PENILAIAN TANAH KOSONG

LAPORAN SSR 1 I GUSTI NGURAH AGUNG HARIDHIRA

Pemberi Tugas

Nama Perusahaan : PT. GCMN

Alamat : XXX Wing Xth Floor Kota BNI Jalan Jend. Sudirman Kav.1 Jakarta 10220 : Pengelolaan Properti

Bidang Usaha

Maksud dan Tujuan

Maksud dari penilaian ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar dari properti yang dinilai dengan mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan penilaian, yaitu untuk menunjang keperluan Penjaminan Hutang pada PT Bank ABCD, Tbk.

Objek Penilaian

Objek penilaian properti ini meliputi sebidang tanah kosong dengan luas 11.087 meter persegi yang berlokasi di Jalan KH Mas Mansyur RT 016/008, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang, Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.

PETA LOKASI

Objek Penilaian
Objek penilaian properti ini meliputi sebidang tanah kosong dengan luas 11.087 meter persegi yang berlokasi di Jalan KH Mas Mansyur RT 016/008, Kelurahan Karet Tengsin, Kecamatan Tanah Abang, Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta.

Lokasi

Jalan KH. Mas Mansyur Rt 016/008 Kelurahan Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta

PT GRIYACERIA NUSA MEKAR

Gambar Situasi Tanah

Keterangan: Batas Tanah SHGB No. 576 Luas Tanah: 11.087 m

Jalan Pen

jernihan

10 m GSB

Jala H. M nK
10 m

Jala a H. M nK sM ans yur

Tapak Bangunan

as M ans yur
B GS
6m
GSB

PROPERTI BERLOKASI DI
Jalan KH. Mas Mansyur Rt 016/008 Kelurahan Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat, Provinsi DKI Jakarta

Dibuat Oleh
PT GRIYACERIA NUSA MEKAR

Skala

Digambar oleh

Diperiksa oleh

Tanpa Skala

Ruang Lingkup Penilaian

Mengindentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas

properti yang dinilai. Melakukan inspeksi terhadap lingkungan di sekitar properti yang dinilai. Menganalisa data-data yang didapat dilapangan dan data-data yang diberikan oleh pemberi tugas. Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan dalam perhitungan. Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian ini.

Definisi Nilai yang Digunakan

Dasar nilai yang dipergunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar Penilaian ini mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia 2013 (SPI 2013) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI).

Tanggal Penilaian
Investigasi lapangan dilakukan pada tanggal 22

November 2013. Penilaian dibuat per tanggal penilaian 22 November 2013.

Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Pendapat Nilai Pasar

Properti, KJPP XXX dan Rekan, bertindak secara independen tanpa adanya benturan kepentingan, keuntungan pribadi dan tidak terafiliasi dengan PT. GCNM.

Laporan Pendapat Nilai Pasar Properti ini tidak

dilakukan untuk memberikan keuntungan atau merugikan pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak dipengaruhi oleh pendapat yang dihasilkan dari proses analisis penilaian Pendapat Nilai Pasar Properti ini.

Asumsi dan Kondisi Pembatas

Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang sah dan bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian-perjanjian khusus serta murni dari beban hutang atau hipotek. Dalam penilaian ini telah diabaikan beberapa bagian properti, yang menurut hemat kami memiliki nilai sangat minimal dan yang umumnya diklasifikasikan sebagai biaya operasional perusahaan. Jumlah keseluruhan nilai properti tercantum dalam laporan penilaian hakekatnya mencerminkan kesatuan nilai atas keseluruhan aset termasuk dalam lingkup penilaian, oleh karenanya, upaya memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijabarkan dalam laporan penilaian. Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun inspeksi yang kami lakukan tidak melingkupi survei struktural maupun survei-survei terhadap kerusakan pada pondasi dan/atau struktur bangunan ataupun bagianbagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton semen yang mengandung kadar alumina tinggi, bahan tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain, ataupun rayap yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko umur ekonomis bangunan. Oleh sebab itu kami mengasumsikan bahwa bangunan dan sarana pelengkap yang dinilai terbebas dari hal-hal tersebut diatas dan dengan demikian tidak akan mempengaruhi nilai. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan, serta ditujukan terbatas kepada klien dimaksud. Baik seluruh maupun sebagian dari isi Laporan ini tidak diijinkan untuk dipublikasikan melalui iklan, pemberitaan media, penjualan, atau media lainnya, tanpa seijin dari KJPP XXX dan Rekan. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut dan pendapat mengenai kondisi, penggunaan dan hunian didasarkan hasil pengamatan pada tanggal tersebut. Nilai properti dilaporkan dalam satuan mata uang Indonesia (Rupiah). Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di atas kertas khusus berlogo dan atau dengan cap huruf timbul KJPP XXX dan Rekan, dan ditandatangani oleh rekan yang secara resmi ditunjuk.

