KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PENYEDIAAN PERUMAHAN

KERANGKA ACUAN KEGIATAN

(TERM OF REFERENCE)

PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN MAHASISWA

UNIVERSITAS KRISTEN SATYA WACANA
(JTGMHS20-04)

TAHUN ANGGARAN 2020

SNVT PENYEDIAAN PERUMAHAN

PROVINSI JAWA TENGAH
 KERANGKA ACUAN KERJA
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN MAHASISWA
UNIVERSITAS KRISTEN SATYA WACANA (JTGMHS20-04)

Kementerian Negara/Lembaga : Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan

Rakyat
Unit Eselon I : Direktorat Jenderal Penyediaan Perumahan
Program : Pengembangan Perumahan
Hasil : Terselenggaranya Pembangunan Rumah Susun
yang baik, tepat waktu, tepat mutu, dan sesuai
dengan ketentuan yang berlaku
Unit Eselon II/Satker : Direktorat Rumah Susun/Satuan Kerja Non
Vertikal Tertentu (SNVT) Penyediaan Perumahan
Provinsi Jawa Tengah
Kegiatan : Penyediaan Rumah Susun
Indikator Kinerja Kegiatan : Terbangunnya Rumah Susun
Satuan Ukur dan Jenis Keluaran : Tersedianya Rumah Susun Layak Huni
Volume : 43 Unit, 1 (satu) Tower

A. LATAR BELAKANG
I. Dasar Hukum
1. Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
2. Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
3. Undang-undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman;
4. Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
5. Undang-undang Nomor 2 tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi;
6. Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi;
7. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
8. Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang;
9. Peraturan Pemerintah Nomor 59 Tahun 2010 tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi;
10. Peraturan Pemerintah Nomor 88 Tahun 2014 tentang Pembinaan Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman;
11. Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 2015 tentang Perubahan Kedua Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi;
12. Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan
dan Kawasan Permukiman;
13. Peraturan Pemerintah Nomor 54 tahun 2016 tentang Perubahan Ketiga Atas
Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi;
14. Peraturan Presiden Nomor 73 Tahun 2011 tentang Pembangunan Bangunan
Gedung Negara;
15. Peraturan Presiden Nomor 15 Tahun 2015 tentang Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat;
16. Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang dan Jasa
Pemerintah;
17. Peraturan Presiden Nomor 100 Tahun 2018 tentang Pembangunan Rumah Susun
Khusus Pada Perguruan Tinggi dan Lembaga Pendidikan Berasrama;
18. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/M/1992 tentang Persyaratan
Teknis Pembangunan Rumah Susun;
19. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman
Persyaratan Teknis Bangunan Gedung;
20. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 33/PRT/M/2006 tentang Sistem
Pengendalian dan Manajemen Penyelenggaraan Kontrak Jasa Konsultansi;
21. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 34/PRT/M/2006 tentang Sistem
Pengendalian dan Manajemen Penyelenggaraan Kontrak Jasa Konstruksi;
22. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 6/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Umum Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
23. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 14/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Umum Pemeriksaan Dalam Rangka Pengawasan Fungsional Di Lingkungan
Departemen Pekerjaan Umum;
24. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 25/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Sertifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung;
25. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 6/PRT/M/2008 tentang Pedoman
Pengawasan Penyelenggaraan Dan Pelaksanaan Pemeriksaan Konstruksi Di
Lingkungan Departemen Pekerjaan Umum;
26. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 4/PRT/M/2009 tentang Sistem
Manajemen Mutu (SMM) Departemen Pekerjaan Umum;
27. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 14/PRT/M/2011 tentang Pedoman
Pelaksanaan Kegiatan Kementerian Pekerjaan Umum yang Merupakan
Kewenangan Pemerintah dan Dilaksanakan Sendiri;
28. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 5/PRT/M/2014 tentang Pedoman
Sistem Manajemen Keselamatan dan Kesehatan Kerja (SMK3) Konstruksi Bidang
Pekerjaan Umum;
29. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 15/PRT/M/2015 tentang Organisasi
dan Tata Kerja Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat;
30. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 5/PRT/M/2016
tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung;
31. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 6/PRT/M/2017
tentang Perubahan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 5/PRT/M/2016 tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung;
32. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor
22/PRT/M/2018 tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara;
33. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor
01/PRT/M/2019 tentang Tata Cara Pengajuan Uuslan Pembangunan dan
Pengelolaan Rumah Susun Khusus Pada Perguruan Tinggi dan Lembaga
Pendidikan Keagamaan Berasrama;
34. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor
07/PRT/M/2019 tentang Standar dan Pedoman Pengadaan Jasa Konstruksi Melalui
Penyedia;
35. Peraturan Lembaga LKPP Nomor 7 Tahun 2018 tentang Pedoman Perencanaan
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;
36. Peraturan Lembaga LKPP Nomor 9 Tahun 2018 tentang Pedoman Pelaksanaan
Pengadaan Barang/Jasa Melalui Penyedia;
 37. Peraturan Lembaga LKPP Nomor 17 Tahun 2018 tentang Sanksi Daftar Hitam
dalam Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah;
38. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor
897/KPTS/M/2017 Tentang Besaran Remunerasi Minimal Tenaga Kerja Konstruksi
Pada Jenjang Jabatan Ahli Untuk Layanan Jasa Konsultansi Konstruksi;
39. Surat Edaran Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor
21/SE/M/2019 tentang Standar Susunan Tenaga Ahli Untuk Pengawasan Pekerjaan
Konstruksi Melalui Penyedia Jasa.

