BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Tinjauan Umum

Dalam buku Teori Aplikasi Manajemen Proyek Konstruksi menyatakan bahwa proyek
konstruksi memiliki karakteristik unik yang tidak berulang. Proses yang terjadi ada suatu
proyek tidak akan berulang pada proyek lainnya (Ervianto (2004). Kegiatan proyek dapat
diartikan sebagai satu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas,
dengan alokasi sumber daya tertentu dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang
sasarannya telah digariskan dengan jelas (Soeharto (1995). Pada dasarnya yang dimaksud
dengan proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang dibatasi oleh
waktu dan sumber daya yang terbatas. Sehingga pengertian proyek konstruksi adalah suatu
upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan/ infrastruktur. Bangunan ini pada
umumnya mencakup pekerjaan pokok yang termasuk didalamnya bidang teknik sipil dan
arsitektur, juga tidak jarang melibatkan disiplin ilmu lain seperti ; teknik industri, teknik
mesin, teknik elektro dan sebagainya. Adapun bentuk bangunan tersebut dapat berupa
perumahan, gedung perkantoran, bendungan, terowongan, bangunan industri dan bangunan
pendukung yang banyak digunakan untuk kepentingan masyarakat banyak.

Menurut Soehendradjati (1987), manajemen konstruksi adalah kelompok yang

menjalankan fungsi manajemen dalam proses konstruksi (tahap pelaksanaan), suatu fungsi
yang akan terjadi dalam setiap proyek konstruksi. sedangkan menurut Dipohusodo (1996),
manajemen konstruksi merupakan proses terpadu dimana individu-individu sebagai bagian
dari organisasi diliatkan untuk memelihara, mengembangkan, mengendalikan, dan
menjalankan program-program yang semuanya diarahkan pada sasaran yang telah ditetapkan
dan berlangsung menerus seiring den gan berjalannya waktu.

Proyek pekerjaan sipil mempunyai karakteristik yang berbeda jika dibandingkan

dengan industri lainnya. Kondisi ini menurut adanya rancangan dan program pembangunan
tersendiri. Konseuensi dari karakteristik proyek sipil adalah timbulnya kebutuhan akan suatu
teknik atau manajemen yang lebih fleksibel sehingga dapat diaplikasikan ke berbagai jenis

7
 8

proyek. Dengan demikian teknik manajemen harus disesuaikan untuk membentuk manajemen
baru yang sesuai dengan kondisi dan situasi masing – masing proyek.

2.2. Manajemen Proyek Konstruksi

Terdapat 2 jenis aspek manajemen pelaksana proyek konstruksi yaitu : aspek

manajemen proyek dan aspek manajemen konstruksi. Manajemen proyek dapat didefinisikan
sebagai suatu proses dari perencanaan, pengaturan, kepemimpinan, dan pengadilan darisuatu
proyek oleh para anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya seoptimal mungkin untuk
mencapai sasaran yang telah ditentukan. Fungsi dasar manajemen proyek terdiri dari
pengelolaan – pengelolaan lingkup kerja dan waktu. Pengelolaan aspek – aspek tersebut
dengan benar merupakan kunci keberhasilan dalam penyelenggaraan suatu proyek.

Manajemen konstruksi telah diakui sebagai suatu cabang manajemen yang khusus,
yang dikembangkan dengan tujuan untuk dapat melakukan koordinasi dan pengendalian atas
beberapa kegiatan pelaksanaan proyek yang sifatnya kompleks. Dengan demikian, teknik/
manajemen yang dapat mengakomodasi kebutuhan sumber daya konstruksi selalu dilakukan
peninjauan dan penyesuaian terus menerus, setiap saat dalam menyelesaikan pelaksanaan
pekerjaan yang sedang berjalan.

Kontrol terhadap waktu dapat dilakukan jika sudah dibuat time schedule yang teliti dan
akurat yang disesuaikan dengan kemampuan kontraktor dan waktu kontrak yang telah
ditentukan oleh owner. Dalam time schedule dilengkapi dengan bobot atau nilai pekerjaan
yang berupa grafik komulatif dari masing – masing pekerjaan terhadap waktu.

Dengan adanya wewenang proyek maka akan terlihat batasan mengenai tugas,
wewenang dan tanggung jawab dari pihak – pihak yang terlibat dalam proyek baik langsung
maupun tidak langsung, sehingga tidakakan terjadi adanya tugas dan tanggung jawab yang
dilakukan secara bersamaan.

