Flashback

Metode Penentuan Kriteria Investasi

1. Pay-back Period (Break Even Point) Mengabaikan nilai
2. Return on Investment (ROI) waktu dari uang

3. Net Present Value (NPV)

Memperhitungkan
4. Internal Rate of Return (IRR) nilai waktu dari
uang
5. Net Benefit-Cost Ratio (NET B/C)
6. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C)
7. Profitability Index (Ratio)
 Net Present Value (NPV)
Nilai sekarang bersih

• Prinsip:
– Mendiskonto seluruh aliran kas (masuk dan keluar) ke nilai sekarang
(present value) dan menghitung selisih bersihnya (netto)

C3 C6 C7 Aliran kas masuk Cn-1 Cn

C2 C4
C1 C5

0 1 2 3 4 5 6 7 n-1 n

Co Co1 Aliran kas keluar

 Net Present Value (NPV)
Dimana :
n
(C )t n
(Co )t NPV = Net present value
NPV     (C)t = aliran kas masuk tahun ke-t
t 0 (1  i ) t
t 0 (1  i ) t
(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t
n = umur proyek
i = arus pengembalian (rate of return)
t = waktu
Aliran kas masuk
C3 C6 C7 Cn-1 Cn
C2 C4
C1 C5

0 1 2 3 4 5 6 7 n-1 n

Co Co1 Aliran kas keluar

 Net Present Value (NPV)
Nilai sekarang bersih

Nilai Keterangan

NPV = positif Usulan proyek dapat diterima

NPV = negatif Usulan proyek ditolak

NPV = 0 Usulan proyek dapat diterima atau

ditolak (netral)
 Net Present Value (NPV)
NPV
(juta)

70

30

0 8 16 i (%)
 Net Present Value (NPV)
Kelebihan ?

Discuss!
 Net Present Value (NPV)
• Kelebihan
– Memperhitungkan faktor nilai waktu dari uang
– Memperhitungkan semua aliran kas proyek
– Merupakan besaran absolut (monetery unit), shg
mudah mengikuti kontribusinya thd usaha
peningkatan kekayaan proyek
 Net Present Value (NPV)
Contoh

• Suatu proyek diprediksi dapat menghasilkan suatu pemasukan dalam 5

tahun pertama sbb: Rp. 90, 80, 80, 60 dan 40 juta rupiah. Modal awal yang
diperlukan adalah Rp. 200 juta. Diasumsikan tingkat pengembalian adalah
sebesar 15% per tahun. Hitung NPV dari proyek tsb.

Tahun Aliran kas Diskonto PV

0 -200 1 -200
1 90 0.87 78.3
2 80 0.756 60.48
3 80 0.66 52.8
4 60 0.57 34.2
5 40 0.497 19.88
Usulan dapat proyek
NPV 45.66 diterima
 Internal Rate of Return (IRR)
Tingkat pengembalian internal

• Prinsip:
Mencari tingkat pengembalian modal (i) dengan asumsi NPV = 0.

n n
(C )t (Co )t
NPV     Dimana :
t 0 (1  i ) t
t 0 (1  i ) t
NPV = Net present value
(C)t = aliran kas masuk tahun ke-t
(Co)t = aliran kas keluar tahun ke-t
n n
(C )t (Co )t

t 0 (1  i ) t

t 0 (1  i ) t
n = umur proyek
i = arus pengembalian (rate of return)
t = waktu
n
(C )t

t 0 (1  i )
t
 Cf
Modal awal
 NPV vs IRR
NPV
(juta)
Berapa besar IRR
IRR?

70

30

0 8 16 i (%)
 Internal Rate of Return (IRR)
Kriteria kelayakan dengan IRR
• IRR > tingkat pengembalian yg diinginkan (required rate of
return)
 proyek dapat diterima

• IRR < tingkat pengembalian yg diinginkan (required rate of

return)
 proyek ditolak
 Internal Rate of Return (IRR)
• Suatu proyek dengan investasi awal Rp. 6 milyar, diprediksi menghasilkan
pemasukan 1.5 milyar selama 5 tahun berturut-turut. Hitung IRR dari
investasi tsb.
Jawab:
• Anuitas = 1.5 M
• Faktor anuitas = PV kas keluar (investasi) / anuitas
= PV / A = 6 / 1.5 = 4
• Dari tabel n=5, faktor anuitas 4  dicari nilai “i” yang sesuai
n i Faktor anuitas (PV/A)
5 4% 4.45 i = 7% (IRR = 7%)
5 5% 4.33
5 6% 4.2 Cek:
(i=7%) NPV = 1.5 x 4.1 = 6.15 M
5 7% 4.1
5 8% 3.9 (i=8%) NPV = 1.5 x 3.9 = 5.85 M
Faktor
anuitas
4.5

4.4

4.3

4.2

4.1

3.9

3.8
3% 4% 5% 6% 7% 8% 9%
IRR
NPV
(Rp. juta)
Discuss in group!
70
Proyek A Proyek mana yang anda pilih?

