A to Z Sharia Banking

Training Module

Designing Sharia Contracts

Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

DESIGNING SHARIA CONTRACTS

Berdasarkan tingkat kepastian dari hasil yang diperolehnya, secara umum kontrak/akad pembiayaan dibagi ke dalam dua kelompok besar, yaitu: 1. Natural Certainty Contracts Yang termasuk dalam kontrak ini adalah: a. Murabahah b. Salam c. Istishna d. Ijarah 2. Natural Uncertainty Contracts Yang termasuk dalam kontrak ini, adalah: a. Mudharabah b. Musyarakah 1. MURABAHAH Murabahah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena dalam murabahah dapat ditentukan berapa required rate of profit-nya (keuntungan yang ingin diperoleh). Murabahah muajjal dicirikan dengan adanya penyerahan barang di awal akad dan pembayaran kemudian (setelah awal akad), baik dalam bentuk angsuran maupun dalam bentuk lump sum (sekaligus). Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan murabahah secara garis besar dapat dibedakan menjadi tiga kelompok 1. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account = Investasi Tidak terikat) 2. Pembiayaan murabahah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = Investasi Terikat) 3. Pembiayaan Murabaha yang didanai dengan Modal Bank.
Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

Dalam setiap pendisainan sebuah pembiayaan, faktor-faktor yang perlu diperhatikan adalah: 1. Kebutuhan nasabah 2. Kemampuan finansial nasabah Faktor-faktor ini juga akan mempengaruhi sumber dana yang akan digunakan untuk mendanai pembiayaan tersebut. 2. SALAM Salam adalah transaksi jual beli atau pertukaran ayn bi dayn. Dalam transaksi salam pembayaran dilakukan di awal dengan penyerahan barang di masa yang akan datang. Syarat dari transaksi ini adalah adanya kejelasan dalam kuantitas, kualitas, harga dan waktu penyerahan. Karena keuntungan yang didapat dari transaksi ini didasarkan pada mekanisme jual beli (yaitu si penjual telah menentukan keuntungan yang dikehendaki atau besarnya required profit rate telah ditentukan diawal), maka salam dikategorikan ke dalam natural certainty contract. Berdasarkan mekanisme pembayaran jenis contract ini dibagi menjadi dua, yaitu; 1. 2. Salam yang jenis pembayaran dilakukan satu kali pada waktu awal Istishna yang metode pembayaran dilakukan secara angsuran. kontrak.

Dengan demikian salam merupakan akad yang dapat dibiayai secara lump sum dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan RIA (Restricted Invesment Account). Sedangkan Istishna merupakan akad yang dapat dibiayai secara instalment / ada cicilan tetap selama periode penyelesaian kontrak dengan sumber dana diambilkan dari jenis pembiayaan URIA (Unrestricted Invesment Account).

Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

Pembiayaan salam secara garis besar dapat dikelompokan menjadi tiga kelompok, yaitu 1. 2. pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari pembiayaan salam yang menggunakan sumber pendanaan dari investasi terikat atau RIA (Restricted Invesment Account) investasi tidak terikat atau URIA (Unrestricted Invesment Account)

3.

modal bank (banks own capital)

3. ISTISHNA Istishna adalah jenis kontrak jual beli dimana barang akan diserahkan di kemudian hari ketika pembayaran telah lunas. Pembayaran dilakukan dengan cara angsuran.

4. IJARAH Ijarah merupakan salah satu bentuk natural certainty contract karena dalam ijarah dapat ditentukan berapa required rate of profit (keuntungan yang ingin diperoleh). Ijarah tidak melibatkan pertukaran barang melainkan jasa. Jasa tersebut bisa berupa manfaat dari 1. suatu barang (sewa-menyewa); atau 2. tenaga manusia (upah-mengupah) Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan ijarah secara garis besar dapat dibedakan ke dalam tiga kelompok: 1. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account = Investasi Tidak Terikat) 2. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = Investasi Terikat)
Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

