MAKALAH

PENERAPAN REKAYASA NILAI (VALUE ENGINEERING)

PADA PEMBANGUNAN GEDUNG KANTOR PT. ASURANSI
JASA INDONESIA DI KOTA PEMATANG SIANTAR

Oleh:

Aulia Azam
NIM: 21360005

MAGISTER TEKNIK SIPIL – FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS JANABADRA YOGYAKARTA
JANUARI 2023
 DAFTAR ISI

Cover...…………………………………………………………………………….….i

Daftar isi ………………………………………....…….………………….…….…...ii

BAB I Pendahuluan

I.1 Latar Belakang …...…………………………...……………………………….….1

I.2 Tujuan Penelitian …………………………………………………………………2

I.3 Batasan Masalah ………………………………………...………….…………….2

BAB II Tinjauan Pustaka

II.1 Pengertian Rekayasa Nilai ……………………………………...….……………3

II.2 Tujuan Rekayasa Nilai ………………………………………………....….…….3

II.3 Faktor Penggunaan Rekayasa Nilai ……………………………………………..3

II.4 Tahapan Rencana Kerja Rekayasa Nilai ………………………………………...4

BAB III Metode Penelitian

III.1. Jenis Dan Sumber Data … …………………………………..…………..…….5

III.2 Diagram Alir Penelitian ……………………………….………………..……..6

BAB IV Hasil Dan Pembahasan

IV.1. Data Proyek……………………………………………….………………….7

IV.2 Analisa Penentuan Aplikasi Rekayasa Nilai ………………………….………7

IV.3 Rincian Biaya ………………………..…………….………………………….7

IV.4 Studi rekayasa Nilai ……………………………….………………………….8

BAB V. Kesimpulan & Saran

V.1 Kesimpulan ……………………………………………………………………13

V.2 Saran …………………………………………………………………………..13

Daftar Isi …………………………………………………………………………...20

 BAB 1. PENDAHULUAN

I.1 Latar Belakang

Dunia konstruksi di Indonesia merupakan salah satu bidang yang berkembang cukup
pesat. Banyak penyedia jasa konstruksi menggunakan berbagai cara agar dapat memberikan
pelayanan terbaik kepada pihak pemilik proyek (Owner). Juga seiring perkembangan
teknologi dan disertai dengan beberapa metode-metode yang makin maju, dewasa ini
beberapa proyek-proyek konstruksi di Indonesia menggunakan teknologi tersebut agar dapat
menyelesaikan suatu proyek dengan cepat dan tepat waktu tanpa mengurangi kualitas/mutu
dari proyek tersebut. Hal ini tentu saja mempengaruhi biaya operasional dan waktu proyek.
Untuk itu perlu adanya suatu penanganan yang serius untuk memecahkan masalah tersebut.
Maka dari itu perlu dilakukan suatu manajemen (Manajemen Konstruksi) agar pekerjaan
lebih teratur. Mengingat makin cepat dan baiknya goal/hasil yang diinginkan, maka biaya
yang di keluarkan juga tidak sedikit, maka dari itu diperlukan Rekayasa Nilai (Value
Engineering) dalam mengerjakan proyek tersebut. (Ardika, 2015).
Manajemen adalah proses merencanakan, mengorganisir, memimpin dan
mengendalikan anggota serta sumber daya yang lain untuk mencapai sasaran organisasi
(perusahaan) yang telah ditentukan (H. Koontz, 1982). Sedangkan pengertian konstruksi
menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah wujud suatu benda (bangunan). Jadi,
Manajemen Konstruksi adalah suatu kegiatan yang dapat mengendalikan, mengorganisir,
merencanakan dan memimpin suatu kegiatan konstruksi. (H. Koontz, 1982)
Dengan menerapkan rekayasa nilai (Value Engineering) penyedia jasa konstruksi
(kontraktor) diharapkan mampu mengoptimalkan anggaran biaya menggunakan alternatif-
alternatif lain tanpa mengurangi kualitas/mutu sehingga pekerjaan proyek konstruksi tersebut
mendapat efektifitas dan efisiensi waktu yang baik. Upaya menerapkan rekayasa nilai dalam
suatu pekerjaan proyek konstruksi haruslah memiliki perencanaan yang matang. Sehingga
tidak ada pihak yang dirugikan dalam hal ini dan justru menguntungkan kepada kedua belah
pihak antara penyedia jasa konstruksi dengan pihak owner.(time cost trade off analysis)
(Rani, 2017)

