BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar belakang

Pada perencanaan dan pelaksanaan proyek sering terjadi pembengkakan biaya

karena hal-hal yang tidak perlu. Hal ini perlu diperhatikan, karena pada dasarnya kita
sebagai engineer harus bisa mengefisiensikan biaya pada perncanaan dan pelaksanaan
suatu proyek.

Maka dari itu, perlu adanya rekayasa teknis dari perencanaan bangunan, tanpa
mengurangi fungsi struktur maupun arsitektur bangunan sehingga didapatkan biaya
pelaksanaan dan pekerjaan yang lebih murah. Hal ini disebut value engineering,
biasanya dilakukan oleh kontraktor dan pemilik proyek sebelum melaksanakan
sebuah pekerjaan. Value engineering juga dilakukan oleh konsultan perencana dalam
mennetukan tipe struktur, bahan, serta bentuk bangunan yang akan dituangkan ke
dalam sebuah design bangunan secara utuh.

1.2 Maksud dan Tujuan

Tujuan pokok dari uraian singkat ini ialah menambah pengetahuan untuk
Mahasiswa Teknik Sipil tentang Value Engineering.

1.3 Metode Penulisan

Metode penulisan yang digunakan adalah metode studi pustaka yaitu dengan
mencari sumber-sumber pustaka yang memuat materi yang hendak disampaikan
dalam hal ini adalah materi mengenai Value Engineering.

1
 1.4 Sistematika Penulisan

Bab I pendahuluan memuat latar belakang pembuatan makalah, maksud dan

tujuan yang diharapkan dari pembuatan makalah ini, metode penulisan makalah dan
sistematika dalam makalah yang dibuat.
Bab II kajian teori yang memuat teori-teori mengenai Value Engineering.
Pada bab ini penulis akan menyampaikan materi mengenai Value Engineering yang
penulis dapatkan dari hasil studi pustaka yang telah dilakukan.
Bab III penutup memuat simpulan akhir dari makalah ini.

2
 BAB II

KAJIAN TEORI

2.1 Definisi Value Engineering

Rekayasa nilai atau value engineering (VE) didefinisikan sebagai suatu metode
untuk mengurangi biaya produksi atau penggunaan barang dan jasa, tanpa
mengurangi mutu, fungsi, manfaat, dan estetika dari pekerjaan tersebut.

Definisi value engineering menurut para ahli adalah sebagai berikut :

1. Value engineering adalah usaha yang terorganisasi secara sistematis dan

mengaplikasikan suatu teknik yang telah diakui, yaitu teknik mengidentifikasikan
fungsi produk atau jasa yang bertujuan memenuhi fungsi yang diperlukan dengan
harga yang terendah (paling ekonomis). (Imam Soeharto. 1995 yang dikutip dari
Society Of American Value Engineers.)

2. Value engineering adalah sebuah teknik dalam manajemen menggunakan

pendekatan sistematis untuk mencari keseimbangan fungsi terbaik antara biaya,
keandalan dan kinerja sebuah proyek. (Dell’Isola. 1975.)

3. Miles (1959) dalam Barrie dan Poulson (1984) mengatakan Value

engineering/rekayasa nilai adalah suatu pendekatan yang bersifat kreatif dan
sistematis dengan tujuan mengurangi atau menghilangkan biaya-biaya yang tidak
diperlukan.

4. Menurut Zimmerman dan Hart dalam Hutabarat (1995) value engineering adalah
suatu teknik manajemen yang menggunakan pendekatan sistematis untuk
mencapai keseimbangan fungsional terbaik antara biaya, keandalan dan
penampilan dari suatu sistem atau proyek.

3
5. Heller (1971) dalam Hutabarat (1995) juga menerangkan bahwa value
engineering merupakan penerapan sistematis dari sejumlah teknik untuk
mengidentifikasikan fungsi-fungsi suatu benda dan jasa dengan memberi nilai
terhadap masing-masing fungsi yang ada serta mengembangkan sejumlah
alternatif yang memungkinkan tercapainya fungsi tersebut dengan biaya total
minimum.

6. Zimmerman dan Hart dalam Donomartono (1999) value engineering adalah “a

value study on a project or productthat is being developed. It analisys the cost of
the project as it is being designed”. Jadi Value Engineering adalah suatu metode
evaluasi yang menganalisa teknik dan nilai dari suatu proyek atau produk yang
melibatkan pemilik, perencana dan para ahli yang berpengalaman dibidangnya
masing- masing dengan pendekatan sistematis dan kreatif yang bertujuan untuk
menghasilkan mutu yang tetap dengan biaya serendah-rendahnya, yaitu dengan
batasan fungsional dan tahapan rencana tugas yang dapat mengidentifikasi dan
menghilangkan biaya serta usaha yang tidak diperlukan/ tidak mendukung.