II. Standar Nasional Indonesia (SNI)

SNI yang berlaku:
1. SNI 19-3983-1995 tentang Spesifikasi Timbulan Sampah Untuk Kota Kecil dan
Sedang di Indonesia (revisi 2017 sedang proses di Badan Standardisasi Nasional);
2. SNI 03-1735-2000 tentang Tata cara perencanaan akses bangunan dan akses
lingkungan untuk pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan Gedung;
3. SNI 03-1736-2000 tentang Tata cara perencanaan sistem proteksi pasif untuk
pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan rumah dan Gedung;
4. SNI 03-6462-2000 tentang Tata cara pemasangan damper kebakaran;
5. SNI 03-6861-2002 tentang Spesifikasi Bahan Bangunan Indonesia;
6. SNI 19-2454-2002 tentang Tata cara teknik operasional pengelolaan teknik
sampah perkotaan (revisi 2017 sedang proses di BSN);
7. SNI 3242:2008 Pengelolaan sampah di permukiman;
8. SNI 1726:2012 Tata Cara Perencanaan Ketahanan Gempa untuk Bangunan Gedung
dan Non Gedung;
9. SNI 1727:2013 Beban Minimum untuk Perancangan Bangunan Gedung dan
Struktur Lain;
10. SNI 2847:2013 Persyaratan Beton Struktural untuk Bangunan Gedung;
11. SNI 7973:2013 Spesifikasi Desain untuk Konstruksi Kayu;
12. SNI 1729:2015 Spesifikasi untuk Bangunan Gedung Baja Struktural;
13. SNI 8153:2015 Perencanaan Dasar Plumbing dalam Bangunan Gedung;
14. SNI 2398:2017 Tangki Septik dan Pengolahan Lanjutan;
15. SNI 8455:2017 Pengolahan Air Limbah Sistem ABR;
16. SNI tentang Tata Cara Perencanaan Sarana Jalan Keluar (NFPA 101);
17. SNI tentang Pengendalian Asap Kebakaran (NFPA 92A);
 18. SNI tentang Manajemen Asap Kebakaran (NFPA 92B);
19. SNI Deteksi dan Alarm (NFPA 72);
20. SNI Sprinkler;
21. SNI Pipa Tegak dan Selang Kebakaran;
22. SNI Pompa Kebakaran.

III. Gambaran Umum Singkat

Perumahan sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, perlu mendapat
perhatian penting dalam penyediaannya sebagai upaya meningkatkan kesejahteraan
masyarakat. Kendala yang dihadapi di bidang pengembangan perumahan saat ini
antara lain adalah kemampuan daya beli masyarakat yang rendah, dan kendala pasokan
rumah akibat dari keterbatasan sumber pembiayaan perumahan.
Seiring dengan pertambahan jumlah penduduk perkotaan yang terus meningkat
terhadap kebutuhan akan perumahan, namun menghadapi kendala keterbatasan dan
semakin tingginya harga lahan perkotaan. Untuk memenuhi kebutuhan tersebut,
masyarakat memanfaatkan lahan-lahan secara ilegal seperti di bantaran sungai, rel
kereta dan lain-lain, sehingga timbul kantong-kantong permukiman kumuh terutama
di lokasi yang padat penduduk dan strategis/dekat pusat perekonomian atau bisinis.
Mengatasi permasalahan tersebut diatas, pembangunan hunian ke arah vertikal
dapat dijadikan satu solusi bagi sebagian segmen masyarakat perkotaan terutama yang
berpenghasilan rendah dalam memperoleh tempat tinggal yang layak dan terjangkau.
Upaya percepatan pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut sesuai dengan gagasan
penyelenggaraan Rumah Susun Sewa yang ditetapkan dalam UU No. 20/2011 tentang
Rumah Susun yang menjelaskan tujuan dari pembangunan rumah susun.
Dalam hal pemenuhan kebutuhan atas pembangunan Rumah Susun ini,
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat melalui Direktorat Jenderal
Penyediaan Perumahan mempunyai tugas untuk membangun Rumah Susun.

