PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN
(PBB)
WAWAN
DASAR HUKUM

Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 s.t.d.d. Undang-

Undang Nomor 12 Tahun 1994.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor
PMK-186/PMK.03/2019

2
SUBJEK PAJAK
Dalam Pasal 4 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 sebagaimana telah diubah
dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 (UU PBB) diatur bahwa yang
menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata :
a. mempunyai suatu hak atas bumi;
b. memperoleh manfaat atas bumi;
c. memiliki, menguasai; dan/atau
d. memperoleh manfaat atas bangunan.

Orang atau badan yang telah memenuhi persyaratan menjadi subjek pajak yang
diwajibkan membayar PBB disebut dengan wajib pajak. Tujuan dari pengaturan ini
adalah bahwa tidak semua subjek pajak merupakan wajib pajak. Sebagai contoh,
jika suatu perusahaan mengusahakan objek pajak berupa tanah yang dimilikinya
untuk areal pekuburan, maka perusahaan tersebut adalah subjek pajak atas objek
pajak tersebut namun bukan merupakan wajib pajak. Hal ini dikarenakan kuburan
merupakan objek pajak yang tidak dikenakan PBB.
Kemudian, jika atas suatu objek pajak belum dapat diketahui pasti siapa wajib
pajaknya, maka Direktur Jenderal Pajak (Dirjen Pajak) dapat menetapkan subjek
pajak sebagai wajib pajak atas objek pajak tersebut.

3
OBJEK PAJAK PBB P5L
 Berdasarkan pasal 2 ayat (1) UU PBB dinyatakan bahwa yang
menjadi objek pajak adalah bumi dan/atau bangunan. Bumi
adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya,
sedangkan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau
dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan.
 Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD), maka
objek pajak PBB di Indonesia diadministrasikan oleh Pemerintah
Daerah (PBB P2) dan Pemerintah Pusat (PBB P5L).
 Dalam pasal 77 ayat (1) UU PDRD dinyatakan bahwa objek
pajak PBB P2 adalah bumi dan/atau bangunan yang dimiliki,
dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan,
kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
 Oleh sebab itu, objek pajak PBB yang diadministrasikan oleh
Pemerintah Pusat (objek pajak PBB P5L) ialah bumi dan/atau
bangunan selain yang ditetapkan menjadi objek pajak PBB
Pemerintah Daerah berdasarkan UU PDRD.

4
PENILAIAN PBB Task 1

Penilaian PBB adalah serangkaian kegiatan untuk menentukan

berapa Nilai Jual objek pajak (NJOP) dalam rangka melaksanakan
ketentuan peraturan perundang- undangan di bidang PBB.
NJOP ditetapkan dan akan menjadi dasar dalam pengenaan PBB.
Ruang lingkup dalam pembahasan kegiatan Penilaian meliputi Task 4 Penilianan Task 2
ketentuan, penetapan, dan pendekatan penilaian PBB. Click icon to add picture

Task 3

5
PENETAPAN DAN PENDEKATAN
PBB

Pendekatan Penilaian terdiri atas 3 jenis pendekatan, yaitu:

1. Perbandingan Harga dengan objek Lain Sejenis adalah suatu
pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak
dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang
sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah
diketahui harga jualnya.
2. Nilai Jual Pengganti adalah suatu pendekatan atau metode
penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil
produksi objek pajak tersebut.
3. Nilai Perolehan Baru adalah suatu pendekatan atau metode
penetuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung Beberapa ketentuan terkait penetapan NJOP PBB dengan
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak keputusan dirjen pajak adalah sebagai berikut:
tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi penyusutan 1. Untuk permukaan bumi meliputi areal tidak produktif serta
berdasarkan kondisi fisik obek pajak tersebut. perlindungan dan konservasi, pada objek pajak PBB Sektor
Perhutanan, areal offshore, dan perairan.
2. Untuk tubuh bumi meliputi tubuh bumi eksplorasi atau
operasi produksi yang belum atau tidak mempunyai hasil
produksi.
6
 Dasar Pengenaan dan Dasar Penghitungan PBB

