OLEH :
RIFKY TAMSIR
B111 08 023
Oleh :
RIFKY TAMSIR
B111 08 023
SKRIPSI
Pada
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS HASANUDDIN
MAKASSAR
2012
i
ii
v
vi
Abstrak
vii
KATA PENGANTAR
penyusunan skripsi ini masih jauh dari sempurna dan tidak terlepas dari
Oleh karena itu, penulis akan menerima dengan senang hati segala saran
petunjuk dan bantuan yang tak ternilai harganya, oleh karena itu dengan
rasa hormat, cinta dan kasih penulis ingin mengucapkan terima kasih dan
1. Bapak Prof. DR. dr. Idrus A. Paturusi Sp. BO., selaku Rektor
viii
Fakultas Hukum, Universitas Hasanuddin, Makassar
satu-satu.
ix
DAFTAR ISI
Halaman
x
BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN ................................ 48
A. Gambaran Umum tentang Developer .................................. 48
1. Perum Perumnas ........................................................ 51
2. PT. Baruga Asrinusa Development ............................... 56
3. CV. Matura ..................................................................... 63
B. Gambaran Umum tentang Pengadaan dan Pengelolaan
Fasos dan Fasum .............................................................. 66
C. Hubungan Hukum Konsumen dan Developer .................... 74
1. Tahap Pra Transaksi ...................................................... 74
2. Tahap Transaksi ........................................................ 78
3. Purna/Pasca Transaksi .................................................. 80
D. Tanggung Jawab Pemerintah terhadap Pengadaan dan
Pengelolaan Fasos dan Fasum oleh Developer di Kota
Makassar ........................................................................... 84
xi
BAB I
PENDAHULUAN
secara adil dan merata. Salah satu unsur pokok kesejahteraan rakyat
dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan keluarganya, sesuai harkat
1
memadai. Hal tersebut mendorong pihak Pemerintah maupun swasta
kini telah menjadi sebuah hal yang lebih mengarah pada gaya hidup
2
Menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan
budaya; dan
Menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan
terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi,
teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan.
hidup manusiawi.
Pemerintah.
barang atau jasa tersebut dengan cara–cara yang se-efektif mungkin agar
dapat mencapai konsumen yang majemuk tersebut. Untuk itu semua cara
3
pendekatan diupayakan, sehingga mungkin menimbulkan berbagai
negatif bahkan tidak terpuji yang berawal dari iktikad buruk. Dampak buruk
yang lazim terjadi antara lain menyangkut kualitas atau mutu barang,
sebagainya.
dan media iklan seringkali hanya yang bersifat baik-baik saja dan lengkap
ditawarkan.
4
pembelian rumah berikut tanah tidak ada keterangan apa-apa. Hal itu
menyesatkan konsumen. 1
fasilitas sosial dan fasilitas umum, sertifikasi, rumah fiktif, banjir, dan soal
tercantum dalam brosur atau iklan berupa informasi produk, dengan apa
Dalam hal ini adalah mengenai pengadaan fasilitas sosial dan fasilitas
umum.
1
Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, (Jakarta : Grasindo, 2000), hal.70
2
Sudaryatmo. Hukum dan Advokasi Konsumen.( Bandung : Citra Aditya Bakti, 1999),
Hal. 41
3
Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, (Jakarta : Grasindo, 2000), hal. 69.
5
dan permukiman, termuat definisi akan sarana, yaitu ; fasilitas yang
pembuangan air hujan serta utilitas umum terdiri dari jaringan air bersih,
dijabarkan akan perlunya peran Pemerintah dan swasta yang lebih besar
Permukiman dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987 yang
6
Pengadaan fasilitas sosial dan fasilitas umum seperti yang telah
perumahan keseluruhan.
matang pada Pemda kemudian Pemda melalui dinas terkait yang akan
7
penghuni dan strategi pemasaran perumahannya. Tidak adanya kejelasan
akan tanggung jawab sebuah fasilitas sosial dan fasilitas umum untuk
dan fasilitas umum tersebut oleh pihak pengembang atau pihak ketiga.
B. Rumusan Masalah
C. Tujuan Penelitian
berikut:
8
1. Untuk mengetahui pelaksanaan perjanjian mengenai
Kota Makassar
Makassar.
D. Kegunaan Penelitian
1. Secara Praktis
pengembang.
