Analisa Investasi
Analisa Investasi
Sumber :
ANALISA KELAYAKAN PROYEK
Oleh : Ir.Rony Ardiansyah, MT
$ 10000
1
Tenaga
50000
Bahan
5000
2
Tenaga
50000
Bahan
5000
3
Tenaga
50000
Bahan
5000
Tambahan
10000
4
Tenaga
50000
Bahan
5000
5
Tenaga
50000
Bahan
5000
PV(rate,nper,pmt,fv,type)
Nilai Sekarang (I) = 100000+PV(10%,5,-(50000+5000),10000)+PV(10%,3,0,-10000)
= 309,797.21
Hitungan manual
Nilai Sekarang (I) = 100000 + (50000 + 5000) (P/A,10%,5) + 10000 (P/F,10%,3)10000(P/F,10%,5)
= 100000 + 55000 (3,7908 )+ 10000 (0,7513) -10000 (0,6209)
= 309.798
Metode II
0
1
Sewa
30000
Tenaga
55000
Bahan
5000
2
Sewa
30000
Tenaga
55000
Bahan
5000
3
Sewa
30000
Tenaga
55000
Bahan
5000
4
Sewa
0
Tenaga
55000
Bahan
5000
Tambahan
10000
5
Sewa
0
Tenaga
55000
Bahan
5000
Tambahan
10000
= PV(rate,nper,pmt,fv,type)
Nilai Sekarang (II) = PV(10%,5,-(55000+5000),0)+PV(10%,3,-30000,0)+PV(10%,4,0,-10000)
+PV(10%,5,0,-10000)
= 315,092.11
Hitungan manual
Nilai Sekarang (II) = 30000 (P/A,10%,3) + (55000+5000) (P/A,10%,5) +10000 (P/F,10%,4)
+ 10000 (P/F,10%,5)
= 30000 (2,4869) + 60000 (3,7908) + 10000 (0,6830) + 10000 (0,6209)
= 315.094
Metode III
Nilai jual lagi
5000
0
Beli alat
110000
1
Tenaga
35000
Bahan
5000
2
Tenaga
35000
Bahan
5000
3
Tenaga
35000
Bahan
5000
4
Tenaga
35000
Bahan
5000
5
Tenaga
35000
Bahan
5000
= PV(rate,nper,pmt,fv,type)
Nilai Sekarang (I) = PV(10%,5,-(35000+5000),5000)+110000
= 258,526.86
Hitungan manual
Nilai Sekarang (I) = 110000 + (35000 + 5000) (P/A,10%,5) -5000(P/F,10%,5)
= 110000 + 40000 (3,7908) 5000 (0,6209)
= 258.527,5
1
Tabungan
ke 1
660.000
2
Tabungan
ke 2
660.000
dst
..
n
Tabungan
ke n
660.000
Coba I Jika n = 12
Coba II Jika n = 15
Coba III Jika n = 18
Coba IV Jika n = 17
Jawabannya n = 17 bulan
Maka jika tabungan pertama pada Bulan Januari 2000, maka tabungan ke-17 jatuh pada Akhir
Bulan Mei 2001 dengan nilai F = Rp 12.016.372 atau (n) = 17 bulan sejak Januari 2000)
1
Perawatan
3500
Pekerja
4000
2
Perawatan
3500
Pekerja
4000
3
Perawatan
3500
Pekerja
4000
4
Perawatan
3500
Pekerja
4000
5
Perawatan
3500
Pekerja
4000
6
Perawatan
3500
Pekerja
4000
PMT(rate,nper,pv,fv,type)
Th-an Ekiv (A) = PMT(rate,nper,pv,fv,type)
= PMT(10%,6,-12000,1000)+7500
= 10125.68
Hitungan manual
0
Beli alat
17000
1
Perawatan
3100
Pekerja
3500
2
Perawatan
3100
Pekerja
3500
3
Perawatan
3100
Pekerja
3500
4
Perawatan