1
I.2 Rumusan Masalah
Beberapa identifikasi masalah yang akan dibahas dalam Tulisan ini, yaitu:
1. Bagaimana mengoptimalkan rekayasa nilai (value engineering) pada pembangunan
gedung kantor pt. asuransi jasa indonesia di kota pematang siantar?
2. Berapa biaya yang dibutuhkan akibat rekayasa nilai (value engineering) pada
pembangunan gedung kantor pt. asuransi jasa indonesia di kota pematang siantar?
1.3 Magsud Dan Tujuan
Maksud dan tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini adalah:
1. Untuk mengetahui rekayasa nilai (value engineering) pada pembangunan gedung kantor
pt. asuransi jasa indonesia di kota pematang siantar
2. Untuk mengetahui biaya yang dibutuhkan rekayasa nilai (value engineering) pada
pembangunan gedung kantor pt. asuransi jasa indonesia di kota pematang siantar
1.4 Batasan Masalah
Untuk membatasi pembahasan supaya tidak keluar dari konteks topik yang dibahas, maka
diperlukan beberapa pembatasan dalam Tugas ini, yaitu:
1. Membahas tahap pekerjaan rekayasa nilai (value engineering) pada pembangunan gedung
kantor pt. asuransi jasa indonesia di kota pematang siantar
2. Serta membahas selisih biaya setelah emnggunakanvalue engineering.

2
 BAB II. TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Pengertian Rekayasa Nilai

Adapun pengertian rekayasa nilai (value engineering) menurut beberapa ahli :
1. Pengertian Rekayasa Nilai yang dikutip dari Soceity of American Value Engineering
adalah usaha yang terorganisasi secara sistematis dan mengaplikasikan suatu teknik yang
telah.diakui, yaitu teknik mengidentifikasikan fungsi produk atau jasa yang bertujuan
memenuhi fungsi yang diperlukan dengan harga yang terendah (paling ekonomis) (Iman
Soeharto, 1995).
2. Rekayasa Nilai adalah suatu metode evaluasi yang menganalisa teknik dan nilai dari suatu
proyek atau produk yang melibatkan pemilik, perencana dan para ahli yang berpengalaman
dibidangnya masing-masing dengan pendekatan sistematis dan kreatif yang bertujuan untuk
menghasilkan mutu dan biaya serendah-rendahnya, yaitu dengan batasan fungsional dan
tahapan rencana tugas yang dapat mengidentifikasi dan menghilangkan biaya-biaya dan
usaha-usaha yang tidak diperlukan atau tidak mendukung. (Donomartono, 1999).
3. Lawrence D. Miles (1961) dan Donald S. Barrie (1984) mengatakan Rekayasa Nilai
adalah suatu pendekatan yang terorganisasi dan kreatif yang bertujuan untuk mengadakan
pengidentifikasian biaya yang tidak perlu. Biaya yang tidak perlu ini adalah biaya yang tidak
memberikan kualitas, kegunaan, sesuatu yang menghidupkan penampilan yang baik ataupun
sifat yang diinginkan oleh konsumen.
2.2. Tujuan Rekayasa Nilai
Tujuan Rekayasa Nilai (Value Engineering) adalah membedakan dan memisahkan
antara yang diperlukan dan tidak diperlukan. Dimana dapat dikembangkan alternatif yang
memenuhi keperluan (dan meninggalkan yang tidak perlu) dengan biaya terendah tetapi
kinerjanya tetap sama atau bahkan lebih baik. Diharapkan dari penerapan teknik nilai
tersebut diperoleh.penghematan dengan memperhatikan spek kualitas produk jadi (Iman
Soeharto, 1995), diantaranya :
1. Penghematan Biaya
2. Penghematan Waktu
3. Penghematan Bahan

