Manajemen Konstruksi 2

Sasaran Belajar :
Setelah membaca uraian ini, Saudara diharapkan dapat :
- Menyebutkan apa saja yang termasuk ke dalam program pelaksanaan proyek dan
menjelaskannya satu persatu-satu.
- Bagaimana cara menyusun jadwal kerja, jadwal pengadaan tenaga kerja, jadwal
pengadaan material, jadwal pengadaan peralatan.

BAB VII
PROGRAM PELAKSANAAN PROYEK

Secara teoritis manajemen pelaksanaan suatu proyek disusun dalam suatu

program yang disebut dengan Program Pelaksanaan Proyek.
Program pelaksanaan proyek adalah suatu kegiatan dalam mempersiapkan sesuatu
untuk melaksanakan proyek, agar tiba saat pelaksanaannya dapat berjalan dengan tertip
dan terarah sampai proyek itu selesai dengan baik sesuai dengan strategi yang telah
digariskan. Program tersebut merupakan rangkaian dari beberapa kegiatan

Yang termasuk program pelaksanaan suatu proyek antara lain :

1. Perkiraan metode konstruksi dan memilih sistem pelaksanaannya.
2. Jadwal kerja (time schedule) pelaksanaan
3. Jadwal pengadaan material
4. Jadwal pengadaan peralatan
5. Jadwal pengadaan tenaga kerja
6. Struktur organisasi proyek
7. Penunjukan sub Kontraktor
8. Anggaran Biaya
9. Cash Flow
10. Penentuan target-target kerja
11. Perkiraan laba rugi proyek

A. Perkiraan Metode Konstruksi dan Memilih Sistem Pelaksanaan

1. Untuk merencanakan metode konstruksi yang akan dipakai adalah berdasarkan hasil
survey sebelumnya, seperti masalah tenaga kerja dan kondisi / situasi lapangan.

46
Manajemen Konstruksi 2

a. Untuk tenaga kerja, apakah sulit mencari / pengadaan tenaga kerja dan bagaimana
tingkat upah tenaga kerja di tempat tersebut, dibandingkan dengan kalau kita
menggunakan alat berat.

b. Kondisi lapangan, pekerjaan apa saja yang mungkin bisa menggunakan peralatan
berat dan yang menggunakan tenaga manusia. Misal : Pekerjaan galian tanah
dengan tenaga manusia, pengeringan dengan pompa air, pekerjaan timbunan dengan
peralatan berat dan lain sebagainya.

2. Memilih sistem pelaksanaan

Penentuan dalam memilih sistem pelaksanaan suatu pekerjaan akan tergantung dari
banyak faktor. Pada tingkat pelaksanaan pekerjaan, yang paling menentukan
keberhasilan pekerjaan antara lain :
a. Macam pekerjaan, pekerjaan apakah yang dihadapi ?, apakah suatu pekerjaan
yang sudah umum dilaksanakan, dimana hampir semua orang dapat
melaksanakannya ? ataukah pekerjaan sangat spesifik, sehingga membutuhkan
penanganan khusus.
b. Lingkungan lokasi pekerjaan. Bagaimana tingkat kemampuan tenaga-tenaga
kerja yang ada, dan bagaimanakah kebiasaan-kebiasaannya ?
c. Volume dari Pekerjaan, apakah volume pekerjaan kecil sehingga mampu
ditangani dengan tenaga-tenaga manual, ataukah volumenya besar sehingga harus
memakai peralatan-peralatan berat ?
d. Kemampuan organisasi untuk melaksanakan pengawasan, adakah kemampuan
untuk membuat recording dari hasil kerja setiap tenaga yang akan dipekerjakan
dalam kaitannya dengan target pekerjaan dan biaya yang tersedia.
e. Cara pengendalian pekerjaan yang dilaksanakan oleh kantor pusat.

Berdasarkan data tersebut di atas baru dapat ditentukan alternatif-alternatif sistem

pelaksanaan, misalnya :
a. sistem sub kontraktor
b. sistem mandor

47
Manajemen Konstruksi 2

c. sistem labour supply

d. sistem tenaga harian yang diurus langsung dan
e. sistem pembayaran prestasi dan lain-lain yang sesuai dengan pertimbangan-
pertimbangan tersebut demi keberhasilan proyek.

(a) Sistem Sub- Kontraktor

Dalam dunia usaha kontraktor yang normal, penggunaan sub kontraktor akan
sangat dibatasi oleh kontraktor utama. Pada prinsipnya kontraktor utama ingin
melaksanakan pekerjaan sendiri, atau kalau tidak sebagian besar dari pekerjaannya akan
dilaksanakan sendiri, karena itulah identitas dirinya sebagai kontraktor.

Hanya untuk pekerjaan pekerjaan khusus dimana volume bagian pekerjaaannya

dihubungkan dengan teknologi dan peralatannya akan terlalu mahal jika dilaksanakan
sendiri. Hal itulah yang mendorong mereka untuk memakai sub-kontraktor.

