BAB 1

MANAJEMEN PROYEK KONTRUKSI

1.1 Pendahuluan
Proyek merupakan suatu kegiatan yang memiliki jangka waktu tertentu
dengan gabungan beberapa sumber daya yang dihimpun dalam suatu organisasi
sementara untuk melaksanakan suatu tugas atau sasaran tertentu yang telah
dijadwalkan. Kegiatan atau tugas yang dilaksanakan pada proyek berupa
pembangunan/perbaikan sarana fasilitas atau bisa juga berupa kegiatan
penelitian, pengembangan. Dari pengertian di atas, maka proyek merupakan
kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak berulang, tidak bersifat
rutin, mempunyai waktu awal dan waktu akhir, sumber daya terbatas/tertentu
dan dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang telah ditentukan.
Dengan mengoptimalkan sumber daya yang ada secara efisien dan efektif dan
dapat menerapkan fungsi manajemen proyek konstruksi seperti perencanaan,
pelaksanaan, dan penerapan secara sistematis, maka suatu proyek akan berjalan
dengan benar. Keberhasilan suatu proyek konstruksi sangat dipengaruhi oleh
kejelian perencanaan proyek dalam menjadwal pelaksanaan suatu proyek
konstruksi. Disamping itu penyusunan RAB suatu proyek yang tidak jauh dari
perkiraan juga merupakan salah satu keberhasilan suatu proyek.

1.2 Proyek

Menurut D.I Cleland dan W.R. King (1987), proyek adalah gabungan dari
berbagai sumber daya, yang dihimpun dalam suatu wadah organisasi sementara
untuk mencapai suatu sasaran tertentu. Kegiatan atau tugas yang dilaksanakan
pada proyek berupa pembangunan/perbaikan sarana fasilitas atau bisa juga
berupa kegiatan penelitian, pengembangan. Dari pengertian di atas, maka proyek
merupakan kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak berulang,
tidak bersifat rutin, mempunyai waktu awal dan waktu akhir, sumber daya
terbatas/tertentu dan dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang telah
ditentukan. Dari pengertian proyek konstruksi diatas, maka dapat dijabarkan
beberapa karakteristik proyek sebagai berikut.
1. Waktu proyek terbatas artinya adalah jangka waktu proyek tersebut
dari waktu mulai proyek hingga waktu selesai/akhir proyek sudah
ditentukan perkiraannya.
2. Hasilnya tidak berulang, artinya produk suatu proyek hanya sekali,
bukan produk rutin/berulang.
3. Mempunyai tahapan kegiatan-kegiatan berbeda-beda, dengan pola
di awal sedikit, berkembang makin banyak, menurun dan berhenti.
4. Intensitas kegiatan-kegiatan (tahapan, perencanaan, tahapan
perancangan dan pelaksanaan).
5. Banyak ragam kegiatan dan memerlukan klasifikasi tenaga beragam
pula.
 6. Lahan/lokasi proyek tertentu, artinya luasan dan tempat proyek
sudah ditetapkan, tidak dapat sembarang tempat.
7. Spesifikasi proyek tertentu, artinya persyaratan yang berkaitan
dengan bahan, alat, tenaga dan metoda pelaksanaannya yang sudah
ditetapkan dan harus memenuhi prosedur persyaratan tersebut.
Terdapat 3 fungsi dasar dari manajemen yang merupakan tahap yang
harus dipenuhi supaya proyek tersebut bisa dikatakan berhasil yaitu :
1. Kegiatan perencanaan : Penetapan Tujuan, Perencanaan,
Pengorganisasian.
2. Kegiatan Pelaksanaan : Pengisian Staf dan Pengarahan.
3. Kegiatan Pengendalian : Pengawasan, Pengendalian dan koordinasi

1.3 Jenis – jenis proyek kontruksi

Proyek konstruksi berkembang sejalan dengan perkembangan

kehidupan manusia dan kemajuan teknologi. Seperti contoh proyek
konstruksi bendungan, terowongan, jalan, jembatan dan proyek teknik sipil
lainnya membutuhkan spesifikasi, keahlian dan teknologi tertentu. Secara
umum (garis besar) klasifikasi/jenis proyek konstruksi dapat dibagi menjadi:
1. Proyek konstruksi bangunan gedung (Building Construction)
2. Proyek bangunan perumahan/pemukiman (Residential
Contruction/Real Estate)
3. Proyek konstruksi teknik sipil/proyek
4. Proyek konstruksi industri (Industrial Construction)

1.4 Tahap Kegiatan dalam Proyek Kontruksi

Konstruksi bangunan atau gedung diartikan secara umum adalah suatu cara
atau teknik membuat / mendirikan suatu bangunan dengan standarisasi yang
terukur, supaya memenuhi syarat bangunan yang kuat, awet, indah, fungsional
dan ekonomis. Struktur bangunan artinya adalah benda sedangkan kontruksi
artinya adalah suatu Teknik atau cara membuat (rekayasa).kontruksi adalah suatu
pekerjaan dalam membangun sarana ataupun prasarana,secara garis besar ada 7
tahap dalam menjalankan proyek kontruksi bangunan yaitu:

