BANGUNAN RUMAH DAN GEDUNG

Disampaikan oleh:Ir.Suharri Moeljanto

SOSIALISASI STANDAR, PEDOMAN DAN MANUAL

BIDANG KONST. BANGUNAN DAN REKAYASA SIPIL , BIDANG CIPTA KARYA
Padang,
Padang, 30 April 2008

LATAR BELAKANG :
1. Untuk meningkatkan efisiensi dan efektifitas
kegiatan pembangunan gedung dan
perumahan, diperlukan suatu sarana dasar
perhitungan harga satuan pekerjaan.

Analisa BOW ( Burgeslijke Openbare Werken )

28 Pebruari 1921, No.5372 A, perlu diadakan
perbaikan atau revisi indeks bahan dan
upahnya

Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman pada

tahun 1988 sampai tahun 1993 melakukan penelitian.

PERMASALAHAN :
1. Belum meratanya
penyebaran ABK
menyebabkan terjadi
polemik dalam pemeriksaan
hasil pembangunan.
2. Penyusunan ABK tidak
dapat mengimbangi laju
perkembangan industri
bahan bangunan

MAKSUD DAN TUJUAN :

Memperkirakan HARGA
SATUAN dalam menghitung
biaya bangunan / building cost

MANFAAT :
Menunjang
terselenggaranya
standarisasi perhitungan
dasar Harga Satuan
Pekerjaan

KONSEP PENYEMPURNAAN
BOW-1921

BOW
BOW
1921
1921

ABK
ABK
2002
2002

ABK
ABK
2007
2007

(Melengkapi,
rationalisasi , efektif
dan efisiensi &
optimalisasi )

PROSES PENYUSUNAN ABK

ANALISA
BOW
Data dari
Kontraktor &
BOW
LAPANGAN
PROYEK
GEDUNG &
PERUMAHAN

Analisa
1981/1982

PROSES

ANALISA BIAYA
KONSTRUKSI

PENYUSUNAN
DOKUMEN

Pengumpulan
Data Sekunder
Pengumpulan Data
Primer / countercheck
Uji Lab.

Konsep ABK
2002

BSN
Badan
Standarisasi
Nasional

Konsensus
2007

SNI

SNI 03-2445-1991/SK SNI S-05-1990-F, Spesifikasi

ukuran kayu gergajian untuk bangunan rumah dan
gedung
SNI 03-2495-1991/SKSNI S-18-1990-03, Spesifikasi
bahan tambahan untuk beton
SK SNI S-04-1989-F, Spesifikasi bahan bangunan
bagian A (Bahan bangunan bukan logam)
SK SNI S-05-1989, Spesifikasi bahan bangunan bagian
B (Bahan bangunan dari besi/baja)
SK SNI -06-1989-F, Spesifikasi bahan bangunan
bagian C (Bahan bangunan dari logam bukan besi)
SNI 4.3-53.1987/UDC 674.048.004.1, Specifikasi kayu
awet untuk perumahan dan gedung

SK SNI S-03-1994-03, Spesifikasi peralatan

pemasangan dinding bata dan plesteran
SNI 03-1726-1989/SK SNI 1-03-53-1987, Tata
cara perencanaan ketahanan gempa untuk
rumah dan gedung
SNI 4.3-53.1987 / UDC, Spesifikasi Kayu
Awet Untuk Perumahan dan Gedung
SNI 03-2410-1991 / SK SNI T-11-1990-F, Tata
cara pengecatan dinding tembok dengan cat
emulsi
Tata Cara pengecatan Logam (SNI 03-24081991 / SK SNI T-09-1990-F

ANALISIS BIAYA
KONSTRUKSI
2002
JENIS PEKERJAAN :
B.BANGUNAN

KELOMPOK PEK. :

465
100

14

Jenis Pekerjaan BOW : 137

Bahan bangunan BOW : 54

JENIS PEKERJAAN
Pekerjaan
Pekerjaan
Pekerjaan
Pekerjaan
Pekerjaan
Pekerjaan
Pekerjaan
Pekerjaan