2 . Secara Teoritis
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
9
A. TINJAUAN UMUM TENTANG PERJANJIAN
dalam aspek hukum, maka peraturan yang berlaku bagi perjanjian diatur
dalam Buku Ketiga KUH Perdata tentang Perikatan. Dalam buku ketiga
dua.
perjanjian hanya salah satu pihak saja, padahal yang seringkali dijumpai
adalah perjanjian di mana kedua belah pihak saling mengikatkan diri satu
sama lain, para pihak saling mengikatkan diri sehingga mempunyai hak
dan kewajiban yang bertimbal balik, oleh sebab itu rumusan dari pasal
10
tersebut seharusnya ditambah atau saling mengikatkan dirinya satu sama
lain
4
R. Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan VI,(Jakarta : Intermasa, 1979), hlm. 1
11
sendiri. Asas-asas hukum dalam perjanjian sangatlah perlu dikaji
lain :5
5
Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, (Jakarta : PT. Raja Grafindo
Persada), 2007, hlm. 3
12
dalam berkontrak yang dimaksud antara lain : bebas
perundang-undangan.
undang-undang.
13
pihak itu harus bertindak dengan mengingat kepentingan-
6
R.Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan VI, Intermasa, Jkt, 1979, hlm 20
14
menentukan kehendaknya (tidak ada paksaan, kekhilafan
atau penipuan).
pihak dalam suatu kontrak.7 Para ahli hukum lain seperti Subekti
dapat dituntut.8
7
Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, (Jakarta : PT. Raja Grafindo
Persada), 2007, hlm. 68
8
R.Subekti, Hukum Perjanjian, Cetakan VI, Intermasa, Jkt, 1979, hlm 45
15
dapat terjadi baik karena disengaja maupun tdk disengaja. Pihak
Memberikan sesuatu
dilakukan.
9
M.Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni Bandung,1986, hlm.60
10
Ahmadi Miru, Hukum Kontrak dan Perancangan Kontrak, (Jakarta : PT. Raja Grafindo
Persada), 2007, hlm. 74
16
Pembatalan kontrak saja;
fisik terdiri dari ruangan, halaman dan area sekitarnya yang dipakai
11
Ibid, hlm. 75
17
sebagai tempat tinggal dan sarana pembinaan keluarga (UU RI No.
1 Tahun 2011).
12
Soedjajadi Keman, “Kesehatan Perumahan dan Lingkungan Permukiman”, Jurnal
Kesehatan Lingkungan, Fakultas Kesehatan Masyarakat Univ. Airlangga, Vol. 2, No. 1,
Juli 2005, hlm. 30
13
Ibid, hlm. 31
18
yang kokoh, tangga yang tidak curam, bahaya kebakaran
yaitu;
14
Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, 2006:Hal. 29
19
Sedangkan permukiman menurut Suparno Sastra M. dan
permukiman
asas:16
15
Ibid, 2006:37
16
Pasal 2 Penjelasan atas Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman
20
asas keadilan dan pemerataan adalah memberikan landasan
21
asas kemandirian dan kebersamaan adalah memberikan
tidak langsung.
22
asas keterpaduan adalah memberikan landasan agar
23
dari berbagai ancaman yang membahayakan penghuninya,
17
Pasal 3 Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Permahan dan Kawasan
Permukiman
24
pengendalian yang dilakukan untuk menjaga keselarasan,
pemanfaatan ruang;
25
dengan memobilisasi potensi dan sumber daya secara
budaya; dan
lingkungan.
26
Seringkali kita mendengar istilah fasilitas sosial – fasilitas
ditemukan istilah fasos dan fasum. Tapi itu adalah istilah untuk
penyebutannya.
lingkungan.
27
Dimulai dengan tahap perencanaan, pada tahap ini meliputi
dan fasilitas sosial agar sesuai standar dan peraturan yang berlaku
28
seluruh atau sebagian prasarana lingkungan, sarana dan utilitas
Pemda.
29
Pembiayaan dalam pembangunan fasilitas sosial seperti
tanah matang pada pemda dan pemda melalui dinas terkait yang
30
tanpa bangunan dalam bentuk asset dan tanggung jawab
18
Pasal 1 Angka 4 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 9 Tahun 2009 tentang Pedoman
Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Perumahan dan Permukimana di Daerah
31
Pemerintah Daerah menerima penyerahan prasarana,
32
dilakukan penyerahan kondisi dalam keadaan rusak. Dalam
lingkungan meliputi :
33
Menatap masa depan, untuk menciptakan iklim bisnis yang
permukiman.
34
dan transparan dalam bentuk perjanjian. Sehingga
pengembang.19
keseluruhan perjanjian.
dalam hal penyaluran KPR dan juga pihak notaris sebagai pihak
perumahan.20
19
Sudaryatmo. Hukum dan Advokasi Konsumen, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1999, hlm.