1. Perencanaan (Planning)
2. Studi Kelayakan (Feasibility Study)
3. Penjelasan (Briefing)
4. Perancangan (Design)
5. Pengadaan / Pelelangan (Procurement / Tender)
6. Pelaksanaan (Construction)
7. Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan (Maintenance & Start Up)
1.5 Pihak pihak yang terlibat dalam proyek kontruksi

Dalam kegiatan proyek konstruksi terdapat suatu proses yang mengolah

sumberdaya proyek menjadi suatu hasil kegiatan berupa bangunan. Proses yang
terjadi dalam rangkaian kegiatan tersebut tentunya melibatkan pihak-pihak yang
terkait, baik secara langsung maupun tidak langsung.
Manajemen proyek mempunyai kewajiban untuk mengkoordinir semua pihak
yang terlibat dalam proyek konstuksi tersebut, sehingga tujuan proyek konstruksi
tersebut dapat tercapai dengan baik dan semua pihak secara optimal mendapatkan
hal-hal yang menjadi sasaran mereka untuk terlibat dalam proyek tersebut. Usaha-
usaha untuk mewujudkan sebuah bangunan diawali dari tahap ide hingga tahap
pelaksanaan. Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi dari fase
perencanaan sampai dengan pelaksanaan dapat dikelompokan menjadi tiga pihak,
yaitu : pihak pemilik proyek / owner I prinsipal / employer /client / bouwheer;
pihak perencana / designer dan pihak kontraktor / aannemer. Orang/badan yang
membiayai, merencanakan, dan melaksanakan bangunan tersebut disebut unsur-
unsur pelaksana pembangunan. Masing-masing unsur tersebut mempunyai tugas,
kewajiban, tanggung jawab, dan wewenang sesuai dengan posisinya
masingmasing.
Dalam melaksanakan kegiatan perwujudan bangunan, masing-masing pihak
(sesuai dengan posisinya) saling berinteraksi satu sama lain sesuai dengan
hubungan kerja yang telah ditetapkan. Koordinasi dari berbagai pihak yang
terlibat dalam perencanaan, pelaksanaan proyek konstruksi merupakan kunci
utama untuk meraih kesuksesan sesuai dengan tujuannya. Pihak-pihak yang
terlibat dalam proyek konstruksi adalah sbb:
1. Pemilik Proyek (owner)
2. Konsultan terdiri dari : konsultan perencana dan konsultan
pengawas
3. Kontraktor
4. Pemasok (suplier)
5. Institusi Keuangan
6. Lembaga internal
7. Badan pemerintahan
8. Lembaga pelayanan
9. Tenaga kerja
10. Masyarakat
11. Manager lapangan (site manager
1.6 Organisasi proyek kontruksi

Organisasi proyek adalah sebagai sarana dalam pencapaian tujuan dengan

mengatur dan mengorganisasi sumber daya, tenaga kerja, material, peralatan dan
modal secara efektif dan efisien dengan menerapkan sistem manajemen sesuai
kebutuhan proyek.
secara umum pekerjaan sektor kontruksi melaju dengan pesat. Jumlah
kegiatan dalam proyek kontuksi semakin banyak di mana laju perkembangannya
mengikuti perkembangan dana yang semakin meningkat dengan kendala waktu
yang semakin singkat. Halini mengakibatkan banyak perubahan-perubahan dalam
penyelenggaraannya, dalam penggandaan sumber daya proyek, pendanaan
biasanya diadakan oleh pihak pertama yaitu owner. Untuk mencapai tujuan atau
sasaran yang diinginkan perlu adanya kerjasama yang humoris, kejelasan
wewenang, tanggung jawab secara vertikal maupun horizontal bagi pihak-pihak
yang terlibat dalam rangkaian kegiatan proyek kontruksi, mengikuti pola kerja
tertentu, sehingga dibutuhkan tempat atau wadah kerja sama yang disebut
organisasi.
Beberapa keuntungan yang dapat diperoleh dari penggunaan badan
organisasi, adalah:
1. Badan organisasi dapat diperhatikan karakterisyik utama dari
organisasi yang bersangkutan
2. Badan organisasi dapat memperhatikan gambaran pekerjaan dan
hubungan-hubungan yang ada dalam organisasi.
3. Badan organisiasi dapat digunakan untuk merumuskan rencana kerja
yang ideal sebagai pedoman untuk dapat mengetahui siapa bawahan
dan siapa atasan

1.6.1 Macam struktur organisasi proyek

secara garis besar terdapat 2 macam bentuk organisasi pada proyek
kontuksi, yaitu:
1. Berdasarkan hubungan kontrak/perjanjian kerjasamanya
mengatur hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam proyek
misalnya mengatur hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam
proyek misalnya hubungan antara owner, konsultan, dan
kontraktor. Karena organisasi semacam ini mengatur hubungan
antara pihak atau eksternal pihak-pihak maka sering disebut
pula sebagai organisasi eksternal

2. Berdasarkan strukturnya organisasi berdasarkan strukturnya

mengatur hubungan antar pihak-pihak yang terlibat dalam
kegiaitan proyek kontruksi di dalam suatu perusahaan, sering
disebut pula sebagai organisasi internal. Bentuk organisasi
internal ini sangat bervariasi, didasarkan pada lingkup
pekerjaan, skala pekerjaan, spesialisasi pekerjaan, juga
 kemuadahan koordinasi, cara pengendalian, pendeligasian
wewenang, dan lain-lain

