Rencana

Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa
MODUL 5
PERENCANAAN PEMELIHARAAN
DAN PERAWATAN RUSUNAWA
Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa
MODUL 5
PERENCANAAN PEMELIHARAAN
DAN PERAWATAN RUSUNAWA
KATA PENGANTAR
Modul Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini bertujuan

untuk memberikan pemahaman mengenai perencanaan teknis pemeliharaan
dan perawatan rusunawa, perencanaan anggaraan pemeliharaan dan
perawatan rusunawa.
Buku ini disusun dalam tujuh bab, yang terdiri dari Pendahuluan, Dasar hukum
dan pengertian ; Perencanaan Teknis Pemeliharaan Rusunawa; Perencanaan
Teknis Perawatan Rusunawa; Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Bangunan
Gedung Rusunawa; Perencanaan Anggaran Perawatan Bangunan Gedung
RusunawaProses Penyusunan Program dan Anggaran, Proses Penyusunan RKA
K/L, Data Pendukung sebagai Syarat Kelengkapan Alokasi Anggaran, serta
Penutup. Buku ini disusun secara sistematis agar peserta pelatihan dapat
mempelajari materi dengan lebih mudah. Fokus pembelajaran diarahkan pada
peran aktif peserta diklat.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada tim penyusun
atas tenaga dan pikiran yang dicurahkan untuk mewujudkan modul ini.
Penyempurnaan, maupun perubahan modul di masa mendatang senantiasa
terbuka dan dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan
dan peraturan yang terus menerus terjadi. Semoga modul ini dapat membantu
dan bermanfaat bagi peningkatan kompetensi aparatur di Pusat dan Daerah
dalam pemeliharaan dan perawatan rusunawa
.
Bandung, Desember 2016
Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Jalan, Perumahan, Permukiman, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa i

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR...................................................................................................i
DAFTAR ISI.............................................................................................................. ii
DAFTAR TABEL ....................................................................................................... v
DAFTAR GAMBAR.................................................................................................. vi
PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL ...................................................................... vii
A. Deskripsi ............................................................................................... vii
B. Persyaratan........................................................................................... vii
C. Metode ................................................................................................. vii
D. Alat Bantu/Media ................................................................................. vii
BAB 1 PENDAHULUAN .......................................................................................... 1
A. Latar Belakang ....................................................................................... 2
B. Deskripsi Singkat.................................................................................... 3
C. Tujuan Pembelajaran............................................................................. 4
D. Materi Pokok dan Submateri Pokok ...................................................... 4
E. Estimasi Waktu ...................................................................................... 5
BAB 2 DASAR HUKUM DAN PENGERTIAN ............................................................. 7
A. Indikator Keberhasilan........................................................................... 8
B. Dasar Hukum ......................................................................................... 8
C. Pengertian ............................................................................................. 9
D. Latihan ................................................................................................. 12
E. Rangkuman .......................................................................................... 12
BAB 3 PERENCANAAN TEKNIS PEMELIHARAAN RUSUNAWA ........................... 13
A. Indikator Keberhasilan......................................................................... 14
B. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Bangunan Rusunawa ................... 14
C. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Unit Hunian ................................. 21
ii Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

D. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Fasiltas Bersama .......................... 39
E. Perencanaan Teknis Pemeliharaan PSU .............................................. 44
F. Latihan ................................................................................................. 77
G. Rangkuman .......................................................................................... 77
BAB 4 PERENCANAAN TEKNIS PERAWATAN RUSUNAWA ................................. 79
A. Indikator Keberhasilan ......................................................................... 80
B. Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa Bidang
Struktural ............................................................................................. 80
C. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Mekanikal Bangunan
Rusunawa............................................................................................. 89
D. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Elektrikal Bangunan
Rusunawa........................................................................................... 122
E. Latihan ............................................................................................... 141
F. Rangkuman ........................................................................................ 141
BAB 5 PERENCANAAN ANGGARAN PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG
RUSUNAWA ....................................................................................... 143
A. Indikator Keberhasilan ....................................................................... 144
B. Lingkup Anggaran Pemeliharaan ....................................................... 144
C. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Rusunawa ............................. 150
D. Latihan ............................................................................................... 162
E. Rangkuman ........................................................................................ 163
BAB 6 PERENCANAAN ANGGARAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
RUSUNAWA ....................................................................................... 165
A. Indikator Keberhasilan ....................................................................... 166
B. Lingkup Anggaran Perawatan ............................................................ 166
C. Perencanaan Anggaran Perawatan Rusunawa .................................. 171
D. Latihan ............................................................................................... 177
E. Rangkuman ........................................................................................ 178
Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa iii

BAB 7 PENUTUP ................................................................................................ 179
A. Simpulan ............................................................................................ 180
B. Tindak lanjut ...................................................................................... 181
DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................. 183
GLOSARI ............................................................................................................ 185
iv Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

DAFTAR TABEL
Tabel 1 Pekerjaan dan Perlengkapan/Pekerjaan ................................................ 17

Tabel 2 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik...................................................... 55
Tabel 3 Daftar Simak (Checklist) Pencegahan Kebakaran ................................... 93
Tabel 4 Frekuensi Inspeksi Visual Sistem Alarm Kebakaran................................ 96
Tabel 5 Frekuensi Tes Sistem Alarm Kebakaran.................................................. 98
Tabel 6 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Pemeliharaan Katup .................................... 104
Tabel 7 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Perawatan Sistem Pipa Tegak / Hidran ....... 106
Tabel 8 Hidran Pilar ........................................................................................... 107
Tabel 9 Sistem Pipa Tegak / Hidran ................................................................... 107
Tabel 10 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Pemeliharaan Tangki/Reservoir Air .............. 109
Tabel 11 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Perawatan Sistem Springkler ........................ 113
Tabel 12 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik .................................................. 122
Tabel 13 Satuan Biaya Pemeliharaan Gedung/Bangunan Dalam Negeri 2015 . 151
Tabel 14 Contoh Format Anggaran Pemeliharaan Rusunawa .......................... 159
Tabel 15 Analisis Harga Satuan ......................................................................... 162
Tabel 16 Contoh Format Rencana Anggaran Perawatan Rusunawa................. 175
Tabel 17 Analisis Harga Satuan Pekerjaan ........................................................ 177
Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa v

DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Electric Work Platform Lift/tangga elektrik untuk rusunawa kurang

dari 8 lantai ....................................................................................... 28
Gambar 2 Tangga Untuk Pembersihan ............................................................... 28
Gambar 3 Ember dan Lap Pengering .................................................................. 28
Gambar 4 Petunjuk Exit ...................................................................................... 49
vi Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

PETUNJUK PENGGUNAAN MODUL
A. Deskripsi
Mata diklat Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini bertujuan
untuk memberikan pemahaman kepada peserta mengenai perencanaan teknis
pemeliharaan dan perawatan rusunawa, perencanaan anggaraan pemeliharaan
dan perawatan rusunawa melalui metode ceramah, diskusi interaktif, dan
latihan soal.
B. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta diklat dilengkapi dengan peraturan
perundangan dan pedoman yang terkait dengan materi Perencanaan
Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa
C. Metode
Dalam pelaksanaan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan adalah
dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber),
adanya kesempatan tanya jawab, bahkan diskusi.
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan Alat
Bantu/Media pembelajaran tertentu, yaitu :
1. LCD/projector
2. Laptop
3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya
4. Flip chart
5. Bahan tayang
Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa vii

viii Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa
BAB 1
PENDAHULUAN
Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 1

Pendahuluan
A. Latar Belakang
Pada hakekatnya pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung adalah
dimaksudkan untuk mempertahankan, dan memulihkan kembali sesuai fungsi
dan kondisi bangunan sebagaimana yang telah di rencanakan. Dengan kondisi
bangunan rusunawa yang dimaksud diatas, akan terkait dua hal yaitu
performance bangunan dan keandalan bangunan. Sedangkan fungsi dari
bangunan biasanya sudah direncanakan sewaktu diadakan perencanaan awal
yang tidak boleh dirubah, karena akan ada kemungkinan mempengaruhi
keandalan struktur bangunan. Sebagai contoh bangunan yang berfungsi untuk
hunian tidak boleh dirubah menjadi bangunan yang berfungsi untuk komersial.
Atau lebih detail ruang untuk kantor tidak boleh dirubah menjadi ruang untuk
gudang, hal ini akan sangat berbahaya karena beban pelat lantai akan tidak
mampu.
Pemeliharaan bangunan gedung rusunawa adalah merupakan kegiatan menjaga
keandalan bangunan gedung rusunawa beserta prasarana dan sarananya agar
bangunan gedung rusunawa selalu laik fungsi. Sedangkan perawatan bangunan
gedung rusunawa adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian
bangunan gedung, komponen bangunan gedung, bahan bangunan, dan/atau
prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi. Fungsi bangunan
gedung rusunawa dapat merupakan hunian, keagamaan, usaha, sosial dan
budaya dan juga fungsi khusus.
Menyinggung masalah performance bangunan, dapat merupakan performance
luar bangunan, performance didalam bangunan, performance masalah
mekanikal dan elektrikal bangunan, tetapi masalah performance bangunan
gedung rusunawa ini bisa terjadi banyak kriterianya, sebagai contoh
performance bangunan rusunawa untuk komersial yang berupa condominium
akan jauh berbeda dibandingkan dengan performance untuk rusunawa hunian.
Tetapi itu semua tergantung dengan Pemilik, Pengelola dan Penghuni.
Masalahnya adalah masing-masing pihak mempunyai keinginan performance
yang berbeda-beda. Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan bangunan susun
2 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

tingkat kompleksitasnya sangat banyak, maka kadang-kadang Manajemen
Pemeliharaan dan Perawatan dilakukan oleh Badan Pemeliharaan dan
Perawatan tersendiri, yang bertanggung jawab dalam perencanaan,
pengawasan, dan operasional pelaksanaan. Badan ini bisa dibentuk oleh Pemilik
Bangunan, atau bisa dengan cara out-sourcing, yaitu lembaga/badan hukum
dari luar yang dapat berupa Konsultan atau Kontraktor Pemeliharaan dan
Perawatan Gedung Rusunawa. Tetapi karena waktu yang diperlukan untuk
pemeliharaan dan perawatan sangat bervariasi dan masing-masing komponen
bangunan mempunyai senggang waktu secara periodik berlain-lainan pula,
maka biasanya Pemilik bangunan lebih condong untuk menyerahkan pekerjaan
pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung ini kepada lembaga/badan
hukum dari luar, karena jika menggunakan karyawan bulanan, akan banyak
waktu menunggu sesuai bidang keahliannya. Sebagai contoh kasus ahli
pertamanan setelah selesai dan menunggu senggang waktu berikutnya, tidak
mungkin akan membantu bidang keahlian disiplin ilmu yang lain misalnya
perawatan genset.
Lembaga/badan hukum dari luar yang dapat berupa Konsultan atau Kontraktor
Pemeliharaan dan Perawatan Gedung Rusunawa ini, salah satu tugasnya adalah
membuat perencanaan teknis dan perencanaan anggaran untuk pemeliharaan
dan perawatan bangunan rusunawa yang dimaksud, kemudian diusulkan
kepada Pengelola Bangunan, untuk mendapatkan peresetujuan. Hasil
perencanaan teknis dan perencanaan anggaran untuk pemeliharaan dan
perawatan bangunan rusunawa yang telah disetujui, diserahkan kepada
Pengawas sebagai rujukan dalam pengawasan pemeliharaan dan perawatan
rusunawa.
B. Deskripsi Singkat
Mata diklat Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini bertujuan
untuk memberikan pemahaman kepada peserta mengenai perencanaan teknis
pemeliharaan dan perawatan rusunawa, perencanaan anggaraan pemeliharaan
dan perawatan rusunawa melalui metode ceramah, diskusi interaktif, dan
latihan soal.

C. Tujuan Pembelajaran
Tujuan pembelajaran diuraikan dalam hasil belajar dan indikator hasil belajar
sebagai berikut:
1. Hasil Belajar
Setelah mengikuti mata diklat perencanaan pemeliharaan dan perawatan
bangunan Rusunawa ini, peserta dapat memahami kebijakan dan program
Pemerintah tentang penyelenggaraan pemeliharaan dan perawatan
bangunan rusunawa.
2. Indikator Hasil Belajar

Setelah mengikuti mata diklat Pengenalan Rusunawa ini, peserta diklat
mampu :
a. menjelaskan dasar hukum dan pengertian dalam pemeliharaan dan
perawatan rusunawa
b. menjelaskan tentang perencanaan teknis pemeliharaan bangunan
gedung rusunawa;
c. menjelaskan tentang perencanaan teknis perawatan bangunan
gedung rusunawa;
d. menjelaskan tentang perencanaan anggaran pemeliharaan;
e. menjelaskan tentang perencanaan anggaran perawatan.
D. Materi Pokok dan Submateri Pokok

Materi dan submateri pokok dalam modul ini adalah:
1. Dasar Hukum dan Pengertian, dengan submateri:
a. Dasar Hukum
b. Pengertian
2. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Rusunawa, dengan submateri:
a. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Bangunan Rusunawa
b. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Unit Hunian
c. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Fasiltas Bersama
d. Perencanaan Teknis Pemeliharaan PSU

3. Perencanaan Teknis Perawatan Rusunawa, dengan submateri:
a. Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa
bidang Struktural
b. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Mekanikal Bangunan
Rusunawa
c. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Elektrikal Bangunan
Rusunawa
4. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Bangunan Gedung Rusunawa,
dengan submateri:
a. Lingkup Anggaran Pemeliharaan
b. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Rusunawa
5. Perencanaan Anggaran Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa, dengan
submateri:
a. Lingkup Anggaran Perawatan
b. Perencanaan Anggaran Perawatan Rusunawa
E. Estimasi Waktu
Untuk mempelajari modul Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan
Rusunawa dalam Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa sebanyak 8 jam
pelajaran.

BAB 2
DASAR HUKUM DAN PENGERTIAN

Dasar Hukum dan Pengertian
A. Indikator Keberhasilan
Dengan mempelajari bab ini, peserta diharapkan dapat menjelaskan dasar
hukum dan pengertian dalam pemeliharaan dan perawatan rusunawa.
B. Dasar Hukum
Peraturan dan perundangan yang menjadi rujukan dalam pelaksanaan
pemeliharaan dan perawatan rusunawa adalah :
1. Undang-undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah
2. Undang-undang Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
3. Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-undang No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan
Gedung
4. Peraturan Presiden Nomor 73 Tahun 2011 tentang Pembangunan
Bangunan Gedung Negara
5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 03/PRT/M/2013 tentang
Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana Persampahan dalam
Penanganan Sampah Rumah Tangga dan Sampah Sejenis Sampah
Rumah
Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
Kebijakan dan Strategi Nasional Pengembangan Sistem Pengelolaan
Persampahan (KSNP – SPP)

10. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 05/PRT/M/2007 Tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat
Tinggi
11. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 60/PRT/1992 Tentang
Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun
C. Pengertian
Definisi dalam pemeliharaan dan perawatan gedung:
1. Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan
bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung
selalu laik fungsi (preventive maintenance)
2. Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau
mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,
dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi
(currative maintenance)
3. Bangunan gedung adalah bangunan yang didirikan dan atau diletakkan
dalam suatu lingkungan sebagian atau seluruhnya pada, di atas, atau di
dalam tanah dan/atau perairan secara tetap yang berfungsi sebagai tempat
manusia untuk melakukan kegiatan bertempat tinggal, berusaha, bersosial-
budaya, dan kegiatan lainnya
4. Bangunan umum adalah bangunan yang berfungsi untuk tempat manusia
berkumpul, mengadakan pertemuan, dan melaksanakan kegiatan yang
bersifat publik lainnya, seperti keagamaan, pendidikan, rekreasi, olah raga,
perbelanjaan
5. Bangunan gedung hunian adalah bangunan yang berfungsi sebagai hunian
atau tempat tingga manusia

Beberapa Ketentuan dan Pengertian Peraturan Pemerintah Republik Indonesia
Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor
28 Tahun 2002 Tentang Bangunan Gedung:
a. Penyedia jasa konstruksi bangunan gedung adalah orang perorangan
atau badan yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa
konstruksi bidang bangunan gedung, meliputi perencana teknis,
pelaksana konstruksi, pengawas/manajemen konstruksi, termasuk
pengkaji teknis bangunan gedung dan penyedia jasa konstruksi lainnya.
b. Penyedia jasa bidang pemeliharaan dan perawatan gedung adalah
badan usaha yang dapat melakukan pekerjaan dan mempunyai
kompetensi bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung
sesuai peraturan perundang-undangan
c. Tim ahli bangunan gedung adalah tim yang terdiri dari para ahli yang
terkait dengan penyelenggaraan bangunan gedung untuk memberikan
pertimbangan teknis dalam proses penelitian dokumen rencana teknis
dengan masa penugasan terbatas, dan juga untuk memberikan
masukan dalam penyelesaian masalah penyelenggaraan bangunan
gedung tertentu yang susunan anggotanya ditunjuk secara kasus per
kasus disesuaikan dengan kompleksitas bangunan gedung tertentu
tersebut.
d. Tim ahli bangunan gedung ditetapkan oleh bupati atau walikota, kecuali
untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta ditetapkan oleh Gubernur,
sedangkan untuk bangunan gedung fungsi khusus ditetapkan oleh
Menteri.
e. Masa kerja tim ahli bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) adalah 1 (satu) tahun, kecuali masa kerja tim ahli bangunan gedung
fungsi khusus diatur lebih lanjut oleh Menteri.
f. Keanggotaan tim ahli bangunan gedung bersifat Adhoc, independen,
objektif dan tidak mempunyai konflik kepentingan.
g. Keanggotaan tim ahli bangunan gedung terdiri atas unsur-unsur
perguruan tinggi, asosiasi profesi, masyarakat ahli, dan instansi
pemerintah yang berkompeten dalam memberikan pertimbangan
teknis di bidang bangunan gedung, yang meliputi bidang arsitektur
bangunan gedung dan perkotaan, struktur dan konstruksi, mekanikal

dan elektrikal, pertamanan/lanskap, dan tata ruangdalam/ interior,
serta keselamatan dan kesehatan kerja serta keahlian lainnya yang
dibutuhkan sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
h. Pemerintah daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi terhadap
bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi
persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan
fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan.
i. Pemberian sertifikat laik fungsi bangunan gedung dilakukan dengan
mengikuti prinsip-prinsip pelayanan prima dan tanpa dipungut biaya.
j. Sertifikat laik fungsi berlaku selama 20 (dua puluh) tahun untuk rumah
tinggal tunggal dan rumah tinggal deret, serta berlaku 5 (lima) tahun
untuk bangunan gedung lainnya.
k. Pemanfaatan bangunan gedung hanya dapat dilakukan setelah pemilik
bangunan gedung memperoleh sertifikat laik fungsi.
l. Pemeliharaan adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung
beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik
fungsi.
m. Pemeliharaan bangunan gedung harus dilakukan oleh pemilik dan/atau
pengguna bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa
pemeliharaan bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan
peraturan perundangundangan.
n. Kegiatan pemeliharaan bangunan gedung meliputi pembersihan,
perapian, pemeriksaan, pengujian, perbaikan dan/atau penggantian
bahan atau perlengkapan bangunan gedung, dan kegiatan sejenis
lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan pemeliharaan
bangunan gedung
o. Hasil kegiatan pemeliharaan dituangkan dalam laporan pemeliharaan
yang digunakan untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat
laik fungsi yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
p. Dalam hal pemeliharaan menggunakan penyedia jasa pemeliharaan,
maka pengadaan jasa pemeliharaan bangunan gedung dilakukan
melalui pelelangan, pemilihan langsung, atau penunjukan langsung.

q. Hubungan kerja antara penyedia jasa pemeliharaan bangunan gedung
dan pemilik atau pengguna bangunan gedung harus dilaksanakan
berdasarkan ikatan kerja yang dituangkan dalam perjanjian tertulis
sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
r. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemeliharaan bangunan
gedung diatur dengan Peraturan Menteri.
s. Kegiatan pelaksanaan pemeliharaan bangunan gedung harus
menerapkan prinsip-prinsip keselamatan dan kesehatan kerja (K3).
t. Standar teknis adalah standar yang dibakukan sebagai standar tata cara,
standar spesifikasi, dan standar metode uji baik berupa Standar
Nasional Indonesia maupun standar internasional yang diberlakukan
dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
D. Latihan
1. Sebutkan 5 peraturan perundangan yang menjadi rujukan dalam
pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan rusunawa!
2. Apakah pengertian dari pemeliharaan bangunan gedung?
3. Apakah pengertian dari perawatan bangunan gedung?
E. Rangkuman
Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan
gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik
fungsi (preventive maintenance). Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan
memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan
bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik
fungsi (currative maintenance).
Untuk melakukan pemeliharaan dan perawatan rusunawa, ada beberapa
peraturan yang dikeluarkan oleh instansi terkait, salah satunya adalah
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung.

BAB 3
PERENCANAAN TEKNIS
PEMELIHARAAN RUSUNAWA

Perencanaan Teknis Pemeliharaan Rusunawa
Dengan mempelajari bab ini, peserta mampu menjelaskan tentang perencanaan
teknis pemeliharaan bangunan gedung rusunawa.
B. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Bangunan Rusunawa

Dalam perencanaan, setiap item teknis berikut ini, penyedia jasa harus
membuat:
1. Perencanaan program kerja dan jadwal pemeliharaan;
2. Metode kerja pemeliharaan;
3. Perlengkapan, peralatan bantu, dan bahan pembersih untuk
pemeliharaan ;
4. Standar kinerja (hasil pemeliharaan).
1. Perencanaan Program Kerja dan Jadwal Pemeliharaan

Penyedia Jasa Bidang Pemeliharaan harus merencanakan program kerja,
metode pelaksanaan, pelaksanaan pemeliharaan dan peralatan/
perlengkapan yang dipakai, yang harus disetujui oleh pemilik dan/atau
pengguna bangunan gedung. Dalam kondisi tertentu misalnya penyedia jasa
membuat metode kerja yang memiliki resiko sangat tinggi, pemilik
dan/atau pengguna bangunan gedung perlu meminta kepada tim ahli
bangunan gedung untuk ikut memberikan pertimbangan teknis. Jadwal dan
program kerja sebagai berikut:
1) Penyedia Jasa Bidang Pemeliharaan merencanakan program kerja
dengan pembuatan shop drawing (gambar kerja) dengan berdasar pada
gambar dokumen kontrak dan as built drawing dan spesifikasi teknik.
Untuk pemeliharaan mesin sesuai dengan buku petunjuk (manual)
2) Penyedia Jasa Bidang Pemeliharaan merencanakan jadwal kerja,
termasuk jadwal yang menunjukkan tanggal dan lokasi pemeliharaan
sesuai gambar bangunan pada dokumen kontrak
3) Merencanakan equipment schedule (jadwal pendatangan peralatan)

4) Merencanakan material schedule (jadwal pendatangan marerial)
5) Merencanakan man power schedule (jadwal kerja personil)
6) Membuat rencana anggaran biaya pemeliharaan
7) Ketentuan durasi pemeliharaan sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008
8) Semua petugas harus memiliki sertifikat ketrampilan
2. Metode Kerja Pemeliharaan untuk Rusunawa

1) Interpretasikan potensi kecelakaan kerja hasil identifikasi dan yang
tercantum dalam daftar simak ke dalam rencana/langkah
mengantisipasi adanya potensi bahaya dan kecelakaan kerja.
2) Siapkan catatan hasil identifikasi dan daftar simak potensi kecelakaan
kerja;
3) Pendeteksian potensi kecelakaan kerja dan selanjutnya dijadikan bahan
dalam pembuatan rencana mengantisipasi terjadinya kecelakaan kerja,
yang diharapkan akan menjadikan suatu kondisi kerja tanpa kecelakaan
kerja atau zero accident
4) Penyedia jasa membuat usulan pemakaian peralatan untuk
pemeliharaan unsur-unsur tampak luar bangunan, usulan bahan
pembersih dan usulan peralatan kerja.
5) Penyedia jasa membuat site plan
a) Jika menggunakan gondola, menetapkan lokasi barak untuk tempat
perlengkapan dan bahan-bahan pembersih, di plat dak paling atas.
b) Jika menggunakan Electric Work Platform Lift/tangga elektrik, untuk
rusunawa yang rendah, menetapkan tanggal penempatan dan
lokasi mobile Electric Work Platform Lift di pelataran gedung.
menetapkan lokasi barak untuk tempat perlengkapan dan bahan-
bahan pembersih. Memasang APK di pelataran gedung
6) Semua petugas memiliki sertifikat ketrampilan
7) Petugas menggunakan peralatan kerja khusus yang telah disetujui
Pengawas
8) Rambu-rambu, dan semboyan K3L, harus dipasang pada dinding yang
setiap orang mudah melihatnya.

9) Penyedia jasa menyiapkan alat pelindung diri (APD) dan memerintahkan
kepada semua petugas untuk memakainya
10) Penyedia jasa menyiapkan alat pengaman kerja (APK) dan
memerintahkan petugas untuk menerapkan semua alat pengaman kerja
pada lokasi terkait dengan maksud dari APK tersebut. Lokasi yang
dianggap pihak lain yang tidak berkepentingan ataupun pihak luar yang
dapat mengalami cidera jika masuk ke lokasi tersebut, harus diberi
barricade tape (pita penghalang).
11) Perencanaan prosedur penanggulangan kecelakaan kerja, kebakaran
dan bahaya lainnya, harus di sosialisasikan setiap akan memulai
pekerjaan
12) Operasional pelaksanaan dan ketentuan metode kerja sesuai Permen
PU no 24/PRT/M/2008
13) Penyedia jasa membuat laporan kepada pemilik dan/atau pengguna
bangunan gedung:
a) Hasil kerja pemeliharaan unsur-unsur tampak luar bangunan,
berupa:
 Tanggal mulai dan tanggal penyelesaian yang sudah disetujui
Pengawas
 Jumlah semua jenis bahan yang digunakan
 Penggunaan tenaga kerja
 Penggunaan alat dan peralatan bantu
 Laporan cuaca
b) Laporan K3-L
 Pengisian laporan K3-L sesuai dengan format dari institusi
masing-masing
3. Perlengkapan, peralatan bantu, dan bahan pembersih

1) Peralatan dan peralatan bantu yang dipakai sesuai Permen PU no
24/PRT/M/2008
2) APD dan APK yang dipakai sesuai jenis pekerjaan yang dikerjakan
3) Bahan pembersih yang dipakai sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008
Perlengkapan dan peralatan kerja yang digunakan dapat dilihat pada tabel
di bawah ini:

Tabel 1 Pekerjaan dan Perlengkapan/Pekerjaan
Frekuens Perlengkapan
Uraian Pekerjaan Jenis Alasan Keterangan
i Sementara Tetap
Mencuci Estetika AA Perlu
Menyapu Kesehatan AA disiapkan
Lantai &
Meyedot Interior Alat-alat kebutuhan
Tangga
debu AA kebersihan, air yang
Memoles A+ tangga, dll cukup dan
Tongkat stop kontak
Menyeka Interior listrik
Pem Plafon & Estetika A panjang
bersihan Dinding Int/
Mencuci Kesehatan
Eksterior A Tangga Cat walk
Int/ Estetika/ Perlu
Mencuci
Eksterior Efesiensi A Steiger kelengkapa
Jendela & Akses luar,
n
Genteng kaca Int/ Gondola, dll
keselamata
Eksterior
Memoles Penerangan A n kerja
Mmbersihkan Interior Estetika A
Mengecat Interior B Tangga &
Dinding
Pengecetan Perlindungan Steiger
Memperbaiki
Eksterior cuaca B Gondola
Plafon Mengecat Interior Estetika AB Steiger
Pemulihan Lantai Keramik, vinil, Interior Estetika/ B

i Sementara Tetap
permukaan dll Kesehatan
Peralatan
Jalan setapak Aspal, Paving
Eksterior C khas
Perbaikan Int/ Perlindungan
Dinding plesteran Eksterior cuaca BC Steiger, dll Gondola
Perbaikan Int/
panil Eksterior C
Perlindungan
Atap Perbaikan Eksterior cuaca C Tangga
Mengganti Int/ Estetika/
Penerangan lampu Eksterior Efesiensi AB
Mengganti
Tangga,
Kabel kabel Akses (man
steiger
- Listrik Interior Keselamatan B holes)
beroda
-
Servis & Peningkatan
Telekomunika
penggantian mutu
si Interior A
Penghawaan/ Membersih- Kesehatan/
AC kan Interior Efesiensi B Tangga Panel, Shaft
Int/
Perbaikan
Gas Eksterior Keselamatan X
Air Perbaikan Int/ Cegah X Bak kontrol

i Sementara Tetap
Eksterior kerusakan
Uji coba/
Keselamatan
Sprinkler Penggantian Interior A Tangga
Perbaikan Int/
Drainase tersumbat Eksterior Kesehatan X Man holes
Perlindungan
Perbaikan
Talang Eksterior cuaca A Tangga
Int/ Efesiensi, Steiger dan Perlu
Periksa, servis
Unit Ac Eksterior keselamatan AA alat-alat disiapkan
Ventilasi Interior dan A khusus Katrol ruangan
kesinambunga yangh
Lift/ Escalator Interior n operasioanl A cukup
Perawatan Perbaikan Int/ Kebutuhan disekitar
peralatan Genset dan Eksterior darurat A peralatan
pergantian Int/ yang ada
Limbah yang rusak Eksterior Kesehatan A untuk
kemudahan
Pemanas air kerja dan
Interior Kesehatan A sirkulasi
Menyiram
Perawatan Int/ Tangga dan Saluran
dan Estetika
taman Eksterior selang air irigasi
Tanaman memangkas

i Sementara Tetap
AA
Menanam Int/
ulang Eksterior X
Macam- Mengubah Int/ Jaringan
Dekorasi macam hiasan Eksterior Estetika A Tangga kabel
Catatan: AA Teratur (harian, mingguan, bulanan)

A 3 bulan ~ 2 tahun
B 2 tahun ~ 10 tahun
C Di atas 10 tahun
X Tidak dapat ditentukan

4. Standar kinerja
Sesuai ketentuan yang berlaku atau sesuai dengan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 .
C. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Unit Hunian
1. Pemeliharaan Pondasi Bangunan

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan pondasi
bangunan, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan pondasi bangunan :
a) Pembersihan akar pohon yang dapat merusak pondasi pada
sekitar bangunan atau bagian yang dekat dengan badan pondasi
b) Mengusahakan tidak ada air yang menggenangi badan pondasi
c) Memeriksa penurunan dasar pondasi agar tidak melebihi
persyaratan yang berlaku
d) Menjaga sedemikian rupa sehingga air yang mengalir disekitar
pondasi tidak mengikis tanah sekitar pondasi
e) Mencegah kehadiran rayap disekitar pondasi
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai subbab B2 Bab 3.
c. Perlengkapan dan peralatan, sesuai subbab B3 Bab 3.
1) Perlengkapan dan peralatan untuk penggalian tanah, pemadatan
tanah, pemotongan akar pohon, alat CBR lapangan
2) Bahan-bahan pembersih sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008
d. Standar kinerja, sesuai subbab B4 Bab 3.
Standar kinerja bersih dari akar pohon yang dapat merusak pondasi,
tidak ada air yang menggenang pada badan pondasi, tidak terjadi
penurunan dari dasar pondasi, tidak ada air yang mengalir disekitar
pondasi
2. Pemeliharaan Pondasi Tiang Pancang

tiang pancang, sesuai subbab B4 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan pondasi tiang pancang :
a) Tiang pancang dari bahan beton bertulang tidak memerlukan
pemeliharaan

b) Tiang pancang dari bahan besi tidak memerlukan pemeliharaan
c) Pemeliharaan tiang pancang dari kayu
d) Mencegah lumut atau binatang air yang menempel pada tiang
pancang
Untuk pondasi tiang pancang kayu dengan standar kinerja bersih dari
akar pohon yang dapat merusak pondasi, bersih dari lumut atau
binatang air yang menempel pada tiang pancang kayu, dan cacing laut
3. Pemeliharaan Pondasi Sumuran Batu Kali

sumuran batu kali, sesuai subbab B1 Bab 3
1) Ketentuan pemeliharaan pondasi sumuran batu kali :
a) Menghindari drainase sekitar bangunan yang menggunakan
pondasi sumuran batu kali
b) Menghindari akar pohon atau akar tanaman lain yang bersifat
merusak
c) Melindungi sumuran batu kali terhadap akar tanaman yang
merusak, dengan bahan yang tidak tembus dan bersifat keras
sehingga akar tidak merusak pondasi sumuran batu kali
tanah, pemotongan akar pohon
Untuk pondasi sumuran batu kali dengan standar kinerja bersih dari
akar pohon yang dapat merusak pondasi sumuran batu kali, bersih dari
lumut atau binatang air yang menempel pada tiang pancang kayu, dan
cacing laut.

