PERUBAHAN TATA GUNA LAHAN PADA PUSAT KOTA

CILEGON
Mata Kuliah : Tata Guna dan Pengembangan Lahan Kota

Oleh:

Yerem yoga pratama (31201600902)

PLANOLOGI B

2017

Abstrak

Peningkatan pembangunan pada wilayah Kota Cilegon diikuti dengan adanya tuntutan
akan lahan yang sesuai dengan kebutuhan guna menampung aktivitas masyarakat, diantaranya
kebutuhan lahan untuk permukiman, perdagangan dan jasa. Hal tersebut telah menyebabkan
bertambah nya lahan terbangun, yang mana pertumbuhan lahan terbangun pada saat ini diawali
dengan masuknya investasi pengembangan industri skala besar di Kota Cilegon. Kota Cilegon
sebagai Pusat Kegiatan Wilayah dengan pertumbuhan penduduk yang relatif tinggi menyebabkan
perkembangan guna lahan serta tingginya kebutuhan pelayanan perkotaan bagi masyarakatnya,
aktivitas perdagangan dan jasa yang kemudian disikapi pemerintah kota dengan menjadikannya
kawasan perdagangan dan jasa..

Kata kunci : perubahan guna lahan, pusat kota, pusat pelayanan wilayah
 IMPLIKASI

Apabila dilihat dari aspek hubungan keserasian antar kegiatan dalam suatu kawasan
tidak saling membatasi atau merugikan, sejauh mekanisme pengendalian dari pemerintah
berjalan dengan baik dan dipatuhi penduduk pusat kota. Kondisi ini diharapkan dapat membawa
keuntungan bagi pelaku aktivitas perdagangan dan jasa, perkantoran maupun bagi masyarakat.
dan Setiap pembangunan disuatu kota harus merujuk pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kota
tersebut. Jika dalam suatu pembangunan terdapat penyimpangan terhadap rencana tataruang
wilayah setempat,akan diberlakukan sanksi berupa disinsentif, yaitu penanggungan kerugian
akibat melakukan penyimpangan. Hal ini yang sedang terjadi pada beberapa perumahan dikota
cilegon Akibat  penyimpagan tata guna lahan dalam melakukan pembangunan yang tidak
mengikuti peraturan rencana tata ruang Kota Rencana Tata Ruang Wilayah merupakan salah satu
bentuk dari bahan acuan tersebut. Rencana ini dibuat berdasarkan analisis kondisi eksisting
dan rencana yang ingin dicapai wilayah ke depannya guna mencapai tujuan pembangunan
nasional. Pembangunan Nasional adalah upaya yang dilaksanakan oleh semua komponen
bangsa dalam rangka mencapai tujuan bernegara. (UU Pasal 1 ayat 2 No.25/2004)

TEORI

 Pusat lipat ganda (Harris dan Ulman)