2.3 Tujuan Manajemen Konstruksi

Tujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau mengatur

pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil optimal sesuai dengan
persyaratan (spesification) untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu diperhatikan pula
 9

mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu pelaksanaan Dalam rangka
pencapaian hasil ini selalu diusahakan pelaksanaan pengwasan mutu ( Quality Control ) ,
pengawasan biaya ( cost Control ) dan pengawasan waktu pelaksanaan ( time control ).
Kendala – kendala yang selalu terlibat dalam proyek – proyek rekayasa sipiil biasanya
berhubungan dengan persyaratan kinerja, waktu penyelesaian batasan biaya, kualitas
pekerjaan dan keselamatan kerja.

Pelaksanaan proyek konstruksi berorientasi pada penyelesaian proyek sedemikian rupa

sehingga jumlah sumber daya yang digunakan dalam pelaksanaan proyek berada pada posisi
minimum. Aspek penting ini dapat dicapai melalui penggunaan teknik manajemen yg baik
antara lain :

a. Pembentukan situasi dimana keputusan yang mantap dapat diambil pada tingkat
manajemen yang paling rendah dan mendelegasikan kepada yang mampu.
b. Memotivasi orang – orang untuk memberikan yang terbaik dalam batas
kemampuannya dengan menerapkan hubungan manusiawi.
c. Pembentukan semangat kerja sama kelompok dalam organisasi sehingga fungsi
organisasi dapat berjalan secara utuh.
d. Penyediaan fasilitas yang memungkinkan orang – orang yang terlibat dalam proyek
meningkatkan kemampuan dan cakupannya.

2.4 Fungsi Manajemen Konstruksi

Pengelompokkan proyek akan berhasil baik jika semua fungsi manajemen dijalankan
secara efektif. Ini dicapai dengan jalan menyediakan sumber daya yang dibutuhkan untuk
melaksanakan setiap fungsi tersebut dan menyediakan kondisi yang tepat sehingga
memungkinkan orang – orang untuk melaksanakan tugasnya masing – masing.

Apabila fungsi – fungsi manajemen proyek dapat direalisasikan dengan jelas dan
terstruktur, maka tujuan akhir dari sebuah proyek akan mudah terwujud, yaitu :

1. Tepat Waktu
2. Tepat Kuantitas
3. Tepat Kualitas
4. Tepat Biaya sesuai dengan biaya rencana
 10

5. Tidak adanya gejolak sosial dengan masyarakat sekitar

6. Tercapainya K3 dengan baik

Pelaksanaan proyek memerlukan koordinasi dan kerjasama antar organisasi secara

solid dan terstruktur. Dan hal inilah yang menjadi kunci pokok agar tujuan akhir proyek dapat
selesasi dengan schedule yang telah direncanakan.

Menurut Ervianto (2005) fungsi dasar manajemen tersebut diatas dapat dikelompokkan
menjadi empat kelompok kegiatan antara lain :

a. Planning ( Perencanaan )
Fungsi Perencanaan/Planning dari manajemen konstruksi adalah suatu proses
untuk menentukan tindakan masa depan yang tepat, melalui urutan pilihan, dengan
memperhitungkan sumber daya yang tersedia dalam rangka pencapaian tujuan yang
telah ditetapkan sebelumnya. Pada tahap ini harus menentukan goal setting atau
penetapan tujuan dan membuat suatu perencanaan atau planning. Planning meliputi
pengaturan tujuan dan mencari cara bagaimana untuk mencapai tujuan
tersebut. Planning telah dipertimbangkan sebagai fungsi utama manajemen dan
meliputi segala sesuatu yang manajer kerjakan. Planning penting karena banyak
berperan dalam menggerakan fungsi manajemen yang lain. Contohnya, setiap manajer
harus membuat rencana pekerjaan yang efektif di dalam kepegawaian organisasi. Dalam
perencanaan, ada beberapa faktor yang harus dipertimbangkan. Yaitu harus SMART :
1. Specific artinya perencanaan harus jelas maksud maupun ruang lingkupnya. Tidak
terlalu melebar dan terlalu idealis.
2. Measurable artinya program kerja atau rencana harus dapat diukur tingkat
keberhasilannya.
3. Achievable artinya dapat dicapai. Jadi bukan anggan-angan.
4. Realistic artinya sesuai dengan kemampuan dan sumber daya yang ada. Tidak
terlalu mudah dan tidak terlalu sulit. Tapi tetap ada tantangan.
5.  Time artinya ada batas waktu yang jelas. Mingguan, bulanan, triwulan, semesteran
atau tahunan. Sehingga mudah dinilai dan dievaluasi.
 11

