KAJIAN

PEMANFAATAN LAHAN TANAH GETAS PEJATEN

RS MARDI RAHAYU UNTUK PENANAMAN POHON SENGON

A. LATAR BELAKANG
Rumah Sakit Mardi Rahayu memiliki lahan tanah di Desa Getas Pejaten, Jati
Kudus yang masih kosong dan terdapat indikasi penyalahgunaan lahan oleh oknum
masyarakat. Agar lahan tanah tersebut terjaga keamanannya dan dapat menjadi sumber
penghasilan bagi RS Mardi Rahayu, perlu dipikirkan alternatif pemanfaatan lahan,
salah satunya untuk penanaman pohon sengon. Penanaman pohon sengon
dipertimbangkan karena permintaan kayu sengon untuk berbagai industri cukup tinggi
dan pasar masih belum jenuh. Kajian ini disusun untuk menguji kelayakan bisnis pohon
sengon pada lahan tersebut.

B. PEMBAHASAN
1. Perizinan, Pengelolaan, dan Tempat
a. Tempat
Lokasi lahan tanah kosong milik RS Mardi Rahayu berada di Desa Getas
Pejaten, Jati Kudus luas lahan tanah 5459 m2 . Jarak menuju pusat kota sekitar
2 km dan mudah diakses oleh kendaraan angkutan darat.
b. Perizinan
Lahan tanah telah bersertifikat Hak Guna Bangunan
c. Pengelolaan Lahan
Lahan tanah RS Mardi Rahayu di Desa Getas Pejaten, Jati Kudus potensial
untuk ditanami kayu sengon Lahan seluas 0.5 hektar tersebut dapat ditanami
500 pohon sengon dengan jarak tanam 3 m x 4 m dengan usia tanam selama 7
tahun (menyesuaikan output kualitas pohon dan harga di pasar).
Hal yang perlu diperhatikan terkait dengan karakteristik lahan tanah di atas:
1. Diperlukan drainase yang baik untuk menanam pohon sengon pada tanah
di dataran rendah agar pohon sengon dapat tumbuh dengan baik.
2. Diperlukan sumur tanah untuk pengairan disaat musim kemarau, karena
disekitar lahan jauh dari aliran sungai.
2. Analisis Biaya dan Nilai Keuntungan
Perkiraan Biaya
Pada bisnis pohon sengon, terdapat empat jenis biaya yang diperlukan yaitu 1)
biaya bahan, 2) biaya penanaman, 3) biaya pemeliharaan dan 4) bunga pinjaman
(bila modal berasal dari pinjaman)1. Perkiraan total biaya dari persiapan sampai
panen untuk 500 pohon sengon di luas tanah 5459 m2 adalah Rp 43.613.000 sesuai
penjelasan berikut.

1
Satria Astana, Aditya Hani, Wesman Endom, Hani Siti, Neo Endra, Dewi Ratna dan B. Indah, Kiat Berbisnis Sengon Tanam
sekali Untung Berkali - Kali, Forda Press, Bogor, 2016, hlm 107 - 108
 a. Biaya Bahan
Biaya bahan terdiri dari biaya penyediaan bibit, pupuk, pestisida, herbisida, dan
ajir serta peralatan perkebunan.
Diperlukan 550 bibit siap tanam untuk penanaman 500 pohon sengon tersebut,
dengan 50 bibit tambahan sebagai cadangan apabila ada bibit yang mati setelah
ditanam. Penyediaan bibit dapat diperoleh dari :
1. Membuat sendiri, diperlukan biaya kisaran Rp 715.000 untuk
menghasilkan 550 polybag bibit siap tanam atau sekitar Rp 1.300/polybag,
proses persemaian memerlukan waktu dua bulan.
2. Membeli di pasar, diperoleh dengan harga Rp 2.500/polybag.2 Taksiran
biaya pembelian 550 bibit siap tanam adalah Rp 1.375.000
Estimasi kebutuhan biaya untuk penyediaan bibit, pupuk, pestisida, herbisida,
dan ajir serta peralatan perkebunan mulai dari persiapan lahan sampai dengan
panen adalah Rp 8.493.000 sesuai rincian pada Tabel 1.

