Land and Urban Form

Land use berfungsi sebagai fondasi lingkungan buatan. Ini mendefinisikan jenis, campuran, dan lokasi
umum penggunaan dalam masyarakat dan akhirnya mendefinisikan batas-batas untuk lingkungan,
kawasan komersial, dan pusat perkantoran. Masyarakat berusaha untuk mempengaruhi pola
penggunaan lahan ketika mereka mengembangkan peta penggunaan lahan di masa depan dalam
rencana komprehensif. Sebuah rencana komprehensif biasanya mewakili visi komunitas untuk
bagaimana mempromosikan pertumbuhan dan kemakmuran lokal.

Urban form adalah ekspresi fisik dari land use karena visi menjadi kenyataan di dunia fisik. Biasanya
dibentuk dengan pola jalan, panjang blok, tinggi bangunan, sempadan bangunan, kepadatan rata-rata
perumahan, dan intensitas non-perumahan rata-rata. Menempatkan elemen-elemen desain ini dalam
kategori memungkinkan konsistensi wilayah untuk diukur dan mengidentifikasi perkembangan alami dari
pedesaan ke pinggiran kota menjadi perkotaan. Komponen bentuk perkotaan secara tradisional diatur
melalui peraturan zonasi komunitas, peraturan pembagian, spesifikasi teknik, atau standar desain
arsitektur.

Land Development Process

Pembangunan spatial di Metropolitan Cirebon Raya tidak bisa lepas dari Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW) Kota Cirebon dan Kabupaten Cirebon. Rencana Tata Ruang Wilayah adalah hasil perencanaan
tata ruang berupa tujuan, kebijakan, strategi penataan ruang, rencana struktur ruang wilayah kota,
rencana pola ruang. Dokumen perencanaan spasial ini merupakan dokumen legal sebagai landasan
pembangunan daerah yang telah disahkan oleh masing-masing Dewan Perwakilan Rakyat Daerah, sesuai
dengan Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Dokumen RTRW ini memiliki rentang
waktu pelaksanaan selama 20 tahunan. Sebagai instrumen operasional dari perencanaan spasial, maka
sesuai dengan peraturan, RTRW yang memilki skala peta 1: 50.000 untuk kota dan 1 : 200.000 untuk
kabupaten didetailkan menjadi Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang memilki skala 1 : 5000.

Sebagai dasar pembangunan daerah, RTRW dan RDTR menjadi instrument control untuk penerbitan
perizinan pembangunan. Zonasi dalam penataan ruang menjadi pertimbangan dalam pemberian
perizinan pembangunan, ketika peruntukan fungsi bangunan yang diajukan sesuai dengan zonasi wilayah
lokasinya maka perizinan dapat diterbitkan. Meskipun mekanisme penataan ruang merefleksikan sistem
pengaturan, dalam praktiknya, dalam prosesnya, proses pembangunan menunjukkan mekanisme yang
lebih bebas, di mana setiap kegiatan dan penggunaan lahan dapat diusulkan dan dikompromikan.

Kota bertindak sebagai pusat perdagangan dan jasa, ada banyak peluang kerja yang tidak hanya dapat
diisi oleh orang-orang dari kota. Para pekerja berusaha untuk menempatkan lebih dekat ke pusat kota
dan mencari perumahan yang terjangkau, tetapi pada kenyataannya, di pusat Kota Cirebon memilki
lahan terbatas dan harga tanah yang mahal. Kondisi ini kemudian menstimulasi perilaku spekulatif tidak
hanya orang perorangan, tetapi juga perusahaan pengembang perumahan yang mencari peluang untuk
membangun rumah-rumah yang membutuhkan orang untuk hidup di luar pusat kota, namun tidak
terlalu jauh dari pusat kota. Sebagai hasilnya, banyak permukiman yang tumbuh di daerah yang
berdekatan dengan kota di mana orang dapat dengan mudah mencapai tempat kerja mereka. Selain
perumahan formal permukiman non formal juga mempercepat pengembangan aglomerasi perkotaan
yang lebih luas. Pembangunan permukiman ini adalah sebagai penyebab utama perubahan fisik di
wilayah perbatasan kota dan Kabupaten Cirebon. Hal ini dapat dilihat dari penyebaran pembangunan
permukiman di wilayah kota dan kabupaten.