Ada anggapan bahwa studi value engineering hanya untuk mengkritik proyek
yang akan didesain atau yang sudah didesain. value engineering bukanlah suatu :

1. Revisi desain yang diperlukan untuk mengoreksi kesalahan-kesalahan yang

dibuat oleh perencana, maupun mengoreksi perhitungan.

2. Suatu proses untuk membuat sesuatu menjadi murah ataupun pemotongan harga
dengan mengurangi penampilan.

3. Kontrol terhadap kualitas ataupun pemeriksaaan ulang dari perencanaan proyek

atau produk.

Value engineering dalam penerapannya pada proyek konstruksi merupakan

sebuah kegiatan merakayasa teknis dari perencanaan bangunan yang sudah ada tanpa
mengurangi fungsi struktur maupun arsitektur bangunan sehingga didapatkan biaya

4
pelaksanaan dan pekerjaan yang lebih murah. Value engineering biasanya dilakukan
oleh kontraktor dan pemilik proyek sebelum melaksanakan sebuah pekerjaan. Value
Engineering juga dilakukan oleh konsultan perencana dalam menentukan tipe
struktur, bahan, serta bentuk bangunan yang akan dituangkan kedalam sebuah design
bangunan secara utuh.

2.2 Faktor-faktor Timbulnya Biaya yang tidak Perlu

Beberapa hal yang mendasari value engineering sangat penting dipahami oleh
setiap perencana dan pelaksana proyek sehingga dapat menyebabkan biaya-biaya
yang tidak perlu muncul setap kegiatan proyek berlangsung, hal-hal tersebut antara
lain :

1. Kekurangan waktu (lack of time)

2. Kekurangan informasi (lack of information)
3. Kekurangan ide atau gagasan (lack of idea)
4. Kesalahan konsep (misconceptions)
5. Keadaan sementara yang tidak disengaja namun menjadi ketetapan (temporary
circumstances that inadvertently become permanent)
6. Kebiasaan (habits)
7. Sikap (attitude)
8. Politik (politic)
9. Kekurangan biaya perencanaan (fee)
10. Enggan mendapat saran (reluctance to seek advice)
11. Hubungan masyarakat yang kurang serasi (poor human relation)

2.3 Konsep Dasar Value Engineering

Menurut Zimmerman dan Hart ada unsur utama yang sering disebut dengan Key
Element of Value Engineering. Unsur-unsur tersebut adalah sebagai berikut:

5
1. Analisa fungsi (function analysis)

Analisis fungsi merupakan basis utama di dalam value engineering karena

analisis inilah yang membedakan VE dari teknik-teknik penghematan biaya lainnya.
Analisa fungsi ini diidentifikasi dengan menggunakan deskripsi yang terdiri dari dua
kata , yaitu kata kerja dan kata benda.

2. Berpikir kreatif (creatif thinking)

Dalam melakukan analisa dibutuhkan suatu pengembangan suatu konsep/

gagasan/ pikiran baru yang belum ada pada pemikiran sebelumnya.

3. Model pembiayaan (cost model)

Model pembiayaan ini digunakan sebagai metode untuk mengatur biaya ke

dalam fungsinya melalui perbandingan Basic Cost dan Actual Cost sehingga dapat
dengan mudah diidentifikasi dan diukur.

4. Biaya siklus hidup (life cycle costing)

Analisis ini dilakukan untuk menentukan alternatif dengan biaya paling rendah.

5. Teknik dalam analisa fungsi (function analysis technique/FAST)

Adalah suatu teknik kunci digunakan untuk mendefinisikan dan menguraikan

struktur fungsional.

6. Biaya dan nilai (cost and worth)

Pada rekayasa nilai perlu diperhatikan tentang perbedaan antara arti nilai dan
biaya. Hal ini bertujuan untuk mempermudah analisa yang akan dilakukan.

6
7. Kebiasaan dan sikap (habits and attituded)

Kebiasaan dan sikap seseorang seringkali berpengaruh dalam hal pengambilan

keputusan terutama saat menghadapi permasalahan.

8. Rencana kerja rekayasa nilai (VE job plan)

Pendekatan yang sistematis dan yang terorganisir adalah kunci utama Rekayasa
Nilai yang berhasil.

9. Manajemen hubungan antara pelaku dalam rekayasa nilai (managing the owner/
designer/ value consultan)

Memelihara hubungan yang baik antar tim Rekayasa Nilai dengan seluruh unsur
yang terlibat.

2.4 Komponen Sistem Value Engineering

Penerapan VE dilakukan dengan cara yang berbeda sesuai dengan yang dianggap
cocok dengan kondisi masing-masing. Dalam sistem VE terdapat beberapa alternatif
dari setiap komponen yang ada, kemudian komponen-komponen tersebut
digabungkan dan menjadi sebuah sistem VE. Komponen sistem VE dapat dilihat pada
Tabel 2.1.