4. Pemeliharaan Pondasi Menerus Batu Kali
menerus batu kali, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan pondasi menerus batu kali :
a) Menghindari drainase yang tidak berfungsi dengan baik di
sekitar bangunan yang menggunakan pondasi menerus batu kali
merusak
c) Melindungi pondasi menerus batu kali terhadap akar tanaman
yang merusak, dengan bahan yang tidak tembus dah bersifat
keras sehingga akar tidak merusak pondasi menerus batu kali
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai subbab B2 Bab 3

tanah, pemotongan akar pohon, CBR lapangan
Untuk pondasi menerus batu kali dengan standar kinerja bersih dari
akar pohon yang dapat merusak pondasi menerus batu kali, terlindungi
terhadap akar tanaman yang merusak dengan bahan yang tidak tembus
dan bersifat keras, konstruksi drainase sekitar bangunan berfungsi
dengan baik
5. Pemeliharaan Pondasi Menerus Bahan Beton / Monolitik

menerus bahan beton / monolitik, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan pondasi menerus bahan beton / monolitik:
a) Menghindari drainase yang tidak berfungsi dengan baik di
sekitar bangunan yang menggunakan pondasi menerus bahan
beton / monolitik
merusak
c) Melindungi pondasi menerus bahan beton / monolitik terhadap
akar tanaman yang merusak, dengan bahan yang tidak tembus
dah bersifat keras sehingga akar tidak merusak pondasi
menerus bahan beton / monolitik

tanah, pemotongan akar pohon, CBR lapangan
Untuk pondasi menerus bahan beton / monolitik dengan standar
kinerja bersih dari akar pohon yang dapat merusak pondasi menerus
bahan beton/monolitik, terlindungi terhadap akar tanaman yang
merusak dengan bahan yang tidak tembus dan bersifat keras, konstruksi
drainase sekitar bangunan berfungsi dengan baik
6. Pemeliharaan Struktur Bangunan Baja

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan struktur
bangunan baja, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan struktur bangunan baja :
a) Menghindari permukaan bahan struktur baja terhadap bahan
yang mengandung garam, atau bahan lain yang bersifat korosif
b) Menghindari bagian konstruksi yang terkena langsung air dan
panas secara bergantian dalam waktu lama
c) Menghindari air yang menggenang atau tertampung oleh
sambungan komponen, pada titik pertemuan konstruksi
d) Menghindari karat atau oksidasi pada konstruksi
7. Pemeliharaan Struktur Bangunan beton

bangunan beton
1) Ketentuan pemeliharaan struktur bangunan beton:
a) Menghindari kotoran yang menempel pada permukaan beton
b) Memperbaiki beton tiang bangunan yang rontok terkena
benturan
c) Memperbaiki retakan pada plat beton atau dinding beton
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja
c. Perlengkapan dan peralatan

d. Standar kinerja
8. Pemeliharaan Struktur Bangunan Komposit

bangunan komposit, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan struktur bangunan komposit:
a) Menghindari kotoran yang menempel pada permukaan beton
b) Memperbaiki beton tiang bangunan yang rontok terkena
benturan
c) Memperbaiki retakan pada plat beton atau dinding beton
Untuk struktur bangunan komposit dengan standar kinerja bersih dari
kotoran yang menempel pada permukaan beton
9. Pemeliharaan Dinding Bata Merah / Conblock

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan dinding
bata merah / conblock, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan bata merah / conblock :
a) Menghindari rembesan air
b) Memelihara terhadap keretakan dinding
c) Memelihara dinding yang basah
Untuk dinding bata merah / conblock dengan standar kinerja bersih dari
kotoran, tidak rembes dan tidak basah
10. Pemeliharaan Dinding Batu Kali

batu kali, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pemeliharaan pembersihan permukaan batu sekurang-kurangnya 2
(dua) kali dalam setahun
2) Ketentuan pemeliharaan dinding batu kali :
a) Permukaan batu kali harus bersih

b) Permukaan tidak mengandung lumut, kotoran dan lumpur yang
menempel
Untuk dinding batu kali dengan standar kinerja bersih dari kotoran, dan
tidak berlumut
11. Pemeliharaan Dinding Beton

beton, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pembersihan permukaan dilakukan setiap 6 (enam) bulan sekali
2) Ketentuan pemeliharaan dinding beton :
a) Menghilangkan kotoran pada dinding beton
Untuk dinding beton dengan standar kinerja bersih dari kotoran, tidak
rembes dan tidak basa
12. Pemeliharaan Dinding Kayu

kayu, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pemeliharaan pembersihan permukaan dinding kayu sekurang-
kurangnya 1 (satu) bulan sekali
2) Ketentuan pemeliharaan dinding kayu :
a) Pembersihan debu permukaan dinding kayu
b) Pembersihan dengan menggunakan politur / teak oil
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja, sesuai sub bab 2.2.2b.
Untuk dinding kayu dengan standar kinerja bersih dari kotoran, tidak
kusam

13. Dinding keramik / mozaik (dinding kamar mandi, wc, tempat cuci, tempat
wudhu), sesuai subbab B1 Bab 3.
keramik
1) Ketentuan durasi perawatan untuk dinding keramik/ mozaik
dilaksanakan 2 (dua) kali setiap hari
2) Ketentuan penggunaan disinfectant untuk membunuh bakteri di
lantai dan di dinding, dilaksanakan 2 (dua) bulan sekali
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja, sesuai subbab B2 Bab 3.
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan dinding keramik /mozaik
(pembersihan 2 (dua) kali setiap hari , dan pemberian disinfectant
untuk membunuh bakteri di lantai dan di dinding, dilaksanakan 2
(dua) bulan sekali)
1) Alat tangga khusus pembersihan dinding
2) Bahan-bahan pembersih sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008

Gambar 1 Electric Work Platform Gambar 2 Tangga Untuk
Lift/tangga elektrik untuk rusunawa Pembersihan
kurang dari 8 lantai
Gambar 3 Ember dan Lap Pengering
14. Plafon Triplek

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan Plafon
Triplek, sesuai subbab B4 Bab 3.
1) Diperkirakan plafon triplek akan rusak terutama pada bagian luar
bangunan gedung setelah lebih dari 10 tahun
2) Ketentuan durasi perawatan untuk plafon triplek dilaksanakan
sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan sekali dari kotoran yang melekat

1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan plafon triplek sekurang-
kurangnya 3 (tiga) bulan sekali dari kotoran yang melekat
Bahan-bahan pembersih sesuai Permen PU no 24/PRT/M/2008
d. Standar Kinerja, sesuai subbab B4 Bab 3.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel 4.3
15. Plafon Akustik

Akustik, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pembersihan untuk plafon akustik dilaksanakan
sekurang-kurangnya 2 (dua) bulan sekali
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan plafon akustik sekurang-
kurangnya 2 (dua) bulan sekali
sesuai Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel
4.3,
16. Plafon Gypsum

Gypsum, sesuai subbab B4 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pembersihan untuk gypsum dilaksanakan setiap
terkena air akibat atap yang bocor
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan dilaksanakan setiap terkena
air akibat atap yang bocor
Sesuai Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel
4.3,

17. Plafon kayu
1) Ketentuan durasi pembersihan untuk plafon kayu setiap 2 (dua)
bulan sekali
4.3,
18. Plafon Metal

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan plafon
metal, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pembersihan untuk plafon metal setiap 2 (dua)
bulan sekali

4.3,
19. Kunci, Grendel dan Engsel
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan kunci,

grendel dan engsel, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pelumasan bagian yang bergerak untuk kunci,
grendel dan engsel metal setiap 2 (dua) bulan sekali

20. Sliding door, Rolling door, Falding door
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan sliding
door, rolling door, falding door, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pembersihan untuk sliding door, rolling door,
falding door setiap 2 (dua) bulan sekali
Disamakan dengan difuser/grill, sesuai dengan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel 4.3,
21. Kusen Aluminium

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan kusen
aluminium, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pembersihan dengan Finishing powder coating
setiap 1 (satu) bulan sekali,
2) Ketentuan pada tempat tempat yang menghasilkan debu,
pembersihan dilakukan setiap hari
Sesuai Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 24/PRT/M/2008 Tabel 4.3,
22. Kusen kayu

1) Ketentuan durasi politut kusen kayu setiap 6 (enam) bulan sekali
2) Pembersihan kusen kayu dan kusen besi setiap hari
Bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, bila diusap tidak
membekas.

23. Kusen Plastik dan Kusen Besi
plastik dan kusen besi, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pembersihan kusen plastik dan kusen besi setiap
hari dari debu yang menempel
2) Untuk kusen besi pengecatan ulang setiap tahun
bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, bila diusap tidak
membekas
24. Door closer

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan door
closer, sesuai subbab B1 Bab 3.
Bebas dari kotor, tidak ada noda, tidak berdebu, tidak ada sarang laba-
laba
25. Pengecatan luar bangunan

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pengecatan luar
bangunan, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Membuat rencana anggaran biaya pengecatan luar bangunan
(pengecatan tembok bangunan setiap 2 (dua) atau 3 (tiga) tahun
sekali)
2) Ketentuan durasi pengecatan luar bangunan dilaksanakan 2 (dua)
tahun atau 3 (tiga) tahun sekali

1) Operasional pelaksanaan pengecatan luar bangunan setiap 2 (dua)
atau 3 (tiga) tahun sekali.
 Bila cat menggelembung, cara perbaikannya sebagai berikut :
- Keroklah lapisan cat yang menggelembung dan haluskan
permukaannya dengan kertas ampelas
- Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup
rata
- Keroklah lapisan yang mengelupas dan bersihkan dengan
kertas ampelas hingga permukaan rata, halus & kering
- Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup rata.
 Bila cat berbintik (Bittiness), cara perbaikannnya sebagai
berikut:
- Tunggu lapisan cat sampai kering sempurna
- Gosok permukaan yang akan dicat dengan kertas ampelas
halus dan bersihkan
- Beri lapisan cat baru (yang sudah disaring) sampai
permukaan cukup rata.
 Bila cat retak-retak (crazing/cracking), cara perbaikannya
sebagai beikut :
- Keroklah seluruh lapisan cat, dan permukaannya haluskan
dengan kertas ampelas kemudian bersihkan
- Beri lapisan cat baru
 Bila terjadi perubahan warna (discoloration), cara perbaikannya
sebagai berikut :
- Pilih jenis cat lain
- Lakukan kembali persiapan permukaan dan lapis dengan cat
dasar tahan alkaline
 Bila cat sukar mengering (drying troubles), cara perbaikannya
sebagai berikut :
- Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan biarkan
permukaan mengering dan baru di cat ulang dalam keadaan
cuaca baik
- Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan beri lapisan cat
yang tahan alkaline

 Bila cat ada garis-garis bekas kuas (brush marks) maka cara
perbaikannya adalah sebgai berikut :
- Setelah lapisan cat mengering, gosoklah dengan kertas
amplas, bersihkan dan di cat dengan cara pengecatan yang
benar dan di cat ulang dengan cat yang kekentalannya
cukup
 Bila daya tutup cat berkurang (poor opacity) maka cara
perbaikannya adalah sebagai berikut :
- Encerkan cat sesuai anjuran, aduk cat sehingga merata
- Ulangi pengecatan sampai cukup rata
 Lapisan cat menurun pada beberapa tempat (sagging), cara
perbaikannya adalah :
- Biarkan cat mengering dengan baik
- Ratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas
amplas, kemudian lakukan pengecatan ulang
 Cat kurang mengkilap (loss of gloss), cara perbaikannya adalah
sebagai berikut :
- Amplaslah dan ulang pengecatan kayu pada lapisan cat
yang sudah tua / kurang mengkilap
- Keroklah seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum
melakukan pengecatan baru

1) Tangga, Hidraulic work platform atau sejenis dan/atau gondola
2) Peralatan pengecatan tembok
3) Alat pengerok cat tembok

 Cat tidak menggelembung (blestering)
 Cat tidak berbintik (bittiness)
 Cat tidak retak-retak (cracking)
 Cat tidak berubah warna (discoloration)
 Cat tidak sukar mengering (drying trouble)
 Cat tidak bergaris-garis bekas kuas (brush marks)
 Daya tutup cat berkurang (poor opacity)

 Lapisan cat tidak menurun pada beberapa tempat (sagging)
 Cat kurang mengkilap (loss of gloss)
26. Pemeliharaan atap seng dan cement fiber gelombang
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan atap seng

dan cement fiber gelombang
1) Ketentuan durasi pemeliharaan atap seng dan cement fiber
gelombang dilaksanakan setiap 4 (empat) tahun sekali
1) Alat tangga khusus pemeliharaan atap seng dan cement fiber
gelombang
2) Tangga, Hidraulic work platform atau sejenis
3) Kuas
4) Cat meni
5) Paku atau angkur pengikat
6) Karet seal
d. Standar kinerja
Untuk atap seng dan cement fiber gelombang tidak terdapat kebocoran
27. Pemeliharaan atap genteng metal

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan atap
genteng metal, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap genteng metal :
 Pembersihan setiap bulan dari kotoran yang terdapat pada
permukaan atas atap agar tidak berkarat
 Bersihkan dengan air dan sikat permukaan atap agar
tampilannya selalu rapih
1) Alat tangga khusus pemeliharaan atap genteng metal
Untuk atap genteng metal tidak terdapat kebocoran

28. Pemeliharaan atap sirap
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan atap sirap,
sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap sirap dilaksanakan setiap 6
(enam) bulan
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap sirap :
 Pembersihan atap dari kotoran setiap 6 (enam) bulan agar
jamur atau tumbuhan tidak melekat
 Penggantian atap sirap yang telah rapuh atau pecah
1) Alat tangga khusus pemeliharaan atap genteng metal
Untuk atap sirap tidak terdapat kebocoran
29. Pemeliharaan atap beton

beton, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap beton dilaksanakan
pembersihan sebulan sekali dari kotoran yang melekat
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap beton :
 Pembersihan kotoran dilaksanakan sebulan sekali
 Beri lapisan anti bocor dengan kuas atau dengan semprot
 Bila menggunakan aspal cair sebagai lapisan atas permukaan
atap, periksa aspal yang mengelupas karena perubahan cuaca
dan berikan cairan aspal baru setebal 5 mm
1) Peralatan pembersihan kotoran
2) Sikat besi
3) Aspal cair
4) Lapisan anti bocor
5) Kuas
6) Alat semprot anti bocor

 Permukaan atap bersih dari kotoran
 Tidak ada tanda-tanda kebocoran
30. Pemeliharaan atap genteng keramik

genteng keramik, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap genteng keramik
dilaksanakan 6 (enam) bulan sekali
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap genteng keramik :
 Periksa atap keramik dan bubungan setiap 6 (enam) bulan
 Cat dengan anti bocor jika terdapat retak
 Cat pertemuan bubungan dengan genteng keramik
menggunakan cat genteng yang sewarna
1) Cat anti bocor atau campuran epoxy
2) Kuas
 Tidak terdapat retak dari atap keramik dan bubungan
31. Pemeliharaan atap fiberglass

fiberglass, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk atap fiberglass dilaksanakan
pemeriksaan 6 (enam) bulan sekali
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan atap fiberglass
 Pemeriksaan atap fiberglass terutama pada sambungan antara
komponen fiberglass setiap 6 (enam) bulan sekali
 Pembersihan dengan menggunakan sikat yang lembut dan
cairan sabun atau detergen
 Bila terdapat retak tutup dengan cat anti bocor

1) Sikat lembut
2) Cairan sabun atau detergen
3) Cat anti bocor
4) kuas
 Atap bersih
 Tidak terdapat retak
32. Pemeliharaan lisplang kayu

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan lisplang
1) Ketentuan durasi perawatan untuk lisplang kayu dilaksanakan
pemeriksaan 6 (enam) bulan sekali
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan lisplang kayu :
 Pemeriksaan kondisi lisplang setiap 6 (enam) bulan
 Pembersihan lisplang dengan sikat lembut dengan cairan sabun
atau detergen
 Bila terdapat retak pada lisplang tutup dengan plamur kayu dan
cat kembali
 Perbaikan yang sempurna dapat dilakukan dengan mengerok
sampai habis cat lama yang melekat, kemudian ampelas dan cat
kembali dengan cat dasar serta cat penutup khusus untuk kayu
 Lisplang bersih
 Tidak terdapat retak pada lisplang
33. Pemeliharaan list glass fiber cement

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan list glass
fiber cement, sesuai subbab B1 Bab 3.

D. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Fasiltas Bersama
1. Pemeliharaan Sistem Transportasi Vertikal

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan sistem
transportasi vertikal, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pemeliharaan sistem transportasi vertikal pada dasarnya
pemeliharaan dan perawatannya mengikuti standar pemeliharaan
yang ditetapkan oleh pabrik pembuat peralatan yang terpasang.
Pemeliharaan meliputi peralatan/perlengkapan :
a) Lift penumpang, Lift barang, Lift kebakaran, Eskalator,
Travelator
Setiap lift pemeliharaan dan pemeriksaan adalah sebagai berikut :

a) Pembersihan kamar mesin, ruang luncur dan pit
b) Pelumasan rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta,
pintu-pintu, mesin, penyangga (buffer) dan peralatannya
c) Tali baja
d) Atap kereta (top of car), pemeriksaan meliputi :
(1) Akses kepintu darurat diatas kereta (emergency exit)
(2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)
(3) Broken tape switch
(4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)
(5) Limit switch
(6) Kontak- kontak pintu (door contacts)
e) Kamar mesin, pemeriksaan meliputi :
(1) Besaran nilai sekring ampere
(2) Power rating motor (kW)
(3) Putaran motor (rpm)
(4) Frekuensi (hertz)
(5) Temperatur rice motor
(6) Isolasi motor
(7) Kecepatan putar puli roda tarik (traction sheape) dengan
menggunakan tachometer
f) Pit, pemeriksaan meliputi :
(1) Plat tabir pemisah bobot timbang (counter weight)
(2) Tangga monyet

(3) Kebersihan dasar pit
(4) Final limit switch
(5) Directional limit switch
g) Lantai lobby lift, pemeriksaan meliputi :
(1) Kondisi pintu lantai (hoistway entrance) :
(a) tidak berbunyi
(b) tidak bergetar
(c) posisi tidak miring
 Pertemuan daun pintu
 Fungsi tombol-tombol
 Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai
 Fungsi emergency key device
Setiap eskalator / travelator pemeriksaan meliputi :
a) Pit
b) Step dan roller
c) Ban pegangan
d) Landasan dan combplate
1) Peralatan pembersihan ruangan , Pelumas, Tachometer, Ampere
meter, Ban pegangan, Landasan dan combplate,
d. Standar kinerja , sesuai subbab B4 Bab 3.
Untuk sistem transportasi vertikal : dengan standar kinerja
1) Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus bersih dan bebas dari
sampah, debu, dan ceceran minyak
2) Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu,
mesin, penyangga (buffer) dan perawatannya dilumasi dengan jenis
pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya
3) Tali baja dengan tanda-tanda retak, putus, atau patah pada
beberapa komponen kawat atau berkarat, dan atau diameternya
susut lebih dari 10% dari ukuran semula harus diganti
4) Tali baja yang kering atau ada tanda-tanda korosi harus dilumasi
5) Pemeriksaan atap kereta (top car)
6) Pemeriksaan kamar mesin
7) Pemeriksaan pit
8) Pemeriksaan lantai lobby lift

Eskalator / travelator, pemeriksaan meliputi :
1) Pit
2) Step and roller
3) Ban pegangan tidak boleh retak atau rusak
4) Landasan dan combplate tidak boleh rusak / retak
2. Pemeliharaan kebersihan toilet

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan
kebersihan toilet, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk kebersihan toilet dilaksanakan
setiap kali habis digunakan
2) Ketentuan penggunaan disinfectant untuk membunuh bakteri di
lantai dan di dinding, dilaksanakan 2 (dua) bulan sekali
1) Tempat sampah / asbak / standing ashtray didalam toilet dalam
keadaan bersih
2) Urinoir, wastefel, toilet bowl bagian luar dan bagian dalam, dalam
keadaan bersih
3) Daun pintu, dinding / ruang kloset bagian luar / dalam toilet dalam
keadaan bersih
4) Soap dispenser siap pakai
5) Roll tissue dalam keadaan siap pakai
6) Tempat wudhu dalam keadaan bersih
7) Dinding keramik toilet dalam keadaan bersih
8) Exhaust fan callmic, hand drier, rak lemari dalam keadaan bersih
9) Shower room / kran shower / shower / shower pan, dalam keadaan
bersih
10) Ember dan gayung toilet dalam keadaan bersih dan siap pakai
11) Kaca cermin dalam keadaan bersih
12) Lantai keramik dalam keadaan bersih
13) Keset nomad enterence dalam keadaan bersih

3. Pemeliharaan kebersihan lantai basement
kebersihan lantai basement, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk kebersihan lantai basement
dilaksanakan setiap hari pada pukul 07:00 wib
1) Operasional pelaksanaan pemeliharaan kebersihan lantai basement
setiap hari, dimulai pukul 07:00 wib :
1) Lantai basement dalam keadaan bersih
2) Bagian atas tidak ada sawang
3) Dinding dalam keadaan bersih
4) Tempat sampah dan asbak di lantai basement dalam keadaan
kosong
5) Fan toliet basement dan lantai semen dalam keadaan bersih
6) Tempat wudhu, dinding dan kran air dan saluran pembuangan
dalam keadaan bersih
7) Lantai mushola dan tikar sholat dalam keadaan bersih
8) Dinding parkir basement dalam keadaan bersih
9) Pipa / instalasi air pada plafon basement dalam keadaan bersih
10) Pos satpam, dinding kaca dalam keadaan bersih
11) Tempat duduk tunggu supir dalam keadaan bersih
12) Loker dalam keadaan bersih
13) Keset enterence toilet basement dalam keadaan bersih
4. Pemeliharaan kebersihan lobby dan lift

kebersihan lobby dan lift, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Membuat rencana anggaran biaya pemeliharaan kebersihan lobby
dan lift setiap hari pada pukul 07:00 wib
2) Ketentuan durasi perawatan untuk kebersihan lobby dan lift
dilaksanakan setiap hari

5. Pemeliharaan kebersihan tangga kebakaran
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan tangga
kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk tangga kebakaran dilaksanakan
setiap hari
1) Bagian atas plafon dalam keadaan bersih
2) Lantai dalam keadaan bersih
3) Cat tangga eksit dalam keadaan bersih
4) Pegangan tangga eksit dalam keadaan bersih
5) Daun pintu tangga eksit bagian luar dan dalam dalam keadaan
bersih
6) Tangga darurat dalam keadaan bersih
6. Pemeliharaan kebersihan koridor

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan koridor
1) Ketentuan durasi perawatan untuk koridor dilaksanakan setiap hari
1) Dilaksanakan oleh penyedia jasa khusus pemeliharaan koridor
d. Standar kinerja
1) Plafon koridor dalam keadaan bersih
2) Kayu pada plafon selasar dalam keadaan bersih
3) Dinding selasar dalam keadaan bersih
4) Dinding kayu / wall paper dalam keadaan bersih
5) Dinding lift dan plat aluminium yang terdapat pada sisi bagian
bawah dalam pintu lift dalam keadaan bersih
6) Pantry (dapur), lantai keramik, dinding, wastafel, kotak sampah,
lemari rak bagian atas, daun pintu luar dalam, exhaust grill, kran air,
kabinet dibawah wastafel dalam keadaan bersih
7) Lantai selasar dalam keadaan bersih
8) Perlengkapan alat pemadam kebakaran dalam keadaan bersih

7. Pemeliharaan kebersihan lift
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan lift, sesuai
subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk lift dilaksanakan setiap kali lift
kotor
1) Ruangan didalam lift dalam keadaan bersih
2) Automatic air freshener berfungsi dengan baik
E. Perencanaan Teknis Pemeliharaan PSU
1. Pemeliharaan Saluran Air Kotor

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan saluran air
kotor, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pembersihan saluran terbuka air kotor pada sekitar bangunan
sekurang-kurangnya 1 (satu) bulan sekali
2) Ketentuan pemeliharaan saluran air kotor :
a) Pemeriksaan saluran tegak air kotor pada setiap sambungan
yang menggunakan lem
b) Membersihkan saluran terbuka air kotor
c) Memeriksa bak kontrol dari saluran tertutup air kotor
1) Pendeteksian potensi kecelakaan kerja dan selanjutnya dijadikan
bahan dalam pembuatan rencana mengantisipasi terjadinya
kecelakaan kerja, akan menghasilkan suatu kondisi kerja tanpa
kecelakaan kerja atau zero accident.
Untuk saluran air kotor dengan standar kinerja seluruh saluran air kotor
bersih dan berfungsi dengan baik

2. Pemeliharaan Saluran Air Bersih
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan saluran air
bersih , sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan saluran air bersih:
a) Pemeriksaan saluran air bersih pada saluran yang menggunakan
PVC yang yang tidak terlindung dari matahari
b) Pemeriksaan penggantung PVC
1) Penggantung PVC
2) Lem PVC
3) Karet ban bekas motor
Untuk saluran air bersih dengan standar kinerja seluruh saluran air
bersih tidak ada kebocoran dan berfungsi dengan baik
3. Pemeliharaan Peralatan Saniter

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan Peralatan
Saniter, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan pemeliharaan peralatan saniter:
a) Pembersihan seluruh peralatan saniter
1) Kain lap pembersih, Sabun atau bahan pembersih lainnya yang tidak
menyebabkan korosi, Spon, sikat lembut,
Untuk peralatan saniter: dengan standar kinerja seluruh per
alatan saniter mengalir lancar, tidak ada bercak air, tidak ada noda,
tidak bau

4. Pemeliharaan Pemanas Air
a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan pemanas
air, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pemeliharaan setiap minimal 4 tahun sekali
2) Ketentuan pemeliharaan pemanas air:
Pembersihan pemanas air
5. Pemeliharaan kran air

a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan kran air,
1) Pemeliharaan setiap minimal 2 bulan sekali
1) Kunci pengencang baut
2) Seal pada batang ulir kran
Untuk kran air: dengan standar kinerja tidak basah, tidak kusam, tidak
berkarat,
6. Pemeliharaan Bak Cuci Piring

a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan bak cuci
piring, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pemeliharaan setiap kali sesudah dipakai
1) Plastik spon halus
2) Cairan pembersih atau sabun atau detergen
Untuk bak cuci piring: dengan standar kinerja bersih

7. Pemeliharaan Sistem Tata Udara
a. Perencanaan program kerja dan Jadwal kerja pemeliharaan tata
udara, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Pemeliharaan :
a) Unit chiller :
b) Kompresor : pemeriksaan berkala terhadap tekanan diukur
dengan menggunakan pressure gauge, motor kompresor
sebagai penggerak arus yang masuk dan tegangannya diukur
secara berkala dengan tang ampere
c) Kondenser/ cooler : pengukuran tekanan refrigerant pada
kondensor dan cooler diukur secara rutin. Motor fan untuk
menggerakkan udara pendingin harus diperiksa. Untuk cooler
temperatur air yang masuk dan keluar diukur secara rutin
d) Metering device : harus diperiksa rutin
e) Panel kontrol / power : komponen pada panel power diperiksa
secara rutin
f) AHU / FCU / ducting : pemeriksaan tekanan air dingin masuk
dan keluar AHU diperiksa dengan menggunakan pressure gauge
dan juga termometer
g) Pompa : pemeriksaan motor dan starter secara rutin
h) Instalasi pipa : instalasi pipa chiller harus diperiksa rutin
2) Ketentuan pemeliharaan sistem tata udara : pemeriksaan dan
pengukuran secara rutin dari unit chiller
1) Pressure gauge, Tang ampere, Termometer,
Untuk bak sistem tata udara : mutu udara dalam ruangan tetap
memenuhi persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan

8. Perencanaan pemeliharaan jalan keluar sarana penyelamat (egress) 1
a. Jadwal dan program kerja, sesuai subbab B1 Bab 3.
b. Metode kerja, sesuai sub bab 2.2.2. b.
Dasar pembuatan metode kerja rencana pemeliharaan jalan keluar
sarana penyelamat (egress) adalah
1) SNI 03-1746-2000 - Tata cara perencanaan dan pemasangan sarana
jalan keluar untuk penyelamatan terhadap bahaya kebakaran pada
bangunan gedung
2) SNI 03-6571-2001 Sistem pengendali asap kebakaran pada
bangunan gedung
3) SNI 03-7012-2004 Sistem manajemen asap di dalam mal, atrium
dan ruangan bervolume besar
Memeriksa dan memelihara secara teratur jalur jalan keluar sebagai

sarana penyelamat bagi pemilikdan penggunan rusunawa. Pada jalur
jalan keluar sarana penyelamat harus selalu tidak ada hambatan. Dalam
pelaksanaan pemeliharaan sarana jalan keluar,
 Jalur jalan keluar sarana penyelamat merupakan jalur yang tidak
boleh ada hambatan
 Perlu pengaturan jalur, dan jika terpaksa harus menutup sebagian
jalur sarana penyelamat, maka perlu dipertimbangkan ada
tambahan jalur.
 Pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan pada jalur jalan keluar sarana
penyelamat harus merupakan pekerjaan crash programme
(pekerjaan kilat).
 Sumber daya uang, sumber daya manusia, sumber daya alat, harus
tersedia agar pekerjaan cepat selesai
 Semua petugas harus yang kompeten untuk mengerjakan pekerjaan
terkait
1 Sumber dari: Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

 Pada sepanjang jalur jalan keluar sarana penyelamat harus
dilengkapi dengan tanda EKSIT dan tidak boleh terhalang serta
harus memenuhi persyaratan sesuai dengan SNI yang berlaku.
Gambar 4 Petunjuk Exit
EXIT
9. Pemeliharaan Sistem Proteksi Kebakaran

proteksi kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.
Sistem proteksi kebakaran ini meliputi :
1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety house
keeping).
2) Sarana jalan ke luar (means of access)
Inspeksi dilakukan setiap bulan untuk :
a) Pintu :
1) Tidak boleh dikunci/digembok
2) Kerusakan pada penutup pintu otomatik
3) Terdapatnya ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu
terbuka, pada pintu yang harus selalu pada keadaan
tertutup
4) Halangan benda dan lain-lain didepan pintu eksit
b) Tangga kebakaran :
1) Terdapat ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu tangga
terbuka
2) Harus bersih. Dan tidak digunakan tempat istirahat /
merokok, serta tidak digunakan untuk gudang

3) Tidak boleh dipakai tempat peralatan seperti panel, unit ac
dsb
4) Kerusakan pada lantai dan pegangan tangga
c) Koridor jalur untuk keluar :
1) Bebas dari segala macam hambatan
2) Tidak digunakan untuk gudang
d) Eksit pelepasan dilantai dasar yang menuju ke jalan umum atau
tempat terbuka diluar bangunan harus tidak boleh dikunci
e) Tanda eksit :
1) Jelas kelihatan tidak terhalang
2) Lampu penerangannya hidup
f) Penutup pintu otomatik (door closer) yang rusak harus
diperbaiki
g) Lampu penerangan tanda eksit yang mati segera diperbaiki
h) Penerangan darurat pada sarana jalan keluar harus diuji coba
selama setengah jam setiap tahun dan selama sekurang-
kurangnya selama 10 detik setiap bulan. Waktu pengalihan ke
penerangan darurat oleh diesel generator harus tidak lebih dari
10 detik
i) Pengujian operasional dan berkala sistem fan presurisasi tangga
kebakaran harus dilakukan setiap 6 bulan dan mengikuti SNI 03-
6571-2001 atau edisi terbaru, sistem pengendalian asap
kebakaran pada bangunan gedung
3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara

darurat.
4) Alat pemadam api ringan (PAR) (fire extinguisher).
5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.
6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.
7) Sistem sprinkler otomatik
8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain
9) Sistem pengendalian dan manajemen asap
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja sistem proteksi kebakaran,


1) APAR
2) Peralatan untuk pembersihan lantai
3) Alat penyaring lemak
4) Peralatan pembersihan limbah dan sampah
5) Peralatan pengujian sistem deteksi dan alarm kebakaran untuk
pencegahan bahaya kebakaran
Untuk sistem proteksi kebakaran dengan standar kinerja :
1) Masalah kerumah tanggaan keselamatan kebakaran
a) Lantai bersih tidak ada sampah
b) Tidak ada bahan atau perabotan yang mudah terbakar
c) Tempat sampah dari bahan yang tidak mudah terbakar
d) Sampah yang mudah terbakar sudah ditempatkan ditempat
yang khusus agar aman tidak terbakar
e) Tempat dan waktu untuk merokok sudah ditentukan
f) Hunian industri bersih dari sampah dan sisa bahan yang mudah
terbakar
g) Cairan mudah terbakar tersimpan diruang terpisah
h) Pekerjaan pengelasan dan pemotongan daerah sekitarnya
bersih dari sampah yang mudah terbakar
2) Pada sarana jalan keluar :
 Pada pintu tidak boleh dikunci / digembok
 Tidak ada kerusakan pada door closser
 Tidak terdapat ganjal / ikatan yang membiarkan pintu
terbuka, pada pintu yang harus selalu tertutup
a) Pada tangga kebakaran :
 Tidak boleh terdapat ganjal atau ikatan yang membiarkan
pintu terbuka
 Pada tangga harus bersih, dan tidak digunakan untuk
tempat istirahat merokok penghuni karyawan, serta tidak
digunakan untuk gudang
 Tidak boleh dipakai untuk tempat peralatan seperti panel,
unit AC dan sebagainya
 Tidak boleh terdapat kerusakan pada lantai dan pegangan
tangga

b) Koridor yang digunakan sebagai jalur keluar :
 Harus bebas dari segala hambatan
 Tidak digunakan untuk gudang
c) Eksit pelepasan dilantai dasar yang menuju ke jalan umum atau
tempat terbuka harus tidak boleh dikunci
d) Tanda eksit :
 Harus jelas kelihatan
 Lampu penerangan hidup
 Penutup pintu otomatik (door closer) berfungsi dengan baik
 Lampu penerangan tanda eksit harus nyala
3) “Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara
darurat” harus berfungsi dengan baik
4) Alat pemadam api ringan berfungsi dengan baik
5) “Sistem pompa kebakaran terpasang tetap” berfungsi dengan baik
6) “Sistem pipa tegak dan selang atau hidran bangunan” harus
berfungsi dengan baik
7) “Sistem sprinkler otomatik” harus berfungsi dengan baik
8) “Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain” harus berfungsi
dengan baik
9) “Sistem pengendalian dan manajemen asap” harus berfungsi
dengan baik”
10. Pemeliharaan kebersihan perlengkapan alat pemadam kebakaran

perlengkapan alat pemadam kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pemeliharaan untuk perlengkapan alat pemadam
kebakaran dilaksanakan setiap hari
1) Dilaksanakan oleh penyedia jasa khusus pemeliharaan
perlengkapan alat pemadam kebakaran
2) Operasional pelaksanaan pemeliharaan perlengkapan alat
pemadam kebakaran :
 Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja
selengkapnya yaitu: ember, sponge, kain majun, deterjen.

