PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI

Nomor :
Pada hari ini,
tanggal
Pukul 14.00 W.I.B. (empat belas Waktu Indonesia Barat) ; ---------------------------
- Berhadapan dengan saya, ………………………, Sarjana Hukum, Notaris di
Purwokerto, dengan dihadiri saksi yang nama-namanya akan disebut dalam akhir
akta ini : ----------------------------------------------------------------------------------------
1. Tuan …………, lahir di…………, pada tanggal ……………………………,
Warga Negara Indonesia, ……………, bertempat tinggal di
…………………………….., Rukun Tetangga …., Rukun Warga …..,
Kelurahan ……….., Kecamatan …………, Kabupaten ……………,
pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP) dengan Nomor Induk Kependudukan
(NIK): ………………………………..; -----------------------
-yang menurut keterangannya dalam hal ini bertindak selaku Direktur dari dan
oleh karena itu bertindak untuk dan atas nama serta sah mewakili perseroan
terbatas PT ……………………………, berkedudukan di ……………….,
yang akta pendirian/anggaran dasarnya dimuat dalam akta Nomor : ….,
tanggal ………………………………….., yang dibuat dihadapan …………..,
Sarjana Hukum, Notaris di Purwokerto, anggaran dasar mana telah dirubah
beberapa kali dan terakhir kali dirubah dengan akta Nomor : …, tanggal
………………………………, yang dibuat dihadapan ………………..,
Sarjana Hukum, pada waktu itu Notaris di Purwokerto, perubahan anggaran
dasar mana telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi
Manusia Republik Indonesia Nomor : ……………………………………,
tanggal …………………………………………………………. -----------------
-yang untuk melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat
persetujuan dari Komisaris perseroan yaitu : ----------------------------------------
--- Tuan ………………………., lahir di …………, pada tanggal
……………………………………., Warga Negara Indonesia, bertempat
tinggal di …………………, Rukun Tetangga ………., Rukun Warga ……..,
 Kelurahan ………, Kecamatan …………, Kabupaten ………., pemegang
Kartu Tanda Penduduk (KTP) Nomor : …………………………….. -----------
- selanjutnya cukup disebut : -----------------------------------------------------------
-------------------------------------- Pihak Pertama. --------------------------------
2. Tuan …………, lahir di…………, pada tanggal ……………………………,
Warga Negara Indonesia, ……………, bertempat tinggal di
…………………………….., Rukun Tetangga …., Rukun Warga …..,
Kelurahan ……….., Kecamatan …………, Kabupaten ……………,
pemegang Kartu Tanda Penduduk (KTP) dengan Nomor Induk Kependudukan
(NIK): ………………………………..; ----------------------
-yang dalam hal melakukan tindakan hukum dalam akta ini telah mendapat
persetujuan dari isterinya yaitu : -------------------------------------------------------
--- Nyonya ………………, lahir di ………….., pada tanggal
…………………………, ---- Warga Negara Indonesia, …………, bertempat
tinggal bersama dengan suaminya tersebut di atas, pemegang Kartu Tanda ----
Penduduk dengan Nomor Induk Kependudukan (NIK) : --------------------------
…………………………………... ----------------------------------------------------
--- yang turut pula hadir dihadapan saya, Notaris dan turut menandatangani
akta ini sebagai tanda persetujuannya. ------------------------------------------------
- selanjutnya cukup disebut : -----------------------------------------------------------
-------------------------------------- Pihak Kedua. -------------------------------------
Para penghadap dengan ini terlebih dahulu memberitahukan dan
menerangkan sebagai berikut : ---------------------------------------------------------
-bahwa Pihak Pertama adalah pemilik yang sah atas 2 (dua) bidang tanah,
yaitu : --------------------------------------------------------------------------------------
- Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor : …………./Rempoah, yang
terletak di Desa …………, Kecamatan ……….., Kabupaten Banyumas,
Propinsi Jawa Tengah, seluas ……. m2 (………………. meter persegi),
sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur Nomor : ……… tanggal ……..,
terdaftar atas nama PT …………………….., berkedudukan di
Purwokerto-Kabupaten Banyumas, demikian menurut Sertipikat (tanda
 bukti hak) yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Banyumas, tanggal ………………………………; ---------------------
- Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor : …………./Rempoah, yang
terletak di Desa …………, Kecamatan ……….., Kabupaten Banyumas,
Propinsi Jawa Tengah, seluas ……. m2 (………………. meter persegi),
sebagaimana diuraikan dalam Surat Ukur Nomor : ……… tanggal ……..,
terdaftar atas nama PT …………………….., berkedudukan di
Purwokerto-Kabupaten Banyumas, demikian menurut Sertipikat (tanda
bukti hak) yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Banyumas, tanggal ………………………………; ------------------
terdaftar atas nama PT ……………………….., berkedudukan di
Purwokerto-Kabupaten Banyumas, demikian menurut Sertipikat (tanda
bukti hak) yang dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten
Banyumas, tanggal …………..