7
 Tabel 2.1. Komponen Sistem VE (Mcgeorge dan Palmer, 1997)

VE Sys te m VE Compone nt
Function Definition Based on Project Function
Based on Space Funtion
Based on Elemental Function
Funtion Evaluation Lowest Cost to Perform Funtion
FAST Diagram Use
Don't Use
Allocated Cost to Funtion Yes
No
Generation of Alternative Brainstorming
Other Creative Techniques
Organisation of The Study Group External Team
Approach Design Mix
Mixture of Two
Value Engineering Facilitator Independent
In House
Format of The Value Engineering 40 Hours Workshop
The Two Days
Charette
Japanese Compact Study
Contractor Change Proposal
Other as Aplicable to the Project
Location Outsite Work Environment
Inside Work Environment
The Timing of Study Inception
Brief
Sketch Design
Construction Stage
Combination of Above
Continuous Process
Evaluation of Alternative Weightmatrix
Other Mathematical Technique
Voting
Subjective Evaluation

2.4.1 Definisi Fungsi (Function Definition)

Langkah awal dalam penerapan VE adalah melakukan definisi fungsi untuk

mengetahui identifikasi fungsi secara tepat dalam proyek konstruksi. Klarifikasi
dilakukan menggunakan 1 kata benda dan 1 kata kerja (1 noun and 1 verb).

8
2.4.1.1 Definisi Fungsi Proyek (Project Function)

Definisi fungsi proyek yang dilakukan dengan cara melihat proyek itu secara
umum/keseluruhan, untuk apa proyek konstruksi itu dibuat. Contohnya adalah
gedung sekolah yang mempunyai fungsi untuk mendidik anak.

2.4.1.2 Definisi Fungsi Ruang (Space Function)

Definisi fungsi proyek yang dilakukan dengan cara melihat proyek itu secara
ruang-ruang yang dibutuhkan dan yang akan terbentuk dalam proyek, untuk
mendapatkan fungsi ruang yang diperlukan dalam proyek konstruksi, yang dapat
dilihat pada contoh ruang kelas yang berfungsi sebagai tempat pengajaran dilakukan.

2.4.1.3 Definisi Fungsi Elemen (Elemental Function)

Definisi fungsi proyek yang dilakukan dengan cara melihat proyek itu secara
elemental yang dibutuhkan dan yang akan terbentuk dalam proyek konstruksi, yang
dapat dilihat pada contoh pintu ruangan untuk membuka akses atau menutup akses.

2.4.2 Evaluasi Fungsi

Tahapan evaluasi fungsi dilakukan untuk mendapatkan alternatif yang

digunakan. Penentuan alternatif yang dipakai sesuai dengan fungsi yang diharapkan
dan biaya yang terendah.

2.4.3 FAST Diagram

FAST diagram dilakukan untuk melihat identifikasi fungsi dasar dan fungsi
pelengkap. Cara kerja diagram ini berawal dari penentuan fungsi utama dan
bagaimana cara pencapainnya (how), dan akan dijelaskan mengana hal tersebut
dilakukan (why). Diagram ini juga melakukan pembagian antara lingkup desain dan
lingkup konstruksi untuk tercapainya analisa yang dibuat.

9
 Pada FAST diagram dijelaskan konsep pemikiran pada fase desain dan fase
konstruksi. Pada fase desain menjelaskan bagaimana cara yang dilakukan untuk
memecahkan masalah yang akan timbul. Sedangkan pada masa konstruksi dijelaskan
bagaimana cara yang dilakukan untuk memecahkan masalah yang timbul.

2.4.4 Alokasi Biaya Terhadap Fungsi (Allocated Cost of Function)

Beberapa ahli melakukan alokasi biaya terhadap fungsi dalam fungsi definisi
ini. Seperti contoh, rumah sakit yang mempunyai fungsi sebagai berikut :

- Merawat pasien

- Mendiagnosa pasien

- Merawat inap pasien

Penentuan biaya (cost) dilakukan berdasarkan fungsi dari sumah sakit.,

sehingga dapat melihat biaya yang dihasilkan berdasarkan setiap fungsi. Perhitungan
ini dilakukan dengan membandingkan beberapa alternatif yang dapat dilakukan untuk
mencapai tujuan dan fungi yang sama. Tabel 2.2 memberikan contoh cara alokasi
biaya terhadap fungsi.

Tabel 2.2. Contoh Allocated Cost to Function (Mcgeorge dan Palmer,

1997)

Cheapest Mean of Lowest to Achieve

No Verb Noun
Achieving Function Function ($)
1 Exclude Substance Sheet Metal 0.15
2 Allow Ventilation Holes in Metal 0.15
3 Facilitate Maintenance Spring Clip 0.10
4 Please Customer Paint Metal 0.10
Total Lowest Cost to Achieve Function 0.50

10
2.4.5 Calculate Worth

Perhitungan ini dilakukan untuk mengetahui perbandingan antara biaya

dengan kelayakan dari setiap komponen yang dipakai. Tabel 2.3. memberikan contoh
cara perhitungan calculated worth.