Upaya menunjuk kontraktor biasanya :

1. Menentukan pekerjaannya
a. Bagian-bagian pekerjaan yang bukan merupakan pekerjaan utama
b. Bagian-bagian pekerjaan yang terlalu mahal untuk dilaksanakan sendiri, mungkin
karena peralatannya ataupun teknologinya, pada hal vulume pekerjaannya tidak
besar.
c. Bagian-bagian pekerjaan yang harus di subkan karena policy pemerintah, sebab
bukan pekerjaan utama.
2. Menentukan batasan-batasan biayanya
3. Menentukan klasifikasi sub kontraktornya.
4. Meminta persetujuan pemelik proyek.
5. Pengendalian, pengawasan dan bimbingan kepada sub-kontraktor agar bisa
berhasil dalam pekerjaan.

Pemilihan sistem sub-kontraktor, dipilih dari organisasi yang dapat mengatasi

kekurangan yang sedang dihadapi misalnya :

48
Manajemen Konstruksi 2

a. masalah pemilikan peralatan

b. masalah permodalan untuk melaksanakan proyek
c. masalah personil tingkat pelaksana

Jadi penggunaan sub kontraktor hanya akan berhasil jika masalahnya adalah
masalah pelaksanaan. Jika masalahnya adalah masalah perusahaan, pemecahan yang
paling baik adalah mencari partner untuk kerja sama dari awal tender, karena :
1. sub-kontraktor biasanya :
a. perusahaan yang lebih kecil
b. perusahaan besar yang spesialisasinya pada bagian tertentu saja dari proyek
c. perusahaan yang mempunyai potensi besar (misalnya dibidang peralatan ) tetapi
tidak mempunyai teknisi yang cukup untuk menjadi kontraktor.
2. Pemberi tugas tidak akan melayani secara resmi kehadiran sub-kontraktor kalau
mereka juga harus mewakili kontraktor utama dalam pertemuan-pertemuan resmi.
3. Persoalan mempertaruhkan reputasi perusahaan sangatlah rawan kalau harus
mempercayakan kepada kemampuan sub-kontaktor tanpa kita mampu untuk
mengendalikan mereka.
4. Kalau sampai pada kesan bahwa kita benar-benar tergantung dari sub kontraktor
akan sulitlah kedudukan kita dalam tawar menawar ataupun dalam upaya pemenuhan
target-target kerja/kontrak.

Titik lemah mempercayakan suatu proyek kepada sub kontraktor

Dalam hal prosedur normal secara umum tidak ada titik lemah dalam penunjukan sub-
kontraktor. Jika penunjukan sub kontraktor itu berlandaskan hal-hal yang tidak normal,
maka titil lemahnya sebagai berikut:
1. Ketidakmampuan si Sub kontraktor dalam bekerja, misalnya:
a. mendatangkan alat
b. mendatangkan personil
c. mendatangkan bahan
d. bekerja dengan metode yang benar

49
Manajemen Konstruksi 2

e. pencapaian kualitas kerja yang diharuskan, akan membawa risiko kepada nama
kontraktor utama.
2. Ketatnya pengawasan yang menyebabkan sub-kontraktor tidak bisa mencuri, akan
menyebabkan dia meninggalkan pekerjaan tanpa pertanggung jawaban.

3. Terbukanya kedok sandiwara, bahwa yang bekerja adalah sub kontraktor, akan
merusak kondite kontraktor utama dimata pemilik proyek.
4. Biasanya, jika sub kontraktor menderita kerugian, sedangkan dia tahu bahwa
kontraktor utamanya sangat tergantung kepada sub- kontraktor, maka akan terjadi
hubungan yang kurang baik antara mereka, yang dirugikan adalah pemilik proyek
yang proyeknya terbengkalai.
5. Kualitas pekerjaan yang dihasilkan adalah kualitas pekerjaan sub-kontraktor.

(b) Sistem Mandor

Sistem mandor yaitu cara pelaksanaan dengan cara borongan pekerjaan tanpa
melibatkan pengadaan bahan-bahannya. Sejak dulu, mandor merupakan tenaga kerja
lepas dan bersifat borongan yang bertanggung jawab atas tenaga kerja seperti tukang
batu, besi, las dan sebagainya.

Keuntungan sistem mandor:

1. Pengawasan terhadap jumlah tenaga kerja dihubungkan dengan prestasinya tidak
diperlukan lagi oleh staf proyek, karena hal tersebut menjadi tanggung jawab
mandornya.
2. Pengawasan bisa difokuskan kepada kualitas hasil kerja dan kuantitas hasilnya per
satuan waktu.
3. Pembayaran-pembayaran menjadi lebih sederhana karena perusahaan hanya
berhubungan dengan mandornya saja dan tidak menghadapi tenaga-tenaganya secara
langsung.
4. Pengendalian biaya juga menjadi lebih sederhana karena langsung bisa diketahui
hubungan antara prestasi dan biaya yang telah keluar.

50
Manajemen Konstruksi 2

5. Problema peraturan-peraturan ketenaga kerjaan, juga bukan sepenuhnya menjadi

beban perusahaan.

