PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG

JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM TERDAFTAR

AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT
KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN

TESIS

Untuk Memenuhi Sebagian Persyaratan Guna Mencapai Derajat Magister

Program Magister Kenotariatan

Oleh :

ANNISA RIDHA WATIKNO

NIM: S 351602009

PROGRAM MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SEBELAS MARET
SURAKARTA
2017
 MOTTO

Barangsiapa bertakwa pada Allah, maka Allah memberikan jalan keluar

kepadanya dan memberi rezeki dari arah yang tidak disangka-sangka..
Barangsiapa yang bertaqwa pada Allah, maka Allah jadikan urusannya
menjadi mudah.. barangsiapa yang bertaqwa pada Allah akan dihapuskan
dosa2nya dan mendapatkan pahala yang agung.
-QS. Ath-Thalaq: 2, 3, 4

Waktumu terbatas. Jangan menyia-nyiakannya dengan menjalani hidup orang

lain.
-Steve Jobs

Penulisan Tesis ini kupersembahkan untuk:

1. Allah SWT, atas segala rahmat dan

karuniaNya sehingga penulisan tesis ini dapat
diselesaikan.
2. Kedua Orang Tuaku, Drs. Sutikno, M.Pd.,
M.M., dan Chatarina Retmawati, S.Pd.,
M.M., atas keikhlasan beliau yang telah
mendo’akan dan mendukung dengan penuh
kesabaran dan kasih sayang.
3. Keluarga besar F. Suhardiman, terima kasih
atas doa dan dukungan moril maupun
materiil serta kasih sayang.
4. Sahabat-sahabatku tersayang, atas segala
do’a dan support yang diberikan kepada saya.

v
 KATA PENGANTAR

Alhamdulillahirabbil’alamin, puji syukur atas kehadirat Allah SWT yang

telah melimpahkan rahmat dan karunia-Nya dengan melalui berbagai ujian yang
menuntut kesabaran, ketabahan dan keteguhan hati akhirnya penulis dapat
menyelesaikan hasil dan pembahasan problematika, kajian, dan penelitian hukum
untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Magister Kenotariatan
Universitas Sebelas Maret Surakarta dengan judul “Perlindungan Hukum
Terhadap Kreditor Pemegang Jaminan Hak Atas Tanah Yang Belum Terdaftar
Akibat Berakhirnya Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan” dapat
diselesaikan.
Penulis tertarik mengambil bahan kajian berupa hak atas tanah yang belum
terdaftar sebagai jaminan utang dikarenakan pada era globalisasi ekonomi saat ini,
modal merupakan salah satu faktor yang dibutuhkan untuk memulai dan
mengembangkan usaha. Salah satu cara untuk memperoleh modal adalah
mengambil kredit melalui lembaga perbankan. Pada umumnya untuk memperoleh
fasilitas kredit, kreditor dalam hal ini mensyaratkan adanya suatu agunan dari
debitor sebagai salah satu sumber pemberian kredit dalam rangka
“pendistribusian” dana nasabah yang terkumpul olehnya. Di satu sisi tanah
mempunyai nilai ekonomi, dapat dialihkan, dapat memberikan manfaat sebagai
aset yang berwujud dan dapat dijadikan objek jaminan utang, sehingga pemilik
tanah mendapatkan akses kredit di perbankan untuk memajukan usahanya dengan
agunan benda yang dimilikinya berupa tanah.
Ucapan terima kasih yang tulus kiranya disampaikan semua pihak yang
telah memberikan bantuan baik moril maupun materiil selama menempuh
pendidikan sampai dengan selesainya tesis ini, terutama kepada yang terhormat :
1. Bapak Prof. Dr. Ravik Karsidi, selaku Rektor Universitas Sebelas Maret;
2. Bapak Prof. Dr. Supanto, S.H.,M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sebelas Maret;
3. Bapak Burhanudin Harahap, S.H., M.H., M.Si., Ph.D, selaku Kepala Program
Studi Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret;