PERSIAPAN
DINDING
KAYU
BETON
PLESTERAN
PONDASI
SANITER
TANAH

16
27
52
45
36
18
36
17

Pekerjaan BESI/ALLUMIN

20

Pekerjaan LANGIT LANGIT

23

Pekerjaan PENUTUP ATAP

44

Pekerjaan KUNCI/KACA

24

Pekerjaan PENGECATAN

25

Pekerjaan PENUTUP LANTAI

82

JUMLAH

: 465

REVISI SNI 2007

1. Pek. Tanah
2. Pek. DINDING
3. Pek. KAYU
4. Pek. BETON

10. Pek . PERSIAPAN

11. Pek. SANITER
12. Pek. PENUTUP ATAP
13. Pek. KUNCI/KACA
14. Pek. PENGECATAN

5. Pek. PLESTERAN
6. Pek. PONDASI
7. Pek. BESI/ALLUMINIUM
8. Pek. LANGIT LANGIT
9. Pek. PENUTUP LANTAI

SNI 2002

ALASAN REVISI :
1. Format disesuaikan dengan
standar BSN
2. Perbaikan / editing kesalahan
ketik
3. Memperjelas jenis pekerjaan
4. Penyesuaian indeks upah

Jumlah
Jenis Pek

2002

2007

Beton

45

36

Dinding

27

24

Tanah

17

15

Pondasi

18

11

Plesteran

36

27

Kayu

52

28

Langit2

23

Penutup lantai

82

63

Besi/Alumunium

20

19

1. PEKERJAAN TANAH
Indek pekerjaan galian tanah keras disesuaikan galian
tanah keras disesuaikan dari 0,4 menjadi 0,75
Pembuangan tanah s/d 30 meter
Pek lapisan pudel 1kp:5Ps dihilangkan
Jalan sementara dihilangkan

2. Pekerjaan Pondasi
Jenis pekerjaan yang dihilangkan
Pek pondasi bk camp (1:1);(1:2);(1:3)
Tiang pancang dihilangkan
Perbandingan tukang:pekerja =
1:2(2007)sebelumnya(2002)=1:2 )

3. Pekerjaan Plesteran
Plesteran menunjuk pada komposisi
campuran tidak peruntukannya (plesteran
beton, hilang)
Dihilangkan jenis pekerjaan:
Plesteran 1 : 7
Plesteran 1 pc:3kp:10ps
Plesteran 1/2PC : 1KP:4PS
Plesteran tebal 3cm
Ditambahkan jenis pekerjaan acian

4. Pekerjaan Kayu
Kayu menunjuk pada kelas kayu
(bukan jenis kayu)
Perbandingan Tukang:pekerja = 3:1
52 jenis pek. (2002) jadi 28 jenis pek.
(2007),
Ada beberapa yang disatukan dan
dipindahkan ke kelompok pek. Yang
lain

5.Pekerjaan Langit-langit
23 jenis pekerjaan (2002)
Menjadi 9 jenis pek (2007)
Pengelompokan berdasarkan
ukuran bukan ketebalan

6. Pekerjaan penutup
Lantai dan Dinding
Campuran perekat/mortar
disesuaikan dari 1PC:2PP
menjadi 1PC:4PP
Jumlah semen termasuk semen
untuk cornat keramik lantai
Perbandingan Tukang:pekerja =
1:2

7. Pekerjaan besi dan

Alumunium
20 jenis pekerjaan (2002)
menjadi 19 jenis pekerjaan
(2007)
Pemisahan pekerjaan
pembuatan dan
pemasangan/fabrikasi
Pekerjaan las per 10 cm

8. Pekerjaan Beton
Perubahan pendekatan
komposisi dari dasar volume
(m3) KE BERAT (KG)
Perbandingan indeks tukang
dan pekerja (1
Tk:2Pkr;1Tk:3Pkr;1Tk:6Pkr)

Persyaratan Umum:
Dapat diberlakukan di
seluruh Indonesia
Sesuai dengan spesifikasi
teknis dan tata cara pekerjaan.

