TUGAS PERKULIAHAN

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA

EKONOMI

KELOMPOK 3

ILHAM SAPUTRA 41116110088

NOPITRA ARIES TANTIA 41117120134
FAUZI ABDILAH 41117120132
FIRMAN SYARIF 41117120133
DWIKI NURAZIZ 41117120137
APRILIA LAILATUR R ASSEGAF 41118110228

UNIVERSITAS MERCU BUANA JAKARTA

FAKULTAS TEKNIK – TEKNIK SIPIL
TA 2019/2020
 PROYEK
PEMBANGUNAN
Rusun Siaga –
Tanggerang

LAPORAN BISNIS PEKERJAAN

Proyek bangunan Rusunawa

Kedaung.
Rusunawa adalah rumah susun
sederhana yang disewakan kepada
masyarakat perkotaan yang tidak
mampu untuk membeli rumah atau
yang ingin tinggal untuk sementara
waktu, misalnya para mahasiswa,
pekerja temporer dan lain-lainnya

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

1. RINGKASAN EKSEKUTIF

Lokasi Properti : Rusun Siaga T45/8Lt Kedaung

Tangerang Selatan –Banten.
Peruntukan : Rumah Tinggal
Luas Tanah : 3.335 m2
Jumlah Unit : 90 unit Rusun
Periode Project : 6 Bulan
Nilai Penjualan : Rp. 56.098.425.800,-
Modal Sendiri : Rp. 17.037.091.915,-
Pinjaman/Investment : Rp. 39,268.900.000,-
Keuntungan : Rp. 155.954.290.000-
Developer : PT. BINA KARYA MANDIRI SEJAHTERA

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

2. LATAR BELAKANG PERUSAHAAN

2.1 DATA PERUSAHAAN

1. Nama Perusahaan PT. BINA KARYA MANDIRI SEJAHTERA

2. Bidang Usaha Pembangunan (Gedung bertingkat/Developer)

3. Jenis Produk / Jasa Developer, Kontraktor dan Jasa Properti

4. Alamat Perusahaan -

5. Nomor Telepon -

6. Alamat E-Mail -

7. Situs Web -

8. Bank Perusahaan -

9. Bentuk Badan Hukum -

10. Mulai Berdiri -

3. ANALISIS OPERASI
3.1 PROSES PRODUKSI

MESIN/ALAT
PROSES PRODUKSI BAHAN BAKU TEKNOLOGI
PRODUKSI

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

Membuat rancangan desain  Keahlian Otomatis  Aplikasi

bangunan arsitektur desain grafis
dan
arsitektur
Memasarkan dan mencari  Keahlian Manual  Brosur,
konsumen marketing iklan, papan
reklame
Melakukan realisasi  Material Manual  Tenaga
pembangunan bangunan kerja ahli
dan
berpengala
man

SKEMA PROSES PRODUKSI

1. Survei lokasi.
Cari lokasi dengan akses relatif baik ke pusat kegiatan dan fasilitas publik.

2. Cek Peruntukan Lahan.

Mencek peruntukan tanah ke dinas tata kota setempat untuk memastikan lokasi memang
bisa untuk perumahan.

3. Meneliti Status Lahan.

Meneliti status dan sertifikat tanah, apakah hak milik, HGB, girik dan lain-lain?

4. Mengajukan Izin.
Mengajukan izin lokasi ke pemda setempat untuk membebaskan tanah, membangun,
mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain

5. Membebaskan Tanah.
Pastikan bertransaksi langsung dengan pemilik tanah yang sah di depan PPAT.

6. Mengurus Sertifikat Induk.

Tanah perlu segera disertifikatkan atas nama kita atau badan usaha.

7. Mengajukan Permohonan IMB.

Mengajukan permohonan IMB induk disertai site plan

8. Memasarkan.
Kalau site plan dan IMB induk sudah diterbitkan, pemasaran rumah sudah bisa dimulai
secara resmi dengan menarik tanda jadi dan uang muka.

9. Pelayanan Komplain.
Melayani komplain selama masa retensi, yaitu masa garansi rumah yang berlangsung antara
3 – 6 bulan setelah serah terima.