Kelemahan sistem mandor

1. Karena sifat pekerjaannya menghubungkan antara biaya dan waktu, maka kecepatan
kerja sangat diutamakan oleh para mandor, sedangkan kualitas sering-sering
terabaikan.
2. Tidak jarang kita jumpai, mandor yang tidak berperikemanusiaan dalam membayar
anak buahnya, kadang-kadang sangat rendah dan sering pula ditinggal pergi setelah
menerima pembayaran dari proyek dengan meninggalkan buruh yang belum dibayar
hutang-hutangnya di warung-warung.
3. Jika mereka tahu bahwa proyek sangat tergantung dari mandor yang bersangkutan,
maka dia bisa berlagak dalam menentukan harga satuan borongan.
4. Kadang-kadang untuk mencari keuntungan yang besar tenaga-tenaga yang dipakainya
adalah tenaga-tenaga murahan yang belum terampil.
5. Untuk menambah keuntungan maka kadang-kadang para mandor menawarkan
imbalan-imbalan kapada staf proyek, jika mereka bisa membantunya terutama dalam
segi perhitungan hasil kerja.
6. Karena ingin cepat dan ingin mudah dalam pekerjaannya sering-sering mereka
mengabaikan segi penghematan bahan-bahan ataupun segi keselamatan kerja.

(c) Penyuplai Tenaga Kerja dan ditangani sendiri oleh Kontraktor

Umunnya tenaga kerja yang ditangani langsung oleh kontraktor, adalah bersifat
crash- programs, sehingga tidak menggunakan tenaga mandor. Hal ini hanya terbatas
pada proyek skala kecil hingga menengah saja. Sebab untuk proyek skala besar tidak
dimungkinkan seorang kontraktor dapat mengawasi hingga ke tenaga kerjanya.

B. Jadwal Kerja (Time Schedule) Pelaksanaan

Jika pekerjaan harus diselesaikan dalam suatu batas waktu atau tanggal tertentu,
maka sedikitnya kita mempunyai gambaran mengenai hubungan antara waktu yang
disediakan dengan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut.

51
Manajemen Konstruksi 2

Jika kita ingin menyelesaikan suatu pekerjaan tepat pada waktunya, maka kita harus
mengasumsikan perencanaannya di atas kertas. Perencanaan waktu dapat dipandang dari
dua sudut yang berbeda :
1. Taksiran yang menghasilkan suatu rencana dan dipakai untuk meramalkan tanggal
rampung bagi proyek yang direncanakan tersebut .
2. Tanggal rampung proyek sudah ditentukan, atau dipaksakan oleh faktor diluar
kekuasaan kita, tanpa memperhatikan volune pekerjaan yang harus dikerjakan
maupun kesulitan yang harus dihadapi.
Fungsi pertama dari perencanaan dan logika ialah menentukan waktu optimum
yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Agar benar-benar efektif perencanaannya,
maka unsur pokok dari proyek ini harus ditaksir dengan baik dan disusun dalam suatu
urutan yang paling logis. Tanggal-tanggal mulainya untuk setiap operasi ditetapkan
dengan menentukan tingkat penyelesaian dari operasi terdahulu yang niscaya perlu untuk
operasi yang sedang dipertimbangkan.
Langkah pertama yang harus dilakukan dalam menyusun jadwal kerja ialah
membaginya kedalam kegiatan-kegiatan (identifikasi kegiatan). Kegiatan perlu
didefenisikan dan hubungan satu dengan yang lain jelas. Biasanya pembagian teersebut
standar dan menuruti logika tertentu. Berdasarkan pembagian ini dapat dilakukan alokasi
sumber daya dan waktu. Dengan demikian dapatlah diketahui secara garis besar kegiatan
apa saja yang dilakukan untuk menyelesaikan proyek tersebut serta dana dan waktu yang
diperlukan, sehingga dapat diperkirakan kapan proyek selesai.
Langkah kedua baru ditentukan jadwal kegiatan, misalnya pekerjaan galian,
membuat pondasi, membuat dinding dan sebagainya harus ditentukan kapan harus
dimulai dan kapan harus selesai. Jika pekerjaan harus diselesaikan dalam suatu batas
waktu atau tanggal tertentu, maka orang sedikitnya ingin mempunyai gambaran
mengenai hubungan antara waktu yang disediakan dengan waktu yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan pekerjaan tersebut. Jika kita ingin menyelesaikan suatu proyek tepat pada
waktunya, maka kita harus mengasumsikan perencanaannya di atas kertas.

52
Manajemen Konstruksi 2

Data yang diperlukan untuk menyusun skala waktu proyek atau time schedule antara
lain :
a. Hasil survey lapangan
b. Program pelaksanaan
c. Volume dan macam pekerjaan
d. Analisa produksi alat
e. Rencana komposisi alat yang tepat untuk setiap jenis pekerjaan

Estimasi Durasi Kegiatan.

