Transformasi

Penerapan Nilai Wajar

(Fair Value)
& Implikasinya
Rengganis Kartomo, MAPPI (Cert)
Praktisi Penilai

Agenda
1. Model Nilai Wajar
2. Penilaian Nilai Wajar
3. Penerapan Fair Value
Accounting (FVA)
4. Kesimpulan

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Alasan Penerapan Model Nilai Wajar

Komparabilitas waktu pengukuran
Mencerminkan realitas pasar untuk aset
dan kewajiban
Dasar yang realistis untuk pembuatan
keputusan investasi
Peningkatan transparansi yang dapat
diukur antar perusahaan/entitas
Prinsip Mark To Market
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Accounting is a social construct, not a pure science.

Nevertheless, because it involves quantification, there
is a tendency to believe that accounting, and therefore
the rules standard-setters make, is analogous to
mathematics, with only one correct answer that must,
by definition, be adopted for each item in a set of
financial statements. In fact, financial reporting is a
matter of careful judgement within a framework of
generally understood principles and conventions.
(source: Ernst & Young, 2005)
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Pengukuran Nilai Wajar

Asumsi Going Concern
Active market
Quoted price
No active market
Valuation technique

Level 1-observable market prices

of identical or similar aset
Level 2-accepted model or
valuation
technique
w
significant inputs from the
market
Level
3-the
current
cost
(recoverable amount)
Level 4-depend significantly on
entity specific expectations

Value in Exchange vs Value

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Peran Penilai

Menetapkan Dasar Penilaian

Penentuan Metodologi Penilaian
Asumsi Penilaian dan Kondisi Pembatas
Pelaporan secara memadai

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Pengaturan Dalam SPI

SPI
SPI 1 Nilai Pasar sebagai Dasar
Penilaian
SPI 2 Dasar Penilaian Selain
Nilai Pasar
PPI 1 Penilaian untuk
Pelaporan Keuangan
PPI 3 Penilaian Aset Sektor
Publik untuk Pelaporan
Keuangan*
PPPI 8 Pendekatan Biaya
Penerapan
Nilai Wajar (Fair
Value)
untuk Pelaporan
Keuangan*
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

IVS
IVS 1 Market Value Basis of
Valuation
IVS 2 Bases other than Market Value
IVA 1 Valuation for Financial
Reporting
IVA 3 Valuation of Public Sector
Assets for Financial Reporting
GN 8 The Cost Approach for
Financial Reporting (DRC)

Dasar Penilaian sesuai SPI

Aktiva Tetap

Nilai Pasar (SPI 1-3.1)

Nilai Pasar untuk Penggunaan yang Ada (SPI
1-3.11)
Nilai Dalam Penggunaan (SPI 2-3.1)

Aset Investasi

Nilai Pasar (SPI 1-3.1)

Aset Persediaan

Nilai Realisasi Bersih (SPI 2-3.14)

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Aset Sektor Publik

IPSAS 16 merujuk kepada IAS 40 Investment
Property yang memberikan panduan untuk
identifikasi properti investasi di sektor publik,
yaitu:
Mensyaratkan bahwa pengakuan awal dari
property investasi adalah sebagai biaya dan
menjelaskan bahwa apabila aset diperoleh tanpa
biaya atau pada biaya nominal, biaya tersebut
harus dicatatkan pada Nilai Wajarnya pada
tanggal pengakuan awalnya di laporan keuangan;
Mensyaratkan bahwa setelah pengakuan awal
tersebut, properti investasi harus diukur secara
konsisten berdasarkan model Nilai Wajar atau
model biaya
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Aset Sektor Publik

Standar Akuntansi Internasional Sektor
Publik (International Public Sector
Accounting Standards IPSASs)
Di Indonesia diatur di dalam Standar
Akuntansi Pemerintahan (SAP)
Perkembangan terakhir dari IPSAS adalah
dikeluarkannya IPSAS 16 Investment
Property dan IPSAS 17 Property, Plant &
Equipment
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

IPSAS 16
Merujuk kepada IAS 40 Investment Property

Mensyaratkan bahwa pengakuan awal dari

property investasi adalah sebagai biaya dan
menjelaskan bahwa apabila aset diperoleh tanpa
biaya atau pada biaya nominal, biaya tersebut harus
dicatatkan pada Nilai Wajarnya pada tanggal
pengakuan awalnya di laporan keuangan;
Mensyaratkan bahwa setelah pengakuan awal
tersebut, properti investasi harus diukur secara
konsisten berdasarkan model Nilai Wajar atau
model biaya

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

IPSAS 17
Merujuk kepada IAS 16 Property, Plant & Equipment
Pengakuan dan pengukuran awal dari Aktiva Tetap
(Properti, mesin dan peralatan) dilakukan pada biaya
perolehan dan menjelaskan bahwa apabila aset diperoleh
tanpa biaya atau pada biaya nominal, biaya tersebut harus
dicatatkan pada Nilai Wajar pada tanggal pengakuan
awalnya di laporan keuangan
Selanjutnya diukur pada biaya (benchmark treatment) atau
direvaluasi menjadi Nilai Wajarnya (alternative treatment)
dikurangi dengan akumulasi depresiasi atau kerugian
penurunan nilai untuk kedua opsi tersebut
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Penggunaan IVS

