapat dikirim ke
lokasi. Ini harus dievaluasi dalam hal jadwal dan kemungkinan pekerjaan di luar urutan.
6. Ketersediaan tenaga perdagangan. Bergantung pada jumlah pekerjaan yang terjadi di daerah tersebut,
ketersediaan tenaga kerja yang cukup harus ditentukan. Jika tidak, maka biaya mungkin harus ditambahkan
untuk kerja lembur.
7. Menopang dan kemungkinan pengeringan. Informasi lokasi tersebut diharapkan dapat memberikan beberapa
informasi tentang stabilitas penggalian situs dan lokasi tabel air tanah. Biaya ini bisa sangat besar dan harus
ditinjau dengan biaya yayasan.
8. Keselamatan. Keamanan merupakan faktor besar dalam industri konstruksi. Biaya untuk keamanan situs,
jaring, jembatan, dan perlindungan bukaan poros harus dipertimbangkan.
9. Utilitas. Lokasi utilitas di sekitar lokasi harus dianalisis. Selain itu, menghubungi berbagai perusahaan utilitas
harus dilakukan dengan cara yang cepat. Biaya yang dikenakan oleh perusahaan utilitas harus disertakan.
10. Mendasari. Bangunan yang berdekatan harus ditinjau untuk menentukan kemungkinan dampak pada
bangunan yang diusulkan.
11. Persyaratan asuransi. Berapa biaya dari berbagai persyaratan asuransi yang ditetapkan oleh pemilik? Hal ini
terutama berlaku untuk semua persyaratan kebijakan risiko pembangun.
12. Obligasi. Jenis obligasi apa yang akan dibutuhkan dan berapa biayanya?
13. Izin. Berapa banyak izin yang harus diperoleh CM/GC dan berapa biayanya?
14. Gudang, perancah, dan jembatan. Kebutuhan struktur sementara ini harus ditinjau dalam konteks rencana
logistik. Jika diperlukan, biaya yang terkait dengan struktur sementara ini harus ditambahkan ke perkiraan
biaya.
15. Pajak penjualan. Apakah pajak penjualan yang tepat telah ditambahkan ke proyek seperti yang
dipersyaratkan oleh kotamadya setempat atau departemen keuangan negara bagian?
16. Jadwal dipercepat. Jika jadwal dipercepat sedang dipertimbangkan, maka biaya untuk lembur dan materi
pelacakan cepat harus ditambahkan.
17. TCO (Sertifikat Hunian Sementara) atau CO (Sertifikat Hunian). Dalam kasus tertentu, biaya yang terkait
dengan perolehan TCO atau CO harus dipertimbangkan. Kotamadya setempat mungkin memerlukan biaya
pengisian dan ketentuan tertentu yang dikenakan pada subkontraktor.
18. Pengujian. Biaya untuk pengujian harus ditambahkan ke perkiraan, terutama jika persyaratan diamanatkan
bahwa CM/GC melakukan semua pengujian dengan menggunakan agen luar.
 MENDAPATKAN INFORMASI YANG
TEPAT
Sebagaimana dinyatakan sebelumnya, semakin banyak informasi yang diperoleh, semakin baik kualitas
perkiraan biayanya. Jika informasi tidak memberikan semua jawaban, maka metode yang lebih agresif harus
dipertimbangkan. Berikut adalah beberapa cara tambahan untuk memperoleh informasi yang "lebih baik":
1. Mintalah tim desain menyiapkan sketsa tambahan dan spesifikasi garis besar.
2. Adakan pertemuan ruang lingkup desain dengan tim desain.
3. Tim desain harus menyiapkan model 3-D.
4. Kunjungi situs berkali-kali untuk mendapatkan pemahaman yang baik tentang apa yang dibutuhkan.
5. Mengadakan pertemuan dengan perwakilan pemilik dan peserta proyek lainnya. Tinjau beberapa asumsi
yang dibuat untuk proyek tersebut.
6. Apakah PM berpengalaman meninjau informasi yang tersedia dan meminta pendapat mereka.
7. Cari artikel konstruksi tentang jenis proyek serupa.
8. Pertimbangkan untuk melakukan pemeriksaan tanah untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik
tentang kondisi tanah (jika pemboran lokasi belum selesai).
9. Dapatkan peta geoteknik dari area tersebut (atau bicarakan dengan insinyur geoteknik yang telah melakukan
pekerjaan di area yang sedang dipertimbangkan).
10. Diskusikan proyek dengan produsen dan pemasok untuk menentukan cara terbaik dan termurah untuk
mencapai tujuan tim desain.
