PERMUKIMAN SWADAYA DAN PENGEMBANGAN KEMITRAAN

Pembiayaan Perumahan di Negara Sri Lanka

Disusun Oleh:

Muh Ilham Hidayat

D101171004

DEPARTEMEN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS HASANUDDIN

2020
 Pembiayaan Perumahan di Negara Sri Lanka

Perumahan menjadi sektor utama pada perekonomian nasional dan berperan penting
dalam pembangunan kota (Zhang, 2000:339). Perumahan merupakan salah satu aktivitas
utama kota yang ditandai besarnya guna lahan kota untuk kawasan perumahan. Secara
agregat dalam skala nasional, besaran kapital dalam pemenuhan kebutuhan perumahan ini
akan menjadi penting dalam proses pembangunan perekonomian negara karena dapat
memicu potensi pertumbuhan belanja per kapita. Oleh karena itu, segala hal yang terkait
dengan sektor perumahan menjadi sesuatu yang penting termasuk yang menyangkut sistem
pembiayaannya. Sehingga diperlukan beberapa lembaga terkait yang tepat untuk pemenuhan
kebutuhan perumahan salah satunya melalui sistem pembiayaan yang efektif dalam
penyediaan pembiayaan perumahan.

Lembaga adalah organisasi atau kaedah-kaedah baik formal maupun informal yang
mengatur perilaku dan tindakan anggota masyarakat tertentu baik dalam kegiatan rutin
sehari-hari maupun dalam usahanya untuk mencapai tujuan tertentu (Mubyarto, 1989).
Lembaga pembiayaan adalah badan usaha yang didirikan untuk melakukan kegiatan
pembiayaan dalam bentuk penyediaan dana atau modal dengan tidak menarik dana secara
langsung dari masyarakat. Lembaga pembiayaan mempunyai peranan yang penting dalam
memudahkan sirkulasi kegiatan pembiayaan perumahan.

Sri lanka yang merupakan negara yang didominasi oleh suku Sinhala yang mayoritas
beragama Budha. Ibu kota dari negara ini adalah Colombo. Wilayahnya berupa pulau besar
dengan beberapa pulau kecil di sekitarnya yang sebagian besar berupa daerah perbukitan. Sri
Lanka merdeka pada tanggal 4 Februari 1948 dan merupakan anggota negara-negara
persemakmuran. Negara ini telah menghadapi perang saudara selama dua dekade terakhir
antara Sinhala (masyarakat mayoritas) dan Tamil (masyarakat minoritas). Akibatnya, perang
saudara ini mempengaruhi kinerja ekonomi negara.

Pada tahun 1977 ditandai dengan titik balik penting dalam arah ekonomi Negara Sri
Lanka dengan mengadopsi strategi ekonomi liberalisasi. Saat itu, sistem perumahan di Sri
lanka mayoritas berukuran sempit dan kualitasnya tidak sesuai untuk dihuni. Sehingga
pemerintah melakukan pergerakan dari berbagai lapisan untuk meningkatkan sistem
perumahan yang layak huni. Sistem pembiayaan perumahan di Sri lanka dibantu oleh
lembaga perbankan dan non-perbankan. Menurut data dari Central Bank of Sri lanka tahun
2006, sektor perbankan mendominasi sistem keuangan di berbagai sektor salah satunya
sistem pembiayaan perumahan di Sri lanka. Bank-bank komersial salah satu dari sektor
perbankan merupakan elemen terbesar dalam kontribusi sistem keuangan di Sri lanka. Bank-
bank lainnya seperti State Banks, Domestic Private Banks, Houses Development Finance
Corporation (HDFC), National Development Bank (NDB) dan lainnya juga merupakan
kontributor yang cukup besar untuk pasar pembiayaan perumahan. Sistem pembiayaan
perumahan ini juga didukung oleh lembaga-lembaga lainnya diantaranya oleh pihak swasta
maupun Lembaga Swadaya Masyarakat (LSM) serta dikontrol oleh pemerintah.