Durasi suatu kegiatan merupakan fungsi dari jumlah pekerjaan yang harus
diselesaikan dan rata-rata atau kecepatan pekerjaan tersebut dapat diselesaikan. Atau
dengan kata lain, durasi kegiatan adalah kuantitas (jumlah) pekerjaan dibagi dengan
produktivitas rata-rata.
Kuantitas pekerjaan
Durasi kegiatan = ----------------------------
Produktivitas rata-rata

a. Defenesi Kuantitas Pekerjaan

Kuantitas kerja yang dimaksud adalah jumlah pekerjaan yang harus diselesaikan yang
sesuai dengan dokumen kontrak. Kuantitas pekerjaan ini dinyatakan dalam suatu
jumlah yang dapat diukur, seperti jumlah material atau peralatan yang dibutuhkan
untuk dipasang. Dalam kuantitas pekerjaan ini termasuk juga semua pekerjaan yang
dibutuhkan untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut seperti yang tercantum dalam
lingkup kerja.
b. Defenisi produktivitas rata-rata
Produktivitas rata-rata haruslah berupa produktivitas rata-rata harian yang
direncanakan berdasarkan sumber daya yang tersedia dan lingkungan dimana
pekerjaan tersebut akan dilakukan. Produksi rata-rata ini selain termasuk didalamnya
waktu produktif yang berkaitan dengan pergerakan dan pemasangan peralatan, waktu
istirahat, perkiraan waktu peralatan dirawat dan diperbaiki dan perkiraan waktu

53
Manajemen Konstruksi 2

lainnya. Dalam memperkirakan produktivitas ini, ketersediaan sumber daya dan

faktor-faktor yang mempengaruhi produktivitas harus juga dipertimbangkan.

Teknik utama yang digunakan untuk merencanakan proyek bangunan adalah :

1. Bagan balok atau istilah lain bagan Gantt (Gantt-chart) atau Bar-chart.
Bagan balok ini bukan saja mudah dibuat dan ditaksir , juga mudah diterima oleh
sejumlah besar syarat perencanaan yang beraneka ragam.
2. Analisa jaringan kerja (Network Planning) atau dikenal sebagai metode jalur kritis
(Critical Parth Methode = CPM) atau teknik evaluasi dan peninjauan program
(Program Evaluation and Review Technique = PERT). Diagram tersebut bisa
berupa kegiatan pada jalur.

Untuk dapat merencanakan time schedule dengan baik, maka harus dapat
mengestimasi waktu yang dibutuhkan dalam menyelesaikan suatu operasi konstruksi
untuk suatu pekerjaan dengan menggunakan suatu klasifikasi tenaga kerja dan type alat
tertentu. Dalam menghitung satuan operasi konstruksi ini adalah satuan waktu sudah
harus diperhitungkan kemungkinan adanya hambatan-hambatan dari cuaca, kerusakan
alat dan kemungkinan lain.
Jika jumlah waktu yang tersedia harus dibatasi, seringkali dapat ditemukan jalan
yaitu merencanakan kembali pekerjaan tersebut, dengan tetap berpegang pada taksiran
semula, tetapi terpaksa merubah urutan pekerjaan agar waktu selesai dari keseluruhan
proyek berhasil diperpendek. Jadi jika timbul tekanan untuk memperpendek skala
waktunya, maka hal ini harus dicapai dengan cara menyusun kembali urutan
pekerjaannya atau dengan cara memperbesar sumber daya. Harus diingat penambahan
sumber daya ada batasnya maka biaya akan meningkat, demikian pula biaya akan
meningkat bila waktu suatu proyek dipercepat.

54
Manajemen Konstruksi 2

Hubungan antara biaya dan jangka waktu dalam suatu proyek

Biaya proyek
Biaya meningkat Biaya meningkat
bila proyek bila proyek
Dipercepat diperlambat

Dalam jangka waktu tertentu

Biaya dibuat sekecil mungkin

Jangka waktu proyek

Contoh : Kegiatan proyek bila dikerjakan secara norma dan dipercepat.

Kegiatan Waktu Waktu dipercepat Biaya dengan Biaya dengan Biaya

normal (minggu) waktu normal waktu tambahan per
(minggu) (dalam ribuan) dipercepat minggu
0 - 1 1 1 5.000 5.000 -
1 - 2 3 2 5.000 12.000 7.000
1 - 3 7 4 11.000 17.000 2.000
2 - 3 5 3 10.000 12.000 1.000
2 - 4 8 6 8.500 12.500 2.000
3 - 4 4 2 8.500 16.500 4.000
4 - 5 1 1 5.000 5.000 -
63.000 80.000

Buat time schedule dengan waktu normal dan dipercepat dengan bagan balok

C. Jadwal Pengadaan Peralatan

55
Manajemen Konstruksi 2

Berdasarkan time schedule pelaksanaan yang telah ada, maka dapat dibuat
rencana penggunaan / kebutuhan peralatan. Dalam schedule peralatan harus dapat
menunjukkan hal-hal antara lain :
- jenis alat apa yang cocok untuk masing-masing kegiatan
- jumlah alat yang dibutuhkan
- saat kapan alat itu dipergunakan

Contoh :

No Jenis Alat Type Minggu ke

Alat 1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 Buldozer D7 1 1 1
2 Motor Grader Gd 37 1 1 1
3 Tamping Compacotor G15 1 1 1 1 1
4 Bakhoe 1 1 1
5 Dump Truck Ton 1 1 1 1 1 1
6 Dll
.
D. Jadwal Pengadaan Material

Rencana penyediaan bahan harus dibuat berdasarkan kepada schedule

pelaksanaan. Dalam schedule ini harus dapat menunjukkan hal-hal mengenai :
- bahan apa yang diperlukan
- jumlah bahan yang diperlukan
- kapan bahan harus sudah disediakan di lapangan
Contoh