43
20
Ibid, hlm. 44
35
perumahan tidak sepenuhnya dapat dipertanggungjawabkan oleh
sebagaimana mestinya.
Pemda dalam hal ini hanya melakukan “cuci tangan”, dengan dalih
pengembang.
36
Di samping itu pembangunan perumahan merupakan salah
bahwa :
37
Konsumen yang ada, dimaksudkan menjadi landasan hukum yang
38
kepentingan pribadi, keluarga, institusi ataupun pihak lain, tetapi
konsumen.
atau jasa;
mendapatkan informasi;
39
Menumbuhkan kesadaran pelaku usaha mengenai pentingnya
pengembang menyelesaikannya. 21
BAB III
METODE PENELITIAN
21
Ermin Kallo, Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, Minerva Athena Pressindo,
Jakarta, 2009, hlm 48-50
40
A. Lokasi Penelitian
Permai (BTP).
1. Jenis Data
a. Data Primer
b. Data Sekunder
2. Sumber Data
41
Yaitu sumber data yang diperoleh secara langsung dari
Research).
individu atau seluruh gejala atau seluruh unit yang akan diteliti,
populasinya.
Kota Makassar.
House
42
2. Warga perumahan Bukti Baruga, Antang sebanyak 45
responden.
responden.
Makassar
sebagai berikut:
2. Teknik Dokumentasi.
43
laporan, dan bahan-bahan yang relevan dengan permasalahan
yang dibahas.
E. Analisis Data
BAB IV
44
Salah satu cita-cita perjuangan bangsa Indonesia adalah
seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata. Salah satu unsur
kesejahteraan rakyat.
45
Memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan persebaran
46
Dengan kebutuhan perumahan yang sangat tinggi dari
48
sebanyak 30 unit, RSH sebanyak 56 unit dan RST sebanyak 357
unit.
Pemerintah Daerah.
49
Pembangunan fasilitas sosial pada lahan matang tersebut
Perumnas Antang :
Fasilitas-fasilitas sosial
50
Keterangan:
fasilitas-fasilitas umum
51
Keterangan :
52
Dalam mengembangkan kawasan perumahan Bukit Baruga,
PT. Hadji Kalla dan keluarga besar Hadji Kalla dibantu dengan
Makassar.
53
Di kawasan Bukit Baruga telah dibangun 1660 unit rumah
tinggal dan telah dihuni oleh 1245 kepala keluarga yang terbagi dari
dan jalan Inspeksi PAM menuju jalan Raya Baruga kearah kampus
atas kawasan seluas kurang lebih ± 100 Hektar yang terbagi atas
beberapa kawasan/cluster.
55
pengadaan yang murni berasal dari pihak pengembang sedangkan
pengelolaannya.
berikut :
Fasilitas-fasilitas sosial
Keterangan :
57
3. Lapangan Golf 7. Sarana rekreasi ( Water Park)
Fasilitas-fasilitas umum
Keterangan :
58
4. Lahan Terbuka Hijau 8. Kantor Pengelola
tersebut.
tersebut.
taman pada tiap unit rumah, 2 buah pendingin udara dan beberapa
fasilitas-fasilitas lainnya.
Developer:
60
Keterangan:
Tabel 1
No. Substansi Perumnas Antang PT. BAD CV. Matura
pengaturan
1. Nama perjanjian Surat perjanjian Perjanjian
perjanjian/kontrak pembelian rumah pengikatan jual beli Pengikatan Jual Beli
(PPR) (SPPJB) (PPJB)
2. Pengadaan fasos Tidak diatur dalam Tidak diatur dalam Tidak diatur dalam
fasum dalam perjanjian perjanjian perjanjian
perjanjian
3. Status fasos dan Diserahkan kepada Dikelola sendiri Dikelola sendiri oleh
61
fasum Pemda oleh developer developer
4. Biaya pengadaan/ Sudah termasuk Pengadaan dari Sudah termasuk
Pengelolaan dalam harga rumah pihak developer, dalam harga rumah
pengelolaannya
dari iuran warga
5. Perbandingan fasos 40:60 secara 40:60 secara 30:70 secara
dan fasum keseluruhan cluster (±15 Ha) keseluruhan
Sumber: data primer
sosial dan fasilitas umum, baik itu pada developer milik Pemerintah
merupakan hal yang wajib dan harus ada pada setiap kawasan
62
Kebutuhan akan fasilitas sosial dan fasilitas umum ini satu
Table 2
22
Akbar, wawancara Dinas Tata Ruang dan Bangunan (DTRB) kota Makassar tanggal
12 Juni 2012
64
fasos dan fasum merupakan hal yang wajib ada pada setiap
kawasan perumahan.
seluruh fasos dan fasumnya, baik itu yang telah dibangun maupun
65
Pengelolaan terhadap fasos dan fasum pada kawasan
Makassar.