Kondisi Pembangunan Perumahan

Hasil sensus tahun 2001 memperkirakan jumlah unit perumahan di Srilanka adalah
4.687.157 unit. Rumah tinggal adalah mayoritas yaitu mencapai 95%. Bahkan di daerah
perkotaan, jumlah rumah tinggal mencapai 80% dari seluruh jenis hunian rumah.

Kualitas perumahan di Srilanka termasuk baik. 76% dari total rumah di Srilanka memiliki
jenis dinding terbuat dari batu bata dan batako. Hanya 15% yang memiliki jenis dinding
dengan kualitas sangat buruk. Untuk jenis lantai, 78% memiliki lantai semen, sementara
hampir 4% memiliki lantai keramik. Ini berarti bahwa sekitar 82% rumah memiliki lantai
dasar. Hanya 18% dari lantai memiliki kualitas yang rendah. Sedangkan untuk atap 79%
rumah memiliki atap genteng atau asbes dan 13% menggunakan atap seng. Hanya sekitar
8,5% menggunakan atap dengan kualitas yang buruk (UNESCAP; UNHABITAT, 2010).

Hasil studi Asian Development Bank (ADB) tahun 1993 memperkirakan jumlah
permintaan perumahan baru di Sri Lanka adalah 5 % dari unit yang ada. Jumlah aktual unit
baru yang dibangun pada tahun 1993 adalah 159.000. Berdasarkan estimasi ini, unit rumah
baru yang harus dibangun di Srilanka adalah 230.000.

Lembaga Terkait Pembangunan Perumahan di Sri Lanka

Berikut adalah skema kelembagaan pembiayaan pembangunan perumahan di Negara

Sri lanka.
 Seperti negara-negara lainnya pembangunan perumahan di Sri Lanka merupakan bentuk
kerjasama antarlembaga baik formal maupun non formal, seperti:

1. Pemerintah
Kementerian pelayanan konstruksi, jasa rekayasa, perumahan dan amenitas umum adalah
kementerian yang dipercaya oleh pemerintah Sri Lanka dalam mengelola pembangunan
perumahan di Sri Lanka. Kementerian ini mempunyai visi dan misi mengembangkan
permukiman berkelanjutan dan membangun kembali industri konstruksi yang ramah
lingkungan dan terencana, bekerjasama dengan perusahaan dan tenaga kerja profesional Sri
Lanka serta partispasi masyarakat Sri Lanka. Peran kementerian ini adalah merumuskan
kebijakan dan rencana untuk mewujudkan perumahan sektoral dan industri konstruksi.
Sedangkan kementerian ini memiliki tujuan utama yaitu:
 Memimpin lembaga pelaksana dalam rangka mencapai tujuan pembangunan industri
konstruksi, jasa rekayasa, perumahan & amenitas untuk umum yang tepat waktu dan
berkualitas kepada pelanggan internal dan eksternal.
 Untuk mengembangkan kompetensi dan sikap staf untuk memberikan pelayanan
yang berkualitas kepada semua pelanggan tanpa memandang ras atau status mereka.

Salah satu program kementerian pelayanan konstruksi, jasa rekayasa, perumahan dan
amenitas umum adalah Program Perumahan Janasevana (100.000 Program Perumahan).
Program skala nasional ini adalah program pembangunan perumahan untuk berbagai
golongan masyarakat dengan tipe rumah berbeda-beda berdasarkan kebutuhan penggunanya.

Pemerintah Sri Lanka juga mendirikan organisasi atau lembaga yang lebih khusus dalam
menyediakan perumahan salah satunya adalah National Housing Development Authority
(NHDA) yang berada di bawah Kementerian pelayanan konstruksi, jasa rekayasa,
perumahan, dan amenitas umum. NHDA dibentuk untuk mengatasi hal konstruksi
perumahan, gedung, dan bangunan penunjang kehidupan lainnya serta mengatasi masalah
permukiman kumuh.