b. Organizing ( Organisasi )
Fungsi Organizing/Organisasi dari manajemen konstruksi adalah mengelompokkan
kegiatan-kegiatan yang diperlukan, dan bagaimana hubungan antar kegiatan tersebut
dalam suatu bentuk struktur organisasi atau institusi. Dalam hal ini organisasi berarti
sebagai wadah atau tempat menyatukan pemikiran dari sekelompok orang didalamnya
diantaranya owner, Konsultan Perencana, Pihak Kontraktor, dan Konsultan Pengawas
untuk mencapai satu tujuan. Organizing adalah proses dalam memastikan kebutuhan
manusia dan fisik setiap sumber daya tersedia untuk menjalankan rencana dan mencapai
tujuan yang berhubungan dengan organisasi. Organizing juga meliputi penugasan setiap
aktifitas, membagi pekerjaan ke dalam setiap tugas yang spesifik, dan menentukan siapa
yang memiliki hak untuk mengerjakan beberapa tugas. Aspek utama lain
dari organizing adalah pengelompokan kegiatan ke departemen atau beberapa subdivisi
lainnya. Misalnya kepegawaian, untuk memastikan bahwa sumber daya manusia
diperlukan untuk mencapai tujuan organisasi. Memekerjakan orang untuk pekerjaan
merupakan aktifitas kepegawaian yang khas. Kepegawaian adalah suatu aktifitas utama
yang terkadang diklasifikasikan sebagai fungsi yang terpisah dari organizing. Agar
tujuan tercapai maka dibutuhkan pengorganisasian. Dalam organisasi biasanya
diwujudkan dalam bentuk bagan organisasi. Yang kemudian dipecah menjadi berbagai
jabatan. Pada setiap jabatan biasanya memiliki tugas, tanggung jawab, wewenang dan
uraian jabatan (Job Description). Semakin tinggi suatu jabatan biasanya semakin tinggi
tugas, tanggung jawab dan wewenangnya. Biasanya juga semakin besar
penghasilannya. Dengan pembagian tugas tersebut maka pekerjaan menjadi ringan.
Berat sama dipikul, ringan sama dijinjing. Disinilah salah satu prinsip dari manajemen.
Yaitu membagi-bagi tugas sesuai dengan keahliannya masing-masing.
c. Actuating ( Pelaksanaan )
Fungsi actuating/pelaksanaan dalam manajemen konstruksi bertujuan untuk
mewujudkan bangunan yang dibutuhkan oleh pemilik proyek, dan yang sudah
dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan biaya dan waktu yang telah
disepakati, serta dengan mutu yang disyaratkan. Perencanaan dan pengorganisasian
yang baik kurang berarti bila tidak diikuti dengan pelaksanaan kerja. Untuk itu maka
dibutuhkan kerja keras, kerja cerdas dan kerjasama. Semua sumber daya manusia yang
 12

