previously: DPP PPN

PPN Terutang = Tarif x DPP

 Dasar Pengenaan Pajak adalah jumlah Harga Jual, Penggantian, Nilai
Impor, Nilai Ekspor, atau nilai lain yang dipakai sebagai dasar untuk
menghitung pajak yang terutang

Harga Jual Penggantian Nilai Impor

Nilai Ekspor Nilai Lain

alim.adn@gmail.com
KMS
Kegiatan Membangun Sendiri

dibuat oleh: alim sobirin

PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR

PMK-61/PMK.03/2022
TENTANG
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI
ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI

www.pajak.go.id
KETENTUAN PERALIHAN
4

penghitungan, penyetoran, dan pelaporan

PPN terutang sebelum Masa Pajak April 2022

Berdasarkan PMK-163/2012 Berdasarkan PMK ini

Apabila PPN terutang Apabila PPN terutang
disetor sebelum PMK ini disetor sejak PMK ini mulai
mulai berlaku berlaku
Definisi Terkait
kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak
dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh OP atau
badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan
pihak lain
 konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan
batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja;
 diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat
kegiatan usaha; dan
 luas keseluruhan paling sedikit 200 meter persegi

alim.adn@gmail.com
Catatan Definisi
Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan
secara bertahap dianggap merupakan satu
kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu
antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih dari 2
(dua) tahun.
Termasuk yang dilakukan melalui kontraktor atau
pemborong tetapi atas kegiatan membangun
tersebut tidak dipungut PPN, dan kontraktor atau
pemborong tersebut bukan merupakan PKP

alim.adn@gmail.com
RUANG LINGKUP PPN KMS (2)
KMS Sekaligus dan Bertahap 7

Pembangunan sekaligus
Bangunan
OP Badan
2 tahun 2 tahun

Tahap 1 Tahap 2 Bangunan

Pembangunan bertahap (satu kesatuan KMS)

OP Badan

2 tahun 2 tahun 1 bulan

Tahap 1 Tahap 2 Bangunan

Pembangunan bertahap (satu kesatuan KMS) Pembangunan bertahap

OP Badan
(satu kesatuan KMS terpisah)

Saat terutang : mulai dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai

Tempat terutang : tempat bangunan didirikan

Tarif PPN KMS – Tarif PPN
PPN = 11 % X DPP
DPP = 20% X jumlah biaya yang dikeluarkan
dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
Sehingga PPN = 11 % X 20% X jumlah biaya yang
dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk
membangun bangunan, tidak termasuk harga
perolehan tanah.

Efektif 2,2 %
alim.adn@gmail.com
Terkait PM
Pajak Masukan yang dibayar
sehubungan dengan KMS tidak
dapat dikreditkan.

alim.adn@gmail.com
PENGKREDITAN PAJAK MASUKAN
10

Perolehan BKP dan/atau

JKP sehubungan dengan
KMS
Tidak dapat dikreditkan

PAJAK
MASUKAN

PPN yang tercantum

dalam SSP PPN KMS
(dokumen tertentu)
Dapat dikreditkan
sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan pajak masukan
SAAT & TEMPAT TERUTANG KMS
 Saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun
sendiri dimulai pada saat dibangunnya bangunan
sampai dengan bangunan selesai.
 Tempat PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri
adalah di tempat bangunan tersebut didirikan.
 PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib
disetor ke kas negara seluruhnya dengan
menggunakan SSP atas nama orang pribadi atau
badan yang melaksanakan KMS paling lambat tanggal
15 bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.

alim.adn@gmail.com
Contoh
Pada Bulan Desember 2012 Bapak Andi memulai
membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal
pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut
adalah sebesar 200 m2, biaya-biaya yang dikeluarkan
oleh Bapak Andi dalam upaya membangun rumah
tersebut selama bulan Desember 2012 adalah
sebagai berikut: pembelian tanah sebesar Rp
200.000.000, pembelian bahan baku bangunan
keseluruhan Rp 180.000.000, biaya upah mandor dan
pekerja bangunan Rp. 70.000.000.

alim.adn@gmail.com
Contoh
Bapak Hermawan Susilo memulai membangun
rumah untuk tempat tinggalnya pada bulan
Maret 2014 dengan luas bangunan 250 m2.
Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak
Hermawan dalam selama bulan Maret sebagai
berikut: pelunasan pembelian tanah
Rp100.000.000,00, pembelian bahan bangunan
Rp125.000.000,00, dan biaya upah pekerja
Rp75.000.000,00.
alim.adn@gmail.com
Contoh
Pada bulan Juni 2022, Tn. Hernawan (belum dikukuhkan sbg PKP) melakukan
pembelian tanah dan melakukan pembangunan ruko seluas 350 m 2 untuk
digunakan sendiri, Biaya yang dikeluarkan selama bulan Juni 2022 adalah
sebagai berikut:
Jumlah
No Rincian Pengeluaran/Biaya
(Rp)
1. Harga Tanah 1.000.000.000,-
2. Pajak Masukan Tanah 100.000.000,-
3. Fee Arsitek 50.000.000,-
4. PPN Masukan Arsitek 5.000.000,-
5. Material Bangunan 700.000.000,-
6. PPN Masukan Material 70.000.000,-
7. Upah Tukang dan Mandor 500.000.000,-
Total Biaya Pembangunan 2.425.000.000,-

alim.adn@gmail.com
 Perhitungan PPN KMS
Jumlah
No Rincian Pengeluaran/Biaya
(Rp)
1. Harga Tanah 1.000.000.000,-
2. Pajak Masukan Tanah 100.000.000,-
3. Fee Arsitek 50.000.000,-
4. PPN Masukan Arsitek 5.000.000,-
5. Material Bangunan 700.000.000,-
6. PPN Masukan Material 70.000.000,-
7. Upah Tukang dan Mandor 500.000.000,-
Total Biaya Pembangunan 2.425.000.000,-
Dikurangi Pembelian Tanah 1.100.000.000,-
Biaya Pembangunan kecuali Tanah 1.325.000.000,-
DPP (20%) 265.000.000,-
PPN KMS 29.150.000,-

alim.adn@gmail.com
CONTOH PERHITUNGAN
16

Pada April 2022 Bapak Budi memulai membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal
pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2, biaya-biaya
yang dikeluarkan oleh Bapak Budi dalam upaya membangun rumah tersebut sampai
dengan selesainya bangunan tersebut adalah sebagai berikut:
• pembelian tanah sebesar Rp200.000.000,
• pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp180.000.000,
• biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp70.000.000.
Maka berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?

Jawab:
Sesuai dengan PMK No. 61/ 2022 PPN terutang atas KMS adalah:
= 20 % X TARIF PPN X DPP
= (20% X 11% ) X Biaya, tidak termasuk biaya pembelian tanah
= (20% X 11%) X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)

Dengan demikian, PPN terutang atas KMS oleh Bapak Budi adalah
= 20% X 11% X Rp250.000.000
= Rp 5.500.000
End Of Presentation

NEXT: Saat Terutang PPN

alim.adn@gmail.com