Gambar 1. Diagram penyebaran pembangunan permukiman di wilayah Kota dan Kabupaten Cirebon

Sumber : (Zul, Hudalah, Rahayu, & Woltjer, 2014)

BIla dilihat dari lokasi pusat perkotaan di Kota Cirebon, terletak di wilayah tenggara, Kawasan Strategis
Gunung Sari - Cipto. Layanan dan sektor komersial semakin meningkat dan dominan di Kota Cirebon.
Kegiatan-kegiatan ini, termasuk pusat perbelanjaan. Sektor jasa, keuangan dan perdagangan saat ini
berfungsi sebagai basis ekonomi, seperti halnya sektor konstruksi.
Gambar 2. Kawasan strategis Gunung Sari – Cipto sebagai pusat perdagangan dan jasa kawasan kota dan
regional.

Peningkatan kegiatan perekonomian tersebut berdampak dengan terjadinya spill over pada
pembangunan wilayah perbatasan. Wilayah perbatasan, masuk dalam Kecamatan Kedawung, pada
bagian Kabupaten Cirebon, menjadi kawasan pusat business dan permukiman, mix use, sehingga
timbulan sampah dan kemacetan di jalan masuk ke dalam kota, menjadi isu dan masalah bersama bagi
Kota dan Kabupaten Cirebon.

The key actors

Realitas perkotaan di Indonesia biasanya merupakan hasil dari mekanisme pasar, sementara rencana tata
ruang hanya mengikuti pertumbuhan dan tren saat ini, dan tidak menciptakan pola spasial baru (Zul et
al., 2014). Menurut sistem perencanaan Indonesia yang baru, peran utama pemerintah difokuskan pada
pembuatan perencanaan dan pengendalian pembangunan, sementara kapasitasnya dalam
melaksanakan rencana menjadi agak lemah, karena dipengaruhi oleh nilai-nilai neoliberal (Hudalah &
Woltjer, 2007). Di sisi lain, administrasi tanah dan prosedur pengembangan cukup ketat sehingga
pengembang harus mengikuti mekanisme persetujuan dalam melaksanakan proyek perumahan.

Di Kota dan Kabupaten Cirebon, peran pengembang dan swasta menjadi kunci utama dalam
pengembangan dan pembentukan perkotaan. Di Kota Cirebon dengan lahan yang terbatas, penentuan
zonasi dan peruntukan lahan menjadi sangat ketat dan krusial bagi sektor swasta. Namun tata ruang
Kota dan Kabupaten Cirebon dibentuk mengkuti tren penggunaan lahan eksisting yang ditetapkan
menjadi peraturan. Sehingga sector swasta memiliki peran penting dalam pembentukan dan
pengembangan perkotaan.

Di Cirebon, pengembangan properti secara umum masih diharapkan untuk tumbuh lebih lanjut dalam
waktu dekat sesuai dengan tuntutan dari orang-orang yang bekerja di pusat kota ke daerah yang
berdekatan untuk mencari perumahan yang terjangkau. Kota Cirebon juga memainkan peran yang
sangat dominan dalam sistem regional. Fenomena populasi siang hari di kota berlipat ganda dari malam
harinya memperkuat argumen bahwa orang-orang yang bekerja di pusat kota tinggal di pinggiran kota di
wilayah kabupaten, dan bepergian setiap hari. Orang-orang juga datang ke pusat kota untuk rekreasi dan
berbelanja, terutama di akhir pekan.

Innovation and creativity

Keberadaan beberapa keraton di Kota Cirebon, yang hingga saat ini masih memiliki legalitas kepemilikan
lahan di Wilayah III Karsidenan Cirebon yang meliputi Kota Cirebon, Kabupaten Cirebon, Kabupaten
Majalengka, Kabupaten Kuningan, seringkali berseberangan dengan kepentingan Pemerintah Daerah.
Dari ststus kepemilikan lahan, hingga pemanfaatan lahan kerap terjadi perselisihan.