- berikut semua dan segala apa yang berdiri / didirikan, tertancap atau
tertanam pada bidang tanah tersebut di atas, berikut pula dengan segala
sesuatu yang menurut peraturan perundang-undangan atau hukum yang
berlaku dapat dianggap merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
bidang tanah dan bangunan tersebut, ----------------------------------------
(untuk selanjutnya disebut ‘Persil’). ----------------------------------------------
-satu dan lain keadaan ‘Persil’ tersebut telah diketahui dengan baik oleh
pihak kedua, sehingga para pihak menyatakan tidak perlu untuk
menguraikan lebih lanjut dalam perjanjian ini ; ---------------------------------
- bahwa pihak kedua adalah Developer (pengembang perumahan) yang
bermaksud untuk membeli “Persil” tersebut dan akan dibangun sebuah
kawasan Perumahan dengan nama ………………….-
- bahwa pihak pertama bermaksud untuk untuk menjual serta menyerahkan
kepada pihak kedua, dan pihak kedua yang menerangkan secara demikian
bermaksud pula untuk membeli serta menerima penyerahan dari pihak
pertama atas ‘Persil’ tersebut dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah
yang berwenang untuk itu, dengan harga yang telah disetujui dan
 disepakati dan ditetapkan oleh kedua belah pihak sebagai tidak berubah
sebesar Rp.20.000.000.000,- (dua puluh milyar rupiah), ---------------------
- bahwa pembayaran harga jual beli tersebut dilakukan dalam 5 (lima) tahap
dengan perincian sebagaimana yang akan diuraikan dalam pasal-pasal
perjanjian dibawah ini :
-------------------------------------------------------------
Berhubung dengan apa yang telah diterangkan lebih dahulu itu ,
-------------maka untuk menghindari dari segala sesuatu yang tidak
diinginkan dikemudian hari dan untuk lebih memberikan kepastian hukum,
para penghadap selanjutnya atas resiko dan tanggung jawab sendiri telah
saling setuju dan sepakat untuk mengadakan perjanjian ini dengan syarat-
syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut.
------------------------------------------
----------------------------------------- Pasal 1. ------------------------------------------
Pihak Pertama mengikatkan diri untuk menjual ‘Persil’ miliknya tersebut
kepada pihak kedua, pihak kedua mengikatkan diri pula untuk membelinya
dari pihak pertama, dengan membuat akta jual beli yang resmi dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, sebagaimana dimaksud dalam
Peraturan Pemerintah Nomor : 24 Tahun 1997 (seribu sembilan ratus sembilan
puluh tujuh). ------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------- Pasal 2. ------------------------------------------
Pihak Pertama menjamin kepada pihak kedua, bahwa ‘Persil’ yang dijual
kepada pihak kedua tersebut adalah miliknya, tidak dalam keadaan sengketa,
tidak disewakan dan bebas dari sitaan serta belum dijual atau dialihkan haknya
kepada siapapun juga. ---------- ---------------------------------------------------------
---------------------------------------- Pasal 3. -------------------------------------------
(1) Harga jual beli serta penyerahan persil tersebut telah disepakati, disetujui,
dan diterima dengan baik dan ditetapkan oleh kedua pihak sebagai
tidak berubah sebesar Rp.20.000.000.000,00 (dua puluh milyar
rupiah). ---------------------------------------------------------------------------
(2) Uang harga jual beli tersebut di atas, akan dibayar oleh Pihak Kedua ---
kepada Pihak Pertama dengan menggunakan 2 (dua) cara atau opsi
sebagai berikut : -----------------------------------------------------------------

Pilihan (Opsi) Pertama :

------------------------------------------------------
Tahap Pertama : sebesar Rp.2.000.000.000,00 (dua milyar
rupiah) akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada
Pihak Pertama pada saat Pihak Kedua
mendapat pencairan pinjaman dari Bank
Bukopin. ---------------------------------------------
Tahap Kedua : sebesar Rp.3.000.000.000,00 (tiga milyar
rupiah) akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada
Pihak Pertama paling lambat 7 (tujuh) bulan
setelah ditandatanganinya perjanjian ini, atau
paling lambat pada tanggal ………………….
