PEREMAJAAN

PERMUKIMAN KUMUH

PENGANTAR

Lingkungan permukiman kumuh didefinisikan sebagai lingkungan permukiman

yang berpenghuni padat (melebihi 500 jiwa/ha), kondisi sosial dan ekonomi rendah,
jumlah rumah yang sangat padat dan ukurannya di bawah standar, lingkungan dan tata
permukiman tidak teratur (bangunan sementara dan acak-acakan tanpa perencanaan),
prasarana lingkungan hampir tidak ada atau tidak memenuhi persyaratan teknis dan
kesehatan (mck, air bersih, saluran buangan, listrik, gang, lingkungan jorok dan
menjadi sarang penyakit), fasilitas sosial kurang (sekolah, rumah ibadah, balai
pengobatan), serta dibangun di atas tanah negara atau tanah milik orang lain, dan di
luar peraturan perundang-undangan yang berlaku. Luas kawasan kumuh di Propinsi
DKI Jakarta meliputi 4,2% dari luas existing perumahan yaitu 29.23 Ha

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

Sumber : Bapeda Propinsi DKI Jakarta Bidang Prasarana Kota & Lingkungan Hidup
Keberadaan permukiman kumuh tidak bisa dilepaskan dari keberadaan para
pendatang (kaum urbanisasi) yang merantau ke kota untuk mendapatkan pekerjaan
guna memperoleh penghasilan. Adanya urbanisasi ke kota tiap tahun tidak pernah
menurun jumlahnya. Terjadinya arus urbanisasi ke kota disebabkan oleh dua hal yaitu
kondisi-kondisi yang mendorong terjadinya urbanisasi dan kondisi-kondisi daya tarik
kota. Kondisi-kondisi yang mendorong terjadinya urbanisasi ke kota adalah terjadinya
kemiskinan di pelosok pedesaan. Kemiskinan itu dikarenakan tidak tersedianya
lapangan kerja yang layak, terdesaknya kegiatan kerajinan masyarakat desa oleh
produksi pabrik berskala besar, terbatasnya lahan persawahan yang bisa digarap
sementara jumlah angkatan kerjanya terus meningkat dan membutuhkan saluran.
Kondisi-kondisi yang menjadi daya tarik kota adalah di kota merupakan pusat
perdagangan, berbagai jenis pekerjaan kasar yang mengandalkan otot tersedia,
selain itu adanya contoh-contoh yang dibawa oleh para pemudik setiap tahun dengan
membawa bukti keberhasilan semakin mengeraskan tekad mereka berurbanisasi ke
kota. Ketika menghadapi kenyataan setelah di kota, kaum urbanisasi terjebak dalam
impiannya. Untuk kembali ke kampung halamannya dibebani rasa malu karena beban

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

mental

yang

disandangnya

sebagai

orang

yang

gagal

dalam

menempuh

kehidupannya. Karena terlanjur basah, bekerja apapun dilakukan, dan menetap di

manapun tidak masalah. Kaum urban tersebut berpotensi menjadi penghuni
permukiman kumuh.
Stratifikasi sosial para pemukim di permukiman kumuh adalah masyarakat
berpenghasilan rendah. Bagi mereka yang memiliki bekal pendidikan yang memadai,
mereka dapat memasuki sektor kerja formal seperti anggota ABRI, pegawai negeri
sipil golongan rendah, pekerja pabrik, dan pegawai swasta lainnya. Sedangkan bagi
mereka yang tanpa bekal pendidikan dan keterampilan yang memadai menyebabkan
mereka tidak bisa terekrut dalam lapangan pekerjaan sektor formal. Untuk menekuni
sektor informal mereka juga tidak memiliki modal dan pengetahuan usaha, sehingga
mereka hanya bisa memasuki pekerjaan dengan status pekerja-informal kasar, seperti
penarik

becak,

kuli

angkut/panggul

di

stasiun

atau

pasar,

pemulung,

kuli

gali/bangunan, pelacur, pengemis dan lainnya. Sebagian dari mereka membentuk

permukiman liar (squatters) di bantaran sungai/kali, di lokasi pembuangan sampah
akhir, di sisi jalan kereta api, di atas jalur hijau; atau di atas lahan-lahan kosong karena
ditelantarkan oleh pemilik atau karena statusnya dalam sengketa.
Pilihan mereka untuk menetap di permukiman kumuh