• Kegiatan penilaian menghasilkan NJOP yang akan

dijadikan dasar pengenaan PBB atas suatu objek Saat ini, nilai persentase untuk NJKP
pajak sebagaimana Pasal 6 Ayat (1) UU PBB. NJOP adalah sebagai berikut:
yang akan dikenakan atas suatu objek pajak terdiri
atas penjumlahan NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. 1. 40% untuk objek pajak Perkebunan,
• Penghitungan PBB untuk selanjutnya adalah NJKP Perhutanan, Pertambangan, dan Sektor
dimana didapatkan dari perkalian persentase tertentu Lainnya dengan NJOP lebih atau sama
atas selisih NJOP dengan NJOPTKP sebesar 12 juta
rupiah sebagaimana diatur dalam dengan Rp1.000.000.000
PMK-23/PMK.03/2012. 2. 20% untuk objek pajak Sektor Lainnya
• Besaran persentase untuk NJKP tersebut dengan NJOP kurang dari
berdasarkan Pasal 6 Ayat (3) UU PBB ditetapkan
serendah- rendahnya 20% dan setinggi-tingginya Rp1.000.000.000
100% dimana lebih lanjut ditapkan oleh Peraturan
Pemerintah nomor PP-25 Tahun 2002

7
MENGHITUNG PBB TERUTANG
PBB terutang didapatkan dari mengalikan tarif PBB, yaitu 0,5% dengan NJKP. Berikut
adalah alur penghitungan PBB terutang :
Note :
Penghitungan PBB terutang adalah untuk setiap objek pajak
yang dimiliki atau dikuasai oleh WP. Artinya apabila WP
memiliki atau menguasai dua objek pajak, maka PBB terutang
dihitung masing-masing atas setiap objek pajak. Adapun
NJOPTKP hanya boleh dikurangkan satu kali untuk satu objek
pajak saja.
Misalkan terdapat WP PT A pada Sektor Pertambangan Minyak
Bumi dan Gas yang memiliki objek pajak Onshore dan Tubuh
Bumi. PBB terutang dihitung untuk kedua objek pajak tersebut
dihitung PBB terurangnya. Adapun NJOPTKP hanya dapat
dikurangkan pada salah satu objek pajak yang dimiliki oleh PT
A.

8
CONTOH SOAL
PT Minigas adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang
pertambangan Minyak Bumi dan Gas. Pada tahun 2021 ini, PT Pertanyaan:
Minigas memiliki izin Ekploitasi namun belum berproduksi. Sesuai
SPOP yang dilaporkan tahun 2021, data luas pada objek pajak PT Berapakah PBB
Minigas dan NJOP yang ditetapkan dari hasil penilaian oleh Petugas
Penilai adalah sebagai berikut:
terutang atas kedua
Data Onshore Luas NJOP per m2
objek pajak yang
Bumi 100.000m 2
Rp15.000.000
Bangunan 20.000m2 Rp22.000.000 dimiliki oleh PT
Tubuh bumi Luas KEPDIRJEN Minigas pada tahun
Sesuai Izin 500.000 m2 Rp140
2021?

9
JAWAB :
Dikarenakan WP memiliki izin eksploitasi namun belum berproduksi maka sesuai
PMK-186/PMK.03/2019, NJOP per m2 menggunakan nilai sesuai Kep Dirjen Pajak nomor KEP-
185/PJ/2020.
Data Onshore Luas NJOP per m2 Total
Bumi 100.000m2 Rp15.000.000 Rp1.500.000.000.000 Berdasarkan penghitungan tersebut,
Bangunan 20.000m2 Rp22.000.000 Rp440.000.000.000 didapatkan bahwa PBB Terutang bagi
NJOP     Rp1.940.000.000.000 PT Minigas untuk objek pajak
NJOPTKP     Rp12.000.000
Onshore adalah Rp3.879.976.000
      Rp1.939.988.000.000
%NJKP     40%
dan objek pajak Tubuh Bumi adalah
NJKP     Rp775.995.200.000 Rp140.000
Tarif PBB     0,5%
PBB Terutang     Rp3.879.976.000
Onshore
Data Tubuh bumi Luas KEPDIRJEN per m2 Total
Sesuai Izin 500.000m2 Rp140 Rp70.000.000
NJOP     Rp70.000.000
%NJKP     40%
NJKP     Rp28.000.000
Tarif PBB     0,5%
PBB Terutang Tubuh     Rp140.000
Bumi 10
 TAHUN PAJAK DAN SAAT TERUTANG PAJAK

Tahun pajak dalam pengadministrasian PBB adalah hanya memakai tahun takwim,
yaitu dari 1 Januari s.d. 31 Desember. Hal ini berbeda dengan pengertian tahun
pajak berdasarkan Undang-Undang KUP yang dapat menggunakan tahun pajak
sesuai dengan periode pembukuan WP.

Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak
pada tanggal 1 Januari. Contoh, terdapat WP X yang pada 1 Januari 2021
menguasai suatu objek pajak Bumi kemudian pada 2 Februari 2021 dilakukan
pembangunan objek pajak Bangunan. Atas WP X tersebut dikenakan PBB terutang
atas objek pajak Bumi saja. Baru kemudian pada tahun berikutnya, pada tahun
2022, PBB terutang atas WP X adalah atas objek pajak Bumi dan Bangunan.

11
COMPARISON 02
TOPIC 01 COMES HERE
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer
adipiscing elit. Maecenas porttitor congue massa.
Fusce posuere, magna sed pulvinar ultricies,
purus lectus malesuada libero, sit amet
commodo magna eros quis urna.
Nunc viverra imperdiet enim. Fusce est. Vivamus
a tellus.
Pellentesque habitant morbi tristique senectus et
netus et males
Pellentesque habitant morbi tristique senectus et
netus et malesuada fames ac
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer
adipiscing elit. Maecenas porttitor congue massa.
Fusce posuere, magna sed pulvinar ultricies,
purus lectus malesuada libero, sit amet
commodo magna eros quis urna.
Nunc viverra imperdiet enim. Fusce est. Vivamus
a tellus.
Pellentesque habitant morbi tristique senectus et
netus et males
Pellentesque habitant morbi tristique senectus et
netus et malesuada fames ac
TOPIC 02 COMES HERE
12
 COMPARISON 01
TOPIC 01
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer
adipiscing elit. Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna sed
pulvinar ultricies, purus lectus malesuada
libero, sit amet commodo magna eros
quis urna.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer
adipiscing elit. Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna sed
pulvinar ultricies, purus lectus malesuada
libero, sit amet commodo magna eros
quis urna.
TOPIC 02
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer
adipiscing elit. Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna sed pulvinar
Click icon to add picture ultricies, purus lectus malesuada libero, sit
amet commodo magna eros quis urna.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer
adipiscing elit. Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna sed pulvinar
ultricies, purus lectus malesuada libero, sit
amet commodo magna eros quis urna.
13
CHART

Statistics here Sales

6

0
Category 1 Category 2 Category 3 Category 4

Series 1 Series 2 Series 3 1st Qtr 2nd Qtr 3rd Qtr 4th Qtr

14
TABLE

TOPIC 01 TOPIC 02 TOPIC 03 TOPIC 04 TOPIC 05

Item 01 Text Text Text Text

Item 02 Text Text Text Text
Item 03 Text Text Text Text
Item 04 Text Text Text Text
Item 05 Text Text Text Text
Item 06 Text Text Text Text
Item 07 Text Text Text Text
Item 08 Text Text Text Text
TOTAL Text Text Text Text

9
TEAM
ALEXANDER MARTENSSON
Lorem ipsum dolor sit amet,
consectetuer adipiscing elit.
Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna
sed pulvinar ultricies, purus
lectus malesuada libero, sit
amet commodo magna eros
quis urna.
VICTORIA LINDQVIST
Lorem ipsum dolor sit amet,
consectetuer adipiscing elit.
Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna
sed pulvinar ultricies, purus
lectus malesuada libero, sit
amet commodo magna eros
quis urna.
MIRJAM NILSSON
Lorem ipsum dolor sit amet,
consectetuer adipiscing elit.
Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna
sed pulvinar ultricies, purus
lectus malesuada libero, sit
amet commodo magna eros
quis urna.
ANGELICA ASTROM
Lorem ipsum dolor sit amet,
consectetuer adipiscing elit.
Maecenas porttitor congue
massa. Fusce posuere, magna
sed pulvinar ultricies, purus
lectus malesuada libero, sit
amet commodo magna eros
quis urna.
16
THANK YOU
FLORA@CONTOSO.COM

HTTP://WWW.CONTOSO.COM/
THANK YOU!
FLORA@CONTOSO.COM

HTTP://WWW.CONTOSO.COM/
CUSTOMIZE THIS TEMPLATE

Template Editing
Instructions and Feedback

19