2.3. Faktor Penggunaan Rekayasa Nilai

Faktor-faktor penggunaan rekayasa nilai (value engineering) menurut Tugiono
(2004) adalah sebagai berikut :

3
1. Tersedianya data perencanaan
2. Biaya awal (initial cost)
3. Persyaratan operasional dan perawatan
4. Ketersediaan material
5. Penyesuaian terhadap standar
6. Dampak terhadap pengguna
2.4. Tahapan Rencana Kerja Rekayasa Nilai
Untuk melakukan studi penerapan rekayasa nilai dalam suatu pekerjaan, penelitian ini
menggunakan 5 tahapan rencana kerja menurut J. Hutabarat (1995) :
1. Tahap Informasi
2. Tahap Kreatif
3. Tahap Analisis
4. Tahap Pengembangan
5. Tahap Rekomendasi

4
 BAB III. METODE PENELITIAN

Penelitian ini menggunakan metode penelitian jenis metode deskriptif. Metode

deskriptif menurut jenis masalah yang diselidiki dalam penelitian yang dilakukan adalah
termasuk jenis penelitian studi kasus. Tujuan dari penelitian khusus adalah untuk
memberikan gambaran secara mendetail tentang latar belakang, sifat serta karakter yang
khas dari kasus, yang kemudian dari sifat-sifat khas tersebut akan dijadikan suatu hal yang
besifat umum. Hasil dari penelitian kasus merupakan generalisasi dari pola-pola kasus yang
tipikal dari individu, kelompok, lembaga dan sebagainya.
3.1. Jenis dan Sumber Data
Berikut adalah 2 jenis data penelitian yang digunakan :.
A. Data Primer
• Wawancara dan diskusi dengan pihak kontraktor pelaksana (wawancara tidak terstruktur)
• Pengukuran pekerjaan struktur ke tempat proyek
B. Data Sekunder
• Gambar perencanaan struktur
• RAB Proyek
3.2. Diagram Alir Penelitian

5
 Dari diagram alir penelitian dapat dilihat setelah penetapan judul dilanjutkan dengan
pengumpulan data. Setelah dilakukan pengumpulan data, langkah selanjutnya adalah
mengindentifikasi data-data tersebut. Indentifikasi yang didapatkan adalah sebagai berikut :
- Data Primer : Peneliti melakukan diskusi dan wawancara tidak terstruktur dengan
menanyakan tempat pembelian material dan analisa harga yang digunakan. Pengukuran ke
lapangan untuk memastikan pekerjaan yang sudah dikerjakan sesuai spek gambar.
- Data Sekunder : Peneliti mendapatkan gambar dan RAB dari pihak kontraktor
sebagai acuan perhitungan volume masingmasing pekerjaan. Serta analisa harga satuan
pekerjaan dalam detail perhitungan RAB.
Setelah melakukan indentifikasi pengumpulan data, maka dilakukan identifikasi
proyek penelitian. Dalam langkah ini, peneliti mencantumkan secara detail nama, lokasi,
kontraktor, konsultan, nilai kontrak jumlah lantai dan luas lantai proyek. Kemudian peneliti
melakukan identifikasi rekayasa nilai dengan membuat cost model agar dapat secara
sistematis menggambarkan biaya yang dikeluarkan dalam suatu pekerjaan. Lalu peneliti
merincikan biaya pekerjaan yang ingin di analisa (dalam penelitian ini pekerjaan struktur).
Teknik penerapan rekayasa nilai selanjutnya adalah dengan menggunakan metode
pareto (80-20) pada pekerjaan struktur dengan menghitung persentase kumulatif pekerjaan
berdasarkan urutan pekerjaan dengan biaya tertinggi ke biaya terendah. Metode pareto ini
bertujuan untuk mendapatkan pekerjaan apa saja yang layak untuk dilakukan analisa
penerapan rekayasa nilai. Langkah selanjutnya ialah melakukan analisa dengan 5 tahapan
rencana kerja menurut J. Hutabarat (1995).