ada harus dioptimalkan untuk mencapai visi, misi dan program kerja organisasi.
Pelaksanaan kerja harus sejalan dengan rencana kerja yang telah disusun. Kecuali
memang ada hal-hal khusus sehingga perlu dilakukan penyesuian. Setiap SDM harus
bekerja sesuai dengan tugas, fungsi dan peran, keahlian dan kompetensi masing-masing
SDM untuk mencapai visi, misi dan program kerja organisasi yang telah ditetapkan.
Dalam tahap ini, fungsi actuating dibagi menjadi 2, yaitu fungsi staffing dan fungsi
directing. Fungsi staffing berkenaan dengan pengerahan (recruitment), penempatan,
penilaian kinerja, pelatihan, dan pengembangan tenaga kerja dalam organisasi.
Sedangkan fungsi directing merupakan usaha utuk memobilisasi sumber-sumber daya
yang dimiliki oleh organisasi agar dapat bergerak dalam satu kesatuan sesuai dengan
rencana yang telah dibuat. Dalam tahapan proses directing juga terkandung usaha-
usaha bagaimana memotivasi agar dapat bekerja dengan baik dan bagaimana proses
kepemimpinan agar tercapai tujuan.
d. Controlling ( Pengawasan )
Fungsi pengendalian dari manajemen konstruksi terdiri dari fungsi controlling,
supervising, dan koordinasi. Agar pekerjaan berjalan sesuai dengan visi, misi, aturan
dan program kerja maka dibutuhkan pengontrolan. Baik dalam bentuk supervisi,
pengawasan, inspeksi hingga audit. Kata-kata tersebut memang memiliki makna yang
berbeda, tapi yang terpenting adalah bagaimana sejak dini dapat diketahui
penyimpangan-penyimpangan yang terjadi. Baik dalam tahap perencanaan, pelaksanaan
maupun pengorganisasian. Sehingga dengan hal tersebut dapat segera dilakukan
koreksi, antisipasi dan penyesuaian-penyesuaian sesuai dengan situasi, kondisi dan
perkembangan zaman. Fungsi controlling membandingkan apa yang seharusnya terjadi
dan apa yang telah terjadi agar hasil pelaksanaan pekerjaan bangunan sesuai dengan
persyaratan/spesifikasi yang telah ditetapkan. Fungsi supervising adalah interaksi
langsung antara individu-individu dalam suatu organisasi untuk mencapai tujuan orang
tersebut. Sedangkan fungsi koordinasi dapat dengan pihak eksternal (owner, konsultan
dan lain sebagainya untuk mencapai sasaran perusahaan dan nilai positif bagi
hubungan bisnis terutama dalam rangka penyelesaian pekerjaan/proyek, maupun
dengan pihak internal (proyek dan perusahaan) untuk memastikan bahwa kepentingan
 13

proyek bisa dimengerti dan mendapat dukungan perusahaan, maka data komunikasi
harus lengkap, jelas, informatif, serta meyakinkan.

2.5 Peranan Manajemen Konstruksi

Peranan Manajemen Konstruksi dalam Industri Konstruksi adalah layanan yang sangat
baik yang disediakan untuk mengkoordinasikan dan mengkomunikasikan seluruh proses
konstruksi. Sebagai manajer proyek konstruksi akan menangani semua tahap konstruksi
proyek Anda. Pada tahap pra-konstruksi, kita akan melakukan semua yang diperlukan studi
kelayakan dan penelitian. Kemudian datang desain dan perencanaan. Setelah spesifikasi teknis
dan tujuan penjadwalan yang didefinisikan dengan baik, pekerjaan dilanjutkan oleh
pembangunan dan kontraktor untuk memulai membangun aktual dibawah pengawasan yang
ketat kami dengan menekankan pada independen dari para profesional lain yang terlibat dalam
konstruksi. Netralitas ini memungkinkan untuk secara objektif dan tidak memihak
menyarankan klien pada pilihan Konsultan dan kontraktor, yang memungkinkan klien untuk
mendapatkan manfaat maksimal.
Peranan Manajemen Konstruksi pada tahapn proyek konstruksi dapat dibagi menjadi :
1. Agency Construction Management (ACM)
Pada sistem ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak pemilik
dan berfungsi sebagai koordinator “penghubung” (interface) antara perancangan dan
pelaksanaan serta antar para kontraktor. Konsultan MK dapat mulai dilibatkan mulai
dari fase perencanaan. Pihak pemilik mengadakan ikatan kontrak langsung dengan
beberapa kontraktor sesuai dengan paket-paket pekerjaan yang telah disiapkan.
2. Extended Service Construction Manajemen (ESCM)
Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak kontraktor.
Apabila perencana melakukan jasa Manajemen Konstruksi, akan terjadi “konflik-
kepentingan” karena peninjauan terhadap proses perancangan tersebut dilakukan oleh
konsultan perencana itu sendiri, sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada
sistem ini. Pada type yang lain kemungkinan melakukan jasa Manajemen Konstruksi
berdasarkan permintaan Pemilik ESCM/ KONTRAKTOR.
 14

3. Owner Construction Management (OCM)

Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi profesional yang
bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang dilaksanakan.
4. Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)
Konsultan ini bertindak lebih ke arah kontraktor umum daripada sebagai wakil pemilik.
Disini konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan konstruksi tetapi
bertanggungjawab kepada pemilik mengenai waktu, biaya dan mutu. Jadi dalam Surat
Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan GMPCM tipe ini bertindak sebagai pemberi kerja
terhadap para kontraktor (sub kontraktor).

