KMS

KEGIATAN MEMBANGUN
SENDIRI (PASAL 16C UU PPN)
 DEFINISI TERKAIT
• kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan
usaha atau pekerjaan oleh OP atau badan yang hasilnya digunakan
sendiri atau digunakan pihak lain
– konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan
batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
– diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan
usaha; dan
– luas keseluruhan paling sedikit 200 meter persegi
 Definisi
• Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap
dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang
tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih
dari 2 (dua) tahun. 
• Termasuk yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong
tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut PPN,
dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan
PKP
 SAAT & TEMPAT TERUTANG PPN

• Saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun sendiri dimulai

pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan
selesai. 
• Tempat PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di
tempat bangunan tersebut didirikan.
• PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke
kas negara seluruhnya dengan menggunakan SSP atas nama orang
pribadi atau badan yang melaksanakan KMS paling lambat tanggal
15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.
 Tarif KMS
 PPN = 10 % X DPP
 DPP = 20% X jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang
dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk
harga perolehan tanah.
 Sehingga PPN = 10 % X 20% X jumlah biaya yang
dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah. 
 Terkait PM
• Pajak Masukan yang dibayar sehubungan
dengan KMS tidak dapat dikreditkan. 
 Contoh
1. Pada Bulan Desember  2017  Bapak Andi memulai membangun sebuah rumah untuk
tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2,
biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Andi dalam upaya membangun rumah tersebut
selama bulan Desember 2017 adalah sebagai berikut:
• pembelian tanah sebesar Rp 200.000.000;
• pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp 180.000.000;
• biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp. 70.000.000.
Jawab :
Rincian Pengeluaran Biaya Koreksi Fiskal DPP PPN

Pembelian Tanah 2.000.000.000 (200.000.000) -

Pembelian bahan baku 180.000.000 180.000.000
biaya upah mandor dan pekerja bangunan 70.000.000 70.000.000
Jumlah 2.250.000.000 (200.000.000) 250.000.000

DPP PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri250.000.000 X 20% = 50.000.000

PPN atas KMS 50.000.000 X 10% = 5.000.000

 Contoh
2. Bapak Hermawan Susilo memulai membangun rumah untuk tempat tinggalnya
pada bulan Maret 2017 dengan luas tanah bangunan 180 m2. Biaya-biaya yang
dikeluarkan oleh Bapak Hermawan dalam selama bulan Maret sebagai berikut:
pelunasan pembelian tanah Rp100.000.000,00, pembelian bahan bangunan
Rp125.000.000,00, dan biaya upah pekerja Rp75.000.000,00.Berapa PPN atas
kegiatan membangun sendiri yang harus dibayar oleh Bapak Hermawan?

Jawab :
PPN atas KMS tidak terutang karena luas tanah dan bangunan kurang
dari 200 M2
 Contoh
Pada bulan Juni 2017, Tn. Hernawan (belum dikukuhkan sbg PKP) melakukan pembelian tanah dan
melakukan pembangunan ruko seluas 350 m 2 untuk digunakan sendiri, Biaya yang dikeluarkan selama
bulan Juni 2014 adalah sebagai berikut:
Jumlah
No Rincian Pengeluaran/Biaya
(Rp)
1 Harga Tanah 1.000.000.000,-
2 Fee Arsitek 50.000.000,-
3 PPN Masukan Arsitek 5.000.000,-
4 Material Bangunan 700.000.000,-
5 PPN Masukan Material 70.000.000,- Jawab :
6 Upah Tukang dan Mandor 500.000.000,-
  Total Biaya Pembangunan 2.325.000.000,- Penghi tunga n Tota l Bi a ya ya ng berka i ta n denga n KMS
1 Fee a rs i tek 50.000.000
2 Ma teri a l Ba nguna n 700.000.000
Hitung PPN KMS dari transaksi tsb. 3 Upa h Tuka ng da n ma ndor 500.000.000
Tota l Bi a ya Pemba nguna n 1.250.000.000

PPN KMS = 10 % X 20 % X 1.250.000.000 = Rp. 25.000.000