1.6.2 CONTOH STRUKTUR ORGANISASI PROYEK

Contoh struktur organisasi proyek dapat dilihat pada gambar dibawah
ini :

Gambar struktur organisasi kontraktor

 Gambar Struktur Organisasi Konsultan

1.7 Manajemen kontruksi

1.7.1 Makna dari manajemen kontruksi

Manajemen konstruksi adalah bagaimana sumber daya yang terlibat dalam

proyek dapat diaplikasikan secara tepat. Sumber daya dalam proyek konstruksi
dikelompokkan mrnjadi 5,yaitu:

a. Manpower

b. Material

c. Machines

d. Money

e. Method

Manajemen memang mempunyai pengertian lebih luas dari pada itu, tetapi
definisi tersebutmemberikan kenyataan bahwa manajemen berutama mengelola
sumber daya manusia,bukanmaterial atau finansial. “We are Managing Human
Resources”. Selain manajemen mencakupfungsi perencanaan (penetapan apa yang
akan dilakukan), pengorganisasian (perancangandan penugasan kelompok kerja),
penyusun personalia (penarikan, seleksi, pengembangan pemberian kompensasi dan
penilaian prestasi kerja), pengarahan (motivasai, kepemimpinan,integritas, dan
pengelolaan konflik) dan pengawasan.Pengertian manajemen begitu luas,sehingga
dalam kenyataannya tidak ada definisi yang digunakan secara konsisten oleh
semuaorang. Seperti yang dikemukakan oleh Stoner sebagai berikut :

“Manajemen adalah proses perencanaan, pengorganisasian, pengarahan, dan

pengawasan usaha-usaha para anggota organisasi dan penggunaan sumber
dayaorganisasi lainnya agar mencapai tujuan organisasi yang telah ditetapkan.”

1.7.2 Tujuan dari manajemen kontruksi

Tujuan Manajemen Konstruksi adalah mengelola fungsi manajemen atau

mengatur pelaksanaan pembangunan sedemikian rupa sehingga diperoleh hasil
optimal sesuai dengan persyaratan untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu
diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu
pelaksanaan

Penerapan konsep manajemen konstruksi yang baik adalah mulai tahap

perencanaan, namundapat juga pada tahap–tahap lain sesuai dengan tujuan dan
kondisi proyek tersebut sehinggakonsep MK dapat diterapkan pada tahap–tahap
proyek sebagai berikut:
a. Manajemen Konstruksi dilaksanakan pada seluruh tahapan proyek.
b. Pengelolaan proyek dengan sistem MK, disini mencakup pengelolaan
teknisoperasional proyek, dalam bentuk masukan – masukan dan atau
keputusan yang berkaitan dengan teknis operasional proyek
konstruksi, yang mencakup seluruhtahapan proyek, mulai dari
persiapan, perencanaan, perancangan, pelaksanaandan penyerahan
proyek.
c. Tim Manajemen Konstruksi sudah berperan sejak awal desain,
pelelangan dan pelaksanaan proyek selesai, setelah suatu proyek
dinyatakan layak mulai dari tahapdesain.
d. Tim Manajemen Konstruksi akan memberikan masukan dan atau
keputusan dalam penyempurnaan desain sampai proyek selesai,
apabila manajemen konstruksidilaksanakan setelah tahap desain.
e. Manajemen Konstruksi berfungsi sebagai koordinator pengelolaan
pelaksanaan danmelaksanakan fungsi pengendalian atau pengawasan,
apabila manajemenkonstruksi dilaksanakan mulai tahap pelaksanaan
dengan menekankan pemisahan kontrak – kontrak pelaksanaan untuk
kontraktor

1.7.3 Aspek manajemen proyek

dalam manajemen proyek, yang perlu dipertimbangkan agar output proyek sesuai
dengan sasaran dan tujuan yang direncanakan adalah mengidentifikasi berbagai
masalah yang mungkin timbul ketika proyek dilaksanakan. Beberapa aspek yang
dapat diidentifikasi dan menjadi masalah dalam manajemen proyek serta
membutuhkan penanganan yang cermat adalah sebagai berikut :