No Macam bahan Type Minggu ke Jumlah

Bahan 1 2 3 4 5 6 7 8 Satuan

1 Portland Cement Padang 100 100 100 100 50 25 475 zak

2 Kapur Pasang 10 10 20 8 8 56 m 3

3 Pasir Pasang Patumbak 10 10 5 5 5 35 m 3

4 Pasir Beton Patumbak 15 15 15 20 20 10 95 m 3

5 Kerikil Beton Patumbak 20 20 20 30 30 120 m 3

6 Dll

56
Manajemen Konstruksi 2

E. Jadwal Pengadaan Tenaga Kerja

Seperti halnya schedule peralatan dan sehedule bahan, maka schedule tenaga
kerja juga dibuat berdasarkan pada time schedule pelaksanaan. Schedule tenaga kerja
harus menunjukan hal-hal mengenai :
- macam tenaga kerja misal : a) kuli
b) tukang batu
c) tukang kayu
d) operator, dll
- jumlah masing masing tenaga kerja yang diperlukan per hari
- saat/faktor yang harus diperhatikan dalam membuat schedule tenaga kerja ini antara
lain :
1. faktor sosial politik
2. faktor kuantitas (jumlah kadang kadang terbatas, mungkin perlu mendatangkan
dari daerah lain).
3. Faktor kualitas (karena berpengaruh pada mutu hasil kerja dan kesempatan),
perlu dipikirkan kapasitas tenaga (kemampuan dibandingkan terhadap jumlah
pekerjaan).
4. Kondisi setempat (iklim, saat-saat panen, kondisi lapangan, dll).

Dalam merencanakan kebutuhan tenaga ini agar diusahakan jangan sampai terjadi
fluktuasi grafik yang bergelombang/naik turun. Karena apabila demikian pada suatu
waktu haru mencari tenaga kerja, kemudian saat berikutnya harus melepaskan dan
kemudian mencari lagi.

Pada daerah yang sulit pekerjaan hal ini akan sangat menyulitkan.

57
Manajemen Konstruksi 2

Contoh

No Macam Tenaga Jumlah Minggu ke

1 2 3 4 5 6 7 8

1 Operator orang 1 1 2 2 2 1 - -

2 Pelaksana orang 1 1 2 2 3 2 1 1

3 Mekanik orang 1 1 1 1 1 1 - -

4 Sopir Orang 1 1 2 2 2 2 1 1

5 Buruh terampil Orang 2 3 5 5 6 5 4 3

6 Buruh kasar orang 4 5 9 9 10 9 6 6

Jumlah

minggu

Latihan :

Terpisah dari buku ini.

Sasaran Belajar :

58
Manajemen Konstruksi 2

Setelah membaca uraian ini, Saudara diharapkan dapat :

- Membuat Anggaran Biaya Pelaksanaan
- Membuat kurva S, Penyesuaian kebutuhan tenaga kerja, dan cash flow

BAB VIII
PENGENDALIAN PELAKSANAAN PROYEK

Pengendalian dapat diberi batasan sebagai suatu proses yang menjamin bahwa
tindakan yang dilakukan sesuai dengan rencana. Batasan ini menunjukan suatu hubungan
yang erat antara perencanaan dan pengendalian.
Pengendalian adalah bagian integral dari proses manajemen proyek. Tujuannya
adalah memonitor secara teratur hasil dibandingkan recana. Apabila terjadi pelaksanaan
penyimpangan terlalu banyak, mungkin diperlukan suatu atau lebih dari ketiga
penyesuaian berikut :
a. Pelaksanaan (kegiatan) diubah sedemikian rupa sehingga hasilnya akan mendekati
hasil yang dikehendaki dalam rencana.
b. Rencana dipertimbangkan kembali untuk kemudian diadakan revisi.
c. Pengedalian dievaluasi kembali untuk memastikan bahwa pengendalian tersebut
sesuai dengan rencana dan sasarannya.

Tujuan

Rencana

Pelaksanaan Rencana Pengukuran Hasil Pelaksanaan Rencana

Langkah Koreksi Perbandingan Standar

Hasil Pengukuran

59
Manajemen Konstruksi 2

Ada tiga unsur yang perlu dikendalikan pada proyek konstruksi; yaitu kemajuan
yang dicapai (progress), biaya terhadap anggaran dan mutu terhadap spesifikasi.

1. Pengendalian Waktu
Kemajuan yang direncanakan dan kemajuan sebenarnya di dalam pekerjaan
individual dapat digambarkan secara grafis, seperti contoh di bawah ini:
Direncanakan untuk melakukan pengecatan untuk 35 rumah dalam waktu 12 minggu
dengan tenaga kerja 10 orang. Tingkat produksi yang direncanakan adalah :
35 rumah
-------------- = 2, 9 rumah/minggu
12 minggu

Setelah dilaksanakan sampai akhir minggu keempat hanya dapat diselesaikan 7 rumah.,
jadi tingkat produksi kenyataan :
7 rumah
-------------- = 1,75 rumah/minggu
4 minggu

Jika tidak diadakan perbaikan, pengecatan akan diselesaikan dalam waktu :