6
 BAB IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

4. 1. Data Proyek
- Nama Proyek : Pembangunan Gedung Kantor PT Asuransi Jasa
Indonesia
- Lokasi Proyek : Jl. Sutomo No. 57 Pematanf Siantar
- Kontraktor : PT X
- Konsultan : PT Y
- Nilai Kontrak : Rp 3.400.000.000,00-
Luas Lantai : 471.1 M2

4.2. Analisa Penentuan Aplikasi Rekayasa Nilai

Untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu proyek dilakukan aplikasi rekayasa nilai,
perlu dilakukan perhitungan biaya per m2. Berikut perhitungan yang ditawarkan pihak
kontraktor :.
harga total RAB / luas bangunan = Rp 3.400.000.000 / 471,1 m2
= Rp 7.217.151/m2
Berikut harga yang ditawarkan pemerintah (Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat) :
harga per 𝑚𝑚2(𝐻SBN 2016) / koefisien lantai = Rp 7.646.100 / 1,12
= Rp 6.826.875/m2
Dengan perbandingan biaya tersebut (1,057>1) maka pembangunan gedung kantor PT.
Asuransi Jasa Indonesia dapat dilakukan aplikasi penerapan rekayasa nilai..
4.3. Rincian Biaya (Cost Breakdown)
Pada cost breakdown ada 2 tahap dalam merincikan biaya yang akan dilakukan
analisis. Pertama adalah cost breakdown pada pekerjaan inti..
Tabel 4.1 Rencana Anggaran Biaya Pembangunan Gedung Kantor PT. Asuransi Jasa
Indonesia Pematang Siantar.
No Rencana Anggaran Biaya Sub Total
1 Pekerjaan Pendahuluan Rp 61.341.954
2 Pekerjaan Bongkaran Rp 65.048.676
3 Pekerjaan Struktur Rp 875.643.195
4 Pekerjaan Arsitektur Rp 720.423.025
5 Pekerjaan Sanitair Fixtures Rp 32.570.651

7
 6 Pekerjaan Dinding ACP Rp 34.402.359
7 Pekerjaan Pemasangan Loggo Rp 7.169.489
8 Pekerjaan Void Kaca belakang Rp 25.405.974
9 Pekerjaan Interior Rp 656.693.694
10 Pekerjaan Mekanikal Elektrikal Rp 577.211.228
Sub Total Rp 3.055.910.245
PPN 10% Rp 305.591.025
Penyambungan Daya Administrasi + Izin Rp 39.000.000
Total (Dibulatkan) Rp 3.400.000.000

Yang kedua adalah cost breakdown pekerjaan struktur (pekerjaan yang dilakukan
analisa).

Tabel 4.2 Cost Breakdown Pekerjaan Struktur

No Rencana Anggaran Biaya Sub Total
1 Pekerjaan Balok Rp 182.852.741
2 Pekerjaan Kolom Rp 139.087.084
3 Pekerjaan Plat Rp 138.604.915
4 Pekerjaan Pondasi Rp 130.959.290
5 Pekerjaan Sloof Rp 73.546.841
6 Pekerjaan Atap Rp 65.736.471
7 Pekerjaan Tangga Rp 65.736.471
8 Pekerjaan Tanah Rp 41.479.872
Total Rp 875.643.195

4.4. Studi Rekayasa Nilai (Value Engineering)

Dari perincian biaya pada pekerjaan struktur, selanjutnya dilakukan analisa dengan
menggunakan metode pareto untuk mendapatkan pekerjaan apa saja yang layak dilakukan
analisa penerapan rekayasa nilai.
Pengertian metode pareto menyatakan bahwa untuk suatu kejadian, sekitar 80%
masalah disebabkan oleh 20% penyebabnya. Dalam penelitian ini, 80% hasil pekerjaan
menggunakan 20% usahanya. Sehingga dapat dikatakan tidak efektif.