3100
Pekerja
3500
5
Perawatan
3100
Pekerja
3500
6
Perawatan
3100
Pekerja
3500
7
Perawatan
3100
Pekerja
3500
8
Perawatan
3100
Pekerja
3500
PMT(rate,nper,pv,fv,type)
Th-an Ekiv (B) =PMT(10%,9,-17000,1500)+3100+3500
=9441.43
Hitungan manual (dengan tabel)
$ 10000
9
Perawatan
3100
Pekerja
3500
Jawaban Metode I
Nilai jual
lagi
10000
0
Beli alat
100000
1
Tenaga
50000
Bahan
5000
2
Tenaga
50000
Bahan
5000
3
Tenaga
50000
Bahan
5000
Tambahan
10000
4
Tenaga
50000
Bahan
5000
5
Tenaga
50000
Bahan
5000
PV(rate,nper,pmt,fv,type)
Nilai Sekarang (I) = 100000+PV(10%,5,-(50000+5000),10000)+PV(10%,3,0,-10000)
= 309,797.21
Hitungan manual
Nilai Sekarang (I) = 100000 + (50000 + 5000) (P/A,10%,5) + 10000 (P/F,10%,3)10000(P/F,10%,5)
= 100000 + 55000 (3,7908 )+ 10000 (0,7513) -10000 (0,6209)
= 309.798
Metode II
0
1
Sewa
30000
Tenaga
55000
Bahan
5000
2
Sewa
30000
Tenaga
55000
Bahan
5000
3
Sewa
30000
Tenaga
55000
Bahan
5000
4
Sewa
0
Tenaga
55000
Bahan
5000
Tambahan
10000
5
Sewa
0
Tenaga
55000
Bahan
5000
Tambahan
10000
= PV(rate,nper,pmt,fv,type)
Nilai Sekarang (II) = PV(10%,5,-(55000+5000),0)+PV(10%,3,-30000,0)+PV(10%,4,0,-10000)
+PV(10%,5,0,-10000)
= 315,092.11
Hitungan manual
Nilai Sekarang (II) = 30000 (P/A,10%,3) + (55000+5000) (P/A,10%,5) +10000 (P/F,10%,4)
+ 10000 (P/F,10%,5)
= 30000 (2,4869) + 60000 (3,7908) + 10000 (0,6830) + 10000 (0,6209)
= 315.094
Metode III
Nilai jual lagi
5000
0
Beli alat
110000
1
Tenaga
35000
Bahan
5000
2
Tenaga
35000
Bahan
5000
3
Tenaga
35000
Bahan
5000
4
Tenaga
35000
Bahan
5000
5
Tenaga
35000
Bahan
5000
= PV(rate,nper,pmt,fv,type)
Nilai Sekarang (I) = PV(10%,5,-(35000+5000),5000)+110000
= 258,526.86
Hitungan manual
Nilai Sekarang (I) = 110000 + (35000 + 5000) (P/A,10%,5) -5000(P/F,10%,5)
= 110000 + 40000 (3,7908) 5000 (0,6209)
= 258.527,5
Metode III yang dipilih karena yang paling murah.
1
Pemeliharaan
3,5 jt
2
Pemeliharaan
3,5 jt
3
Pemeliharaan
3,5 jt
Admin
1 jt
4
Pemeliharaan
3,5 jt
Admin
1 jt
5
Pemeliharaan
3,5 jt
Admin
1 jt
b.
1
Tabungan
ke 1
660.000
2
Tabungan
ke 2
660.000
dst
..
n
Tabungan
ke n
660.000
Bank C Bersedia meminjamkan sejumlah 9,25 juta dgn pengembalian 24 kali Rp 409950
setiap bulan
Saudara setuju dengan pinjaman sebesar antara 9 s.d 9,5 juta, sehingga ke 3 Bank
memungkinkan untuk dipakai sebagai tempat peminjaman. Bank mana yang saudara pilih ?
