RE

VI

SI
2

00

BANGUNAN RUMAH DAN GEDUNG

Disampaikan oleh:Ir.Suharri Moeljanto/Ir.Witarso

SOSIALISASI STANDAR, PEDOMAN DAN MANUAL

BIDANG KONST. BANGUNAN DAN REKAYASA SIPIL , BIDANG CIPTA KARYA

Jakarta, 9 Juni 2008

LATAR BELAKANG :
1. Untuk meningkatkan efisiensi dan efektifitas
kegiatan pembangunan gedung dan
perumahan, diperlukan suatu sarana dasar
perhitungan harga satuan pekerjaan.
2. Analisa BOW ( Burgeslijke Openbare Werken )
28 Pebruari 1921, No.5372 A, perlu diadakan
perbaikan atau revisi indeks bahan dan
upahnya
Pusat Penelitian dan Pengembangan Permukiman pada
tahun 1988 sampai tahun 1993 melakukan penelitian.

PERMASALAHAN :
1. Belum meratanya
penyebaran ABK
menyebabkan terjadi
polemik dalam pemeriksaan
hasil pembangunan.
2. Penyusunan ABK tidak
dapat mengimbangi laju
perkembangan industri
bahan bangunan

MAKSUD DAN TUJUAN

:Memperkirakan
HARGA
SATUAN dalam
menghitung
biaya
bangunan /
building cost

MANFAAT :
Menunjang
terselenggaranya
standarisasi
perhitungan dasar
Harga Satuan
Pekerjaan

KONSEP PENYEMPURNAAN
BOW-1921

BOW
BOW
1921
1921

ABK
ABK
2002
2002

ABK
ABK
2007
2007

(Melengkapi,
rationalisasi , efektif
dan efisiensi &
optimalisasi )

PROSES PENYUSUNAN ABK

ANALISA
BOW
Data dari
Kontraktor &
BOW
LAPANGAN
PROYEK
GEDUNG &
PERUMAHAN

Analisa
1981/1982

PROSES

ANALISA BIAYA
KONSTRUKSI

PENYUSUNAN
DOKUMEN

Pengumpulan
Data Sekunder
Pengumpulan Data
Primer / countercheck
Uji Lab.

Konsep ABK
2002

BSN
Badan
Standarisasi
Nasional

Konsensus
2007

SNI :

1. SNI 03-2445-1991/SK SNI S-05-1990-F, Spesifikasi

ukuran kayu gergajian untuk bangunan rumah dan
gedung
2. SNI 03-2495-1991/SKSNI S-18-1990-03, Spesifikasi
bahan tambahan untuk beton
3. SK SNI S-04-1989-F, Spesifikasi bahan bangunan
bagian A (Bahan bangunan bukan logam)
4. SK SNI S-05-1989, Spesifikasi bahan bangunan bagian
B (Bahan bangunan dari besi/baja)
5. SK SNI -06-1989-F, Spesifikasi bahan bangunan
bagian C (Bahan bangunan dari logam bukan besi)
6. SNI 4.3-53.1987/UDC 674.048.004.1, Specifikasi kayu
awet untuk perumahan dan gedung

7. SK SNI S-03-1994-03, Spesifikasi peralatan

pemasangan dinding bata dan plesteran
8. SNI 03-1726-1989/SK SNI 1-03-53-1987, Tata
cara perencanaan ketahanan gempa untuk
rumah dan gedung
9. SNI 4.3-53.1987 / UDC, Spesifikasi Kayu
Awet Untuk Perumahan dan Gedung
10. SNI 03-2410-1991 / SK SNI T-11-1990-F, Tata
cara pengecatan dinding tembok dengan cat
emulsi
11. Tata Cara pengecatan Logam (SNI 03-24081991 / SK SNI T-09-1990-F )

ANALISIS BIAYA
KONSTRUKSI 2002
JENIS PEKERJAAN :
B.BANGUNAN

KELOMPOK PEK. :

465
100

14

Jenis Pekerjaan BOW : 137

Bahan bangunan BOW :

