FAKULTAS TEKNIK

PRODI TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SUMATERA UTARA

Pertemuan X

Ekonomi Rekayasa

Nilai Manfaat (Benefit)

Dosen Pengampu : Awal Mansur, S.T., M.T

 A. Pengertian

Investasi menyangkut sejumlah dana yang dikeluarkan

berhubungan dengan biaya proyek. Setelah mengeluarkan
biaya demikian besar maka selayaknya nilai manfaat yang
diterima sebanding dengan biaya dikeluarkan. Nilai manfaat
yang diperoleh dapat dikatakan sebagai keuntungan dari
pelaksanaan proyek dimaksud.
Proyek jalan raya umum (beserta jembatan) sebagian
besar merupakan proyek pemerintah dalam hal pelayanan
ekonomi membutuhkan investasi sangat besar dan memiliki
usia pakai yang panjang.
Analisis kelayakan proyek pemerintah biasanya
dinyatakan dalam ukuran manfaat umum yang dapat
ditimbulkan dari kehadiran proyek dimaksud.
 A. Pengertian

Manfaat (benefit) proyek dapat berupa manfaat

langsung, maupun tidak langsung, dan manfaat yang
dinyatakan dengan jelas, oleh Muljadi P. (1998) terdiri dari :
1. Manfaat langsung.
a. Terjadi kenaikan hasil fisik yang disebabkan oleh :
1) Kenaikan produksi fisik.
2) Perbaikan mutu produk.
3) Perubahan lokasi dan waktu penjualan.
4) Perubahan bentuk.
b. Terjadi penurunan biaya yang disebabkan oleh :
1) Keuntungan dari mekanisasi.
2) Penurunan biaya pengangkutan.
3) Penurunan atau penghindaran kerugian
 A. Pengertian

2. Manfaat tidak langsung.

Manfaat tidak langsung disebut juga dengan manfaat kedua
atau sampingan dimaksudkan sebagai manfaat yang timbul
atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi suatu
proyek, terdiri dari :
a. Manfaat yang disebabkan oleh kehadiran proyek, biasa
disebut multi-efek dari proyek.
b. Manfaat yang disebabkan adanya economic of scale.
c. Manfaat yang ditimbulkan karena adanya efek sampingan
bersifat dinamis berupa perubahan dalam produktivitas
tenaga kerja yang disebabkan oleh perbaikan kesehatan
atau keahlian.
 A. Pengertian

3. Manfaat tidak nyata. Manfaat ini sulit dinilai dengan uang,

seperti :
a. Adanya perbaikan lingkungan hidup.
b. Adanya perbaikan pemandangan karena hadirnya sebuah
taman.
c. Terjadi peningkatan dan perbaikan distribusi dari
pendapatan.
d. Integrasi nasional.
e. Pertahanan nasional.
 A. Pengertian

Jalan umum yang sepintas tidak berorientasi pada

keuntungan bisnis, namun memiliki arti penting bagi suatu
daerah dan dapat menumbuh-kembangkan daerah dengan
kehadirannya. Menilai manfaat sebuah jalan umum memiliki
kesulitan tersendiri disebabkan manfaat yang diperoleh tidak
langsung bernilai uang.
Manfaat yang dapat dirasakan dengan pembangunan
dan perbaikan jalan menurut Kamaluddin R. (2003) adalah :

1. Manfaat ekonomi yang terdiri dari manfaat bagi

pemakai jalan, manfaat dari segi pembangunan,
manfaat ekonomi kumulatif yang ditimbulkan, serta
manfaat dari sudut ekonomi secara keseluruhan.
 A. Pengertian

2. Manfaat sosial termasuk politis, pertahanan dan

keamanan. Mengukur manfaat ekonomi dari
pembangunan atau perbaikan jalan umum lebih sulit
dilakukan. Hal ini disebabkan oleh :
• Beberapa nilai manfaat yang diperoleh seperti bertambah kenyamanan
berkendaraan atau tercipta penghematan waktu perjalanan sukar untuk
dinyatakan dalam ukuran uang karena tidak ada harga pasarnya.
• Banyak diantara manfaat seperti pengurangan biaya pengangkutan,
keuntungan jangka panjang yang mungkin diperoleh, memerlukan
perkiraan jangka panjang yang sulit menentukan batasan dan
perhitungannya.
• Manfaat yang bersifat langsung seperti dorongan atas perkembangan
perekonomian disebabkan bertambah baiknya jalan raya. Agar berbagai
manfaat yang bersangkutan terwujud maka sering kali diperlukan investasi
di bidang-bidang lain di luar pembangunan atau perbaikan jalan tersebut.
 A. Pengertian