Tabel 1 biaya bahan 500 pohon luas lahan 5459 m2

Jumlah Estimasi Estimasi
No Komponen Biaya Satuan
dibutuhkan Harga (Rp) Biaya (Rp)
1 Pupuk Organik dasar (tanam) Karung 45 15.000 675.000
2 Pupuk dasar TSP (tanam) Kg 20 7.000 140.000
Pupuk TSP lanjutan
3 Kg 85 7.000 595.000
(pemeliharaan)
Pupuk Urea Lanjutan
4 Kg 85 1.800 153.000
(pemeliharaan)
Pupuk KCL Lanjutan
5 Kg 45 6.000 270.000
(pemeliharaan)
Pupuk Organik lanjutan
6 Karung 45 30.000 1.350.000
(pemeliharaan)
7 Bibit Bibit 550 1.300 715.000
8 Pestisida Kg 2 100.000 200.000
9 Herbisida Liter 3 70.000 210.000
10 Ajir Buah 550 1.500 825.000
Biaya Bahan 5.133.000
Komponen Kebutuhan/ Frequenski Jumlah Estimasi
No Estimasi Harga
Biaya Alat Pembelian Pembelian Biaya

1 Cangkul 5 2 10 60.000 600.000

2 Gergaji 4 2 8 65.000 520.000

3 Golok 4 2 10 150.000 1.500.000

Wawancara dengan Bapak Nuryanto, Rabu 21 Agustus 2019

2
 4 Sabit 4 2 10 74.000 740.000

Biaya Peralatan Perkebunan 3.360.000

Total Biaya Bahan 8.493.000

b. Biaya Penanaman dan Pembuatan Sumur

Biaya menanam pohon berupa biaya tenaga kerja (di luar biaya penyediaan
bahan) untuk penanaman 500 pohon di tanah seluas 5459 m2 dan sumur air
adalah sekitar Rp 23.600.000 sesuai rincian pada Tabel 2.

Tabel 2 Biaya penanaman 500 pohon luas lahan 5459 m2

Estimasi
Komponen Jumlah Hari Hari Orang Estimasi
No Harga/
Biaya Pekerja Kerja Kerja HOK) Biaya (Rp)
HOK
Pembersihan
1 4 2 8 60.000 480.000
lahan
Penyemprotan
2 2 1 2 60.000 120.000
herbisida
3 Pengajiran 2 1 2 60.000 120.000
Pembuatan
4 3 5 15 60.000 900.000
lubang tanam
5 Pemupukan dasar 3 3 9 60.000 540.000
6 Penanaman bibit 3 3 9 60.000 540.000
Pembuatan
7 3 5 15 60.000 900.000
drainase
Biaya Penanaman 3.600.000
Biaya Pembuat Sumur 3 20.000.000
Total Biaya 23.600.000

c. Biaya pemeliharaan ditentukan oleh jangka waktu usia tebang pohon. Dalam
kajian ini diasumsikan usia tebang pohon pada tahun ke-7, biaya yang timbul
sebesar Rp 11.520.000, dengan asumsi :
a. Biaya yang timbul hanya untuk buruh tani (biaya bahan untuk 7 tahun
sudah diperhitungkan pada poin a)
b. Pemeliharaan pohon dilakukan dua kali dalam satu tahun
c. Tidak terdapat biaya tebang/panen pohon, karena penjualan kayu
sengon menggunakan harga kayu sengon “gelondongan” di tingkat
petani (beli tebas).