Analisis HBU

Properti yang dinilai berupa tanah kosong. Peruntukkan yang diijinkan sesuai peta Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) DKI Jakarta yaitu sebagai Karya Perkantoran dan Karya Perdagangan (KKt/KPd).

Pendekatan Data Pasar

DATA
Description Address Source Tel. No. Distance persimpangan Jl.Mas mansyurJl.karet pasar baru timur (persimpangan jalan ) 11,087 SHGB (rencana diperlebar 46 m) 23 Beraturan Sama dng jalan 0 Kkt/Kpd (KDB 40%, KLB 5, T 40 lantai) Subject Jalan KH Mas Mansyur, Karet Tengsin Kecamatan Tanah Abang Jakarta Pusat Jakarta Pusat Data 1 Kecamatan Tanah Abang Bpk. Charles Gonzales (agent) 0852 15026079 500 m sebelah Selatan dari properti Data Kecamatan Tanah Abang Bpk. Leonard Saputra (agent) 0817 6631814 500 m sebelah Utara dari properti Data 2 Kecamatan Tanah Abang Bpk. Toni (agent) 0852 10194809 500 m sebelah Selatan dari properti Data 3 Kecamatan Tanah Abang Bpk. Yasser (agent) 0858 85204799 Data 4 Kecamatan Tanah Abang Ibu Gin gin (agent) 0817 0122279

Jalan KH.Mas Mansyur (depan citywalk), Karet Tengsin, Jalan KH.Mas Jakarta Mansyur Pusat (seberang Thamrin City), Jalan Tanah KH.Mas abang, Jakarta Mansyur Pusat (samping menara batavia), Jalan Karet HR Rasuna Tengsin, Said Jakarta (samping Pusat Allianz tower), Jalan Kuningan, Prof. Dr. Jakarta SatrioSelatan (depan bank OCBC NISP), Kuningan, Jakart

1000 m sebelah Tenggara dari properti 1000 m sebelah Tenggara dari properti

Location Land area (Sqm) Building Area (Sqm) Title Wide Road Shape Elevation View Zonning Others Total Price indicated price/sqm Status (Sold/Offer) Discount indication

depan jalan raya 38,285 SHM 23 beraturan Sama dng jalan 0 Kkt/Kpd (KDB 60%, KLB 2,4, T 4 lantai)

depan jalan raya 1,300 SHM 23 beraturan Sama dng jalan 0 Wkt/Wdg

depan jalan raya 10,733 SHM dan SKT 23 ngantong (lebar muka hanya 20 m) Sama dng jalan 0 Kkt/Kpd (KDB 60%, KLB 2,4, T 4 lantai)

depan jalan raya 15,000 SHGB 50 beraturan Sama dng jalan 0 Wkt/Wdg(KDB 45%, KLB 4, T 32)

depan jalan raya 39,000 SHGB 41 beraturan Sama dng jalan 0 Wkt/Wdg (KDB 45%, KLB 7, T 70 lantai)

957,125,000,000 offer 15% harga sudah nett 25 juta per meter, bisa nego tipis 813,556,250,000 10% 732,200,625,000 19,125,000 100% 0.0% 4.0% 7.0% 1.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0% 0.0% 17.0% 117% 100% 25,407,563 25,408,000 281,698,496,000 281,698,000,000 25% Rp 765,000 1,338,750 191,250 956,250 3,251,250 22,376,250 5,594,063 0% 100% 0.0% 6.0% -40.0% 1.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 10.0% 0.0% -23.0% 77%