a. Aspek Keuangan : Masalah ini berkaitan dengan pembelanjaan dan

pembiayaan proyek. Biasanya berasal dari modal sendiri dan/atau
pinjaman dari Bank atau investor dalam jangka pendek atau jangka
panjang. Pembiayaan proyek menjadi sangat krusial bila proyek
berskala besar dengan tingkat kompleksitas yang rumit, yang
membutuhkan analisis keuangan yang cepat dan terencana.
b. Aspek Anggaran Biaya : Masalah ini berkaitan dengan perencanaan
dan pengendalian biaya selama proyek berlangsung. Perencanaan
yang matan dan terperinci akan menudahkan proses pengendallian
biaya, sehingga biaya yang dikeluarkan sesuai dengan anggaran yang
direncanakan. Jika sebaliknya, akan terjadi peningkatan biaya yang
besar dan merugikan bila proses perencanaannya salah.
c. Aspek Manajemen Sumber Daya Manusia : Masalh ini berkaitan
dengan kebutuhan dan alokasi SDM selama proyek berlangsung yang
berfluktuatif. Agar tidak menimbulkan masalah yang kompleks,
perencanaan SDM didasarkan atas organisasi proyek yeng dibentuk
sebelumnya dengan melakukan langkah-langkah, proses staffing
SDM, deskripsi kerja, perhitungan beban kerja, deskripsi wewenang
dan tanggung jawab SDM serta penjelasan tentang sasaran dan tujuan
proyek.
d. Aspek Manajemen Produksi : Masalah ini berkaitan dengan hasil
akhir dari proyek; hasil akhir proyek negative bila proses perencanaan
dan pengendaliannya tidak baik. Agar hal ini tidak terjadi, maka
dilakukan berbagai usaha untuk meningkatkan produktivitas SDM,
meningkatkan efisiensi prose produksi dan kerja, meningkatkan
kualitas produksi melalui jaminan mutu dan pengendalian mutu.
e. Aspek Harga : Masalah ini timbul karena kondisi eksternal dalam hal
persaingan harga, yang dapat merugikan perusahaan karena produk
yang diahasilkan membutuhkan biaya produksi yang tinggi dan kalah
bersaing dengan produk lain.
f. Aspek Efektifitas dan Efisiensi : Masalah ini dapat merugikan bila
fungsi produk yang dihasilakn tidak terpenuhi/tidak efektif atau dapat
juga terjadi bila factor efisiensi tidak terpenuhi, sehingga usah
produksi membutuhkan biaya yang besar.
g. Aspek Pemasaran : Masalah ini timbul berkaitan dengan
perkembangan factor eksternal sehubungan dengan persaingan harga,
strategi promosi, mutu produk serta analisi pasar yang salah terhadap
produksi yang dihasilkan.
h. Aspek Mutu : Masalah ini berkaitan dengan kualitas produk akhir
yang nantinya dapat meningkatkan daya saing serta memberikan
kepuasan bagi pelanggan.
 i. Aspek Waktu : Masalah waktu dapat menimbulkan kerugian biaya
bila terlambat dari yang direncanakan serta akan menguntungkan bila
dapat dipercepat

1.8 Unsur- unsur pengelola proyek Kontruksi

dalam pelaksanaan suatu proyek diperlukan adanya suatu oganisasi

pelaksanaan yang merupakan tata kerja untuk menunjang keberhasilan proyek.
Organisasi dalam arti badan dapat didefinisikan sebagai kelompok orang yang
bekerjasama dalam suatu kelompok-kelompok kerja yang saling terkait,
bertanggung jawab dan bekerjasama secara harmonis untuk mencapai tujuan
tertentu.

Unsur- unsur penting dalam proyek konstruksi antara lain sebagai berikut :
A. Pemilik Proyek
Pemilik proyek disebut juga sebagai pemberi tugas, owner atau
bouwheer adalah suatu badan usaha atau perorangan, baik pemerintah
maupun swasta yang memiliki, memberikan pekerjaan, serta membiayai
suatu proyek dalam proses pembangunan suatu bangunan. Adapun tugas,
wewenang dan tanggung jawab sebagai pemilik proyek antara lain adalah :
a. Menunjuk dan mengangkat wakilnya bagi kebutuhan perencanaan
dan pelaksanaan, dalam hal ini mengangkat kontraktor pelaksana,
pengawas proyek yang telah terpilih melalui sistem lelang.
b. Mengesahkan keputusan yang menyangkut biaya, mutu dan waktu
pelaksanaan.
c. Menyelesaikan perselisihan menyangkut proyek yang terjadi
antara bawahannya dengan pihak pemborong.
d. Menyediakan dan mengusahakan pendanaan bagi kontraktor
pelaksana.
Memberikan keputusan terhadap perubahan waktu pelaksanaan dengan
memperhatikan pertimbangan yang diberikan oleh konsultannya

B. Konsultan QS (Quantity Surveyor)

Konsultan QS ini ditunjuk oleh pemilik proyek sebagai orang atau
badan yang mengatur biaya, waktu, kontrak untuk pekerjaan dalam proyek
serta serta bernegosiasi. Adapun alasan untuk menggunakan jasa konsultan
QS ini karena pemilik proyek tidak punya suatu badan atau orang yang
biasa mengatur pendanaan. Wewenang dan tanggung jawab sebagai
pengatur biaya, waktu, kontrak antara lain adalah :
a. Pengadaan kontrak kepada pihak-pihak penyediakan jasa
(kontraktorkontraktor dan konsultan-konsultan).
b. Bernegosiasi harga-harga bahan dan jasa kepada pihak penyedia
jasa.
 c. Memastikan lama waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan
pekerjaan-pekerjaan dalam proyek.
d. Melaporkan hasil dari kontrak yang telah di setujui oleh penyedia
jasa kepada pemilik proyek.