 Bersihkan tabung alat pemadam api ringan (fire extinguisher)
yang terpasang di gedung dengan lap basah atau spons,
celupkan pada ember yang berisi larutan deterjen, kemudian
sikat debu yang melekat, gunakan sikat nylon, setelah itu bilas
dengan air bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.
Letakan kembali pada posisi semula.
 Hati-hati, selama dibersihkan jangan menarik / merusak katup
alat pemadam api ringan atau terjatuh / terpelanting ke lantai
sehingga menimbulkan benturan akibatnya alat pemadam tidak
berfungsi lagi.
 Bersihkan tutup kotak selang kebakaran (box hydrant) di setiap
lantai Gedung, dengan lap basah atau spons, celupkan pada
ember yang berisi larutan deterjen, kemudian bilas dengan air
bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.
 Bersihkan debu kotak penarik alarm di setiap lantai gedung
dengan lap kering atau bulu ayam, harus hati-hati
mengerjakannya, jangan menarik handle-nya.
 Bersihkan debu bel alarm di setiap lantai gedung dengan lap
kering atau bulu ayam.
 Bersihkan debu penutup tanda EKSIT tangga darurat dengan lap
kering
1) Ember, Spons, Kain majun, Detergen
Perlengkapan alat pemadam kebakaran harus dalam keadaan bersih
11. Pemeliharaan kebersihan perlengkapan alat pemadam kebakaran

perlengkapan alat pemadam kebakaran, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pemeliharaan untuk perlengkapan alat pemadam
kebakaran dilaksanakan setiap hari
1) Dilaksanakan oleh penyedia jasa khusus pemeliharaan
perlengkapan alat pemadam kebakaran

2) Operasional pelaksanaan pemeliharaan perlengkapan alat
pemadam kebakaran :
 Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja
selengkapnya yaitu: ember, sponge, kain majun, deterjen.
 Bersihkan tabung alat pemadam api ringan (fire extinguisher)
yang terpasang di gedung dengan lap basah atau spons,
celupkan pada ember yang berisi larutan deterjen, kemudian
sikat debu yang melekat, gunakan sikat nylon, setelah itu bilas
dengan air bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.
Letakan kembali pada posisi semula.
 Hati-hati, selama dibersihkan jangan menarik / merusak katup
alat pemadam api ringan atau terjatuh / terpelanting ke lantai
sehingga menimbulkan benturan akibatnya alat pemadam tidak
berfungsi lagi.
 Bersihkan tutup kotak selang kebakaran (box hydrant) di setiap
lantai Gedung, dengan lap basah atau spons, celupkan pada
ember yang berisi larutan deterjen, kemudian bilas dengan air
bersih sampai larutan tidak tersisa dan keringkan.
 Bersihkan debu kotak penarik alarm di setiap lantai gedung
dengan lap kering atau bulu ayam, harus hati-hati
mengerjakannya, jangan menarik handle-nya.
 Bersihkan debu bel alarm di setiap lantai gedung dengan lap
kering atau bulu ayam.
 Bersihkan debu penutup tanda EKSIT tangga darurat dengan lap
kering
1) Ember, Spons, Kain majun, Detergen
Perlengkapan alat pemadam kebakaran harus dalam keadaan bersih

12. Pemeliharaan Dan Perawatan Sistem Elektrikal
elektrikal, sesuai subbab B1 Bab 3.
Pekerjaan ini meliputi :
 Pemeliharaan dan perawatan instalasi listrik dan penerangan perlu
memperhatikan penghematan energi listrik
 Pemeliharaan panel distribusi tegangan menengah (TM) dan
tegangan rendah (TR)
 Pemeliharaan panel-panel listrik di tiap-tiap lantai gedung
 Pemeliharaan genset beserta kelengkapannya
 Memeriksa kondisi operasi peralatan listrik dengan menggunakan
alat infra red investigation
Metode pemeliharaan sistem listrik dapat ditunjukkan seperti tabel

dalam PerMen PU no.24/PRT/M/2008 tanggal 30 Desember 2008
tentang pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung,
sebagai berikut :
Tabel 2 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik
No. SUB SISTEM KEGIATAN RINCIAN KEGIATAN

1 2 3 4
I POWER SUPPLY
A. Transformator 1.Inspection a. Relay pengaman
(trafo kering) b. Bushing
c. Terminal
d. Dudukan transformator
e. Kondisi fisik transformator
f. Temperatur transformator
g. Peralatan pengamanan dan
pengukuran
h. Temperatur dan kondisi
udara ruangan
transformator
i. Koneksi kabel pada terminal

1 2 3 4
bushing dan sistem
pentanahan
2.Service a. Pembersihan bagian luar
trafo
b. Penyesuaian temperature
dan kondisi udara ruangan
transformator
3. Penggantian Penggantian peralatan dan
peralatan spare part bila terjadi kerusakan
dan spare
part bila
rusak
B. UPS 1.Inspection a. Kondisi kabel
(Sealed Type) a. Fuse
b. Relay
c. Kondisi Battery Back Up
d. Terminal Battery
e. Kalibrasi alat penunjuk di
panel UPS
f. Fungsi sistim control
2.Service a. Pengencangan baut
b. Pembersihan terminal
3.Penggantian Penggantian peralatan dan
dan spare
part bila
rusak
II SISTEM DISTRIBUSI
A. Panel Tegangan 1.Inspection Komponel panel TM (Load Break
Menengah Switch, Earthing Switch, HRC
Fuse, Lightning Arrester,
Interlock System, peralatan
pengukuran dan seluruh

1 2 3 4
peralatan bantunya)
2.Service a. Pengukuran tahanan
pentanahan
b. Pembersihan elektroda
pentanahan
c. Pengukuran dan pembersihan
tahanan kontak LBS dan
earthing switch
d. Pengujian interlocking
secara elektrikal dan mekanik
pada panel TM
dan spare
part bila
rusak
B. Panel Distribusi
Utama Tegangan
Menengah
(LVMDP)
a. Rumah Panel 1.Inspection a. Pemeriksaan rumah panel
b. Kondisi fisik kabel feeder dan
kabel control
c. Terminal kabel, mur dan baut
2.Service a. Pembersihan rumah panel
b. Perapihan jalur kabel pada
panel
c. Pengencangan kabel, mur dan
baut
d. Pengecatan ulang
dan spare

1 2 3 4
part
b. Komponen 1.Inspection Pemeriksaan komponen
Peralatan Proteksi peralatan proteksi
2.Service a. Pembersihan air, kelembaban,
debu, dan kotoran
b. Pengujian trip MCCB,dan MCB
dengan menggunakan Current
Injector
dan spare
part bila
rusak
c. Busbar 1.Inspection a. Pemeriksaan panel-panel
busbar
2.Service b. Pemeriksaan terminal kabel
dan circuit breaker
a. Pembersihan panel-panel
busbar dari air, kelembaban,
debu dan kotoran
b. Pengencangan terminal
kabel dan circuit breaker
dan spare
part bila
rusak
d. Alat 1.Inspection a. Pencatatan penunjukan
Pengukur semua alat ukur setiap jam
b. Pencatatan dan pembukuan
kurva beban listrik dari
output travo
c. Evaluasi dan

1 2 3 4
penanggulangannya dari
hasil pencatatan
d. Pemeriksaan terminal kabel
ke meteran
2.Service a. Pengencangan terminal
kabel ke meteran
b. Kalibrasi semua alat
pengukur pada panel
dan spare
part bila
rusak
e. Pilot Lamp 1.Inspection a. Fungsi pilot lamp tiap-tiap
dan Fuse fase
b. Pemeriksaan terminasi pilot
lamp pada panel
2.Penggantian Penggantian bola lampu dan
peralatan fuse serta peralatan dan spare
dan spare part bila terjadi kerusakan
part bila
rusak
f. Kabel Feeder 1.Inspection a. Kabel-kabel feeder, rak
Tegangan kabel, sambungan, terminasi
Menengah dan peralatan bantunya
b. Kondisi fisik kabel feeder
2.Service a. Pembersihan pada kabel
feeder, rak kabel,
sambungan, terminasi
b. Perapihan kabel feeder
c. Pengukuran tahanan isolasi
dengan megger

1 2 3 4
dan spare
part bila
rusak
g. Kabel Feeder 1.Inspection a. Kabel-kabel feeder, rak
Tegangan Rendah kabel, sambungan, terminasi
dan peralatan bantunya
2.Service a. Pembersihan pada kabel
feeder, rak kabel,
c. Pengukuran tahanan isolasi
dengan megger
dan spare
part bila
rusak
h. Busduct 1.Inspection Kondisi fisik busduct
2.Service a. Pembersihan
busduct,feeding end, tap-off
box,MCCB, MCB, Fuse
b. Pengukuran tahanan isolasi
dengan Megger
c. Pengujian MCB/MCCB dalam
Tap-off box Busduct
dan spare
part bila
rusak
III BEBAN LISTRIK

1 2 3 4
A. Panel-Panel 1.Inspection Pemeriksaan kondisi fisik
Beban
a. MCB dan MCCB 2.Service a. Pembersihan air,
kelembaban, debu dan
kotoran
b. Pengujian trip MCB dan
MCCB dengan menggunakan
Current Injector
dan spare
part bila
rusak
b. Busbar 1.Inspection a. Pemeriksaan kondisi fisik
Busbar panel-panel beban
b. Pemeriksaan terminasi kabel
dan circuit breaker
2.Service a. Pembersihan air,
kotoran
b. Pengencangan terminasi
peralatan spare part bila terjadi
dan spare kerusakan
part bila
rusak
c. Alat pengukur 1.Inspection a. Pencatatan penunjukan
(Metering) semua alat ukur (V-meter, A-
Meter, Kwh-meter)
b. Evaluasi hasil pencatatan
c. Pemeriksaan terminasi kabel
ke meteran

1 2 3 4
2.Service a. Pengencangan terminasi
kabel, mur dan baut
b. Kalibrasi semua alat ukur
dan spare
part bila
rusak
d. Pilot Lamp dan 1.Inspection a. Fungsi pilot lamp tiap-tiap
Fuse fase
b. Pemeriksaan terminasi pilot
lamp pada panel
2.Service Pengencangan terminasi pilot
lamp di panel
3.Penggantian Penggantian bola lampu dan
peralatan fuse serta peralatan dan spare
dan spare part bila terjadi kerusakan
part bila
rusak
B. Sistem 1.Inspection a. Pengamatan setiap titik
Penerangan lampu
2.Service b. Kondisi Battery Back Up
pada lampu emergency
a. Pembersihan armature
a. Pengukuran intensitas
penerangan dengan Lux
meter
b. Pengujian tahanan isolasi
dengan Megger 500 V
3.Penggantian a. Penggantian bola lampu bila
peralatan terjadi kerusakan atau telah
dan spare melampaui batas usia pakai
part bila b. Penggantian Battery Back Up

1 2 3 4
rusak pada lampu emergency
c. Penggantian peralatan dan
spare part bila terjadi
kerusakan
C. Sistem Kontrol 1.Inspection a. Pemeriksaan dan
Penerangan pengamatan seluruh titik
lampu
b. Kondisi sistim control secara
keseluruhan (Transmission,
terminal, Transformer,
Relay, Contact Output
Terminal, instalasi dan
peralatan bantunya).
2.Service Pembersihan seluruh sistem
control
3.Penggantian Penggantian komponen system
peralatan kontrol bila terjadi kerusakan
dan spare
part bila
rusak
D. Stop Kontak dan 1.Inspection Pemeriksaan dan pengamatan
Saklar fungsi dari seluruh stop kontak
dan saklar
2.Service Pengecekan instalasi dengan
Megger 500 V D. Stop Kontak
dan Saklar
3.Penggantian Penggantian saklar, stop kontak
peralatan serta peralatan lain bila terjadi
dan spare kerusakan
part bila
rusak
E. Under Floor 1.Inspection a. Pemeriksaan dan
Ductdan / atau pengamatan seluruh Service

1 2 3 4
ReisedFloor Box dan Junction Box
System termasuk seluruh outletnya
b. Pemeriksaan tahanan isolasi
stop kontak dalam floor
duct/raised floor dengan
Megger
2.Service a. Pembersihan seluruh service
box dan junction box
megger
3.Penggantian a. Penggantian Service Box dan
peralatan Junction Box serta peralatan
dan spare lainnya bila terjadi
part bila kerusakan
rusak
b. Penggantian conduit/kabel
bila rusak atau tidak sesuai
standar nilai tahanannya
F. Sistem Pertanahan 1.Inspection a. Pengamatan seluruh bak
kontrol termasuk koneksi
kabelnya
b. Pengukuran tahanan
pertanahan bila tahanan di
atas standar
2.Service a. Pembersihan elektroda
pentanahan
b. Perbaikan tahanan
pertanahan bila tahanan di
atas standar
3.Penggantian Penggantian kabel dan
peralatan peralatan lain bila terjadi

1 2 3 4
dan spare kerusakan
part bila
rusak
G. Sistem 1.Inspection a. Pengamatan seluruh bak
Penangkal Petir kontrol termasuk koneksi
kabelnya
pentanahan setiap bak
dengan Earth Tester
2.Service a. Pembersihan elektroda
pentanahan
pentanahan di atas standar
peralatan peralatan lain bila terjadi
dan spare kerusakan
part bila
rusak
Pemeliharaan Sistem Kelistrikan

a) Umum
Sistem Kelistrikan Bangunan Gedung meliputi :
 Sistem Power Supply
- Transformator.
- UPS (Uninterrupted Power Supply).
 Sistem Distribusi
- Panel Distribusi Tegangan Menengah
- Panel Distribusi Tegangan Rendah
- Kabel Feeder Tegangan Menengah
- Kabel Feeder Tegangan Rendah
- Busduct
 Sistem Pembumian (grounding system/arde)
 Sistem Penangkal Petir

b) Standard Operation Procedure
Metoda pengoperasian untuk Sistem Kelistrikan adalah sebagai
berikut.
 Transformator
- Sebelum melakukan pengoperasian dilakukan pemeriksaan
antara lain :
o Memastikan transformator dalam keadaan bersih.
o Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal
transformator, dalam posisi benar dan kuat.
- Pemeriksaan terhadap transformator secara periodik tiap 1
(satu) jam secara terus menerus.
 UPS
Sebelum pengoperasian UPS dilakukan pemeriksaan antara lain
:
- Memeriksa dan memastikan kondisi battery dalam keadaan
normal dan baik.
- Memeriksa dan memastikan fuse dan relay pengaman
dalam keadaan normal dan berfungsi dengan baik.
- Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal
UPS,dalam posisi benar dan kuat.
- Memeriksa dan memastikan semua meteran-meteran
dalam kondisi normal dan berfungsi dengan baik.
Setelah UPS beroperasi dilakukan pemeriksaan terhadap diesel
genset secara periodik tiap 1 (satu) jam secara terus menerus.
Melakukan pendataan dan pencatatan penunjukan meteran-
meteran panel UPS pada tiap-tiap jam selama UPS beroperasi
antara lain :
- Tegangan Output
- Frekuensi (Hertz)
- Arus (Ampere)

 Panel Tegangan Menengah MVDP Chiller
- Sebelum dilakukan pengoperasian dilakukan pemeriksaan
antara lain :
o Panel dalam keadaan bersih.
o Semua sambungan kabel pada terminal, dalam posisi
benar dan kuat.
o Pemeriksaan pilot lamp untuk mengetahui incoming
power telah ada.
o Pemastian tegangan incoming sama dengan tegangan
sistem yang diinginkan, dengan mengamati Voltmeter
melalui Selector Switch.
- Pencatatan atas penunjukan angka-angka pada meteran-
meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam
secara terus menerus antara lain
o Tegangan Input (Kilo Volt/Volt)
o Tegangan Output (Kilo Volt/Volt)
o Frekuensi (Hertz)
o Arus (Ampere)
o KWH meter
o KVARH meter
 Panel Tegangan Rendah LVMDP Chiller
antara lain :
o Sambungan kabel pada terminal, dalam posisi benar
dan kuat.
o Pilot lamp untuk mengetahui incoming power telah ada.
meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam
secara terus menerus antara lain

o Frekuensi (Hertz)
o Arus (Ampere)
o KWH meter
o KVARH meter
- Melakukan analisa dan membuat kurva beban harian
sebagai bahan untuk evakuasi akan kebutuhan beban
maupun mengevaluasi apabila terjadi gangguan.
 Lampu Penerangan dan sistem kontrol.
- 1 (satu) jam sebelum jam kerja seluruh lampu ruangan kerja
harus dinyalakan dan setelah jam kerja lampu harus
dimatikan, kecuali pada ruangan-ruangan di mana masih
digunakan untuk lembur oleh karyawan kantor yang dapat
dilakukan melalui Sistem Kontrol Penerangan.
- Melakukan pemeriksaan atas performance lampu yang
dinyalakan, dan melakukan penggantian bilamana ada
lampu rusak.
- Melakukan pemrograman atas sistem kontrol penerangan
sesuai dengan penggunaan ruangan dan sesuai dengan
permintaan pihak Pemberi Tugas.
 Diesel Genset
Catu Daya pada Bangunan Gedung berasal dari Perusahaan
Listrik Negara (PLN) yang di Back-Up dengan Diesel Genset, di
mana pengoperasiannya dapat dilakukan dengan 2 (dua)
sistem, yaitu :
- Secara manual, dengan langkah :
o Terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan bahan bakar,
terminal/pole batteray, air accu, air radiator, V belt, oli
pelumas, dan panel-panel.
o Tekan tombol NOL (0) dari posisi automatic.
o Putar posisi selector switch dari automatic ke posisi
OFF.
o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa
oli + 5 (lima) menit
o Tekan tombol manual posisi NOL (0) selanjutnya tekan
tombol start, genset beroperasi secara manual.

o Cara mematikannya tekan tombol Stop, Led merah
menyala, berkedip dan dipindah ke automatic terlebih
dahulu sebelum Led merah mati.
- Secara Automatic, dengan langkah :
terminal/pole battery, air accu, air radiator, V belt, oli
o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa
oli + 5 (lima) menit
o Pindahkan posisi selector switch dari manual ke
automatic Tekan tombol automatic, Led merah akan
menyala.
o Genset standby dan akan hidup apabila catu daya dari
PLN mati atau dimatikan secara manual.
13. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Elektronika

Sistem detektor pencegahan bahaya kebakaran dan elektronika yang
terdapat pada bangunan gedung meliputi :
a. Sistem Fire Alarm dan Detektor
1. Umum
Sistem Fire Alarm adalah sistem deteksi awal terhadap
kemungkinan terjadinya bahaya kebakaran dengan memberikan
indikasi secara audio maupun visual, dari mana asal kebakaran itu
dimulai sehingga dapat diambil tindakan pencegahan lebih lanjut.
Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Fire Alarm dan detektor
terdiri atas
a) Sistem Deteksi Kebakaran
b) Sistem Instalasi
2. Standar Operational Prosedur
Metoda pengoperasian yang akan diterapkan untuk sistem
FireAlarm adalah sebagai berikut.
a) Setiap hari Operator Fire Alarm melakukan pengontrolan atas
unjuk kerja dari Annunciator selama 24 (dua puluh empat) jam
baik di dalam hari dan jam kerja maupun di luar hari dan jam
kerja termasuk hari libur.

b) Apabila Operator Fire Alarm menemukan gangguan atau alarm
pada MCFA, maka Operator Fire Alarm harus segera
melaporkannya ke petugas Maintenance Fire Alarm dan segera
melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab
terjadinya alarm di MCFA dan melaporkannya juga ke petugas
lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.
c) Selanjutnya Operator Alarm akan mereset bunyi alarm, dan
setelah dipastikan tidak terjadi Fault Alarm, selanjutnya petugas
dengan berkoordinasi dengan Satuan Pengaman dapat
melakukan pemeriksaan; jika ternyata sumber kebakaran dapat
diatasi maka Alarm dapat di-cancel.
b. Telepon
1. Umum
Layanan jaringan telepon ke dalam bangunan gedung dilakukan
oleh PT Telkom. Selanjutnya jaringan di dalam bangunan gedung
dilakukan melalui fasilitas PABX (Pivate Automatic Branch Exchange)
dan melalui kotak hubung induk (MDF – Main Distribution Frame)
disebarkan ke kotak terminal (JB – Junction Box) melalui kabel
distribusi.
a) Setiap hari operator telepon melakukan pemeriksaan atas unjuk
kerja MDF dan JB dari panel pengendali di ruang operator.
b) Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan telepon,
maka harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance
Telephone dan segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk
mengetahui penyebab terjadinya gangguan di MDF atatu JB dan
melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan
Pengaman.

c. Tata Suara
1. Umum
Layanan sistem tata suara pada bangunan gedung, di samping
untuk keperluan pemanggilan dan program musik, juga
diintegrasikan dengan sistem tanda bahaya dan program panduan
evakuasi bangunan gedung.
a) Setiap hari operator melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja
Rectifier, Amplifier, Equalizer, Speaker Selector, MDF,
microphone dan perlengkapan radio, cassete, dll. dari panel
pengendali di ruang operator.
b) Apabila menemukan gangguan pada sistem tata suara, maka
harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance dan
segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui
penyebab terjadinya gangguan tersebut dan melaporkannya
juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.
d. Building Automation System (BAS)

1. Umum
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung
digunakan untuk mengotomatisasikan operasional dari peralatan-
peralatan Mekanikal dan Elektrikal Gedung dan juga dimaksudkan
untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi
terutama Energi Listrik.
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol
atas :
a) Sistem Central Control.
b) Sistem Remote Control.
c) Sistem Power Supply.
d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.
e) Sistem Elektrikal.
f) Sistem Plumbing.
g) Sistem Lift / Elevator.
h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.
i) Sistim Kontrol Penerangan.

Dengan melakukan koordinasi dengan Pelaksana Pemeliharaan
Gedung Perkantoran metoda pengoperasian yang akan diterapkan
oleh Badan Usaha Perawatan Gedung untuk Sistem Otomatisasi
Gedung (BAS) adalah sebagai berikut :
a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya Sistem AHU :
 Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara Sentral.
 Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan yang
memakai AHU.
 Memeriksa indikasi status setiap AHU.
 Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU.
 Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU.
 Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU.
 Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU.
 Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban (humidity)
setiap AHU.
b) Pressurized Fan
 Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara sentral.
 Memeriksa indikasi status setiap Pressurized Fan.
 Memeriksa indikasi switch mode setiap Pressurized Fan.
 Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized Fan.
c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.
 Memeriksa lampu-lampu penerangan.
 Memeriksa kontak-kontak catu daya.
d) Transformator
 Memeriksa high temperatur alarm setiap trafo.
 Memeriksa minyak trafo.
e) Genset
 Memeriksa indikasi status genset.
 Memeriksa indikasi tegangan genset.

 Memeriksa indikasi arus genset.
 Memeriksa indikasi trouble genset.
 Memeriksa indikasi alarm high fuel tank.
 Memeriksa alarm low fuel tank.
 Memeriksa mesin penggerak diesel.
f) PanelLVMDP
 Memeriksa indikasi status panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi arus panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi tegangan panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi KWH panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya
g) Panel Penerangan dan Daya
 Memeriksa bekerjanya saklar utama di setiap lantai secara
sentral.
 Memeriksa indikasi status saklar utama di setiap lantai.
 Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya pada
setiap lantai.
 Mengatur time program.
h) Sistem Plambing
 Ground Reservoir
- Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas atas.
permukaan batas bawah.
- Memeriksa mutu air.
 Pompa Air Bersih
- Memeriksa indikasi status pompa air bersih.
- Memeriksa trip alarm pompa air bersih.

 Roof Tank
 cabang utama pemipaan air bersih
- Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan
aliran pipa air utama.
- Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.
i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting
 Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.
 Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.
 Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant /
sprinkler.
 Sistem elevator / Lift
 Memeriksa indikasi status setiap elevator / lift.
a. Perencanaan Prosedur dan Metode Kerja, sesuai subbab B2 Bab 3.

b. Perlengkapan dan peralatan, sesuai subbab B3 Bab 3.
1) Peralatan pengamanan dan pengukuran
2) Peralatan pembersihan bagian luar travo
3) Alat kalibrasi untuk panel ups
4) Alat pengencangan baut
5) Peralatan pembersihan terminal
6) Alat pengukur tahanan pentanahan
7) Alat pengukur tahanan kontak LBS dan earthing switch
8) Alat megger untuk pengukuran tahanan isolasi
9) Current injector
10) Alat kalibrasi semua alat ukur
11) Lux meter untuk pengukuran intensitas penerangan
12) Pengukur suhu udara
13) Pengukur kelembaban udara

c. Standar kinerja, sesuai subbab B4 Bab 3.
Untuk komponen elektrikal bangunan gedung dengan standar kinerja :
1) Pemeliharaan dan perawatan sistem elektrikal
 Panel distribusi tegangan menengah dan tegangan rendah
berfungsi dengan baik
 Panel-panel listrik di tiap-tiap lantai gedung berfungsi dengan
baik
 Genset beserta kelengkapannya berfungsi dengan baik
2) Pemeliharaan dan perawatan sistem elektronika
 Sistem fire alarm dan detector berfungsi dengan baik
 Telepon berfungsi dengan baik
 Tata suara berfungsi dengan baik
 Sistem jaringan komputer / internet berfungsi dengan baik
 Saluran televisi dan CCTV berfungsi dengan baik
 Building Automation System (BAS) yang merupakan sistem :
- Sistem central kontrol berfungsi dengan baik
- System Remote Control berfungsi dengan baik
- System Power Supply berfungsi dengan baik
- System ventilasi dan air conditioning berfungsi dengan baik
- System electrical berfungsi dengan baik
- System plumbing berfungsi dengan baik
- System lift/ elevator berfungsi dengan baik
- System fire alarm dan fire fighting berfungsi dengan baik
- System control penerangan berfungsi dengan baik
14. Pemeliharaan dan Perawatan tanki septic
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan tanki

septic, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi pemeliharaan untuk tanki septic dilaksanakan 6
(enam) bulan sekali
2) Ketentuan pencegahan :
 Masuknya bahan yang tidak larut kedalam tanki septic dan
 Pembuangan air bekas mandi kedalam tanki septic
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai sub bab 2.2.b.

1) Mesin penyedot tinja yang disediakan oleh penyedia jasa lain
2) Lampu senter untuk melihat dalam tanki
Hasil penyedotan tinja harus bersih
15. Pemeliharaan talang tegak dan datar

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan talang
tegak dan datar, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk talang tegak dan datar
dilaksanakan :
 Pemeriksaan talang datar pada atap bangunan setiap 1 (satu)
tahun sekali
 Pelapisan dengan meni pada atap datar setiap 2 (dua) tahun
sekali
 Talang tegak PVC di cat sekurang-kurangnya 4 (empat) tahun
sekali
1) Peralatan pembersihan kotoran pada talang datar
2) Meni
3) Kuas cat
4) Perekat / lem
 Talang datar bersih dari kotoran
 Talang datar bersih dari bahan yang dapat menimbulkan korosif
 Talang tegak PVC tidak retak dan tidak pecah
16. Pemeliharaan floor drain

a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja pemeliharaan floor
drain, sesuai subbab B1 Bab 3.
1) Ketentuan durasi perawatan untuk floor drain dilaksanakan setiap
hari

1) Peralatan pembersihan lubang ujung saluran
 Di dalam floor drain selalu ada air penyekat untuk mencegah udara
yang tidak sedap ke dalam ruangan
 Tutup saringan dalam keadaan baik
 Lubang ujung saluran bersih
F. Latihan
1. Dalam perencanaan pemeliharaan dan perawatan rusunawa, item apa
saja yang harus disiapkan oleh penyedia jasa?
2. Dalam metode kerja pemeliharaan untuk rusunawa, penyedia jasa perlu
membuat laopran kepada pemilik dan/atau pengguna bangunan
gedung berupa….
G. Rangkuman
Dalam perencanaan, setiap item teknis berikut ini, penyedia jasa harus
membuat perencanaan program kerja dan jadwal pemeliharaan; metode kerja
pemeliharaan; perlengkapan, peralatan bantu, dan bahan pembersih untuk
pemeliharaan ; standar kinerja (hasil pemeliharaan). Perencanaan teknis
pemeliharaan bangunan dapat diuraikan dalam kelompok pemeliharaan unit
hunian, fasilitas umum, serta prasarana, sarana dan utilitas umum.