Manfaat yang diperoleh dari hadirnya pembangunan

jalan umum oleh pemerintah dapat dirasakan oleh pengguna
jalan dan masyarakat di sekitar proyek. Manfaat tersebut
walau secara langsung tidak menghasilkan uang namun
dapat diperhitungkan dengan nilai uang. Manfaat-manfaat
tersebut diperhitungkan sebagai berikut :
1. Manfaat bagi pengguna jalan.
a. Kehadiran proyek jalan akan menyebabkan perjalanan menjadi lebih
cepat dan lancar setelah jalan dapat digunakan. Pengguna jalan dapat
menghemat waktu. Penghematan waktu tersebut dapat diperhitungkan
dengan waktu produktif pengguna jalan. Waktu produktif dapat
dihitung dengan uang. Apabila waktu produktif dipakai untuk bekerja
maka bayaran persatuan waktu adalah nilai dari penghematan waktu dari
menempuh jalan yang dimaksud. Perhitungan nilai uang untuk masalah
ini adalah sebesar upah perjam pekerja dikali waktu yang dihemat
dan jumlah orang yang memanfaatkan jalan tersebut.
 A. Pengertian

Contoh :
Hitunglah benefit dengan nilai uang dari hadirnya sebuah
jalan apabila kehadiran jalan yang bersangkutan dapat
menghemat waktu satu jam dan upah buruh perjam
sebesar Rp 25.000,00 serta berdasarkan data (Lalu lintas
Harian Rata-rata) LHR jumlah kendaraan yang lewat
membawa penumpang 100 orang setiap hari!

Jawab : Nilai benefit perhari dari kehadiran jalan tersebut

sebesar : = 1 jam x 100 orang x Rp 25.000,00 = Rp
2.500.000,00 Jadi nilai benefit dihitung dengan nilai uang dari
proyek jalan tersebut sebesar Rp 2.500.000,00 perhari.
 A. Pengertian

b. Perjalanan menjadi lancar dan lebih singkat, sehingga ada beberapa hal
yang dapat dihemat yaitu :

1. Bahan bakar; kebutuhan bahan bakar kendaraan

berbanding lurus dengan jarak tempuh dan berbanding
terbalik dengan kecepatan. Jarak tempuh yang lebih
singkat akan menghemat penggunaan bahan bakar dan
kecepatan kendaraan yang tinggi dapat menyebabkan
pemakaian bahan bakar menjadi lebih boros. Dengan demikian
jarak atau waktu tempuh dapat diperhitungkan dengan nilai
uang dengan adanya penghematan pemakaian bahan bakar.
Batas kecepatan untuk pemakaian BBM standar kendaraan
roda empat adalah 60 km/jam, jika lebih dari itu pemakaian
BBM akan lebih boros.
 A. Pengertian

Contoh :
Jika perjalanan dapat lebih cepat 1 jam dengan kehadiran
jalan baru dan kecepatan rata-rata kendaraan 60 km/jam,
LHR 50 kendaraan roda empat dan 100 kendaraan roda
dua, 1 liter bahan bakar dapat menempuh jarak 12 km
untuk kendaraan roda empat dan 30 km untuk kendaraan roda
dua, harga BBM yang dikonsumsi Rp 10.000,00/liter.