Dengan munculnya permasalahan terhkait lahan antara Pemrintah Darah dan Koeratin maka dilakukan
inventarisasi kepemilikhan lahan asset daerah serta melakukan [pendekatan kepada keratin agar dapat
menginformasikan kemelikan asetnya kepada Pemerintah Daerah agar kedepannya tidak terjadi
perselisihan.

Keberdaaan keraton masih menjadi acuan bagi sebagian masyarakat terutama non perkotaan. Hal ini
menjadi daya tarik Kota Cirebon di kawasan Regional. Dengan memberdayakan daya tarik kharisma
keraton, Pemerintah Kota Cirebon dapat melakukan pendekatan sosialisasi penyadaran terkait penataan
kawasan permukiman kumuh.
Infrastructure

The uniqueness of infrastructure, facilities and utilities

Akses transportasi darat menuju Kota Cirebon dan Kabupaten Cirebon semakin mudah, dengan
beroperasinya Tol Cipali Tahun 2014 yang menyambungkan Tol Jakarta – Cikampek, menjadikan Kota
Cirebon destinasi wisata budaya dan kuliner. Perjalanan darat dari Jakarta – Cirebon dapat ditempuh
hanya 3 jam perjalanan, dengan waktu perjalanan yang singkat menarik wisatawan asal Bandung dan
Jakarta untuk berkunjung.

Selain itu dengan beroperasinya Bandara Kertajati di Kabupaten Majalengka diharapkan dapat
meningkatkan tingkat kunjungan wisatawan ke kawasan Metropolitan Cirebon. Pemindahan
penerbangan yang semula beroperasi di Bandara Husen Sastranegara Bandung, selain alas an terknis
juga sebagai pembangkit perekonomian di kawsasan Metropolitan Cirebon.

Sudah sejak lama Kota Cirebon merupakan ota yang dilintasi relasi kereta api untuk jurusan utara dan
selatan. Terdapat 2 Stasiun KA yang melayani penumpang kelas ekonomi hingga argo. Stasiun Kejaksana
adalah stasiun utama di Kota Cirebon, sementara stasiun ke dua adalah Stasiun Prujakan dimana di
stasiun ini relasi utara dan selatan berpisah.

Dahulu keberadaan Pelabuhan Cirebon adalah pintu utama masuknya kayu dari Kalimantan dan Sumatra.
Namun, kini keberadaan pelabuhan Pelindo II cukup berperan dalam distribusi logistic. Dalam lima
tahun terakhir pengiriman hasil mineral batu bara dari Kalimantan untuk kebutuhan industry di Jawa
Barat masuk melalui Pelindo II.

Infrastructure and service delivery and adequacy

Dengan meningkatnya tingkat kunjungan ke Metropolitan Cirebon serta aktivitas perdagangan di

perkotaan meningkatkan volume timbulan sampah. Volume sampah yang timbula akibat aktivitas di
perkotaan dan di pinggiran kota dikelola oleh Dinas Lingkungan Hidup dan Kebersihan Kota Cirebon.
Menurut informasi yang diperoleh usia TPA Kopi Luhur Kota Cirebin tinggal 5 tahun lagi. Metode Sanitary
landfill juga tidak lepas dari dampak yang timbul yaitu air lindi yang mencemari sumur warga, gas metan
yang seringkali membakar timbunan sampah di tengah TPA dan bau tidak sedap yang dapat tercium
dalam radius 1 – 3 km.
 Gambar 3. Kondisi TPA Kopi Luhur Tahun 2019

Sumber : https://radarcirebon.com/meski-dekat-tpa-kopi-luhur-warga-rw-05-kedung-krisik-utara-susah-buang-sampah.html

Belum adanya upaya kerjasama anatara kota dan kabupaten dalam pengelolaan sampah bersama, baik
dari fase timbulan hingga pemrosesan akhir sampah, akan berdampak pada tingkat pelayanan kota dan
wilayah perkotaan terhadap masyarakat. Upaya Pemerintah Kota Cirebon dalam peningkatan pelayanan
dan pengurangan timbulan sampah adalah dengan pengurangan jumlah TPS di pusat kota dan
perumahan. Pengangkutan sampah dilakukan di tingkat RW langsung menuju TPA, hal ini berdampak
dengan perngurangan tiimbulan sampah di rumah tangga.