54

JENIS PEKERJAAN
:
Pekerjaan PERSIAPAN

16

Pekerjaan DINDING

27

Pekerjaan KAYU

52

Pekerjaan BETON

45

Pekerjaan PLESTERAN

36

Pekerjaan PONDASI

18

Pekerjaan SANITER

36

Pekerjaan TANAH

17

Pekerjaan BESI/ALLUMIN

20

Pekerjaan LANGIT LANGIT

23

Pekerjaan PENUTUP ATAP

44

Pekerjaan KUNCI/KACA

24

Pekerjaan PENGECATAN

25

Pekerjaan PENUTUP LANTAI

82

JUMLAH

: 465

REVISI SNI 2007

1. Pek. TANAH
2. Pek. DINDING
3. Pek. KAYU
4. Pek. BETON
5. Pek. PLESTERAN
6. Pek. PONDASI
7. Pek. BESI/ALLUMINIUM
8. Pek. LANGIT LANGIT
9. Pek. PENUTUP LANTAI

10. Pek . PERSIAPAN

11. Pek. SANITER
12. Pek. PENUTUP ATAP
13. Pek. KUNCI/KACA
14. Pek. PENGECATAN

SNI 2002

ALASAN REVISI
:

Format disesuaikan
dengan standar BSN
Perbaikan / editing
kesalahan ketik
Memperjelas jenis
pekerjaan
Penyesuaian indeks upah

Jumlah
JENIS PEK.

2002

2007

Beton

45

36

Dinding

27

24

Tanah

17

15

Pondasi

18

11

Plesteran

36

27

Kayu

52

28

Langit2

23

Penutup Lantai

82

63

Besi / Alluminium

20

19

1. PEKERJAAN TANAH
Indek pekerjaan Galian
tanah keras disesuaikan
dari 0.4 menjadi 0.75.
Pembuangan tanah s/d 30
meter
Pek.Lapisan pudel 1Kp:5Ps
dihilangkan
Jalan Sementara
dihilangkan

2. PEKERJAAN PONDASI
Jenis pekerjaaan yang dihilangkan :
Pek.Pondasi BK camp.( 1:1) ;
(1:2) ; (1:3 )
Pek.Pondasi BK camp.( 1:1:1) ;
(1:1:2) ; (1: :4 )
Tiang Pancang dihilangkan
Perbandingan Tukang : Pekerja = 1:2

(2007) Sebelumnya (2002) = 1: 2 )

3. PEKERJAAN
PLESTERAN

Plesteran menunjuk pada

komposisi campuran,
Dihilangkan Jenis pekerjaan:
Plesteran 1:7
Plesteran 1PC:3KP:10PS
Plesteran 1/2PC : 1KP :4PS
Plesteran tebal 3CM
Ditambahkan jenis pekerjaan acian

4. PEKERJAAN KAYU
Kayu menunjuk pada kelas kayu

(bukan jenis kayu)

Perbandingan Tukang : Pekerja = 3:1
52 jenis pek. (2002) jadi 28 jenis pek.
( 2007),
Ada beberapa yang disatukan dan
dipindahkan ke kelompok lain.

5. PEKERJAAN
LANGIT LANGIT
23 jenis pekerjaan (2002)

menjadi 9 jenis pek.( 2007)

Pengelompokan berdasarkan
ukuran bukan ketebalan

6. PEKERJAAN
PENUTUP LANTAI DAN
DINDING
Campuran perekat/mortar disesuaikan
dari 1PC:2PP menjadi 1PC:4PP
Jumlah semen termasuk semen untuk
cor nat keramik lantai
Perbandingan Tukang : Pekerja = 1:2

7. PEKERJAAN
BESI / ALLUMINIUM
20 jenis pekerjaan (2002) menjadi
19 jenis pek.( 2007)
Pemisahan pek.pembuatan dan
pemasangan/fabrikasi
Pekerjaan las per 10cm

8. PEKERJAAN BETON
Perubahan pendekatan komposisi
dari dasar volume ( m3)
ke berat (Kg)
Perbandingan indeks tukang
dan pekerja ( 1Tk:2Pkr ; 1Tk :
3Pkr ; 1Tk : 6 Pkr)

SNI ANALISA BIAYA

KONSTRUKSI/ABK

Persyaratan Umum:
Dapat diberlakukan di
seluruh Indonesia
Sesuai dengan spesifikasi
teknis dan tata cara pekerjaan.