disebabkan oleh

beberapa hal; pertama, lokasi tersebut sudah ditempati secara turun-menurun atau
sudah menetap kerabat/kenalan sehingga bisa ditumpangi; kedua, tidak memerlukan
biaya yang banyak dibandingkan harus mengontrak di permukiman resmi atau
membeli tanah kemudian membangun rumah atau mengkredit rumah; ketiga, prioritas
mereka ke kota adalah untuk mencari uang, untuk sekedar membiayai kehidupan,
bukan membangun kehidupan di kota; keempat, lokasinya strategis bagi kegiatan
usaha, berdekatan dengan tempat pekerjaan, berdekatan dengan kebutuhan angkutan
kota, dan tersedia berbagai keperluan kebutuhan kehidupan mulai dari kebutuhan
makan sampai kebuthan lainnya yang tersedia selama 24 jam; kelima, kebersamaan
dan kesetiakawanan yang cukup tinggi di antara sesama pemukim karena lokasi
lingkungan yang berdempetan sehingga sering terjadi dialog satu sama lain.
Permukiman kumuh sangat lambat dalam beradaptasi dengan perubahan
wajah kota, yang mana jumlah pemukim (penduduk) melebihi ratio layak,
lingkungannya

semrawut

sehingga terkesan jorok dan sempit. Keadaan ini

menghasilkan wilayah-wilayah perkotaan dengan kualitas lingkungan

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

yang sangat

PERENCANAAN PEMUKIMAN

rendah, kelangkaan air, dan tingkat polusi udara yang sangat tinggi. Hal ini dapat
ditunjukkan antara lain dengan mutu air yang sangat rendah akibat polusi, sungaisungai yang rusak karena bantarannya dipakai rumah, tingkat kesehatan karena tidak
disediakan saluran pembuangan dan rendahnya kesadaran pemukim dalam menjaga
kesehatan, pepohonan banyak yang ditebang, penyalahgunaan daerah resapan air,
pemanfaatan air tanah secara berlebihan dan semena-mena, sehingga sudah barang
tentu mencemari dan merusak lingkungan.
Peremajaan permukiman kumuh merupakan usaha yang tidak mudah karena
memerlukan dana yang cukup besar, sitem organisasi dan koordinasi dan administrasi
yang lebih teliti untuk melaksanakan program jangka panjang. Tetapi hasil yang
diperoleh dari usaha ini dapat menumbuhkan dan meratakan struktur perekonomian
kota, mendorong mobilitas dan produktivitas kelompok besar masyarakat perkotaan
yaitu masyarakat berpenghasilan rendah. Ketegangan

sosial dan ketidaktertiban

hukum akan dapat lebih berkurang dengan penataan permukiman yang lebih teratur,
bersih dan dinamis.

PEREMAJAAN PERMUKIMAN KUMUH

Peremajaan kota adalah segala upaya dan kegiatan pembangunan yang
terencana untuk merubah/memperbaharui suatu kawasan terbangun di kota yang
sudah merosot fungsinya agar kawasan tersebut fungsinya meningkat lagi dan menjadi
lebih sesuai dengan pengembangan kota. Kemerosotan kawasan tersebut dapat saja
terjadi karena kondisi fisik lingkungan yang sudah tidak memadai lagi untuk
mendukung efektivitas fungsi lingkungan/kawasan atau sebab pelapukan karena umur,
atau oleh sebab pembangunan kota yang menyebabkan fungsi lama menurun atau
tidak lagi serasi dengan tatanan kota setelah pengembangan. Peremajaan kota bukan
semata-mata ditujukan pada perbaikan fisik saja, tetapi justru yang utama adalah
perbaikan tatanan sosial ekonomi masyarakat di kawasan tersebut sehingga akan
lebih mampu menunjang kehidupan kota secara luas. Penataan permukiman kumuh
adalah bagian dari program peremajaan kota di mana kawasan yang ditata adalah
kawasan hunian/lingkungan perumahan untuk menjadikan lingkungan tersebut lebih
fungsional dan terpadu.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

