ANALISIS TEKNO EKONOMI BANGUNAN

1. PERHITUNGAN BIAYA INVESTASI

Harga Satuan Tanah /m2

Rp3,000,000.00

Pajak 20%
Total
Harga Satuan Gedung

Rp600,000.00
Rp3,600,000.00
Rp4,900,000.00

Biaya Standard
Lantai
Lantai 1
Lantai 2
Total Luas Lantai
Kotor

Luas Lantai
9945
4636
21698

Koefisien
1.000
1.090

Harga Bangunan /m2

Rp4,900,000.00
Rp4,900,000.00
Total Biaya Bangunan

Biaya Bangunan
Rp48,730,500,000.00
Rp24,760,876,000.00
Rp73,491,376,000.00

Biaya Pekerjaan Standard

Jenis Pekerjaan
Pondasi
Struktur
Lantai
Dinding
Plafon

Koefisien
10%
29%
10%
10%
8%

Unit Biaya
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00

Harga
Rp7,349,137,600.00
Rp21,312,499,040.00
Rp7,349,137,600.00
Rp7,349,137,600.00
Rp5,879,310,080.00

Atap

10%

Rp73,491,376,000.00

Rp7,349,137,600.00

Utilitas
Finishing
Total

8%
14%
100%

Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00

Rp5,879,310,080.00
Rp10,288,792,640.00
Rp73,491,376,000.00

Biaya Pekerjaan Non standard

Jenis Pekerjaan
Alat pengkondisian udara
Elevator/escalator
Tata suara
Telepon & PABX
Instalasi IT
Elektrikal
Sistem Proteksi Kebakaran
Sistem penangkal petir
Instalasi Pengolahan Air Limbah
(IPAL)
Interior (termasuk furniture)
Gas pembakaran
Pondasi dalam

Koefisie
n
10%
8%
8%
4%
10%
11%
9%
2%
3%

Unit Biaya

Harga

Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00

Rp7,349,137,600.00
Rp5,879,310,080.00
Rp5,879,310,080.00
Rp2,939,655,040.00
Rp7,349,137,600.00
Rp8,084,051,360.00
Rp6,614,223,840.00
Rp1,469,827,520.00
Rp2,204,741,280.00

20%
1%
9%

Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00
Rp73,491,376,000.00

Rp14,698,275,200.00
Rp734,913,760.00
Rp6,614,223,840.00

Sarana & prasarana lingkungan

Total

3%
98%

Rp73,491,376,000.00
Total

Rp2,204,741,280.00
Rp72,021,548,480.00

Biaya Pekerjaan Non Standard Lainnya

Jenis Pekerjaan
Persiapan Lahan

Koefisien
3%

Selasar

3%

Pagar

1.50%

Utilitas Dalam

3%

Utilitas Luar

5%

Saluran Air Hujan

2.50%

Vegetasi

2%

Penerangan Luar

1%

Total

21%

Total Biaya Non Standard

Total Biaya Standard Standard
Biaya Bangunan

Unit Biaya
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp73,491,376,000.0
0
Rp87,454,737,440.00
Rp73,491,376,000.00
Rp160,946,113,440.00

Harga
Rp2,204,741,280.00
Rp2,204,741,280.00
Rp1,102,370,640.00
Rp2,204,741,280.00
Rp3,674,568,800.00
Rp1,837,284,400.00
Rp1,469,827,520.00
Rp734,913,760.00
Rp15,433,188,960.00

Total Investasi
Jenis Biaya
Biaya Tanah

Luasan
Satuan Harga
269620
Rp3,000,000.00
Total Biaya Bangunan
Biaya Tidak Langsung
20%
Rp160,946,113,440.00
Total Investasi

Biaya
Rp808,860,000,000.00
Rp160,946,113,440.00
Rp32,189,222,688.00
Rp1,001,995,336,128.00

2. PEMBIAYAAN PROYEK DAN BIAYA LAIN

Pembiayaan Proyek
Total Investasi
Rp1,001,995,336,128.00

Modal Sendiri
25%
Rp250,498,834,032.00

Sewa Dasar
Total Investasi
Target BEP
Target BEP/Tahun
Total Luas Lantai (m2)
Sewa Dasar/m2/tahun

Rp1,001,995,336,128.00
10
Rp100,199,533,612.80
21698
Rp4,617,915.64

ModalPinjaman
75%
Rp751,496,502,096.00

Sewa Dasar/m2/bulan

Rp384,826.30

Sewa Gedung
Sewa Dasar /tahun
Service Charge 25%
PPn 10%
Sewa Gedung/m2/tahun
Sewa Gedung/m2/bulan

Rp4,617,915.64
Rp1,154,478.91
Rp461,791.56
Rp6,234,186.12
Rp519,515.51

Pay Out Time (Massa Pelunasan Kredit)