 KONTINJENSI
Sebagaimana dinyatakan sebelumnya, semakin banyak informasi yang diperoleh, semakin baik kualitas
perkiraan biayanya. Jika informasi tidak memberikan semua jawaban, maka metode yang lebih agresif harus
dipertimbangkan. Berikut adalah beberapa cara tambahan untuk memperoleh informasi yang "lebih baik":
1. Mintalah tim desain menyiapkan sketsa tambahan dan spesifikasi garis besar.
2. Adakan pertemuan ruang lingkup desain dengan tim desain.
3. Tim desain harus menyiapkan model 3-D.
4. Kunjungi situs berkali-kali untuk mendapatkan pemahaman yang baik tentang apa yang dibutuhkan.
5. Mengadakan pertemuan dengan perwakilan pemilik dan peserta proyek lainnya. Tinjau beberapa asumsi
yang dibuat untuk proyek tersebut.
6. Apakah PM berpengalaman meninjau informasi yang tersedia dan meminta pendapat mereka.
7. Cari artikel konstruksi tentang jenis proyek serupa.
8. Pertimbangkan untuk melakukan pemeriksaan tanah untuk mendapatkan pemahaman yang lebih baik
tentang kondisi tanah (jika pemboran lokasi belum selesai).
9. Dapatkan peta geoteknik dari area tersebut (atau bicarakan dengan insinyur geoteknik yang telah melakukan
pekerjaan di area yang sedang dipertimbangkan).
10. Diskusikan proyek dengan produsen dan pemasok untuk menentukan cara terbaik dan termurah untuk
mencapai tujuan tim desain.
Setiap perkiraan biaya membutuhkan kemungkinan. Kontingensi adalah untuk mengurus semua faktor yang
tidak diketahui yang cenderung menyusup ke dalam proyek karena desain sedang dikembangkan sepenuhnya.
Biasanya dua jenis kemungkinan ditambahkan ke proyek. Yang pertama adalah kontingensi desain. Ini harus
menangani beberapa hal yang tidak diketahui karena biaya sedang dikembangkan untuk berbagai fase desain.
Kontinjensi desain mulai tinggi untuk fase desain konseptual dan harus mendekati nol ketika biaya untuk tahap
dokumen konstruksi 75% sedang dikembangkan. Kemungkinan desain harus dimulai tidak kurang dari 15%.
Kontinjensi lainnya adalah untuk perintah perubahan konstruksi. Karena sifat konstruksi dan banyaknya pihak
yang terlibat dalam proses desain, perubahan urutan tidak dapat dihindari. Perintah perubahan dapat mencakup
perubahan ruang lingkup (yaitu, untuk konflik dokumen yang ada) atau perubahan di luar ruang lingkup (yaitu,
menambahkan lebih banyak ruang ke proyek); dengan demikian, pada kompleksitas proyek kontinjensi urutan
perubahan antara tergantung 3 dan 10% harus dipertimbangkan. Dalam Bab 9, kontinjensi ditinjau dalam
konteks kontrak GMP (harga maksimum yang dijamin). Kontinjensi juga harus dipertimbangkan untuk porsi
biaya lunak proyek. Semua kontinjensi harus dilacak terhadap apa yang sebenarnya dibelanjakan untuk proyek
tersebut.
 KUALIFIKASI
Kualifikasi adalah serangkaian pernyataan yang menentukan apa yang disertakan dan apa yang dikecualikan
dari perkiraan biaya. Kualifikasi juga akan menyatakan ruang lingkup umum proyek dan beberapa informasi
dasar yang digunakan untuk mengembangkan perkiraan biaya.
1. Gambar dan sketsa
2. Spesifikasi garis besar
3. Tanggal mulai dan berakhirnya konstruksi
4. Item timah panjang
5. Komponen khusus (yaitu, lantai marmer)
.6. Pengecualian (yaitu, tidak ada lembur)
7. Asumsi yang digunakan
 Spreadsheet menggunakan Microsoft Excel

• Membuat penempatan semua informasi ke dalam satu format menjadi sangat sederhana.
• Dapat membuat perubahan pada satu bagian perkiraan dan secara otomatis menghitung ulang total baru.
• Dapat dengan mudah mengevaluasi perubahan rekayasa nilai.
• Dapat meninjau berbagai skenario untuk opsi..
 Program Khusus untuk Memperkirakan
• Beberapa perangkat lunak memiliki kemampuan digital di mana "tongkat" dapat membaca panjang bahan
yang ditunjukkan pada gambar. Informasi yang diperoleh tongkat dapat diubah menjadi biaya (berdasarkan
informasi yangdiberikan kepada program sehubungan dengan produktivitas).
 Program CAD (Computer Aided Design)
• Dapat digunakan untuk mengukur berbagai komponen proyek secara akurat.