Persyaratan teknis :
1. Ada gambar teknis dan rencana
kerja dan syarat-syarat ( RKS );

2.

Telah ditambahkan toleransi sebesar

5%-20%, dimana di dalamnya
termasuk angka susut , dan faktor
kehilangan bahan yang besarnya
tergantung dari jenis bahan dan
komposisi adukan, termasuk biaya
penyediaan secara langsung
PERALATAN BANTU KERJA seperti :
sekop,cangkul dsb. dan biaya yang
diperlukan tidak secara langsung yang
berhubungan kegiatan pekerjaan .

Contoh :

REKAPITULASI BIAYA :

1. Biaya Bangunan = BB/ Building Cost

2. Overhead
= .X BB
3. Jasa Pelaksana = X BB

4. Sub Total
5. Ppn

=.
= ...% X SubTotal

6. Total Biaya

=(4+5)

BAGAN ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Analisis Biaya
Konstruksi

Indeks Upah

SNI ABK

Indeks Bahan

Harga Upah

Harga bahan
Harga Satuan
Pekerjaan

Volume
Harga Pekerjaan

Harga Pokok
Bangunan/Real
cost
Biaya
Konstruksi

Jasa Pelaksana,
Overhead, Pajak,
Retribusi ,
Peralatan dsb.

PENYUSUNAN HARGA PERKIRAAN

SENDIRI /HPS

SATKER
SATKER
KUANTITAS

Tim
Tim
Penyusun
Penyusun
an
an

Harga
Harga Pasar
Pasar
(Basic
(Basicprice)
price)

HPS
HPS
(Harga
(Harga
Perkiraan
Perkiraan
Sendiri/Unit
Sendiri/Unit
Price)
Price)

Perhitungan
Perhitungan
Biaya
Biaya
Bangunan
Bangunan
Pajak,Jasa,Overhead,
Pajak,Jasa,Overhead,
Asuransi
Asuransi,etc
,etc

Analisis
AnalisisBiaya
Biaya
Konstruksi
Konstruksi

PENYUSUNAN HARGA PERKIRAAN

SENDIRI / HPS ( KEPPRES 80/2003)
Perhitungan HPS harus dilakukan dengan cermat, dengan menggunakan
data dasar dan mempertimbangkan :
a. analisis harga satuan pekerjaan yang bersangkutan;
b. perkiraan perhitungan biaya oleh konsultan/engineer's estimate (EE);
c. harga pasar setempat pada waktu penyusunan HPS;
d. harga kontrak/Surat Perintah Kerja (SPK) untuk barang/pekerjaan
sejenis setempat yang pernah dilaksanakan;
e. informasi harga satuan yang dipublikasikan secara resmi oleh
Badan Pusat Statistik (BPS), badan/instansi lainnya dan media
cetak yang datanya dapat dipertanggungjawabkan;
f. harga/tarif barang/jasa yang dikeluarkan oleh pabrikan/agen tunggal
atau lembaga independen;
g. daftar harga standar/tarif biaya yang dikeluarkan oleh instansi yang
berwenang;
h. informasi lain yang dapat dipertanggungjawabkan.

2. HPS telah memperhitungkan:

a.
Pajak Pertambahan Nilai (PPN);
b.
biaya umum dan keuntungan (overhead cost
and profit) yang wajar bagi penyedia barang
/jasa.
3. HPS tidak boleh memperhitungkan biaya tak
terduga, biaya lain-lain dan Pajak Penghasilan (PPh)
penyedia barang/jasa.