vi
4. Bapak Novendri Amiruddin, S.H., Sp.N, selaku dosen pembanding yang telah
memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;
5. Bapak Moch. Najib Imanullah, S.H., M.H., Ph.D., selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan pengarahan demi kesempurnaan tesis ini;
6. Segenap Bapak dan Ibu Dosen Magister Kenotariatan Universitas Sebelas
Maret Surakarta yang telah membimbing dan mendalami keilmuan yang
spesifik dibidang hokum, khususnya ilmu kenotariatan kepada penulis;
7. Ibu Wahyuni Andarukmi, S.H., M.Kn selaku Notaris dan PPAT di Kabupaten
Pacitan yang telah bersedia menjadi narasumber dalam penelitian tesis ini;
8. Bapak Sumadi selaku Kepala Cabang PT. Permodalan Nasional Madani di
Kabupaten Pacitan sebagai narasumber dalam penelitian tesis;
9. Bapak Sigit Purwanto, S.H., selaku pejabat Kantor Pertanahan Kabupaten
Pacitan yang bersedia meluangkan waktu untuk memberikan informasi yang
terkait dengan penelitian tesis;
10. Bapak dan Ibu dari Praktisi Notaris dan PPAT diberbagai Kabupaten dan
Kota sebagai informan-informan sumber data penelitian tesis ini;
11. Teman-teman seperjuangan dibidang keilmuan dari angkatan VIII, angkatan
senior dan junior pada Magister Kenotariatan Universitas Sebelas Maret,
terima kasih untuk kerjasama, berbagi ilmu, berbagi informasi dan saling
mendukung semangat;
12. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah memberikan
bantuannya kepada penulis dalam penyelesaian penulisan tesis ini.
Penulis menyadari bahwa tesis ini jauh dari sempurna baik materi maupun
penulisannya, untuk itu saran dan kritik yang bersifat membangun sangat penulis
harapkan demi kesempurnaan tesis ini. Semoga segala daya dan usaha kita
senantiasa selalu mendapatkan ridho Allah SWT. Amin.

Surakarta, 18 Desember 2017

Penulis

ANNISA RIDHA WATIKNO

vii
 Daftar Isi

HALAMAN JUDUL ........................................................................................... i

HALAMAN PENGESAHAN PEMBIMBING ................................................... ii
HALAMAN PENGESAHAN TESIS .................................................................. iii
HALAMAN PERNYATAAN ............................................................................. iv
MOTTO ............................................................................................................... v
HALAMAN PERSEMBAHAN .......................................................................... v
KATA PENGANTAR ......................................................................................... vi
DAFTAR ISI ....................................................................................................... viii
DAFTAR GAMBAR .......................................................................................... xi
Abstrak ................................................................................................................ xii
Abstract ............................................................................................................... xiii
BAB I Pendahuluan ....................................................................................... ...... 1
A. Latar Belakang Masalah ................................................................................. 1
B. Perumusan Masalah ...................................................................................... 12
C. Tujuan Penelitian .......................................................................................... 12
1. Tujuan Objektif .......................................................................................... 12
2. Tujuan Subjektif ........................................................................................ 12
D. Manfaat Penelitian ........................................................................................ 13
1. Manfaat Teoritis......................................................................................... 13
2. Manfaat Praktis .......................................................................................... 13
BAB II Tinjauan Pustaka ................................................................................... 14
A. Tinjauan Teori .............................................................................................. 14
1. Tinjauan tentang Perjanjian ....................................................................... 14
2. Perjanjian Kredit ........................................................................................ 21
3. Wanprestasi ................................................................................................ 26
4. Tinjauan tentang Jaminan Utang ............................................................... 28
5. Hak Tanggungan ........................................................................................ 31
6. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan........................................... 39
7. Tanah Yang Belum Terdaftar .................................................................... 43
8. Tinjauan tentang Notaris dan PPAT .......................................................... 47
B. Tinjauan Teori Hukum.................................................................................. 51

viii
 1. Teori perlindungan hukum......................................................................... 51
2. Teori Kepastian Hukum ............................................................................. 56
C. Penelitian Yang Relevan ............................................................................... 58
D. Kerangka Berpikir ........................................................................................ 61
BAB III Metode Penelitian ................................................................................. 64
A. Pengertian Metode Penelitian ....................................................................... 64
B. Jenis Penelitian Hukum ................................................................................ 64
C. Penelitian Hukum yang digunakan ............................................................... 65
1. Jenis Penelitian .......................................................................................... 65
2. Sifat Penelitian .......................................................................................... 66
3. Pendekatan Penelitian ............................................................................... 66
4. Jenis Data .................................................................................................. 66
5. Sumber Data .............................................................................................. 67
6. Teknik Pengumpulan Data......................................................................... 68
7. Validitas Data ............................................................................................ 69
8. Lokasi Penelitian........................................................................................ 70
9. Teknik Analisis Data ................................................................................. 70
BAB IV Hasil Penelitian dan Pembahasan ....................................................... 73
A. Hasil Penelitian ............................................................................................. 73
1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit
berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan
SKMHT ..................................................................................................... 73
2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas tanah
belum terdaftar apabila debitor wanprestasi yang jangka waktu
SKMHT berakhir....................................................................................... 80
B. Pembahasan .................................................................................................. 86
1. Pertimbangan kreditor dalam memberikan fasilitas kredit
berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan
SKMHT ..................................................................................................... 86
2. Perlindungan hukum kreditor pemegang jaminan hak atas tanah
yang belum terdaftar apabila debitor wanprestasi pada saat
jangka waktu SKMHT berakhir ................................................................ 93
BAB V Penutup ................................................................................................. 105