3. Pembiayaan ijarah yang didanai dengan Modal bank 5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK (IMBT) Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) merupakan salah satu bentuk natural certainty contract, sehingga dalam Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) dapat diketahui besarnya keuntungan yang akan diperoleh (required rate of profit). Ijarah Muntahia Bittamlik adalah merupakan kombinasi antara sewa

menyewa (ijarah) dan jual beli atau hibah di akhir masa sewa. Dalam Ijarah Muntahia Bittamlik terjadi kepemindahan hak milik barang yaitu dengan cara: 1. Ijarah dengan janji akan menjual pada akhir masa sewa 2. Ijarah dengan janji untuk memberikan hibah pada akhir masa sewa Nilai sewa yang berlaku harus berdasarkan harga barang dan besarnya cicilan barang tersebut, sehingga dapat diketahui berapa harga jual diakhir masa menyewaan atau apakah dapat langsung dengan hibah. Berdasarkan sumber dana pembiayaan Ijarah Muntahia Bittamlik (IMBT) dapat berasal dari : 1. Unrestricted Investment Account (URIA, investasi tidak terikat) 2. Restricted Investment Account (RIA, investasi terikat terhadap sektor atau proyek) 3. Modal bank 6. MUDHARABAH DAN MUSYARAKAH Pembiayaan Mudharabah dan Musyarakah merupakan bentuk natural uncertainty contract, karena dalam kedua pembiayaan tersebut tingkat keuntungan yang ingin diperoleh (required rate of profit) tidak dapat ditentukan di awal periode. Yang ditentukan di awal periode hanyalah nisbah
Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

bagi hasilnya saja.

Sedangkan nilai keuntungan aktualnya baru dapat

ditentukan setelah investasinya menghasilkan. Mudharabah dan Musyarakah dicirikan dengan adanya cash out dari pihak bank sebagai shahibul maal di awal periode. (installment) maupun sekaligus (lump sum). Berdasarkan sumber dana yang digunakan, pembiayaan Mudharabah dan Musyarakah secara garis besarnya bersumber dari tiga kelompok, yakni: Sedangkan cash in diperoleh Bank dari mudarib pada periode tersebut baik dalam bentuk angsuran

1. Yang didanai dengan URIA (Unrestricted Investment Account =

Investasi Tidak Terikat, atau mudharabah mutlaqah)

2. Yang didanai dengan RIA (Restricted Investment Account = Investasi

Terikat, atau mudharabah muqayyadah) 3. Yang didanai dengan Modal Bank. Pengenaan kerugian. agunan dalam pembiayaan mudharabah dan musyarakah

dibolehkan, tetapi pengunaannya bukan untuk menutupi resiko atas Bank dibolehkan meminta agunan kepada nasabahnya dalam pembiayaan mudaharabah dan musyarakah untuk menghindari resiko kelalaian dan pelanggaran janji dari pihak nasabah. Dengan demikian bila terjadi kerugian yang bukan disebabkan oleh kelalaian dan/atau pelanggaran janji oleh nasabah, maka agunan tidak boleh disita oleh bank. Namun bila kerugiannya disebabkan oleh kelalaian dan/atau pelanggaran janji oleh nasabah, maka bank berhak menyita agunan tersebut.

Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

JENIS PEMBIAYAAN SYARIAH 1. MUDHARABAH & MUSYARAKAH a. Mudharabah & Musyarakah Financing Financed by URIA (Unrestricted Investment Account) b. Mudharabah & Musyarakah Financing Financed by RIA / Restricted Investment Account (less than 3 month) c. Mudharabah & Musyarakah Financing Financed by RIA/Restricted Investment Account (3 month or more) d. Mudharabah & Musyarakah Financing Financed by banks own capital 2. _________________ 2.1 ________________ Financed by URIA (Unrestricted Investment Account) 2.1.a ____________________ Goods received by bank then delivered by bank Cash out Rp.

Cash in Rp Rp Rp Rp Rp Rp

2.1.b _________________________________ Bank sebagai orang upahan

Cash in
Training & Publication Department

Goods del
Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

Rp Rp Cash out 2.2

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Goods recieved by bank

__________________________ Financed by RIA (Restricted Investment Account) 2.2.a ____________________ (less than 3 month) Rp Goods received by bank

Cash out

Cash in

Rp

Goods delivered by bank 2.2.b __________________________ (3 month or more) Idem as 2.2.a 2.2.c ________________________ Cash out Rp Goods recieved by bank

Rp Rp Cash in Goods delivered by bank

Rp

Rp

Rp

2.3

___________________ Financed by banks own capital

Karim Business Consulting2004

Training & Publication Department

A to Z Sharia Banking
Training Module

3. ISTISHNA 3.1 Istishna Financing Financed by URIA (Unrestricted Investment Account) 3.1.a Istishna wal Istishna Istishn a Cash out Rp Rp Rp Rp Rp

Goods recieved by bank then delivered by bank Rp Bank as buyer

Cash in Rp Rp Rp Rp Rp Rp

Bank as seller

Istishna

3.1.b Istishna maal Ijarah wal Murabahah Muajjal Bank sebagai orang upahan Ijarah