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

KEUNGGULAN PROSES YANG DIMILIKI

- Cepat dalam pengurusan proses perijinan untuk pendirian bangunan serta proses
pengajuakn KPR ke bank bagi pembelian secara kredit

3.2 BAHAN BAKU DAN PENGGUNAANNYA

KEBUTUHAN
BAHAN BAKU RATA-RATA PER SUMBER
BULAN
Hebel 2650Bh / 1 Lantai Gudang Suplier
Perekat hebel Mu 1466 Kg / 1 Lantai Gudang Suplier
semen 35 Sak /1 Lantai Gudang supplier
Pasir 1 dam truk / 1 Area proyek
Lantai
Beton ready mix 55.7 M3 / 1 Lantai Gudang Suplayer

KEBUTUHAN
BAHAN PENOLONG RATA-RATA PER SUMBER
BULAN
Kusen Aluminium 97 bh / 1 Lantai Gudang suplayer
Cat 50kg / 1 Lantai Gudang persediaan
Pintu dan jendela 97 bh / 1 Lantai Gudang suplier

3.3 KAPASITAS PRODUKSI

FASILITAS DAN MESIN PRODUKSI YANG DIMILIKI

Tanah 3.335 M2 Rp 10.004.550.000 ,00
Bangunan 929 M2 Rp 46.093.875.800 ,00
     
Total Rp 56.098.425.800 ,00

*) tanah & bangunan

3.4 VOLUME PENJUALAN SAAT INI

VOLUME PENJUALAN SAAT INI

JENIS PRODUK JUMLAH (UNIT) TOTAL NILAI (RP)
Rusun 8 lantai 1 Rp 56.098.425.800 ,00

Total 1 Rp 56.098.425.800 ,00

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

3.5 RENCANA PENINGKATAN VOLUME PENJUALAN

RENCANA PENINGKATAN VOLUME PENJUALAN

JENIS PRODUK JUMLAH (UNIT) TOTAL NILAI (RP)
Rusun 8 lantai 1 Rp 56.098.425.800 ,00

Total 1 Rp 56.098.425.800 ,00

STRATEGI DAN TAHAP-TAHAP RENCANA PENINGKATAN VOLUME PENJUALAN

Memasarkan secara online
Dunia bisnis sekarang banyak yang bergantung pada internet.Karna dengan internet,
kita dapat memasarkan produk anda ke pelosok manapun. Dengan internet juga kita
akan lebih mudah menemukan konsumen.

4. RENCANA PENGEMBANGAN USAHA

4.1 RENCANA PENGEMBANGAN USAHA

ISIKAN SESUAI DENGAN BAGIAN 3, 4 DAN 5.

STRATEGI PEMASARAN
 1. Sebar Brosur
 2. Bikin Spanduk, Baliho, Billboard
 3. Bikin Umbul-Umbul
 4. Bikin Event Pameran
 5. Direct Selling
 6. Posting di Medsos
 7. Email Marketing
 8. Beriklan di Website Jual Beli Properti

STRATEGI PRODUKSI
 Perbaikan desain rumah sesuai dengan mode yang sedang trend
 Pembelian material dan bahan-bahan yang berkualitas
 Peningkatan produktivitas tenaga kerja dan kerja sama dg developer lain

STRATEGI ORGANISASI DAN SDM

 Perubahan struktur manajemen dan organisasi
 Penerimaan tenaga kerja
 Pelatian tenaga kerja yang sudah ada

STRATEGI KEUANGAN
 Penambahan investasi modal untuk pengembangan usaha
 Mencari investor/ joinventure untuk pengembangan dan peluasan usaha
 Pengendalian system keuangan

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

4.2 TAHAP-TAHAP PENGEMBANGAN USAHA

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

5. ANALISIS KEUANGAN
5.1 ASUMSI – ASUMSI

Bulan Pengajuan Jan-20

Nama Investasi Pembangunan Rusun Siaga T45/8lt
Kenaikan Tarif per 2-tahun 10%
Inflasi pertahun 5%
Tingkat Bunga Pinjaman 10%
Tenor 15
Penyusutan 20
Pajak pertahun 10%
Discount Factor (R = bunga deposito) 8%
Proceed dari Laba stl pjk 90%
Masa pelaksanaan konstruksi 6 bulan
Efektif Pendapatan ditahun pertama 6 bulan
Efektif Pinjaman ditahun pertama 6 bulan
Luas Lahan 3.335 M2

a) Total Investasi alat/bangunan

Harga Total
No. Investasi Vol Sat
Satuan Harga
1 Tanah 3.335 M2 3.000.000 Rp 10.004.550.000 ,00
2 Bangunan 929 M2 49.622.000 Rp 46.093.875.800 ,00

