PROPOSAL

R U SU N A W A
[RUMAH SUSUN SEWA SEDERHANA]
PESANTREN DARUNNAJAH CIPINING

A. Nama Lembaga : Pesantren Darunnajah Cipining

B. Alamat Lembaga : Kp. Cipining RT/RW 02/03 Desa

Argapura Kecamatan Cigudeg

Kabupaten/Propinsi : Bogor/ Jawa Barat

Kontak Person : 081554114614, 0857 1487 3135
Email : trendarunnajah@yahoo.com
Website : www.darunnajh-cipining.com
Rekening : Bank BRI Unit Cigudeg Bogor atas nama
Pesantren Darunnajah 2 Cipining nomor
rekening 4798-01-007607-53-5

C. Usulan Kebutuhan : Pembangunan Rusunawa

PESANTREN DARUNNAJAH CIPINING

ARGAPURA CIGUDEG BOGOR JAWA BARAT

2014

Rusunawa 2014 Pesantren DNC

1
 BAB I
PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG
Pesantren Darunnajah Cipining yang terletak di Kampung Cipining
Desa Argapura Kecamatan Cigudeg Kabupaten Bogor Jawa Barat
dipimpin oleh KH. Jamhari Abdul Jalal, Lc, berdiri tanggal 18 Juli 1988
merupakan lembaga pendidikan berbasis pesantren dari 30.000
pesantren yang tersebar di seluruh Indonesia.
Unit lembaga pendidikan yang diselenggarakan tediri dari
Raudhatul Athfal, Taman Pendidikan Al-Qur’an, Pendidikan Anak Usia
Dini, Madrasah Ibtidaiyah, Madrasah Diniyah, Madrasah Tsanawiyah,
Sekolah Menengah Pertama, Madrasah Aliyah, Sekolah Menengah
Kejuruan dan Sekolah Tinggi Agama Islam Darunnajah (STAIDA).
Pada tahun 2013-2014 peserta didik Pesantren Darunnajah
sebanyak 2.049. 1.300 diantaranya adalah santri mukim, selebihnya
santri nonmukim. Adapun mahasiswa perdana STAIDA sebanyak 61
orang, 95% mukim di pesantren.
Animo dan tingkat kepercayaan masyarakat terhadap lembaga
pendidikan Pesantren Darunnajah Cipining cukup signifikan, hal ini
terbukti dalam setiap tahunnya pendaftar meningkat.
Hal inilah yang mendorong pesantren senantiasa bekerja keras
mewujudkan asrama yang layak huni, representatif, kondusif, nyaman
dan tentunya lingkungan bersih, sehat, dan agamis.
Dalam perjalanannya yang kini memasuki usia ke 26 tahun,
Pesantren Darunnajah Cipining sudah meluluskan 1.395, tersebar ke
penjuru nusantara dengan berbagai profesi dan aktifitas sosial
keagamaan, demi membangun agama dan bangsanya.
Untuk itu, pada tahun pelajaran 2014-2015 pesantren juga harus
mempersiapkan hunian untuk mukim peserta didik, karena kalau tidak
demikian sarana mukim yang ada saat ini sudah tidak cukup.

B. TUJUAN DAN SASARAN

1. Tujuan umum pembangunan asrama santri :
a. Memenuhi kebutuhan tempat tinggal;
b. Menggulirkan konsep boarding school tingkat Tsanawiyah
dan Aliyah di Indonesia;
 c. Terwujudnya hunian yang layak bagi santri di lingkungan
pemukiman yang sehat, aman, harmonis dan
berkelanjutan;
d. Meningkatkan kualitas lingkungan pemukiman ;
e. Penerapan tata lingkungan pemukiman ;
f. Pengembangan penyediaan prasarana lingkungan
pemukiman .

2. Tujuan khusus pembangunan asrama santri:

a. Penyediaan sarana hunian yang layak bagi santri;
b. Agar proses belajar mengajar dapat dilaksanakan secara
efisien dan efektif;
c. Mengenalkan konsep rumah susun, sehingga santri
terbiasa tinggal di lingkungan asrama;
d. Melaksanakan pembangunan pemukiman yang
berkelanjutan dan efisiensi lahan.

3. Sasaran umum pembangunan asrama santri :

a. Santri Pesantren Darunnajah Cipining;
b. Santri yang berasal dari luar kota atau daerah yang jauh
dan dari sekitar pesantren wajib tinggal di asrama;
c. Lokasi adalah di dalam kawasan Pesantren Darunnajah
Cipining Desa Argapura RT/RW 02/03 Kecamatan
Cigudeg Bogor Jawa Barat.