Jangka Waktu Kredit
15 tahun
Massa Konstruksi
2 tahun
Pay Out Time
13 tahun
Faktor Kekosongan
Koefisien
Kekosongan
Target BEP/tahun
Faktor Kekosongan
Suku Bunga ke Bank
12%
Selama 20 tahun
Selama 1 tahun

5%
Rp100,199,533,612.8
0
Rp5,009,976,680.64
Modal Pinjaman
Rp751,496,502,096.
00
Rp90,179,580,251.5
2
Rp4,508,979,012.58

Cicilan / tagihan yang harus di bayar ke bank

Modal Pinjaman
Rp751,496,502,096.00

Suku bunga 20 tahun

Rp90,179,580,251.52

Tagihan selama 20 tahun

Rp841,676,082,347.52
Tagihan selama 1 tahun
Rp42,083,804,117.38

Depresiasi/penyusutan bangunan
Jangka waktu
40 tahun
Total Biaya Bangunan
Rp73,491,376,000.00
Koefisien Depresiasi
2.50%
Nilai Depresiasi
Rp1,837,284,400.00
Total Depresiasi rumus
Rp45,932,110.00

Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Koefisien
25%

Total Pendapatan Bangunan

Rp1,893,600,000.00
Rp473,400,000.00
Rp39,450,000.00

per tahun
per bulan

Rincian Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Rincian

Koefisie
n
6%

Unit Biaya per tahun

Total Biaya per tahun

Rp473,400,000.00

Rp28,404,000.00

Pemeliharaan Gedung dan

Prasarana
Keamanan dan Keselamatan Kerja
Pengendalian Lingkungan
Biaya Pemeliharaan taman

15%

Rp473,400,000.00

Rp71,010,000.00

2%
5%
2%

Rp473,400,000.00
Rp473,400,000.00
Rp473,400,000.00

Rp9,468,000.00
Rp23,670,000.00
Rp9,468,000.00

Kebersihan
Listrik dan Air
Total

35%
35%
100%

Rp473,400,000.00
Rp473,400,000.00
Total

Rp165,690,000.00
Rp165,690,000.00
Rp473,400,000.00

Biaya Operasional

3. PENDAPATAN BANGUNAN
Total Pendapatan Kotor Dengan Perincian Pendapatan
Jenis
Bulan
Tahun
Pendapatan
Tiket masuk
Rp90,000,000.0
Rp1,080,000,000.
0
00
Parkir
Mobil
Rp63,000,000.0
Rp756,000,000
0
Motor
Rp4,800,000
Rp57,600,000
Total
Rp1,893,600,00
0.00
Penerimaan Bersih (Pendapatan Proyek Bersih awal)
Pendapatan Proyek
Kotor
Rp1,893,600,000.00
Rp1,893,600,000.00

Biaya Operasional dan Pemeliharaan

Biaya Promosi )

Rp473,400,000.00

Rp9,000,000
Rp482,400,000.00
Rp1,411,200,000.00
Rp117,600,000.00

Asuransi
2,5% x Penerimaan bersih awal
2.50%
Rp1,411,200,000.00
Rp35,280,000.00

per tahun

per tahun
per bulan

Pajak
15%
15%
15%

(penerimaan bersih - bunga pinjaman - depresiasi )

Rp1,411,200,000.00
Rp42,083,804,117.38
Rp45,932,110.00
Rp40,718,536,227.38
Rp6,107,780,434.11

Cicilan pinjaman ke Bank

Modal Pinjaman
Suku Bunga
Tagihan Selama 20
20tahun
tahun
Rp751,496,502, Rp90,179,580,251 Rp841,676,082,347.52
096.00
.52
Tagihan Selama 1
tahun
Rp42,083,804,117.38
Penerimaan Bersih Akhir
Penerimaan
Pajak
Cicilan Bank
Bersih Awal
Rp1,411,200,000.
Rp6,107,780,434.11 Rp42,083,804,117
00
.38
Rp35,976,023,683.2
7
per tahun
Rp34,564,823,683.2
7
per bulan
Rp2,880,401,973.61

4. PENGEMBALIAN MODAL PINJAMAN

Pengembalian Modal
Pinjaman
Modal Pinjaman
Pendapatan Bersih Akhir
per tahun
Pendapatan 20 tahun
Laba per tahun
Laba per bulan

Rp751,496,502,096.00
Rp34,564,823,683.27
Rp691,296,473,665.38
Rp1,442,792,975,761.38
Rp120,232,747,980.12
Rp10,019,395,665.01

Lama pengembalian modal sendiri = modal sendiri / laba per tahun

= Rp751.496.502.096 / Rp 120.232.747.980
= 6 tahun
Jadi, waktu yang dibutuhkan untuk pengembalian modal sendiri selama 6 tahun