• Dengan program kemampuan 3-D yang baru, estimator dapat "melihat" betapa rumitnya detail yang
digabungkan. Ini akan membantu estimator dalam menentukan biaya apa yang harus dialokasikan ke detail.
 Format CSI (Institut Spesifikasi Konstruksi)
• Memberikan estimator sistem penomoran yang harus diikuti untuk semua elemen proyek konstruksi.
• Harus digunakan saat mengembangkan estimasi biaya.
• Format CSI lengkap ditunjukkan pada Tampilan 17-6.
• Divisi 01-Persyaratan Umum dirinci dalam Tampilan 17-7.
• Divisi 21-Pemadaman Kebakaran dirinci dalam Tampilan 17-8.
• Divisi 23-HVAC dirinci dalam Tampilan 17-9.
• Bertindak sebagai daftar periksa untuk memastikan semua aspek proyek telah dialokasikan untuk biaya.
• Perincian biaya umum berdasarkan format CSI ditunjukkan pada Tampilan 17- 10..
• Lembar lepas landas umum untuk pekerjaan HVAC ditunjukkan pada Tampilan 17-11.
• Untuk informasi lebih lanjut tentang CSI, kunjungi Situs Web www.csinet.org.
 Umum
• Setelah perkiraan selesai, pemeriksaan angka harus dilakukan. Salah satumetodenya adalah menentukan
persentase biaya untuk berbagai perdagangan dan membandingkannya dengan proyek serupa.
• Orang lain yang akrab dengan proses estimasi biaya harus meninjau ulang biaya dan asumsi yang dibuat.
• Pastikan unit yang benar telah digunakan (kaki persegi atap, meter persegi karpet, meter kubik beton, dll.).
• Periksa matematika bahkan dengan spreadsheet terkomputerisasi.
 PROSES PENGANGGARAN
Setelah estimasi disiapkan, maka harus dipresentasikan kepada pemilik dan desain Jika estimasi diterima,
maka proses desain dapat dilanjutkan. Jika tim estimasi ditolak, maka peninjauan biaya lebih lanjut perlu
dilakukan oleh tim desain dan CM/GC. Rekayasa nilai, seperti yang dibahas pada bagian selanjutnya, mungkin
harus dimulai. Jika perkiraan jauh lebih besar dari anggaran pemilik, maka perubahan ruang lingkup mungkin
harus dievaluasi. Namun, kelemahan dari pendekatan ini adalah bahwa faktor inflasi mungkin bekerja melawan
biaya. Tim desain dan CM/GC harus segera menemukan solusi untuk masalah biaya. Jika perkiraan sesuai
dengan anggaran pemilik, maka tim desain melanjutkan ke tahap desain berikutnya. Seperti ditunjukkan dalam
Tampilan 17-12, perkiraan biaya yang direvisi harus disiapkan setelah setiap tahap desain proyek (desain
skematis, pengembangan desain, dan dokumen konstruksi) untuk memastikan proyek berada di jalur biaya
yang tepat. Semakin banyak informasi desain yang pasti disampaikan, perkiraan biaya akan lebih akurat. Tes
validitas estimasi yang sebenarnya akan datang setelah proyek diserahkan kepada subkontraktor (lihat Bab 16)
untuk penawaran. Estimasi biaya 80% ditunjukkan pada Tampilan 17-13. Perhatikan bahwa jika desain suatu
elemen belum didefinisikan dengan jelas, kelonggaran telah ditunjukkan. Tunjangan adalah perkiraan
berdasarkan informasi yang tersedia yang disiapkan oleh tim
desain pada saat perkiraan.
 TEKNIK NILAI
Rekayasa nilai adalah metode di mana tim proyek meninjau gambar dan spesifikasi yang tersedia dan
kemudian membuat saran di mana biaya dapat dikurangi tanpa mengubah ruang lingkup proyek (yaitu,
mengurangi luas persegi). Maksud awalnya adalah untuk meninjau hasil akhir dan sistem untuk proyek
tersebut. Dengan mendahului dengan cara ini maksud proyek tidak berubah dan hanya perubahan akhir yang
halus dan perubahan sistem kecil yang diperkenalkan. Ketika biaya besar perlu dipangkas dari sebuah proyek,
satu-satunya cara untuk mencapainya adalah dengan mengurangi ruang lingkup proyek. Ini bisa memerlukan
pengurangan rekaman persegi proyek. Namun, pendekatan drastis ini mungkin berdampak besar pada
kelangsungan proyek secara keseluruhan. Cara yang disarankan untuk menentukan item rekayasa nilai
ditunjukkan dalam Tampilan 17-14.
TERIMAKASIH