66
fasos dan fasum pada perumahan besar dan pada perumahan
kecil:
Tabel 3
Puas 47 49,5%
Jumlah 95 100
Tabel 4
perumahan kecil
Puas 5 100%
Tidak puas 0 0%
Jumlah 5 100
telah diserahkan.
23
Abdul Mauluddin, wawancara pribadi. Ka. Sub bagian umum dan inventarisasi asset,
bagian perlengkapan Sekretariat Daerah Kota Makassar tanggal 19 Juni 2012
69
iklan, pamrena) merupakan tahapan awal kegiatan developer untuk
fasilitas atau kondisi dari transaksi yang diinginkan. Pada tahap ini
fasilitas umum.
dibutuhkan oleh calon user seperti harga, bentuk, dan tipe rumah,
70
Brosur tersebut merupakan representasi yang benar
24
Ahmadi Miru dan Yodo Sutarman. Hukum Perlindungan Konsumen. (Jakarta : PT.
Raja Grafindo Persada). 2010. Hal. 55
71
Keterangan: Contoh Brosur Perumahan Bukit Baruga
Tabel 4
72
Pendapat responden mengenai infomasi fasos dan fasum pada
brosur
Tidak lengkap 52 52
informasi fasos dan fasum dalam brosur tidak lengkap dan tidak
73
brosur tersebut dianggap diperjanjikan dalam ikatan jual beli
2. Tahap Transaksi
konsumen.
25
Ibid, hal. 55
74
PPJB yang diajukan kepada calon pembeli seharusnya
Tabel 5
Ada 20 20
Tidak ada 75 75
Ragu-ragu 5 5
75
tidak memiliki pegangan atau alat untuk menuntut pihak developer
76
sampah, pengadaan fasilitas perdagangan (toko/ruko) dan
dan fasum, layanan purna jual dan pengelolaan lingkungan ini tidak
berdasarkan PPJB.
77
Tidak diaturnya tentang pengadaan fasos dan fasum dalam
Tabel 6
Pernah 58 58
Tidak pernah 40 40
Tidak Menjawab 2 2
78
Pihak konsumen/user dapat melakukan pengaduan
Kota Makassar.
79
kepada konsumen, di mana kegiatan-kegiatan dalam pasca
konsumen.
80
fasos dan fasum. Pada pasal 11 ayat (2) dan (3) Perda No. 9
Makassar.
Tabel 7
diserahkan
81
5. Peribadatan Yayasan/ Pemda
7. Olahraga Pemda
BAB V
PENUTUP
A. Kesimpulan
B. Saran-saran
83
2. Fasilitas sosial dan fasilitas umum pada kawasan
baik
DAFTAR PUSTAKA
BUKU :
Adrian Sutedi. 2010. Hukum Rumah Susun dan Apartemen. Sinar Grafika.
Jakarta.
84
Andi Hamzah, I Wayan Suandra dan B.A Manalu. 2006. Dasar- dasar
Hukum Perumahan. Rineka Cipta. Jakarta.
85
INTERNET :
http://grandprimabintara.wordpress.com/2011/01/23/peraturan-tentang-
%E2%80%9Cserah-terima%E2%80%9D-fasos-fasum/
http://ngada.org/uu1-2011bt.htm
http://ngada.org/uu1-2011pjl.htm
http://www.djpp.depkumham.go.id/umum/1424-kedudukan-hukum-rumah-
susun-di-indonesia.html
http://xisuca.blogspot.com/2010/06/definisi-perumahan-dan-rumah.html
http://fh.uns.ac.id/index.php?idMn=70&act=list&idK=109&nKat=Metode%2
0Penelitian%20Hukum
http://anisavitri.wordpress.com/2009/04/24/syarat-kelengkapan-prasarana-
dan-sarana-perumahan/
http://serlania.blogspot.com/2012/02/tinjauan-hukum-jual-beli-
perumahan.html
http://kamusbahasaindonesia.org/umum/mirip
http://kamusbahasaindonesia.org/fasilitas%20sosial
http://bukitbaruga.wordpress.com/
UNDANG-UNDANG :
Pokok-Pokok Agraria;
kawasan permukiman;
86
Undang-undang nomor 1 tahun 2011 tentang perumahan dan
kawasan permukiman;
Konsumen;
87
88