3
Konsultas dengan Bapak Mahendra (Kepala Instalasi Pra Sarana dan Sarana) , Jumat 23 Agustus 2019
 Tabel 3 biaya pemeliharaan 500 pohon luas lahan 5459 m2
Jumlah Hari Hari Orang Estimasi Estimasi
No Komponen Biaya
Pekerja Kerja Kerja Harga/HOK Biaya
Tahun ke – 1
1 Pemupukan Lanjut Kimia (1) 3 2 6 60.000 360.000
2 Pemupukan Lanjut Organik (1) 3 4 12 60.000 720.000
3 Pemupukan Lanjut Kimia (2) 3 2 6 60.000 360.000
5 Pembersihan & Penggemburan (1) 3 5 15 60.000 900.000
6 Pembersihan & Penggemburan (2) 3 5 15 60.000 900.000
7 Penyemprotan Fungisida 3 1 3 60.000 180.000
8 Pemangkasan 3 2 6 60.000 360.000
Sub Total (1) 3.780.000
Tahun ke – 2
1 Pemupukan Lanjut Kimia (1) 3 2 6 60.000 360.000
2 Pemupukan Lanjut Organik (1) 3 4 12 60.000 720.000
3 Pemupukan Lanjut Kimia (2) 3 2 6 60.000 360.000
5 Pembersihan & Penggemburan (1) 3 5 15 60.000 900.000
6 Pembersihan & Penggemburan (2) 3 5 15 60.000 900.000
7 Penyemprotan Fungisida 3 1 3 60.000 180.000
8 Pemangkasan 3 2 6 60.000 360.000
Sub Total (2) 3.780.000
Tahun ke – 3
1 Pembersihan & Penggemburan 1 3 5 15 60.000 900.000
2 Pembersihan & Penggemburan 2 3 5 15 60.000 900.000
3 Pemangkasan 3 2 6 60.000 480.000
Sub Total (3) 2.160.000
Tahun ke - 4
1 Penyiangan 3 2 6 60.000 360.000
2 Pemangkasan 3 2 6 60.000 360.000
Sub Total (4) 720.000
Tahun ke - 6 (umur lima tahun)
1 Penyiangan 3 4 12 60.000 720.000
2 Penjarangan 3 2 6 60.000 360.00
Sub Total (5) 1.080.000
Tahun ke - 8 (umur tujuh tahun)
1 Penyiangan 0 0 0 60.000 0
2 Penjarangan 0 0 0 60.000 0
Sub Total (6) 0
Total 11.520.000
 Perkiraan Harga Jual Pohon
Perkiraan harga jual pohon untuk 500 pohon sengon di luas tanah 5459 m2 adalah Rp
292.000.000 sesuai penjelasan berikut.
Harga kayu di pasar ada tiga tingkatan, yaitu 1) harga di tingkat pabrik, 2) harga
ditingkat pedagang, dan 3) harga di tingkat petani. Taksiran harga kayu sengon
“gelondongan”di tingkat petani (beli tebas) adalah sebagai berikut4:
 Diameter 30–40 cm, panjang 200 cm =Rp 660.000
 Diameter 25–30 cm, panjang 200 cm = Rp 570.000
 Diameter 20–24 cm, panjang 200 cm = Rp 470.000
Harga di tingkat pedagang dapat ditaksir sebesar harga di tingkat petani ditambah
biaya menebang pohon. Sedangkan harga di tingkat pabrik dapat dihitung atas biaya
angkut dari lokasi pohon petani sampai ke lokasi pabrik di tambah dengan biaya
menebang.
Berdasarkan harga kayu di tingkat petani, dapat juga ditaksir harga jual pohon, harga
jual pohon dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:

Harga jual pohon = Volume pohon x harga kayu di tingkat petani

Volume pohon tergantung pada bonita (indeks kualitas tempat tumbuh) lahan.
Indeks tersebut diklasifikasi berdasarkan
a. Bonita I : lahan tidak subur
b. Bonita II : lahan kurang subur
c. Bonita III : lahan subur
d. Bonita IV : lahan sangat subur.
Untuk menetukan lahan tanah RS Mardi Rahayu dalam klasifikasi Bonita,
diperlukan tenaga ahli, alat ukur khusus, dan waktu yang lama. Untuk kajian ini
digunakan asumsi lahan tanah RS Mardi Rahayu termasuk Bonita III dan
penerimaan dari penjualan pohon pada tahun ke-5 dan ke-7 dengan harga kayu
sengon “gelondongan”di tingkat petani (beli tebas).
Perkiraan penerimaan dari harga jual pohon sebesar Rp 292.000.000 didapatkan dari
perhitungan:
 Penerimaan pada tahun kelima hasil dari penjarangan pertama (penebangan
200 pohon berusia 5 tahun dengan perkiraan diameter 20-24 cm) adalah 200
pohon x Rp 470.00 = Rp 94.000.000
 Penerimaan pada tahun ketujuh hasil panen (penebangan 300 pohon berusia 7
tahun dengan perkiraan diameter 30-40 cm) adalah 300 pohon x Rp 660.000
= Rp 198.000.000