Lembaga lain yaitu Urban Development Authority (UDA) memiliki orientasi yang sama
dengan NHDA namun lebih eksklusif pada wilayah urban. Beberapa organisasi yang aktif
dalam pembangunan perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah antara lain, The
National Building Research Organization (NBRO) yang mengambil alih dalam pemilihan
alternatif material konstruksi dan fokus dalam pembangunan perumahan di daerah rawan
banjir dan tanah longsor. The Centre for Housing Planning and Building menyediakan
layanan konsultasi perencanaan, desain, dan bangunan perumahan serta mensosialisasikan
pembiayaan perumahan yang murah. Real Estate Exchange Ltd menangani perumahan
kumuh di wilayah urban. The Plantation Human Developmnet Trust menangani perumahan
mewah yang melayani sekitar 6% dari populasi penduduk.

2. Lembaga Keuangan
Lembaga keuangan terkait pembiayaan pembangunan perumahan di Sri Lanka terdiri dari
lembaga keuangan Bank dan non-Bank. Lembaga keuangan Bank di Sri Lanka dapat
dispesifikasikan lagi berdasarkan program pelayanan Bank. Terdapat Bank yang hanya
memberikan kredit untuk kontraktor atau pengembang dengan program kredit konstruksi,
Bank dengan program kredit perumahan untuk rakyat kelas menengah ke bawah, serta Bank
dengan program kredit khusus real estate bahkan Bank dengan sistem kredit syariah.

Lembaga keuangan non-Bank seperti koperasi, perusahaan asuransi, serta lembaga

keuangan mikro juga turut berkontribusi dalam penyediaan perumahan di seluruh wilayah Sri
Lanka. Lembaga tersebut biasanya menerapkan sistem setoran tiap bulan bagi nasabahnya
untuk kemudian dana tersebut diolah dan dapat dicairkan setelah jangka waktu tertentu.

3. Organisasi Eksternal
Organisasi Eksternal yang berperan dalam pembangunan perumahan di Sri Lanka adalah
organisasi internasional Upper Valley Habitat for Humanity atau disingkat UV Habitat.
Lembaga kemanusiaan yang bergerak dalam mengatasi masalah perumahan ini ikut serta
dalam pembangunan perumahan Sri Lanka sejak tahun 1994. Berdasar pada rendahnya rata-
rata penghasilan penduduk Sri Lanka, UV Habitat memberikan bantuan dalam bentuk
pinjaman bebas bunga untuk biaya pembangunan rumah secara bertahap. Selain itu UV
Habitat juga menyediakan desain rumah murah dan teknis konstruksi untuk menjamin
kualitas rumah yang akan dibangun.
4. Swasta
Lembaga swasta yang berperan dalam pembangunan perumahan di Sri Lanka adalah
perusahaan pengembang. Perusahaan pengembang di Sri Lanka pada umumnya lebih
membidik pasar menengah ke atas dalam penyediaan perumahan.
5. Organisasi Masyarakat
Praja Sayahaka adalah organisasi masyarakat yang ikut andil dalam pembangunan
perumahan di Sri Lanka. Praja Sahayaka sendiri dalam bahasa Indonesia disebut sebagai
asisten masyarakat. Anggota organisasi ini adalah para tokoh yang secara khusus telah dipilih
selama sepuluh hari per bulan untuk membantu permukiman berpenghasilan rendah. Tugas
dari Praja Sayahaka adalah memberikan sosialisasi rumah yang baik dan memberikan arahan
untuk masyarakat Sri Lanka lebih mandiri.