C. Konsultan Perencana
Konsultan perencana mempunyai kewajiban atau tugas yang
merencanakan suatu rencana dalam perencanaan struktur, arsitektur, dan
mekanikal / elektrikal, dengan ketentuan yang diinginkan oleh pemilik
proyek. Adapun tugas atau kegiatan dari konsultan perencana sebagai
berikut :
a. Membuat sketsa dan memberikan suatu gagasan gambaran
pekerjaan, meliputi pembagian ruang, rencana pelaksanaan dan
lainnya.
b. Membuat gambar detail / penjelasan lengkap dengan perhitungan
konstruksinya.
c. Membuat rencanan kerja dan syarat-syarat (RKS) dan rencana
anggaran biaya (RAB).
d. Tempat berkonsultasi jika ada hal-hal yang meragukan dibidang
arsitektural, struktur dan ME.

D. Konsultan Pengawas
Konsultan pengawas adalah suatu organisasi atau perorangan yang
bersifat multi disiplin yang bekerja untuk dan atas nama Pemilik Proyek
(owner). Pengawas harus mampu bekerjasama dengan Konsultan
Perencana dalam suatu proyek. Pengawas Proyek mempunyai kegiatan
sebagai berikut:
e. Melakukan pengawasan berkala serta memberikan pengarahan,
petunjuk dan penjelasan kepada pelaksana konstruksi dan
meneliti hasil-hasil yang telah dikerjakan.
f. Memberi rekomendasi progress report pekerjaan pelaksana untuk
meminta dana kepada Pemilik Proyek (owner) guna membiayai
pelaksanaan pekerjaan selanjutnya.
g. Memberikan teguran dan atau peringatan kepada pelaksana
konstruksi apabila dalam pelaksanaan pekerjaan terjadi
penyimpangan dari spesifikasi dan gambar-gambar teknis.

E. Kontraktor
Kontraktor pelaksana adalah perusahaan berbadan hukum yang
bergerak dalam bidang pelaksanaan pemborongan. Berupa perorangan
maupun badan hukum baik pemerintah maupun swasta. Yang telah
ditetapkan dari pemilik proyek serta telah menandatangani Surat Perjanjian
Kerja (SPK). Kontraktor pelaksana ini bekerja dengan mengacu pada
gambar kerja (bestek), rencana kerja dan syarat-syarat (RKS) yang telah
disusun sebelumnya. Adapun kegiatan dari Kontraktor Pelaksana yaitu :
a. Melaksanakan semua kesepakatan yang ada dalam kontrak kerja,
baik dari segi scheduling pelaksanaan maupun masa pemeliharaan.
b. Mematuhi dan melaksanakan segala petunjuk yang diberikan oleh
Direksi. - Sebelum pekerjaan dimulai, kontraktor pelaksana harus
membuat dan menyerahkan gambar kerja (shop drawing) serta
metode kerja.
c. Menyediakan tenaga kerja, bahan, perlengkapan dan jasa yang
diperlukan sesuai dengan spesifikasi teknis dan gambar yang telah
ditentukan dengan memperhatikan biaya, waktu, kualitas, kuantitas
dan kemanan.
d. Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan yang diserahkan
kepada Direksi.
e. Bertangung jawab atas kualitas dan mutu pekerjaan. - Membayar
ganti rugi akibat kecelakaan yang terjadi pada waktu pelaksanaan
pekerjaan.

Gambar skema hubungan unsur – unsur dalam proyek

 BAB II

ORGANISASI PROYEK KONTRUKSI

2.1 Definisi organisasi

Organisasi dalam proyek konstruksi merupakan hal yang sangat penting.

Dalam organisasi suatu proyek terdapat makna usaha, kerjasama, dan tujuan
yang ingin dicapai. Menurut Ervianto (2004) , definisi dari organisasi adalah
bersatunya kegiatan – kegiatan dari dua individu atau lebih di bawah satu
koordinasi, dan berfungsi mempertemukan menjadi satu tujuan.
2.2 Proses pembentukan organisasi

organisasi proyek perlu dibentuk misalnya oleh pemilik (owner),

konsultan atau kontraktor pada umumnya owner menentukan dalam
menyusun serangkaian kebijaksanaan dan memilih bentuk organisasi proyek
yang tepat untuk gejala proyek.Hal yang didefinisikan saat pembentukan
organisasi proyek.
1. Tahap proyek yang diberlakukan pada organisasi atau proyek.
2. Penetapan pihak-pihak yang terlibat secara fungsional dalam
organisasi proyek yaitu bagaimana hubungan antar pihak-pihak
tersebut.
3. Disamping penetapan organisasi proyek, manajemen puncak juga
akan mempengaruhi bentuk organisasi manajemen proyek yang
digunakan.