Konsep dasar penataan kawasan hunian kumuh yang dikembangkan oleh

pemerintah dewasa ini adalah membangun tanpa menggusur mereka keluar, apalagi
sampai mengalami proses pemiskinan karena tidak dapat memanfaatkan dengan baik
uang ganti rugi yang mereka terima. Dalam penataan permukiman kumuh, semua
penduduk lama harus dapat ditampung kembali dalam rumah yang dibangun dalam
lokasi yang sama, baik dengan cara memiliki yang didukung dengan fasilitas KPR
maupun dengan cara menyewa agar disamping kondisi perumahan mereka menjadi
lebih baik, mereka tidak kehilangan keuntungan-keuntungan dari lokasi tempat tinggal
yang sebelumnya telah mereka nikmati. Penataan tidak dapat dilakukan hanya dengan
memberi ganti rugi kepada pemilik bangunan atau menyewa rumah dan membiarkan
para penghuninya pergi dan mencari tempat tinggal di tempat lain. Hal ini akan
menyebabkan timbulnya permukiman kumuh baru di tempat lain.
Peremajaan permukiman kumuh diartikan sebagai pembongkaran sebagian
atas seluruh permukiman kumuh yang sebagian besar atau seluruhnya berada di atas
tanah negara dan kemudian di tempat yang sama dibangun prasarana dan fasilitas
lingkungan rumah serta bangunan-bangunan lainnya sesuai dengan rencana tata
ruang kota yang bersangkutan.
Peremajaan lingkungan permukiman kumuh mempunyai tiga tujuan. Pertama,
meningkatkan mutu kehidupan dan penghidupan, harkat, derajat dan martabat
masyarakat penghuni permukiman yang sehat dan teratur. Kedua, mewujudkan
kawasan kota yang ditata secara lebih baik sesuai dengan fungsinya sebagaimana
ditetapkan dalam rencana tata ruang kota yang bersangkutan. Ketiga, mendorong
penggunaan tanah yang lebih efisien dengan pembangunan rumah susun,
meningkatkan tertib bangunan, memudahkan penyediaan prasarana dan fasilitas
lingkungan permukiman yang diperlukan serta mengurangi kesenjangan kesejahteraan
penghuni dari berbagai kawasan di daerah perkotaan.
Ada beberapa alternatif penanganan yang dewasa ini dapat dilaksanakan
untuk mengatasi permukiman kumuh yaitu :
A. Program Perbaikan Kampung/KIP (Kampung Improvement Program)
Perbaikan

kampung

(KIP)

dapat

dilakukan

untuk

menangani

lingkungan

permukiman yang tidak terlalu padat. Dalam perbaikan kampung, pemerintah

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

memperbaiki berbagai prasarana dan fasilitas lingkungan yang tidak bisa dilakukan
oleh perorangan seperti pengerasan jalan, pembuatan saluran limbah/hujan dan
sebagainya. Perbaikan rumahnya diserahkan kepada masing-masing pemiliknya
namun perlu dibantu dengan fasilitas kredit yang ringan.
Program Perbaikan Lingkungan Permukiman Kumuh di DKI Jakarta telah dimulai
sejak tahun 1969, yang kemudian dikenal dengan Proyek Mohammad Husni
Thamrin (MHT), dengan penekanan berbeda sesuai kebutuhan. Penekanan
program MHT 1 sampai dengan IV diganbarkan sebagai berikut :
1969 1982 (MHT I)

: Fisik

1982 1989 (MHT II)

: Fisik dan Sanitasi dengan konsentrasi pada Daerah

Aliran Sungai (DAS)

1989 2002 (MHT III)

: Tribina (Bina Sosial, Bina Ekonom, Bina Fisik)

2002 akan datang

(MHT IV)

: Pendekatan pembangunan bertumpu pada komunitas

(Community Based Development) dengan sasaran
lokasi kawasan yang dilaksanakan secara terpadu
oleh berbagai sektor.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

Sumber : Bapeda Propinsi DKI Jakarta Bidang Prasarana Kota & Lingkungan
Hidup

B. Peremajaan Permukiman Kumuh

Untuk lingkungan permukiman yang terlalu padat akan sulit dilakukan perbaikan
kampung karena sulitnya mendapatkan tanah untuk membuat prasarana
lingkungan, disamping tingkat kepadatan telah tidak memungkinkan untuk
diciptakannya lingkungan permukiman yang sehat. Karena itu, lingkungan
permukiman seperti ini perlu ditata berdasarkan konsep peremajaan permukiman
kumuh. Agar dapat menampung kembali seluruh penduduk semula dan
menyediakan lahan untuk berbagai prasarana dan fasilitas lingkungan, bangunan
baru harus dibuat bertingkat sehingga akan terjadi lingkungan rumah susun
sederhana. Penghuni lama diberi ganti rugi yang cukup untuk pembayaran DP
Kredit Kepemilikan Rumah Susun.
C. Realisasi dan Pengembangan Rumah Susun Sederhana Sewa
Untuk mereka yang ditampung di rumah susun sederhana sewa (rusunawa),
sewanya ditetapkan kira-kira sama dengan sewa rumah yang mereka bayar
sewaktu lingkungan masih kumuh. Kalau perlu, besarnya sewa ditetapkan sekedar
cukup