Sistem Pembiayaan Pembangunan Perumahan di Srilanka

Seperti di negara berkembang lainnya, Srilanka masih berkutat dengan penyediaan rumah
bagi masyarakat berpenghasilan rendah sehingga campur tangan instansi pemerintah masih
sangat berpengaruh dalam penyediaan perumahan. Sistem pembiayaan pembangunan
perumahan yang berlaku di Srilanka adalah:
1. Sistem pembiayaan informal
Sistem pembiayaan informal merupakan sistem pembiayaan swadaya di mana perumahan
dibangun atas upaya dan prakarsa masyarakat, baik sendiri maupun secara berkelompok.
Dalam pembangunan perumahan di Srilanka, sistem pembiayaan swadaya sudah diterapkan
oleh masyarakat namun pembangunan yang dihasilkan belum sesuai standar karena keadaan
ekonomi masyarakat Sri Lanka yang berada di level menengah ke bawah sehingga muncul
perumahan liar dan kumuh.
Pemerintah Sri Lanka dan organisasi eksternal yaitu UN Habitat turut andil dalam
mendorong masyarakat agar mampu membangun perumahan secara swadaya dengan
program-program salah satunya yaitu Hundred Thousand Houses Programme (1978-1983)
yang pada masanya berhasil membangun 50.000 unit rumah di pedesaan dengan sistem
swadaya walaupun masih melalui bantuan pemerintah dalam pelaksanaanya. Selain
mendorong masyarakat agar mampu membangun perumahan secara swadaya, pemerintah Sri
Lanka melalui program-programnya juga berusaha untuk mengurangi permukiman liar dan
kumuh agar masyarakatnya dapat memiliki hunian yang layak.
2. Sistem pembiayaan formal
Sistem pembiayaan formal adalah sistem pembiayaan perumahan yang dalam
mekanismenya menggunakan lembaga keuangan sebagai perantara dalam hal pembiayaan
maupun pihak swasta yang bertindak sebagai pengembang atau penyedia perumahan.
Lembaga keuangan di Srilanka yang bertindak sebagai perantara pembiayaan memiliki
spesifikasi layanan yang beragam. Terdapat lembaga keuangan yang hanya melayani kredit
konstruksi untuk pengembang, kredit perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah
dan menengah ke atas serta lembaga keuangan yang menggunakan prinsip syariah.
Beberapa tahun belakangan, pembangunan perumahan di Sri Lanka merambah ke pasar
condominium yang merupakan prakarsa dari Real Estate Exchange Private Limited (REEL),
sebuah perusahaan pengembang yang didirikan untuk mengarahkan pembangunan kota yang
berkelanjutan.
3. Sistem pembiayaan hybrid
Sistem pembiayaan hybrid merupakan sistem pembiayaan yang mengarahkan sistem
pembiayaan informal ke arah formal. Sebagai contoh dalam pembangunan perumahan untuk
masyarakat berpenghasilan rendah di Sri Lanka, terdapat suatu komunitas yang berlaku
sebagai perusahaan kontraktor swadaya yang didirikan untuk membantu pembangunan
perumahan masyarakat berpenghasilan rendah. Namun perusahaan swadaya ini kurang
mendapatkan dukungan dari pemerintah maupun lembaga terkait pembangunan perumahan
lainnya sehingga dalam operasionalnya mengalami kesulitan dalam pendanaan karena
pengelolanya merupakan masyarakat berpenghasilan rendah itu sendiri.

Tahun 1979, Otoritas Pengembangan Perumahan Nasional mendirikan Badan

Pembangunan Perumahan Nasional (NHDA). Tujuannya adalah penyediaan perumahan
meliputi pembangunan rumah susun, rumah tinggal, akomodasi tempat tinggal dan bangunan
lain serta menyediakan kredit perumahan.
Ditahun yang sama, Pemerintah Srilanka menggabungkan Bank Mortgage Ceylon Negara
dan Koperasi Kredit Pertanian dan Industri menjadi Bank Negara Hipotek dan Investasi
(SMIB). Beberapa lama kemudian, bank ini berkembang menjadi Bank Perumahan Nasional.
Pengembangan Perumahan dan Finance Corporation pada awalnya didirikan sebagai lembaga
pemberdayaan masyarakat pada tahun 1984. Selanjutnya ini dikonversi menjadi korporasi
pada tahun 1997 dan memperoleh status bank pada tahun 2003 sebagai Koperasi Pembiayaan
Pembangunan Perumahan (HDFC) Sri Lanka. Usaha pokok kegiatan pemberian bantuan
HDFC adalah keuangan dan kredit untuk tujuan perumahan dan bisnis real estat.
Bank Tabungan Nasional (NSB) juga berperan sebagai kontributor yang signifikan dalam
pasar pembiayaan perumahan. Saat ini lembaga-lembaga keuangan nonbank atau lembaga
mikro hanya berkontribusi sebanyak 15% dari pasar pembiayaan perumahan. Bank-bank
komersial berlisensi adalah penyedia pembiayaan perumahan terbesar di negara itu
menguasai 75% dari pasar, dan sisanya 10% oleh perusahaan pembiayaan lainnya
(UNESCAP; UNHABITAT, 2010). Perkembangan terakhir, Bank Pembangunan Pedesaan
serta lembaga keuangan mikro telah menyediakan pembiayaan perumahan terbatas pada
segmen penduduk berpenghasilan rendah.