2.6 Penerapan Manajemen Konstruksi

Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap perencanaan,
namun dapat juga pada tahap - tahap lain sesuai dengan tujuan dan kondisi proyek tersebut
sehingga konsep MK dapat diterapkan pada tahap - tahap proyek sebagai berikut

1. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek. Pengelolaan proyek

dengan sistem MK, disini mencakup pengelolaan teknis operasional proyek, dalam
bentuk masukan - masukan dan atau keputusan yang berkaitan dengan teknis
operasional proyek konstruksi, yang mencakup seluruh tahapan proyek, mulai dari
persiapan, perencanaan, perancangan, pelaksanaan dan penyerahan proyek.

2. Tim MK sudah berperan sejak awal disain, pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai,
setelah suatu proyek dinyatakan layak ('feasible ") mulai dari tahap disain.

3. Tim MK akan memberikan masukan dan atau keputusan dalam penyempurnaan disain
sampai proyek selesai, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan setelah tahap disain

4. MK berfungsi sebagai koordinator pengelolaan pelaksanaan dan melaksanakan fungsi

pengendalian atau pengawasan, apabila manajemen konstruksi dilaksanakan mulai
tahap pelaksanaan dengan menekankan pemisahan kontrak - kontrak pelaksanaan
untuk kontraktor.
 15

2.7 Tugas Manajemen Konstruksi

Proyek gedung dengan nilai kontrak yang besar biasanya akan membutuhkan suatu
konsultan pengawas yang mengawasi jalannya proyek. Bisanya konsultan pengawas pada
proyek gedung di sebut Manajemen Konstruksi. Adapun tugas dari manajemen konstruksi
yaitu:
1. Tahap Persiapan
a. Membantu Pemberi Tugas menyusun program penyelenggaraan proyek
mencakup Sasaran dan perumusan proyek, Identifikasi alokasi sumber dana, Membuat
proyeksi arus dana dan Identifikasi kualitas dan kuantitas proyek dalam kaitanya
dengan sasaran proyek.
b. Menentukan dan mengatur paket-paket pekerjaan.
c. Menyusun jadwal waktu proyek terpadu dengan mempertimbangkan masalah-masalah
teknis untuk semua tahapan proyek, yaitu Tahap Persiapan & Review,Tahap
Perancangan, Tahap Pelelangan, Tahap Pelaksanaan Konstruksi dan Tahap
Pemeliharaan.
d. Mengevaluasi program kegiatan perencangan yang diusulkan oleh Pihak Konsultan
Perancangan yang meliputi Program pencapaian sasaran, Program penyediaan &
penggunaan tenaga, Program penyediaan & penggunaan informasi dan Rencana
anggaran Biaya.
e. Membantu pelaksanaan kegiatan persiapan penggunaan  izin-izin (IMB, IPB, IMP,
dsb).

2. Tahap Perancangan 
a. Meneliti dan mengevaluasi dokumen pelelangan yang berkaitan dengan Building
Order yang berlaku, Asumsi-asumsi dan perhitungan-perhitungan, Kemudahan dalam
pelaksanaan dan pemeliharaan bangunan, Efisiensi penggunaan bahan, Kelengkapan
kejelasa dan konistensi gambar-gambar dalam dokumen tender, kejelasan spesifikasi
teknis dan Bill Of Quantity.
b. Mengevaluasi dokumen pelelangan (gambar dan RKS) bersama Konsulan perencana
sebelum didistribusikan kepada para Kontraktor.
 16

c. Menyusun dan membagi paket-paket pekerjaan yang akan dilelang berikut batas
kerjanya sehingga tidak terjadi overlapping ataupun "grey area" antara paket yang satu
dengan paket yang lainnya.