Pertanyaan :
Hitunglah nilai benefit dari kehadiran jalan tersebut !
 A. Pengertian

Jawab :
(1) Jarak yang diringkas
60 km/jam x 1 jam = 60 km
(2) Kecepatan rata-rata kendaraan sebesar 60 km/jam tidak
menyebabkan BBM yang digunakan melebihi dari standar
penggunaan BBM kendaraan sehingga tidak ada faktor pengurangan.
(3) Penghematan BBM oleh kendaraan roda empat = 60 km : 12
km/liter x 50 kendaraan/hari = 250 liter/hari
(4) Penghematan BBM oleh kendaraan roda dua = 60 km : 30 km/liter x
100 kendaraan/hari = 200 liter/hari
(5) Nilai uang penghematan sebagai benefit = (250 liter + 200 liter) x Rp
10.000,00 = Rp 4.500.000,00
Maka penghematan tersebut bila dinilai dengan uang sebesar Rp
4.500.000,00 perhari
 A. Pengertian

2) Onderdil; jalan yang layak dan lancar akan dapat

mencegah kerusakan onderdil kendaraan sehingga sejumlah
uang dapat dihemat dari biaya perbaikan untuk mengganti
onderdil. Jalan yang jelek akan mempercepat aus ban,
kanvas rem, per dan beberapa onderdil yang peka dengan
goncangan.
3) Mekanik; biaya mekanik pun dapat dihindari apabila jalan
yang ditempuh layak dan lancar sebab akan memperkecil
resiko kerusakan kendaraan.
4) Menghemat biaya pencucian mobil apabila dibandingkan
melewati jalan tanah berlumpur sebelum kehadiran proyek
jalan yang layak. Dengan demikian setiap melewati jalan
tersebut akan menghemat satu kali biaya mencuci
kendaraan.
 A. Pengertian

Contoh : Sebelum kehadiran jalan dengan perkerasan, kendaraan yang

melalui jalan tersebut selalu dalam keadaan kotor berlumpur atau
berdebu sehingga kendaraan perlu dicuci. LHR kendaraan roda empat
70 kendaraan dan kendaraan roda dua 100 kendaraan.
Pertanyaan : Berapakah penghematan yang dapat dilakukan untuk
dana pencucian kendaraan bila dibangun jalan dengan perkerasan
bila ongkos cucian kendaraan roda empat Rp 45.000,00 dan kendaraan
roda dua Rp 15.000,00 ?
Jawab :
70 x Rp 45.000,00 = Rp 3.150.000,00
100 x Rp 15.000,00 = Rp 1.500.000,00
Jumlah = Rp 4.650.000,00
Jumlah uang yang dapat dihemat dari pencucian kendaraan bila
menggunakan jalan baru tanpa becek dan berdebu tebal perhari
diperkirakan sebesar Rp 4.650.000,00
 A. Pengertian

c. Kehadiran proyek jalan akan membuka akses sehingga komoditi daerah

dapat dipasarkan ke luar. Besaran nilai uang dapat diperhitungkan dengan
besaran nilai komoditi yang terangkut dan penghematan waktu yang dapat
dilakukan dengan menggunakan jalan tersebut. Dengan melakukan
survey langsung ke daerah yang terdampak kehadiran jalan tersebut,
maka arus keluar masuk dari komoditi komersial dapat diperhitungkan
lebih lanjut.
 A. Pengertian

2. Manfaat bagi masyarakat di sekitar jalan.

a. Tumbuhnya usaha baru bagi masyarakat tempatan seperti berdirinya kios-
kios tempat mereka berdagang. Perhitungan memberi nilai uang dilakukan
dengan menggunakan asumsi logis dan berdasarkan hasil survei peningkatan
pendapatan masyarakat di sekitar jalan diperkirakan dengan pendapatan yang
berdagang di pinggir jalan pada lokasi yang berbeda sebagai pertimbangan.
b. Harga tanah yang berada di sekitar jalan akan mengalami kenaikan.
Kenaikan harga tanah terbesar biasanya berada di pinggir jalan dengan radius
hingga 500 meter. Kenaikan harga tanah tersebut dapat diperhitungkan
sebagai manfaat bagi masyarakat tempatan. Kenaikan harga tanah
berdampak pada kenaikan harga sewa tanah dan harga jual. Nilai
peningkatan sewa dan harga jual tanah tersebut diperhitungkan sepanjang
jalan dimaksud dengan perhitungan pada dua sisi jalan dan lebar tanah
diperkirakan 500 meter dari bahu jalan.
 A. Pengertian