Hubungan antara satu pihak dengan pihak lain dalam satu badan
organisasi dapat terdiri dari 2 hubungan kerja yaitu:
a. Hubungan fungsional
Hubungan fungsional adalah hubungansesuai fungsi masing-masing
pihak dan kontraktor.Misalnya ada tahap selain di mana konsultan
perencana berfungsi sebagai perencana, kontraktor belum
berfungsi.Demikian pula sebaliknya konsultan pada kontruksi terdapat
masalah yang berkaitan dengan perencanaan, penyelesaian masalah
tergantung hubungan kerjasama (kontrak) antara pemilik dengan
konsultan perencana dan kontraktor.

b. Hubungan kontrak
Hubungan kerjasama (kontrak) adalah hubungan berdasarkan
kontrak antara 2 pihak atau lebih yang terlibat kerjasama. Kontrak
merupakan sepekatan (perjanjian) secara sukarela antara 2 pihak yang
mempunyai kekuatan hokum. Kesepakatan ini dicapai setelah satu pihak
 penerima penawaran yang diajukan oleh pihak lain untuk melakukan
sesuatu sebagaimana yang tercantum dalam penawaran.
2.3 Jenis organisasi proyek Kontruksi

proyek merupakan suatu kegiatan usaha yang kompleks, sifatnya tidak rutin,
memiliki keterbatasan terhadap waktu, anggaran dan sumber daya serta memiliki
spesifikasi tersendiri atas produk yang akan dihasilkan. Dengan adanya
keterbatasan-keterbatasan dalam mengerjakan suatu proyek, maka sebuah
organisasi proyek sangat dibutuhkan untuk mengatur sumber daya yang dimiliki
agar dapat melakukan aktivitas-aktivitas yang sinkron sehingga tujuan proyek bisa
tercapai.

organisasi proyek juga dibutuhkan untuk memastikan bahwa pekerjaan dapat

diselesaikan dengan cara yang efisien, tepat waktu dan sesuai dengan kualitas yang
diharapkan. Secara umum, terdapat 4 jenis organisasi proyek yang biasa digunakan
dalam menyelesaikan suatu proyek. Adapun jenis-jenis organisasi proyek yang
dimaksud antara lain :

1. Organisasi Proyek Fungsional

Dalam organisasi proyek fungsional, susunan organisasi proyek dibentuk dari
fungsi-fungsi yang terdapat dalam suatu organisasi. Organisasi ini biasanya
digunakan ketika suatu bagian fungsional memiliki kepentingan yang lebih
dominan dalam penyelesaian suatu proyek. Top manajer yang berada dalam
fungsi tersebut akan diberikan wewenang untuk mengkoordinir proyek.
o Kelebihan : proyek dapat diselesaikan dengan struktur dasar
fungsional organisasi induk, memiliki fleksibilitas maksimum dalam
penggunaan staf, adanya pembauran berbagai jenis keahlian bagi tiap-
tiap fungsi serta peningkatan terhadap profesionalisme pada sebuah
divisi fungsional.
o Kelemahan : proyek biasanya kurang fokus, terdapat kemungkinan
terjadinya kesulitan integrasi antar tiap-tiap fungsi, biasanya
membutuhkan waktu yang lebih lama serta motivasi orang-orang yang
terdapat dalam organisasi menjadi lemah.
2. Organisasi proyek tim khusus
Dalam organisasi proyek tim khusus, organisasi akan membentuk tim yang
bersifat independen. Tim ini bisa direkrut dari dalam dan luar organisasi yang
akan bekerja sebagai suatu unit yang terpisah dari organisasi induk. Seorang
manajer proyek full time akan ditunjuk dan diberi tanggung jawab untuk
memimpin tenaga-tenaga ahli yang terdapat dalam tim.
o Kelebihan : tim akan terbentuk dengan bagian-bagian yang lengkap
dan memiliki susunan komando tunggal sehingga tim proyek memiliki
wewenang penuh atas sumber daya yang ada untuk mencapai sasaran
proyek, sangat dimungkinkan ditanggapinya perubahan serta dapat
diambil sebuah keputusan dengan tepat dan cepat karena keputusan
tersebut dibuat oleh tim dan tidak menunda hierarki, status tim yang
mandiri akan menumbuhkan identitas dan komitmen anggotanya untuk
menyelesaikan proyek dengan baik, jalur komunikasi dan arus kegiatan
menjadi lebih singkat, mempermudah koordinasi maupun integrasi
personel serta orientasi tim akan lebih kuat kepada kepentingan
penyelesaian proyek.
o Kelemahan : biaya proyek menjadi besar karena kurang efisien dalam
membagi dan memecahkan masalah dalam penggunaan sumber daya,
terdapat kecendrungan terjadinya perpecahan antara tim proyek
dengan organisasi induk serta proses transisi anggota tim proyek untuk
 kembali ke fungsi semula jika proyek telah selesai akan terasa sulit
karena telah meninggalkan departemen fungsionalnya dalam waktu
yang lama.
3.Organisasi Proyek Matriks
Organisasi proyek matriks merupakan suatu organisasi proyek yang melekat
pada divisi fungsional suatu organisasi induk. Pada dasarnya organisasi ini
merupakan penggabungan kelebihan yang terdapat dalam organisasi
fungsional dan organisasi proyek khusus.
o Kelebihan : manajer proyek bertanggung jawab penuh kepada proyek,
permasalahan yang terjadi dapat segera ditindaklanjuti, lebih efisien
karena menggunakan sumber daya maupun tenaga ahli yang dimiliki
pada beberapa proyek sekaligus serta para personel dapat kembali ke
organisasi induk semula apabila proyek telah selesai.
o Kelemahan : manajer proyek tidak dapat mengambil keputusan
mengenai pelaksanaan pekerjaan dan kebutuhan personel karena
keputusan tersebut merupakan wewenang dari pada departemen lain,
terdapat tingkat ketergantungan yang tinggi antara proyek dan
organisasi lain pendukung proyek serta terdapat dua jalur pelaporan
bagi personel proyek karena personel proyek berada dibahwah
komando pimpinan proyek dan departemen fungsional.
4.Organisasi Proyek Virtual
Organisasi proyek virtual adalah suatu bentuk organisasi proyek yang
merupakan aliansi dari beberapa organisasi dengan tujuan untuk
menghasilkan suatu produk tertentu. Struktur kolaborasi ini terdiri dari
beberapa organisasi lain yang saling bekerjasama dan berada disekelilin
perusahaan inti.
o Kelebihan : terjadi pengurangan biaya yang signifikan, cepat
beradaptasi dengan pesatnya perkembangan teknologi serta adanya
peningkatan terhadap fleksibilitas usaha.
o Kelemahan : proses koordinasi keprofesionalan dari berbagai organisasi
yang berbeda dapat menjadi hambatan, terdapat potensi terjadinya
kehilangan kontrol pada proyek serta terdapat potensi terjadinya konflik
interpersonal