4. Sasaran fungsional pembangunan asrama santri:

a. Terwujudnya kemudahan dan kenyamanan kehidupan
bermasyarakat bagi santri;
b. Terwujudnya kemudahan dan kenyamanan santri yang
berasal dari luar kota atau daerah yang jauh
jangkauannya, sehingga dapat menghemat biaya untuk
transportasi dan menghemat energi.
 BAB II
IDENTIFIKASI POTENSI
DAN PERMASALAHAN

A. ARAH KEBIJAKAN
Landasan Hukum
Dalam penyelenggaraan perumahan dan pemukiman , telah diatur
dengan peraturan serta perundang-undangan yang berlaku. Peraturan
perundangan yang terkait dengan penyelenggaraan perumahan dan
pemukiman adalah sebagai berikut :
1. Arah kebijakan
- TAP MPR No. IV/MPR/1999, tentang GBHN;
- Undang-undang no. 22/1999, tentang pemerintahan Daerah;
- Undang-undang no. 22/1999, tentang Propenas;
- PP no. 25/2000, tentang kewenangan pemerintah dan
kewenangan Propinsi sebagai Daerah Otonomi.

2. Pengaturan Teknis
- Undang-undang no.4/1992, teantang perumahan dan
pemukiman ;
- Undang-undang no.4/1992, tentang rumah susun;
- Undang-undang no.24/1992, tentang penataan Ruang;
- PP. no.4/1988, tentang rumah susun;
- Pedoman teknis dan SNI di bidang Perumahan dan Pemukiman
.

Kibijakan Pembangunan Rumah Susun Sederhana Pokok Kebijakan

Pembangunan Rusunawa
Atas dasar tujuan yang telah disebutkan pada bab I sebelumnya,
maka pembangunan Rumah Susun akan menjadi prioritas dengan
arahan kebijakan sebagai berikut :
1. Pembangunan pemukiman secara vertikal dilaksanakan untuk
mengatasi kelangkaan masalah tanah dan pengendalian dampak
negative dari perkembangan pemukiman yang ekspansif.
2. Pembangunan rumah rusun dilaksanakan untuk memenuhi
kebutuhan akan tempat tinggal bagi masyarakat berpenghasilan
menengah ke bawah, dengan harga yang terjangkau dan pada
lokasi yang eksesibilitasnya tinggi ke tempat kerja/belajar. Pada
studi kasus pembangunan rumah susun asrama santri ini, maka
sasarannya adalah untuk memenuhi kebutuhan santri yang berasal
dari luar kota maupun daerah yang jauh jangkauannya;
3. Pembangunan permukiaman dan blok rumah susun sederhana
terintegrasi dalam rencana tata ruang, baik dalam alokasi jumlah
maupun dalam penetapan lokasinya sehingga sesuai dengan
konsep pembangunan kota yang berkelanjutan;
4. Pembangunan blok rumah rusun dilaksanakan dengan sejauh
mungkin menerapkan prinsip kawasan yang mandiri untuk
meminimkan kebutuhan pergerakan (transport) dalam kota,
sehingga tiap kawasan sedapat mungkin selain diperuntukkan bagi
perumahan juga dilengkapi sarana tempat kerja, sarana
pendidikan, sarana pembelanjaan dan fungsi lainnya (Multifungsi).
Hal ini tentu saja akan memudahkan bagi pengguna dalam hal ini
santri sehingga dapat lebih efisien dan efektif dalam melaksanakan
proses kegiatan pembelajaran dan pengajaran;
5. Pembangunan blok Rumah Susun Sederhana dilaksanakan dengan
melibatkan partisipasi masyarakat sebagai pengguna, dalam hal
asrama santri ini maka yang disebut pengguna adalah santri
Darunnajah Cipining. Pemerintah dalam hal ini berperan sebagai
fasilitator dan berperan aktif dalam penyertaan modal sampai
pembangunan selesai, sementara pondok pesantren Darunnajah
sebagai penerima dana hibah berperan sebagai penyedia lahan siap
bangun

