Contoh kasus PPN:

Pengusaha properti/developer perumahan (PKP) membangun properti untuk dijual. Besaran

DPP-nya adalah 100% x harga jual properti tersebut. Developer tersebut membangun rumah
sebanyak 200 unit dengan harga per unitnya sebesar Rp100.000.000. Lalu, berapa jumlah
PPN yang harus PKP setorkan kepada pemerintah?

Penyelesaian

Pertama, Anda harus mencari DPP pajak propertinya  terlebih dahulu. Caranya, 100% x total
harga jual.

DPP = 100% x (200 unit x Rp100.000.000) = Rp20.000.000.000

Setelah mengetahui besar DPP-nya, maka Anda hanya tinggal menghitung PPN yang harus
PKP setorkan kepada pemerintah dengan cara sebagai berikut:

PPN = 10% x Rp20.000.000.000 = Rp2.000.000.000.

Kemudian, salah satu unit properti tersebut dibeli oleh Tuan A dengan harga Rp 220.000.000.
Suatu hari, Tuan A  ingin menjual propertinya kepada pihak lain, Tuan B (bukan PKP).
Karena Tuan A bukan PKP, maka ia tidak bisa memungut PPN atas properti tersebut.
Namun, harga jual rumah tersebut sudah terdapat unsur PPN-nya. Artinya komponen PPN
sudah melebur dengan harga jual.

Maka dari itu, Tuan A menjual propertinya senilai Rp220.000.000, yang mana dalam harga
jual tersebut terdapat unsur PPN-nya sebesar 10%. Tuan A juga tidak boleh menerbitkan
faktur pajak atas transaksi properti yang ia lakukan dengan Tuan B.
PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri

Kegiatan membangun sendiri merupakan objek Pajak Pertambahan Nilai (PPN). Hal tersebut
pun sudah diatur dalam Pasal 2  Ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Nomor
163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas
Kegiatan Membangun Sendiri.

Pengertian Kegiatan Membangun Sendiri

Sebelum membahas tentang PPN atas kegiatan membangun sendiri, ada baiknya terlebih
dahulu memahami pengertian kegiatan membangun sendiri. Tujuannya agar Anda dapat
mengetahui kategori kegiatan membangun sendiri yang dikenakan Pajak Pertambahan Nilai.

Berdasarkan Pasal 2 Ayat 3 PMK Nomor 163/PMK.03/2012, kegiatan membangun sendiri

merupakan kegiatan membangun baik yang dilakukan oleh badan atau orang pribadi yang
hasilnya digunakan sendiri maupun digunakan oleh pihak lain.

Selanjutnya, dalam peraturan yang sama Pasal 2 Ayat 4 dijelaskan mengenai bangunan yang
dimaksud di atas, yakni bangunan tersebut berupa satu atau lebih konstruksi teknik yang
dilekatkan atau ditanam tetap dan menjadi satu kesatuan dengan tanah dan perairan dengan
kriteria-kriteria sebagai berikut:

 Luas bangunan secara keseluruhan paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi).
 Konstruksi utamanya terdiri dari beton, kayu, batu bata atau bahan-bahan sejenis,
dan/atau baja.
 Diperuntukan bagi tempat kegiatan usaha atau tempat tinggal.
Nah, apabila kegiatan membangun sendiri memenuhi kriteria di atas, maka kegiatan
membangun sendiri tersebut dikenakan PPN.

Pengelolaan PPN Kegiatan Membangun Sendiri

Terdapat 3 tahap dalam pengelolaan PPN kegiatan membangun sendiri, yakni:

1. Dimulainya terutangnya PPN  sebesar 10% saat wajib pajak mulai membangun di
tempat/kedudukan bangunan.
2. Dasar pengenaan pajak PPN adalah 20% dari biaya bulanan selain biaya perolehan
tanah.
3. PPN wajib disetorkan setiap tanggal 15 bulan setelah saat terutang/bulan berikutnya.

Contoh Kasus PPN Kegiatan Membangun Sendiri

No. Bulan Biaya Material Biaya Tenaga Kerja

1. Mei Rp170.000.000 Rp77.500.000

2. Juni Rp135.500.000 Rp70.000.000

3. Juli Rp220.000.000 Rp95.250.000

4. Agustus Rp132.500.000 Rp57.750.000

 Berikut ini contoh kasus PPN kegiatan membangun sendiri:

No. Bulan Biaya Material Biaya Tenaga Biaya Bulanan DPP (20% x PPN yang
Kerja biaya bulanan) Terutang
(10% x DPP)

1. Mei Rp170.000.000 Rp77.500.000 Rp247.500.000 Rp49.500.000 Rp4.950.000

2. Juni Rp135.500.000 Rp70.000.000 Rp205.500.000 Rp41.100.000 Rp4.110.000

3. Juli Rp220.000.000 Rp95.250.000 Rp315.250.000 Rp63.050.000 Rp6.305.000

4. Agustu Rp132.500.000 Rp57.750.000 Rp190.250.000 Rp38.050.000 Rp3.805.000

s

Koperasi Makmur melakukan kegiatan membangun sendiri yang selama 4 bulan pertama
membutuhkan biaya-biaya sebagai berikut:

Biaya-biaya di atas masih belum termasuk biaya pembebasan lahan utama sebesar
Rp560.000.000 di bulan Mei dan pembebasan lahan perluasan sebesar Rp280.000.000 di
bulan Agustus. Lalu, berapakah PPN terutangnya setiap bulan?

Jadi, DPP kegiatan membangun sendiri adalah sebesar 20% dari total biaya bulanan selain
pembebasan lahan. Nah berikut ini adalah rincian PPN 10% adalah sebagai berikut:

Kesimpulan

 Kegiatan membangun sendiri merupakan kegiatan membangun yang dilakukan badan

atau orang pribadi yang hasilnya digunakan sendiri maupun oleh pihak lain dan
merupakan kegiatan yang terutang PPN.
 Mencari DPP dengan rumus 20% dari biaya bulanan tidak termasuk biaya perolehan
tanah.
 Tarif PPN kegiatan membangun sendiri adalah 10% dari DPP