Penggunaan International Valuation Standards (IVS) yang

mengadopsi IFRS semakin meluas, dimana penggunaan
referensi adalah 36% mengacu kepada IVS dan 38%
mengacu ke Red Book RICS (Royal Institute of Chartered
Surveyors standar lokal Inggris)
Apabila perusahaan dari Inggris dikecualikan, 40%
menggunakan IVS dan 24% Red Book
Dari seluruh perusahaan yang dianalisis, telah
menggunakan 10 standar penilaian/panduan penilaian
Hanya setengah dari perusahaan yang disurvey
menyatakan definisi dari Nilai Pasar atau Nilai Wajar
dalam laporan keuangannya. Hanya 34% yang secara
akurat memberikan definisi yang tepat mengenai Nilai
Pasar (sesuai definisi IVS) atau Nilai Wajar (sesuai definisi
IASB International Accounting Standards Board).

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Roadmap Konvergensi Standar

Akuntansi Lokal di Asia

Cina mulai 1 Januari 2007 untuk

perusahan terbuka
Hongkong mulai 1 Januari 2005
India - 1 April 2011
Jepang mulai 2008
Korsel mulai 2009
Singapore sudah mengadopsi IFRS
Indonesia? PSAK 16 dan PSAK 13 mulai 1
Januari 2008
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Fair Value Accounting (FVA)

vs Mixed System (MS)
Fair Value Accounting (FVA)
Mixed System (MS)

Biaya Historikal
Yang lebih rendah antara biaya dan MV
FVA

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Preferensi terhadap FVA

Ekonom dan regulator pasar modal
Why?
FVA cenderung memperkecil tingkat
asimetri antara investor dan manajemen
FVA memberi informasi secara lebih akurat
dan up-to-date mengenai kesempatan
investasi, kondisi pasar dan perusahaan
FVA memfasilitasi harga saham dan
menghilangkan problem kontrol
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

FVA mempengaruhi Dinamika

Harga Aset
Harga aset yang meningkat dapat
memperkuat posisi neraca

Neraca yg lebih kuat memungkinkan

pembiayaan yg lebih besar
Pembiayaan yg lebih besar menyebabkan
meningkatnya harga aset

Harga aset yang menurun menyebabkan

Hutang memperbesar pengaruh dari perubahan

harga
FVA mempercepat proses ini

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Preferensi terhadap
Mixed System
Praktisi, bank dan regulator asuransi
Why?
Banyak instrumen keuangan yang tidak
memiliki pasar atau hanya memiliki pasar
yang sangat terbatas
Penerapan FVA sulit untuk diverifikasi dan
dapat menimbulkan manipulasi pendapatan

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Hal terburuk dalam penerapan FVA adalah

apabila harga pasar bergerak keluar dari
ekuilibrium harga yang sebenarnya
Contoh:
Ketidakseimbangan pasar yang menyebabkan
masalah perbankan di berbagai negara, yaitu
pembiayaan real estat komersial

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Booming real estate sering diikuti oleh

krisis perbankan

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Dinamika Harga ternyata

serupa di berbagai negara..

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Pasar real estat komersial rawan

terhadap gelombang optimisme
Suplai tidak dapat bertambah dalam
waktu singkat (long lag)
Mark Careys model mengenai harga
tanah harga meningkat dikarenakan:
Peningkatan dalam harga pokok
Peningkatan jumlah investor
Peningkatan dalam keragaman motivasi
Sumber pembiayaan yang tersedia bagi investor
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Pembiayaan Bank turut

mempengaruhi harga real
estat

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Pembiayaan perbankan terkonsentrasi

di sektor real estat
Why?

Estimasi yang terlalu rendah terhadap resiko

Data yang lemah dan analisis yang tidak memadai

Disaster myopia

Remedies?

Upgrade kualitas data dan analisis atas

investasi real estat
Meningkatkan fungsi pasar real estat komersial

REIT dapat membawa lebih banyak ekuitas ke

industri
Derivatif real estat dapat menurunkan pengaruh
optimisme pasar yang berlebihan
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

In the Down Phase..

Under FVA

Bubbles akan berakhir lebih cepat

Kemungkinan evergreening lebih kecil
Kelalaian pengawasan lebih kecil
Resolusi dan restrukturisasi terjadi lebih
cepat

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Danish Example..
Denmark adalah satu2nya negara
Skandinavia yang tidak mengalami krisis
perbankan yang parah pada saat
terjadinya booming real estat komersial
Denmark adalah satu2nya negara
Skandinavia yang menggunakan FVA

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Kesimpulan
Penerapan FVA sesuai dengan IFRS perlu
didukung dengan Standar Penilaian
untuk penerapan model Nilai Wajar
secara lebih konsisten
Standar
Penilaian
Indonesia
(SPI)
merujuk kepada International Valuation
Standards (IVS) yang mengadopsi IFRS
Penerapan model Nilai Wajar akan lebih
bermanfaat bagi dunia investasi karena
prinsip mark to market
Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)
dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia

Terima Kasih

Penerapan Nilai Wajar (Fair Value)

dalam Penilaian Aset Tetap
pada Sistem Akuntansi di Indonesia