Tabel 2.3. Contoh Calculated Worth (Johny Johan, 2004)

Function Function
Component Kind Cost Worth
Verb Marks
Pencil Make Marks $0.14
Eraser Remove Marks $0.02
Ferrule Hold Eraser $0.01
Wood Hold Lead $0.05
Paint Protect Wood $0.01
Provide Beauty
Markings Identify Product $0.01
Graphite Makes Marks $0.40 0.04
Cost/Worth 0.14/0.04
3.5

2.4.6 Pengembangan Alternatif

Alternatif sangat perlu untuk dilakukan pengembangan. Usaha yang biasa

dipakai adalah teknik Brainstorming yang merupakan cara untuk pemecahan masalah
yang terdiri dari beberapa orang dengan disiplin ilmu pengetahuan yang berbeda,
yang secara spontan mengutarakan ide-ide mereka untuk berfikir secara stimulasi
sehingga mendapatkan sebanyak mungkin kemungkinan alternatif lain.

2.4.7 Organisation of Study

VE mengikuti suatu metodologi berupa langkah yang tersusun secara

sistematis yang dikenal dengan rencana kerja rekayasa nilai (value engineering job
plan). Metodologi penelitian sesuai dengan teori Dell’isola adalah sebagai berikut :

11
1. Tahap Persiapan

Pada tahap pertama ini akan dilakukan identifikasi permasalahan yang terjadi
sehingga dapat ditentukan tujuan yang akan dicapai.

2. Tahap Informasi

Pada tahap ini meliputi pencarian informasi sebanyak-banyaknya untuk menggali

lebih jauh mengenai proyek yang akan dibahas. Informasi ini dapat digunakan
sebagai perencanaan proyek pada tahap selanjutnya.

3. Tahap Kreatif

Pada tahap ini dilakukan identifikasi sejumlah alternatif ide-ide baru, metode
konstruksi baru, perencanaan baru. Hasil yang dapat dicapai adalah
kemungkinan-kemungkinan alternatif lain yang dapat dipakai dalam pemenuhan
fungsi.

4. Tahap Analisa

Tahapan ini bertujuan untuk mengevaluasi alternatif-alternatif yang ada dan

melakukan analisa terhadap alternatif-alternatif tersebut untuk mendapatkan yang
terbaik.

5. Tahap Pengembangan

Tahapan ini membuat perbandingan perencanaan yang direncanakan, sehingga

dapat melihat perbandingan dari tiap-tiap life-cycle cost sehingga dapat melihat
keuntungan maupun kerugian perencanaan yang dibuat.

6. Tahap Presentasi

Tahapan ini paling penting karena komunikasi yang kurang baik akan menjadi
hambatan terhadap respon dari tim perencana. Keberhasilan tahap ini banyak

12
 tergantung pada keahlian mempresentasikan untuk mencapai pesan-pesan yang
benar.

2.4.8 Pendekatan Grup (Group Approach)

Tim yang melakukan analisa VE terhadap proyek konstruksi dapat

menggunakan external team atau internal team maupun kedua-duanya. Penggunaan
tim diatas mempunyai keuntungan maupun kerugian, yang memerlukan
pengorganisasian yang baik untuk tercapainya hasil yang diinginkan.

2.4.9 Fasilitator VE (VE Facilitator)

Fasilitator sangat penting peranannya yang mempunyai kemampuan

pengetahuan yang baik dalam menjembatani antara tim yang melakukan analisa
dengan kebutuhan dari proyek.

2.4.10 Format Studi VE (Format of The VE Study)

Dalam perkembangan pembelajaran VM, terdapat beberapa cara pendekatan

yang dipakai. Berikut ini adalah pendekatan-pendekatan yang digunakan :

1. The 40 Hour Workshop

Pendekatan ini sering digunakan dalam penerapan VE, yang meliputi evaluasi
dari pra rencana (sketch design) oleh tim perencana kedua yang didalamnya
dipimpin oleh value manager selama 1 minggu (Kelly dan Male, 1998). Tabel
2.4. memberikan cara kerja The 40 Hour Workshop.

13
 Tabel 2.4. The 40 Hour Workshop (Kelly dan Male, 1993)

Monday morning-phase 1 (information) Client and design team architect present

scope of project to VM team
Monday afternoon-phase 2 (creativity) Brainstorming session to search for
alternatives
Tuesday morning Creativity continues

Tuesday afternoon-phase 3 (evaluation) Selection the best idea from phase 2

Wednesday-phase 4 (development) Best idea from phase 3 development
into feasible cost technical alternatives
Friday afternoon-phase 5 (presentation) Above alternatives presented to client
and design team architect. VM team
disperses.

2. The Charette

Metode ini dilakukan pertama kali oleh ahli VE yang bernama Bob Charette
yang merumuskan arahan melalui identifikasi fungsi dari ruang yang
direncanakan. Pendekatan ini dilakukan pada akhir perumusan arahan pemilik
(setelah tim perencana ditunjuk tetapi sebelum perencanaan dimulai).
Koordinator tim VE memimpin tim perencana dan pemilik melaksanakan VE
selama satu atau dua hari pertemuan.