BAB 4
PERENCANAAN TEKNIS
PERAWATAN RUSUNAWA

Perencanaan Teknis Perawatan Rusunawa
Dengan mempelajari bab ini, peserta mampu menjelaskan tentang perencanaan
teknis perawatan bangunan gedung rusunawa.
B. Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Gedung Rusunawa

Bidang Struktural
Kegiatan perawatan bangunan gedung meliputi perbaikan dan/atau
penggantian bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau
prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan
bangunan gedung. Rencana teknis perawatan bangunan gedung disusun oleh
penyedia jasa perawatan bangunan gedung dengan mempertimbangkan
dokumen pelaksanaan konstruksi dan tingkat kerusakan bangunan gedung.
Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan gedung
dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah dokumen
rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh pemerintah daerah.
Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu dan yang
memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah mendapat pertimbangan
tim ahli bangunan gedung. Perawatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik
dan/atau pengguna bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa
perawatan bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan
perundang-undangan. Penyedia jasa konstruksi bangunan gedung adalah orang
perorangan atau badan yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa
konstruksi bidang bangunan gedung, meliputi perencana teknis, pelaksana
konstruksi, pengawas/manajemen konstruksi, termasuk pengkaji teknis
bangunan gedung dan penyedia jasa konstruksi lainnya.

Perawatan adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan
gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar
bangunan gedung tetap laik fungsi. Dalam hal perawatan menggunakan
penyedia jasa perawatan, maka pengadaan jasa perawatan bangunan gedung
dilakukan melalui pelelangan, pemilihan langsung, atau penunjukan langsung.
Hubungan kerja antara penyedia jasa perawatan bangunan gedung dan pemilik
atau pengguna bangunan gedung harus dilaksanakan berdasarkan ikatan kerja
yang dituangkan dalam perjanjian tertulis sesuai dengan peraturan
perundangundangan.
Pelaksanaan konstruksi pada kegiatan perawatan harus mengikuti ketentuan-
ketentuan yang berlaku, yang mana didalamnya termasuk kegiatan pelaksanaan
perawatan bangunan gedung harus menerapkan prinsip-prinsip keselamatan
dan kesehatan kerja (K3). Hasil kegiatan perawatan harus dituangkan dalam
laporan perawatan yang digunakan untuk pertimbangan penetapan
perpanjangan sertifikat laik fungsi yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
Laik fungsi adalah suatu kondisi bangunan gedung yang memenuhi persyaratan
administratif dan persyaratan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung
yang ditetapkan. Kegiatan perawatan bangunan gedung adalah meliputi:
1. Perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan
bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen
rencana teknis perawatan bangunan gedung.
2. Rencana teknis perawatan bangunan gedung sebagaimana dimaksud
pada ayat disusun oleh penyedia jasa perawatan bangunan gedung
dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi dan
tingkat kerusakan bangunan gedung.
3. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan
gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah
dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh
pemerintah daerah.
4. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu dan
yang memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah mendapat
pertimbangan tim ahli bangunan gedung.
5. Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara perawatan bangunan gedung
diatur dengan Peraturan Menteri.

Tim ahli bangunan gedung adalah tim yang terdiri dari para ahli yang terkait
dengan penyelenggaraan bangunan gedung untuk memberikan pertimbangan
teknis dalam proses penelitian dokumen rencana teknis dengan masa
penugasan terbatas, dan juga untuk memberikan masukan dalam penyelesaian
masalah penyelenggaraan bangunan gedung tertentu yang susunan anggotanya
ditunjuk secara kasus per kasus disesuaikan dengan kompleksitas bangunan
gedung tertentu tersebut. Pertimbangan teknis adalah pertimbangan dari tim
ahli bangunan gedung yang disusun secara tertulis dan profesional terkait
dengan pemenuhan persyaratan teknis bangunan gedung baik dalam proses
pembangunan, pemanfaatan, pelestarian, maupun pembongkaran bangunan
gedung. Masa kerja tim ahli bangunan gedung sebagaimana adalah 1 (satu)
tahun, kecuali masa kerja tim ahli bangunan gedung fungsi khusus diatur lebih
lanjut oleh Menteri. Keanggotaan tim ahli bangunan gedung adalah bersifat Ad
hoc, independen, objektif dan tidak mempunyai konflik kepentingan.
Keanggotaan tim ahli bangunan gedung terdiri atas unsur-unsur perguruan
tinggi, asosiasi profesi, masyarakat ahli, dan instansi pemerintah yang
berkompeten dalam memberikan pertimbangan teknis di bidang bangunan
gedung, yang meliputi bidang arsitektur bangunan gedung dan perkotaan,
struktur dan konstruksi, mekanikal dan elektrikal, pertamanan/lanskap, dan tata
ruang dalam/ interior, serta keselamatan dan kesehatan kerja serta keahlian
lainnya yang dibutuhkan sesuai dengan fungsi bangunan gedung.
Pemeriksaan secara berkala bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 Tentang
Bangunan Gedung Pasal 72 ayat (1) dilakukan oleh pemilik dan/atau pengguna
bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa pengkajian teknis
bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan perundang-
undangan. Pemeriksaan secara berkala bangunan gedung dilakukan untuk
seluruh atau sebagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,
dan/atau prasarana dan sarana dalam rangka pemeliharaan dan perawatan
bangunan gedung, guna memperoleh perpanjangan sertifikat laik fungsi.
Kegiatan pemeriksaan secara berkala bangunan gedung harus dicatat dalam
bentuk laporan. Ketentuan lebih lanjut mengenai pemeriksaan secara berkala
bangunan gedung diatur dengan Peraturan Menteri. Dalam hal pemeriksaan
secara berkala menggunakan tenaga penyedia jasa pengkajian teknis bangunan

gedung maka pengadaan jasa pengkajian teknis bangunan gedung dilakukan
melalui pelelangan, pemilihan langsung, atau penunjukan langsung. Lingkup
pelayanan jasa pengkajian teknis bangunan gedung meliputi:
1. Pemeriksaan dokumen administratif, pelaksanaan, pemeliharaan dan
perawatan bangunan gedung;
2. Kegiatan pemeriksaan kondisi bangunan gedung terhadap pemenuhan
persyaratan teknis termasuk pengujian keandalan bangunan gedung;
3. Kegiatan analisis dan evaluasi;
4. Kegiatan penyusunan laporan.
Hubungan kerja antara penyedia jasa pengkajian teknis bangunan gedung dan
pemilik atau pengguna bangunan gedung harus dilaksanakan berdasarkan
ikatan kerja yang dituangkan dalam perjanjian tertulis sesuai dengan peraturan
perundangundangan. Pengkajian teknis bangunan gedung dilakukan
berdasarkan kerangka acuan kerja dan dokumen ikatan kerja. Dalam hal belum
terdapat penyedia jasa pengkajian teknis, pengkajian teknis dilakukan oleh
pemerintah daerah.
Perpanjangan sertifikat laik fungsi bangunan gedung pada masa pemanfaatan
diterbitkan oleh pemerintah daerah dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun
untuk rumah tinggal tunggal dan rumah tinggal deret, dan dalam jangka waktu
5 (lima) tahun untuk bangunan gedung lainnya, berdasarkan hasil pemeriksaan
kelaikan fungsi bangunan gedung terhadap pemenuhan persyaratan teknis dan
fungsi bangunan gedung sesuai dengan izin mendirikan bangunan gedung.
Pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung wajib mengajukan permohonan
perpanjangan sertifikat laik fungsi kepada pemerintah daerah paling lambat 60
(enam puluh) hari kalender sebelum masa berlaku sertifikat laik fungsi berakhir.
Sertifikat laik fungsi bangunan gedung diberikan atas dasar permintaan pemilik
untuk seluruh atau sebagian bangunan gedung sesuai dengan hasil pemeriksaan
kelaikan fungsi bangunan gedung. Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan
gedung dilakukan oleh penyedia jasa pengkajian teknis bangunan gedung,
kecuali untuk rumah tinggal tunggal dan rumah tinggal deret oleh pemerintah
daerah. Perawatan bangunan gedung dilakukan oleh pemilik dan/atau
pengguna bangunan gedung dan dapat menggunakan penyedia jasa perawatan
bangunan gedung yang memiliki sertifikat sesuai dengan peraturan perundang-
undangan. Dalam hal perawatan menggunakan penyedia jasa perawatan, maka

pengadaan jasa perawatan bangunan gedung dilakukan melalui pelelangan,
pemilihan langsung, atau penunjukan langsung. Hubungan kerja antara
penyedia jasa perawatan bangunan gedung dan pemilik atau pengguna
bangunan gedung harus dilaksanakan berdasarkan ikatan kerja yang dituangkan
dalam perjanjian tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undangan. Hasil
kegiatan perawatan harus dituangkan dalam laporan perawatan yang
digunakan untuk pertimbangan penetapan perpanjangan sertifikat laik fungsi
yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
Perlu diketahui dalam perawatan bangunan gedung rusunawa, bahwa yang
dimaksud dengan standar teknis adalah standar yang dibakukan sebagai standar
tata cara, standar spesifikasi, dan standar metode uji baik berupa Standar
Nasional Indonesia maupun standar internasional yang diberlakukan dalam
penyelenggaraan bangunan gedung rusunawa.
1. Lingkup Pekerjaan Perencanaan Teknis Perawatan Bangunan Rusunawa
Sesuai ketentuan bahwa untuk perpanjangan sertifikat laik fungsi bangunan

gedung pada masa pemanfaatan diterbitkan oleh pemerintah daerah dalam
jangka waktu 20 (dua puluh) tahun untuk rumah tinggal tunggal dan rumah
tinggal deret, dan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun untuk bangunan
gedung lainnya, berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan
gedung terhadap pemenuhan persyaratan teknis dan fungsi bangunan
gedung sesuai dengan izin mendirikan bangunan gedung. Dengan demikian
rusunawa adalah termasuk kategori untuk perpanjangan sertifikat laik
fungsi dalam jangka waktu 5 (lima) tahun.
Selama melaksanakan perawatan bangunan gedung rusunawa, banyak

kemungkinan terjadi kerusakan pada bangunan dan/atau memerlukan
perubahan komponen dari struktur, mekanikal dan elektrikal dari bangunan
gedung. Pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung perlu
memperhatikan hal ini, dan meminta petunjuk kepada tim ahli bangunan
gedung bila terjadi kerusakan dan/atau perubahan komponen bangunan
gedung, komponen mekanikal, dan komponen elektrikal rusunawa. Dalam
hal ini pemilik dan/atau pengguna bangunan gedung rusunawa perlu
meneliti kembali dokumen perencanaan, as built drawing, spesifikasi teknik,
dan bahkan juga rencana anggaran biaya, untuk di diskusikan dengan pihak

tim ahli bangunan gedung yang terdiri dari ahli struktur, ahli mekanikal dan
elektrikal gedung rusunawa, terkait dengan perencanaan metode kerja dan
pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung rusunawa.
Perencanaan metode kerja dan pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan
bangunan gedung rusunawa begitu penting sehingga perlu direncanakan
secara matang dan harus disetujui oleh Pengawas.
Demikian juga selama melaksanakan perawatan bangunan gedung

rusunawa banyak kemungkinan terjadi polusi udara dan polusi suara yang
dapat mengganggu kenyamanan bagi pemakai gedung rusunawa. Dengan
demikian pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung
rusunawa perlu mengeliminir kemungkinan terjadinya polusi udara dan
polusi suara tersebut. Sebagai misal pemotongan ubin keramik, akan
menimbulkan suara bising, dan debu karena pekerja enggan untuk
mengaliri air pada alat pemotongnya. Dengan suara yang bising, perlu
perencanaan pelaksanaannya diatur diwaktu siang hari, sehingga tidak
mengganggu penghuni. Dengan demikian prinsip-prinsip keselamatan dan
kesehatan kerja dan lingkungan (K3-L) perlu diterapkan sesuai dengan
ketetapan atau ketentuan yang berlaku.
Termasuk dalam proses perawatan bangunan gedung rusunawa akan

banyak menghambat atau mengganggu kegiatan penghuni sehingga
pelaksanaan pemeliharan dan perawatan bangunan gedung rusunawa perlu
direncanakan pengaturan waktu dan metode pelaksanaannya agar tidak
mengganggu proses kegiatan operasional pengguna bangunan gedung
rusunawa.
Sesuai Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman

Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, lingkup pekerjaan
perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan,
komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan
dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan
mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi, yang terdiri dari:

a. Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur
maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti
semula, sedang utilitas dapat berubah.
b. Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan
maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau
berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya
c. Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan
maksud menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau
berubah dengan tetap mempertahankan arsitektur bangunannya
sedangkan struktur dan utilitas bangunannya dapat berubah.
d. Tingkat kerusakan
1. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan
bangunan gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat
dilakukan setelah dokumen rencana teknis perawatan bangunan
gedung disetujui oleh pemerintah daerah.
2. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau

komponen bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur
bangunan, atau akibat ulah manusia atau perilaku alam seperti
beban fungsi yang berlebih, kebakaran, gempa bumi, atau sebab
lain yang sejenis.
3. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat

kerusakan, yaitu:
a) Kerusakan ringan
1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada
komponen non-struktural, seperti penutup atap, langit-
langit, penutup lantai, dan dinding pengisi.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya
maksimum adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi
pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.

b) Kerusakan sedang
1) Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian
komponen non-struktural, dan atau komponen struktural
seperti struktur atap, lantai, dan lain-lain.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya
maksimum adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi
pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
c) Kerusakan berat
1) Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar
komponen bangunan, baik struktural maupun non-
struktural yang apabila setelah diperbaiki masih dapat
berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya.
2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan
tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang
berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang sama.
d) Perawatan Khusus
Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau
dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti kegiatan
renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan perawatan
bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya perawatan
dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan
terlebih dahulu kepada Instansi Teknis setempat.
4. Penentuan tingkat kerusakan dan perawatan khusus setelah
berkonsultasi dengan Instansi Teknis setempat.
5. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu
dan yang memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah
mendapat pertimbangan tim ahli bangunan gedung.
6. Pekerjaan perawatan ditentukan berdasarkan bagian mana yang
mengalami perubahan atau perbaikan.

2. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Struktur Bangunan Rusunawa
a. Perencanaan program kerja dan jadwal kerja perawatan pekerjaan
sipil2, sesuai subbab B1 Bab 3
1) Merencanakan jadwal dan penempatan sumber daya manusia
(a) 1 (satu) orang penyelia (supervisor) untuk gedung dengan
kualifikasi pendidikan minimal S1 Teknik Sipil/Arsitektur.
(b) Tenaga Honorer meliputi: tukang batu, tukang kayu, dsb dengan
pengalaman minimal 10 (sepuluh) tahun. Jumlah disesuaikan
dengan luasan/volume pekerjaan.
b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai subbab B2 Bab 3
1) Operasional pelaksanaan perawatan pekerjaan sipil
(a) Tidak mengganggu aktivitas kantor
(b) Hasil perbaikan atau penggantian seperti kondisi
semula/aslinya (mutu dan jumlahnya).
(c) Memenuhi spesifikasi teknis pelaksanaan sesuai dengan
material yang diperbaiki.
(d) Menjaga kebersihan dalam pelaksanaan pekerjaan.
(e) Jenis bahan pengganti harus disesuaikan terhadap bahan yang
terpasang sebelumnya.
(f) Pelaksana Pekerjaan harus mengikuti perkembangan teknologi
dalam hal:
 Bahan bangunan dan metoda pemasangannya.
 Peralatan yang digunakan untuk perbaikan.
(g) Pelaksana Pekerjaan harus mengajukan contoh bahan, rencana
kerja/perbaikan kepada Pemberi Tugas sebelum memulai
pelaksanaan pekerjaan.
c. Perlengkapan dan peralatan, sesuai subbab B3 Bab 3
d. Tujuan Perbaikan
Memelihara penampilan gedung agar selalu dalam keadaan terbebas
dari kerusakan akibat pemakaian, cuaca dan pudar karena kondisi
waktu.
2 Sumber dari: Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang


e. Standar Teknis Pemeriksaan dan Perbaikan Komponen Bahan
Bangunan sebagai berikut :
1) Mendata semua komponen bangunan yang ada pada gedung.
2) Pemeriksaan dan Memasukan ke dalam borang-borang Daftar
Simak (Check List) kondisi Komponen Bangunan.
3) Menyusun Program Pemeliharaan Komponen Bangunan.
4) Menentukan Jadwal Pemeliharaan Komponen Bangunan.
5) Menentukan Skala Prioritas Pelaksanaan Perbaikan
6) Menentukan Usulan Teknis Pelaksanaan Perawatan Pekerjaan.
7) Membuat Rencana Anggaran Biaya Pelaksanaan Pekerjaan
Perawatan.
8) Mengajukan Rencana Anggaran Biaya Perawatan disertai Jadwal
Pelaksanaan untuk mendapat persetujuan.
9) Menginformasikan jadwal pelaksanaan pekerjaan kepada jajaran
terkait
10) Melakukan Pengawasan pada saat pelaksanaan pekerjaan.
11) Menyiapkan Berita Acara Pemeriksaan Pekerjaan
12) Menyiapkan Berita Acara Serah Terima Pekerjaan
C. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Mekanikal Bangunan

Rusunawa
1. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Vertikal3

Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi dalam
gedung mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan oleh pabrik
pembuat peralatan yang terpasang.
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi dalam gedung, meliputi
peralatan/perlengkapan :
a) Lift penumpang
b) Lift barang
c) Lift kebakaran
d) Eskalator
e) Travelator


Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa :
a) Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan
bebas dari sampah, debu, dan cecaran minyak.
b) Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu, mesin,
penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi secara
teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya.
c) Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah
pada beberapa komponen kawat ataupun berkarat, dan atau
diameternya susut lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera
diganti dengan yang baru.
d) Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi,
harus dilumasi dengan minyak pelumas khusus.
e) Atap Kereta (Top of Car)
Pemeriksaan meliputi :
1) Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)
2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)
3) Broken tape switch
4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)
5) Limit switch di ujung atas ruang luncur
6) kontak-kontak pintu (door contacts)
f) Kamar Mesin
1) Besaran nilai sekring (Ampere)
2) Power rating motor (KW)
3) Putaran motor (rpm)
4) Frekuensi (Hertz)
5) Temperatur rise motor
6) Isolasi motor
7) Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli
tarik (traction sheave)
g) Pit
Pemeriksaan meliputi:
1) Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)
2) Tangga monyet
3) Kebersihan dasar pit

4) Final limit switch
5) Directional limit switch
h) Lantai lobby lift
1) kondisi pintu lantai (hoistway entrance)
(a) tidak berbunyi
(b) tidak bergetar
(c) posisi tidak miring
 Pertemuan daun pintu
 Fungsi tombol-tombol
 Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai
 Fungsi emergency key device
Setiap eskalator/travelator perlu dipelihara dan diperiksa:
a) Pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan
cecaran minyak.
b) Step & Roller, motor, dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi
secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan
merknya.
c) Ban pegangan yang memperlihatkan tanda-tanda retak, atau putus,
harus segera diganti dengan yang baru.
d) Landasan dan Combplate yang rusak atau patah/retak, harus segera
diganti dengan yang baru.
2. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Proteksi Kebakaran 4

Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk
menjaga berfungsinya semua peralatan/perlengkapan pencegahan api (fire
stop):
a) Umum
Pedoman ini menetapkan persyaratan minimum pemeliharaan dan
perawatan sistem proteksi kebakaran. Jenis sistem meliputi:
1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety house
keeping).


2) Sarana jalan ke luar (means of access).
3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara
darurat.
4) Alat pemadam api ringan (APAR) (fire extinguisher).
5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.
6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.
7) Sistem sprinkler otomatik.
8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain.
9) Sistem pengendalian dan manajemen asap.
b) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety housekeeping)

(1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran meliputi:
(a) Pemeliharaan dan perawatan bangunan, termasuk:
 Lantai:
- Kompon sapu (sweeping compound):
- Minyak lantai (floor oil)
- Lilin lantai (floor wax)
- Semir perabotan (furniture polish)
- Gunakan selalu bahan pembersih tidak berbahaya (non
hazardous cleaning agent)
 Debu dan kain tiras (dust & lint):
 Dakting pembuangan dan peralatan terkait:
- Alat penyaring lemak (grease filter,grease removal
device) harus diinspeksi setiap hari dan kalau perlu
dibersihkan.
- Dakting pembuangan dan peralatan terkait harus. Bila
ditemui deposit lemak, maka seluruh sistem dakting
pembuangan harus dibersihkan.
- Sistem dakting yang lain: Semua sistem dakting dapat
mengakumulasi kotoran dan bahan apa saja yang beredar
di bangunan. Outlet yang kotor di langit-langit dan
dinding adalah bukti akibat tidak dipelihara. Pembersihan
berkala sistem adalah perlu untuk kesehatan dan
kerumahtanggaan yang baik. Semua filter harus secara
berkala dibersihkan.

(b) Kerumahtanggaan hunian dan proses, kuncinya di sini adalah
tidak memberikan kebakaran tempat untuk mulai:
 Pembuangan sampah
 Pengendalian/kontrol sumber penyalaan
 Bahaya kerumahtanggaan industri
Tabel 3 Daftar Simak (Checklist) Pencegahan Kebakaran
No. Perihal
Peralatan Elektrikal
1 Tidak terdapat pengabelan yang serampangan
2 Kabel fleksibel tarik dalam kondisi baik
3 Motor dan peralatan bebas kotoran dan minyak pelumas
4 Letak lampu jauh dari barang mudah terbakar
5 Sirkuit mempunyai pengaman lebur atau diproteksi dengan benar
Peralatan khusus untuk daerah berbahaya (hazardous areas) (bila
6
dipersyaratkan)
Sambungan pembumian bersih, tidak longgar dan mempunyai kontinyuitas
7
listrik
Friksi
1 Mesin diberi pelumas dengan benar
2 Mesin disetel dengan benar
Material Bahaya Kebakaran Khusus

1 Penyimpanan barang mudah menyala terpisah
2 Barang non metal bersih dari sampah metal
Pengelasan dan Pemotongan

1 Daerah diperiksa untuk keselamatan terhadap kebakaran
2 Barang mudah terbakar ditutupi atau dipindahkan
3 Ijin diterbitkan
Api terbuka (open flames)

1 Jauhkan dari ruang pengecatan (spray booth)
2 Jauhkan dari pemukaan mudah terbakar

No. Perihal
3 Tidak ada kebocoran gas
Permukaan yang panas (hot surfaces)

1 Pipa panas bebas dari bahan mudah terbakar
2 Jarak ruangan disekitar boiler dan tungku
3 Alat solder jangan mengenai permukaan mudah terbakar
4 Abu diletakkan di kotak metal
Merokok dan korek api

1 ”Dilarang Merokok” dan ”Tempat Merokok” ditandai dengan jelas
2 Tidak ada puntung yang dibuang di tempat terlarang
3 Asbak tersedia untuk digunakan
Penyalaan Spontan (spontaneous ignition)

1 Limbah yang mudah menyala ditaruh dalam kotak metal bertutup
2 Penumpukan material di tempat yang kering dan dingin, berventilasi baik
3 Kotak limbah yang mudah menyala dikosongkan secara berkala
4 Kotak sampah dikosongkan setiap hari
Listrik statis
1 Tanki pengisi / penyalur cairan mudah terbakar dibumikan
2 Humiditas yang sesuai dipertahankan
3 Peralatan pemindah dibumikan
Kerumahtanggaan
1 Tidak ada sampah yang terakumulasi/menumpuk
2 Penyimpanan material mudah menyala yang aman
3 Koridor bebas tidak ada halangan
4 Sprinkler tidak terhalang
5 Fasilitas bebas dari material mudah terbakar yang tidak diperlukan
Tidak ada kebocoran atau tetesan dari cairan mudah menyala dan genangan di
6
lantai
7 Pintu tahan api / eksit tidak terhalang dan bebas dioperasikan
Peralatan Pemadam Api Ringan

1 Jenis yang sesuai

No. Perihal
2 Dalam kondisi siap dioperasikan
3 Di lokasi yang benar
4 Tanggal pemeliharaan masih berlaku
5 Akses tidak terhalang
6 Personil terlatih untuk menggunakannya
7 Ditandai dengan jelas
3. Sarana jalan ke luar (means of egress).

(1) Sarana jalan keluar meliputi eksit, eksit ke akses dan exit pelepasan,
tanda jalan ke luar, penerangan darurat dan fan presurisasi tangga
kebakaran.
(2) Inspeksi harus dlakukan secara berkala setiap bulan, atau lebih sering
tergantung kondisi, untuk
(a) Pintu:
 Tidak boleh dikunci atau digembok
 Kerusakan pada penutup pintu otomatik (door closer)
 Terdapatnya ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu terbuka,
pada pintu yang harus selalu pada keadaan tertutup.
 Halangan benda dan lain-lain di depan pintu eksit.
(b) Tangga kebakaran:
 Terdapatnya ganjal atau ikatan yang membiarkan pintu tangga
terbuka.
 Bersih, dan tidak digunakan untuk tempat istirahat/merokok
penghuni/karyawan, serta tidak digunakan untuk gudang.
 Tidak boleh dipakai untuk tempat peralatan seperti panel, unit
AC dan sejenisnya.
 Kerusakan pada lantai dan pegangan tangga.
(c) Koridor yang digunakan sebagai jalur untuk ke luar:
 Bebas dari segala macam hambatan.
 Tidak digunakan untuk gudang.

(d) Eksit pelepasan di lantai dasar yang menuju ke jalan umum atau
tempat terbuka di luar bangunan harus tidak boleh dikunci.
(e) Tanda eksit:
 Jelas kelihatan tidak terhalang.
 Lampu penerangannya hidup.
(2) Pemeliharaan
a) Penutup pintu otomatik (door closer) yang rusak harus segera
diperbaiki/diganti.
b) Lampu penerangan tanda eksit yang mati harus segera
diperbaiki/diganti.
(3) Pengujian
a) Penerangan darurat pada sarana jalan keluar harus diuji coba
selama ½ jam setiap tahun dan selama sekurang-kurangnya selama
10 detik setiap bulan. Waktu pengalihan ke penerangan darurat
oleh diesel generator harus tidak lebih dari 10 detik.
b) Pengujian operasional dan berkala sistem fan presurisasi tangga
kebakaran harus dilakukan setiap 6 bulan dan mengikuti SNI 03-
6571-2001 atau edisi terbaru; Sistem pengendalian asap kebakaran
pada bangunan gedung.
c) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara darurat.
Frekuensi inspeksi/pemeriksaan berkala menggunakan Tabel 4 berikut ini.
Tabel 4 Frekuensi Inspeksi Visual Sistem Alarm Kebakaran
Serah
terima
Setenga
No ke 1/ Bulana Kwarta Tahuna
Peralatan h
. dites n l n
tahunan
kembal
i
1 Peralatan notifikasi alarm
Alat yang berbunyi
a X X
(audible)
b Speaker X X
a Alat yang tampak X X

Serah
terima
Setenga
Peralatan h
. dites n l n
tahunan
kembal
i
(visible)
2 Batere sistem Fire Alarm:
a Jenis Lead-Acid X
b Jenis Nickle-Cadmium X
c Jenis primer - Dry Cell X
d Jenis SealedLead-Acid X
3 Peralatan kontrol sistem FA
yang dimonitor untuk
alarm, supervisi, sinyal
kesalahan (trouble)
a Pengaman lebur X X
b Peralatani nterface X X
c Lampu dan LED X X
Pasokan daya
d X X
primer/utama
4 Peralatan kontrol sistem FA
yang tidak dimonitor untuk
alarm, supervisi, sinyal
kesalahan
a Pengaman lebur X X
b Peralatan interface X X
c Lampu dan LED X X
Pasokan daya
d X X
primer/utama
5 Sinyal kesalahan panel
X X
control (trouble)
6 Peralatan komunikasi
X X
suara/alarm darurat
7 Sambungan kabel fiber
X X
optik
8 Peralatan sekuriti / guard's
X X
tour equipment
9 Alat memulai sinyal /

Serah
terima
Setenga
Peralatan h
. dites n l n
tahunan
kembal
i
initiating devices:
Pengambilan contoh
a X X
udara / air sampling
b Detektor dakting X X
Alat pelepas jenis
c X X
elektro mekanik
Saklar sistem pemadam
d X X
kebakaran
Kotak alarm
e kebakaran/titik panggil X X
manual
f Detektor panas X X
Detektor jenis energi
g X X
radiasi
h Detektor asap X X
i Alat sinyal supervisi X X
j Alarm aliran air X X
10 Peralatan interface X X
11 Panel annunciator X X
12 Prosedur khusus X X
(4) Frekuensi pengujian berkala menggunakan Tabel 5 berikut ini.
Tabel 5 Frekuensi Tes Sistem Alarm Kebakaran
Serah
terima ke Setengah
No. Peralatan Bulanan Kwartal Tahunan
1/ dites tahunan
kembali
Peralatan notifikasi
1 alarm
Alat yang berbunyi
a X X
(audible)

Serah
terima ke Setengah
1/ dites tahunan
kembali
b Speaker X X
Alat yang tampak
c X X
(visible)
Batere sistem Fire
2
Alarm:
a Jenis Lead-Acid
Charger Test
1 (ganti batere X
bila perlu)
Discharged
2 X X X
Test (30 menit)
Load Voltage
3 X X X
Test
4 Spesific Gravity X X X
Jenis Nickle-
b
Cadmium
Charger Test
1 (ganti batere X X
bila perlu)
Discharged
2 X X
Test (30 menit)
Load Voltage
3 X X
Test
Jenis primer - Dry
c
Cell
Load Voltage
1 X X
Test
Jenis Sealed Lead-
d
Acid
Charger Test
1 (ganti batere X X
bila perlu)
Discharged
2 X X
Test (30 menit)
3 Load Voltage X X

Serah
terima ke Setengah
1/ dites tahunan
kembali
Test
3 Penghantar metalik X
Penghantar non-
4 X
metalik
5 Peralatan kontrol
sistem FA yang
dimonitor untuk alarm,
supervisi, sinyal
kesalahan
a Fungsi X X
b Pengaman lebur X X
c Peralatan interface X X
d Lampu dan LED X X
Pasokan daya
e X X
primer/utama
f Transponder X X
6 Peralatan kontrol
sistem FA yang tidak
dimonitor untuk alarm,
supervisi, sinyal
kesalahan
a Fungsi X X
b Pengaman lebur X X
c Peralatan interface X X
d Lampu dan LED X X
Pasokan daya
e X X
primer/utama
f Transponder X X
Sinyal kesalahan unit
7 X X
control (trouble)
Peralatan komunikasi
8 X X
suara/alarm darurat
9 Daya kabel fiber optik X X
Peralatan sekuriti /
10 X X
guard's tour equipment

Serah
terima ke Setengah
1/ dites tahunan
kembali
Alat memulai sinyal /
11 X X
initiating devices:
Pengambilan
a contoh udara / air X X
sampling
b Detektor dakting X X
Alat pelepas jenis
c X
elektromekanik
Saklar sistem
d pemadam X X
kebakaran
Kotak alarm
e kebakaran/titik X X
panggil manual
f Detektor panas X X
Detektor jenis
g X X
energi radiasi
h Detektor asap X
i Alat sinyal supervisi X X
j Alarm aliran air X X
12 Peralatan interface X X
13 Panel annunciator X X
14 Prosedur khusus X X
4. Alat Pemadam Api Ringan (APAR) 5

(1) Alat pemadam api ringan meliputi alat pemadam portabel/jinjing dan
yang memakai roda.
(2) Prosedur inspeksi/pemeriksaan, pengujian hidrostatik dan
pemeliharaan berkala mengikuti SNI 03-3987-1995 Tata Cara
Perencanaan Dan Pemasangan Alat Pemadam Api Ringan Untuk
Pencegahan Bahaya Kebakaran Pada Bangunan Rumah Dan Gedung.
5
Sumber dari: Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang

(3) Inspeksi
(a) Inspeksi/pemeriksaan harus dilakukan pada saat pertama kali
dipasang/digunakan, dan selanjutnya setiap bulan.
(b) Inspeksi/pemeriksaanmeliputi:
 Lokasi di tempat yang ditentukan.- Halangan akses atau
pandangan (visibilitas).
 Pelat nama instruksi operasi jelas terbaca dan menghadap
keluar.
 Terisi penuh ditentukan dengan ditimbang atau dirasakan
dengan diangkat.
 Pemeriksaan visuil untuk kerusakan fisik, karat, kebocoran, atau
nozel tersumbat.
 Bacaan penunjuk atau indikator tekanan menunjukkan pada
posisi dapat dioperasikan.
 Untuk yang memakai roda, kondisi dari roda, kereta, slang dan
nozel.
 Terdapat label (tag) pemeliharaan.
(c) Tindakan korektif:
 Bila dalam inspeksi/pemeriksaan terdapat satu kondisi
kekurangan dari butir 5 c 2) tersebut di atas, tindakan korektif
harus segera dilakukan.
 Alat pemadam api ringan yang dapat diisi kembali: bila dalam
inspeksi/pemeriksaan terdapat setiap kondisi kekurangan dari
butir 5 c 2), 3), 4), 5), 6) dan 7) tersebut di atas, maka harus
diberlakukan prosedur pemeliharaan yang berlaku.
 Alat pemadam api ringan yang tidak dapat diisi kembali: bila
dalam inspeksi/pemeriksaan terdapat setiap kondisi
kekurangan dari butir 5 c 2), 3), 4), 5), 6) tersebut di atas, maka
harus tidak dipakai kembali, digunakan/disemprotkan, dan
harus dimusnahkan atau dikembalikan ke pabrikan.
 Alat pemadam api ringan jenis Halon yang tidak dapat diisi
kembali: bila dalam inspeksi/pemeriksaan terdapat setiap
kondisi kekurangan dari butir 5 c 2), 4), 5), 6) tersebut di atas,
maka harus tidak dipakai kembali, digunakan/disemprotkan

untuk pelatihan, dan harus dikembalikan ke pabrikan, atau
dikembalikan ke pemasok untuk proses daur ulang Halon.
(d) Catatan inspeksi bulanan, berisi alat pemadam api ringan yang
diinspeksi, tanggal dan paraf personil yang melakukan, harus
dimuat dalam label (tag) pemeliharaan yang dilekatkan pada alat
pemadam api ringan tersebut.
(4) Pemeliharaan
(a) Pemeliharaan harus dilakukan setiap tahun oleh manufaktur,
perusahaan jasa pemeliharaan alat pemadam api ringan, atau oleh
personil yang terlatih.
(b) Prosedur pemeliharaan harus termasuk pemeriksaan menyeluruh dari
elemen dasar alat pemadam api ringan seperti berikut:
 Bagian mekanikal dari semua alat pemadam api ringan.
 Media pemadam.
 Cara penghembusan media pemadam.
(c) Pengisian kembali: semua alat pemadam api ringan yang dapat diisi
kembali, harus diisi kembali setelah setiap penggunaan atau seperti
ditunjukkan oleh hasil inspeksi atau pemeliharaan.
(5) Pengujian hidrostatik
(a) Tabung bertekanan yang dipakai sebagai alat pemadam api ringan harus
diuji secara hidrostatik
(b) Pengujian hidrostatik harus dilakukan oleh personil yang terlatih dalam
prosedur pengujian dan pengamanan tabung bertekanan menggunakan
fasilitas dan peralatan yang sesuai.
(c) Frekuensi pengujian hidrostatik menggunakan Tabel 5
a) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap

(1) Sistem ini meliputi pompa kebakaran dan motor penggeraknya, dan alat
kontrol atau panelnya.
(2) Prosedur uji serah terima, inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan
pemeliharaan berkala mengikuti SNI 03-6570-2001 atau edisi terbaru;
Instalasi pompa yang dipasang tetap untuk proteksi kebakaran.
(3) Prosedur pengujian tahunan mengikuti SNI 03-6570-2001 atau edisi
terbaru; Instalasi pompa yang dipasang tetap untuk proteksi kebakaran.