Teori yang dikemukakan oleh Harris dan Ullman bahwa kawasan pusat kota tidak
dianggap satu-satunya pusat kegiatan atau pertumbuhan, tetapi suaturangkaian pusat kegiatan
atau pusat pertumbuhan dengan fungsi yang berlainan seperti industri, rekreasi, perdagangan dan
sebagainya. Model ini digambarkan sebagai berikut: pusat kota; kawasan niaga dan industri
ringan; perumahan berkualitas rendah; perumahan golongan menengah, ditempatkan agak jauh
dari pusat kota; perumahan golongan atas; industri berat pusat niaga perbelanjaan lain pinggiran
kota kawasan suburban untuk perumahan menengah dan atas; kawasan suburban untuk industry
pada kawasan penelitian banyak terjadi perubahan struktur ruang yang ditandai dengan
banyak bangunan yang sudah tidak sesuai lagi dengan luas dan bentuk aslinya, baik itu GSB,
KDB dan fungsi bangunan. Berkaitan dengan struktur ruang, untuk kawasan pusat kota
kepadatan bangunan sudah relatif tinggi.Berdasarkan kajian terhadap peta RTRW Kota Cilegon,
perkembangan kawasanter bangun yang terjadi saat ini dilihat dari aspek perencanaan bukan
merupakan penyimpangan. Kawasan sampel penelitian berdasarkan peta RTRW merupakan
kawasan dengan fungsi perdagangan dan jasa. Sedangkan permukiman yang ada merupakan
permukiman yang lama, namun dapat berfungsi ganda yaitu sebagai hunian dan sebagai lahan
usaha karena pertimbangan lokasi yang menguntungkan
 INSTRUMEN
Kota cilegon sebuah kota di Provinsi Banten, Indonesia Cilegon berada di ujung barat laut
pulau Jawa, ditepi Selat Sunda. Kota Cilegon dikenal sebagai kota industri. Sebutan lain bagi
Kota Cilegon adalah Kota Baja mengingat kota ini merupakan penghasil baja terbesar di Asia
Tenggara karena sekitar 6 juta ton baja dihasilkan tiap tahunnya di Kawasan Industri Krakatau
Steel, Cilegon. Di Kota Cilegon terdapat berbagai macam objek vital Negara antara lain
Pelabuhan Merak, Pelabuhan Cigading Habeam Centre, Kawasan Industri Krakatau steel, PLTU
Suralaya, PLTU Krakatau Daya Listrik, Krakatau Tirta Industri Water Treatment Plant,
(Rencana Lot) Pembanguna jembatan selat sunda dan (Rencana Lot) Kawasan Industri Berikat
Selat Sunda. Regulasi tentang Pengalihan Kewenangan ini, dalam kontek otonomi, telah
menggambarkan bahwa otonomi daerah cilegon adalah otonomi buntut kebo, otonomi
ditunjukkan dengan kepala kerbau, seolah olah bebas bergerak, namun nyatanya tidak leluasa
lantaran ekornya dipegang erat-erat. Apa yang teradi saat ini adalah, pengebirian otonomi
daerah melalui berbagai perangkat peraturan per undang-undangan dan peraturan lainnya.
Disinilah kita memahami bahwa dibalik itu terdapat tarik menarik antara kepentingan pusat
dan kepentingan daerah. Intinya, pusat tidak melepaspotensi yang ada di daerah Kabupaten/Kota
dikelola oleh Kabuapaten/Kota itu sendiri, padahal potensi itu bukan hanya bisa untuk
manaikkan PAD Kabupaten/Kota guna kepentingan pembangunan, tapi jika dikelola oleh
Kabupaten/ Kota, akan lebih mudah dalam soal pengendalian lingkungan. pada kawasan
penelitian banyak terjadi perubahan struktur ruang yang ditandai dengan banyak bangunan
yang sudah tidak sesuai lagi dengan luas dan bentuk aslinya, baik itu GSB, KDB dan fungsi
bangunan. Berkaitan dengan struktur ruang, untuk kawasan pusat kota kepadatan bangunan
sudah relatif tinggi. Berdasarkan kajian terhadap peta RTRW Kota Cilegon, perkembangan
kawasan terbangun yang terjadi saat ini dilihat dari aspek perencanaan bukan merupakan
penyimpangan. Kawasan sampel penelitian berdasarkan peta RTRW merupakan kawasan
dengan fungsi perdagangan dan jasa. Sedangkan permukiman yang ada merupakan permukiman
yang lama, namun dapat berfungsi ganda yaitu sebagai hunian dan sebagai lahan usaha karena
pertimbangan lokasi yang menguntungkan
 ANALISIS TATA GUNA LAHAN

Perubahan guna lahan yang terjadi di sepanjang kordior jalan protokol dapat dipakai sebagai
indikator tingkat efisiensi pembangunan fisik pusat Kota Cilegon. Setiap perubahan fisik yang
dilakukan masyarakat dan pemerintahakan membawa pengaruh yang besar bagi perubahan
pemanfaatan di masa mendatang. Dalam lingkup yang lebih besar perubahan guna lahan yang
terjadi dapat dilihat dari terus berkurangnya lahan sawah dan tegalan/semak yang berada di
sepanjang Jalan Ahmad Yani-Sudirman yang digantikan dengan fungsi-fungsi baru sebagai
penunjang aktivitas. Hasil temuan di lapangan terungkap bahwa pada wilayah penelitian secara
perlahan telah terjadi peningkatan kepadatan bangunan yang disebabkan adanya pembangunan
baik berfungsi ebagai rumah tinggal maupun sebagai tempat usaha. Pada awal memiliki lahan,
jumlah responden yang menyatakan fungsi lahan sebelum dimiliki, yaitu berupa bangunan
69% dan berupa sawah/ tegalan /kebun/ pekarangan adalah 31%. Prosentase 39% 29% 32%
Satusatunya sumber penghasilan Sebagai tambahan pengahasilan Untuk mempercepat
balikmodal Prosentase 39%29%32% Satus-atunya sumber penghasilan Sebagai tambahan
pengahasilan Untuk mempercepat balik modal Pada perkembangannya lahan kosong ini
didirikan bangunan dengan fungsi rumah tinggal saja 8%, rumah tinggal merangkap lahan usaha
16% dan lahan usaha terpisah dari rumah tinggal sebesar 7% Sedangkan lahan yang sejak
pertama kali dimiliki responden berupa bangunan 69%, sebanyak 32% langsung menggunakan
dan 37% responden mengubah atau menambah luas bangunan tersebut. Setelah beberapa tahun
kemudian, ada 43% responden melakukan perubahan/penambahan luas lagi, dan 66% tidak
melakukan perubahan atau penambahan luas bangunan. Dan sebanyak 15% responden kembali
melakukan perubahan beberapa tahun kemudian. Sebagian besar orientasi responden dalam
perubahan pemanfaatan lahan adalah nilai ekonomi lahan yang tinggi.Dari hasil kajian terhadap
data-data diatas bahwa pada kelurahan yang berkepadatan penduduk rendah lebih banyak
mengalami perubahan pemanfaatan ruang, hal ini disebabkan karena pertumbuhan penduduk
pada kawasan tersebut lebih didominasi migrasi daripada pertumbuhan alami. Kemudian
perkembangan permukiman selalu ditandai dengan meningkatnya kepadatan penduduk dan
intensitas bangunan. Di sisilain, peningkatan ini diikuti juga oleh peningkatan:

 Kebutuhan prasarana kota yang berupa pelayanan sarana transportasi,

kesehatan dan fasilitas pelayanan ekonomi.