Total Investasi Rp 56.098.425.800 ,00

4 Minimal Penambahan Modal Kerja (%) 30,37% Rp 300.000.000

b) Total Pendapatan untuk tahun pertama Rp. 21.900.000.000

Tarif sewa Rp. 1.800.000.000 /Bulan
Service Charge Rp. 25.000.000 /Bulan

c) Biaya - Biaya Rp. 425.000.000

Biaya Umum Rp. 300.000.000 /Tahun
Biaya Pemeliharaan pertahun Rp. 125.000.000 /Tahun

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

5.2 PINJAMAN BANK

PH 70%
Pinjaman 39.268,90
Bunga 10,0%
Tenor 10 (Dalam Rp 1.000.000,-)

TENOR TAHUN PINJAMAN POKOK BUNGA POKOK + BUNGA

1 1 39.269 1.374 1.374
2 2 39.269 3.927 3.927 7.854
3 3 35.342 3.927 3.534 7.461
4 4 31.415 3.927 3.142 7.068
5 5 27.488 3.927 2.749 6.676
6 6 23.561 3.927 2.356 6.283
7 7 19.634 3.927 1.963 5.890
8 8 15.708 3.927 1.571 5.498
9 9 11.781 3.927 1.178 5.105
10 10 7.854 3.927 785 4.712
11 11 3.927 3.927 393 4.320
- - - - - -
- - - - - -
- - - - - -
- - - - - -
- - - - - -
TOTAL 39.268,90 22.972,31 62.241,20

PROYEKSI CASH FLOW

Penerimaan Pengeluaran/Angsuran
So. Akhir
Proceeds Pokok Bunga Renovasi Total

8.963,84 - 1.374,41 1.374,41 7.589,43

18.797,42 3.926,89 3.926,89 7.853,78 10.943,64
19.710,65 3.926,89 3.534,20 7.461,09 12.249,56
20.669,53 3.926,89 3.141,51 7.068,40 13.601,13
21.676,36 3.926,89 2.748,82 6.675,71 15.000,65
16.972,29 3.926,89 2.356,13 6.283,02 10.689,27
22.711,57 3.926,89 1.963,44 5.890,33 16.821,23
23.820,50 3.926,89 1.570,76 5.497,65 18.322,85
24.984,88 3.926,89 1.178,07 5.104,96 19.879,92
26.207,47 3.926,89 785,38 4.712,27 21.495,20
20.510,20 3.926,89 392,69 4.319,58 16.190,62
27.463,16 - - - 43.653,78

204.514,51 39.268,90 22.972,31 - 62.241,20

#N/A

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

5.3 RENCANA ARUS KAS (CASH – FLOW)

PROYEKSI LABA RUGI (Dalam Rp 1.000.000 )

Proceeds Present Value (PV)
Biaya Ops & Laba Sbl
Tahun Pendapatan Laba Operasi Penyusutan Bunga Laba Sbl pajak Pajak Laba Stl Pajak Dengan Pinjaman DF Dengan Pinjaman
Umum Bunga Tanpa Pinjaman Tanpa Pinjaman
Ke (bunga) (bunga)