35 rumah
-------------- x 1 minggu = 20 minggu
1,75 rumah

Untuk menyelesaikan pekerjaan pada target semula akan dibutuhkan penambahan

sumber daya satu diantaranya adalah penyesuaian tenaga kerja. Perhitungan
penyesuaian untuk tingkat produksi adalah :
Produksi yang masih harus dilakukan = 35 rumah 7 rumah = 28 rumah
Waktu yang tersisa = 12 minggu 4 minggu = 8 minggu
Tingkat produksi yang dibutuhkan =
28 rumah
----------- = 3,5 rumah / minggu
8 minggu
Untuk menghitung penyesuaian tenaga kerja :
Kebutuhan tingkat produksi 3,5
--------------------------------- x Tenaga kerja yang ada = ------ x 10 orang = 20 orang
Tingkat produksi yang ada 1,75

60
Manajemen Konstruksi 2

Contoh di atas dapat dibuat secara grafis seperti di bawah ini

Grafis produksi dan waktu

Kurva S

Kurva S adalah suatu diagram yang menggabarkan hubungan antara waktu

pelaksanaan pekerjaan dengan program yang dicapai dalam nilai uang.

100 %

Bobot

Kurva kemajuan yang direncanakan atau

yang dilaksanakan

waktu

61
Manajemen Konstruksi 2

Diagram ini menggambarkan tingkat kelancaran/kesibukan proyek yang sedang

dilaksanakan. Yang dapat kita petik dari kurva S ini adalah suatu gejala dari
kelancaran proyek. Semakin tajam mencuatnya kurva pelaksanaan maka semakin baik
pelaksanaan proyek dan semakin landai garis kurva pelaksanaannya semakin buruklah
kelancaran proyek tersebut.
Jadi dari laporan kemajuan pekerjaan, jika kita melihat gejala dari proyek tersebut
apakah semakin baik dari segi waktu atau terlambat. Kurva S dapat dipakai sebagai
pelancar target kerja mingguan atau bulanan yang direncanakan , maka setiap akhir
minggu atau bulanan dari semua laporan kerja yang dikumpulkan akan dapat diketahui
prestasi yang dicapai pada periode tersebut, dan jika dibandingkan dengan rencana
semula dengan segera akan dapat diketahui apakah kita bekerja sesuai dengan rencana
atau tidak.
Pengendalian target kerja harian akan dengan mudah dilaksanakan jika
sebelumnya sudah pernah dihitung dengan baik untuk setiap bagian pekerjaan.
Misalnya : - waktu kerja yang tersedia
- volume pekerjaan yang harus dilaksanakan
- kebutuhan material
- peralatan yang tersedia
- tenaga kerja yang tersedia
Jadi pada waktu pelaksanaannya kita tinggal memonitor hasil-hasil kerja.
Pengendalian biaya secara rutin dapat terlaksana jika pengadaan material,
pembayaran upah buruh, pembayaran sub kontraktor dan lain-lain dimana salah satu
tahapannya sebelum pengambilan keputusan untuk menentukan material, penentuan
harga borongan dan mengeluarkan barang dari gudang harus melalui control biaya
lapangan terlebih dulu, ini gunanya untuk mencegah suatu pembelian material atau
penentuan harga borongan atau penggunaan material yang melebihi dari yang sudah
ditentukan.

62
Manajemen Konstruksi 2

2. Anggaran Biaya Pelaksanaan

Anggaran biaya adalah : Rencana kerja yang dinyatakan dalam bentuk uang
Jadi kemampuan merencanakan pelaksanaan pekerjaan tersebut akan tercermin dalam
cara menuangkan dalam anggaran biaya tersebut.
1) Anggaran yang harus diperhitungkan dalam rencana anggaran pelaksanaan proyek :
a. Anggaran Pelaksanaan Total :
1. Anggaran Pelaksanaan Fisik
Anggaran material Rp .
Anggaran peralatan Rp..
Anggaran upah buruh Rp
Anggaran Sub Kontraktor Rp .

Rp .
Rp ..
Catatan : untuk anggaran peralatan sudah
Termasuk biaya depresiasi
2. Anggaran Personil Staf Proyek
( personil yang tidak langsung berproduksi)
3. Anggaran Biaya Umum dan Persiapan
Biaya uang/Bank Rp
Biaya pajak Rp
Biaya komunikasi Rp ..
Biaya perjalanan Rp
Biaya marketing/jamuan Rp
Biaya pada waktu ikut tender Rp ..
Biaya mobilisasi alat dan Personil Rp .
Biaya pembuatan base camp Rp
Biaya dokumen-dokumen Rp ..
Biaya dan lain-lain Rp

Rp ..
Rp .
.
Anggaran Biaya Pelaksanaan Total Rp .

b. Biaya Investasi Baru Rp ..

Anggaran Biaya Induk adalah : a + b = Rp .