3. Tahap Pelelangan
a. Menyusun schedule pelelangan.
b. Menyusun kelompok-kelompok paket pekerjaan beserta dengan rencana anggaran
biaya kelompok paket.
c. Untuk dan atas nama Pemberi Tugas melakukan seleksi calon peserta lelang
( pemborong/supplier).
d. Mengandakan rapat persiapan tender bersama konsultan perencana dan Pemberi Tugas.
e. Menyiapkan dokumen-dokumen pelelangan.
f. Menyelenggarakan rapat penjelasan.
g. Memberikan masukan pada Pemberi Tugas dalam hal tata cara untuk menentukan
pemenang.
h. Menyiapkan penyusun Dokumen-dokumen kontrak.

4. Tahap Pelaksanaan
a. Mengevaluasi, mengkoordinasikan dan mengendalikan progran kegiatan konstruksi
yang disusun oleh Kontraktor, meliputi program pencapaian sasaran konstruksi,
program penyediaan dan penggunaan tenaga kerja, program penyediaan dan
penggunaan peralatan/perlengkapan, program penyediaan dan penggunaanmaterial,
program penyediaan dan penggunaaninformasi dan program penyediaan dan
penggunaan dana.
b. Melakukan pengawasan umum, pegawasan lapangan dan inspeksi kegiatan-kegiatan
pembangunan agar pelaksanaan teknis maupun administrasi dapat diakukan secara
terus-menerus sampai dengan pekerjaan diserahterimakan untuk kedua kalinya.
c. Memeriksa jadwal waktu pelaksanaan yang diajukan oleh Kontraktor (Time Schedule),
Bar Chart dan S-Curve serta Network Planning.
d. Penetapan koreksi teknis bila terjadi penyimpangan dengan tindak lanjutnya berupa
koordinasi antara Kontraktor, Sub-Kontraktor dan Pelaksana Proyek lainnya.
 17

e. Membantu pemberi tugas melaksanakan value engineering yang dilaksanakan oleh 

konsultan value engineering atau kontraktor pemenang lelang yang mengajukan value
engineering perubahan proposal.
f. Mengendalian kegiatan konstruksi  yang meliputi mengawasi pelaksaan pekerjaan
konstruksi dari segi kuantitas serta laju pencapaian volume, Mengawasi pelaksanaan
pekerjaan serta produknya maupun ketepatan waktu dan biaya pekerjaan
konstruksi, Mengumpulkan dan mengusulkan kepada pemberi tugas atas semua
perubahan-perubahan serta penyesuaian dilapangan untuk memecahkan persoalan yang
terjadi selama pekerjaan konstruksi, Menyelenggarakan rapat-rapat lapangan secara
berkala dan membuat laporan mingguan dan bulanan pekerjaan manajemen
konstruksi, Menyusun daftar kekurangan-kekurangan dan cacat-cacat pekerjaan pada
masa pelaksanaan, serta mengawasi pelaksanaan, Mengevaluasi dan
merekomendasikan 5 (lima) set gambar-gambar yang sesuai dengan pelaksanaan di
lapangan (as build Drawings) yang dibuat oleh kontraktor.
g. Pengawasan pelaksanaan pembangunan sehari-hari dilapangan terdiri atas Pengawasan
persiapan pelaksanaan, Pengawasan terhadap dokumen-dokumen
pelaksanaan, Peraturan-peraturan (code) dan perjanjian, Asuransi, Jaminan-
jaminan, Keamanan kerja, Penyediaan bahan peralatan & perlengkapan kerja dan
buruh.
h. Membuat laporan-laporan kemajuan pekerjaan (progress report) secara berkala untuk
keperluan Pemberi Tugas.
i. Percobaan-percobaan struktur, instalasi  dan lainnya dalam berbagai disiplin.
j. Pengendalian Biaya, Mutu dan Waktu pelaksanaan proyek.
k. Koordinasi antar pelaksanaan kelompok-kelompok pelaksana yang terlibat di dalam
proyek.
l. Menyelenggarakan rapat-rapat pembangunan.
m. Penyusunan, pembuatan dan penyampaian laporan-laporan.
n. Merekomendasi bahwa tahapan pembayaran telah dapat dilaksanakan berdasarkan
Berita Acara Pemeriksaan Pekerjaan.
o. Memberikan rekomendasi untuk penunjukan sub kontraktor jika diperlukan.
 18

p. Menyusun program untuk K3 (Keselamatan & Kesehatan kerja) dengan mematuhi

ketentuan-ketentuan yang berlaku.
q. Mengkoordinasikan security dan safety proyek.