Jawaban
Dihitung secara sederhana dengan dengan rumus P = A(P/A,i%,n)
Bank A : P = 498.800 (P/A,i%,20) = 498.800 [
0
-9000000
498000
11
498000
12
498000
498000
13
498000
498000
14
498000
498000
15
498000
498000
16
498000
498000
17
498000
498000
18
498000
10
498000
19
498000
19
498000
498000
20
498000
20
498000
498000
IRR = (value1,value2,.,guess)
IRR =
0.99%
Hitungan manual (dengan tabel)
Coba I i = 1,5%
Coba II i = 1,3%
Coba III i = 1%
P = 8.563.717
P = 8.734.964 (dicoba dari i besar ke i kecil))
P = 9.001.122 hampir sama dgn uang pinjaman Rp 9 jt
1
510150
12
510150
2
510150
13
510150
3
510150
14
510150
4
510150
15
510150
16
510150
6
510150
17
510150
7
510150
18
510150
8
510150
19
510150
9
510150
20
510150
10
510150
21
510150
22
510150
IRR = (value1,value2,.,guess)
IRR =
1.50%
Coba I i = 2%
Coba II i = 1,5%
Coba III i = 1,45%
P = 9.008.253
P = 9.499.414 (dicoba dari i besar ke i kecil))
P = 9.550.625 hampir sama dgn uang pinjaman Rp 9,5 jt
11
409950
0
-9250000
1
409950
2
409950
3
409950
4
409950
5
409950
6
409950
7
409950
8
409950
9
409950
10
409950
12
409950
13
409950
14
409950
15
409950
16
409950
17
409950
18
409950
19
409950
20
409950
21
409950
22
409950
IRR = (value1,value2,.,guess)
0.50%
IRR =
Hitungan manual (dengan tabel)
Coba I i = 1,5%
P = 8.211.465
23
409950
24
409950
Coba II i = 1%
Coba III i = 0,5%
0
Beli alat
86000
Pendapatan
19500
Pendapatan
19500
Pendapatan
19500
Pendapatan
19500
Pendapatan
19500
Nilai jual
lagi
6000
1
2
3
4
5
6
Bayar pajak Bayar pajak Bayar pajak Bayar pajak Bayar pajak Bayar pajak
500
500
500
500
500
500
0
1
-86000 19000
IRR = (value1,value2,.,guess)
= 10.05%
2
19000
3
19000
4
19000
5
19000
Hitungan manual
PW pengeluaran = 86000 + 500 (P/A,i%,6)
PW pendapatan = 19500 (P/A,i%,6) + 6000 (P/F,i%,6)
6
25000
7.
Jawaban
0
Beli truk
750 jt
Beli alat
100 jt
Pendapatan
200
Pendapatan
200
Pendapatan
200
Pendapatan
200
Pendapatan II
170
Pendapatan
200
Pendapatan II
170
1
Sopir 0.75 jt
Admin 1.3 jt
2
Sopir 0.75 jt
Admin 1.3 jt
3
Sopir 0.75 jt
Admin 1.3 jt
Beli truk
450 jt
4
Sopir 0.75 jt
Admin 1.3 jt
5
Sopir 0.75 jt
Admin 1.3 jt
-850
197.95
IRR =
0.97%
197.95
-252.05
367.95
367.95
Menghitung IRR adalah menghitung tingkat pengembalian suatu investasi yang dinyatakan dalam bentuk
%. Untuk menghitung IRR maka salah satunya dihitung dengan mempersamakan Present Value (PV)
Penerimaan dan PV Pengeluaran
PW Pengeluaran = (10x75) jt + 100 jt + (6x75) jt (P/F,i, 3) + (0,75+1,3) (P/A,i,5)
PW Penerimaan = 200 jt (P/A,i, 5) + 170 jt (P/F,i,4) + 170 jt (P/F,i,5)
PW Pengeluaran = PW Penerimaan
(10x75) jt + 100 jt + (6x75) jt (P/F,i, 3) + (0,75+1,3) (P/A,i,5) = 200 jt (P/A,i, 5) + 170 jt (P/F,i,4)
+ 170 jt (P/F,i,5)
850 jt + 300 jt (P/F,i, 3) + 2,05 jt (P/A,i,5) = 200 jt (P/A,i, 5) + 170 jt (P/F,i,4) + 170 jt (P/F,i,5)
850 + 300 jt (P/F,i, 3) - 170 jt (P/F,i,4) - 170 jt (P/F,i,5) 197,95 jt (P/A,i,5) = 0