Progam Pembiayaan Pembangunan Perumahan di Sri lanka

Program Satu juta Rumah atau yang disebut MHP (Million Houses Programme) adalah
hasil dari pertimbangan penting dari program sebelumnya yaitu program seratus ribu rumah
atau HTHP (Hundred Thousand Houses Programme) yang dilakukan pada tahun 1972 hingga
1982. Pada kenyataannya perubahan orientasi program tersebut mulai berlangsung pada
tahun 1978. Kebijakan yang diterapkan antara tahun 1971 hingga 1977 didasarkan pada
prinsip-prinsip operasi penyesuaian dan konstruksi yang dilakukan oleh negara, pemberian
pinjaman kepada masyarakat yang ingin membangun rumah skala kecil dilakukan oleh
swasta, tetapi kebijakan tersebut kurang ramah dan sulit untuk memberikan kesempatan
kepada developer atau pengembang untuk dapat mengembangkan proyek perumahan.
Program seratus ribu rumah yang ditetapkan oleh Negara Sri Lanka memuat prinsip
berupa terdapatnya proses yang terpisah untuk mengembangkan sektor perumahan rakyat
tersebut yaitu melalui tawaran perumahan baru untuk rumah tangga yang berpendapatan
rendah. Dana untuk perumahan pedesaan sebesar 40% yang didapat melalui bantuan untuk
swadaya pembangunan, dan 15% melalui konstruksi langsung di kota-kota, kemudian
pinjaman untuk pembangunan perumahan dilakukan untuk membuat perumahan sejumlah
30.000 unit perumahan. MHP awalnya direncanakan untuk periode1984-1993 tetapi
kemudian dikurangi menjadi 1984-1989.
Pendekatan ini berbeda dari HTPH, pada HTPH masyarakat tidak langsung membangun
rumah mereka, tetapi negaralah yang diusulkan untuk membantu keluarga dalam membangun
rumah mereka. Dalam MHP, fokusnya adalah pada: (a) pinjaman yang diberikan kepada
masyarakat yang sangat kecil, pinjaman rata-rata $178 per keluarga; (b) partisipasi besar oleh
rumah tangga, dalam bentuk pekerjaan atau uang; (c) kebijakan pertanahan untuk
memfasilitasi akses lahan di daerah perkotaan, penerima manfaat menempati kepemilikan
mengakuisisi lahan umum, jika tanah tersebut milik pribadi, Negara melakukan pembelian
dan hanya sebagian dari harga yang dihitung dalam kredit yang diberikan kepada rumah
tangga; (d) biaya administrasi tidak dipertimbangkan dalam biaya pinjaman. The National
Housing Development Authority (NHDA) bertanggung jawab untuk mengelola program dan
pemberian pinjaman.

Daftar Pustaka
Ahmed, Sadiq. 2007. Housing Finance in Sri Lanka: Opportunities and Challenges. South
Asia Region: World Bank.
Suparwoko, Woko. 2013. Kebijakan dan Praktek Pembangunan Perumahan Sejumlah
Negara di Asia-Pasifik