2.4 Bentuk organisasi

Secara garis besar terdapat 2 macam bentuk organisasi pada proyek

kontuksi, yaitu:
1. Berdasarkan hubungan kontrak/perjanjian kerjasamanya mengatur
hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam proyek misalnya
mengatur hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam proyek
misalnya hubungan antara owner, konsultan, dan kontraktor.
Karena organisasi semacam ini mengatur hubungan antara pihak
atau eksternal pihak-pihak maka sering disebut pula sebagai
organisasi eksternal.
a. Organisasi tradisional
Organisasi tradisional banyak/biasa digunakan path prpoyek
kontruksi dengan kondisi biasa atau umum. Ide pembentukannya
didasarkan pada pendekatan ppembentukan organisasi terpisah
(separation organkadon).Bentuk organisasi ini terdiri dari 3 pihak,
yaitu pemilik proyek yang bertindak sebagai manajemen proyek
kontruksi, konsultan desain sebagai perancang kontuksi dan di
beberapa proyek juga terdapat konsultan pengawas pelaksanaan
kontruksi dan kontraktor sebagai pelaksana kontruksi. Bila
konsultan bertindak sebagai pengawas, tanggungjawabnya hanya
sebatas mengawasi agar sesuai dengan yang telah didesain tanpa
memiliki wewenang merubah mendesain (harus ada persetujuan
pemilik proyek).
Pada organisasi tradisional, dikenal adanya kontraktor
utama.Pekerjaan kontruksi yang tidak dikerjakan untama
disubkonkan kepada kontraktor dapat melakukan pekerjaan
spesialis tersebut dengan lebih cepat, biaya yang lebih murah
dan mutu yang lebih baik jika dibandingkan dengan kontraktor
utama.Hal ini disebabkan karena jenis kegiatan tersebut tidak
bisa dilakukan oleh kontraktor utama (kontraktor utama tidak
berpengalaman), kontraktor utama tidak memiliki sumber
daya, baik tenaga kerja maupun peralatan

Gambar Struktur Organisasi Tradisional

b. Organisasi Swakelola (Owner-Bulder)
Bentuk organisasi swakelola mirip dengan organisasi
tradisional, hanya saja unit organisasi pemberi tugas (pemilik)
konsultan dan kontraktor merupakan bagian yang tidak dapat
dipisahkan dengan organisasi proyek meskipun telah
selesai.Hal tersebut ini didasarkan pada organisasi terpadu
(integration of organisasion) ).Dalam bentuk oroganisasi
swakelola, tenaga kerja dan penggandaan bahan serta peralatan
dapat di kontrakan kepada pemasok (supplier).Proyek-proyek
emerintah bentuk organisasi swakelola hanya dilakukan untuk
proyek kecil atau proyek darurat (misalnya proyek
penanggulangan bencana alam).Tidak seperti organisasi
tradisional, pelaksanaaan tahapan kegiatan proyek pada
organisasi semacam ini dapat dilakukan secara overlapping
 karena pemilik proyek berfungsi sekaligus sebagai konsultan
dan kontraktor. Ciri-ciri organisasi semacam ini:
- Pemilik proyek bertanggungjawab atas perencanaan dan
pelaksanaan proyek (bertindak juga sebagai konsultan sendiri
perencana dan kontraktor). Pekerjaan dapat dilakukan dengan
kemampuan sendiri secara fakultatif atau dilaksanakan kontrak
atau subkontraktor (optionalown forces uvnk contractor and
subcontractor).
- Jenis kontrak yang diterapkan biasanya, harga tetap, harga
satuan, atau kontrak kontruksi yang dinegosasikan. (Uxedeprice,
unit price, or negotiated contruction contracts).