Cash in Rp Rp Cash out

Training & Publication Department

Goods del
Rp Rp Rp Bank as buyer Rp Rp Rp Rp Goods recieved by bank Rp

Rp Rp Rp

Rp Rp

Karim Business Consulting2004

Bank as seller

A to Z Sharia Banking
Training Module

Istishna

3.2

Istishna Financing Financed by RIA (Restricted Investment Account)

3.2.a Istishna wal Murabahah Naqdan (less than 3 month) Rp Cash out Goods received by bank Bank as buyer

Istishna

Bank as seller Cash in Rp

Goods delivered by bank

3.2.b Istishna wal Murabahah Muajjal Cash out Rp Goods recieved by bank Murabahah Muajjal

Istishna Rp Rp Cash in Goods delivered by bank Rp Rp Rp

Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

A to Z Sharia Banking
Training Module

3.3

Istishna Financing Financed by banks own capital

4. IJARAH 4.1 Ijarah Financing Financed by URIA 4.1.a Ijarah bil Ijarah Cash out Rp Ijarah Bank as lessee

Cash in Rp

Rp

Rp

Rp Ijarah

Rp

Rp

Rp Bank as lessor

4.2

Ijarah Financing Financed by RIA 4.2.a Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) Rp Cash Ijarah out

Ijarah

Cash in Rp

4.2.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 Bank as lessor month or more)
Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

10

A to Z Sharia Banking
Training Module

Cash out Rp

Ijarah

Bank as lessee

Ijarah Ijarah Rp Cash in Rp Bank as lessor

4.2.b.1 Rp

Ijarah bil Ijarah Cash out Ijarah Bank sebagai penyewa

Rp

Rp

Rp Ijarah

Rp

Rp

Rp

Rp

Cash in Bank sebagai pemberi sewa

4.3

Ijarah Financing Financed by Banks own capital 4.3.a Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) 4.3.b Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) 4.3.c Ijarah bil Ijarah

5. IJARAH MUNTAHIA BITTAMLIK 5.1 IMBT Financing Financed by URIA 5.1.a.1 Ijarah bil Ijarah With promise to sell in full at the end of the term 5.1.a.2 Ijarah bil Ijarah
Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

11

A to Z Sharia Banking
Training Module

With promise to give as a gift at the end of the term 5.2 IMBT Financing Financed by RIA 5.2.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period 5.2.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) With promise to give as a gift at the end of the period 5.2.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) With promise to sell in full at the end of the period 5.2.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more) With promise to give as a gift at the end of the period 5.2.c.1 Ijarah bil Ijarah With promise to sell in full at the end of the period 5.2.c.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the period 5.3 IMBT Financing Financed by banks own capital 5.3.a.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (less than 3 month) With promise to sell in full at the end of the period 5.3.a.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (less than 3 month) With promise to give as a gift at the end of the period 5.3.b.1 Ijarah awal bil Ijarah Akhir (3 month or more) With promise to sell in full at the end of the period 5.3.b.2 Ijarah awal bil Ijarah akhir (3 month or more) With promise to give as a gift at the end of the period 5.3.c.1 Ijarah bil Ijarah With promise to sell in full at the end of the period 5.3.c.2 Ijarah bil Ijarah With promise to give as a gift at the end of the period 6. MURABAHAH FINANCING 6.1 Murabahah Financing Financed by URIA
Karim Business Consulting2004

Training & Publication Department

12

A to Z Sharia Banking
Training Module

Rp Cash out

Goods recieved by bank

Bank sebagai pembeli

Rp Rp Rp Goods delivered by bank

Rp

Rp Cash in

Rp

Rp Rp Bank sebagai penjual

6.2

Murabahah Financing Financed by RIA 6.2.a Murabahah Financing Financed by RIA less than 3 month Goods recieved by bank Rp Cash out Murabahah Muajjal

Bank sebagai pembeli

Goods delivered by bank

Rp Cash in Bank sebagai penjual

6.2.b Murabahah Financing Financed by RIA 3 month or more Rp Cash out Bank sebagai pembeli Goods recieved by bank