Diakses dari websitehttps://www.harga.top/harga-kayu-sengon/ diakses pada 21 Agustus 2019 pukul 13.00 WIB
4
 Nilai Keuntungan
Potensi keuntungan yang diperoleh dari pengembangan lahan tanah untuk bisnis
pohon sengon sebesar Rp 248.387.000 , penejelasan lebih rinci dapat di simak pada
tabel 4 berikut.
Tabel 4 Cash Flow bisnis sengon di lahan subur (Bonita III) sebanyak 500
pohon, luas lahan 5459 m2 dengan umur tebang 7 tahun
CASH FLOW
Tahun Penerimaan
Biaya (Rp) Pendapatan (Rp)
ke - (Rp)
0 30.413.000 0 (30.413.000)
1 3.780.000 0 (3.780.000)
2 3.780.000 0 (3.780.000)
3 2.160.000 0 (2.160.000)
4 2.400.000 0 (2.400.000)
5 0 94.000.000 94.000.000
6 1.080.000 0 (1.080.000)
7 0 198.000.000 198.000.000
Total 248.387.000

3. Kelayakan Finansial
Pengembangan lahan tanah RS Mardi Rahayu untuk bisnis pohon sengon dianalisis
menggunakan kriteria kelayakan: Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio
(BCR), dan Internal Rate of Return (IRR). Asumsi yang digunakan untuk
menghitung NPV, BCR, dan IRR bisnis sengon adalah
 Bisnis sengon diusahakan di lahan subur (Bonita III) seluas 5459 m2 dengan
jumlah 500 pohon sengon.
 Umur tebang tujuh tahun, penjarangan dilakukan satu kali, saat pohon umur
5 tahun, diambil 200 pohon dari populasi keseluruhan. Pohon hasil
penjarangan umur lima tahun diasumsikan memiliki rentang diameter 20–
24 cm. Jumlah pohon tinggal setelah penjarangan adalah 300 pohon dengan
asumsi rentang diameter 30–40 cm yang akan ditebang pada tahun ke tujuh.
 Penerimaan pada tahun kelima hasil dari penjarangan pertama adalah
200 pohon x Rp 470.00 = Rp 94.000.000
 Penerimaan pada tahun ketujuh hasil adalah 300 pohon x Rp 660.000 =
Rp 198.000.000

Penjelasan hasil perhitungan analisis NPV, BCR, dan IRR bisnis sengon
1. NPV
Nilai NPV dari Tabel 5 adalah positif dengan nilai sebesar Rp 102.380.920
dapat diartikan bahwa pengembangan lahan RS Mardi Rahayu dapat
menghasilkan potensi pendapatan riil Rp 102.380.920 dalam kurun waktu 7
tahun, setelah melunasi 1) biaya bahan, 2) biaya penanaman, 3) biaya
pemeliharaan dan 4) bunga pinjaman (bila ada). Sesuai dengan perhitungan
tersebut, dapat diputuskan bahwa rencana pengembangan lahan RS Mardi
Rahayu untuk bisnis pohon sengon dapat dijalankan.

Tabel 5 Present value biaya dan penerimaan, serta NPV dan BCR bisnis
sengon di lahan subur (Bonita III) sebanyak 500 pohon, luas lahan 5459 m2
dengan umur tebang 7 tahun
Tahun Faktor diskonto Present value
Biaya (Rp)
ke - (12%) biaya (Rp)

0 30.413.000 1,000 30.413.000

1 3.780.000 0,893 3.375.540

2 3.780.000 0,797 3.012.660

3 2.160.000 0,712 1.537.920

4 2.400.000 0,636 1.526.400

5 0 0,567 0

6 1.080.000 0,507 547.560

7 0 0,452 0

Total 43.613.000 40.413.080

Tahun Faktor diskonto Present value

Penerimaan (Rp)
ke - (12%) penerimaan (Rp)

0 0 1,000 0

1 0 0,893 0

2 0 0,797 0

3 0 0,712 0

4 0 0,636 0

5 94.000.000 0,567 53.298.000

6 0 0,507 0

7 198.000.000 0,452 89.496.000

Total 292.000.000 142.794.000

NPV 102.380.920

BCR 3,53
 2. BCR
Nilai BCR dari tabel 5 menunjukan nilai rasio 3.53 dan berada pada posisi > 1
yang artinya rencana pengembangan lahan RS Mardi Rahayu untuk bisnis
pohon sengon layak dijalankan. Rasio tersebut membandingkan antara
keuntungan yang diperoleh dengan seluruh biaya yang ditimbulkan atas
investasi tersebut.