ix
 A. Kesimpulan ................................................................................................. 105
B. Implikasi ..................................................................................................... 105
C. Saran ........................................................................................................... 106
Daftar Pustaka ................................................................................................... 108
Lampiran ........................................................................................................... 114

x
 DAFTAR GAMBAR
Kerangka Berpikir .............................................................................................. 61

Teknik Analisis Interaktif ................................................................................... 71

xi
 Abstrak
Annisa Ridha Watikno, S.351602009, PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP
KREDITOR PEMEGANG JAMINAN HAK ATAS TANAH YANG BELUM
TERDAFTAR AKIBAT BERAKHIRNYA JANGKA WAKTU SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN, 2017, Program Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakarta.
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui dan menganalisis pertimbangan
kreditor dalam memberikan fasilitas kredit berupa jaminan hak atas tanah yang
belum terdaftar dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan
perlindungan hukum bagi kreditor pemegang jaminan hak atas tanah yang belum
terdaftar apabila debitor melakukan wanprestasi pada saat berakhirnya jangka
waktu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Penelitian ini dilakukan di Kabupaten Pacitan dengan menggunakan
metode penelitian hukum empiris yang bersifat eksplanatoris. Jenis data yang
digunakan yaitu data primer dan data sekunder dengan teknik pengumpulan data
melalui wawancara langsung dengan narasumber, yang selanjutnya dianalisis
dengan teknik analisis kualitatif.
Hasil dari penelitian ini, yang pertama, Pertimbangan kreditor dalam
memberikan kredit berupa jaminan hak atas tanah yang belum terdaftar dengan
SKMHT adalah berdasarkan prinsip kepercayaan dan kehati-hatian yang
berdasarkan penilaian analisis kredit yang dilakukan oleh kreditor bahwa calon
debitor memiliki prospek usaha yang baik dengan pertimbangan terhadap unsur-
unsur 5C yaitu Character (watak), Capacity (kemampuan), Capital (modal),
Collateral (jaminan), dan Condition (keadaan). Kedua, Kreditor yang menerima
jaminan berupa hak atas tanah yang belum terdaftar apabila debitor wanprestasi
pada saat SKMHT berakhir tidak bisa melakukan eksekusi langsung terhadap
jaminannya, dan SKMHT yang dibuat tersebut menjadi batal demi hukum karena
tidak dilakukan proses pendaftaran tanah sampai jangka waktunya berakhir.

Kata Kunci: Tanah yang belum terdaftar; Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan; Perlindungan Hukum.

xii
 Abstract
Annisa Ridha Watikno, S.351602009, LEGAL PROTECTION OF CREDITOR OF
WARRANTIES OF UNREGISTERED LAND RIGHT DUE TO EXPIRY OF
AUTHORISATION FOR ASSIGNMENT OF LAND MORTGAGE, Magister of
Notary of Law Faculty of Sebelas Maret University.
The study aims to determine and analyze the consideration of creditors in
providing credit facilities in the form of guarantees of rights over the land which
has not been registered with assignment of land mortgage and the legal protection
for creditor holders of land rights that have not been registered if the debitor has
defaulted upon the expiration of the period of the assignment of land mortgage
This research was conducted in Pacitan using empirical legal research
methods that are explanatory. Types of data used are primary data and secondary
data with data collection techniques through direct interviews with resource
speakers, which then analyzed by qualitative analysis techniques.
The results of the research showed, firstly, the consideration of creditors
in providing credit facilities in the form of guarantees of rights over the land
which has not been registered with assignment of land mortgage are based on the
principle of trust and prudence based on the assessment of credit analysis
performed by creditors that debtors have good business prospects in
consideration of the elements 5C are Character, Capacity, Capital, Collateral
and Condition. secondly, Creditors who accept the guarantee in the form of land
rights have not yet registered, if the debtor default due to expiry of authorisation
for assignment of land mortgage can not be executed directly toward the
collateral, and the assignment of land mortgage is null and void because it was
not done until the land registration process time period expires.
Keywords: Unregistered Land Right; Authorisation For Assignment of Land
Mortgage; Legal Protection

xiii