50

Proyek B

30

20

0 8 10 16 18 i (%)
 Profitability Index (PI)
Indeks Profitabilitas
• Kemampuan mendatangkan laba per satuan investasi

Nilai sekarang aliran kas masuk

Indeks profitabil itas 
Nilai sekarang investasi

n
(C ) t
 (1  i ) t
PI  t n0 Kriteria kelayakan dengan PI
(Co )t PI > 1  usulan diterima

t  0 (1  i )
t PI < 1  usulan ditolak
 Contoh
Work in group

• Sebuah investor sedang menganalisa 3 buah usulan investasi, dengan

aliran kas sebagai berikut:

Tahun Proyek A Proyek B Proyek C

(milyar) (milyar) (milyar)
0 -75 -35 -110
1 40 20 50
2 30 25 60
3 25 15 45

• Bagaimana rangking prioritas dari 3 usulan di atas, bila diketahui biaya

modal perusahaan 9%?
• Hitung dengan NPV dan PI
 NPV vs PI
Tahun Proyek A Proyek B Proyek C
(milyar) (milyar) (milyar)

0 -75 -35 -110

1 40 (0.917) = 36.68 20 (0.917) = 18.34 50 (0.917) = 45.85

2 30 (0.842) = 25.26 25 (0.842) = 21.05 60 (0.842) = 50.52

3 25 (0.772) = 19.30 15 (0.772) = 11.58 45 (0.772) = 34.74

PV 81.24 50.97 131.11

NPV 3 6.24 2 15.97 1 21.11

PI 81.24/75 = 1.08 50.97/35 = 1.46 131.11/110 = 1.19

3 1 2
 Benefit – Cost Ratio (BCR)
• Umum digunakan untuk proyek di sektor publik
• Penekanan pada benefit (manfaat) bagi kepentingan publik,
bukan keuntungan financial perusahaan semata

PVbenefit PVbenefit
BCR  BCR 
PVcost Cf Investasi awal

• Pada proyek sektor swasta,

benefit = pendapatan (R) – biaya di luar investasi awal (mis: biaya
operasi/produksi)

R  Cop R = Revenue (Present Value)

BCR  Cf = investasi awal
Cf
 Benefit – Cost Ratio (BCR)
• Kriteria kelayakan dengan BCR
– BCR > 1  usulan proyek diterima
– BCR < 1  usulan proyek ditolak
– BCR = 1  netral
 Benefit – Cost Ratio (BCR)
contoh
Investasi awal suatu proyek sebesar 50 juta, dengan biaya modal 9%. Benefit
yang didapat 3 tahun berturut-turut sebesar 15, 25 dan 40 juta. Diterima
atau ditolak usulan investasi tersebut?
Jawab
Tahun F i=9% PV
0 -50 1 -50
1 15 0.917 13.76
2 25 0.842 21.05
3 40 0.772 30.88
PV benefit 65.68

PVbenefit 65.68
BCR    1.31 > 1  usulan proyek diterima
PVcost 50
 Tugas Mandiri
• Sebuah perusahaan telekomunikasi ingin membangun jaringan
telekomunikasi yang dapat beroperasi selama 18 tahun. Masa konstruksi
diperkirakan selesai dalam 2 tahun dengan biaya $140 milyar. Pengeluaran
tahun pertama 25% dan tahun kedua 75%. Proyeksi pendapatan kotor 3
tahun pertama berturut-turut $45, 40, 50 milyar, sedangkan untuk tahun-
tahun berikutnya sebesar $40 milyar. Investasi ini mendapatkan
pembebasan pajak (tax holiday) pada 3 tahun pertama mulai beroperasi,
sedang tahun-tahun berikutnya dikenakan pajak 30% per tahun. Investor
proyek ingin memperoleh tingkat keuntungan 20%.
A. Buat skema aliran kas proyek/investasi
B. Apakah rencana investasi ini menarik untuk dilaksanakan?
Useful resources:
• http://thinkanddone.com/finance/