Persyaratan teknis
:
1.Ada gambar teknis dan rencana
kerja dan syarat-syarat ( RKS ).

2. Telah ditambahkan toleransi

sebesar 5%-20%,
dimana di dalamnya termasuk angka
susut , dan faktor kehilangan bahan
yang besarnya tergantung dari jenis
bahan dan komposisi adukan, termasuk
biaya penyediaan secara langsung
PERALATAN BANTU KERJA seperti :
sekop,cangkul dsb. dan biaya yang
diperlukan tidak secara langsung yang
berhubungan kegiatan pekerjaan .

Contoh :

REKAPITULASI BIAYA :

1. Biaya Bangunan = BB/ Building Cost

2. Overhead
= .X BB
3. Jasa Pelaksana = X BB

4. Sub Total
5. Ppn

=.
= ...% X SubTotal

6. Total Biaya

=(4+5)

BAGAN ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Analisis Biaya
Konstruksi

Indeks Upah

SNI ABK

Indeks Bahan

Harga Upah

Harga bahan
Harga Satuan
Pekerjaan

Volume
Harga Pekerjaan

Harga Pokok
Bangunan/Real
cost
Biaya
Konstruksi

HPS
Jasa Pelaksana,
Overhead, Pajak,
Retribusi ,
Peralatan dsb.

PENYUSUNAN
HARGA PERKIRAAN SENDIRI /HPS
SATKER
SATKER
KUANTITAS

Tim
Tim
Penyusun
Penyusun
an
an

Harga
Harga Pasar
Pasar
(Basic
(Basicprice)
price)

HPS
HPS
(Harga
(Harga
Perkiraan
Perkiraan
Sendiri/Unit
Sendiri/Unit
Price)
Price)

Perhitungan
Perhitungan
Biaya
Biaya
Bangunan
Bangunan
Pajak,Jasa,Overhead,
Pajak,Jasa,Overhead,
Asuransi
Asuransi,etc
,etc

Analisis
AnalisisBiaya
Biaya
Konstruksi
Konstruksi

PENYUSUNAN
HARGA PERKIRAAN SENDIRI / HPS
( KEPPRES 80/2003)
Perhitungan HPS harus dilakukan dengan cermat, dengan
menggunakan data dasar dan mempertimbangkan :
a. analisis harga satuan pekerjaan yang bersangkutan;
b. perkiraan perhitungan biaya oleh konsultan /engineer's
estimate (EE);
c. harga pasar setempat pada waktu penyusunan HPS;
d. harga kontrak/Surat Perintah Kerja (SPK) untuk
barang/pekerjaan sejenis setempat yang pernah
dilaksanakan;

e. informasi harga satuan yang dipublikasikan secara resmi

oleh Badan Pusat Statistik (BPS), badan/instansi lainnya
dan media cetak yang datanya dapat dipertanggung
jawabkan;
f. harga/tarif barang/jasa yang dikeluarkan oleh
pabrikan/agen tunggal atau lembaga independen;
g. daftar harga standar/tarif biaya yang dikeluarkan oleh
instansi yang berwenang;
h. informasi lain yang dapat dipertanggungjawabkan.

2. HPS telah memperhitungkan:

a.
Pajak Pertambahan Nilai (PPN);
b.
biaya umum dan keuntungan (overhead cost
and profit) yang wajar bagi penyedia barang
/jasa.
3. HPS tidak boleh memperhitungkan biaya tak
terduga, biaya lain-lain dan Pajak Penghasilan (PPh)
penyedia barang/jasa.