3. Manfaat bagi pemerintah

a. Penerimaan dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan retribusi. Penerimaan
dari PBB dapat ditingkatkan seiring dengan meningkatnya nilai jual tanah di
sekitar proyek jalan yang dibangun. NJOP dapat disesuaikan atau dinaikan
dengan menaikkan kelas tanah di lokasi tersebut. Nilai kenaikan harga jual
tanah tersebut diperhitungkan sesuai dengan luas tanah yang mengalami
kenaikan kelas. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dihitung dengan langkah-langkah sebagai
berikut :
a) Luas tanah = ( m2 )
b) Penetapan Klasifikasi dan NJOP/m2 = ( Rp )
c) NJOP perhitungan PBB (a x b) (A) = ( Rp )
d) NJOP tidak kena pajak (15% x A) (B) = ( Rp )
e) NJOP perhitungan PBB (A) – (B) (C) = ( Rp )
f) Nilai Jual Kena Pajak/NJKP(20% x C)(D) = ( Rp )
g) PBB terhutang (0,5% x D) (F) = ( Rp )
 A. Pengertian

Contoh soal : Sebuah jalan sepanjang 2 km dibangun merentas daerah yang

bernilai NJOP Rp 20.000,00/m2 (kelas A35). Kehadiran jalan tersebut menaikkan
kelas tanah menjadi A33 yang bernilai Rp 36.000,00/m2. Efek keberadaan
jalan baru tersebut dirasakan oleh tanah mulai dari pinggir jalan hingga 500
m di kedua sisi jalan.
Pertanyaan : Hitunglah nilai benefit kenaikan pendapatan Pajak Bumi dan
Bangunan disebabkan kehadiran jalan tersebut!
Jawab :
Pendapatan PBB sebelum proyek jalan
a) Luas tanah = 2.000.000 m2 ( 2.000 m x 500 m x 2 sisi )
b) NJOP/m2 = Rp 20.000,00
c) NJOP PBB (a x b) (A) = Rp 40.000.000.000,00 (2.000.000 m2 x Rp 20.000,00)
d) TKP (15% x A) (B) = Rp 6.000.000.000,00 (15% x Rp 40.000.000.000,00)
 A. Pengertian

e) PPBB (A) – (B) (C) = Rp 34.000.000.000,00 (Rp 40.000.000.000,00 – Rp

6.000.000.000,00)
f) NJKP (20% x C)(D) = Rp 6.800.000.000,00 (20% x Rp 34.000.000.000,00)
g) PBB (0,5% x D) (F) = Rp 34.000.000,00 (0,5% x Rp 6.800.000.000,00)
Sebelum kehadiran proyek jalan baru di daerah tersebut, pendapatan dari
sektor PBB yang masuk sebesar Rp 34.000.000,00 pertahun.

Pendapatan PBB setelah jalan baru dioperasikan

h) Luas tanah = 2.000.000 m2 ( 2.000 m x 500 m x 2 sisi )
i) NJOP/m2 = Rp 36.000,00
j) NJOP PBB (a x b) (A) = Rp 72.000.000.000,00 (2.000.000 m2 x Rp 36.000,00)
k) TKP (15% x A) (B) = Rp 10.800.000.000,00 (15% x Rp 72.000.000.000,00)
l) PPBB (A) – (B) (C) = Rp 61.200.000.000,00 (Rp 72.000.000.000,00 – Rp
10.800.000.000,00)
m) NJKP (20% x C)(D) = Rp 12.240.000.000,00 (20% x Rp 61.200.000.000,00)
n) PBB (0,5% x D) (F) = Rp 61.200.000,00 (0,5% x Rp 12.240.000.000,00)
 A. Pengertian