(4) Frekuensi inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan pemeliharaan berkala
menggunakan Tabel 4
(5) Frekuensi inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan pemeliharaan berkala
katup dan sambungan pemadam kebakaran menggunakan Tabel 6
Ikhtisar inspeksi, pengujian dan pemeriksaan katup dan komponen
berikut ini.
Tabel 6 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Pemeliharaan Katup
URAIAN AKTIVITAS FREKUENSI
Katup kontrol
Disegel Inspeksi Mingguan
Digembok/dikunci Inspeksi Bulanan
Bulanan Saklar Anti Rusak(Tamper proof switch) Inspeksi Bulanan
Katup alarm
Eksterior Inspeksi Bulanan
Interior Inspeksi 5 Tahun
Strainer, filter, orifice Inspeksi 5 Tahun
Katup penahan balik (Check valve)
Katup Pra-Aksi/Banjir (Preaction/Deluge valve)
Interior Inspeksi 1 ~ 5
Tahun
Katup pipa kering (Dry pipe valve)
Katup pengurang tekanan dan pengaman
tekanan (Pressure Reducing and relief valve)
Sistem sprinkler Inspeksi 3 Bulan
Sambungan slang Inspeksi 3 Bulan

Rak slang Inspeksi 3 Bulan

Pompa kebakaran: relief valve pada rumah Inspeksi Mingguan
(casing) pompa
Pressure relief valve Inspeksi Mingguan
Sambungan Pemadam Kebakaran
Pembuangan utama (main drain) Tes 1 Tahun
Katub kontrol
Posisi Tes 1 Tahun
Operasi Tes 1 Tahun
Supervisi Tes 6 Bulan
Katup Pra-Aksi/Banjir (Preaction/Deluge valve)
Isi air (priming) Tes 3 Bulan
Alarm tekanan udara rendah Tes 3 Bulan
Aliran penuh Tes 1 Tahun
Katup pipa kering (Dry pipe valve)
Isi air (priming) Tes 3 Bulan
Alarm tekanan udara rendah Tes 3 Bulan
Uji aktivasi (trip test) Tes 1 Tahun
Uji aktivasi (trip test) aliran penuh Tes 3 Tahun
Katup pengurang tekanan dan pengaman
tekanan (Pressure Reducing and relief valve)
Sistemsprinkler Tes 5 Tahun
Pengaman tekanan sirkulasi (circulation relief) Tes 1 Tahun
Katup pengaman tekanan (pressure relief valve) Tes 1 Tahun
Sambungan slang Tes 5 Tahun
Rak slang Tes 5 Tahun
Katup kontrol Pemeliharaan 1 Tahun
Katup Pra-Aksi/Banjir (Preaction/Deluge valve) Pemeliharaan 1 Tahun
Katup pipa kering (Dry pipe valve) Pemeliharaan 1 Tahun

b) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan
(1) Sistem ini meliputi pemipaan dan gantungan, katup dan
sambungan slang, serta pompa kebakaran hidran (bila ada).
(2) Frekuensi inspeksi/pemeriksaan, pengujian dan pemeliharaan
berkala menggunakan Tabel 7 Ikhtisar inspeksi, pengujian dan
pemeriksaan sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan,
Tabel 8 Hidran pilar, dan Tabel 9 Sistem pipa tegak dan hidran di
bawah ini.
Tabel 7 Ikhtisar Inspeksi, Tes dan Perawatan Sistem Pipa Tegak / Hidran
KOMPONEN AKTIVITAS FREKUENSI
Katup-Katup / valve yang di segel Inspeksi Mingguan
Katup / Valve yang di gembok/kunci Inspeksi Bulanan
Saklar anti rusak/ tamper switches di katup Inspeksi Bulanan
Bulanan katup-katup penahan balik/ check valves Inspeksi 5 Tahunan
Katup pembuang / relief valves di rumah Inspeksi Mingguan
Katup pengatur tekanan / pressure regulating Inspeksi 3 Bulan
valve
Pemipaan / Piping Inspeksi 3 Bulan
Sambungan slang / Hose Connection Inspeksi 3 Bulan
Kotak / rumah slang / Hose Cabinet Inspeksi 1 Tahun
Slang / Hose Inspeksi 1 Tahun
Alat gantungan slang/ hose storage devices Inspeksi 1 Tahun
Sambungan pemadam kebakaran / fire dept. Inspeksi Bulanan
connection
Alat deteksi/ alarm devices Tes 3 Bulan
Nozel / hose nozzel Tes 1 Tahun
Alat gantungan slang / hose storage devices Tes 1 Tahun
Slang / Hose Tes 5 Tahun
Katup pengatur tekanan / pressure regulating Tes 5 Tahun
valve
Hidrostatik / hydrostatic test Tes 5 Tahun
Aliran / flow test Tes 5 Tahun
Sambungan slang / hose connection perawatan Perawatan 1 Tahun
Semua katup / all valves Perawatan 1 Tahun

Tabel 8 Hidran Pilar
KONDISI TINDAKAN KOREKTIF

Tidak dapat diakses Buat supaya dapat diakses
Kebocoran di outlet atau bagian Perbaiki atau ganti gasket, paking, atau
atas hidran pilar komponen seperlunya
Keretakan di batang pilar hidran Perbaiki atau ganti
Outlet Beri pelumas atau kencangkan
seperlunya
Alur nozel yang aus Perbaiki atau ganti
Mur operasi hidran yang aus Perbaiki atau ganti
Ketersediaan kunci hidran Pastikan kunci hidran tersedia
Tabel 9 Sistem Pipa Tegak / Hidran
KOMPONEN / TITIK SIMAK TINDAKAN KOREKTIF

Sambungan Slang
Tutup hilang Ganti
Sambungan slang rusak Perbaiki
Roda pemutar katup hilang Ganti
Gasket tutup hilang atau rusak Ganti
Katup bocor Tutup katup dan perbaiki
Terhalang benda lain Pindahkan
Katup tidak dapat lancar Diberi pelumas atau perbaiki
dioperasikan
Pemipaan
Kerusakan pada pemipaan Perbaiki
Katup kontrol rusak Perbaiki atau ganti
Gantungan / penopang pipa hilang Perbaiki atau ganti
atau rusak
Kerusakan pada alat supervisi Perbaiki atau ganti
Slang
Inspeksi Lepaskan dan periksa slang, termasuk
gasket, dan pasang kembali pada rak
atau penggulung (reel)

Ditemui berjamur, berlubang, kasar Ganti dengan slang sesuai standar
dan pelapukan
Kopling rusak Ganti atau perbaiki
Gasket hilang atau lapuk Ganti
Alur kopling yang tidak cocok/ tidak Ganti atau sediakan adaptor
kompatibel
Slang tidak tersambung ke katup Sambung kembali
Nozel slang
Hilang Ganti dengan nozel sesuai standar
Gasket hilang atau lapuk Ganti
Halangan /obstruksi Pindahkan
Nozel tidak dapat lancar Perbaiki atau ganti
dioperasikan
Alat penyimpan slang (rak dan
penggulung)
Sukar dioperasikan Perbaiki atau ganti
Rusak Perbaiki atau ganti
Halangan/obstruksi Pindahkan
Slang disimpan / digulung secara Disimpan / digulung kembali secara
salah benar
Bila ditempatkan dalam kotak, Perbaiki atau pindahkan semua halangan
apakah rak akan berputar keluar
sekurang-kurangnya 90 derajat?
Kotak slang
Periksa kondisi umum untuk bagian Perbaiki atau ganti komponen; bila perlu,
yang rusak atau berkarat ganti seluruh kotak slang
Pintu kotak tidak dapat dibuka Perbaiki atau pindahkan halangan
penuh
Kaca pintu retak atau pecah Ganti
Bila jenis break glass apakah kunci Perbaiki atau ganti
berfungsi?
Tidak ada tanda identifikasi berisi Pasang tanda identifikasi
alat pemadam kebakaran
Terhalang benda lain Pindahkan

Semua katup, selang, nozel, alat Pindahkan semua benda yang tidak
pemadam api ringan dan lain-lain terkai
dapat diakses dengan mudah

berkala katup dan sambungan pemadam kebakaran
menggunakan Tabel 6
tangki air /reservoir menggunakan Tabel 10
Tabel 10 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Pemeliharaan Tangki/Reservoir Air

Kondisi air di dalam tangki Inspeksi 1 Bulan
Katup kontrol Inspeksi Mingguan/bulanan
(Tabel 4)
Tinggi air Inspeksi Bulanan
Eksterior Inspeksi 3 bulan
Stuktur penopang Inspeksi 3 bulan
Tangga dan platform Inspeksi 3 bulan
Daerah sekeliling Inspeksi 3 bulan
Permukaan yang dicat/dilapisi Inspeksi 1 tahun
Sambungan ekspansi (expantion Inspeksi 1 tahun
joint)
Interior Inspeksi 3 tahun/5 tahun
Katup penahan balik (checkvalve) Inspeksi 5 tahun
Alarm tinggi air Tes 6 bulan
Indikator tinggi air Tes 5 tahun
Pembuangan endapan Pemeliharaan 6 bulan
Katup kontrol Pemeliharaan Tabel 4
Katup penahan balik (checkvalve) Pemeliharaan Tabel 4

(5) Prosedur uji serah terima, dan frekuensi inspeksi/pemeriksaan,
pengujian dan pemeliharaan berkala pompa kebakaran hidran
(bila ada) harus dilakukan sebagaimana dijelaskan dalam butir
a. 6. b. dan c. tersebut di atas.
(6) Inspeksi
(a) Tabel 9 harus digunakan untuk inspeksi, pengujian dan
pemeliharaan semua kelas sistem pipa tegak dan slang atau
hidran bangunan.
(b) Titik simak dan tindakan korektif yang diuraikan dalam
Tabel 8 dan Tabel 9 harus diikuti untuk memastikan bahwa
komponen bebas dari karat, benda asing, kerusakan fisik,
atau kondisi lain yang berpengaruh merugikan pada operasi
sistem.
(c) Pemipaan dan fiting harus diinspeksi setiap tahun untuk
kondisi yang baik dan bebas dari kebocoran, karat,
kerusakan mekanik dan kelurusan pemipaan.
(d) Penunjuk tekanan (pressure gauge) harus diinspeksi setiap
bulan untuk menjamin dalam kondisi baik dan bahwa
tekanan air normal sistem dipertahankan.
(e) Semua katup kontrol harus diinspeksi setiap minggu. Katup
yang dikunci atau disupervisi dari jauh secara elektrik
diperbolehkan diinspeksi setiap bulan.
(f) Setelah setiap perubahan atau perbaikan, harus dilakukan
pemeriksaan untuk menjamin bahwa sistem ada dalam
keadaan siaga dan semua katup kontrol ada dalam posisi
normal dan disupervisi lokal (terkunci) atau jauh secara
elektrik.
(g) Pemeriksaan katup kontrol harus menjamin bahwa katup
ada di kondisi berikut:
 Pada posisi normal terbuka atau tertutup.
 Di supervisi secara benar, terkunci atau jauh secara
elektrik.
 Dapat diakses.
 Tidak ada kebocoran.

 Ditandai dengan tanda identifikasi yang sesuai (tag).
(h) Katup pengurang tekanan pada sambungan slang atau
kotak hidran, dan semua katup pengurang tekanan lainnya
yang terpasang pada sistem proteksi kebakaran harus
diinspeksi setiap 3 bulan (kwartal) untuk memastikan
sebagai berikut:
 Roda pemutar tidak hilang atau patah.
 Tidak ada kebocoran.
(i) Katup slang harus diinspeksi setiap tiga bulan (kwartal)
untuk memastikan sebagai berikut:
 Semua kerusakan harus diperbaiki.
 Tutupnya ada dan tidak rusak.
 Tidak ada kerusakan pada ulir.
 Roda pemutar tidak hilang atau patah.
 Tidak ada kerusakan pada gasket.
 Tidak ada sumbatan.
(j) Sambungan pemadam kebakaran (siamese) harus diinspeksi
setiap tiga bulan (kwartal) untuk memastikan sebagai
berikut:
 Tampak jelas dan dapat diakses.
 Tutupnya ada dan tidak rusak.
 Gasketnya ada dan dalam kondisi baik
 Ada tanda identifikasi
 Katup penahan balik (check valve) tidak bocor
(k) Hidran halaman/pilar hidran harus diinspeksi setiap tahun
dan setelah setiap operasi seperti yang diuraikan dalam
Tabel 6.
(l) Kotak slang hidran halaman/pilar hidran harus diinspeksi
setiap tiga bulan (kwartal) seperti yang diuraikan dalam
Tabel 7.
(7) Pengujian
(a) Bila terdapat kemungkinan kerusakan karena air, pengujian
tekanan udara harus dilakukan pada tekanan 1,7 bar
sebelum pengisian air ke dalam sistem.

(b) Pengujian aliran air harus dilakukan setiap lima tahun pada
sambungan slang terjauh secara hidrolik dari setiap zona
sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan, untuk
verifikasi bahwa pasokan air masih memberikan rancangan
tekanan pada aliran yang dipersyaratkan.
(c) Penunjuk tekanan harus diganti atau diuji setiap lima tahun
dengan membandingkannya dengan sebuah penunjuk
tekanan yang telah dikalibrasi.
(d) Semua katup kontrol setiap tahun harus dioperasikan
penuh dan dikembalikan ke posisi normalnya.
(e) Katup pengurang tekanan atau katup pengatur tekanan
pada pipa tegak, sambungan sprinkler ke pipa tegak, dan
kotak hidran yang dilengkapi dengan katup ini, harus diuji
coba dengan aliran penuh setiap lima tahun sekali.
(f) Hidran halaman/pilar hidran harus diuji coba setiap tahun
untuk menjamin fungsinya dengan cara setiap hidran harus
dibuka penuh sampai semua kotoran dan benda asing
terbuang ke luar selama tidak kurang dari satu menit.
(8) Pemeliharaan
(a) Pemeliharaan dan perbaikan harus dilakukan sesuai dengan
Tabel 7, Tabel 8 dan Tabel 9.
(b) Sambungan slang: setelah setiap pemakaian, semua slang
harus dibersihkan, dibuang airnya dan dikeringkan
seluruhnya sebelum dipasang kembali.
(c) Batang operasi (stem) dari katup kontrol jenis OS&Y
(outsidescrew & yoke) setiap tahun harus diberi
pelumas/gemuk, dan kemudian ditutup penuh dan dibuka
kembali untuk menguji operasi dan mendistribusikan
pelumasnya.
(d) Bila tutup sambungan pemadam kebakaran (siamese) tidak
ada pada tempatnya, bagian dalam sambungan pemadam
kebakaran harus diperiksa untuk halangan atau sumbatan.

(e) Hidran halaman/pilar hidran harus diberi pelumas setiap
tahun untuk menjamin bahwa semua batang, tutup, sumbat
dan ulir ada dalam kondisi operasi yang baik.
(f) Kotak slang hidran halaman/pilar hidran harus
dipelihara/dirawat setiap tahun untuk menjamin bahwa
semua slang kebakaran dan kelengkapannya ada dalam
kondisi dapat digunakan.
c) Sistem sprinkler otomatik
(1) Sistem ini meliputi pemipaan dan gantungan, katup, kepala
sprinkler serta pompa kebakaran sprinkler.
berkala menggunakan Tabel 11 Ikhtisar inspeksi, pengujian dan
pemeliharaan sistem sprinkler otomatik di bawah ini.
Tabel 11 Ikhtisar Inspeksi, Tes & Perawatan Sistem Springkler

Springkler / Sprinklers Inspeksi 1 tahun
Cadangan Springkler / Spare Sprinklers Inspeksi 1 tahun
Pemipaan & Sambungan / Pipe & Fittings Inspeksi 1 tahun
Katup-Katup / Valve yang di segel Inspeksi Mingguan
Katup-Katup / valve yang di gembok / kunci Inspeksi Bulanan
Saklar Anti Rusak / tamper switches di katup Inspeksi Bulanan
Katup Alarm / alarm valve Inspeksi Bulanan
Katup-Katup Penahan Balik / check valves Inspeksi 5 Tahun
Katup Pembuang / relief valves di rumah pompa Inspeksi Mingguan
Katup Pengatur Tekanan / pressure regulating Inspeksi 3 bulan
valves
Sambungan pemadam kebakaran Inspeksi Bulanan
Meteran (sistim pipa basah) / gauges Inspeksi Bulanan
Pembuangan air / main drains Tes 3 bulan
Katup-katup kendali / control valves – posisi Tes 3 bulan
Katup-katup kendali / control valves – operasi Tes 6 bulan
Pengawasan & supervisi / control – supervisory Tes 3 bulan
Katup pengatur tekanan / pressure regulating Tes 1 tahun

valves
Pembuangan sirkulasi / circulation relief Tes 1 tahun
Katup pengaman / pressure relief valve Tes 1 tahun
Springkler temp. Extra tinggi/Sprinklers – extra Tes 5 Tahun
high temp.
Springkler Fast Response/Sprinklers – fast Tes 20 Tahun
response dan
kemudian
tiap 10 tahun
Springkler Tes 50 Tahun
dan
kemudian
tiap 10 tahun
Alat ukur (sistim pipa basah) / gauges Tes 5 Tahun
Semua katup / all valves Pemeliharaan 1 tahun

berkala katup dan sambungan pemadam kebakaran
menggunakan Tabel 3.4.
(4) Prosedur uji serah terima, dan frekuensi inspeksi/pemeriksaan,
pengujian dan pemeliharaan berkala pompa kebakaran sprinkler
harus dilakukan sebagaimana dijelaskan dalam butir f. 2) dan 3)
tersebut di atas.
tangki air / reservoir menggunakan Tabel 3.8.
(6) Inspeksi
(a) Kepala sprinkler harus diinspeksi setiap tahun
 Untuk kebocoran, bebas dari karat, benda asing, cat dan
kerusakan fisik; dan harus dipasang dalam orientasi
yang benar (misal jenis tegak, penden atau dinding
(sidewall).
 Sprinkler jenis tabung gelas yang tabungnya kosong
harus diganti.

 Sprinkler yang dipasang dalam ruang tersembunyi
seperti di atas langit-langit tidak perlu diinspeksi.
 Halangan pada pola pancaran air harus dikoreksi.
(b) Pasokan sprinkler cadangan harus diperiksa untuk:
 Jumlah dan jenis sprinkler cadangan, dan
 Sebuah kunci sprinkler untuk setiap jenis sprinkler.
(c) Pemipaan dan fiting harus diinspeksi setiap tahun:
 Untuk kondisi yang baik dan bebas dari kebocoran,
karat, kerusakan mekanik dan kelurusan pemipaan.
 Bebas dari muatan beban eksternal oleh benda yang
terletak di atas pipa atau digantung dari pipa.
 Pemipaan yang dipasang dalam ruang tersembunyi
seperti di atas langit-langit tidak perlu diinspeksi.
(d) Gantungan dan penahan seismik/gempa harus diinspeksi
setiap tahun:
 Bebas dari kerusakan atau longgar: yang rusak harus
diganti/diperbaiki, dan yang longgar harus
dikencangkan.
 Gantungan dan penahan seismik/gempa yang dipasang
dalam ruang tersembunyi seperti di atas langit-langit
tidak perlu diinspeksi.
(e) Penunjuk tekanan pada sistem sprinkler jenis pipa basah
harus diinspeksi setiap bulan untuk menjamin dalam kondisi
baik dan bahwa tekanan air normal sistem dipertahankan.
(f) Peralatan alarm aliran air meliputi bel motor air mekanik
(watermotor gong) dan jenis saklar tekanan, dan alarm
aliran air harus diinspeksi setiap tiga bulan (kwartal) untuk
verifikasi bahwa peralatan alarm bebas dari kerusakan fisik.
(g) Semua katup kontrol harus diinspeksi setiap minggu seperti
dilakukan pada sistem pipa tegak dan slang.
(h) Setelah setiap perubahan atau perbaikan, harus dilakukan
pemeriksaan untuk menjamin bahwa sistem ada dalam
keadaan siaga dan semua katup kontrol ada dalam posisi

normal dan disupervisi lokal (terkunci) atau jauh secara
elektrik.
(i) Pemeriksaan katup kontrol harus menjamin bahwa katup
ada di kondisi sebagaimana dimaksud dalam sistem pipa
tegak dan slang.
(j) Katup pengurang tekanan pada sistem sprinkler harus
diinspeksi setiap tiga bulan (kwartal) untuk memastikan
sebagai berikut:
 Roda pemutar tidak hilang atau patah
 Tidak ada kebocoran
(k) Sambungan pemadam kebakaran (siamese) harus diinspeksi
setiap tiga bulan (kwartal) seperti dilakukan pada sistem
pipa tegak dan slang.
(7) Pengujian
(a) Sprinkler
 Bila dipersyaratkan dalam bagian pedoman ini, contoh
sprinker harus diserahkan ke sebuah laboratorium
pengujian yang dikenali dan diterima oleh instansi
berwenang, untuk diuji coba.
 Bila sprinkler telah digunakan selama 50 tahun, maka
harus diganti; atau contoh representatif dari satu atau
lebih lokasi harus diuji coba. Prosedur uji coba harus
diulangi pada setiap selang waktu 10 tahun.
 Sprinkler jenis waktu tanggap cepat (fast response) yang
telah digunakan selama 20 tahun harus diuji coba.
Prosedur uji coba harus diulangi pada setiap selang
waktu 10 tahun.
 Bila sprinkler telah digunakan selama 75 tahun, maka
harus diganti; atau contoh representatif dari satu atau
lebih lokasi harus diuji coba. Prosedur uji coba harus
diulangi pada setiap selang waktu 5 tahun.
 Sprinkler kering yang telah digunakan selama 10 tahun
harus diuji coba atau diganti. Bila dilakukan

pemeliharaan, harus diuji coba kembali pada setiap
selang waktu 10 tahun.
 Contoh representatif sprinkler untuk diuji coba harus
terdiri dari sekurang-kurangnya empat sprinkler atau 1%
(satu per seratus) dari jumlah sprinkler per contoh,
mana yang lebih besar. Bila satu sprinkler dalam contoh
representatif gagal memenuhi persyaratan uji coba,
maka semua sprinkler yang terwakili dalam contoh
representatif tersebut harus diganti.
(b) Penunjuk tekanan harus diganti atau diuji setiap lima tahun
dengan membandingkannya dengan sebuah penunjuk
tekanan yang telah dikalibrasi.
(c) Peralatan alarm
 Bel motor air mekanik (water motor gong) dan jenis
saklar tekanan harus diuji coba setiap tiga bulan
(kwartal).
 Alarm aliran air harus diuji coba setiap enam bulan.
 Pengujian alarm aliran air pada sistem jenis pipa basah
harus dilakukan dengan membuka sambungan tes
inspektur.
 Pengujian alarm aliran air pada sistem jenis pipa kering,
pra-aksi atau banjir, dilakukan dengan membuka
sambungan terlangpaui (by-pass).
(d) Semua katup kontrol setiap tahun harus dioperasikan
penuh dan dikembalikan ke posisi normalnya.
(e) Katup pengurang tekanan atau katup pengatur tekanan
pada sistem sprinkler, harus diuji coba dengan aliran penuh
setiap 5 tahun sekali.
(8) Pemeliharaan
(a) Sprinkler
 Sprinkler pengganti harus mempunyai karakteristik yang
benar sesuai dengan aplikasi dimaksud. Karakteristik ini
harus termasuk sebagai berikut:

- Jenis.
- Ukuran lubang (orifice) dan faktor-K.
- Klasifikasi temperatur.
- Pelapis (coating), bila ada.
- Jenis deflektor (misal jenis tegak, penden atau
dinding (sidewall).
- Persyaratan rancangan.
 Hanya sprinkler baru yang terdaftar (listed) boleh
digunakan untuk mengganti sprinkler terpasang.
 Sprinkler jenis khusus dan lekas tanggap (quick
response) harus diganti dengan sprinkler dari
manufaktur, model, ukuran lubang (orifice), klasifikasi
temperatur dan karakteristik tanggap termal, dan
faktor-K yang sama. Bila sprinkler jenis khusus dan lekas
tanggap ini tidak lagi diproduksi, sebuah sprinkler jenis
khusus dan lekas tanggap dengan karakteristik kinerja
sebanding harus dipasang.
(b) Pasokan sprinkler cadangan
 Stok sprinkler cadangan harus meliputi semua jenis dan
nominal sprinkler terpasang dan harus sebagai berikut:
- Untuk fasilitas terproteksi yang mempunyai kurang
dari 300 sprinkler → tidak kurang dari 6 sprinkler.
- Untuk fasilitas terproteksi yang mempunyai 300
sampai dengan 1000 sprinkler → tidak kurang dari
12 sprinkler.
- Untuk fasilitas terproteksi yang mempunyai lebih
dari 1000 sprinkler → tidak kurang dari 24 sprinkler.
 Sebuah kunci pas khusus sprinkler harus disediakan dan
disimpan bersama sprinkler cadangan untuk digunakan
dalam membongkar dan memasang sprinkler. Satu
kunci harus disediakan untuk setiap jenis sprinkler
terpasang.
(c) Sprinkler untuk proteksi ruangan pengecatan harus
dilindungi terhadap residu semprotan cat, menggunakan

kantung plastik tebal maksimum 0,076 mm atau kantung
kertas. Kantung harus diganti kalau sudah kotor oleh residu.
(d) Sprinkler dan nozel otomatik yang digunakan untuk proteksi
peralatan masak komersial dan sistem ventilasinya, harus
diganti setiap tahun. Bila inspeksi tahunan tidak
menunjukkan terdapatnya akumulasi lemak atau benda lain
pada sprinkler dan nozel otomatik, maka tidak perlu diganti.
(e) Sistem jenis pipa kering
 Sistem jenis pipa kering harus dijaga kering setiap saat.
 `Pengering udara dan kompresor udara yang digunakan
bersama dengan sistem jenis pipa kering harus
dipelihara sesuai dengan instruksi manufaktur.
(f) Batang operasi (stem) dari katup kontrol jenis OS&Y
(outsidescrew & yoke) setiap tahun harus diberi
pelumas/gemuk, dan kemudian ditutup penuh dan dibuka
kembali untuk menguji operasi dan mendistribusikan
pelumasnya.
(g) Bila tutup sambungan pemadam kebakaran (siamese) tidak
ada pada tempatnya, bagian dalam sambungan pemadam
kebakaran harus diperiksa untuk halangan atau sumbatan.
d) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain
a) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain adalah sistem
pemadam otomatis yang menggunakan bahan khusus bukan
hanya air, berkaitan dengan sifat bahan dan proses yang
diproteksi.
b) Sistem pemadam kebakaran ini meliputi sistem kimia kering
atau basah, sistem pemadam gas luapan total atau aplikasi
lokal, dan sistem busa.
c) Inspeksi, pengujian dan pemeliharaan mengikuti pedoman
manufaktur, atau dalam hal pedoman pemeliharaan belum
mempunyai SNI, dapat digunakan standar baku dan pedoman
teknis yang diberlakukan oleh instansi yang berwenang.
e) Sistem pengendalian dan manajemen asap

(1) Sistem pengendalian asap meliputi sistem yang menggunakan
perbedaan tekanan dan aliran udara untuk menyempurnakan
satu atau lebih hal berikut:
(a) Menghalangi asap yang masuk ke dalam sumur tangga,
sarana jalan ke luar, daerah tempat berlindung, saf lif, atau
daerah yang serupa.
(b) Menjaga lingkungan aman yang masih dapat dipertahankan
dalam daerah tempat berlindung dan sarana jalan ke luar
selama waktu yang dibutuhkan untuk evakuasi.
(c) Menghalangi perpindahan asap dari zona asap.
(d) Memberikan kondisi di luar zona kebakaran yang
memungkinkan petugas mengambil tindakan darurat untuk
melakukan operasi penyelamatan dan untuk melokalisir
serta mengendalikan kebakaran.
(2) Sistem manajemen asap meliputi metodologi dasar teknik
untuk memperkirakan lokasi asap di dalam atrium, mal tertutup
dan ruangan bervolume besar yang sejenis, yang disebabkan
oleh kebakaran dalam ruangan tersebut atau dalam suatu
ruangan yang bersebelahan.
pemeliharaan berkala sistem pengendalian asap mengikuti SNI
03-6571-2001 atau edisi terbaru; Sistem pengendalian asap
kebakaran pada bangunan gedung.
pemeliharaan berkala sistem manajemen asap mengikuti SNI
03-7012-2004 atau edisi terbaru; Sistem manajemen asap di
dalam mal, atrium dan ruangan ber volume besar.
5. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Plambing dan Pompa

a) Sistem Plambing
1) Ground Reservoir
a) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan batas
atas.

b) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan batas
bawah.
2) Pompa Air Bersih
Memeriksa indikasi status pompa air bersih.
b) Memeriksa trip alarm pompa air bersih.
(1) Roof Tank
(a) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan
batas atas.
(b) Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai permukaan
batas bawah.
(2) Cabang Utama Pemipaan Air Bersih
(a) Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan aliran pipa
air utama.
(b) Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.
(3) Peralatan Utama
(a) Pompa Delivery Centrifugal Self Priming.
(b) Pompa Hydrophor lantai atap Centrifugal.
(c) Top ReservoirTank .
(d) Pressure Water Tank .
(e) Pump Pit Submersible Sewage.
(f) Pompa Kuras Reservoir Submersible Sewage.
(g) Unit Pengolah Limbah.
(h) Peralatan Pompa Air Mancur lengkap Instalasi & Asesorisnya
c) Instalasi dan Fixtures
Instalasi Pemipaan lengkap Accessories
(1) Pipa GSP.
(2) Pipa Cast Iron.
(3) Pipa PVC.
d) Sanitary Fixtures pada ruang toilet
(1) Pengering Tangan (hand dryer)
(2) Kloset duduk
(3) Lavatory

(4) Urinoir
(5) Shower
(6) Kloset jongkok
D. Perencanaan Teknis Perawatan Komponen Elektrikal Bangunan

Rusunawa6
1. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Elektrikal

Pekerjaan Perawatan, Pemeliharaan instalasi listrik pada bangunan gedung
meliputi pekerjaan :
a) Pemeliharaan dan perawatan instalasi listrik dan penerangan perlu
memperhatikan penghematan energi listrik.
b) Pemeliharaan panel distribusi tegangan menengah (TM) dan tegangan
rendah (TR).
c) Pemeliharaan panel panel listrik di tiap-tiap lantai gedung.
d) Pemeliharaan genset beserta kelengkapannya.
e) Memeriksa kondisi operasi peralatan listrik dengan menggunakan alat
infra red investigation.
Tabel 12 berikut menunjukkan metode pemeliharaan sistem listrik
Tabel 12 Metode Pemeliharaan Sistem Listrik

1 2 3 4
I POWER SUPPLY
A. Transformator 1. Inspection a. Relay pengaman
(trafo kering) b. Bushing
c. Terminal
d. Dudukan transformator
e. Kondisi fisik
transformator


1 2 3 4
f. Temperatur
transformator
g. Peralatan pengamanan
dan pengukuran
h. Temperatur dan kondisi
udara ruangan
transformator
i. Koneksi kabel pada
terminal bushing dan
sistem pentanahan
2.Service a. Pembersihan bagian luar
trafo
b. Penyesuaian temperature
dan kondisi udara
ruangan transformator
peralatan dan spare part bila terjadi
spare part bila kerusakan
rusak
B. UPS 1.Inspection a. Kondisi kabel
(Sealed Type) b. Fuse
c. Relay
d. Kondisi Battery Back Up
e. Terminal Battery
f. Kalibrasi alat penunjuk di
panel UPS
g. Fungsi sistim control
2.Service a. Pengencangan baut
b. Pembersihan terminal
rusak

1 2 3 4
II SISTEM DISTRIBUSI
A. Panel Tegangan 1. Inspection Komponen panel TM (Load
Menengah Break Switch, Earthing
Switch, HRC Fuse, Lightning
Arrester, Interlock System,
peralatan pengukuran dan
seluruh peralatan bantunya)
2. Service a. Pengukuran tahanan
pentanahan
b. Pembersihan elektroda
pentanahan
c. Pengukuran dan
pembersihan tahanan
kontak LBS dan earthing
switch
d. Pengujian interlocking
secara elektrikal dan
mekanik pada panel TM
rusak
B. Panel Distribusi
Utama Tegangan
Menengah
(LVMDP)
a. Rumah Panel 1.Inspection a. Pemeriksaan rumah panel
dan kabel control
c. Terminal kabel, mur dan
baut
2.Service a. Pembersihan rumah panel
b. Perapihan jalur kabel pada

1 2 3 4
panel
c. Pengencangan kabel, mur
dan baut
d. Pengecatan ulang
spare part kerusakan
b. Komponen 1.Inspection Pemeriksaan komponen

Peralatan Proteksi peralatan proteksi
2.Service a. Pembersihan air,
kelembaban, debu, dan
kotoran
b. Pengujian trip MCCB,&
MCB dengan
menggunakan Current
Injector
rusak
c. Busbar 1. Inspection a. Pemeriksaan panel-
panel busbar
2. Service a. Pemeriksaan terminal
b. Pembersihan panel-
panel busbar dari air,
kotoran
c. Pengencangan terminal

1 2 3 4
rusak
d. Alat Pengukur 1. Inspection a. Pencatatan penunjukan
semua alat ukur setiap
jam
b. Pencatatan dan
pembukuan kurva beban
listrik dari output travo
c. Evaluasi dan
penanggulangannya dari
hasil pencatatan
d. Pemeriksaan terminal
kabel ke meteran
2. Service a. Pengencangan terminal
kabel ke meteran
b. Kalibrasi semua alat
pengukur pada panel
rusak
e. Pilot Lamp 1. Inspection a. Fungsi pilot lamp tiap-
dan Fuse tiap fase
b. Pemeriksaan terminasi
pilot lamp pada panel
2. Penggantian Penggantian bola lampu dan
peralatan dan fuse serta peralatan dan
spare part bila spare part bila terjadi
rusak kerusakan
f. Kabel Feeder 1. Inspection a. Kabel-kabel feeder, rak
Tegangan kabel, sambungan,
Menengah terminasi dan peralatan
bantunya

1 2 3 4
2. Service a. Pembersihan pada kabel
feeder, rak kabel,
c. Pengukuran tahanan
isolasi dengan megger
rusak
g. Kabel Feeder 1. Inspection a. Kabel-kabel feeder, rak
Tegangan Rendah kabel, sambungan,
terminasi dan peralatan
bantunya
2. Service a. Pembersihan pada kabel
feeder, rak kabel,
c. Pengukuran tahanan
isolasi dengan megger
rusak
h. Busduct 1. Inspection Kondisi fisik busduct
2. Service a. Pembersihan
busduct,feeding end, tap-
off box,MCCB, MCB, Fuse
isolasi dengan Megger
c. Pengujian MCB/MCCB

1 2 3 4
dalam Tap-off box
Busduct
rusak
III BEBAN LISTRIK
A. Panel-Panel 1. Inspection Pemeriksaan kondisi fisik
Beban
a. MCB dan MCCB 2. Service a. Pembersihan air,
kotoran
b. Pengujian trip MCB dan
MCCB dengan
menggunakan Current
Injector
rusak
b. Busbar 1. Inspection a. Pemeriksaan kondisi fisik
Busbar panel-panel beban
2. Service a. Pembersihan air,
kotoran
b. Pengencangan terminasi
rusak

1 2 3 4
c. Alat pengukur 1. Inspection a. Pencatatan penunjukan
(Metering) semua alat ukur (V-
meter, A-Meter, Kwh-
meter)
b. Evaluasi hasil
pencatatan
c. Pemeriksaan terminasi
kabel ke meteran
2. Service a. Pengencangan terminasi
kabel, mur dan baut
b. Kalibrasi semua alat ukur
rusak
d. Pilot Lamp dan 1. Inspection a. Fungsi pilot lamp tiap-tiap
Fuse fase
pilot lamp pada panel
2. Service Pengencangan terminasi
pilot lamp di panel
3. Penggantian Penggantian bola lampu dan
peralatan dan fuse serta peralatan dan
spare part bila spare part bila terjadi
rusak kerusakan
B. Sistem 1. Inspection a. Pengamatan setiap titik

Penerangan lampu
2. Service a. Kondisi Battery Back Up
pada lampu emergency
b. Pembersihan armature
c. Pengukuran intensitas
penerangan dengan Lux

1 2 3 4
meter
d. Pengujian tahanan
isolasi dengan Megger
500 V
3. Penggantian a. Penggantian bola lampu
peralatan dan bila terjadi kerusakan
spare part bila atau telah melampaui
rusak batas usia pakai
b. Penggantian Battery Back
Up pada lampu
emergency
c. Penggantian peralatan dan
spare part bila terjadi
kerusakan
C. Sistem Kontrol 1. Inspection a. Pemeriksaan dan
Penerangan pengamatan seluruh titik
lampu
b. Kondisi sistim control
secara keseluruhan
(Transmission, terminal,
Transformer, Relay,
Contact Output Terminal,
instalasi dan peralatan
bantunya).
2. Service Pembersihan seluruh sistem
control
3. Penggantian Penggantian komponen
peralatan dan system kontrol bila terjadi
rusak
D. Stop Kontak dan 1. Inspection Pemeriksaan dan
Saklar pengamatan fungsi dari
seluruh stop kontak dan

1 2 3 4
saklar
2. Service Pengecekan instalasi dengan
Megger 500 V D. Stop
Kontak dan Saklar
3. Penggantian Penggantian saklar, stop
peralatan dan kontak serta peralatan lain
spare part bila bila terjadi kerusakan
rusak
E. Under Floor 1. Inspection a. Pemeriksaan dan
Ductdan / atau pengamatan seluruh
ReisedFloor Service Box dan Junction
System Box termasuk seluruh
outletnya
b. Pemeriksaan tahanan
isolasi stop kontak dalam
floor duct/raised floor
dengan Megger
2. Service a. Pembersihan seluruh
service box dan junction
box
megger
3.Penggantian a. Penggantian Service Box
peralatan dan dan Junction Box serta
spare part bila peralatan lainnya bila
rusak terjadi kerusakan
b. Penggantian
conduit/kabel bila rusak
atau tidak sesuai standar
nilai tahanannya
F. Sistem Pertanahan 1. Inspection a. Pengamatan seluruh bak

1 2 3 4
kontrol termasuk koneksi
kabelnya
pertanahan bila tahanan
di atas standar
2. Service a. Pembersihan elektroda
pentanahan
pertanahan bila tahanan
di atas standar
3. Penggantian Penggantian kabel dan
peralatan dan peralatan lain bila terjadi
rusak
G. Sistem 1. Inspection a. Pengamatan seluruh bak
Penangkal Petir kontrol termasuk koneksi
kabelnya
pentanahan setiap bak
dengan Earth Tester
2.Service c. Pembersihan elektroda
pentanahan
d. Perbaikan tahanan
pentanahan di atas standar
peralatan dan peralatan lain bila terjadi
rusak
Pemeliharaan Sistem Kelistrikan

a) Umum
Sistem Kelistrikan Bangunan Gedung meliputi :
 Sistem Power Supply

- Transformator.
- UPS (Uninterrupted Power Supply).
 Sistem Distribusi
- Panel Distribusi Tegangan Menengah
- Panel Distribusi Tegangan Rendah
- Kabel Feeder Tegangan Menengah
- Kabel FeederTegangan Rendah
- Busduct
 Sistem Pembumian (grounding system/arde)
 Sistem Penangkal Petir
b) Standard Operation Procedure
Metoda pengoperasian untuk Sistem Kelistrikan adalah sebagai berikut.
 Transformator
- Sebelum melakukan pengoperasian dilakukan pemeriksaan
antara lain :
o Memastikan transformator dalam keadaan bersih.
o Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal
transformator, dalam posisi benar dan kuat.
- Pemeriksaan terhadap transformator secara periodik tiap 1
(satu) jam secara terus menerus.
 UPS
Sebelum pengoperasian UPS dilakukan pemeriksaan antara lain :
- Memeriksa dan memastikan kondisi battery dalam keadaan
normal dan baik.
- Memeriksa dan memastikan fuse dan relay pengaman dalam
keadaan normal dan berfungsi dengan baik.
- Memeriksa semua sambungan kabel pada terminal UPS,dalam
posisi benar dan kuat.
- Memeriksa dan memastikan semua meteran-meteran dalam
kondisi normal dan berfungsi dengan baik.
Setelah UPS beroperasi dilakukan pemeriksaan terhadap diesel
genset secara periodik tiap 1 (satu) jam secara terus menerus.
Melakukan pendataan dan pencatatan penunjukan meteran-meteran
panel UPS pada tiap-tiap jam selama UPS beroperasi antara lain :

- Tegangan Output
- Frekuensi (Hertz)
- Arus (Ampere)
 Panel Tegangan Menengah MVDP Chiller
antara lain :
o Semua sambungan kabel pada terminal, dalam posisi benar
dan kuat.
o Pemeriksaan pilot lamp untuk mengetahui incoming power
telah ada.
meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam secara
terus menerus antara lain
o Frekuensi (Hertz)
o Arus (Ampere)
o KWH meter
o KVARH meter
 Panel Tegangan Rendah LVMDP Chiller
antara lain :
o Sambungan kabel pada terminal, dalam posisi benar dan
kuat.
o Pilot lamp untuk mengetahui incoming power telah ada.

meteran di panel MVDP secara periodik tiap 1 (satu) jam secara
terus menerus antara lain
o Frekuensi (Hertz)
o Arus (Ampere)
o KWH meter
o KVARH meter
- Melakukan analisa dan membuat kurva beban harian sebagai
bahan untuk evakuasi akan kebutuhan beban maupun
mengevaluasi apabila terjadi gangguan.
 Lampu Penerangan dan sistem kontrol.
- 1 (satu) jam sebelum jam kerja seluruh lampu ruangan kerja
harus dinyalakan dan setelah jam kerja lampu harus dimatikan,
kecuali pada ruangan-ruangan di mana masih digunakan untuk
lembur oleh karyawan kantor yang dapat dilakukan melalui
Sistem Kontrol Penerangan.
- Melakukan pemeriksaan atas performance lampu yang
dinyalakan, dan melakukan penggantian bilamana ada lampu
rusak.
- Melakukan pemrograman atas sistem kontrol penerangan
sesuai dengan penggunaan ruangan dan sesuai dengan
permintaan pihak Pemberi Tugas.
 Diesel Genset
Catu Daya pada Bangunan Gedung berasal dari Perusahaan Listrik
Negara (PLN) yang di Back-Up dengan Diesel Genset, di mana
pengoperasiannya dapat dilakukan dengan 2 (dua) sistem, yaitu :
- Secara manual, dengan langkah :
terminal/pole batteray, air accu, air radiator, V belt, oli
o Tekan tombol NOL (0) dari posisi automatic.
o Putar posisi selector switch dari automatic ke posisi OFF.

o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa oli + 5
(lima) menit
o Tekan tombol manual posisi NOL (0) selanjutnya tekan
tombol start, genset beroperasi secara manual.
o Cara mematikannya tekan tombol Stop, Led merah
menyala, berkedip dan dipindah ke automatic terlebih
dahulu sebelum Led merah mati.
- Secara Automatic, dengan langkah :
terminal/pole battery, air accu, air radiator, V belt, oli
o Pelumasan mesin dengan menjalankan motor pompa oli + 5
(lima) menit
o Pindahkan posisi selector switch dari manual ke automatic
Tekan tombol automatic, Led merah akan menyala.
o Genset standby dan akan hidup apabila catu daya dari PLN
mati atau dimatikan secara manual.
2. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Elektronika

Sistem detektor pencegahan bahaya kebakaran dan elektronika yang
terdapat pada bangunan gedung meliputi:
a) Sistem Fire Alarm dan Detektor
1. Umum
Sistem Fire Alarm adalah sistem deteksi awal terhadap
kemungkinan terjadinya bahaya kebakaran dengan memberikan
indikasi secara audio maupun visual, dari mana asal kebakaran itu
dimulai sehingga dapat diambil tindakan pencegahan lebih lanjut.
Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Fire Alarm dan detektor
terdiri atas
a) Sistem Deteksi Kebakaran
b) Sistem Instalasi
Metoda pengoperasian yang akan diterapkan untuk sistem
FireAlarm adalah sebagai berikut.

(a) Setiap hari Operator Fire Alarm melakukan pengontrolan atas
unjuk kerja dari Annunciator selama 24 (dua puluh empat) jam
baik di dalam hari dan jam kerja maupun di luar hari dan jam
kerja termasuk hari libur.
(b) Apabila Operator Fire Alarm menemukan gangguan atau alarm
pada MCFA, maka Operator Fire Alarm harus segera
melaporkannya ke petugas Maintenance Fire Alarm dan segera
melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui penyebab
terjadinya alarm di MCFA dan melaporkannya juga ke petugas
lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.
(c) Selanjutnya Operator Alarm akan mereset bunyi alarm, dan
setelah dipastikan tidak terjadi Fault Alarm, selanjutnya petugas
dengan berkoordinasi dengan Satuan Pengaman dapat
melakukan pemeriksaan; jika ternyata sumber kebakaran dapat
diatasi maka Alarm dapat di-cancel.
b) Telepon
1) Umum
Layanan jaringan telepon ke dalam bangunan gedung dilakukan
oleh PT Telkom. Selanjutnya jaringan di dalam bangunan gedung
dilakukan melalui fasilitas PABX (Pivate Automatic Branch
Exchange) dan melalui kotak hubung induk (MDF – Main
Distribution Frame) disebarkan ke kotak terminal (JB – Junction Box)
melalui kabel distribusi.
2) Standar Operational Prosedur
(a) Setiap hari operator telepon melakukan pemeriksaan atas unjuk
kerja MDF dan JB dari panel pengendali di ruang operator.
(b) Apabila menemukan gangguan pada sistem jaringan telepon,
maka harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance
Telephone dan segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk
mengetahui penyebab terjadinya gangguan di MDF atatu JB dan
melaporkannya juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan
Pengaman.
c) Tata Suara
1) Umum

Layanan sistem tata suara pada bangunan gedung, di samping
untuk keperluan pemanggilan dan program musik, juga
diintegrasikan dengan sistem tanda bahaya dan program panduan
evakuasi bangunan gedung.
2) Standar Operational Prosedur
(a) Setiap hari operator melakukan pemeriksaan atas unjuk kerja
Rectifier, Amplifier, Equalizer, Speaker Selector, MDF,
microphone dan perlengkapan radio, cassete, dll. dari panel
pengendali di ruang operator.
(b) Apabila menemukan gangguan pada sistem tata suara, maka
harus segera melaporkannya ke petugas Maintenance dan
segera melakukan pengecekan ke lokasi untuk mengetahui
penyebab terjadinya gangguan tersebut dan melaporkannya
juga ke petugas lain yang terkait seperti Satuan Pengaman.
d) Building Automation System (BAS)
(1) Umum
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung
digunakan untuk mengotomatisasikan operasional dari peralatan-
peralatan Mekanikal dan Elektrikal Gedung dan juga dimaksudkan
untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi
terutama Energi Listrik.
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol
atas:
(a) Sistem Central Control.
(b) Sistem Remote Control.
(c) Sistem Power Supply.
(d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.
(e) Sistem Elektrikal.
(f) Sistem Plumbing.
(g) Sistem Lift / Elevator.
(h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.
(i) Sistim Kontrol Penerangan.
(2) Standar Operational Prosedur

Dengan melakukan koordinasi dengan Pelaksana Pemeliharaan
Gedung Perkantoran metoda pengoperasian yang akan diterapkan
oleh Badan Usaha Perawatan Gedung untuk Sistem Otomatisasi
Gedung (BAS) adalah sebagai berikut :
(a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya Sistem AHU:
 Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara Sentral.
 Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan yang
memakai AHU.
 Memeriksa indikasi status setiap AHU.
 Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU.
 Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU.
 Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU.
 Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU.
 Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban (humidity)
setiap AHU.
(b) Pressurized Fan
 Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara sentral.
 Memeriksa indikasi status setiap Pressurized Fan.
 Memeriksa indikasi switch mode setiap Pressurized Fan.
 Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized Fan.
(c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.
 Memeriksa lampu-lampu penerangan.
 Memeriksa kontak-kontak catu daya.
(d) Transformator
 Memeriksa high temperatur alarm setiap trafo.
 Memeriksa minyak trafo.
(e) Genset
 Memeriksa indikasi status genset.
 Memeriksa indikasi tegangan genset.
 Memeriksa indikasi arus genset.

 Memeriksa indikasi trouble genset.
 Memeriksa indikasi alarm high fuel tank.
 Memeriksa alarm low fuel tank.
 Memeriksa mesin penggerak diesel.
(f) PanelLVMDP
 Memeriksa indikasi status panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi arus panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi tegangan panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi KWH panel LVMDP.
 Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya
(g) Panel Penerangan dan Daya
 Memeriksa bekerjanya saklar utama di setiap lantai secara
sentral.
 Memeriksa indikasi status saklar utama di setiap lantai.
 Memeriksa indikasi connecting pada pemutus daya pada
setiap lantai.
 Mengatur time program.
(h) Sistem Plambing
 Ground Reservoir
 Pompa Air Bersih
- Memeriksa indikasi status pompa air bersih.
- Memeriksa trip alarm pompa air bersih.
 Roof Tank

 Cabang Utama Pemipaan Air Bersih
- Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan
aliran pipa air utama.
- Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.
(i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting
 Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.
 Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.
 Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant /
sprinkler.
 Sistem elevator / Lift
 Memeriksa indikasi status setiap elevator / lift.
E. Latihan
1. Apa yang dimaksud dengan renovasi, rehabilitasi, dan restorasi?
F. Rangkuman
Sesuai Peraturan Menteri PU No. 24/PRT/M/2008 Tentang Pedoman
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung, lingkup pekerjaan perawatan
meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan, komponen, bahan
bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan dokumen rencana
teknis perawatan bangunan gedung, dengan mempertimbangkan dokumen
pelaksanaan konstruksi.
Perencanaan teknis perawatan rusunawa yang perlu diperhatikan antara lain
perencanaan teknis perawatan bangunan gedung rusunawa bidang structural,
perencanaan teknis perawatan komponen mekanikal, Perencanaan teknis
perawatan komponen elektrikal.

BAB 5
PERENCANAAN ANGGARAN PEMELIHARAAN
BANGUNAN GEDUNG RUSUNAWA

Perencanaan Anggaran Pemeliharaan
Bangunan Gedung Rusunawa
Anggaran dalam beberapa literatur disebut sebagai sebuah perkiraan atau

taksiran rinci mengenai penerimaan dan penggunaan sumber daya keuangan
atau sumber daya lainnya secara terperinci dalam satu periode tertentu.
Proyeksi penerimaan dan pendayagunaan sumber daya yang diuraikan dalam
suatu rencana, di samping menggambarkan dari mana sumber daya keuangan
tersebut diperoleh dan untuk apa sumber daya tersebut digunakan, rencana
tersebut juga dapat dijadikan alat pengendalian bagi para pelaksana, dalam hal
ini badan pengelola rusunawa.
Dalam merencanakan anggaran pemeliharaan, hal pertama yang perlu
dilakukan adalah mengidentifikasi komponen-komponen pekerjaan yang
termasuk dalam pekerjaan pemeliharaan dan perawatan dalam satu lingkungan
rusunawa, kemudian memperkirakan biaya yang dibutuhkan untuk merawat
masing-masing komponen tersebut
Dengan mempelajari bab ini, diharapkan peserta mampu menjelaskan tentang
perencanaan anggaran pemeliharaan.
B. Lingkup Anggaran Pemeliharaan

Pemeliharaan dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tahun
2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
diartikan sebagai suatu kegiatan untuk menjaga keandalan bangunan gedung
beserta prasarana dan saranya agar bangunan gedung selalu laik fungsi, sifatnya
preventive maintenance. Kalaupun ada kerusakan, kerusakan tersebut sifatnya
kerusakan kecil yang tidak terlalu mengganggu secara fungsional.

Dalam merencanakan suatu anggaran pemeliharaan untuk mendukung
terwujudkan bangunan yang terjaga kelayakannya sebagai area hunian MBR
diperlukan mengidentifikasi lingkup anggaran kegiatan pemeliharaan yang
harus dilakukan atau menurut skala prioritas dan sumber-sumber dana yang
tersedia untuk membiayai kegiatan pemeliharaan tersebut.
Lingkup anggaran pekerjaan pemeliharaan meliputi:
1. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Arsitektural
a. Anggaran untuk memelihara secara baik dan teratur jalan keluar
sebagai sarana penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna
bangunan. Anggaran ini disiapkan agar para penyewa ruang pada
gedung rusunawa merasa nyaman dan aman serta jauh dari kesan kotor
atau kumuh selama mereka menyewa ruang-ruang, baik ruang tempat
tinggal, maupun ruang non hunian atau tempat usaha.
b. Anggaran rinci untuk memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur
tampak luar bangunan sehingga tetap rapih dan bersih. Pekerjaan yang
harus dilakukan setiap hari, agar gedung selalu terlihat rapi, menarik
dan jauh dari kesan kumuh.
c. Anggaran rinci untuk memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur
dalam ruang serta perlengkapannya, khususnya untuk ruang-ruang
bersama,
d. Anggaran yang diperlukan untuk menyediakan sistem dan sarana
pemeliharaan yang memadai dan berfungsi secara baik, berupa
perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat bantu kerja (tools).
e. Anggaran untuk petugas yang kompeten yang bertugas untuk
memelihara ornamen arsitektural dan dekorasi secara benar.
2. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Struktural

a. Anggaran yang diperlukan untuk memelihara secara baik dan teratur
unsur-unsur struktur bangunan gedung dari pengaruh korosi, cuaca,
kelembaban, dan pembebanan di luar batas kemampuan struktur, serta
pencemaran lainnya.
b. Anggaraan yang diperlukan untuk memelihara secara baik dan teratur
unsur-unsur pelindung struktur.
c. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan secara berkala kondisi struktur
sebagai bagian dari perawatan preventif (preventive maintenance).

d. Anggaran yang diperlukan untuk menyiapkan dan mendukung tata cara
pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar yang dapat
dipedomani oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau
kompetensi di bidangnya.
e. Anggaran yang diperlukan untuk melakukan tindakan pre-emptif
terhadap bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang
direncanakan
3. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Mekanikal

a. Anggaran untuk memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala
sistem tata udara, agar mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi
persyaratan teknis dan kesehatan yang disyaratkan meliputi
pemeliharaan peralatan utama dan saluran udara.
b. Anggaran untuk memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala
sistem distribusi air yang meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi
air kotor, sistem hidran, sprinkler dan septik tank serta unit pengolah
limbah.
c. Anggaran untuk memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala
sistem transportasi dalam gedung, baik berupa lift (kalau ada), tangga,
dan peralatan transportasi vertikal lainnya
4. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Elektrikal (catu daya, tata cahaya,

telepon, komunikasi, dan alarm)
a. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada
perlengkapan pembangkit daya listrik cadangan.
b. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada
perlengkapan penangkal petir.
c. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara
sistem instalasi listrik, baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk
penerangan ruangan.
d. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara
jaringan instalasi tata suara dan komunikasi (telepon) serta data.
e. Anggaran untuk melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara
jaringan sistem tanda bahaya dan alarm

5. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Tata ruang luar
a. Anggaran untuk memelihara dan menata secara baik dan teratur
kondisi dan permukaan tanah dan/atau halaman luar bangunan
gedung.
b. Anggaran untuk memelihara dan menata secara baik dan teratur unsur-
unsur pertamanan di luar dan di dalam bangunan gedung, seperti
vegetasi (landscape), bidang perkerasan (hardscape), perlengkapan
ruang luar (landscape furniture), saluran pembuangan, pagar dan pintu
gerbang, lampu penerangan luar, serta pos/gardu jaga.
c. Anggaran untuk menjaga kebersihan di luar bangunan gedung,
pekarangan dan lingkungannya.
d. Anggaran untuk merancang sistem dan prosedur pemeliharaan taman
yang benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau
kompetensi di bidangnya.
6. Anggaran Pemeliharaan Pekerjaan Tata GRHA (house keeping)

a. Anggaran untuk pemeliharaan kebersihan (Cleaning Service). Sesuai
dengan program kerja pemeliharaan kerja gedung meliputi program
kerja harian, mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk
memelihara kebersihan gedung yang meliputi kebersihan ‘Public Area’,
‘Office Area’ dan ‘Toilet Area’ serta kelengkapannya.
b. Anggaran untuk pemeliharaan dan perawatan Hygiene Service. Sesuai
dengan program kerja ‘Hygiene Service meliputi program pemeliharaan
dan perawatan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang
memberikan kesan bersih, harum, sehat meliputi ruang kantor, lobby,
lift, ruang rapat, ruang bersama, maupun toilet yang disesuaikan
dengan fungsi dan keadaan ruangan bila dibutuhkan.
c. Anggaran untuk pemeliharaan Pest Control. Sesuai dengan program
kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan ‘Pest Control’bisa
dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja bersifat
umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan tujuan
untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara
penggunaan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging) atau
fumigasi, baik ‘indoor’ maupun ‘outdoor’ untuk memberikan
kenyamanan kepada pengguna gedung .

d. Anggaran untuk merealisasikan program General Cleaning. Sesuai
dengan program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum
untuk sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan,
kenyamanan maupun performance gedung yang dikerjakan pada hari
hari tertentu atau pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat
atau mengupas kotoran pada suatu objek tertentu, misalnya lantai,
kaca bagian dalam, dinding, toilet dan perlengkapan kantor badan
pengelola selaku building manager.
Berdasarkan identifikasi anggaran untuk komponen-komponen pekerjaan

pemeliharaan rusunawa yang dilakukan secara rutin setiap tahunnya, maka
berdasarkan hasil identifikasi dan perhitungan tersebut disusun anggaran
pemeliharaan rusunawa secara keseluruhan, berdasarkan klasifikasi pekerjaan
pemeliharaan.
Anggaran tersebut dapat dialokasikan, baik secara swakelola maupun anggaran
untuk dilaksanakan oleh pihak ketiga, tergantung dengan kesiapan sumber daya
manusia yang tersedia pada badan pengelola rusunawa.
Bila dikerjakan secara swakelola, maka biaya-biaya tersebut bila dikaitkan
dengan objek yang dibiayai, maka dapat diidentifikasi sebagai berikut:
 Biaya Langsung, yaitu biaya-biaya langsung yang terkait dengan

pemeliharaan, yaitu:
 Upah tenaga kerja
 Material/bahan yang digunakan
 Biaya peralatan habis pakai, misal kuas, sapu dan lain sebagainya.
Mungkin kuas atau sapu masih dapat disimpan, namun nilai kuas atau
sapu terlalu kecil untuk dijadikan aset atau aktiva. Lebih tepat
dimasukkan ke dalam unsur biaya.
 Biaya overhead, termasuk dalam overhead ini, kalau biaya inspeksi atau
biaya pengawas atau penyelia atau mandor dimasukkan ke dalam biaya
pemeliharaan.
 Biaya tidak langsung antara lain honorarium yang dibayarkan kepada

pegawai pada Urusan Operasi dan Pemeliharaan Rusunawa

Selain dikerjakan secara swakelola, pekerjaan pemeliharaan juga dapat
diserahkan kepada pihak ketiga. Biaya-biaya yang timbul dari penyerahan
pekerjaan pemeliharaan kepada pihak ketiga dapat diidentifikasi sebagai
berikut:
 Biaya langsung
Pada pekerjaan pemeliharaan yang diserahkan kepada pihak ketiga ini,
biaya langsung pemeliharaan dapat diidentifikasi sebagai:
Biaya kontraktor, atau biaya pihak ketiga, yaitu biaya atau lebih tepatnya
nilai pekerjaan yang diserahkan kepada pihak ketiga atau pemborong,
misalnya biaya pemeliharaan untuk menjaga kebersihan bangunan
terutama ruang bersama, pembersihan dinding luar bangunan rusunawa,
kusen jendela, jalan masuk dan jalan keluar, taman-taman yang ada di
lingkungan rusunawa, dan lapangan bermain diserahkan pada perusahaan
cleaning service.
 Biaya tidak langsung

Biaya tidak langsung pada pekerjaan pihak ketiga ini dapat diidentifikasi
sebagai:
 Biaya pengadaan
 Biaya pengawasan
 Honorarium petugas pada Urusan Operasi dan Pemeliharaan
Rusunawa.
 Biaya-biaya lain yang secara tidak langsung terkait dengan pekerjaan
pemeliharaan bangunan rusunawa.
Biaya pemeliharaan tersebut, baik yang dilakukan secara swakelola maupun

dikerjakan oleh pihak keetiga merupakan alokasi dana yang harus disediakan
dalam rencana anggaran yang dinyatakan dalam satuan nilai uang untuk
menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan saranya agar
bangunan gedung selalu laik fungsi sebagaimana telah dikemukakan
sebelumnya.