5. Tahap Pemeliharaan
a. Menyusun/check list pekerjaan pemeliharaan Berita Acara serta Serah Terima II
Pekerjaan Konstruksi
b. Mengevaluasi dan merekomendasikan penyusunan buku petunjuk penggunaan dan
perawatan bangunan gedung.
c. Memproses administrasi proyek, antara lain jaminan/garansi dan sertifikat-sertifikat.
d. Menyempurnakan buku petunjuk (Manual Book) yang disusun oleh Kontraktor
mengenai penggunaan dan pemeliharaan bangunan serta perlengkapan untuk keperluan
inspeksi bangunan.
e. Menyusun laporan akhir.

2.8 Keberhasilan Proyek

Suksesnya manajemen proyek, dalam artian sukses mengelola jalannya proyek mulai
dari tahap inisiasi hingga ke tahap penutupan proyek, sering dianggap sebagai konsep yang
samar karena pihak-pihak yang terlibat dengan proyek bisa saja memiliki pengertian dan
penafsiran yang berbeda tentang suksesnya proyek tersebut. Sebagai contoh, pihak pelaksana
proyek sering melihat kesuksesan dari keberhasilan tim melaksanakan proyek sesuai dengan
perencanaan dan tujuan proyek yang telah ditetapkan sebelumnya.
Proyek dianggap sukses apabila dikerjakan sesuai waktu, sesuai ruang lingkup dan
sesuai budget. Kadang definisi sukses hanya dilihat dari yang sifatnya sepihak untuk karir
seorang Manajer Proyek atau Sponsor Proyek. Dilain pihak, pengguna melihat kesuksesan dari
tingkat kepuasan mereka. Oleh karena itu, kesuksesan suatu proyek bisa diklasifikasikan
sebagai kesuksesan pelaksanaan, kesuksesan hasil, dan kesuksesan proyek secara keseluruhan
yang merupakan perpaduan antara sukses pelaksanaan dan sukses hasil. Tentunya, yang
diinginkan oleh organisasi adalah kesuksesan proyek secara keseluruhan karena memuaskan
semua pihak.
 19

Tantangan utama sebuah proyek adalah mencapai tujuan proyek dengan menyadari
adanya batasan-batasan yang telah dipahami sebelumnya. Dalam mencapai keberhasilan suatu
proyek tentunya dipengaruhi oleh beberapa banyak faktor diantaranya adalah tata kelola
organisasi, manajer proyek, tim proyek, proyek yang dilaksanakan, tahapan manajemen
proyek, pengaruh luar dan metodologi manajemen proyek.
Secara umum kirteria dan cara mengukur keberhasilan dari sebuah proyek adalah,
a. Menentukan definisi tujuan (goal definition) yang jelas, maksudnya seberapa besar
proyek yang akan dilaksanakan serta kebutuhan apa yang diperlukan oleh semua orang
yang terlibat dalam pembuatan proyek.
b. Hasil dari proyek tersebut dapat diterima oleh pelanggan, deadline yang tepat, serta
sesuai anggaran atau tidak melebihi budget.
c. Komitmen yang kuat pada suatu proyek, maksudnya proyek yang berhasil adalah
proyek yang dapat memiliki komitmen dalam hal manajemen dan organisasi dalam
sebuah proyek. Sesuai yang direncanakan maksudnya tidak mengambil jalan pintas
dalam sebuah proyek. Terlihat dari harapan-harapan yang membangun di sebuah tim
yang menangani proyek.
d. Cakupan (Scope) proyek yang digarap sewajarnya, biasanya proyek yang berhasill
memliki cakupan (scope) yang jelas, tidak serakah dan hasilnya pun sempurna.
e. Biaya yang dikeluarkan ketika proyrk terselesaikan tidak jauh dari rencana awal,
maksudnya jangan sampai biaya yang dikeluarkan sudah besar, akan tetapi kualitas
dari hasil sebuah proyek mengecewakan. Atau biaya yang dikeluarkan sudah banyak
hasil proyeknya telat waktu.
f. Kualitas yang baik, maksudnya ketika dilakukan proses pengujian hasil proyek sesuai
dengan apa yang diharapkan. Jangan sampai hasil dari sebuah proyek cepat, tapi
kualitasnya dikorbankan.
g. Ketrampilan sumber daya manusia, maksudnya diperlukan SDM yang mempunyai
kompetensi yang unggul atau ahli didalam bidangnya. SDM yang mempunyai jiwa
disiplin tepat waktu, dapat membuat lingkungan kerja yang kondusif, serta pekerja
yang dapat diatur oleh manajer.
h. Komunikasi yng baik, maksudnya begini ketika tim proyek menjalankan sebuah
proyek ada baiknya menjalin hubungan secara terus menerus kepada pemilik dan
 20