Setelah jalan dioperasikan dan nilai NJOP tanah naik dan disesuaikan,
pendapatan PBB dari daerah sekitar jalan tersebut meningkat menjadi Rp
61.200.000,00. Selisih pendapatan PBB antara perhitungan sesudah ada jalan
yang dimaksud dengan sebelumnya merupakan nilai manfaat (benefit) yang
diperoleh dari keberadaan jalan tersebut.
Benefit dari pendapatan PBB :
= Rp 61.200.000,00 – Rp 34.000.000,00
= Rp 27.200.000,00
Sehingga nilai benefit dari proyek jalan tersebut dari sektor PBB dalam
setahun sebesar Rp 27.200.000,00.
 A. Pengertian

b. Retribusi terhadap usaha-usaha yang akan tumbuh di sekitar jalan baru

diperhitungkan sebesar perkiraan minat masyarakat tempatan untuk
membuka usaha di sekitar jalan yang dimaksud. Untuk menentukan nilai
benefit yang dapat diperoleh dari retribusi dapat dilakukan survey ke
beberapa tempat semirip dengan menghitung berapa kios yang berdiri di
sisi jalan dan atau dapat menyebarkan kuesioner untuk mengukur minat
masyarakat sekitar membuka usaha/berjualan di sisi jalan yang dimaksud.

Contoh : Sebuah jalan akan dibangun sepanjang 1 km menuju tempat wisata.

Berdasarkan survey di beberapa tempat wisata lainnya, usaha kecil yang tumbuh di
kedua sisi jalan sepanjang 1 km rata-rata sebanyak 50 kios dan 25 pedagang kaki
lima. Retribusi menjadi dua kali lipat pada hari libur. Rata-rata hari libur
termasuk hari minggu 80 hari/tahun.
Pertanyaan :
Hitunglah nilai retribusi setahun yang dapat diperoleh bila setiap kios dikenakan
Rp 10.000,00/hari dan pedagang kaki lima Rp 5.000,00/hari !
 A. Pengertian

Jawab :
Jumlah hari dalam setahun = 365 hari. Hari libur = 80 hari. Hari biasa 365
hari – 80 hari = 285 hari Pendapatan retribusi pertahun :
(1) Kios :
Hari biasa = 50 x Rp 10,000,00 x 285 hari = Rp 142.500.000,00
Hari libur = 50 x Rp 20.000,00 x 80 hari = Rp 80.000.000,00
Pendapatan retribusi dari kios pertahun :
= Rp 142.500.000,00 + Rp 80.000.000,00 = Rp 222.500.000,00
(2) Kaki lima
Hari biasa = 25 x Rp 5,000,00 x 285 hari = Rp 35.625.000,00
Hari libur = 25 x Rp 10.000,00 x 80 hari = Rp 20.000.000,00
Pendapatan retribusi dari kaki lima pertahun :
= Rp 35.625.000,00 + Rp 20.000.000,00 = Rp 55.625.000,00
 A. Pengertian

Perkiraan pendapatan retribusi pertahun dari proyek jalan sepanjang 1 km

menuju tempat wisata sebesar :
= Rp 222.500.000,00 + Rp 55.625.000,00 = Rp 278.125.000,00

Dengan kehadiran jalan yang merupakan akses masuk menuju tempat wisata
maka nilai retribusi yang akan diperoleh diperkirakan sebesar Rp
278.125.000,00 dalam setahun. Pendapatan itu akan terus meningkat seiring
dengan peningkatan jumlah pedagang kecil yang mencari rezeki di sekitar
daerah wisata yang dimaksud.
 B.Indikator Ekonomi Terhadap Penilaian Investasi

Ketidak-pastian di masa depan menyebabkan investasi memiliki resiko,

sehingga untuk mengatasi hal tersebut diperlukan studi kelayakan investasi
yang harus dilakukan dengan cermat sebelum kegiatan investasi terjadi.
Untuk mengukur kelayakan investasi ada dua metode yang biasa digunakan
menurut Kuswadi (2007) yaitu :
1. Metode konvensional, dengan memakai perhitungan :
a. Total profit (keuntungan absolud)
b. Marginal Efficiency of Capital (MEC)
c. Accounting Rate of Return (ARR)
d. Payback Period (PP)

2. Metode Discounted Cash Flow (DCF) yang memakai indikator :

a. Net Present Value (NPV)
b. Internal Rate of Return (IRR)
c. Benefit Cost Ratio (BCR)
d. Break Even Point (BEP)
Terima Kasih