(1) (2) (3)=(1)-(2) (4) (5)=(3)-(4) (6) (7)=(5)-(6) (8) (9)=(7)-(8) (10)=(9)+(6)+(4) (10)=(9)+(6)+(4) (11) (12)=(10)x(11) (12)=(10)x(11)
8,0% 8,0%
10,0% (56.098,43) (56.098,43) (56.098,43) (56.098,43)
1 10.950,00 212,50 10.737,50 1.402,46 9.335,04 1.374,41 7.960,63 1.095,00 6.865,63 7.581,53 8.963,84 0,93 7.019,93 8.299,85
2 22.995,00 446,25 22.548,75 2.804,92 19.743,83 3.926,89 15.816,94 2.299,50 13.517,44 14.970,62 18.797,42 0,86 12.834,89 16.115,76
3 24.144,75 468,56 23.676,19 2.804,92 20.871,27 3.534,20 17.337,07 2.414,48 14.922,59 16.235,25 19.710,65 0,79 12.888,07 15.646,95
4 25.351,99 491,99 24.860,00 2.804,92 22.055,08 3.141,51 18.913,56 2.535,20 16.378,36 17.545,45 20.669,53 0,74 12.896,43 15.192,72
5 26.619,59 516,59 26.103,00 2.804,92 23.298,08 2.748,82 20.549,25 2.661,96 17.887,29 18.903,49 21.676,36 0,68 12.865,39 14.752,57
6 20.962,92 667,42 20.295,51 2.804,92 17.490,58 2.356,13 15.134,45 2.096,29 13.038,16 14.539,26 16.972,29 0,63 9.162,20 10.695,42
7 27.950,57 569,54 27.381,03 2.804,92 24.576,10 1.963,44 22.612,66 2.795,06 19.817,60 20.640,76 22.711,57 0,58 12.043,69 13.251,98
8 29.348,09 598,02 28.750,08 2.804,92 25.945,16 1.570,76 24.374,40 2.934,81 21.439,59 22.100,55 23.820,50 0,54 11.940,24 12.869,47
9 30.815,50 627,92 30.187,58 2.804,92 27.382,66 1.178,07 26.204,59 3.081,55 23.123,04 23.615,66 24.984,88 0,50 11.813,71 12.498,66
10 32.356,27 659,31 31.696,96 2.804,92 28.892,04 785,38 28.106,66 3.235,63 24.871,03 25.188,85 26.207,47 0,46 11.667,31 12.139,13
11 25.480,57 817,28 24.663,29 2.804,92 21.858,36 392,69 21.465,68 2.548,06 18.917,62 19.830,78 20.510,20 0,43 8.505,08 8.796,47
12 33.974,09 726,89 33.247,19 2.804,92 30.442,27 - 30.442,27 3.397,41 27.044,86 27.145,30 27.463,16 0,40 10.779,77 10.906,00
13 35.672,79 763,24 34.909,55 2.804,92 32.104,63 - 32.104,63 3.567,28 28.537,35 28.488,54 28.809,67 0,37 10.475,18 10.593,26
14 37.456,43 801,40 36.655,03 2.804,92 33.850,11 - 33.850,11 3.745,64 30.104,47 29.898,94 30.223,51 0,34 10.179,42 10.289,93
15 39.329,25 841,47 38.487,78 2.804,92 35.682,86 - 35.682,86 3.932,93 31.749,94 31.379,86 31.708,04 0,32 9.892,24 9.995,70
16 30.971,79 1.008,54 29.963,24 2.804,92 27.158,32 - 27.158,32 3.097,18 24.061,14 24.459,95 24.803,16 0,29 7.139,63 7.239,81
17 41.295,72 927,72 40.367,99 2.804,92 37.563,07 - 37.563,07 4.129,57 33.433,50 32.895,07 33.231,01 0,27 8.890,52 8.981,31
18 43.360,50 974,11 42.386,39 2.804,92 39.581,47 - 39.581,47 4.336,05 35.245,42 34.525,80 34.865,91 0,25 8.640,05 8.725,16
19 45.528,53 1.022,81 44.505,71 2.804,92 41.700,79 - 41.700,79 4.552,85 37.147,94 36.238,07 36.582,56 0,23 8.396,80 8.476,62
20 47.804,95 1.073,95 46.731,00 2.804,92 43.926,08 - 43.926,08 4.780,50 39.145,58 38.035,95 38.385,04 0,21 8.160,54 8.235,44
21 37.646,40 1.252,65 36.393,75 1.402,46 34.991,29 - 34.991,29 3.764,64 31.226,65 29.506,44 29.745,40 0,20 5.861,62 5.909,10