C. Perencanaan Anggaran Pemeliharaan Rusunawa
1. Sumber Pembiayaan Anggaran Kegiatan Pemeliharaan Rusunawa

Sumber dana untuk membiayai pekerjaan pemeliharaan dapat berasal dari
APBN/APBD, uang sewa, uang sewa satuan nonhunian, pendapatan dari
hasil pengusahaan prasarana dan sarana, uang denda, iuran lain dari
penghuni sewa, penerimaan lainnya.
a) APBN / APBD
Terutama untuk bangunan-bangunan rusunawa yang dibangun dengan
menggunakan dana APBN dan/atau APBD, maka dana untuk
pemeliharaannya juga bersumber dari APBN dan/atau APBD karena
bangunan rusunawa tersebut merupakan barang milik negara (BMN)
atau barang milik daerah, dan pemerintah atau pemerintah daerah
sebagaimana diatur dalam Pasal 35 ayat (3) Peraturan Pemerintah
Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
yang terakhir dirubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun
2008, berbunyi “Biaya pemeliharaan barang milik negara/daerah
dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah”,
sepanjang tidak ada kerjasama pemanfaatan rusunawa dengan pihak
lain, sebagaimana diatur dalam Pasal 26 ayat (2) Peraturan Pemerintah
Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
yang berbunyi “Semua biaya berkenaan dengan persiapan dan
pelaksanaan kerjasama pemanfaatan tidak dapat dibebankan pada
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah”
Pemanfaatan rusunawa sebagai bentuk pendayagunaan barang miliki
negara/daerah dipergunakan sesuai dengan tugas pokok dan fungsi
kementerian/lembaga/satuan kerja perangkat daerah, dalam bentuk
sewa, pinjam pakai, dan kerjasama pemanfaatan, dengan tidak
mengubah status kepemilikan yang dilakukan badan pengelola untuk
memfungsikan rusunawa sesuai dengan aturan yang ditetapkan.
Dana yang bersumber dari APBN atau APBD disusun menurut ketentuan
yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan yang diperhitungkan sebagai
Belanja Biaya Pemeliharaan Gedung dan Bangunan termasuk dalam
Belanja Barang. Belanja ini dapat digunakan dalam rangka
mempertahankan gedung dan bangunan kantor dengan tingkat

kerusakan kurang dari atau sampai dengan 2% (termasuk cleaning
service).
Besaran dana yang dapat diperoleh dari alokasi belanja pemeliharaan
gedung dan bangunan tersebut didasarkan biasanya m2 luas lantai
bangunan dan gedung yang akan dipelihara.
Besaran biaya untuk biaya pemeliharaan gedung bertingkat bervariasi
antar daerah, sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 53/PMK.02/2014 tentang Standar Biaya Masukan
Tahun Anggaran 2015. Dalam permenkeu tersebut, di samping biaya
pemeliharaan bangunan gedung, juga disediakan biaya pemeliharaan
halaman gedung, sebagaimana tabel di bawah ini.
Tabel 13 Satuan Biaya Pemeliharaan Gedung/Bangunan Dalam Negeri 2015
Halaman
Gedung
Gedung gedung/
No Provinsi Satuan tidak
bertingkat bangunan
bertingkat
kantor
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
1 Aceh m2/tahun 170.000 131.000 10.000
2 Sumatera Utara m2/tahun 178.000 133.000 10.000
3 Riau m2/tahun 188.000 140.000 11.000
4 Kepulauan Riau m2/tahun 209.000 156.000 11.000
5 Jambi m2/tahun 181.000 134.000 10.000
6 Sumatera Barat m2/tahun 157.000 107.000 10.000
7 Sumatera Selatan m2/tahun 187.000 126.000 11.000
8 Lampung m2/tahun 186.000 112.000 10.000
9 Bengkulu m2/tahun 163.000 99.000 10.000
10 Bangka Belitung m2/tahun 182.000 115.000 11.000
11 Banten m2/tahun 177.000 126.000 10.000
12 Jawa Barat m2/tahun 156.000 89.000 10.000
13 Dki Jakarta m2/tahun 179.000 133.000 11.000
14 Jawa Tengah m2/tahun 155.000 87.000 10.000

Halaman
Gedung
Gedung gedung/
No Provinsi Satuan tidak
bertingkat bangunan
bertingkat
kantor
(1) (2) (3) (4) (5) (6)
15 D.I. Yogyakarta m2/tahun 151.000 87.000 10.000
16 Jawa Timur m2/tahun 173.000 128.000 10.000
17 Bali m2/tahun 177.000 131.000 10.000
18 Nusa Tenggara m2/tahun 195.000 134.000 10.000

Barat
19 Nusa Tenggara m2/tahun 178.000 116.000 10.000
Timur
20 Kalimantan Barat m2/tahun 178.000 116.000 10.000
21 Kalimantan Tengah m2/tahun 204.000 130.000 11.000

22 Kalimantan Selatan m2/tahun 175.000 120.000 11.000
23 Kalimantan Timur m2/tahun 188.000 177.000 10.000
24 Kalimantan Utara m2/tahun 188.000 177.000 10.000
25 Sulawesi Utara m2/tahun 177.000 101.000 10.000
26 Gorontalo m2/tahun 169.000 111.000 14.000
27 Sulawesi Barat m2/tahun 193.000 143.000 11.000
28 Sulawesi Selatan m2/tahun 165.000 119.000 10.000
29 Sulawesi Tengah m2/tahun 195.000 145.000 11.000
30 Sulawesi Tenggara m2/tahun 171.000 125.000 10.000
31 Maluku m2/tahun 202.000 141.000 14.000
32 Maluku Utara m2/tahun 205.000 137.000 14.000
33 Papua m2/tahun 399.000 227.000 14.000
34 Papua Barat m2/tahun 514.000 381.000 19.000
Dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,

pada Pasal 57 ayat (3) yang menyatakan bahwa “Biaya pengelolaan
rumah susun umum sewa dan rumah susun khusus milik pemerintah

dapat disubsidi pemerintah” dan ayat (4) yang berbunyi “Besarnya
biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dihitung
berdasarkan kebutuhan nyata biaya operasional, pemeliharaan, dan
perawatan”. Jadi biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan
dapat disubsidi oleh pemerintah, tentunya bila sewa hunian yang
diterima tidak mencukupi untuk membiayai biaya operasional,
pemeliharaan, dan perawatan rusunawa milik pemerintah.
Salah satu contoh rusunawa yang menggunakan dana APBD untuk
perbaikan kerusakan bagian-bagian tertentu di rusunawa Purus 32
Padang, yang menyediakan anggaran untuk perbaikan sebesar Rp. 200
juta pada tahun 2014, dan Rp. 200 juta juga pada tahun 2015 (Sumber:
Minangkabau News). Begitu juga UPTD Rusunawa Kota Tegal
menyediakan anggaran pemeliharaan rusunawa sebesar Rp. 60 juta
melalui APBD Tahun Anggaran 2015 (sumber: Suara Merdeka Cetak, 23
Januari 2015)
Sedangkan di DKI Jakarta, Dinas Perumahan dan Gedung Pemerintahan
DKI Jakarta mengajukan anggaran rehabilitasi rumah susun sederhana
sewa mencapai Rp 150 miliar pada 2016. Anggaran itu rencananya akan
digunakan untuk merehab tujuh rusunawa, meliputi rusunawa Cipinang
Besar Utara (Cibesut), Marunda, Penjaringan, Sukapura, Flamboyan,
Muara Baru, dan Komaruddin (Sumber: Kompas.com)
Sedangkan dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor
14 Tahun 2007 dalam Pasal 25 ayat (40 dinyatakan, bahwa hasil sewa
sarusunawa dimanfaatkan untuk:
a. Kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan rusunawa;
b. Pemasaran, pendampingan penghuni, pemeliharaan, perawatan,
perbaikan, penggantian suku cadang, pembayaran kewajiban atas
beban biaya operasi serta pemupukan biaya cadangan; dan
c. Pemanfaatan uang jaminan untuk membayar tunggakan biaya
sewa, listrik, air bersih/minum serta biaya lainnya yang belum
dibayar penghuni.
Berdasarkan uraian tersebut di atas, pada prinsipnya biaya sumber

dana utamanya berasal dari sewa, baik sewa hunian, sewa sarana

dan/atau prasarana yang ada di lingkungan rusunawa, bila jumlah sewa
yang diterima tidak cukup membiayaii operasional badan pengelola
rusunawa, secara faktual, badan pengelola mendapat bantuan dari
pemerintah daerah sebagai subsidi pemerintah terhadap rumah susun
sederahana sewa.
b) Uang Sewa
Uang sewa yang berasal dari penghuni merupakan sumber dana
pendapatan utama rusunawa. Pada dasarnya pembiayaan kebutuhan
dibiayai dari uang sewa ini, besaran uang sewa ditentukan oleh tarif
sewa sesuai dengan kualifikasi hunian yang disewa. Tarif sewa yang
ditetapkan untuk penghuni tidak termasuk penggunaan air, gas, listrik
dan/atau telepon yang dipergunakan oleh penghuni.
Struktur tarif berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan
Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan
Perhitungan Tarif Sewa Rusunawa yang dibiayai oleh APBNdan APBD,
disusun dalam tiga kelompok, terdiri dari:
a) Tarif sewa komersial
Tarif sewa komersial adalah tarif sewa yang ditetapkan dengan
memperhitungkan biaya isnvestasi, biaya operasional, biaya
pemeliharaan, dan biaya perawatan termasuk eskalasi harga karena
inflasi.
Tarif sewa komersial diperuntukkan bagi masyarakat golongan
menengah atas.
b) Tarif sewa dasar
Tarif sewa dasar adalah tarif sewa yang ditetapkan dengan
memperhitungkan biaya operasional, biaya pemeliharaan, dan
perawatan termasuk eskalasi harga karena inflasi.
Tarif sewa dasar diperuntukkan bagi masyarakat golongan
menengah bawah.
c) Tarif sewa sosial
Tarif sewa sosial adalah tarif sewa yang ditetapkan berdasarkan
perhitungan biaya pemeliharaan dan perawatan rutin termasuk
eskalasi harga karena inflasi.
Tarif sewa sosial diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR).

Menurut ketentuan Pasal 22 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 6
Tahun 2006 bahwa Hasil penyewaan merupakan penerimaan
negara/daerah dan seluruhnya wajib disetorkan ke rekening kas
umumnegara/daerah.
Sewa yang dipungut dari para penghuni berdasarkan tarif sewa
rusunawa yang ditetapkan berdasarkan ketentuan yang berlaku dalam
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007,
sebagaimana diatur dalam Pasal 24 yang berbunyi sebagai berikut:
a) besaran tarif sewa disesuaikan dengan daya beli kelompok sasaran
dan dibatasi setinggi-tingginya 1/3 (sepertiga) dari penghasilan
calon penghuni;
b) perhitungan besaran tarif sewa disesuaikan dengan pengeluaran
biaya operasional, biaya pemeliharaan rusunawa, termasuk eskalasi
harga karena inflasi;
c) besaran tarif sewa rusunawa untuk penghuni mahasiswa
disesuaikan dengan peraturan perguruan tinggi;
d) dalam hal calon penghuni tidak memiliki kemampuan membayar
sewa yang ditetapkan, badan pengelola dapat melakukan subsidi
silang atau mengusahakan subsidi maupun bantuan dari sumber
lain.
Untuk Provinsi Jawa Barat pada tahun 2013, berdasarkan Peraturan

Gubernur Jawa Barat Nomor 50 Tahun 2013 menetapkan besaran tarif
sewa paling tinggi ¼ kali Upah Minimum Kabupaten/Kota (Pasal 20
ayat(2)a).
Menurut Pasal 25 ayat (4) Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat
Nomor 14 Tahun 2007, hasil sewa rusunawa dimanfaatkan untuk:
a. kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan rusunawa;
b. pemasaran, pendampingan penghuni, pemeliharaan, perawatan,
perbaikan, penggantian suku cadang, pembayaran kewajiban atas
beban biaya operasi serta pemupukan biaya cadangan; dan
c. pemanfaatan uang jaminan untuk membayar tunggakan biaya
sewa, listrik, air bersih/minum serta biaya lain yang belum dibayar
penghuni.

Dalam ayat sebelumnya (3), pengaturan hasil sewa sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) dapat dilakukan oleh Badan Layanan Umum
daerah untuk rusunawa di atas tanah negara atau badan lain bagi
rusunawa yang dibangun di atas tanah bukan milik negara sesuai
dengan ketentuan yang berlaku.
Komponen perhitungan tarif sewa menurut Peraturan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 adalah:
Perhitungan komponen-komponen biaya pengeluaran yang mencakup
kelompok biaya investasi awal dalam pengadaan rumah susun
sederhana selama umur ekonomis bangunan, dan biaya operasional,
perawatan, serta pemeliharaan setiap bulan, artinya dalam tarif sewa
yang telah ditetapkan untuk para penghuni rusunawa sudah termasuk
komponen biaya pemeliharaan.
Sumber-sumber dana lain yang dapat dikelola oleh badan pengelola
rusunawa adalah pemanfaatan ruang komersial yang ada dirusunawa,
besaran tarif sewa ruang komersial ini bervariasi antara rusunawa, tapi
ada yang menerapkan tarif sewa sebesar 150% sampai 300% dari tarif
sewa hunian.
c) Uang Sewa Satuan Non Hunian
Merupakan uang sewa yang diperoleh dari pemanfaatan ruang non
hunian untuk aktivitas tertentu yang diizinkan oleh peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
d) Pendapatan Dari Hasil Pengusahaan Prasarana Dan Sarana

Pendapatan yang diterima dari pengusahaan prasarana dan sarana yang
terdapat di lingkungan rusunawa, misalnya penyewaan ruang halaman
rusunawa untuk parkir, penyewaan ruang serba guna rusunawa untuk
resepsi pernikahan, dan lain sebagainya.
Penyewaan ruang terbuka untuk kepentingan komersial yang berada di
lingkungan rusunawa
e) Uang Denda
Yaitu pendapatan yang diperoleh dari denda keterlambatan
pembayaran uang sewa dari penghuni.

f) Iuran Lain Dari Penghuni Sewa
Iuran yang dipungut dari penghuni sewa, misalnya iuran kebersihan,
iuran listrik dan lain sebagainya.
g) Penerimaan Lain-Lainnya
Yaitu penerimaan dari uang jaminan sewa dan lain-lain
2. Penyusunan Anggaran Pemeliharaan

Untuk penyusunan anggaran pemeliharaan, plafon anggarannya sudah
dapat dirancang sesuai dengan perhitungan yang diberikan oleh Menteri
Keuangan, yang perlu dirinci adalah rencana penggunaan anggaran
tersebut.
Hal penting dalam penyusunan Rencana Anggaran Pemeliharaan, selain
uraian yang telah dibahas sebelumnya, yaitu menyusun cost estimate atau
perkiraan biaya. Tujuan penyusunan cost estimate tersebut adalah:
1) Untuk menetapkan besaran biaya masing-masing item biaya
pemeliharaan dan perawatan rusunawa
2) Untuk disajikan kepada pemerintah daerah, dalam hal dinas teknis
yang mengurusi rusunawa di daerah tersebut untuk mendapat
persetujuan, dengan koreksi atau tidak ada koreksi.
3) Untuk mendapatkan gambaran mengenai kebutuhan dana untuk
pelaksanaan pekerjaan pemeliharaan dan perawatan rusunawa.
Setelah cost estimate tersebut disetujui oleh pemerintah daerah dalam hal
ini bisa diwakili oleh dinas teknis terkait, selanjutnya cost estimate tersebut
dituangkan dalam rencana anggaran pemeliharaan rusunawa yang
merupakan bagian dari rencana anggaran operasional pengelolaan
rusunawa.
Rencana anggaran pemeliharaan rusunawa ini bertujuan untuk:
1) Untuk menetapkan item-item kegiatan yang dibiayai dalam satu
tahun anggaran, kaitannya dengan pemeliharaan gedung rusunawa,
rencana anggaran ini menetapkan item pekerjaan pemeliharaan
yang yang rutin dikerjakan setiap bulannya, setiap tahunnya.

2) Untuk menetapkan sumber-sumber dana yang dapat digunakan
untuk pemeliharaan rusunawa.
3) Menyajikan batasan biaya pemeliharaan untuk masing-masing item
pekerjaan
4) Untuk menetapkan plafon atau untuk mematok masing-masing
biaya yang diperkenankan, dalam hal biaya pemeliharaan, plafond
ditetapkan untuk item-item rinci biaya untuk kegiatan
pemeliharaan gedung rusunawa beserta prasarana dan saranya
rusunawa.
5) Sebagai pengendalian pendapatan dan biaya-biaya untuk kegiatan
di lingkungan rusunawa.
6) Mengenggambarkan prioritas alokasi sumber daya keuangan yang
dapat dijadikan cetak biru bagi badan pengelola rusunawa dalam
bertindak dan mengambil keputusan.
7) Menggambarkan hasil kesepakatan dan negosiasi antara pemangku
kepentingan; badan pengelola, pemerintah daerah, dan para
penghuni rusunawa dalam pengelolaan rusunawa yang dapat
menjamin kenyamanan, kesehatan, kemanan, dan ketenangan
sebuah hunian masyarakat berpenghasilan rendah.
8) Memengaruhi dan memotivasi para pemangku kepentingan untuk
bertindak bijaksana untuk mewujudkan lingkungan yang sehat dan
bersih.
Format anggaran untuk pemeliharaan rusunawa dapat disusun sebagai

berikut (bentuk format ini tidak mengikat, dapat disesuaikan dengan
kebutuhan di masing-masing rusunawa)

Tabel 14 Contoh Format Anggaran Pemeliharaan Rusunawa
RENCANA ANGGARAN PEMELIHARAAN RUSUNAWA
TAHUN ANGGARAN….
Kode Kode
Pembebanan Pembebanan
Klasifikasi Klasifikasi
Kel Sub kel Jumlah Kel Sub
Uraian Uraian Jumlah
(rp) kel
I Biaya pemeliharaan I Pendapatan sewa
1 Sewa penghuni
1 Pemeliharaan kebersihan lantai 2 Sewa lain-lain
rusunawa 3 Dst nya
Pemeliharaan dinding luar rusunawa Ii Iuran penyewa
2 1 Iuran sampah
Pemeliharaan saluran air bersih
2 Iuran lain-lain
Pemeliharaan saluran air kotor iii Pendapatan lain-lain yang dialokasikan untuk
pemeliharaan
3 Pemeliharaan plafon
Pemeliharaan jalan masuk

4 Pemeliharaan strtuktur beton pada
bangunan
5 Pemeliharaan kunci grendel
Pemeliharaan kusen pintu dan

7 jendela

Kode Kode
(rp) kel
Pemeliharaan peralatan sanitair
8 Pemeliharaan kran air
Pemeliharaan sistem tata udara
Pemeliharaan sistem proteksi

9
kebakaran
Pemeliharaan komponen lainnya

10
11
12
13
14
15

Kode Kode
(rp) kel
V Pengeluaran lain-lain
Total Total

Item-item biaya yang terdapat dalam rencana anggaran induk tersebut
bersumber dari hasil analisis harga satuan setiap item pekerjaan pada masing-
masing sub klasifikasi.
Tabel 15 Analisis Harga Satuan

Analisis harga satuan pekerjaan
Nama pekerjaan M3
Harga
No Deskripsi Jumlah Total
satuan
A Material
B Tenaga kerja
C Peralatan
D Lain-lain
Total
Harga per m3
Dibulatkan
D. Latihan
1. Sebutkan tujuan pembuatan cost estimation!
2. Bagaimanan hasil sewa sarusunawa dimanfaatkanmenurut Permen
PUPR No. 14 Tahun 2007 pasal 25 ayat 40?
3. Sebutkan tujuan rencana anggaran pemeliharaan rusunawa!

E. Rangkuman
Pemeliharaan diartikan sebagai suatu kegiatan untuk menjaga keandalan
bangunan gedung beserta prasarana dan saranya agar bangunan gedung selalu
laik fungsi, sifatnya preventive maintenance. Kalaupun ada kerusakan,
kerusakan tersebut sifatnya kerusakan kecil yang tidak terlalu mengganggu
secara fungsional.
Sehingga biaya pemeliharaan, dalam sistem keuangan negara Republik
Indonesia diklasifikasikan sebagai Belanja Barang, yaitu Belanja Biaya
Pemeliharaan Gedung dan Bangunan
Dalam sistem akuntansi biaya pemeliharaan tersebut dapat dikategorikan
sebagai pengeluaran pendapatan (revenue expenditure).
Biaya pemeliharaan untuk gedung-gedung negara termasuk rusunawa dapat
dibiayai dari APBN/APBD, tapi berdasarkan Peraturan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007, biaya pemeliharaan harus dibiayai
dari sewa. Di beberapa daerah, biaya pemeliharaan rusunawa dibiayai dari dana
APBD.
Biaya pemeliharaan dapat dikelompokkan menurut klasifikasi komponen
bangunan rusunawa yang menjadi objek pemeliharaan, misalnya biaya
pemeliharaan untuk pekerjaan arsitektural, struktur dan sebagainya.

BAB 6
PERENCANAAN ANGGARAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG RUSUNAWA

Perencanaan Anggaran Perawatan Bangunan
Gedung Rusunawa
Perawatan dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tahun 2008

tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung diartikan
sebagai pekerjaan yang meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian
bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana
berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan
mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.
Dengan mempelajari bab ini, diharapkan peserta mampu menjelaskan tentang
perencanaan anggaran perawatan.
B. Lingkup Anggaran Perawatan

Lingkup perencanaan anggaran untuk perawatan sangat terkait dengan bentuk
perawatan yang dilakukan sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007. Dalam Permenpera tersebut
pengertian perawatan untuk rusunawa adalah kegiatan memperbaiki dan/atau
mengganti bagian bangunan rusunawa dan/atau komponen, bahan bangunan,
dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan tetap laik fungsi
Selanjutnya Permenpera Nomor 14 Tahun 2007 tersebut membagi perawatan
rusunawa dalam kategori sebagai berikut:
1. Perawatan rutin, yaitu merupakan kegiatan pengoperasian, perbaikan
kecil peralatan utilitas dan kemanan bangunan.
2. Perawatan berkala, yaitu merupakan kegiatan yang direncanakan

menurut jangka waktu dan diatur menurut jadwal tertentu dengan
tujuan mencegah kerusakan (Pasal 11 ayat (1)), pekerjaan perawatan
berkala meliputi penggantian komponen bangunan, penggantian suku
cadang, pengecatan gedung, servis peralatan mekanikal dan elektrikal
(ayat 2).

3. Perawatan mendesak, merupakan kegiatan yang dilakukan secara tidak
terencana berdasarkan hasil inspeksi atau laporan dengan tujuan untuk
mengatasi kerusakan yang membutuhan penanganan mendesak dan
harus segera ditangani.(Pasal 12)
4. Perawatan darurat, merupakan kegiatan yang bersifat segera dan

memerlukan perbaikan terhadap kerusakan yang membutuhkan
penanganan segera agar tidak membahayakan. (Pasal 13)
Sedangkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 24 Tahun 2008

membagi tiga tingkat kerusakan dalam perawatan gedung, maka besaran
anggaran ditentukan oleh tingkat kerusakannya, yaitu:
1. Kerusakan ringan, yaitu kerusakan yang terjadi terutama pada non
struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai dan
dinding pengisi. Biaya maksimum untuk perbaikannya 35% dari harga
satuan tertinggi bangunan gedung baru, untuk tipe/klas dan lokasi yang
sama.
2. Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen non-

struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap, lantai,
dan lain-lain Biaya maksimum untuk perbaikannya 45% dari harga
sama.
3. Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar komponen

bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang apabila setelah
diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik sebagaimana mestinya
Perawatan untuk kerusakan berat biayanya maksimum 65% dari harga
sama.
4. Perawatan khusus, untuk perawatan yang memerlukan penanganan

khusus atau dalam usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti
kegiatan renovasi atau restorasi (misal yang berkaitan dengan
perawatan bangunan gedung bersejarah), besarnya biaya perawatan
dihitung sesuai dengan kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih
dahulu kepada Instansi Teknis setempat.

Berdasarkan lingkup kegiatan perawatan dan tingkat kerusakan yang terjadi,
maka prakiraan anggaran untuk rusunawa dapat dialokasikan untuk kegiatan
perawatan berdasarkan tuntutan tingkat kerusakan yang ditemukan, yaitu:
1. Anggaran Rehabilitasi
Anggaran ini dibutuhkan untuk memperbaiki bangunan yang telah rusak
sebagian dengan maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu
yang tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung tetap
dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat berubah
2. Anggaran Renovasi
berat sebagian dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu
yang dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun utilitas
bangunannya.
3. Anggaran Restorasi
berat sebagian dengan maksud menggunakan untuk fungsi tertentu
yang dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan
arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas bangunannya
dapat berubah
Kapan masing-masing anggaran tersebut dibutuhkan tergantung hasil opname

yang dilakukan pada saat kegiatan perawatan rutin atau berkala dilakukan.
Pengalokasian anggaran untuk masing-masing tingkat kerusakan tersebut dapat
dilakukan setelah tersedia dokumen rencana teknis perawatan bangunan
gedung disetujui oleh pemerintah daerah.
Kegiatan dalam perawatan yang perlu dianggarkan adalah kegiatan inspeksi dan
tes terhadap kondisi bangunan, peralatan dan utilitas yang terdapat di
rusunawa, karena kegiatan ini berlangsung secara rutin, baik secara harian,
mingguan, bulanan, tigabulanan, enambulanan, atau tahunan.
Alokasi anggaran untuk perawatan bangunan rusunawa tergantung termasuk
kategori mana kerusakan terjadi, bila perbaikan dapat menambah masa
manfaat bangunan gedung, maka biaya perawatan termasuk dalam belanja
modal, kecuali untuk perawatan rutin, seperti pembersihan saluran drainase

dari sampah, pembersihan ruang dan halaman, pengecatan jendela, pintu,
lemari dan kursi, pembabatan rumput halaman rusunawa, perbaikan kecil
peralatan utilitas dan keamanan bangunan, seperti pengisian alat pemadam api
ringan, maka biaya perawatan ini masih dapat dikategorikan sebagai belanja
barang, yaitu belanja pemeliharaan bangunan gedung apabila jumlah biaya
perawatan tersebut tidak memenuhi syarat minimum kapitalisasi.
Berdasarkan jangka waktu manfaatnya, biaya perawatan dapat dikategorikan
sebagai pengeluaran modal (capital expenditure), yakni biaya yang mempunyai
manfaat lebih dari satu periode akuntansi. tersebut bertambahnya masa
manfaat atau umut ekonomis bangunan tersebut, maka biaya tersebut
dimasukkan ke dalam belanja modal, artinya menambah nilai investasi
bangunan gedung tersebut. Nilai kapitalisasi minimum untuk pemeliharaan
gedung dan bangunan menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor
101/PMK.02/2011 tentang Klasifikasi Anggaran terakhir dirubahi dengan
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 134/PMK. 02/2012 mengenai Kriteria
kapitalisasi dalam pengadaan/pemeliharaan barang/aset merupakan suatu
tahap validasi untuk penetapan belanja modal atau bukan dan merupakan
syarat wajib dalam penetapan kapitalisasi atas pengadaan barang/aset:
1. Pengeluaran anggaran belanja tersebut mengakibatkan bertambahnya
aset dan/atau bertambahnya masa manfaat/umur ekonomis aset
berkenaan. Pengeluaran anggaran belanja tersebut mengakibatkan
bertambahnya kapasitas, peningkatan standar kinerja, atau volume
aset.
2. Memenuhi nilai minimum kapitalisasi sesuai dengan Peraturan Menteri
Keuangan yang mengatur mengenai penatausahaan barang milik
negara.
3. Pengadaan barang tersebut tidak dimaksudkan untuk diserahkan/
dipasarkan kepada masyarakat/pemda/entitas lain di luar pemerintah
pusat.

Pernyataan nomor 3) bahwa pengadaan barang tersebut tidak dimaksudkan
untuk diserahkan/dipasarkan kepada masyarakat/pemda/entitas lain di luar
pemerintah pusat menjadi memerlukan penjelasan yang lebih konkrit, karena
banyak rusunawa yang dibangun yang kemudian bangunan tersebut diserahkan
kepada pemerintah daerah atau lembaga lainnya. Dengan penjelasan tersebut,
pertanyaannya adalah apakah biaya perawatan rusunawa yang telah memenuhi
persyaratan minimum kapitalisasi tidak dapat diperlakukan sebagai kapitalisasi
aset.
Penjelasan tersebut juga dimuat dalam Panduan Teknis Penyusunan Rencana
Kerja dan Anggaran (RKA-K/L), bahwa pengeluaran anggaran yang digunakan
dalam rangka memperoleh atau menambah aset tetap dan/atau lainnya yang
memberi manfaat lebih dari satu periode akuntansi serta melebihi batasan
minimal kapitalisasi aset tetap atau aset lainnya yang ditetapkan pemerintah.
Aset tetap tersebut dipergunakan untuk operasional kegaitan sehari-hari suatu
satuan kerja bukan untuk dijual.
Untuk mengetahui apakah suatu jenis belanja dapat dikategorikan sebagai
belanja modal atau tidak maka perlu diketahui definisi Aset Tetap/Aset lainnya
dan kriteria pengakuannya sebagai berikut:
1. Dimiliki dan berwujud (untuk aset lainnya bisa tidak berwujud)
2. Mempunyai masa manfaat lebih dari 12 bulan
3. Digunakan dalam kegiatan operasional pemerintah atau dimanfaatkan
oleh masyarakat umum
4. Memenuhi kriteria nilai satuan minimum kapitalisasi (untuk jenis Aset
Tetap yang ada pembatasan nilai minimumnya).
Jadi perencanaan anggaran untuk pekerjaan perawatan dapat dibedakan,

apakah nilai perawatan tersebut memenuhi syarat minimum kapitalisasi aset
tetap atau tidak, kalau biaya perawatan tidak memenuhi persyaratan minimum
kapitalisasi, maka perencanaan anggaran untuk perawatan dimasukkan pada
belanja barang, yaitu pemeliharaan gedung dan bangunan.