8
 Gambar 4.1 Grafik Hukum Distribusi Pareto
Dari grafik diatas, dapat dinyatakan bahwa pekerjaan yang layak dilakukan penerapan
rekayasa nilai adalah pekerjaan pondasi, sloof, kolom, pelat dan balok.
4.5 Analisa Value Engineering pada Pekerjaan Struktur
Pada metode analisa value engineering pada pekerjaan struktur, diterapkan 5 tahap
rencana kerja.
1. Tahap Informasi
• Pada tahap ini, peneliti mencantumkan nama proyek, masing - masing item pekerjaan,
masing- masing biaya pekerjaan, dan masing - masing gambar detail pekerjaan.
• Melakukan analisis fungsi pada masing-masing pekerjaan
2. Tahap Kreatif
Pada tahap kreatif, peneliti memaparkan kelebihan dan kekurangan pada alternatif yang
terpilih. Adapun alternatif dari pada masing-masing pekerjaan tersebut :
- Alternatif Kolom, Balok dan Sloof
• Alt 1 : Beton konvensionalmutu K-250 (manual)
• Alt 2 : Beton Pracetak (precast in-situ)
• Alt 3 : Beton konvensional mutu K-275 (readymix)
- Alternatif Pelat
• Alt 1 : Beton konvensional K-250 (manual) dengan wiremesh M9-150
• Alt 2 : Beton Pracetak K-250 (readymix) dengan wiremesh M9-150

9
• Alt 3 : Beton konvensional K-275 (readymix) dengan wiremesh M9-150
- Alternatif Pondasi
• Alt 1 : Beton konvensional mutu K-250 (manual)
• Alt 2 : Beton konvensional mutu K-275 (readymix)
4. Tahap Pengembangan
Dalam tahap pengembangan pekerjaan struktur sudah direncanakan kuat menahan
beban. Sehingga tidak memerlukan biaya operasional dan pemeliharaan, atau biaya lain yang
timbul pasca pengembangan pembangunan proyek akibat alternatif yang dilakukan analisa.
5. Tahap Rekomendasi
Setelah dilakukan tahap analisa dan pengembangan, seluruh pekerjaan alternatif dipaparkan
dalam bentuk grafik perbandingan harga agar lebih mudah membaca hasil analisa harga
pekerjaan alternatif dengan harga pekerjaan existing.
a) Pekerjaan Kolom