Pasal 30 / KEPPRES 80/2003

Kontrak pengadaan barang/jasa :

a. berdasarkan bentuk imbalan:

1) lump sum ;
2) harga satuan;
3) gabungan lump sum dan harga satuan;
4) terima jadi ( turn key);
5) persentase.
b. berdasarkan jangka waktu pelaksanaan:
1) tahun tunggal;
2) tahun jamak.
c. berdasarkan jumlah pengguna barang/jasa:
1) kontrak pengadaan tunggal;
2) kontrak pengadaan bersama.

APLIKASI DENGAN SOFTWARE LAIN :

Indeks
Indeks dari
dari ABK
ABK dapat
dapat
digunakan
digunakan untuk
untuk
mengisi
mengisi program
program
aplikasi
aplikasi estimasi
estimasi biaya
biaya
lain
lain

MASUKAN / KRITIK :
1. (T)Ketidak lengkapan jenis pekerjaan : (J)belum
termasuk jenis bahan bangunan baru era 2000-an
2. Indek terlalu kecil : Indek ABK hasil penelitian
yang merasionalisasi BOW
3. Keraguan , apakah bisa diaplikasikan disemua
daerah: dapat diaplikasikan, cermin kondisi
tanaga kerja saat ini
4. Merugikan kontraktor ( ? ) : tidak , kontraktor
dituntut efektif dan efisien
5. Ada masukan agar disertakan pula didalamnya
spesifikasi pekerjaannya.: sudah ada SNI untuk
tata cara pengerjaan yang melengkapinya.

6. Terdapat komentar pihak diluar PU

bahwa hasil yang ada tidak valid ( ? ) :
ABK hasil penelitian dengan
menggunakan metodologi penelitian
7. Apakah ABK ini sudah memasukan
pajak dan keuntungan pemborong ?:
belum, ABK merupakan formula dasar
perhitungan
8. SNI ABK merupakan nilai rata2
berbagai kondisi? Bukan rata2 tetapi
modus terbanyak dan punya selisih
kecil thd BOW

9. SNI ABK melakukan studi produktifitas? SNI ABK

melakukan studi produktifitas tenaga kerja lapangan
dengan metoda activity sampling dan time study.
10. SNI ABK , meng-akomodir kondisi lapangan yang
bervariasi? Telah memasukan faktor kendala
lapangan dalam angka rating menyangkut tingkat
keahlian,cuaca,kondisi ruang kerja dsb.
11. SNI belum merata disemua daerah, menyulitkan?
Silakan hubungi Dep.PU/Puslitbang Permukiman.
Fax:022.7798.392
12.Tidak ada persamaan persepsi antara team
pemeriksa atas materi analisa ,Bekisting atau Direksi
keet dipertanyakan? Perlu ada kesamaan tafsir- perlu
temu sosialisasi antar stake holder.

13. Belum ada kesepakatan pemakaian SNI oleh

semua pihak ? Diterbitkan surat Edaran
Inmen PU No.02/IN/M/2005 tentang penerapan
standar, Pedoman, Manual ( SPM).
14. Tidak ada persamaan persepsi antara team
pemeriksa atas materi analisa ? Perlu
pemahaman oleh semua stake holder.
15. Bekisting pada pekerjaan beton ditanyakan
oleh pemeriksa/BPK? Bekisting satu
kesatuan dengan pekerjaan beton.
16. Direksi-keet dipertanyakan mana barang
sisanya? Sebaiknya dalam rencana kerja dan
syarat2 disebutkan cara penyelesaiannya.

17.Ukuran bata yang lebih besar 1 cm berarti

semen bisa dikurangi? Ukuran dalam
standar ini 5x11x22 sesuai dengan
standar bahan bangunan.
18.Bagaimana kalau membuat analisa
sendiri? Proses penyusunannya lama ,
melalui beberapa tahapan baik penelitian
maupun pengesahannya
19.Kolom bulat lebih sulit, harga lebih
mahal? Luas permukaan bentuk bulat
lebih sedikit volumenya, paling tidak
sama dengan persegi sama sisi.

20. Bagaimana perbandingan beton manual,

beton dgn mixer dan Readymix concreate?
Pada volume kecil manual lebih murah ,
demikian sebaliknya.