Prioritas Sasaran Kelompok Masyarakat

Sebagaimana disebutkan dalam kebijakan di atas, sesuai kelompok
sasarannya pembangunan rusunawa dikategorikan dalam dua jenis
yaitu : rumah susun sederhana untuk dimiliki dan rumah susun
sederhana sewa, selanjutnya rumah susun sederhana sewa juga dibagi
dalam dua kategori yaitu yang tanpa subsidi dan yang dengan subsidi
a. Rumah susun sederhana sewa tanpa subsidi
Diprioritaskan bagi kelompok masyarakat yang secara ekonomi
mampu, tetapi memilih untuk tinggal dirumah sewa (karena tinggal
sementara atau alasan lain). Intervensi pemerintah dalam batas
memberi insentif kemudahan perijinan dan petunjuk teknis, karena
pembangunannnya menunjang kebijakan pemerintah

b. Rumah susun sederhana sewa bersubsidi

- Subsidi terbatas
Diprioritaskan bagi kelompok masyarakat dengan kemampuan
ekonomi menengah ke bawah yang mampu membayar meskipun
terbatas. Intervensi pemerintah dilakukan dalam penyediaan tanah,
pembiayaan, pembangunan, maupun dalam pengelolaannya,
namun tetap diperhitungkan pengembalian dananya, agar dapat
bergulir untuk proyek selanjutnya.

- Subsidi penuh
Diprioritaskan bagi kelompok yang berkemampuan
ekonominya sangat terbatas, hanya mampu membayar sewa untuk
menutup ongkos operasi dan pemeliharaan rutin saja. Intervensi
pemerintah dilakukan dengan memberi subsidi pembangunan
(tanah, bangunan, prasarana dan sarana dasar lingkungan)
sepenuhnya (social housing).
Pada rencana pembangunan rumah susun sederhana sewa
untuk asrama santri Pesntren Darunnajah Cipining, prioritas
sasaran kelompok masyarakat adalah santri yang berasal dari luar
kota Bogor Barat radius 20 KM dari pesantren, atau daerah dengan
jangkauan terlalu jauh dari lokasi kampus. Rencana pengelolaan
rumah susun ini adalah dengan menyewakan kepada santri dengan
harga yang rendah sebagai pengganti biaya operasional dan
pemeliharaan gedung. Hal ini disebabkan karena mayoritas santri
adalah dari kalangan ekonomi menengah ke bawah.

Prioritas Kelompok Kota

Pembangunan rusunawa diprioritaskan bagi kota metropolitan dan
kota besar, terutama yang saat ini telah mengalami masalah sebagai
dampak perkembangan kota yang ekspansif, baik masalah penataan
ruang, lingkungan, transportasi dan masalah social. Dimana kota-kota
tersebut telah menanggung beban ekonomi yang besar akibat masalah-
masalah tersebut :
- Kota dengan jumlah penduduk 500 ribu jiwa ke atas dan kota yang
berfungsi sebagai Pusat Kegiatan Nasional (PKN) dan Pusat
Kegiatan Wilayah (PKW) sesuai PP no. 47/97 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Nasional (RTRTN)
- Kota-kota yang memiliki fungsi kegiatan internasional dan otoritas
pengembangan industri dengan intensitas kegiatan yang potensial
- Kota-kota yang mempunyai potensi untuk mendorong
pengembangan daerah sekitarnya serta berfungsi sebagai pusat
jasa, pusat pengolahan, simpul transportasi yang melayani
beberapa propinsi nasional
- Kota-kota yang menunjukkan cirri adanya komuter dengan basis
kegiatan ekonomi perkotaan, misalnya disektor industri,
pelabuhan/transprotasi, perdagangan yang dominant dan lain-
lainnya.
Bagi kota-kota ukuran sedang, mempunyai kendala secara fisik
dalam perluasan kotanya, pembanguan rumah susun juga perlu
mendapatkan prioritas. Sedangkan bagi kota kecil, yang kebutuhannya
belum mendesak, dalam rencana tata ruang kotanya perlu mulai
dimasukkan pertimbangan kebutuhan dan lokasi bagi rumah susun,
untuk mengantisipasi perkembangan di masa yang akan datang.