3. The Contractor Change Proposal

Pelaksanaan VE ini dilakukan atas dasar inisiatif kontraktor yang mengusulkan

perubahan desain setelah pelelangan atau pada tahapan kontruksi, yang sering
disebut VECP (Value Engineering Change Proposal). Hal ini dapat dilakukan
oleh kontraktor yang ditujukan kepada pemilik yang mengajukan proposal
terhadap penghematan biaya yang dapat dihasilkan.

4. Japanese 3 Hour Compact VE Program

14
 Pelaksanaan VE yang dilakukan selama 3 jam yang dilakukan pada lingkup
operasional lapangan dan cocok untuk proyek yang tidak terlalu besar, sehingga
biaya VE rendah.

Tabel 2.5. memberikan perbandingan format pembelajaran VE.

Tabel 2.5. Format Pembelajaran VE

VE Approach Duration of Study Time of Study

40 hours workshop 5 days, 40 hour After sketc design
Charette 2-3 hari Briefing stage
Japanese compact study 3 hari Site operation
Contractor change proposal Not regular Site operation

2.4.11 Lokasi Studi

Pelaksanaan pembelajaran ini dapat dilakukan pada lingkungan kerja proyek

maupun diluar lingkungan kerja proyek. Tidak adanya peraturan yang mengatur
mengenai lokasi tempat pembelajaran dilakukan. Namun ada yang menganggap
perlunya lokasi yang berbeda dengan lingkungan kerja, yang dapat dilakukan dihotel
atau fasilitas lainnya.

2.4.12 Waktu Studi

Waktu pembelajaran dapat dilakukan sesuai dengan kondisi dan yang

dianggap cocok. Waktu yang dipakai dalam pembelajaran VE antara lain :

1. Inception

Dilakukan pada saat awal dengan memutuskan apakah benar-benar

diperlukannya pembangunan suatu proyek tertentu.

15
2. Brief

Pembelajaran yang memerlukan definisi dari fungsi ruang dalam proyek, hal ini
lebih pada alternatif yang dilakukan.

3. Sketch design

Melakukan proses pembelajaran mulai desain pertama itu dibuat, dengan

memperhatikan hal-hal yang penting untuk dilakukan.

4. Construction stage

Proses pembelajaran yang dilakukan pada saat konstruksi dan dilakukan oleh
kontraktor yang ditujukan kepada owner untuk melakukan perubahan dalam
evaluasi penghematan yang dapat dilakukan, biasa disebut dengan VECP (Value
Engineering Change Proposal).

5. Combination of above

Proses pembelajaran yang dilakukan dengan mengkombinasikan dari cara yang

dapat dilakukan seperti diatas.

6. Continuous process

Proses pembelajaran yang dilakukan secara terus menerus mulai dari tahap
desain, tahap konstruksi sampai proyek tersebut selesai.

2.4.13 Evaluasi Alternatif (Evaluation of Alternative)

Evaluasi sangat penting dilakukan untuk melihat alternatif mana yang terbaik
dilakukan. Teknik yang dapat dilakukan dalam melakukan evaluasi alternatif adalah :

16
1. Weight matrix

Evaluasi dari alternatif yang dihasilkan dengan menggunakan pembobotan pada

setiap komponen.

2. Other mathematical techniques

Teknik matematika yang dapat digunakan dalam penentuan evaluasi alternatif

yang dapat dilakukan.

3. Voting

Melakukan suara terbanyak (voting) yang dapat dilakukan untuk mendapatkan

alternatif yang dipakai.

4. Subjective evaluation

Evaluasi yang dilakukan secara subyektif yang dipakai untuk menentukan

alternatif yang dipakai.

2.5 Waktu Mengaplikasikan Value Engineering

Value Engineering Program dapat diaplikasikan pada setiap saat sepanjang

waktu berlangsungnya proyek itu, dari awal hingga selesainya pelaksanaan
pembangunan proyek tersebut.

Seringkali proyek telah berjalan tanpa diadakan Value Study. Hal yang demikian
ini seharusnya tidak terjadi, adalah penting sekali bagi Value Consultant untuk
menjamin dan meyakinkan bahwa setiap proyek akan dapat mencapai suatu
penghematan biaya melalui usaha Value Engineering. Lebih praktis apabila Value
Engineering dapat diaplikasikan pada saat tertentu dalam tahap perencanaan untuk
mencapai hasil yang maksimal.

17
 Waktu adalah sangat penting, secara umum bahwa Value Engineering Program
harus dimulai sejak dini pada tahap konsep dan secara kontinyu pada interval sampai
selesainya perencanaan.

