OPINI YURIDIS / LEGAL OPINI ( Contoh, Bentuk dan Struktur Opini Yuridis/ Legal

Opini )
OPINI YURIDIS
Nomor : 113/VII.LO/07/06/2012.

TUJUAN
Opini Yuridis ini dibuat sebagai bahan pertimbangan dalam rangka akan dilaksanakannya
perjanjian sewa-menyewa tanah dan bangunan antara PT. Axa Widyatama Soneka dan Tuan
Boy William Rosseno.

IDENTITAS
a.

SUBJEK

Nama

: Boy William Rosseno

- Tempat/Tgl.Lahir
- Alamat

: Bandung, 2 Juni 1985.

: Jalan Anggrek No.21, Cikutra, Bandung, Jawa Barat.

No.KTP

: 1050056032040002

Umur

: 27 Tahun

Status Perkawinan

: Belum Kawin

Kewarganegaraan

: Indonesia

- Agama

: Kristen Protestan

Pekerjaan

: Swasta

b.

OBJEK

Mengenai

: Tanah dan Bangunan

Sertifikat

: Hak Guna Bangunan

Lokasi

: Jalan Harimau Putih No. 19 D, Bandung.

Denah Lokasi :

Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Harimau Putih.

Sebelah Selatan berbatasan dengan Tanah dan Bangunan milik PT.Intan Permata Sari.

Sebelah Timur berbatasan dengan Kantor Cabang Bank BCA Sekeloa.

Sebelah Barat berbatasan dengan Kantor Cabang Bank Mandiri Sekeloa.

KASUS POSISI / KRONOLOGIS

1. Pada hari Jumat tanggal 5 Oktober 2012 telah dilakukan negosiasi antara Tuan Boy
William Rosseno dengan Rudi Janardi,S.H yang dalam jabatannya sebagai Direktur Utama,
dalam hal ini bertindak dan untuk atas nama PT.Axa Widyatama Soneka.

2.

Berdasarkan negosiasi tersebut mencapai titik kesepakatan, antaralain:

a) Bahwa akan dilakukan perjanjian sewa menyewa mengenai tanah dan bangunan selama
5 tahun.
b)

Bahwa harga sewa yang telah disepakati adalah 50 juta/per-tahun.

3. Mengenai Kepemilikan dari Tanah dan Bangunan yang akan disewakan tersebut
diperoleh bukti-bukti, antaralain:
1)

Kartu Tanda Penduduk ( milik Boy William Rosseno)

2)

Kartu Keluarga (milik Boy William Rosseno)

3)

Sertifikat Hak Guna Bangunan,

4)

Izin Mendirikan Bangunan (IMB),

5)

Pajak Bumi Bangunan,

6)

Rekening Listrik dan Telephone bulan terakhir pembayaran.

4.

Berdasarkan survey investigasi lapangan diperoleh beberapa keterangan, yaitu:

1) Bahwa pemilik dari Sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut adalah Tuan Zainal Abidin,
terbukti dari petikan yang tertera di dalam Surat Sertifikat Hak Guna Bangunan (Jalan
Harimau Putih No. 19 D, Bandung, Jawa Barat.), Hak Guna Bangunan No.121/Kecamatan
Coblong, Surat Ukur No.1667/1970, tertanggal 13 Juni 1985 yang dikeluarkan oleh Kantor
Pendaftaran Tanah di Bandung;
2)

Bahwa Tuan Zainal Abidin adalah kakek dari Tuan Boy William Rosseno.