63
Manajemen Konstruksi 2

2) Bagaimana menyusun Anggaran Proyek

Langkah pertama adalah kita harus mampu untuk merencanakan metode
konstruksi yang akan kita pakai untuk setiap bagian pekerjaan yang dihadapi, misalnya :
Pekerjaan galian tanah : dengan tenaga orang
Pengeringan : dengan pompa air
Pekerjaan timbunan : dengan peralatan berat
Pekerjaan angkutan : dengan dump truck
Pekerjaan penyebaran : dengan bulldozer
Pekerjaan perataan : dengan motor grader
Pekrjaan pemadatan : dengan compactor, dll

Dari metode konstruksi tersebut, akan didapat perician kegiatan yang sudah sesuai
dengan cara kerjanya, dimana dalam perincian tersebut sudah dapat dipisah-pisahkan
biaya- biaya : material, alat, upah dan lain-lain

64
Manajemen Konstruksi 2

SKEMA ANGGARAN

Metode Konstruksi Perincian Kegiatan

Jum
x Harga
x x satuan V x xVolume kerja
alat Volume Harga Volume Harga Harga satuan Jumlah
Pekerjaan Persiapan
Gaji
material material kerja alat satuan manual/Sub. Staf umum
Dll
lah upah dan biaya
alat
Kontraktor
dan

Anggaran
+ + Anggaran Anggaran Upah
Material Peralatan buruh /sub
kontraktor

Anggaran Biaya+ +
Anggaran Biaya
+ Anggaran Biaya Anggaran Biaya
Investasi Pelaksanaan Fisik Personil Staf Persiapan

Anggaran Biaya Anggaran Biaya

Induk Pelaksanaan Total

65
Manajemen Konstruksi 2

3. Aliran Dana (Cash Flow)

Yang dimaksud dengan cash flow adalah suatu gambaran situasi dana (cash) yang
dipunyai oleh suatu badan (perusahaan/proyek) dari waktu ke waktu dalam periode
tertentu.
Ada tiga macam cash flow :
a. Cash Out Flow yaitu gambaran arus dana yang keluar perusahaan/proyek.
b. Cash In Flow yaitu gambaran arus dana yang masuk ke perusahaan/proyek.
c. Total Cash Flow yaitu gabungan dari kedua cash flow di atas (dijumlahkan dalam
periode yang sama) yang akan menggambarkan posisi dana Perusahaan/Proyek
dari waktu ke waktu apakah surplus ataukah defisit.

Cash Flow ini penting untuk menguasai keadaan uang lancar (likuiditas)
perusahaan/proyek untuk menghadapi hari-hari yang akan dating, sehingga bisa diambil
tindakan-tindakan pengamanan jauh-jauh hari sebelumnya.
Cash Flow ini didapat dari cash budget setelah ditebarkan sesuai dengan waktu
yang tersedia dan program yang dibuat. Cash Budget adalah bagian dari anggaran yang
benar-benar berupa uang cash (uang cash yang akan digunakan dalam anggaran
tersebut).

Contoh : - Anggaran biaya induk Rp

- Anggaran depresiasi Rp .
- Anggaran material
(termasuk ex stock gudang) Rp +

Rp __
Cash Budget : Rp -----------------

66
Manajemen Konstruksi 2

Contoh :

Jan Peb Mar April Mei Juni Juli Agust Sept

Cash Out 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Cash In - - 400 - - 400 - - 400
Total Difisit (100) (100) - (100) (100) (100) (100)
Surplus 300 300 300
Posisi dana (100) (200) 100 - (100) 200 100 - 300
Penanggulangan Perlu Perlu Perlu
kredit kredit kredit

Dari contoh di atas dapat kita lihat, bahwa perusahaan membutuhkan dana untuk proyek
sebesar Rp 900,- dan dari tagihan memang akan masuk sebesar Rp 1.200,- Kalau kita
hanya melihat kedua angka itu saja maka kita tidak memerlukan kredit karena akan ada
kelebihan dana sebesar Rp 300,-. Apakah benar demikian ? Keuntungan Rp 300,- baru
akan di dapat pada waktu proyek selesai, sehingga pada awal pekerjaan dimulai kita
membutuhkan modal kerja dulu. Berapa modal kerja yang dibutuhkan ? dan berapa lama?
tanpa cash flow akan sulit untuk menjawabnya.
Menurut pengalaman, suatu proyek membutuhkan modal 30 % dari nilai
kontrak selama kontrak berjalan. Kenyataannya dari cash flow di atas hanya terlihat
difisit maksimum sebesar Rp 200,- (16 % dari nilai kontrak) dan hanya selama satu bulan
dan ada lagi difisit Rp 100,- juga selama satu bulan.
Jadi dengan alat tersebut akan dapat direncanakan dengan baik keuangan
perusahaan. Keburukan yang sering timbul jika perusahaan baru menerima uang tagihan
(misalkan selama bulan Maret), akan terlihat sepintas lalu bahwa perusahaan cukup
mempunyai uang sehingga uang tersebut misalkan dipergunakan untuk pola konsumtif,
akibatnya pada bulan-bulan yang akan datang perusahaan akan menderita lagi akibat
defisitnya, tetapi dengan cash flow tersebut terlihat bahwa pada bulan Maret tersebut
posisi dana perusahaan belum baik, karena masih menghadapi pengeluaran-pengeluaran
lagi pada bulan-bulan yang akan dating.
Jika cash flow ini dipergunakan sebaik-baiknya tidak akan kejadian bahwa
perusahaan tidak mempunyai dana untuk pelaksanaan pekerjaannya.