2.5.1 Tahap Perencanaan

Aplikasi Value Engineering harus diusahakan pada tahap konsep

perencanaan. Karena pada saat ini, kita mempunyai flexibilitas yang maksimal untuk
mengadakan perubahan-perubahan tanpa menimbulkan biaya untuk redesign. Dengan
berkembangnya proses perencanaan, biaya untuk mengadakan perubahanperubahan
akan bertambah, sampai akhirnya mencapai suatu titik dimana tidak ada penghematan
yang dapat dicapai.

Pada tahap perencanaan ini, pemilik proyek menetapkan tujuan (goals),

keperluan-keperluan (requirements), dan kriteria-kriteria yang bersangkutan
(applicable criteria). Perencana (designer) menetapkan objectives dari proyek dan
kerangka biaya yang menjadi rencana anggaran pembiayaan untuk menentukan batas-
batas dari tujuan (goals), keperluan-keperluan (requirements), dan kriteria-kriteria
yang bersangkutan (applicable criteria).

Menurut Dr. Ir. S. Chandra, Study telah membuktikan bahwa perencana

mempunyai pengaruh yang terbesar pada biaya dari suatu proyek. Demikian pemilik
proyek yang menetapkan keperluan-keperluan dan kriteria mempunyai pengaruh
yang cukup besar terhadap biaya proyek.

Oleh karena itu Value Engineering study yang dilaksanakan pada tahap
konsep perencanaan mempunyai potensi yang besar untuk meningkatkan kualitas dan
menurunkan biaya. Pada tahapan ini, Value Engineering study dapat membantu
pemilik proyek untuk :

18
- Menetapkan keperluan-keperluan yang sebenarnya dari proyek tersebut, yang
mana memerlukan pengertian yang lengkap terhadap fungsi utama yang akan
ditampilkan didalam perencanaan.

- Koordinasi yang terpadu antara Value Engineering specialist, Pemilik Proyek

dan Perencana meneliti secara mendalam, menyeluruh dan menyatakan dengan
tegas kebenaran dari semua keperluan-keperluan dan menghilangkan kesimpang
siuran.

2.5.2 Tahap Akhir Perencanaan (Late Design Stage)

Dengan kemajuan perencanaan dari konsep, programming, schematic,

pengembangan (design development), sampai ke detail perencanaan (final design),
Value Engineering perlu menyertai kemajuan perencanaan ini. Terutama Value
Engineering analysis harus menyertai setiap penyerahan tahapan perencanaan itu agar
dapat memberikan pengarahan kepada perencana dan menjamin bahwa pertimbangan
dari segi nilai atau biaya telah dikemukakan kepada pemilik proyek guna
mendapatkan perhatian didalam mengambil keputusannya.

Minimum Value Engineering ini harus dilaksanakan pada tahap

pengembangan desain dan menyertai penyampaian hasil dari tahapan pengembangan
perencanaan ini. Pada tahap ini, hasil konsep perencanaan telah diputuskan, bentuk
dan ukuran-ukuran telah diketahui yang mana memungkinkan untuk memberikan
kepastian yang lebih teliti didalam menentukan biaya-biaya dari sistem arsitektur dan
struktur yang akan dipakai.

Selanjutnya, Value Engineering study ini dapat menguntungkan juga untuk

dilaksanakan pada akhir dari tahapan perencanaan, namun elemen-elemen yang dapat
diubah tanpa mengakibatkan pengunduran waktu dan penambahan biaya untuk
merubah perencanaan berkurang dibandingkan tahapan-tahapan sebelumnya, dan

19
sangat tergantung dengan keadaan time schedule dari proyek pada saat dimana Value
Engineering study akan dilaksanakan.

2.5.3 Tahap Pelelangan dan Pelaksanaan (Preconstruction-Construction Stage)

Value Engineering analysis dapat diaplikasikan pada tahap pelelangan dan

pada tahap pelaksanaan. Hal ini dapat terjadi dan dimungkinkan dalam situasi :

- Apabila suatu item atau sistem telah diteliti oleh Value Engineering study pada
tahapan sebelumnya, yang mana memerlukan penelitian lebih lanjut sebelum
diputuskan. Misalnya suatu item atau sistem telah diteliti oleh Value Engineering
study pada tahap pengembangan perencanaan, yang mana memerlukan testing
atau research sebelum diputuskan. Meskipun terjadi kelambatan dengan proses
yang demikian, mungkin akan menguntungkan untuk diteruskan apabila dapat
memberikan potensi penghematan biaya dan peningkatan kualitas yang sangat
besar.

- Apabila pada tahapan perencanaan belum diadakan Value Engineering analysis,

maka aplikasi Value Engineering yang dilaksanakan pada tahapan ini dapat
memberikan potensi penghematan biaya dan peningkatan kualitas yang sangat
besar.

- Apabila kontraktor meneliti suatu bidang pekerjaannya dimana dapat

ditingkatkan kualitasnya dan atau menurunkan biayanya. Keadaan ini sering
timbul apabila dalam perjanjian pemborongan atau kontraknya terdapat pasal
Value Engineering Incentive Clause yang mana kontraktor dengan bantuan dari
Value Engineering Consultant akan mendapatkan pembagian dari penghematan
yang dapat dihasilkannya (savings sharing).