Salah satu contoh penetapan belanja di lingkungan Pemerintah Provinsi Daerah
Istimewa Yogyakarta yang ditetapkan berdasarkan Peraturan Gubernur Daerah
Istimewa Yogyakarta Nomor 37 Tahun 2011 tentang Pedoman Kapitalisasi
Barang Milik Daerah, bahwa pengeluaran belanja Rehabilitasi/Renovasi/
Restorasi dapat dikategorikan sebagai Belanja Modal jika memenuhi
persyaratan sebagai berikut:
1. mengakibatkan peningkatan kualitas, kapasitas, kuantitas dan/atau
umur aset yang telah dimiliki; dan
2. nilainya sama dengan/melebihi batasan minimum nilai kapitalisasi aset
tetap.
C. Perencanaan Anggaran Perawatan Rusunawa

Sama dengan biaya pemerliharaan, biaya perawatan sebagaimana disinggung di
atas merupakan belanja modal. Biaya perawatan juga dapat dibedakan antara
biaya perawatan yang dilakukan secara swakelola, atau biaya perawatan yang
diborongkan pada pihak ketiga atau kontraktor. Kalau pekerjaan perawatan
dilakukan secara swakelola, maka struktur biaya untuk pekerjaan perawatan
meliputi:
 Biaya Langsung, yaitu biaya-biaya langsung yang terkait dengan
pemeliharaan dan perawatan, yaitu:
 Upah tenaga kerja
 Material/bahan yang digunakan
 Sewa alat, kalau alat yang diperlukan tidak tersedia di rusunawa,
atau kalau alat tersebut dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan
perawatan, misal molen untuk pengadukan beton, atau yang
lainnya.
 Biaya overhead, termasuk dalam overhead ini, alat bantu yang
sifatnya habis pakai, misalnya bambu, papan tripleks, dan lain
sebagainya.
 Biaya tidak langsung antara lain honorarium yang dibayarkan kepada tenaga
pengawas atau penyelia, serta staf pada bagian operasi dan pemeliharaan,
sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.

Sedangkan biaya yang timbul pada saat pekerjaan diserahkan kepada pihak
ketiga, adalah:
 Biaya kontraktor, atau biaya pihak ketiga, yaitu biaya atau lebih
tepatnya nilai pekerjaan yang diserahkan kepada pihak ketiga atau
pemborong.
Berdasarkan jangka waktu manfaatnya, biaya perawatan dapat dikategorikan

sebagai pengeluaran modal (capital expenditure), yakni biaya yang mempunyai
manfaat lebih dari satu periode akuntansi. tersebut bertambahnya masa
manfaat atau umut ekonomis bangunan tersebut, maka biaya tersebut
dimasukkan ke dalam belanja modal, artinya menambah nilai investasi
bangunan gedung tersebut.
Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya, berdasaran Bagan Akun Standar
Tahun Anggaran 2015, biaya perawatan ditinjau dari definisi dan bentuk
kegiatannya dapat diklasifikasikan sebagai Belanja Modal untuk Belanja
Penambahan Nilai Gedung dan Bangunan, yaitu Belanja Modal setelah
perolehan gedung dan bangunan yang memperpanjang masa manfaat/umur
ekonomis, atau yang kemungkinan besar memberi manfaat ekonomis di masa
yang akan datang dalam bentuk peningkatan kapasitas, produksi atau
peningkatan standar kinerja; dan memenuhi batasan minimun kapitalisasi
sesuai dengan peraturan menteri keuangan yang mengatur batasan minimum
kapitalisasi.
Penjelasan pada Lampiran II.08 Peraturan Pemerintah RI Nomor 71 Tahun 2010
tentang Standar Akuntansi Pemerintahan Pernyataan No. 07 tentang Akuntansi
Aset Tetap paragraf 49 disebutkan bahwa pengeluaran yang dapat di
kapitalisasi merupakan “Pengeluaran setelah perolehan awal suatu aset tetap
yang memperpanjang masa manfaat atau yang kemungkinan besar memberi
manfaat ekonomik di masa yang akan datang dalam bentuk kapasitas, mutu
produksi, atau peningkatan standar kinerja, harus ditambahkan pada nilai
tercatat aset yang bersangkutan”

Berdasarkan hal tersebut di atas, maka dapat disimpulkan bahwa dasar untuk
dapat dikapitalisasi tidak hanya di lihat dari jenis belanja yang digunakan
melainkan dari jenis pekerjaan dan nilai yang dibelanjakan, dengan kata lain
suatu belanja pemeliharaan dapat dikapitalisasi jika:
1) Pengeluaran tersebut rnengakibatkan bertambahnya masa manfaat,
kapasitas, kualitas, dan volume aset yang telah dimiliki;
2) Pengeluaran tersebut memenuhi batasan minimum nilai kapitalisasi aset

tetap/aset lainnya.
Batas minimum menurut Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101 Tahun 2011
adalah sebesar Rp. 10.000.000 (sepuluh juta rupiah)
Walaupun pekerjaan perawatan yang dilakukan dengan cara swakelola, kalau
total nilai pekerjaan tersebut memenuhi syarat minimum kapitalalisasi aset
tetap, maka biaya tersebut termasuk dalam kategori belanja modal.
1. Sumber Dana Perawatan

Sumber dana untuk perawatan tidak berbeda dari anggaran untuk
pemeliharaan, terutama untuk anggaran perawatan rutin. Sedangkan untuk
perawatan yang bersifat rehabilitasi, renovasi, dan restorasi, atau adanya
kerusakan sedang, berat dan perawatan khusus maka dalam Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dalam Pasal 57
dijelaskan sebagai berikut:
(1) Dalam menjalankan pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 56
ayat (2), pengelola berhak menerima sejumlah biaya pengelolaan.
(2) Biaya pengelolaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dibebankan
kepada pemilik dan penghuni secara proporsional.
Dalam penjelasan Pasal 57 ayat (2) dijelaskan sebagai berikut:
Yang dimaksud dengan “proporsional” adalah biaya dan operasional dan
pemeliharaan ditanggung oleh penghuni, biaya perawatan ditanggung
pemilik. Pengertian pemilik dalam Pasal 1 ayat 18 adalah Pemilik adalah
setiap orang yang memiliki sarusun. Sedangkan pengertian pemilik
rusunawa dalam Pasal 1 ayat 5 Peraturan Menteri Negara Perumahan
Rakyat Nomor 14 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun Sewa
Sederhana mengatakan bahwa “Pemilik rusunawa, yang selanjutnya disebut

sebagai pemilik, adalah pengguna barang milik negara yang mempunyai
penguasaan atas barang milik negara berupa rusunawa.
Dengan memahami pengertian-pengertian dalam peraturan perundang-
undangan terkait dengan Rumah Susun dan Rusunawa, maka untuk biaya
perawatan rusunawa milik pemerintah dan/atau pemerintah daerah
dibiayai oleh pemerintah dan/atau pemerintah daerah.
2. Penyusunan Rencana Anggaran Perawatan

Tidak berbeda dengan penyusunan rencana anggaran pemeliharaan,
penyusunan anggaran perawatan juga dilakukan dengan didahului survei,
melakukan pengecekan ke lokasi-lokasi yang perlu dirawat, kemudian
menentukan bentuk pekerjaan perawatan yang akan dilakukan, sesuai
dengan tingkat kerusakan yang terjadi di masing-masing lokasi.
Dalam penyusunan rencana anggaran perawatan, untuk perawatan dengan
kerusakan ringan atau sedang secara prinsip sama dengan penyusunan
rencana anggaran pemeliharaan. Sedangkan perawatan dengan kerusakan
berat atau khusus diperlukan langkah-langkah sebagai berikut:
1) Mendata semua komponen bangunan yang ada pada gedung,
2) Melakukan pemeriksaan dan memasukkan ke dalam borang-
borang daftar simak (check list) kondisi komponen bangunan.
3) Menyusun program perawatan komponen bangunan.
4) Menentukan jadwal pemeliharaan komponen bangunan.
5) Menentukan skala prioritas pelaksanaan perbaikan.
Bila dana yang diperoleh dari hasil sewa penghuni, sewa lain-lainnya atau
pendapat lainnya, mencukupi untuk membiayai perbaikan atau perawatan
atas komponen bangunan yang rusak, maka dana APBN atau APBD tidak
dibutuhkan, tapi sebagaimana telah dikemukakan di atas, bahwa biaya
pengelolaan (opersional, pemeliharaan, dan perawatan) dibebankan kepada
penghuni secara proporsional. Arti proporsional di sini telah dijelaskan
bahwa biaya perawatan dibebankan kepada pemilik rusunawa, yaitu
pemerintah atau pemerintah daerah.
Bentuk format rencana anggaran perawatan sama dengan rencana
anggaran pemeliharaan, yaitu sebagai berikut:

Tabel 16 Contoh Format Rencana Anggaran Perawatan Rusunawa
RENCANA ANGGARAN PERAWATANRUSUNAWA

TAHUN ANGGARAN…………………
KODE KODE
PEMBEBANAN PEMBEBANAN
KLASIFIKASI KLASIFIKASI
KEL SUB JUMLAH KEL SUB KEL
URAIAN URAIAN JUMLAH
KEL (Rp)
I BIAYA PERAWATAN I DANA APBN/APBD
1 BIAYA REHABILITASI
II SEWA YANG
 ............ DIALOKASIKAN UNTUK
 ............ PERAWATAN
 ........... 1 SEWA NON HUNIAN
 ...........
III PENDAPATAN LAIN-LAIN
2 BIAYA RENOVASI
YANG DIALOKASIKAN
 ..................... UNTUK PERAWATAN
 ....................
 ....................
 ....................
3 BIAYA RESTORASI

KODE KODE
PEMBEBANAN PEMBEBANAN
KLASIFIKASI KLASIFIKASI
KEL SUB JUMLAH KEL SUB KEL
URAIAN URAIAN JUMLAH
KEL (Rp)
 .....................
 .....................
 .....................
 ....................
II PENGELUARAN LAIN-
LAIN
TOTAL TOTAL

Item-item biaya yang terdapat dalam rencana anggaran induk tersebut
bersumber dari hasil analisis harga satuan setiap item pekerjaan pada masing-
masing sub klasifikasi.
Tabel 17 Analisis Harga Satuan Pekerjaan

ANALISIS HARGA SATUAN PEKERJAAN
NAMA PEKERJAAN M3
NO DESKRIPSI HARGA SATUAN JUMLAH TOTAL
A MATERIAL
B TENAGA KERJA
C PERALATAN
D LAIN-LAIN
TOTAL
HARGA PER M3
DIBULATKAN
Analisis harga satuan tersebut dapat juga diperoleh dari Standar Nasional
Indonesia (SNI) untuk item-item pekerjaan yang sejenis.
Rencana anggaran pemeliharaan dan rencana anggaran perawatan tersebut di
atas selanjutnya digabungkan menjadi Rencana Anggaran Operasional
Pengelolaan Rusunawa.
D. Latihan
1. Menurut Permenpera Nomor 14 Tahun 2007, perawatan rusunawa
dapat dikategorikan dalam empat jenis, sebutkan jenis perawatan
tersebut!
2. Sebutkan proses penyusunan rencana anggaran perawatan dengan
kerusakan berat dan khusus!

E. Rangkuman
Biaya perawatan untuk rusunawa, prinsipnya sama dengan biaya pemeliharaan,
berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, biaya perawatan dibiayai
oleh pemilik rusunawa berdasarkan prinsip proporsional, artinya biaya dan
opersional dan pemeliharaan ditanggung oleh peghuni; biaya perawatan
ditanggung oleh pemilik rusunawa atau pemerintah.
Biaya perawatan dalam sistem keuangan negara Republik Indonesia dapat
diklasifikasikan sebagai Belanja Modal apabila biaya yang dikeluarkan
memenuhi persyaratan minimum kapitalisasi yang ditetapkan oleh Menteri
Keuangan. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101 Tahun 2011,
pengeluaran minimum yang dapat dikapitalisasi adalah sebesar Rp. 10.000.000,-
Biaya perawatan yang dapat dikapitalisasikan menurut konsep akuntansi
dikategorikan sebagai pengeluaran modal (capital expenditure) yang dapat
ditambahkan pada nilai perolehan aset tersebut.
Anggaran untuk perawatan dapat dialokasikan sesuai dengan kondisi nyata
yang terjadi untuk perawatan yang bersifat rehabilitasi, renovasi atau restorasi.
Atau sesuai dengan ketentuan yang terdapat dalam Peraturan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007, yaitu perawatan rutin, perawatan
berkala, perawatan mendesak; dan perawatan darurat.
Perencanaan anggaran pemeliharaan dan perawatan merupakan bagian dari
rencana anggaran operasional rusunawa, rencana anggaran pemeliharaan dan
rencana anggaran perawatan dapat disusun terpisah untuk memudahkan untuk
melakukan pelaksanaan dan pengendalian.
Sebelum disusun ke dalam rencana anggaran pemeliharaan atau rencana
anggaran perawatan, perlu dilakukan analisis harga satuan untuk masing-
masing item pekerjaan di kedua kelompok kegiatan tersebut.

BAB 7
PENUTUP

Penutup
A. Simpulan
Pekerjaan pemeliharaan dan perawatan gedung, yang salah satunya adalah
rusunawa, merupakan pekerjaan dengan multi disiplin ilmu dan sangat
complicated, ruwet dan menyulitkan. Dalam pelaksanaannya setiap petugas
mempunyai keahliannya masing-masing.
Dalam membuat perencanaan pemeliharaan dan perawatan bangunan
rusunawa, kenyataannya harus diawali dari perencana bangunan. Beberapa hal
secara teknis bahwa Konsultan Perencana bangunan mempunyai peran dalam
pemeliharaan dan perawatan bangunan rusunawa yang akan dibangun. Sebagai
contoh kasus adalah sebagai berikut:
1. Konsultan Perencana perlu membuat perhitungan kekuatan struktur
untuk tempat gantungan, tempat sandaran, dan/atau tempat dudukan,
dimana katrol, tangga, dan mesin harus diletakkan, yang nantinya harus
dioperasikan untuk peralatan ataupun merupakan peralatan bantu
untuk operasional pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung
rusunawa. Jadi disini jelas dimulai dari perencanaan sudah harus ada
perencanaan yang matang agar dalam pelaksanaan pemeliharaan dan
perawatan rusunawa dapat mudah dilaksanakan
2. Contoh kasus lain adalah dalam pembuatan lubang untuk pembuangan
sampah disetiap satuan hunian, disini Konsultan perencana harus
merencanakan agar lubang tersebut aman terhadap kejadian anak kecil
masuk kedalam lubang tersebut
3. Parapet untuk penggantung gondola, harus diperhitungkan kekuatan
strukturnya terhadap beban sangkar gondola, beban petugas
pembersihan, beban peralatan, dan beban bahan-bahan pembersihan
4. Mesin gondola yang dapat berputar diatas pelat atap beton (movable
machine) harus diperhitungkan kestabilannya terhadap beban sangkar
gondola, beban petugas pembersihan, beban peralatan, dan beban
bahan-bahan pembersihan

Agar tercipta kondisi yang membuat para penghuni atau penyewa lainnya
merasa aman, nyaman, tentram, dan sehat menempati bagian-bagian unit
hunian maupun non hunian di rusunawa, serta dapat terjaminnya kelangsungan
umur ekonomis bangunan rusunawa diperlukan dua bentuk perencanaan
anggaran pokok disamping rencana anggaran operasional rusunawa lainnya,
yaitu:
1. Anggaran untuk pemeliharaan, yaitu anggaran yang dibutuhkan untuk
membiayai kegiatan untuk menjaga keandalan bangunan gedung
beserta prasarana dan saranannya agar bangunan gedung selalu laik
fungsi.
2. Anggaran untuk perawatan, yaitu anggaran yang dibutuhkan untuk
membiayai kegiatan yang meliputi perbaikan dan/atau penggantian
bagian bangunan, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana
dan sarana berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan bangunan
gedung dengan mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.
Demikian materi “Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa”
disampaikan dengan harapan bahwa modul diklat ini dapat membekali peserta
diklat dalam menjalankan tugasnya. Dalam modul diklat Perencanaan
Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini kami menguraikan perencanaan
teknis dan perencanaan anggaran untuk pemeliharaan dan perawatan
rusunawa untuk membekali para peserta diklat, dalam pemahaman modul
diklat selanjutnya, untuk uraian masalah pemeliharaan rusunawa.
Sudah barang tentu modul diklat ini belum sempurna, kami tetap
mengharapkan kritik dan perbaikan dari kalangan terkait yang akan
menggunakan modul diklat ini.
B. Tindak lanjut
Sebagai tindak lanjut, dalam merencanakan bangunan rusunawa, Konsultan
Perencana harus memperhatikan beberapa hal, diantaranya,
1. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan bangunan rusunawa
sedemikian sehingga untuk pemeliharaan dan perawatannya mudah
dilaksanakan
2. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan layout bangunan
sedemikian rupa agar tidak mempersulit jalur evakuasi

3. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan konstruksi yang
handal untuk pemeliharaan dan perawatan, dalam hal bentuk
bangunan yang sekiranya ada bagian yang sulit untuk dilaksanakan
pemeliharaan dan perawatan.
4. Konsultan Perencana perlu membuat perencanaan layout bangunan,
kondisi landscape, posisi tangga kebakaran, posisi dan konstruksi pintu
darurat, dan posisi kotak hydran agar tidak mempersulit operasional
petugas pemadam kebakaran
Mengingat sasaran utama dari pembangunan rusunawa adalah masyarakat

berpenghasilan rendah (MBR), maka pembiayaan untuk biaya pemeliharaan
dan perawatan bangunan, prasarana dan sarana rusunawa terlalu dibebankan
kepada penghuni rusunawa yang masuk dalam kategori MBR, tetapi harus
diupayakan dengan memanfaat ruang-ruang non hunian untuk disewakan
secara komersil untuk keperluan usaha.
Disamping itu, juga harus dikembangkan ruang hunian yang dapat disewakan
secara komersil kepada orang-orang yang mampu, tentunya dengan
menyiapkan ruangan hunian yang layak untuk ditempati oleh orang-orang yang
berpenghasilan menengah ke atas. Upaya ini merupakan suatu strategi untuk
mensubsidi kebutuhan pemeliharaan dan perawatan rusunawa.
Selain itu juga, pada saat pembangunannya, juga disediakan ruang bersama
yang dapat disewakan untuk berbagai keperluan, seperti perkawinan, acara-
acara lainnya yang dapat meningkatkan pendapatan bangunan rusunawa.
Terakhir, menyediakan lahan-lahan yang mungkin untuk disewakan untuk
pemasangan papan billboard dan lain sebagainya.
APBN atau APBD merupakan bagian dari upaya terakhir untuk membiayai
kegiatan pemeliharaan dan perawatan rusunawa agar tidak berproses menjadi
pemukiman kumuh.

DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 71 Tahun 2010 tentang Standar Akuntansi

Pemerintahan
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor: 24/PRT/M/2008 Tentang

Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik

Negara/Daerah dirubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun
2008.
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007 tentang

Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 18 Tahun 2007 tentang

Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana
Yang Dibiayai APBN dan APBD
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 53 Tahun 2014 tentang Standar Biaya

Masukan Tahun Anggaran 2015
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 101 Tahun 2011 tentang Klasifikasi

Anggaran, dirubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 134
Tahun 2012
Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 50 Tahun 2013 tentang Pengelolaan

Rusunawa
Peraturan Gubernur Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta Nomor 37 Tahun

2011 tentang Pedoman Kapitalisasi Barang Milik Daerah.
Kementerian Pekerjaan Umum, 2012, Panduan Teknis Penyusunan Rencana

Kerja dan Anggaran (RKA-K/L) di Lingkungan Kementerian Pekerjaan
Umum 2013

_____________, Bagan Akun Standar Tahun Anggaran 2015
Padang Minangkabau News -- Anggaran Pemeliharaan Rumah Susun Sederhana

Sewa
Suara Pantura, Pemeliharaan Rusunawa Disiapkan Rp 60 Juta
Solopos.Com, Anggaran Perawatan 8 Rusunawa Rp100 Juta

GLOSARI
Air kotor Semua air yang bercampur dengan kotoran-kotoran

dapur, kamar mandi, kakus dan peralatan-peralatan
pembuangan lainnya.
Air Limbah Semua air yang berasal dari buangan proses rumah
tangga (limbah domestik) dan proses industri (limbah
industri)
Atrium Suatu ruang dalam suatu bangunan yang
menghubungkan 2 atau lebih tingkat/ lantai, di mana :
a. Seluruh atau sebagian ruangnya tertutup pada bagian
atasnya oleh lantai atau atap, termasuk struktur atap
kaca;
b. Termasuk setiap ruang yang berbatasan/ berdekatan
tetapi tidak terpisahkan oleh pembatas;
Tidak termasuk lorong tangga, lorong ramp, atau ruang
dalam saf.
Baku Tingkat Mekanik dan getaran kejut adalah batas maksimal tingkat
Getaran getaran mekanik yang diperbolehkan dan usaha atau
kegiatan pada media padat sehingga tidak menimbulkan
gangguan terhadap kenyamanan dan kesehatan serta
keutuhan bangunan
Baku Tingkat Batas maksimal tingkat kebisingan yang diperbolehkan
Kebisingan dituang ke lingkungan dari usaha atau kegiatan sehingga
tidak menimbulkan gangguan kesehatan manusia dan
kenyamanan lingkungan
Bangunan gedung Angunan yang didirikan dan atau diletakkan dalam suatu
lingkungan sebagian atau seluruhnya pada, di atas, atau
di dalam tanah dan/atau perairan secara tetap yang
berfungsi sebagai tempat manusia untuk melakukan
kegiatan bertempat tinggal, berusaha, bersosial-budaya,
dan kegiatan lainnya

Bangunan Induk Bangunan yang mempunyai fungsi dominan dalam suatu
persil
Bangunan turutan Bangunan sebagai tambahan atau pengembangan dari
bangunan yang sudah ada
Bangunan umum Bangunan yang berfungsi untuk tempat manusia
berkumpul, mengadakan pertemuan, dan melaksanakan
kegiatan yang bersifat publik lainnya, seperti keagamaan,
pendidikan, rekreasi, olah raga, perbelanjaan, dsb
Buffing Cara membersihkan lantai dengan mesin, termasuk
menggosok dengan menggunakan bulu atau kain, dan
penggunaan secara berkala dengan steel wool atau spon
nylon untuk menghilangkan bekas kaki atau lumpur,
sampai permukaan lantai benar-benar bersih, merata dan
mengkilap
Daerah Hijau Ruang terbuka pada bangunan yang dimanfaatkan untuk
Bangunan (DHB) penghijauan
Damp mopping Membersihkan lantai atau permukaan lainnya dengan
pengepel benang atau spon, dan deterjen atau obat
pembersih kotoran bila diperlukan, serta menggunakan
air seminim mungkin sampai permukaan yang dipel bebas
dari kotoran, debu dan air yang berlebih
Damp wiping Cara untuk menghilangkan minyak, bercak tangan pada
permukaan yang dicat atau lainnya menggunakan kain
lembut yang bersih dengan deterjen yang lembut dan air
hangat yang diperas sebelum digunakan
Dinding Luar Suatu dinding bangunan terluar yang bukan merupakan
dinding pembatas
Dinding Luar Non- Suatu dinding luar yang tidak memikul beban dan bukan
struktural merupakan dinding panel
Dinding Pembatas Dinding yang menjadi pembatas antara bangunan

Dry moping Cara penggosokan ringan pada daerah yang jarang dilalui,
atau lantai licin dengan mop penggosok yang tebal
Floor dry cleaning Cara membersihkan lantai dengan mesin pembersih
untuk menghilangkan bercak-bercak kaki dan kotoran
yang keras melekat dengan menggunakan steel wool atau
spoon nylon dan emulsi atau spirit wax. Mesin
disesuaikan dengan daya isap menghilangkan pasir debu
dan lain-lain, sehingga menghasilkan lantai bersih dan
bercahaya
Garis Sempadan Jarak bebas minimum dari bidang terluar suatu massa
Bangunan bangunan terhadap :
a. Batas lahan yang dikuasai,
b. Batas tepi sungai/pantai,
c. Antar masa bangunan lainnya, atau
Rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan
pipa gas dan sebagainya
Garis Sempadan Garis yang terhitung dari tepi jalan berbatasan yang tidak
Loteng diperkenankan didirikan tingkat bangunan
Garis Sempadan Garis bagian luar dari pagar persil atau pagar pekarangan
Pagar
Getaran Gerakan bolak-balik suatu massa melalui keadaan
seimbang terhadap suatu titik acuan
Getaran Kejut Getaran yang berlangsung secara tiba-tiba dan sesaat
Getaran Mekanik Getaran yang ditimbulkan oleh sarana dan peralatan
kegiatan manusia
Getaran Seismik Getaran tanah yang disebabkan oleh peristiwa alam dan
kegiatan manusia
High dusting Cara menghilangkan debu, sarang laba-laba, dll dari
dinding, langit-langit dan permukaan lainnya yang sukar
dijangkau dari lantai dengan menggunakan dry mop,
pembersih

Jarak antara Jarak terkecil antara bangunan yang diukur antara
bangunan permukaan-permukaan denah bangunan
Jaringan Persil Jaringan sanitasi dan jaringan drainasi dalam persil
Jaringan Saluran Adalah jaringan sarana dan prasarana saluran umum
Umum Kota perkotaan, seperti jaringan sanitasi dan jaringan drainasi
Kamar Adalah ruangan yang tertutup seluruhnya atau sebagian,
untuk tempat kegiatan manusia, selain kamar untuk MCK
dan dapur
Kebisingan Bunyi yang tidak diinginkan dari usaha atau kegiatan
dalam tingkat dan waktu yang dapat menimbulkan
gangguan kesehatan manusia dan kenyamanan
lingkungan
Koefiesien Tapak Angka prosentasi perbandingan luas tapak besmen
Besmen (KTB) dengan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang
dikuasai sesuai dengan rencana tata ruang dan tata
bangunan yang ada
Koefisien Daerah Angka prosentase perbandingan antara luas ruang
Hijau (KDH) terbuka di luar bangunan yang diperuntukkan bagi
pertamanan/ penghijauan dengan luas tanah perpetakan/
daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata
ruang dan tata bangunan yang ada
Koefisien Dasar Koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan
Bangunan (KDB) terhadap luas persil/ kaveling/ blok peruntukan
Koefisien Lantai Adalah koefisien perbandingan antara luas keseluruhan
Besmen (KLB) lantai bangunan terhadap luas persil/ kaveling/ blok
peruntukan
Lubang Atrium Ruang dari suatu atrium yang dikelilingi oleh batas pinggir
bukaan lantai atau oleh batas pinggir lantai dan dinding
luar

Mendirikan a. Mendirikan, memperbaiki, memperluas, mengubah
Bangunan bentuk atau membongkar secara keseluruhan atau
sebagian suatu bangunan;
b. Melakukan pekerjaan tanah untuk keperluan
pekerjaan-pekerjaan yang dimaksud pada butir a di
atas
Pekarangan Bagian yang kosong dari suatu persil/ kaveling/ blok
peruntukan bangunan
Pembersih Logam Cara membersihkan permukaan metal dengan tangan,
khususnya pintu, jendela serta langit-langit tertentu,
hingga permukaan tersebut bersih dari kerak, noda atau
kotoran lainnya, sehingga peralatan logam-logam
tersebut terlihat terang dan bercahaya (obat penggosok
metal yang digunakan adalah yang mempunyai efek
tertentu pada logam yang digosok)
Pembersihan Debu Cara penggunaan dusterlembab atau handmop yang tebal
dan berbulu, atau vacuum pembersih debu dengan
nozzle-nya yang cocok sampai permukaan yang berdebu
bebas dari debu, sarang laba-laba, bercak kotoran atau
debu-debu lainnya yang dapt dilihat
Pembersihan Cara membersihkan cat, kertas atau dinding kayu dengan
Dinding tidak menggunakan air, kecuali dengan instruksi khusus
dan dibersihkan dengan menggunakan bulu ayam
(kemoceng) setinggi dinding
Pemeliharaan Kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta
bangunan gedung prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu
laik fungsi (preventive maintenance).
Pengepelan Cara penyikatan dengan tangan tanpa adanya debu yang
menempel dengan penyikat atau penyikat listrik/vacuum

Penggosokan Cara pembersihan dengan menggunakan sponnylon atau
sink swabs dengan bubuk atau cairan pembersih yang
tidak merusak, untuk menghapus semua bercak dan
kotoran yang terakumulasi (tidak menggunakan cairan
keras kecuali dengan instruksi khusus)
Penyikat Cara pembersihan lantai atau permukaan lainnya dengan
sikat nylon atau mesin pembersih yang kuat dengan
deterjen pilihan diikuti dengan pembilasan air bersih dan
pengangkatan cairan hingga permukaan yang dicuci
bersih tanpa kotoran, bekas tapak, bercak-bercak dan sisa
air yang tertinggal
Perawatan Kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian
bangunan gedung bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,
dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung
tetap laik fungsi (currative maintenance)
Primary waxing Cara pemakaian dengan menggunakan pelapis emulsi
dasar atau emulsi air/minyak dengan kuas pembersih
atau dua lapisan cair spiritus atau pasta minyak pada
saluran permukaan sesudah minyak di antara dua lapisan
dihilangkan dengan menggosoknya secara ringan
Rencana Tata Pedoman rencana teknik, program tata bangunan dan
Bangunan dan lingkungan, serta pedoman pengendalian pelaksanaan
Lingkungan (RTBL) yang umumnya meliputi suatu lingkungan/
kawasan(urban design and development guidelines)
Ruang Persiapan Ruang yang berhubungan dengan, dan berbatasan ke
suatu panggung yang dipergunakan untuk barang-barang
dekorasi panggung, peralatan, ruang ganti, atau
sejenisnya
Sambungan Penghubung antara sesuatu jaringan persil dengan
Jaringan jaringan saluran umum kota
Tinggi Bangunan Jarak antara garis potong permukaan atap dengan muka
bangunan bagian luar dan permukaan lantai denah
bawah

Tinggi Efektif Tinggi ke lantai tingkat paling atas (tidak termasuk lantai
atap), bila hanya terdiri atas mesin lif, tangki air atau unit
pelayanan lainnya dari lantai dasar/tanah (ground floor)
yang menyediakan jalan keluar langsung menuju jalan
atau ruang terbuka
Tingkat Kebisingan Kuran energi bunyi yang dinyatakan dalam satuan desibel
disingkat db
Tingkat Ketahanan Tingkat ketahanan api yang dipersyaratakan pada bagian
Api (TKA) atau komponen bangunan ukuran waktu satuan menit,
dengan kriteria-kriteria berurut yaitu aspek ketahanan
struktural, integritas, dan insulasi. Contoh : tka 90/-/60
berarti hanya terdapat persyaratan tka untuk ketahanan
struktural 90 menit dan insulasi 60 menit

Rencana

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Rencana

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa

Modul Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa ini bertujuan

Kepala Pusat Pendidikan dan Pelatihan

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa i

ii Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa iii

iv Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Tabel 1 Pekerjaan dan Perlengkapan/Pekerjaan ................................................ 17

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa v

Gambar 1 Electric Work Platform Lift/tangga elektrik untuk rusunawa kurang

vi Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa vii

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 1

2 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 3

2. Indikator Hasil Belajar

D. Materi Pokok dan Submateri Pokok

4 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 5

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 7

8 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 9

10 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 11

12 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 13

B. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Bangunan Rusunawa

1. Perencanaan Program Kerja dan Jadwal Pemeliharaan

14 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

2. Metode Kerja Pemeliharaan untuk Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 15

3. Perlengkapan, peralatan bantu, dan bahan pembersih

16 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 17

18 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 19

Catatan: AA Teratur (harian, mingguan, bulanan)

20 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

C. Perencanaan Teknis Pemeliharaan Unit Hunian

1. Pemeliharaan Pondasi Bangunan

2. Pemeliharaan Pondasi Tiang Pancang

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 21

3. Pemeliharaan Pondasi Sumuran Batu Kali

22 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

b. Perencanaan prosedur dan metode kerja , sesuai subbab B2 Bab 3

5. Pemeliharaan Pondasi Menerus Bahan Beton / Monolitik

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 23

6. Pemeliharaan Struktur Bangunan Baja

7. Pemeliharaan Struktur Bangunan beton

24 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

8. Pemeliharaan Struktur Bangunan Komposit

9. Pemeliharaan Dinding Bata Merah / Conblock

10. Pemeliharaan Dinding Batu Kali

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 25

11. Pemeliharaan Dinding Beton

12. Pemeliharaan Dinding Kayu

26 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

d. Standar kinerja, sesuai subbab B4 Bab 3.

Perencanaan Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa 27

Gambar 3 Ember dan Lap Pengering

14. Plafon Triplek

28 Perencanaan Pemeliharaan dan Perawtan Rusunawa

15. Plafon Akustik