Nama : Sindi Novita

NIM : 1901036071
Prodi : S1-Akuntansi
Mata Kuliah : Perpajakan 2 ( Tugas 4)

Bab 13
Perlakuan PPN Atas Penyerahan BKP
oleh Real Estate/Industrial Estate, dan Kegiatan

PPN membangun sendiri adalah pajak terutang bagi orang pribadi atau badan yang
melakukan kegiatan membangun sendiri. Namun, seperti apa perlakuan PPN membangun sendiri
jika kegiatan membangun dilakukan oleh kontraktor PKP? Sementara, pengertian kegiatan
membangun sendiri adalah aktivitas membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan
usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi maupun badan yang hasilnya digunakan sendiri maupun
pihak lainnya. Pengertian ini tercantum dalam pasal 2 Ayat 3 Peraturan Menteri Keuangan Nomor
163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas
Kegiatan Membangun Sendiri.
Pajak yang dikenakan atas kegiatan membangun sendiri merupakan Pajak Pertambahan
Nilai (PPN) kegiatan membangun sendiri. PPN membangun sendiri merupakan pajak terutang baik
bagi orang pribadi atau wajib pajak badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. Kegiatan
membangun sendiri juga dikenakan PPN karena, pada dasarnya, setiap barang yang mengalami
pertambahan nilai tentu akan dikenakan PPN. Misalnya, Anda memiliki tanah seluas 500 m2
dengan nilai tanah Rp 600.000.000. Anda kemudian membangun rumah di atas tanah tersebut dan
menghabiskan biaya, baik material hingga upah pekerja bangunan, senilai Rp1.500.000.000.
Maka, setelah rumah selesai dibangun, nilai bangunan menjadi lebih dari Rp2.100.000.000. Nah,
kelebihan itulah yang disebut pertambahan nilai sehingga harus dikenakan PPN.
PPN Membangun Sendiri Ditanggung oleh Kontraktor
Pada umumnya, kegiatan membangun bisa dilakukan sendiri atau menggunakan jasa
kontraktor. Nah, jika Anda menggunakan kontraktor untuk membangun sebuah bangunan, maka
perlakukan PPN-nya akan berbeda tergantung dari status kontraktor PKP atau bukan PKP. Apabila
gedung dibangun oleh kontraktor PKP, maka kontraktor wajib memungut PPN atas nilai
kontraknya. Biasanya, nilai kontrak ini berdasarkan Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang telah
disepakati antara pihak yang ingin membangun maupun kontraktor. Kontraktor memungut PPN
kepada konsumen karena konsumenlah yang akan menikmati nilai tambah atas gedung yang
dibangun tersebut. Sebaliknya, apabila Anda menggunakan kontraktor yang bukan PKP, maka
kontraktor tidak memungut PPN dan kasus ini disebut kegiatan membangun sendiri. Sehingga
kewajiban menyetor dan melaporkan PPN menjadi tanggung jawab Anda.

Cara Setor PPN Membangun Sendiri

Berdasarkan PMK Nomor 163/PMK.03/2012, berikut ini cara menghitung PPN membangun
sendiri:
1. Tarif PPN membangun sendiri adalah 2%. Sementara, dasar pengenaan pajaknya adalah
20% X total biaya yang dikeluarkan dan/atau dibayarkan setiap bulannya.
2. Penyetoran PPN terutang dilakukan melalui SSP dengan Kode Akun Pajak (KAP) 411211
dan Kode Jenis Setoran (KJS) 103.
3. Apabila bangunan didirikan di wilayah kerja KPP Pratama tempat orang pribadi/badan
yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, maka kolom NPWP yang
tercantum pada SSP diisi dengan NPWP orang pribadi atau badan tersebut.
4. Namun, jika bangunan didirikan di wilayah kerja KPP Pratama yang berbeda dengan KPP
orang pribadi atau badan, maka SSP diisi dengan ketentuan berikut ini:
a. Pada kolom “Wajib Pajak/Penyetor isi dengan nama dan NPWP orang
pribadi/badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri.
b. Pada kolom NPWP diisi dengan 00.000.000.0-KPP-000. Pada KPP diisi dengan 3
digit kode KPP terdaftar.
Cara Pelaporan
Pengusaha Kena Pajak (PKP) wajib melaporkan PPN KMS dengan menggunakan SPT
Masa PPN, paling lama akhir bulan berikutnya setelah Masa Pajak berakhir.
Orang pribadi atau badan yang bukan PKP yang melakukan pembayaran PPN yang terutang atas
KMS dan telah mendapat validasi dengan nomor transaksi penerimaan negara (NTPN) dianggap
telah melaporkan PPN yang terutang tersebut sesuai dengan tanggal validasi.
Jadi, jika kita bukan PKP, maka validasi NTPN dari bank atau Pos dianggap sebagai bentuk
pelaporan. Sehingga tidak perlu lapor lagi ke kantor pajak. Hal ini diatur dengan Pasal 11 ayat (2a)
Peraturan Menteri Keuangan nomor 9/PMK.03/2018.

Contoh Perhitungan
Kasus 1

Pada Desember 2017 Bapak Budi memulai membangun sebuah rumah untuk tempat tinggal
pribadinya. Luas keseluruhan dari rumah tersebut adalah sebesar 200 m2, biaya-biaya yang
dikeluarkan oleh Bapak Budi dalam upaya membangun rumah tersebut sampai dengan selesainya
bangunan tersebut adalah sebagai berikut:
pembelian tanah sebesar Rp200.000.000,
pembelian bahan baku bangunan keseluruhan Rp180.000.000,
biaya upah mandor dan pekerja bangunan Rp70.000.000.
Maka berapakah PPN yang terutang atas pembangunan rumah tersebut?
Jawab:
Sesuai dengan PMK No. 163/ 2012 tarif PPN atas KMS yang terhutang adalah:
=10% X DPP
= 10% X (20% X Total biaya Pembangunan)
= 10% X (20% X (Rp 180.000.000 + Rp 70.000.000)
Dengan demikian, PPN atas KMS yang terutang oleh Bapak Budi adalah
= 10% X 20% X Rp250.000.000
= Rp 5.000.000
Kasus 2
Eko membangun sendiri sebuah bangunan dua lantai, Lantai pertama luasnya 150 m2 dan lantai
kedua 50 m2. Bangunan tersebut diperkirakan selesai selama 3 bulan dengan total biaya sebesar
Rp500.000.000, tidak termasuk harga perolehan tanah. Berapakah total PPN KMS yang
terutang?
Jawab:
Karena total bangunan tersebut sama dengan 200m2 maka atas kegiatan membangun sendiri
tersebut terutang PPN KMS dengan perhitungan 10% x 20% x Rp500.000.000 = Rp10.000.000.