pengguna. Dan tidak menutup kemungkinan proyek yang berhasil adalah tim yang
dapat menjalin komunikasi sesama tim
i. Resiko yang ditimbulkandari sebuah proyek kecil, sebisa mungkin proyek yang
dijalankan tidak menimbulkan resiko. Diharapkan seminimal mungkin resiko terjadi
dalam sebuah proyek.
j. Yang terakhir hasil dari sebuah proyek diharapkan tidak menimbulkan suatu
permasalahan baru diperusahaan dalam artikata malah menyulitkan perusahaan dalam
menjalankan kegiatan operasional perusahaan.
Pihak-pihak yang menentukan keberhasilan dari suatu proyek :
a. Owner/ Pemilik, pihak utama yang menetukan proyek berhasil atau tidak. Karena
pihak ini merupakan ide utama sekaligus pemilik investasi materi berupa budget pada
sebuah proyek.
b. User/Pengguna, pihak kedua yang menetukan hasil proyek tersebut gagal. Karena pada
tahap ini adalah tahap dimana hasil tersebut akan digunakan. Orang yang merasakan
ketika menggunakan hasil dari proyek tersebut akan lebih nyaman atau tidak.
c. Lingkungan/ Pihak luar seperti pemerintah, lingkungan sekitar atau bahkan Suplier
dalam suatu proyek penjualan. Pihak luar dapat merasakan langsung ketika hasil suatu
proyek berhasil dan terselesaikan. Cara mengukur kebutuhan dari suatu proyek dapat
digunakan beberapa tehnik, kebanyakan dari proyek besar menggunakan tehnik Gant
Chart. Tetapi untuk sebuah proyek yang kompleks dan membutuhkan biaya yang
cukup besar dapat menggunakan tehnik CPM (Critical Path Mehtode) dan PERT
(Program Evaluation and Review Technique). Dari beberapa cara mengukur kebutuhan
dari sebuah proyek disesuaikan dengan mode dan seberapa besar proyek tersebut.

2.9 Jenis Manajemen Konstruksi

2.9.1. Manajemen Konstruksi Sebagai Sistem

Manajemen konstruksi secara sisitem berarti mencakup MK secara keseluruhan

baik itu dalam hal perencanaan maupun pelaksanaan di lapangan. MK secara sistem
adalah suatu sistem atau tatalaksana untuk menjalankan suatu organisasi suatu tugas yg
spesifik, dibatasi oleh waktu, sasaran dan biaya.
 21

Berikut beberapa definisi manajemen konstruksi menurut beberapa ahli antara

lain :

1. Menurut Jacobs (2001), Manajemen proyek dapat didefinisikan sebagai

perencanaan, pengarahan, dan pengaturan sumber daya (manusia, peralatan,
bahan baku) untuk mempertemukan bagian teknik, biaya, dan waktu suatu
proyek.
2. Menurut Ervianto (2003), Manajemen proyek adalah semua perencanaan,
pelaksanaan, pengendalian, dan koordinasi suatu proyek dari awal (gagasan)
sampai selesainya proyek untuk menjamin biaya proyek dilaksanakan tepat
waktu, tepat biaya, dan tepat mutu
3. Menurut Santoso (2003), manajemen proyek adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasikan, mengarahkan, dan mengendalikan sumber daya organisasi
perusahaan untuk mencapai tujuan tertentu dengan sumber daya
tertentu.Manajemen proyek mempergunakan personel perusahaan untuk
ditempatkan pada tugas tertentu dalam proyek.

2.9.2 Manajemen Konstruksi sebagai Konsultan

OWNER

KONSULTAN
MANAJEMEN
KONSTRUKSI

KONTRAKTOR KONSULTAN
PERENCANA
Keterangan : = Hubungan Koordinasi

Gambar 2.1 manajemen konstruksi sebagai konsultan