Prioritas Lokasi Dalam Tata Ruang Kota

a. Penentuan lokasi bagi pembangunan rumah susun sederhana perlu
disesuaikan dengan peruntukan lahan dalam Rencana Tata Ruang
Wilayah(RT/RW) yang bersangkutan sebagai kawasan pemukiman;
b. Lokasi pembangunan rumah susun sederhana terletak pada
peruntukan kawasan perumahan dan pemukiman dengan
kepadatan penduduk disesuaikan dengan kapasitas santri dan
mahasiswa;
c. Dalam rangka upaya peningkatan kualitas lingkungan pemukiman,
lokasi pembangunan rumah susun sederhana sewa bagi santri ini
dibangun pada kawasan Pondok Pesantren Darunnajah Cipining;
d. Untuk menekan biaya hidup masyarakat berpenghasilan rendah,
maupun bagi santri yang berasal dari luar kota melalui biaya
 transportasi, lokasi rumah susun ini diletakkan tidak jauh dari
lokasi kampus;
e. Rencana pembangunan rumah susun sederhana ini mencakup 2
(dua) lokasi, dimana satu lokasi diperuntukkan untuk santri putra
dan satunya lagi untuk santri putri;
f. Biaya terbesar pembangunan rumah susun adalah dari komponen
lahan, dimana komponen lahan tersebut disediakan oleh penerima
dana hibah yaitu dari pihak pondok pesantren Darunnajah
Cipining;
g. Lokasi pembangunan rumah susun sederhana sewa harus
memenuhi persyaratan daya dukung dan kesesuaian lahan untuk
bangunan bertingkat, secara ekonomis 5 (lima) lantai tanpa
elevator;
h. Lokasi dan rancang bangun rusunawa harus sesuai dan serasi
dengan lingkungan. Bagi kota-kota yang telah memiliki Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) maka rancang bangun
rusunawa mengacu pada RTBL.

Prioritas Lainnya
Dalam pembangunan rumah susun sederhana sewa perlu dijaga
keseimbangan lingkungan dan kelestarian sumber daya alam, yaitu
perlunya mempertimbangkan daya dukung dan kesesuaian lahan yang
baik untuk bangunan bertingkat. Pembangunan rusunawa
diperuntukkan terutama bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke
bawah. Untuk itu daya beli mesyarakat perlu menjadi pertimbangan
utama. Pemanfaatan lahan yang sifatnya mixed use sepanjang
dimungkinkan dapat diusulkan sehingga memungkinkan terjadinya
subsidi silang dengan kegiatan-kegiatan yang secara ekonomis
menguntungkan.

B. KEGIATAN IDENTIFIKASI DAN PERMASALAHANNYA

a. Kegiatan Identifikasi
Kegiatan identifikasi awal dilakukan oleh pihak pondok pesantren
Darunnajah mengacu pada pedoman dan kreteria ditetapkan.Terdiri dari
beberapa langkah pokok, yaitu:
1. Persiapan
- Menyampaikan informasi program kepada pihak-pihak terkait
baik pondok pesatren Darunnajah Cipining, maupun
masyarakat di lingkungan sekitarnya yang akan dipengaruhi
oleh keberadaan pembangunan Rumah Susun tesebut;
- Mengkaji dan mendalami kriteria lokasi, dalam kaitannya
dengan RT/RW wilayah Argapura Cigudeg, Bogor Barat Jawa
Barat;
- Menetapkan lokasi dalam kawasan pondok pesantren
Darunnajah Cipining yang memenuhi kreteria;
- Melakukan koordinasi dengan instansi terkait guna
menetapkan lokasi atas dasar potensi, dengan tujuan bila ada
perubahan penetapan lokasi dapat segera ditindaklanjuti.

2. Survei pontensi
Potensi dominant adalah calon penghuni yang terbanyak yang akan
menempati rumah susun tersebut dan dapat memberikan kontribusi
terbesar bagi kehidupan ekonomi kawasan yaitu para santri pondok
pesantren Darunnajah Cipining sebagai penghuni utama rumah susun.

3. Investigasi lokasi terpilih

Berdasarkan hasil survey lokasi dan penetapan lokasi perlu
diseleksi lebih lanjut, lokasi yang diidentifikasi dapat dikembangkan
sebagai lokasi rusunawa, adalah lokasi yang memiliki tingkat efisiensi,
efektifitas dan aksesibilitas tinggi bagi santri pondok pesantren
Darunnajah Cipining sebagai penghuni utama rumah susun tersebut.

b. Potensi
Kondisi Geografis Lingkungan
Lokasi yang terpilih untuk pembangunan rumah susun ini adalah
di dalam Pondok Pesantren Darunnajah Cipining, Jl/Desa Argapura
RT/RW 02/003 Cigudeg Bogor Jawa Barat.