untuk

menutup

biaya

operasional

dan

pemeliharaan

tanpa

memperhitungkan pengembalian investasinya. Untuk mereka yang mau membeli

rumah susun, harganya ditetapkan paling tinggi sebesar harga pokonya saja tanpa
dibebani keuntungan developer dan diusahakan tidak beda banyak dengan harga
rumah tidak susun di pinggiran kota.
Agar sewa dan angsuran yang harus mereka bayar sesuai denga kemampuan
mereka, maka kepada penghuni lama perlu diberi subsidi khusus. Subsidinya
dapat berupa subsidi dari pemerintah dalam bentuk subsidi bunga KPR, dan
subsidi langsung untuk menurunkan harga jualnya. Namun dengan kondisi
keuangan negara seperti sekarang ini subsidi dari pemerintah akan sangat
terbatas. Karena itu perlu diupayakan subsidi dalam bentuk lain agar secara
keseluruhan usaha ini menguntungkan bagi semua pihak. Penghuni lama disubsidi
oleh penghuni baru yang akan tinggal di rumah susun dengan harga sewa yang

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

lebih tinggi dari penghuni lama. Subsidi juga dapat diperoleh dari penyewaan
fasilitas ruang usaha pada lantai dasar rumah susun.
D. Subsidi Silang
Dalam subsidi silang ini dianut suatu konsep bahwa semua pembiayaan yang
dikeluarkan untuk pembangunan rumah susun sederhana beserta prasarana dan
fasilitas lingkungannya dapat ditutup dengan menjual sebagian lahan lingkungan
hunian kumuh tersebut kepada pihak swasta. Dalam lahan komersial tersebut
dapat dibangun bangunan komersial sesuai dengan rencana umum tata ruang
kota. Pihak swasta yang membebaskan lahan kumuh tersebut diharuskan
membangun rumah susun murah sebesar 20% di areal manfaat secara komersial
(SK Gub No. 540/1990).

Untuk memungkinkan subsidi silang seperti ini maka proyek peremajaan harus
cukup luas dan lokasinya strategis untuk memungkinkan pembangunan bangunan
komersial cukup besar, menarik dan laku dengan membuat bangunan rumah susun
sederhana terpisah dengan bangunan lain semi komersial. Diharapkan dengan
sistem ini pihak developer swasta tertarik untuk menangani peremajaan ini, karena
masih akan diperoleh keuntungan yang wajar.
Kepada para developer swasta juga perlu diberikan berbagai keringanan dan
fasilitas untuk meningkatkan kelayakan proyeknya antara lain dengan keringanan
persyaratan perencanaan (seperti KDB dan KLB yang lebih tinggi), keringanan dan
percepatan proses dalam pemberian perizinan, pemberian kredit konstruksi,
keringanan

perpajakan,

bantuan

dalam

pengosongan

lokasi/pemindahan

sementara penduduk dan penentuan serta pembayaran ganti rugi yang diperlukan.
E. Konsolidasi Tanah Perkotaan
Garis besar Konsolidasi Tanah Perkotaan (KTP) pada hakekatnya adalah upaya
merencanakan pembagian sebidang tanah menjadi beberapa persil tanah matang.
Untuk memperoleh rancangan tata ruang yang baik perlu adanya pengurangan
luas tanah untuk menggantikan biaya operasi dan sumbangan bagian tanah untuk
fasilitas yang bersifat kepentingan umum.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

Dengan Konsolidasi Tanah Perkotaan diupayakan : (a) Pemilik tanah tidak

mengeluarkan biaya pematangan tanah; (b) Pemilik tanah akan memperoleh
kembali haknya berupa persil tanah dan bangunan di lokasi yang tempat tanah
asal atau dengan kata lain pemilik tanah tidak mengalami penggusuran; (c) Pemilik
tanah mendapatkan persil tanah dengan bentuk yang teratur dan terlayani oleh
prasarana lingkungan; (d) Terjaminnya efisiensi pendaftaran tanah dan kejelasan
status hukum mengenai pemilikan; (e) Menghindari atau mengurangi terjadinya
spekulasi tanah; (f) Adanya pencampuran luas kapling yang berbeda sehingga
penghuni dapat memilih sesuai dengan keperluannya.