3) Bahwa Tuan Zainal Abidin telah meninggal dunia pada hari Kamis 16 Agustus 2012,
terbukti dari petikan surat akta kematian No.1892/A.K/16/08/2012/KCS.
4) Bahwa Tuan Zainal Abidin telah meninggalkan 2 orang istri yang sah, yang keduanya
telah meninggal dunia, terbukti dari petikan Surat Akta Kematian
No.1634/A.K/16/08/2012/KCS dan No.1781/A.K/16/08/ 2012/KCS.
5) Bahwa Tuan Zainal Abidin meninggalkan ahli waris, yaitu: dari istri pertama
meninggalkan 8 orang anak sah yang 2 diantaranya telah meninggal dunia termasuk orang tua
dari Tuan Boy William Rosseno, dan meninggalkan 24 orang cucu; dan dari istri kedua
meninggalkan 4 orang anak sah dan meninggalkan 8 orang cucu.
6) Bahwa Harta Kekayaan sepeninggal Tuan Zainal Abidin Belum terjadi pembagian harta,
hal ini terbukti dari belum dikeluarkannya Surat Penetapan waris oleh Pengadilan Negeri
Bandung.
7) Bahwa berdasarkan petikan Sertifikat Hak Guna Bangunan tercantum masa waktu
berakhir selama 30 tahun yaitu dari tanggal 13 Juni 1985 hingga 13 Juni 2015.
8) Bahwa Bangunan yang akan disewakan telah memiliki Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
terbukti dari terdaftarnya bangunan tersebut di Dinas Tata Ruang dan Kota Bandung.
9) Bahwa Pajak Bumi Bangunan terakhir yang telah dibayarkan adalah Tahun 2011,
sehingga pada tahun 2012 pajak tersebut belum dibayarkan.
10) Bahwa Rekening Tagihan Listrik yang terakhir dibayarkan adalah bulan Januari 2012,
dan kemudian telah dilakukan pemutusan hubungan aliran listrik ke tanah dan bangunan yang
akan disewakan, terbukti dari diabaikannya surat teguran dari PT.PLN mengenai tagihan
Rekening Listrik yang belum dibayarkan hingga 9 bulan. Rekening Tagihan Telephone
terakhir dibayarkan adalah bulan November 2012, dan kemudian telah dilakukan pemutusan
hubungan jaringan telekomunikasi ke tanah dan bangunan yang akan disewakan, terbukti
dari diabaikannya surat teguran dari PT.TELKOM mengenai tagihan Rekening Telephone
yang belum dibayarkan hingga 7 bulan.

5. Dari uraian kronologis tersebut di atas, maka dapat diidentifikasi adanya suatu
permasalahan hukum yaitu:
a)

Mengenai kepemilikan hak guna bangunan yang belum jelas sepeninggal pewaris.

b) Masa Waktu Hak Guna Bangunan yang berakhir hingga 2015, dan belum diperpanjang
hingga 2017 sesuai dengan kesepakatan perjanjian sewa terhadap objek sewa yaitu Hak Guna
Bangunan.
c)

Pemutusan Hubungan Aliran Listrik dan Aliran Telekomunikasi ke tempat objek sewa.

ANALISA YURIDIS

1)

Penelusuran Hukum:

Dalam perbuatan hukum tersebut di atas, hukum yang berlaku adalah :

-

Ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

- Ketentuan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Ketentuan Dasar Pokok-pokok

Agraria, dan
- Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.

2) Audit Hukum :
Ketentuan yang relevan dengan kasus ini adalah:
a) Bahwa berdasarkan ketentuan psl. 830, psl. 832, psl. 841, psl. 844, psl. 846, psl. 848, psl.
850, dan psl. 851 KUHPerdata, mengenai waris dapat dinyatakan bahwa Boy William
Rosseno adalah salah satu ahli waris yang menggantikan posisi dari Tuan Ricardo Silalahi
selaku ayah sahnya dalam harta kekayaan sepeninggalan dari Tuan Zainal Abidin.

b) Bahwa berdasarkan ketentuan pasal 23 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996

tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah; Pemilik sah dari
Hak Guna Bangunan dari objek sewa tersebut secara sah pemiliknya adalah Tuan Zainal
Abidin, terbukti dari surat petikan yang terdapat di Sertifikat Hak Guna Bangunan yang
dikeluarkan oleh Kantor Pendaftaran Tanah di Bandung.

c) Bahwa berdasarkan ketentuan psl. 35 sampai dengan psl.40 Undang-Undang No.5 Tahun
1960 tentang Ketentuan Dasar Pokok-pokok Agraria, juncto pasal 34 Peraturan Pemerintah
Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
Tanah; Hak Guna Bangunan adalah secara sah pemiliknya adalah Tuan Zainal Abidin selaku

pewaris, dan belum terjadi penetapan ahli waris sah oleh Majelis Hakim Pengadilan Negeri
Bandung, mengenai Hak Guna Bangunan terhadap objek sewa hingga 2015.

d) Berdasarkan ketentuan pasal 25 ayat (1) dan pasal 29 Peraturan Pemerintah Nomor 40
Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah; Masa
berlaku Hak Guna Bangunan adalah 30 tahun sebagaimana tercantum dalam petikan sertifikat
Hak Guna Bangunan dari objek sewa tersebut hingga 2015.

e) Berdasarkan ketentuan pasal 1548 dan 1549 KUHPerdata, perjanjian sewa-menyewa

yang akan dilaksanakan telah sesuai dengan ketentuan tersebut yaitu berupa Hak Guna
Bangunan yang juga termasuk barang tidak bergerak.