20
2.6 Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Value Engineering

Menurut majalah konstruksi (Februari 1992) dan penelitian yang dilakukan oleh
Cheah dan Ting (2004) dalam Chandra (2006), dapat dilihat beberapa hambatan
dalam aplikasi VE antara lain :

1. Definisi yang salah tentang VE

VE bukan semata-mata hanya untuk pemotongan biaya, namun lebih kearah

pendekatan yang sistematis untuk menghilangkan biaya yang tidak perlu dengan
mempertimbangkan fungsi proyek tersebut.

2. Kontribusi VE yang kurang terukur

VE tidak hanya memberikan konstribusi pada penghematan biaya tetapi masih

ada kontribusi lainnya yang dapat disumbangkan, namun hanya saja masih sulit
untuk diukur dan belum banyak diketahui oleh penerima jasa. Informasi tentang
keberhasilannya umumnya sampai batas penyelenggara proyek saja, tidak sempat
untuk direkam dan disebarluaskan sebagai suatu prestasi.

3. Kurangnya pengetahuan tentang VE

Pelaksanaan VE di Indonesia tergolong baru apabila dibandingkan dengan

Negara-negara lain (Jepang, Amerika Serikat), sehingga dalam pelaksanaannya
mengalami kendala pengetahuan yang mendalam mengenai pelaksanaan VE. Hal
tersebut dapat mengakibatkan kurang maksimalnya hasil yang diperoleh dari
pelaksanaannya.

4. Kurangnya sikap tegas atau inisiatif dari owner untuk melakukan VE, sehingga
para perencana, kontraktor dan pihak lain yang tergabung tidak melakukan VE

5. Tidak adanya insentif dari penghematan yang dihasilkan sehingga kurang

menarik bagi pelaksana VE, karena tidak adanya hasil yang didapat dalam

21
 melakukan VE pada suatu proyek karena hanya menguntungkan pihak owner
saja.

6. Terbatasnya waktu dan biaya

Terbatasnya waktu dan biaya untuk melakukan VE sehingga kurangnya

kesadaran pelaku proyek untuk melakukan VE.

7. Kurangnya profesionalisme

Tidak adanya keberadaan asosiasi praktisi VE bagi penerapan VE di Indonesia.

Lain halnya dengan di Negara Amerika Serikat dan Jepang yang memiliki
asosiasi praktisi VE yang melakukan dukungan terhadap pelaksanaan dan
pengembangan VE.

8. Konflik yang terjadi antara para Stakeholder

9. Kurangnya komunikasi

10. Wewenang pengambilan keputusan yang terbagi

11. Kurangnya dukungan dari pihak lain yang terkait

12. Kurangnya dleksibelitas dalam kontrak dalam mengatur VE

13. Budaya dan proses pelaksanaan VE yang berbeda-beda

2.7 Analisa Kelayakan Finansial pada Proyek

Secara umum parameter yang menyatakan bahwa suatu proyek dikatakan layak
antara lain sebagai berikut :

22
1. IRR (Internal Rate of Return)
IRR adalah tingkat balikan suatu investasi dimana pada saat itu Net Present
Value adalah 0. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk
dijalankan apabila IRR lebih besar dari cost of capital yang diasumsikan.

Rumus yang digunakan adalah sebagai berikut :

𝑁
𝐶𝑛
𝑁𝑃𝑉 = ∑ =0
(1 + 𝑟)𝑛
𝑛=0

2. NPV (Net Present Value)

NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon
dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor,
atau dengan kata lain merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang
akan datang yang didiskontokan pada saat ini. Untuk menghitung NPV
diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan
pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.
Jadi perhitungan NPV mengandalkan pada teknik arus kas yang didiskontokan.

Rumus yang digunakan :

Arus kas masuk dan keluar yang didiskonkan pada saat ini (present value (PV).
yang dijumlahkan selama masa hidup dari proyek tersebut dihitung dengan
rumus:
𝑅𝑡
𝑁𝑃𝑉 =
(1 + 𝑖)𝑡
dimana:

- t = waktu arus kas

- i = adalah suku bunga diskonto yang digunakan
- Rt = arus kas bersih (the net cash flow) dalam waktu t

23
 - NPV > 0 => investasi yang dilakukan memberikan manfaat bagi perusahaan
=> proyek bisa dijalankan
- NPV < 0 => investasi yang dilakukan akan mengakibatkan kerugian bagi
perusahaan => proyek ditolak
- NPV = 0 => investasi yang dilakukan tidak mengakibatkan perusahaan
untung ataupun merugi => Kalau proyek dilaksanakan atau tidak
dilaksanakan tidak berpengaruh pada keuangan perusahaan. Keputusan harus
ditetapkan dengan menggunakan kriteria lain misalnya dampak investasi
terhadap positioning perusahaan.