Tahap Ketiga : sebesar Rp.5.000.000.000,00 (lima milyar
rupiah) akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada
Pihak Pertama paling lambat 13 (tiga belas)
bulan setelah ditandatanganinya perjanjian ini,
atau paling lambat pada tanggal dua puluh Mei
tahun dua ribu tiga belas (20-05-2013). ---------
Tahap Keempat : sebesar Rp.5.000.000.000,00 (lima milyar
rupiah) akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada
Pihak Pertama paling lambat 19 (sembilan
belas) bulan setelah ditandatanganinya
perjanjian ini, atau paling lambat pada tanggal
………………………
Tahap Kelima : sebesar Rp.5.000.000.000,00 (lima milyar
rupiah) akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada
Pihak Pertama paling lambat 24 (dua puluh
empat) bulan setelah ditandatanganinya
 perjanjian ini, atau paling lambat pada tanggal
…………………………..
Pilihan (Opsi) Kedua : ------------------------------------------------------
Tahap Pertama : sebesar Rp.2.000.000.000,00 (dua milyar
rupiah) akan dibayar oleh Pihak Kedua kepada
Pihak Pertama pada saat Pihak Kedua
mendapat pencairan pinjaman dari Bank
Bukopin. ---------------------------------------------
Tahap Kedua : sisanya sebesar Rp.18.000.000.000,00 (delapan
belas milyar rupiah) akan dibayar oleh Pihak
Kedua kepada Pihak Pertama dengan cara
membaginya sebagai berikut : --------------------
-Luas lahan keseluruhan adalah 45.239 m2
(empat puluh lima ribu dua ratus tiga puluh
sembilan meter persegi), sesuai dengan ijin
lokasi dari Pemerintah Daerah Kabupaten
Banyumas Nomor : ………, tanggal ………,
atas luas lahan tersebut yang dijadikan lahan
effektif adalah ….% (………. persen)-nya
sehingga lahan effektifnya adalah 27.143 m2
(dua puluh tujuh ribu seratus empat puluh tiga
meter persegi).
----------------------------------------sisa
pembayaran sebesar Rp.18.000.000.000,-
(delapan belas milyar rupiah) dibagi 27.143 m2
(dua puluh tujuh ribu seratus empat puluh tiga
meter persegi), sehingga harga per meter-nya
menjadi Rp.663.154,00 (enam ratus enam
puluh tiga ribu seratus lima puluh empat
rupiah) yang akan dibayarkan pada saat
realisasi jual beli, baik tunai maupun KPR
Bank konsumen Pihak Kedua. --------------------
 -Penggunaan opsi pertama dan/atau opsi kedua dilakukan tergantung
pada opsi mana yang jatuh tempo terlebih dahulu.-------------------------
(3) Apabila sampai dengan tanggal …………………….., Pihak Kedua belum
juga membayar uang harga pembelian atas persil tersebut, sebagaimana
tersebut dalam ayat (2) pasal ini, maka Pihak Pertama memberikan
tenggang waktu selama 2 (dua) bulan atau tanggal …………, dan
apabila sampai dengan tenggang waktu tersebut habis, Pihak Kedua
belum juga melunasi harga pembayaran tersebut, maka Pihak Pertama
akan menaikkan harga harga jual beli atas “persil” tersebut sebesar 20
% (dua puluh persen) dari sisa pembayaran, untuk maksimal 1 (satu)
tahun berikutnya atau tanggal ………. apabila sampai dengan tanggal
………………, Pihak Kedua belum juga melunasi harga pembayaran
“persil” tersebut, maka Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar 50
% (lima puluh persen) dari harga tanah per meter atau sebesar
Rp.663.154,00 (enam ratus enam puluh tiga ribu seratus lima puluh
empat rupiah) (untuk sisa kavling yang belum terbayar apabila terdapat
pada Blok A, B, C, D), dan denda sebesar 200 % (dua ratus persen)
dari harga tanah per meter atau sebesar Rp.663.154,00 (enam ratus
enam puluh tiga ribu seratus lima puluh empat rupiah) (untuk sisa
kavling yang belum terbayar apabila terdapat pada Blok E, F, G, H, I,
J, K, L, dan M) sesuai dengan site plan yang telah ditandatangani oleh
kedua belah pihak.--------------------------------
---------------------------------------- Pasal 4. -------------------------------------------