3. IRR
Nilai IRR dari tabel 6 menunjukan nilai 23% lebih tinggi dari suku bunga 12%
yang artinya jika investasi dibiayai dengan modal pinjaman bank, maka secara
perhitungan cash flow dapat mengembalikan modal pinjaman ditambah dengan
bunga majemuknya, sehingga layak dijalankan

Tabel 6 Perhitungan Interpolasi IRR bisnis sengon di lahan subur (Bonita

III) sebanyak 500 pohon, luas lahan 5459 m2 dengan umur tebang 7 tahun

Faktor Faktor
Tahun Present value Tahun Present value
Cash Flow diskonto Cash Flow diskonto
ke - biaya (Rp) ke - biaya (Rp)
(12%) (25%)

0 (30.413.000) 1 (30.413.000) 0 (30.413.000) 1 (30.413.000)

1 (3.780.000) 0,893 (3.375.540) 1 (3.780.000) 0,8 (3.024.000)

2 (3.780.000) 0,797 (3.012.660) 2 (3.780.000) 0,64 (2.419.200)

3 (2.160.000) 0,712 (1.537.920) 3 (2.160.000) 0,512 (1.105.920)

4 (2.400.000) 0,636 (1.526.400) 4 (2.400.000) 0,409 (981.600)

5 94.000.000 0,567 53.298.000 5 94.000.000 0,327 30.738.000

6 (1.080.000) 0,507 (547.560) 6 (1.080.000) 0,262 (282.960)

7 198.000.000 0,452 89.496.000 7 198.000.000 0,209 41.382.000

Total PV 102.380.920 Total PV 33.893.320

Investasi 43.613.000 Investasi 43.613.000

NPV 58.767.920 NPV (9.719.680)

 Selisih bunga Selisih NPV NPV Bunga Rendah
12% 58.767.920 102.380.920
25% (9.719.680) 43.613.000

13% 68.487.600 58.767.920

IRR 23 %

Catatan: Perlu diketahui, perhitungan analisis NPV, BCR dan IRR merupakan
alat ukur yang bagus untuk membuat keputusan investasi, namun tidak selalu
akurat. Karena persamaan dalam perhitungan alat ukur tersebut bergantung
pada banyak perkiraan dan asumsi yang sulit diprediksi dengan akurat.
C. PENUTUP
1. Kesimpulan
Berdasarkan kajian di atas dapat disimpulkan bahwa investasi pohon sengon pada
lahan RS Mardi Rahayu di Desa Getas Pejaten, Jati Kudus layak dijalankan karena:
a. Didapatkan nilai NPV positif, BCR > 1, dan IRR > 12% memenuhi kriteria
kelayakan investasi
b. Modal yang dibutuhkan sekitar Rp 43.613.000
c. Keuntungan yang potensial didapatkan cukup besar, yaitu sekitar Rp
248.387.000
d. Total biaya belum memperhitungkan biaya untuk :
 Biaya pembuatan pagar
 Biaya pemasangan jaringan listrik,
 Biaya listrik untuk penerangan dan operasional alat perkebunan (bila ada)
2. Rekomendasi
Bila penanaman pohon sengon disetujui untuk dilaksanakan, rekomendasi yang
kami ajukan berdasarkan kajian di atas adalah:
a. Ditunjuk pengelola yang memiliki pengetahuan, kemampuan, dan bila
memungkinkan pengalaman pengelolaan pohon sengon, terutama terkait
kebutuhan:
1) Pembuatan drainase sesuai karakteristik tanah
2) Operasional awal sampai dengan panen: persiapan tanah, penanaman,
pemeliharaan, panen
b. Dibuatkan sumur untuk penyediaan air pada saat musim kemarau.
c. Disediakan jaringan listrik untuk operasional alat-alat pertanian yang
dibutuhkan dan untuk penerangan
d. Dibuat pagar sekeliling lahan untuk menjaga keamanan

Disusun oleh , Menyetujui ,

Rio Surya Kusuma Dr. Yuliana Wara Renaningtyas

Kepala SPU
Staf Pemasaran