67
Manajemen Konstruksi 2

Untuk kepentingan keseluruhan perusahaan, maka yang dinamakan cash out flow
adalah gabungan dari :
a. Pengeluaran untuk biaya rutin perusahaan
b. Pengeluaran untuk biaya proyek.
c. Pengeluaran untuk membayar investasi dan
d. Pembayaran angsuran kredit.

Sedangkan cash in flow adalah gabungan dari :

a. Pemasukan tagihan/pembayaran proyek
b. Pemasukan lain-lain, misalkan penjualan bahan-bahan sisa. Penjualan alat proyek
dan lain-lain.
c. Penerimaan kredit Bank atau pihak lain.

Cash In Flow :
(a) Contoh pembayaran proyek yang diambil dari salah satu kontrak
1. Penagihan angsuran pertama akan dibayarkan setelah prestasi fisik pekrjaan
mencapai 15 %. Pembayaran dilakukan sebesar prestasi fisik pekerjaan dikurangi
5 % dari nilai prestasi fisik pekerjaan.
2. Pembayaran tahap selanjutnya diatur secara berkala tiap sebulan bulan sekali sesuai
nilai prestasi kemajuan pekerjaan fisik.
3. Pembayaran pada tahap prestasi fisik 100 % dan diterima baik untuk penyerahan
pekerjaan dibayarkan sampai pembayaran mencapai jumlah 95 % dari nilai kontrak.
4. Pembayaran tahap selesai masa pemeliharaan dibayarkan sebesar 5 % dari nilai
kontrak sehingga pembayaran mencapai jumlah 100 % dari nilai kontrak.
5. Apabila pakai uang muka :
Pihak kedua menerima uang muka, maka pembayaran uang muka setinggi-tingginya
sebanyak 20 % dari harga borongan. Uang muka dibayarkan oleh pihak pertama
kepada pihak kedua bila sudah berlaku ketentuan bahwa pihak kedua sudah
menandatangani surat perjanjian pemborongan dan sudah menyerahkan jaminan uang
muka. Pihak kedua harus menyerahkan jaminan uang muka dalam bentuk Bank

68
Manajemen Konstruksi 2

Garansi dari Bank Pemerintah kepada pihak pertama, yang besarnya minimum sama
dengan jumlah uang muka yang diberikan oleh pihak pertama kepada pihak kedua.
Pembayaran kembali uang muka oleh pihak kedua sebanding dengan presentase nilai
prestasi pekerjaan fisik dikalikan dengan besarnya uang muka pada tiap tahap
pembaran. Jaminan uang muka berlaku sampai seluruh uang muka lunas
dikembalikan.
6. Pembayaran dilakukan sesuai dengan penagihan pihak kedua atas dasar berita acara
kemajuan pekerjaan/berita acara penyerahan pekerjaan/berita acara selesainya masa
pemeliharaan.

Tabel : Sistem pembayaran angsuran pekerjaan

a) Pembayaran tanpa uang muka

Tahapan Pembayaran dari harga borongan

No Prestasi Fisik Kenaikan prestasi Pembayaran Keterangan
1 0% 0% - 1. A % minimal
2 A% A% A % - (5 % x A %) = H % 15 %
3 B% B % -A% = E% E % - (5 % x E %) = I % 2. Retensi 5 % dari
4 C% C%-B%=F% F % - (5 % x F %) = J %
kenaikan prestasi
5 D% D%-C%=G% G % - (5 % x G %) = K %
6 dst dst dst
Penyeraha I 100 % Jumlah Angsuran = 95 %
Masa pemeliharaan 3 bulan Pemeliharaan = 5%
Penyerahan II 100 % = 100 %

b) Pembayaran pakai uang muka

Tahapan Pembayaran dari harga borongan
No Prestasi Kenaikan prestasi Uang muka Pembayaran

69
Manajemen Konstruksi 2

Fisik
1 0% 0% 20 % 20 %
2 A% A% - A % - (5 % x A %) (20% x A %) = L %
3 B% B% -A% = E % - E % - (5 % x E %) (20 % x E % ) = M %
4 C% C%-B%=F% - F % - (5 % x F %) (20 % x F % ) = N %
5 D% D%-C%=G% - G % - (5 % x G %) (20% x G % ) = P %
6 dst dst dst
Penyeraha I 100 % Jumlah Angsuran = 95 %
Masa pemeliharaan 3 bulan Pemeliharaan = 5%
Penyerahan II 100 % = 100 %

Latihan : Pada Lembaran tersendiri

DAFTAR PUSTAKA

o Pengelolaan Proyek 2 PEDC Bandung

o Majalah Konstruksi
o Bahan Training Waskita Karya
o Produksi Bangunan dan Manajemen Proyek ( RA BURGESS & WHITE)
o Bahan Training MBT : - Keabsahan Kontrak ( Bernadette Waluyo)
- Tinjauan kontrak sehubungan dengan proses
pengadaan dan pengendalian konstruksi

70
Manajemen Konstruksi 2

( Gunawan Logawa)
o Manajemen Proyek (Imam Suharto)
o Manajemen Proyek Perekayasaan ( Victor G. Hajek)
o Manajemen Proyek Konstruksi ( Seri Manajemen 133 ppm)
o Evaluasi Proyek (Kadariah)
o Manajemen Proyek (Dennis Lock, seri manajemen 29 ppm)

71