51,480,000,000 offer 25% harga sudah nett per meter 39 juta, bisa nego tipis 38,610,000,000 0% 38,610,000,000 29,700,000 Rp 1,782,000 (11,880,000) 297,000 2,970,000 (6,831,000) 22,869,000 40 25% 100% 0.0% 3.0% 0.0% 5.0% 0.0% 5.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.0% 0.0% 18.0% 118%

225,393,000,000 Offer 0% harga sudah nett 21 juta per meter 225,393,000,000 10% 202,853,700,000 18,900,000 Rp 567,000 945,000 945,000 945,000 3,402,000 22,302,000 5,575,500 40 25% 100% 0.0% -7.0% 0.0% 0.0% -5.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 3.0% 0.0% -9.0% 91%

675,000,000,000 Offer 20% bisa nego di atas 40 juta per meter 540,000,000,000 0% 540,000,000,000 36,000,000 Rp 100% 0.0% (2,520,000) -7.0% 5.0% 0.0% (1,800,000) -7.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 1,080,000 -7.0% 0.0% (3,240,000) -16.0% 84% 32,760,000 8,190,000 40 25%

1,248,000,000,000 Sold 0% terjual bulan lalu 1,248,000,000,000 10% 1,123,200,000,000 28,800,000 Rp (2,016,000) 1,440,000 (2,016,000) (2,016,000) (4,608,000) 24,192,000 6,048,000 40

Tingkat kepercayaan Indicative discounted price

indicated price of building/SqM

VALUE ANALYSIS
Indicative building value indincative land value/m2 Adjustment Analysis of Land Value per Sqm. Time Location Land area (Sqm) Title Wide Road Shape Elevation Marketability View Danau Zonning Others Total Indication Adjusted Value Weight of percentage Indication of land value per Sqm Rounded to Total Market Value of land Rounded to

Asumsi-Asumsi Land Residual

1. Tanah diasumsikan dibangun Gedung Perkantoran, sesuai dengan peruntukan tata kota yaitu sebagai Karya Perkantoran dan Karya Perdagangan (KKt/KPd), dengan tinggi 30 lantai, luas bangunan 55.435 m2. 2. Lama masa konstruksi adalah 2 tahun. 3. Biaya membangun diasumsikan : 4. 5. Building Basement Rp. 7.700.000/m2 Rp. 3.500.000/m2

Investasi Mesin dan Peralatan sebesar Rp. 25.000.000.000

Jumlah area yang tersewa adalah sebesar 85% dari total luas bangunan. Tarif sewa per meter persegi sebesar Rp 213.967,00 per bulan dan Service Charge per meter persegi adalah sebesar Rp90.000,00 per bulan; diproyeksikan meningkat rata-rata sebesar 4,02% setiap tahun berikutnya

6.

Tingkat hunian kantor diperhitungkan berdasarkan analisa tingkat hunian untuk pasar perkantoran baru yang ada pada saat ini sebesar 80% dan diproyeksikan meningkat sebesar 2% setiap tahunnya.

Biaya Operasional diasumsikan

Asumsi-Asumsi Land Residual

1. Biaya Operasional diasumsikan sebagai persentasi dari Total Pendapatan kecuali untuk Biaya Penggantian Baru (Reserve for Replacement), dengan rincian sebagai berikut: Biaya Gaji, Upah dan Tunjangan sebesar 17,52% dari Total Pendapatan. Biaya Utilitas sebesar 15,33% dari Total Pendapatan. Biaya Premi Asuransi sebesar 1,54% dari Total Pendapatan. Biaya PBB sebesar 2,98% dari Total Pendapatan. Biaya Administrasi sebesar 1,52% dari Total Pendapatan. Biaya Perizinan, Iklan dan Pemasaran sebesar 2,14% dari Total Pendapatan. Biaya Pemeliharaan sebesar 3,95% dari Total Pendapatan. Biaya Cadangan Penggantian Baru ( Reserve for Replacement) sebesar Rp1.331.110.693,00. 2. Discount rate sebesar 12,74% dan Terminal Capitalization Rate sebesar 7,70%. Berdasarkan analisis at