dengan coba-coba maka diperoleh i = IRR = 0,97%
1
Pemeliharaan
1,5 jt
2
Pemeliharaan
1,5 jt
3
Pemeliharaan
1,5 jt
Tambahan
5 jt
4
Pemeliharaan
1,5 jt
5
Pemeliharaan
1,5 jt
1
Pemeliharaan
0,8 jt
2
Pemeliharaan
0,8 jt
3
Pemeliharaan
0,8 jt
4
Pemeliharaan
0,8 jt
5
Pemeliharaan
0,8 jt
0.967691 = 1 10-3 t
t = 967.7 jam per tahun dan Th-an A= Th-an B = 5,69 jt
Titik BEP akan terjadi pada t = 967.7 jam per tahun
Biaya than
(juta)
5,69
jt
t = 967,7
t jam per
th
Pendapatan = 6 x (
($)
$ 133333
x = 22222
x jumlah
sepatu per
bulan
10. Pemerintah Daerah Yogyakarta sedang mempertimbangkan 2 bh proyek, Proyek Saluran Drainasi atau
Proyek Perawatan Jalan. Masing-masing proyek setelah dihitung mempunyai uraian sbb:
Proyek Drainasi
Investasi awal
$ 12000
Biaya perawatan $ 600 per th
Keuntungan yg
Diterima masyarakat
$ 3900 per th
dengan:
Usia ekonomis 5 th
Tk bunga
10%
Proyek Jalan
$ 11000
$ 585
$ 3950 per th
Berdasarkan uraian di atas maka proyek mana yang dipilih apabila menggunakan perhitungan Benefit
Cost Ratio dan Present Value (NILAI Sekarang) ?
Jawaban
Hitungan dengan B/C ratio (dihitung dengan Present Value)
Drainasi
Benefit = 3900 (P/A.10%,5) = 14347.1
=PV(10%,5,-3900,0)
Cost = 12000 + 600 (P/A,10%,5) = 14162.88 =120000+PV10%,-600,0)
B/C = 14347.1/14162.88 = 1.013
Jalan
Benefit = 3950 (P/A,10%,5) = 14238.98
=PV(10%,5,-3950,0)
Cost = 11000 + 585 (P/A,10%,5) =13108.81
=11000+PV(10%,5,-585,0)
B/C = 14238.96/13108.81 = 1.09
Kesimpulan dipilih PERAWATAN JALAN.
Pendapatan
27000
26000
25000
24000
23000
Pengeluaran
10000
10500
11000
11500
12000
Apabila tingkat bunga 10% dan pajak 40%, hitunglah nilai Present Worth dari cashflow setelah pajak
Jawaban
Menghitung nilai depresiasi
Harga alat - nilai sisa
50000 - 0
D= ---------------------------- = --------------- = 10000
Usia ekonomis
5
0
1
2
3
4
5
Pendapatan
(2)
Pengeluara
n
(3)
Cashflow
sebelum pajak
(4) = (2)-(3)
Depresiasi
D
(5)
Pendapatan
kena pajak
(6)=(4)-(5)
Pajak 40%
(7)=(6)X40%
Cashflow
setelah pajak
(8)=(4)-(7)
27000
26000
25000
24000
23000 + 0
50000
10000
10500
11000
11500
12000
-50000
17000
15500
14000
12500
11000
10000
10000
10000
10000
10000
7000
5500
4000
2500
1000
2800
2200
1600
1000
400
-50000
14200
13300
12400
11500
10600
Nilai sisa
SOAL SAJA :
Kerjakan soal-soal berikut dengan ringkas dan benar
1. Pemerintah Daerah Pekanbaru sedang mempertimbangkan 2 bh proyek, Proyek Saluran
Drainasi atau Proyek Perawatan Jalan. Masing-masing proyek setelah dihitung mempunyai
uraian sbb:
Proyek Drainasi
Proyek Perawatan Jalan
Investasi awal
$ 12800
$ 11800
Biaya perawatan
$ 600 per th
$ 585
Keuntungan yg
Diterima masyarakat
$ 3990 per th
$ 3950 per th
dengan:
Usia ekonomis
5 th
Tingkat suku bunga 10%
Berdasarkan uraian di atas maka proyek mana yang dipilih apabila menggunakan perhitungan Benefit
Cost Ratio (dihitung dengan Present Value / PV) ?