Gambar 4.2 Perbandingan Biaya Existing dengan Alternatif Kolom

b) Pekerjaan Balok

Gambar 4.3 Perbandingan Biaya Existing dengan Alternatif Balok

10
c) Pekerjaan Pelat

Gambar 4.4 Perbandingan Biaya Existing dengan Alternatif Pelat

d) Pekerjaan Pondasi

Gambar 4.5 Perbandingan Biaya Existing dengan Alternatif Pondasi

e) Pekerjaan Sloof

Gambar 4.6 Perbandingan Biaya Existing dengan Alternatif Sloof

11
Dari gambar grafik, rekomendasi pekerjaan alternatif adalah sebagai berikut :
• Pekerjaan Kolom menggunakan alternatif 2 yaitu kolom beton pracetak (precast insitu)
readymix mutu K-250 dengan penghematan Rp 33.757.626.
• Pekerjaan Balok menggunakan alternatif 2 yaitu balok beton pracetak (precast in-situ)
readymix mutu K-250 dengan penghematan Rp 48.587.189.
• Pekerjaan Pelat menggunakan alternatif 2 dengan beton pracetak (precast in-situ) readymix
mutu K-250 + besi wiremesh M9-150 dengan penghematan Rp 13.654.391.
• Pekerjaan Pondasi menggunakan alternatif 2 dengan beton konvensional (manual)
readymix mutu K-275 dengan penghematan Rp 28.406.903
• Pekerjaan Sloof menggunakan alternatif 2 dengan sloof beton pracetak (precast insitu)
mutu K-250 dengan penghematan Rp 10.973.135.
4.6 Hasil Penerapan Rekayasa Nilai
Setelah dilakukan penerapan rekayasa nilai, terdapt sejumlah penghematan dari pekerjaan
struktur proyek, antara lain sebagai berikut :
Tabel 4.3 Tabel hasil penerapan rekyasa nilai
No Rencana Anggaran Biaya Sub Total
1 Pekerjaan Balok Rp 150.288.651
2 Pekerjaan Kolom Rp 105.329.458
3 Pekerjaan Plat Rp 124.750.971
4 Pekerjaan Pondasi Rp 102.552.387
5 Pekerjaan Sloof Rp 62.573.706
6 Pekerjaan Atap Rp 65.736.471
7 Pekerjaan Tangga Rp 51.427.346
8 Pekerjaan Tanah Rp 65.736.471
Total Rp 728.395.461
Persentase Saving Cost 17%

12
 BAB V. KESIMPULAN & SARAN

V. 1. Kesimpulan
Dari hasil analisa penerapan rekayasa nilai dalam penelitian ini, dapat diambil
beberapa
kesimpulan, diantaranya :
• Rekayasa nilai dapat diaplikasikan setiap saat dan sepanjang waktu
• Biaya penghematan untuk seluruh pekerjaan struktur sebesar 17% atau sekitar Rp
147.247.734.
• Alternatif terpilih untuk masing-masing pekerjaan adalah hasil pekerjaan yang telah di
analisa dengan hasil yang memiliki biaya penghematan terbesar atau paling efektif/efisien
terhadap waktu.
• Faktor pemilihan alternatif adalah biaya awal, metode pelaksanaan, mutu, estetika dan
efisiensi penggunaan bekisting.
• Pemilihan analisa pekerjaan alternatif dilakukan bergantung pada analisa metode pareto
untuk mendapatkan pekerjaan apa saja yang layak untuk dilakukan penerapan rekayasa nilai.
5.2 Saran
• Perlu adanya usaha rekayasa nilai agar terjadi penghematan
• Dalam pencarian alternatif perlu koordinasi

13
 DAFTAR PUSTAKA

Barrie, Donald S. & Boyd C. Paulson Jr. 1984.Manajemen Konstruksi Profesional –

Edisi kedua. Alih Bahasa Sudinarto. 1990.
D. Miles, Lawrence. 1961. Techniques of Value Analysis and Engineering 1st
Editon. USA : Lawrence D. Miles Value Foundation
Dell’Isola, Alphonse J. 1974. Value Engineering in the Construction Industry. New
York : Construction Pub. Co
Departemen Pekerjaan Umum. 1991. Tata Cara Perhitungan Struktur Beton untuk
Bangunan Gedung “SK SNI T-15-1991-03” Bandung : Yayasan Lembaga
Penyelidikan Masalah Bangunan
Dinas Penataan Tata Ruang dan Pemukiman. 2016. Standard Harga Satuan
Bangunan dan Gedung Negara (HSBGN) Provinsi Sumatera Utara tahun 2016.
Medan : Dinas Tarukim Medan
Dipohusodo, Istimawan. 1996. Manajemen Proyek dan Konstruksi. Jogjakarta :
Kanisius
Ervianto, Wulfram L. 2006. Eksplorasi Teknologi dalam Proyek Konstruksi Beton
Pracetak dan Bekisting. Yogyakarta : Andi.
Hidayat, Achmad Nurul dan Denny Ardianto. 2011. Rekayasa Nilai Pembangunan
Gedung Rusunawa Ambarawa. Semarang :Universitas Diponegoro.

14