 Aktivitas baik sektor formal maupun informal yang berkaitan dengan upaya
pemenuhan kebutuhan, yang pada gilirannya akan dapat meningkatkan
pendapatan masyarakat maupun Pemerintah Kota Cilegon.
 PERATURAN KEBIJAKAN

Dalam PP nomor 47/1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), Kota
Cilegon ditetapkan sebagai Pusat Kegiatan Wilayah (PKW) yang diidentifikasikan sebagai pusat
jasa, pengolahan dan simpul transportasi yang melayani beberapa kabupaten. Secara hirarkis di
atasnya terdapat Pusat Kegiatan Nasional (PKN) dan di bawahnya terdapat Pusat Kegiatan Lokal
(PKL). PKN yang terdekat dengan Kota Cilegon adalah Jakarta dan Bandar Lampung. Industri
Water Treatment Plant, (Rencana Lot) Pembangunan Jembatan Selat Sunda dan (Rencana Lot) Kawasan
Industri Berikat Selat Sunda. Regulasi tentang Pengalihan Kewenangan ini, dalam kontek otonomi,
telah menggambarkan bahwa otonomi daerah cilegon adalah otonomi buntut kebo, otonomi
ditunjukkan dengan kepala kerbau, seolah olah bebas bergerak, namun nyatanya tidak leluasa
lantaran ekornya dipegang erat-erat. Apa yang teradi saat ini adalah, pengebirian otonomi daerah
melalui berbagai perangkat peraturan per-undang undangan dan peraturan lainnya. Disinilah kita
memahami bahwa dibalik kebijakan itu terdapat tarik menarik antara kepentingan pusat dan
kepentingan daerah. Intinya, pusat tidak ihlas melepaspotensi yang ada di daerahKabupaten/Kota
dikelola oleh Kabuapaten/Kota itusendiri, padahal potensi itu bukan hanya bisa untuk manaikkan
PADKabupaten/Kota guna kepentingan pembangunan, tapi jika dikelola oleh Kabupaten/Kota,
akan lebih mudah dalam soal pengendalian lingkungan.

ANALISIS
Sebagai kota yang relatif masih baru, Cilegon masih dalam tahap persiapan dan pemantapan.
Setiap bagian dari wilayahnya masih memiliki peluang untuk dikembangkan sesuai dengan
potensinya Sehingga setiap peluang dalam pengembangan wilayah Kota Cilegon sangat
dimanfaatkan oleh pemerintah kota, propinsi dan pemerintah pusat. Ketersediaan lapangan
pekerjaan dikota cilegon dengan dibukanya industri-industri baru tersebut memberikan dampak
pada perkembangan populasi penduduk kota. Laju pertumbuhan penduduk pendatang yang
tinggi akan berjalan seiring dengan Meningkatnya permintaan akan lahan. Sehingga dapat
dikatakan bahwa kehadiran industri-industri ini berimplikasi kepada pertumbuhan dan
perkembangan kota. Multiplier effectdan spread effect dari kegiatan sektor industri telah
menjalar terhadap kegiatan lain seperti perdagangan dan jasa yang pada akhirnya akan
menjadi magnet bagi pencari kerja dari luar daerah Cilegon dan yang kemudian diserap oleh
sektor perdagangan dan jasa ini. Perkembangan ini menuntut untuk terpenuhinya berbagai
fasilitas perkotaan guna menunjang berbagai kegiatan mulai dari kawasan permukiman, fasilitas
umum, fasilitas sosial termasuk juga kawasan aktivitas perekonomian kota.
 REKOMENDASI

Berdasarkan analisis dari hasil penelitian yang dilakukan, maupun manfaat yang diharapkan,
maka rekomendasi yang dapat diajukan adalah sebagai berikut:
 Pemerintah Kota perlu mencermati masalah-masalah perkotaan yang timbul akibat
tingginya angka urbanisasi. Konsentrasi kepadatan dan aktivitas perkotaan pada satu
kawasan saja akan berdampak pada tidak efisien dan tidak optimalnya mekanisme
kehidupan perkotaan. Perkembangan Kota yang cenderung linier perlu diantisipasi
dengan membuat konsep pengembangan pusat pertumbuhan dengan melihat local
kawasan baru tersebut.
 Pemerintah daerah, masyarakat dan pihak swasta harus lebih konsisten dengan rencana
tata ruang yang telah dibuat dan disepakati untuk mencegah timbulnya dampak negatif
yang tidak dikehendaki. Diperlukan adanya kesesuaian rencana pengembangan dengan
Pemerintah Daerah lain terkait dengan integrasi pengembangan wilayah pariwisata dan
mengantisipasi dampak buruk sektor industri, sehingga pembangunan Kota Cilegon akan
dapat saling mendukung dengan daerah sekitarnya