- Setelah ditandatanganinya perjanjian ini, Pihak Pertama memberi ijin kepada
Pihak Kedua untuk memasuki kawasan objek perikatan jual beli ini, mengukur
luas persil, dan juga mengurus segala sesuatu yang berhubungan dengan
perijinan pembangunan perumahan yang nantinya akan didirikan di atas persil
tersebut. Yang untuk keperluan tersebut di atas, Pihak Pertama akan
memberikan kuasa pengelolaan khusus untuk mengurus perijinan dan segala
sesuatu yang dibutuhkan untuk pembangunan perumahan di atas persil
tersebut, kuasa mana akan dibuat dengan akta tersendiri yang dibuat
dihadapan Notaris, tertanggal hari ini. ------------------------------------------------
- Dengan persetujuan dan sepengetahuan Pihak Pertama, Pihak Kedua
diperbolehkan untuk meminjam uang di Bank atas nama Pihak Pertama untuk
keperluan pembangunan perumahan tersebut dan menjaminkan “persil-persil”
milik Pihak Pertama kepada Bank, yang untuk keperluan tersebut Pihak
Pertama bersedia untuk datang dan menghadap kepada pihak Bank untuk
menandatangani akta perjanjian kredit dan atau akta Pemberian Hak
Tanggungan. --------------------- --------------------------------------------------------
- Bahwa atas kredit di Bank tersebut, Pihak Pertama hanyalah sebagai atas
nama peminjam (debitur), dan Peminjam (Debitur) yang sebenarnya adalah
Pihak Kedua, karena Pihak Kedua yang menikmati dan menggunakan serta
mengolah uang pencairan hasil pinjaman / kredit di Bank tersebut untuk tujuan
pembangunan perumahan …………………….. tersebut di atas, Pihak Kedua
hanyalah sebagai Penjamin. ----------------------------------------------------
- Atas pinjaman/kredit di Bank tersebut, Pihak Kedua dengan ini berjanji dan
oleh karena itu mengikatkan diri untuk menjamin bahwa Pihak Pertama tidak
akan mendapat gugatan, dan atau tuntutan dari Pihak Bank dan pihak lainnya
apabila kredit tersebut macet. ----------------------------------------------------------
- Dalam hal Pihak Kedua selaku Debitur lalai/wanprestasi/tidak melaksanakan
kewajibannya baik sebagian dan/atau seluruhnya berdasarkan Perjanjian
Kredit atau perjanjian lainnya sehubungan dengan Perjanjian Kredit, maka
Pihak Pertama selaku Penjamin akan menggunakan semua dan setiap hak serta
hak-hak utama yang menurut peraturan hukum yang berlaku diberikan kepada
seorang penjamin (borg) antara lain (tetapi tidak terbatas) pada : -----------------
(i) Hak untuk meminta kepada Bank supaya harta benda dari Pihak Kedua
---
selaku Debitur disita dan digunakan terlebih dahulu untuk melunasi
Pinjaman; ---------------------------------------------------------------------------
(ii) Hak-hak yang membebaskan kewajiban Pihak Pertama selaku Penjamin
sebagaimana disebut dalam pasal-pasal 1831, 1833, 1847 dan 1850 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata; ------------------------------------------------
---------------------------------------- Pasal 5. -------------------------------------------
- Untuk keperluan kerjasama ini, maka Sertifikat atas “persil-persil” tersebut
tetap atas nama Pihak Pertama, tetapi apabila Pihak Kedua akan menjual
rumah-rumah yang berdiri di atas “persil-persil” milik Pihak Pertama tersebut
kepada konsumen baik tunai maupun kredit, maka Pihak Pertama wajib untuk
menandatangani akta jual beli tersebut. -----------------------------------------------

---------------------------------------- Pasal 6. -------------------------------------------

- Segala tagihan pajak yang berhubungan dengan proyek perumahan tersebut
(antara lain tetapai tidak terbatas pada Pajak Penghasilan (PPh) dan atau Pejak
Pertambahan Nilai (PPN) dan BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan) yang timbul karena peralihan hak (jual beli) atas rumah-rumah