KESIMPULAN
Mengingat bahwa lahan di perkotaan semakin terbatas dan harganya semakin
meningkat, maka perlu optimasi penggunaan lahan tersebut dengan membangun
perumahan secara vertikal, bahkan untuk kota-kota besar hal tersebut sudah menjadi
keharusan. Para penghuni kawasan kumuh direlokasikan ke rumah susun, agar
lingkungan kumuh tersebut dapat ditata lebih memenuhi persyaratan teknis dan
kesehatan serta meningkatkan tatanan sosial-ekonomi masyarakat di kawasan
tersebut.
Peremajaan masalah lingkungan kumuh harus sederhana tetapi memerlukan
pemikiran yang sophisticated dan pendekatan yang bersistem (system approach), tidak
main kuasa dan asal gusur, dan menghindari adanya protes warga, dan melakukan
penyuluhan terpadu. Peremajaan lingkungan kumuh menyangkut kesiapan sosial dan
kelembagaan masyarakat, pemecahan masalah lingkungan kumuh harus didasarkan
atas kondisi setempat yang spesifik dan pendekatan bersifat partisipatif. Partisipatif
perlu diartikan sebagai keikutsertaan masyarakat yang lingkungan permukimannya
akan diremajakan di dalam menentukan nasib sendiri.
Terpenuhinya kebutuhan papan (perumahan) di samping sandang, pangan,
pendidikan dan kesehatan, akan meningkatkan produktivitas kerja dan mempercepat
perwujudan kesejahteraan sosial bagi seluruh masyarakat Indonesia. Perumahan
memegang peranan penting untuk pembentukan watak dan kepribadian suaru bangsa.
Untuk itu kehadiran kawasan permukiman kumuh di perkotaan, bahkan di mana saja

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

tidak boleh dibiarkan terus berkembang. Harus kita hambat, kita kurangi bahkan
apabila mungkin kita hilangkan sama sekali.

SARAN-SARAN
Agar arus urbanisasi dapat dekendalikan, maka perlu dilakukan peningkatan
penghasilan pedesaan. Tanpa upaya-upaya itu (penataan lingkungan kumuh dan
perbaikan perekonomian pedesaan) yang harus semakin meningkat, maka seperti
yang kita saksikan, lingkungan kumuh semakin padat tingkat huniannya dan semakin
buruk kualitas lingkungannya, ringkasnya semakin kumuh.
Untuk mencapai keberhasilan program peremajaan permukiman kumuh di
perkotaan, perlu ditingkatkan peran dan kemampuan Pemda Tingkat II (untuk DKI
Jakarta, Pemda Tingkat I bersama Wilayah Kota), dan didorong keikutertaan BUMN,
BUMD, Yayasan, Perusahaan Swasta, LSM, LPSM, dan masyarakat luas. Walaupun
pelaksaan peremajaan dapat dilakukan oleh berbagai instansi/badan, namun peran
pemerintah daerah selalu diperlukan untuk kelancaran jalannya proses peremajaan
mulai dari penetapan lokasi yang perlu diremajakan, hasil akhir peremajaan,
pengosongan lingkungan dan pemberian ganti rugi, serta dalam hal tertentu juga
pengelolaan rumah susun hasil peremajaan.
DAFTAR PUSTAKA
Silas Johan. 1995. Perum perumnas Dalam TantanganTugas: Hasil Penelitian 19741994. Perum Perumnas Departemen PU Jakarta.
Pemukim dan Pemukiman Di Wilayah Jakarta. 1997. Dinas Museum dan Sejarah
Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.
Komarudin. 1997. Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman. Yayasan
Realestat Indonesia-PT. Rakasindo. Jakarta.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Permukiman.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

10

Instruksi Presiden Republik Indonesia Npmor 5 Tahun 1990 Tentang Peremajaan

Permukiman Kumuh Yang Berada Di Atas Tanah Negara.

PUSAT PENGEMBANGAN BAHAN AJAR-UMB

Ir.Joni Hardi MT.

PERENCANAAN PEMUKIMAN

11