Goods delivered by bank Cash in Rp Rp Bank sebagai penjual

Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

13

A to Z Sharia Banking
Training Module

6.3

Murabahah Financing Financed by Banks own Capital

Quiz on Designing Sharia Contracts

1. PT Kafilah Mabrur Cemerlang telah lima tahun bergerak di bidang export busana muslim dan perlengkapan haji. Tiga bulan sebelum musim haji dimulai, perusahaan ini sudah biasa mengekspor barang-barangnya ke Saudi Arabia. Untuk itu PT KMC memerlukan modal kerja sebesar Rp 120.000.000,yang akan dikembalikan dalam jangka waktu 6 bulan. Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC tersebut. 2. Pada periode haji tahun berikutnya, PT KMC akan melakukan bisnis serupa hanya saja modal yang dibutuhkan kali ini adalah sebesar Rp 150.000.000,-. PT. KMC memiliki modal awal sebesar Rp 50.000.000,jangka waktu 6 bulan. Tentukan jenis kontrak / akad yang tepat untuk memenuhi kebutuhan PT KMC tersebut. Kekurangan modal akan didapat dari Bank Syariah Thoyyibah dan akan dikembalikan dalam

Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

14

A to Z Sharia Banking
Training Module

3. PT Subur Makmur Sejahtera, sebuah perusahaan trading yang secara khusus bergerak di bidang agrobisnis membutuhkan komoditi yang akan dijual pada tgl.1/4/200x. PT SMS secara financial tidak mampu untuk membayar tunai kebutuhannya tersebut. Oleh karena itu, PT SMS pada tgl. 1/1/200x, menghubungi Bank Syariah Masyhur untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan syariah untuk memenuhi kebutuhannya tersebut. PT SMS bersedia mengangsur sejumlah tertentu mulai tgl 1/1/200x. Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrakkontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut. 4. Sama seperti kondisi no.2, hanya saja pada kondisi kali ini PT SMS baru akan memiliki kemampuan untuk membayar secara penuh pada tgl.1/4/200x (pada saat barang dikirim). Gambarkan mekanisme pengadaan barang dan angsuran, serta kontrakkontrak yang sesuai dengan mekanisme tersebut.

SEVERAL CASES ON SHARIA CONTRACTS

Contoh Kasus MURABAHAH Pada saat jatuh tempo pembiayaan Murabahah nasabah belum dapat menyelesaikan pembayaran baik pokok maupun mark up. diperpanjang jangka waktu pembayarannya. 1. Apakah bank diperbolehkan mengenakan mark up kedua atas perpanjangan jangka waktu murabahah tersebut. 2. Apakah pembiayaan Murabahah dapat direstrukturisasi menjadi pembiayaan Mudharabah atau Musyarakah 3. Jika bank tidak mengenakan mark up kedua atas perpanjangan jangka waktu murabahah tersebut, apakah bank dimungkinkan mengenakan biaya administrasi dan menjadi pendapatan bank dalam bentuk: Biaya pengelolaan rekening sebesar Rp10 juta per bulan, dan Biaya keterlambatan pembayaran sebesar Rp20 juta per bulan dari jumlah pembiayaan sebesar Rp2 milyar dengan jangka waktu 60 bulan, sehingga
Training & Publication Department

Kemudian pembiayaan tersebut

Karim Business Consulting2004

15

A to Z Sharia Banking
Training Module

pada saat jatuh waktu pengembalian pembiayaan, kedua biaya tersebut sama dengan jumlah pembiayaan atau lebih.

Contoh Kasus MUDHARABAH Pada saat jatuh tempo pembiayaan Mudharabah, nasabah belum dapat mengembalikan modalnya. Kemudian pembiayaan tersebut diperpanjang jangka

waktu pengembaliannya selama 10 tahun dengan menambahkan persyaratan dalam addendum perjanjian yang menyatakan bahwa selama proyek yang dibiayai belum menghasilkan, nasabah harus membayar biaya administrasi dalam bentuk biaya keterlambatan pembayaran sebesar Rp10 juta per bulan dari jumlah pembiayaan sebesar Rp5 milyar dan menjadi pendapatan bank.

Contoh Kasus IJARAH Bank memberikan pembiayaan ijarah sebesar jumlah x dengan jangka waktu y dan sewa per bulannya sebesar z, tetapi barang yang diijarahkan bukan milik bank, melainkan milik pihak ketiga.

Contoh Kasus JUAL BELI SALAM Bank memberikan pembiayaan jual beli salam sebesar jumlah x dengan jangka waktu y dan mark up sebesar z, tetapi nasabah tidak menyerahkan barang yang dibiayai pada waktu yang disepakati, melainkan nasabah membayar dalam bentuk uang sebesar modal yang diberikan ditambah mark up z, sementara bank tidak memberikan kuasa kepada nasabah untuk menjualkannya.
Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

16

A to Z Sharia Banking
Training Module

Training & Publication Department

Karim Business Consulting2004

17