3)

Konsekuensi dari setiap peraturan:

a) Apabila belum dikeluarkan penetapan ahli waris kepada siapakah pewaris mewarisi hak
guna bangunan tersebut, maka dimungkinkan terjadi perjanjian sewa menyewa dengan syarat
semua para ahli waris setuju dan menyepakati perjanjia tersebut tanpa terkecuali.

b) Apabila tidak diperpanjang terhadap Hak Guna Bangunan objek dari sewa ini maka
secara langsung 2015 masa jangka waktu Hak Guna Bangunan tersebut akan habis atau
kadaluarsa.

c) Apabila tetap dilakukannya perjanjian sewa-menyewa mengenai Hak Guna Bangunan

antara para ahli waris yang diwakili Tuan Boy William Rosseno dengan PT.Axa Widyatama
Soneka, berdasarkan pasal 1557 KUHPerdata maka PT.Axa Widyatama Soneka berhak
menuntut suatu pengurangan harga sewa menurut imbangan, asal tentang ganguan atau
rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada si pemilik.

d) Apabila PT.Axa Widyatama Soneka digugat untuk mengosongkan seluruh atau sebagian
dari barang yang disewa, maka PT.Axa Widyatama Soneka berkewajiban memberitahukan
tentang itu kepada pihak yang menyewakan dan dapat memanggi pihak tersebut untuk
penanggungan, berdasarkan pasal 1558 KUHPerdata.

e) Apabila pihak yang menyewakan meninggal, perjanjian sewa tidak sekali-sekali hapus
karenanya, hal ini didasarkan pada pasal 1575 KUHPerdata.

f) Apabila pembeli dengan janji membeli kembali, tidak dapat menggunakan kekuasaannya
untuk memaksa PT.Axa Widyatama Soneka mengosongkan barang yang disewa, sebelum
PT.Axa Widyatama Soneka dengan lewatnya tenggang waktu yang ditentukan untuk
pembelian kembali manjadi pemilik mutlak, hal ini didasarkan pada pasal 1577 KUHPerdata.

4) Alternatif Solusi:

a) Sebaiknya apabila perjanjian sewa-menyewa mengenai Hak Guna Bangunan akan terus
dilakukan dengan pertimbangan telah dikeluarkannya Surat Penetapan Waris oleh Pengadilan
Negeri Bandung, atau para ahli waris sepakat untuk menyewakan Hak Guna Bangunan dalam
bentuk akta otentik dan/atau Akta Notaris-PPAT.

b) Sebaiknya apabila perjanjian sewa-menyewa mengenai Hak Guna Bangunan akan terus
dilaksanakan dengan pertimbangan telah dilakukannya perpanjangan Hak Guna Bangunan
hingga 2017 sesuai batas akhir sewa yang akan disepakati oleh para ahli waris dan PT.Axa
Widyatama Soneka.

c) Sebaiknya apabila perjanjian sewa-menyewa mengenai Hak Guna Bangunan akan terus
dilaksanakan dengan pertimbangan telah dilunasinya tagihan Rekening Listrik dan Telephone
sehingga dapat dipasang kembali oleh institusi tersebut.

REKOMENDASI

Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan di atas, dengan ini kami rekomendasikan untuk
tidak dilakukannya perjanjian sewa menyewa, hal ini didasarkan pada kerugian-kerugian
yang akan banyak didapat daripadanya.

Demikian Opini Yuridis ini kami buat, sebagai bahan pertimbangan bagi perusahaan untuk
mengadakan dan melakukan perjanjian sewa-menyewa dengan Tuan Boy William Rosseno.

Bandung, 7 Oktober 2012

Legal Officer

( Sendi Nugraha )