Suku bunga yang dipakai harus sejalan (satuan yang sama) dengan waktu arus
kas. Bila waktu arus kas dalam satuan tahun, maka suku bunga juga dalam
periode satu tahun, demikian pula bila waktunya dalam satuan bulan.

3. PP (Payback Period)
Payback period adalah untuk mengetahui berapa lama suatu investasi yang
dilakukan akan kembali dengan cara mengurangkan investasi dengan rangkaian
proceed (laba bersih + penyusutan + bunga + nilai sisa yang akan diterima).

Rumus Payback Period jika arus kas dari suatu rencana investasi proyek berbeda
jumlahnya setiap tahun:

𝑎−𝑏
𝑃𝑃 = 𝑛 + 𝑥 1 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝑐−𝑏

Dimana:

n = tahun terakhir dimana arus kas masih belum bisa menutupi nilai investment
a = jumlah nilai investment
b = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n
c = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n+1

24
 Rumus PP jika arus kas dari suatu rencana investasi/proyek sama jumlahnya
setiap tahun:

𝑖𝑛𝑖𝑡𝑖𝑎𝑙 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑚𝑒𝑛𝑡
𝑃𝑃 = = 1 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
𝑐𝑎𝑠ℎ 𝑓𝑙𝑜𝑤

4. BCR (Benefit to Cost Ratio)

BCR adalah perbandingan antara serangkaian penerimaan di masa yang akan
datang yang dinilai saat ini (memakai discount rate) dengan pengeluaran
(investasi) yang dilakukan pada saat ini. Suatu investasi dikatakan layak dan
menguntungkan untuk dijalankan apabila BCR menunjukkan angka lebih besar
dari 1 (satu).

𝐵
𝐵𝐶𝑅 =
𝐶

Dimana :

B = benefit
C = cost
BCR > 1 => menguntungkan

25
 BAB III

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Rekayasa nilai atau value engineering (VE) didefinisikan sebagai suatu metode
untuk mengurangi biaya produksi atau penggunaan barang dan jasa, tanpa
mengurangi mutu, fungsi, manfaat, dan estetika dari pekerjaan tersebut.

Value engineering dalam penerapannya pada proyek konstruksi merupakan

sebuah kegiatan merakayasa teknis dari perencanaan bangunan yang sudah ada tanpa
mengurangi fungsi struktur maupun arsitektur bangunan sehingga didapatkan biaya
pelaksanaan dan pekerjaan yang lebih murah. Value engineering biasanya dilakukan
oleh kontraktor dan pemilik proyek sebelum melaksanakan sebuah pekerjaan. Value
Engineering juga dilakukan oleh konsultan perencana dalam menentukan tipe
struktur, bahan, serta bentuk bangunan yang akan dituangkan kedalam sebuah design
bangunan secara utuh.

VE mengikuti suatu metodologi berupa langkah yang tersusun secara

sistematis yang dikenal dengan rencana kerja rekayasa nilai (value engineering job
plan). Metodologi penelitian sesuai dengan teori Dell’isola adalah sebagai berikut :

1. Tahap Persiapan
2. Tahap Informasi
3. Tahap Kreatif
4. Tahap Analisa
5. Tahap Pengembangan
6. Tahap Presentasi

Secara umum parameter yang menyatakan bahwa suatu proyek dikatakan

layak antara lain sebagai berikut:

26
1. IRR (International Rate Return)
2. NPV (Net Present Value)
3. PP (Payback Period)
4. BCR (Benefit Cost Ratio)

27
 DAFTAR PUSTAKA

Dell’Isola, Alphonse. 1975. Value Engineering in the Construction Industry. Penerbit

Van Nostrand Company New York.

Marzuki, Puti Farida. 2007. Rekayasa Nilai : Konsep dan Penerapannya di dalam
Industri Konstruksi. Makalah. Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan, Institut
Teknologi Bandung.

Prastowo, Elfran Budy. 2012. Analisis Penerapan Value Engineering (VE) Pada
Proyek Konstruksi Menurut Persepsi Kontraktor Dan Konsultan. Magister
Teknik Sipil, Manajemen Konstruksi. Universitas Atma Jaya. Yogyakarta.

Ahadi. 2015. Value Engineering Proyek. [Online]. Tersedia :

http://www.ilmusipil.com/value-engineering-proyek

Elmumtazah. 2010. Parameter Kelayakan Proyek/Usaha. [Online]. Tersedia :

http://elmumtazah.wordpress.com/

Farahdiansari, Ardana Putri. 2014. Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of
Return). [Online]. Tersedia :
http://kelincicoklatdiary.wordpress.com/2010/10/14/net-present-value-npv-dan-
internal-rate-of-return-irr/

Septiantoni. 2015. Value Engineering. [Online]. Tersedia :

http://septiantoni.wordpress.com/engineering/value-engineering/

28