KMS

KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI

(PASAL 16C UU PPN)
 DEFINISI TERKAIT
Kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan
usaha atau pekerjaan oleh OP atau badan yang hasilnya digunakan sendiri
atau digunakan pihak lain
1) Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau
bahan sejenis, dan/atau baja;
2) Diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
3) Luas keseluruhan paling sedikit 200 meter persegi
 Definisi
• Kegiatan membangun sendiri yang dilakukan secara bertahap
dianggap merupakan satu kesatuan kegiatan sepanjang
tenggang waktu antara tahapan-tahapan tersebut tidak lebih
dari 2 (dua) tahun.
• Termasuk yang dilakukan melalui kontraktor atau pemborong
tetapi atas kegiatan membangun tersebut tidak dipungut PPN,
dan kontraktor atau pemborong tersebut bukan merupakan
PKP
 SAAT & TEMPAT TERUTANG PPN
• Saat terutangnya PPN atas kegiatan membangun sendiri dimulai
pada saat dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan
selesai.
• Tempat PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri adalah di
tempat bangunan tersebut didirikan.
• PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri wajib disetor ke
kas negara seluruhnya dengan menggunakan SSP atas nama orang
pribadi atau badan yang melaksanakan KMS paling lambat
tanggal akhir bulan berikutnya setelah berakhirnya masa pajak.
 Tarif KMS
 PPN = 10 % X DPP
 DPP = 20% X jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang
dibayarkan untuk membangun bangunan, tidak termasuk
harga perolehan tanah.
 Sehingga PPN = 10 % X 20% X jumlah biaya yang
dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun
bangunan, tidak termasuk harga perolehan tanah.
 Contoh 1 Saat Terutang KMS

PT Abu Nawas membangun gudang seluas 300 m2. Dengan kondisi sebagai berikut :
• Bulan Januari 2019 = Membangun 100 m2, Biaya KMS 50 juta  terutang DPP 50 juta
• Bulan Februari 2019 = Membangun 50 m2, Biaya KMS 75 juta  terutang DPP 75 juta
• Bulan Maret 2019 = Membangun 150 m2, Biaya KMS 150 juta  terutang DPP 150 juta
• Bulan April 2019 = Finishing, Biaya KMS 25 juta  terutang DPP 25 juta
 Contoh 2 - Saat Terutang KMS

Bp. Hasan membangun rumah secara bertahap, dengan kondisi sebagai berikut :
• Bulan Januari 2019 = Membangun 50 m2, Biaya KMS 25 juta  belum terutang
• Bulan Februari 2019 = Membangun 100 m2, Biaya KMS 75 juta  belum terutang
• Bulan Maret 2019 = Membangun 50 m2, Biaya KMS 100 juta  terutang DPP 200 juta
• Bulan April 2019 = Finishing, Biaya KMS 25 juta  terutang DPP 25 juta
 Contoh 3 - Saat Terutang KMS

Bp. Jamal akan membangun rumah secara bertahap, dengan kondisi sebagai berikut :
• Bulan Januari 2019 = Membangun 50 m2, Biaya KMS 25 juta  belum terutang
• Bulan Februari 2019 = Membangun 100 m2, Biaya KMS 75 juta  belum terutang
• Bulan Maret 2019 s/d Desember 2020 berhenti karena dananya habis
• Bulan Januari 2021 = Membangun 50 m2, Biaya KMS 100 juta  karena berhenti
membangunnya kurang dari 2 tahun maka dianggap satu kesatuan kegiatan maka terutang
PPN KMS DPP 200 juta
• Bulan April 2019 = Finishing, Biaya KMS 25 juta  terutang DPP 25 juta
 Contoh 4 - Saat Terutang KMS

Bp. Fakhri akan membangun rumah secara bertahap, dengan kondisi sebagai berikut :
• Bulan Januari 2019 = Membangun 50 m2, Biaya KMS 25 juta  belum terutang
• Bulan Februari 2019 = Membangun 100 m2, Biaya KMS 75 juta  belum terutang
• Bulan Maret 2019 s/d Maret 2021 berhenti karena dananya habis
• Bulan April 2021 = Membangun 50 m2, Biaya KMS 100 juta  karena berhenti
membangunnya lebih dari 2 tahun maka tidak dianggap satu kesatuan kegiatan sehingga
tidak terutang PPN KMS
• Bulan April 2019 = Finishing, Biaya KMS 25 juta  terutang DPP 25 juta
 Terkait Pajak Masukan
• Pajak Masukan yang dibayar sehubungan
dengan KMS tidak dapat dikreditkan.
• Pajak Masukan tersebut dikapitalisir sebagai
biaya KMS
• Biaya KMS merupakan HPP bangunan yang
dibangun sendiri
 Biaya KMS
1) Biaya KMS dimulai saat membangun Pondasi
2) Biaya yang dikeluarkan sebelum membangun pondasi bukan termasuk biaya KMS

Misal :
Membangun bangunan di tanah sawah, sebelum membangun pondasi ada biaya
pengurukan, maka biaya pengurukan bukan biaya KMS
Membangun bangunan di atas lahan ada bangunan lama, sebelum membangun pondasi
ada biaya perobohan bangunan, biaya perobohan bangunan bukan biaya KMS
 LATIHAN
1. Pada Bulan Desember 2018 Bapak Faruqi memulai membangun sebuah rumah untuk
tempat tinggal pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2 ,
biaya-biaya yang dikeluarkan oleh Bapak Faruqi dalam upaya membangun rumah tersebut
selama bulan Desember 2018 adalah sebagai berikut: pembelian tanah sebesar Rp
200.000.000, pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp 180.000.000, PPN
Masukan pembelian bahan bangunan Rp. 10.000.000, ; biaya upah mandor dan pekerja
bangunan Rp. 100.000.000.

2. Bapak Naufal mulai membangun rumah untuk tempat tinggalnya pada bulan Maret 2018
dengan luas bangunan 250 m2. Pada bulan Maret 2018, biaya yang dikeluarkan oleh Bapak
Naufal adalah pembelian tanah Rp. 100.000.000,00, pembelian bahan bangunan Rp.
50.000.000,- ; PPN Masukan pembelian bahan bangunan Rp. 2.000.000,- dan biaya upah
pekerja Rp. 25.000.000,-. Bulan April 2018 sd Juni 2018, pembangunan berhenti dan baru
dilanjutkan pada bulan Juli 2018. Biaya pembangunan yang dikeluarkan adalah pembelian
bahan bangunan Rp. 100.000.000,- ; PPN Masukan pembelian bahan bangunan Rp.
5.000.000, dan biaya upah pekerja Rp. 25.000.000,00
 LATIHAN
Pada bulan Juni 2019, Tn. Fakhri membeli tanah dan membangun ruko seluas 350 m 2 untuk digunakan
sendiri, Biaya yang dikeluarkan selama bulan Juni 2019 adalah sebagai berikut:

Jumlah
No Rincian Pengeluaran/Biaya
(Rp)
1. Harga Perolehan Tanah 1.000.000.000,-
2. Biaya pengurukan tanah 10.000.000,-
3. Bahan Bangunan 700.000.000,-
4. PPN Masukan pembelian bahan bangunan 40.000.000,-
5. Upah Tukang dan Mandor 400.000.000,-

Hitung PPN KMS dari transaksi tsb.