Jaringan jalan dan Transportasi

Prasarana jalan yang terdapat di Argapura menghubungkan antara
Bogor Kota-Lebak Banten dan Tangerang/Jakarta, merupakan jalur
propinsi Jawa Barat dan Ibukota DKI atau Banten.
Air bersih dan pembuangan limbah
Air bersih merupakan keperluan yang sangat fital. Sebagai sumber
air bersih direncanakan memberdayakan mata air yang ada, dengan
diangkat pompa air dan disediakan toren penampungan sementara,
diletakkan tidak jauh dari asrama untuk mengakomodasi kebutuhan
penghuninya. Sebagian masyarakat menggunakan air bersih dari air
sumur/air tanah. Wilayah ini sampai saat ini masih dapat memenuhi
kebutuhan akan air bersih di wilayahnya.
Sedangkan penyaluran air buangan pada rusunawa ini
direncanakan dan tertata dengan baik sehingga potensi terjangkitnya
penyakit menular memalui perantaraan air buangan dapat dihindari.
Diharapkan juga penataannya dapat mengiliminir pencemaran
lingkungan dengan sistem hijauan enceng gondok. Di samping
keluarannya menjadi netral, bisa dimanfaatkan sebagai sarana
perikanan dan irigasi tanaman.

Listrik dan Telepon

Untuk prasarana penerangan di daerah ini telah mendapatkan
pelayanan listrik dari Perusahaan Listrik Negara (PLN). Sama halnya
dengan pelayanan penerangan, berkaitan dengan pelayanan
komunikasi, telah mendapatkan akses sambungan telepon yang dilayani
PT. Indosat.
 BAB III
ANALISA PEMILIHAN LOKASI
DAN DISAIN PERENCANAAN

Rencana lokasi Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) ini

terletak di Pesantren Darunnajah Cipining Desa Argapura RT/RW 02/03
Cigudeg Bogor Jawa Barat.
Adapun desain asrama putra dan putri sama yakni menggunakan
double leoded. Setiap unit hunian/kamar ditempati oleh 8 (delapan
orang) mahasiswa. Setiap lantai terdiri dari 6 unit hunian/kamar dan
setiap bangunan rumah susun asrama ini terdiri dari 4 (empat) lantai.
Lantai pertama untuk ruang pertemuan dan ruang makan dan 3 lantai
untuk hunian/kamar. Sehingga tiap bangunan dapat menampung : 8
(delapan) unit hunian X 8 orang X 3 lantai = 192 orang.
 BAB IV
RENCANA ANGGARAN BIAYA

Rincian Rencana Anggaran Biaya Pembangunan Rumah Susun

dapat dilihat pada lembar berikutnya. Di samping juga diuraikan
rangkuman Rencana Anggaran Biaya tersebut dengan STANDAR
TERENDAH dan STANDAR TERTINGGI (anggaran terlampir).

BAB V
PENUTUP

Rumah susun sederhana sewa yang dieperuntukkan bagi

mahasiswa dan santri di lembaga-lembaga pesantren merupakan
terobosan dan model baru sistem asrama.
Hal ini kiranya perlu diucicoba dan dikembangkan. Bila
perkembangannya positif, maka ke depannya Rusunawa dalam komplek
pesantren merupakan modelling yang nantinya akan dijadikan sebagai
konsep asrama gaya baru.
Demi mewujudkan hunian Rusunawa yang asri, aman dan nyaman
serta religius, maka perlulah kiranya dibangun di atas lahan pesantren.
Dalam hal ini Pesantren Darunnajah Cipining yang memiliki lahan wakaf
seluas 70 ha. dan perkaplingan 100 ha. cuku layak untuk diwujudkan
program pemerintah berupa Rusunawa.

Bogor, 24 Februari 2014

Pimpinan Pesantren,

KH. Jamhari Abdul Jalal, Lc

 TIM PERENCANAAN PEMBANGUNAN
RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA SEBAGAI ASRAMA SANTRI
PESANTREN DARUNNAJAH CIPINING

Penanggung jawab : Yayasan Darunnanjah

Ketua : KH. Jamhari Abdul Jalal, Lc
Sekretaris : Amin Songgirin, S.HI
Deni Rusman
Bendahara : M. Muddatsir, S.HI
Tresna Amalia,
S.Pd.I
Arsitektur : 1. Ir. Syamsul Huda
2. Ir. Nurul Azizah
Struktur : Ir. Ahmad Setiadi
Logistik : Fatihin
Pembantu Umum : H. Mustajab Anwar, S.Pd.I
Pelaksana : H. Solihin
Pengawas : Ridho Makky, S.Pd.I

Bogor, 24 Februari 2014

Pimpinan Pesantren,

KH. Jamhari Abdul Jalal, Lc