yang berdiri di atas ‘persil-persil’ tersebut), menjadi tanggung jawab Pihak
Kedua sepenuhnya, dan Pihak kedua menjamin Pihak Pertama tidak akan
mendapat gugatan dan atau tuntutan dari pihak manapun mengenai hal tersebut
di atas, dengan dibuktikan dengan cara apabila Pihak Pertama tanda tangan
akta jual beli, Pihak Kedua harus melampirkan bukti pembayaran BPHTB, ----
PPh dan PPN. -----------------------------------------------------------------------------
- Pihak Kedua juga menjamin bahwa Pihak Pertama tidak akan mendapat
gugatan dan atau tuntutan dari pihak manapun juga mengenai masalah
pembangunan perumahan tersebut di atas. -------------------------------------------
----------------------------------------- Pasal 7. -----------------------------------------
Pihak Kedua tidak berhak melakukan pengembangan wilayah pembangunan
perumahan di sekitar perumahan tersebut (baik sebelah utara, barat, selatan
ataupun timur) sebagaimana tersebut dalam ijin lokasi dari Pemerintah Daerah
Kabupaten Banyumas Nomor : …………., tanggal ………… milik Pihak
Pertama seluas 10 ha (sepuluh hektar), yang berhak melakukan pengembangan
adalah Pihak Pertama, apabila Pihak Kedua melanggar ketentuan tersebut,
maka Pihak Kedua akan dikenakan sanksi berupa denda sebesar
Rp.20.000.000.000,00 (dua puluh milyar rupiah)---------------------------
-Atas pengembangan wilayah tersebut Pihak Pertama berhak sepenuhnya
untuk melakukan kerjasama dengan siapapun juga. --------------------------------
 ----------------------------------------- Pasal 8. -----------------------------------------
Fasilitas Umum dan Fasilitas Sosial yang berada dalam wilayah perumahan
tersebut adalah menjadi milik Pihak Pertama, dan penyerahan Fasilitas Umum
dan Fasilitas Sosial kepada pihak Pemerintah Daerah adalah menjadi hak dan
wewenang Pihak Pertama sepenuhnya. -----------------------------------------------

----------------------------------------- Pasal 9. -----------------------------------------

-Perikatan jual beli ini tidak dapat dibatalkan dengan meninggalnya salah satu
pihak, akan tetapi tetap mengikat dan berlaku bagi ahli waris masing-masing.--
----------------------------------------- Pasal 10. -----------------------------------------
Segala sesuatu yang belum diatur atau belum cukup diatur dalam perjanjian ini
akan diselesaikan oleh para pihak secara musyawarah dan mufakat dengan
berpedoman pada ketentuan-ketentuan dan jiwa dari perjanjian ini. --------------
----------------------------------------Pasal 11. ------------------------------------------
Untuk perjanjian ini dengan segala akibatnya para pihak memilih tempat
kediaman hukum (domisili) umum dan tetap di Kepaniteraan Pengadilan
Negeri di Purwokerto. -------------------------------------------------------------------
Para Penghadap, saya, Notaris kenal.
-------------------------------------------------
----------------------------- DEMIKIANLAH AKTA INI ---------------------------
Dibuat sebagai minuta dan dilangsungkan di Purwokerto, pada hari dan
tanggal tersebut dalam kepala akta ini, dengan dihadiri oleh : --------------------
1. Nyonya …………..
2. Nyonya ………..
keduanya Asisten Notaris, yang saya, Notaris kenal, sebagai saksi. -------------
Setelah akta ini saya, Notaris bacakan kepada para penghadap dan saksi, maka
akta ini ditandatangani oleh para penghadap, saksi dan saya, Notaris. -----------
Dilangsungkan dengan tanpa perubahan. -------------------------------------------
Minuta akta ini telah ditandatangani sebagaimana mestinya
Dibuat sebagai salinan yang sama bunyinya. -----------------
Notaris di Purwokerto,
( ……………………………, Sarjana Hukum )