Gambar Struktur Organisasi Swakelola

c. Organisasi Manajemen Kontruksi (professional Contuction
Management)
Perkembangan proyek kontruksi dengan dana yang semakin
besar menyebabkan kegiatan didalam proyek menjadi semakin
banyak. Hal ini mengakibatkan pihak-pihak yang telibat di dalam
prpoyek menjadi semakin banyak pula.Misalnya dengan ptoyek
maka banyak pula dibutukan semakin banyak kontraktor spesialis.
Oelh karena itu owner tidak cukup mampu untuk mengelola
proyeknya sendirian sehingga membutuhkan pihak lain yang
membantu dalam mengelola proyek yang disebut piha manajemen
kontuksi. Organisasi manajemen kontruksi berkaitan dengan tim
manajemen proyek terdiri dan manajer proyek (professional
construction manajemen) dan pihak-pihak lain (kontraktor,
konsultan desain, dan sebagainya), yang mempunyai tugas
pengelola proyek secara terpadu dari perencanaan proyek (project
planning).desain dan pelaksanaan kontruksi. Hubungan kontrak
antara pihak yang terlibat dalam tim manajemen proyek bertujuan
meminimalkan hubungan timbal balik di dalam tim manajemen
proyek. Manajemen kontruksi merupakan konsultan dan
 kontraktor semacam ini disebut manajemen pendekatan paket
pekerjaan.Manajemen kontruksi merupakan suatu perusahaan
atau organisasi khusus yang melaksanakan praktek meanajemen
kontruksi yaitu:
1. Bekerja bersama-sama pemilik proyek dan konsultan desain
mulai awal proyek dan membuat rekomendasi
penyempurnaandesain.
2. Mengkonsultasikan alternativedesain dan metode pelaksanaan
kontuksi yang tepat dan membuat analisa dampak alternatif
tersebut terhadap biaya dan jadwal kontruksi.
3. 3. Memantau perkembangan proyek sedemikian rupa sehingga
tidak melampaui target yang telah ditetapkan pemilik proyek.
4. Koordinasi pengandaan peralatan,bahan dan seluruh kegiatan
kontraktor. Koordinasi hal-hal yang berkaitan dengan pembayaran
angsuran, perubahan, tuntutan, dan pemerikasaaan persyaratan
desain.
5. Melaksaakan dukungan atau pelayanan yang berkaitan dengan
proyek dan dibutuhkan pemilik proyek. Misalnya koordinasi
permohonan ijin seperti IMB.

d. Organisasi Turnkey
Pada proyek-proyek tertentu pemilik proyek memiliki keterbatasan
kemampuan teknis dan biaya untuk merealisasikan suatu proyek, dan
untuk mengatasi masalah tersebut pemilik proyek menyerahkan
tanggungjawab desain dan pelaksanaan kontruksi (termasuk
pembiayaan) pada suatu organisasi (investor, kontraktor) pengatturan
seperti hal dasar pembentukan organisasi turnkey didasarkan pada
organisasi terpadu yang menyerahkan semua kegiatan (desain dan
pelaksanaan kontruksi) pada suatu pihak. Di Indonesia telah lama
dilakukan proyek secara turnkey seperti proyek-proyek di industry dan
jalan tol. Pada organisasi proyek seperti ini memungkinkan tahapan
pelaksanaan tanggungjawab kontraktor sesuai kontrak antara
kontraktor dengan pemilik, dalam hal kontrakrtor menjadi konsultan
perencana.

2. Berdasarkan strukturnya
Struktur organisasi berdasarkan strukturnya mengatur hubungan
antar pihak-pihak yang terlibat dalam kegiaitan proyek kontruksi di
dalam suatu perusahaan, sering disebut pula sebagai organisasi
internal. Bentuk organisasi internal ini sangat bervariasi, didasarkan
pada lingkup pekerjaan, skala pekerjaan, spesialisasi pekerjaan, juga
kemuadahan koordinasi, cara pengendalian, pendeligasian wewenang,
dan lain-lain.
1. Organisasi garis (line) / satuan tugas
 Dengan adanya item kegiatan proyek yang semakin bertambah dan
beraneka ragam menyebabkan pemimpin proyek mengalami kesulitan
dalam mengelola proyek. Untuk itu kemudian timbul ide untuk
mendeligasikan kewenangan kepada level di bawahnya yang bersifat
mandiri (independent organization) sehingga pemimpin proyek lebih
mudah dalam melakukan pengaturan.
Ciri-ciri organisasi line :
a. Hubungan antara atasan dan bawahan bersifat langsung melalui
satu garis wewenang.
b. Jumlah kariyawan saling mengenal dan dapat berhubungan
setiap kerja. - Pemimpin dan karyawan saling mengenal dan
dapat berhubungan setiap hari kerja.
c. Puncak pemimpin biasanya pemilik perusahaan.
d. Tujuan organisasi sederhana
e. Tingkat spesialisasi tidak begitu tinggi

Kelebihan organisasi line:

a. Kesatuan pemimpin terjamin sepenuhnya, karena berada dalam
satu tangan
b. Disiplin dan militrasi pekerja ummnya tinggi
c. Koordinasi relatif mudah dilaksanakan
d. Proses pengembalian keputusan dan intruksi berjalan cepat dan
tidak bertele-tele
e. Garis pemimpin tegas, tidak mungkin terjadi kesimpangan
karenapemimpin berhubungan dengan kariyawan.
f. Rasa solidaritas karyawan umumnya tinggi
g. Pengendalian secara ketat pada setiap karyawan dapat
dilaksanaka