Total 670.015,70 15.468,18 654.547,52 56.098,43 598.449,09 22.972,31 575.476,79 67.001,57 508.475,22 513.726,12 540.842,19 212.052,72 229.611,31
Payback Tahun 2 2 3 3
Period Bulan 11 5 10 1
NPV (Juta Rp) 457.627,70 484.743,77 155.954,29 173.512,88
KESIMPULAN : Profitability Index 9,16 9,64 3,78 4,09
IRR 28,48% 32,04% 18,965% 22,261%
1 Metode Payback Period
Secara BEP Akuntansi, didapat Payback periodnya untuk pinjaman bank di tahun ke-2 bulan ke-11 TERCAPAI dan tanpa pinjaman bank di tahun ke-2 bulan ke-5 TERCAPAI
2 Metode discounted payback
Secara BEP Keuangan, didapat Discounted Paybacknya untuk pinjaman bank di tahun ke-3 bulan ke-10 TERCAPAI dan tanpa pinjaman bank di tahun ke-3 bulan ke-1 TERCAPAI
3 Metode NPV (Net Present Value)
Nilai NPV untuk pinjaman Bank adalah sebesar Rp 155.954.291.260 berarti proyek ini dapat disimpulkan LAYAK untuk dijalankan
Nilai NPV untuk modal sendiri adalah sebesar Rp 173.512.883.536 berarti proyek ini dapat disimpulkan LAYAK untuk dijalankan
4 Metode PI (Profitability Index)
Nilai PI untuk pinjaman Bank adalah sebesar 3,78 berarti proyek ini dapat disimpulkan LAYAK untuk dijalankan
Nilai PI untuk modal sendiri adalah sebesar 4,09 berarti proyek ini dapat disimpulkan LAYAK untuk dijalankan
5 Metode IRR (Internal Rate of Return)
Nilai IRR untuk pinjaman Bank adalah sebesar 28,48% berarti proyek ini dapat disimpulkan LAYAK untuk dijalankan.
Nilai IRR untuk modal sendiri adalah sebesar 32,04% berarti proyek ini dapat disimpulkan LAYAK untuk dijalankan.
6 Cash Flow
Arus Kas sudah LANCAR

Maka secara umum dapat dikatakan proyek ini LAYAK untuk dijalankan

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

5.4 RENCANA KEBUTUHAN PINJAMAN

TOTAL NILAI KEBUTUHAN

Rp. 39,268.900.000,-
PINJAMAN / MODAL *)
*) sesuai dengan PENERIMAAN PINJAMAN pada tabel
RENCANA ARUS KAS untuk tahun pertama Bab 8.3
Rencana Arus Kas (Cash – Flow)

TOTAL NILAI KEBUTUHAN Rp. 17.037.091.915,-

MODAL INVESTASI *)
*) sesuai dengan Bab 8.2 Rencana Kebutuhan Investasi

TOTAL NILAI KEBUTUHAN Rp. 56.098.425.800,-

MODAL KERJA *)
*) total nilai kebutuhan pinjaman / modal dikurangi total
nilai kebutuhan modal investasi

5.5 RENCANA PENGEMBALIAN DANA PINJAMAN

JANGKA WAKTU
10 Tahun
PENGEMBALIAN *)
*) sesuai dengan masa berakhirnya pembayaran angsuran
pokok pada tabel RENCANA ARUS KAS Bab 8.3 Rencana
Arus Kas (Cash – Flow)

5.6 AGUNAN YANG DIMILIKI

1. Jenis Agunan Tanah

2. Spesifikasi dan Keterangan 3.335 m2

Lain-Lain

3. Aspek Legalitas Sertifikat Hak Sewa (SHS)

4. Nilai Agunan Rp. 10.004.550.000,-

6. ANALISIS DAMPAK DAN RESIKO USAHA

6.1 DAMPAK TERHADAP MASYARAKAT SEKITAR

- Menciptakan lapangan kerja baru bagi warga sekitar

- Masuknya warga baru

6.2 DAMPAK TERHADAP LINGKUNGAN

- Menciptakan lingkungan baru

- Keadaan jalan akan semakin ramai karea kendaran proyek yang lalu lalang

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI

 KELOMPOK 3

- Akan banyak muncul pertokoan baru

6.3 ANALISIS RESIKO USAHA

- Kenaikan Harga Bahan Baku

- Kenaikan Upah Tenaga Kerja
- Penurunan daya beli masyarakat
- Kerusakan mesin- mesin peralatan proyek
- Harga tanah yang semakin mahal
- Sulitnya mencari investor

6.4 ANTISIPASI RESIKO USAHA

- Merancang manajemen keuangan dan pemasaran dengan baik

- Mebuat modal cadangan diluar modal perusahaan dan investasi
- Membuka cabang baru guna menambah pemasukan dana
- Bekerja sama dengan perusahaan lain

ESTIMASI BIAYA PROYEK DAN REKAYASA EKONOMI