Pasal 30 / KEPPRES 80/2003

Kontrak pengadaan barang/jasa :

a. berdasarkan bentuk imbalan:

1) lump sum ;
2) harga satuan;
3) gabungan lump sum dan harga satuan;
4) terima jadi ( turn key);
5) persentase.
b. berdasarkan jangka waktu pelaksanaan:
1) tahun tunggal;
2) tahun jamak.
c. berdasarkan jumlah pengguna barang/jasa:
1) kontrak pengadaan tunggal;
2) kontrak pengadaan bersama.

APLIKASI DENGAN SOFTWARE LAIN :

Indeks dari ABK dapat

digunakan untuk
mengisi program
aplikasi estimasi biaya
lain

MASUKAN / KRITIK :
1. (T)Ketidak lengkapan jenis pekerjaan : (J)belum
termasuk jenis bahan bangunan baru era 2000-an
2. Indek terlalu kecil : hasil penelitian yang
merasionalisasi BOW
3. Keraguan , apakah bisa diaplikasikan disemua
daerah: dapat diaplikasikan, cermin kondisi
tanaga kerja saat ini
4. Merugikan kontraktor ( ? ) : tidak , kontraktor
dituntut efektif dan efisien
5. Ada masukan agar disertakan pula didalamnya
spesifikasi pekerjaannya.: sudah ada SNI untuk
tata cara pengerjaan yang melengkapinya.

6. Terdapat komentar pihak diluar PU

bahwa hasil yang ada tidak valid ( ? ) :
ABK hasil penelitian dengan
menggunakan metodologi penelitian
7. Apakah ABK ini sudah memasukan
pajak dan keuntungan pemborong ?:
belum, ABK merupakan formula dasar
perhitungan
8. SNI ABK merupakan nilai rata2
berbagai kondisi? Bukan rata2 tetapi
modus terbanyak dan punya selisih
kecil thd BOW

9. SNI ABK melakukan studi produktifitas? SNI ABK

melakukan studi produktifitas tenaga kerja lapangan
dengan metoda activity sampling dan time study.
10. SNI ABK , meng-akomodir kondisi lapangan yang
bervariasi? Telah memasukan faktor kendala
lapangan dalam angka rating menyangkut tingkat
keahlian,cuaca,kondisi ruang kerja dsb.
11. SNI belum merata disemua daerah, menyulitkan?
Silakan hubungi Dep.PU/Puslitbang Permukiman.
Fax:022.7798.392
12.Tidak ada persamaan persepsi antara team
pemeriksa atas materi analisa ,Bekisting atau Direksi
keet dipertanyakan? Perlu ada kesamaan tafsir- perlu
temu sosialisasi antar stake holder.

Belum ada kesepakatan pemakaian SNI oleh

semua pihak ? Diterbitkan surat Edaran
Inmen PU No.02/IN/M/2005 tentang penerapan
standar, Pedoman, Manual ( SPM).
Tidak ada persamaan persepsi antara team
pemeriksa atas materi analisa ? Pemahaman
oleh semua stake holder.
Bekisting pada pekerjaan beton ditanyakan
oleh pemeriksa/BPK? Bekisting satu
kesatuan dengan pekerjaan beton.
Direksi-keet dipertanyakan mana barang
sisanya? Sebaiknya dalam rencana kerja dan
syarat2 disebutkan cara penyelesaiannya.

17.Ukuran bata yang lebih besar 1 cm berarti

semen bisa dikurangi? Ukuran dalam
standar ini 5x11x22 sesuai dengan
standar bahan bangunan.
18.Bagaimana kalau membuat analisa
sendiri? Proses penyusunannya lama ,
melalui beberapa tahapan baik penelitian
maupun pengesahannya
19.Kolom bulat lebih sulit, harga lebih
mahal? Luas permukaan bentuk bulat
lebih sedikit volumenya, paling tidak
sama dengan persegi sama sisi.

20. Bagaimana perbandingan beton manual,

beton dgn mixer dan Readymix concreate?
Pada volume kecil manual lebih murah ,
demikian sebaliknya.

Copyright by SHM.07