Tingkat Diskonto

Discounted Cash Flow

Tahun Luas Bisa Disewakan Tingkat Hunian Tarif Sewa SC Jumlah Bulan Total Pendapatan Sewa SC 2.00% Naik 4.02% 4.02% 2013 47,119.75 2014 47,119.75 2015 47,119.75 80% 2016 47,119.75 82% 2017 47,119.75 84% 2018 47,119.75 86% 2019 47,119.75 88% 2020 47,119.75 88% 2021 47,119.75 88% 2022 47,119.75 88%

213,967 90,000 12

222,577 93,622 12

231,535 97,390 12

240,852 101,309 12

250,545 105,386 12

260,628 109,627 12

271,116 114,039 12

282,027 118,628 12

293,376 123,402 12

305,183 128,368 12

104,734,543,517 44,054,109,380 148,788,652,897

111,673,123,215 46,972,658,874 158,645,782,089

119,000,544,608 50,054,765,433 169,055,310,042

126,736,867,013 53,308,866,535 180,045,733,548

134,903,134,511 56,743,813,874 191,646,948,386

140,332,057,777 59,027,362,084 199,359,419,862

145,979,457,863 61,402,807,403 207,382,265,266

151,854,126,958 63,873,848,057 215,727,975,015

Biaya Operasional Gaji, Upah & Tunjangan Utilitas Premi Asuransi PBB Administrasi Perijinan, Iklan & Pemasaran Pemeliharaan Reserve for replacement

17.52% 15.33% 1.54% 2.98% 1.52% 2.14% 3.95%

26,062,076,256 22,813,823,715 2,289,788,931 4,437,281,229 2,268,116,557 3,177,346,657 5,882,112,088 1,331,110,693 68,261,656,125 80,526,996,772

27,788,667,953 24,325,221,280 2,441,485,615 4,731,247,560 2,418,377,464 3,387,843,330 6,271,797,307 1,331,110,693 72,695,751,201 85,950,030,888

29,612,018,766 25,921,318,368 2,601,683,462 5,041,687,920 2,577,059,072 3,610,136,349 6,683,320,693 1,331,110,693 77,378,335,323 91,676,974,718

31,537,120,243 27,606,484,404 2,770,821,025 5,369,452,161 2,744,595,783 3,844,834,256 7,117,808,819 1,331,110,693 82,322,227,384 97,723,506,164

33,569,208,981 29,385,303,320 2,949,358,385 5,715,431,857 2,921,443,324 4,092,575,468 7,576,443,565 1,331,110,693 87,540,875,592 104,106,072,794

34,920,138,744 30,567,859,659 3,068,049,774 5,945,438,677 3,039,011,324 4,257,273,481 7,881,343,306 1,331,110,693 91,010,225,656 108,349,194,205

36,325,434,139 31,798,005,757 3,191,517,674 6,184,701,689 3,161,310,626 4,428,599,456 8,198,513,164 1,331,110,693 94,619,193,198 112,763,072,068

37,787,283,008 33,077,656,773 3,319,954,309 6,433,593,392 3,288,531,635 4,606,820,123 8,528,446,927 1,331,110,693 98,373,396,859 117,354,578,156 1,354,356,844,824

44.98% Pendapatan Bersih (NOI) Terminal Value Terminal Cap Rate growth n DR DF PV NOI PV TV Nilai Properti Biaya Membangun Baru Nilai Tanah Pembulatan 8.66% 4.07% 12.74%

1 12.74% 0.887006493 775,856,978,318 477,719,166,667 298,137,811,652 298,138,000,000

2 12.74% 0.786780519 -

3 12.74% 0.697879429 56,198,134,512

4 12.74% 0.619023585 53,205,096,231

5 12.74% 0.549077939 50,337,804,338

6 12.74% 0.487035697 47,594,835,955

7 12.74% 0.432003826 44,974,221,732

8 12.74% 0.383190198 41,518,349,234

9 12.74% 0.339892194 38,327,287,985

10 12.74% 0.301486583 35,380,830,788 408,320,417,542

Rekonsiliasi
REKONSILIASI NILAI PASAR Pendekatan Pasar Pendekatan Pendapatan 50% 50% 281,698,000,000 298,138,000,000 = = Rp Rp 140,849,000,000 149,069,000,000 289,918,000,000 289,918,000,000

Pembulatan