IV. Alasan Kegiatan Dilaksanakan

Dalam rangka untuk memenuhi kebutuhan akan tempat hunian bagi Mahasiswa,
maka diperlukan pembangunan rumah susun. Oleh karena itu, Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat merasa perlu untuk membangun Rumah Susun tersebut
guna memenuhi kebutuhan hunian untuk menunjang kegiatan belajar mengajar.
B. KEGIATAN YANG DILAKSANAKAN
1. Uraian Kegiatan
Lingkup kegiatan berupa pembangunan Rumah Susun. Adapun pekerjaan-pekerjaan
dalam lingkup kegiatan tersebut antara lain:
a. Pekerjaan Pondasi dan Struktur Atas (termasuk Konstruksi Atap);
b. Pekerjaan Arsitektur dan Finishing;
c. Pekerjaan Dinding, Plester & Aci;
d. Pekerjaan Kusen/Daun Pintu Jendela;
e. Pekerjaan Lantai;
f. Pekerjaan Plafond;
g. Pekerjaan Kamar Mandi (termasuk Pekerjaan Waterproofing);
h. Pekerjaan Cat;
i. Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal dan Plambing (MEP): air bersih, air kotor, air bekas,
air hujan/buangan, sistem penanggulangan kebakaran/hydrant.
2. Batasan Kegiatan
Kegiatan pembangunan rumah susun ini akan dilaksanakan selama 7 (tujuh) bulan.
Dimana batasan pembangunan rumah susun ini terbatas pada pembangunan rumah
susun beserta utilitas bangunan dalam gedung. Sedangkan Sertifikat Perizinan IMB,
Sertifikat Laik Fungsi (SLF), Izin Lingkungan, Kesesuaian Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW), Pematangan Lahan, dan Jalan Akses akan menjadi tanggung jawab pihak
penerima bantuan yang akan menggunakan rumah susun ini.

C. MAKSUD DAN TUJUAN KEGIATAN

1. Maksud Kegiatan
Melaksanakan pembangunan rumah susun peruntukan bagi Mahasiswa yang akan
diserahterimakan kepada Perguruan Tinggi sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
2. Tujuan Kegiatan
Pembangunan rumah susun peruntukan bagi Mahasiswa ini adalah untuk memenuhi
kebutuhan tempat hunian yang layak guna menunjang kegiatan belajar.

D. INDIKATOR KELUARAN DAN KELUARAN

1. Indikator Keluaran (Kualitatif)
Tersedianya rumah susun yang layak huni bagi Mahasiswa guna menunjang kegiatan
belajar.
 2. Keluaran (Kuantitatif)
Terbangunnya rumah susun sebanyak 43 unit beserta kelengkapan administrasi proyek.

E. PENERIMA MANFAAT
Penerima manfaat pembangunan rumah susun ini adalah Universitas Kristen Satya
Wacana.

F. CARA PELAKSANAAN KEGIATAN

1. Metode Pelaksanaan
Waktu pelaksanaan pembangunan gedung ini direncanakan selesai dalam waktu 7
(tujuh) bulan.
2. Tahapan Kegiatan
Tahapan kegiatan pembangunan rumah susun ini antara lain:
a. Pekerjaan Pondasi dan Struktur Atas (termasuk Konstruksi Atap);
b. Pekerjaan Arsitektur dan Finishing;
c. Pekerjaan Dinding, Plester & Aci;
d. Pekerjaan Kusen/Daun Pintu Jendela;
e. Pekerjaan Lantai;
f. Pekerjaan Plafond;
g. Pekerjaan Kamar Mandi (termasuk Pekerjaan Waterproofing);
h. Pekerjaan Cat;
i. Pekerjaan Mekanikal, Elektrikal dan Plambing (MEP): air bersih, air kotor, air bekas,
air hujan/buangan, sistem penanggulangan kebakaran/hydrant.

G. TEMPAT PELAKSANAAN KEGIATAN

Pembangunan Rumah Susun Mahasiswa Universitas Kristen Satya Wacana berlokasi di
Kampus Blotongan, Kecamatan Sidorejo, Kota Salatiga, Provinsi Jawa Tengah.

H. PELAKSANA DAN PENANGGUNGJAWAB KEGIATAN

1. Pelaksana kegiatan adalah Kepala SNVT Penyediaan Perumahan Provinsi Jawa Tengah
yang didukung oleh Pejabat Pembuat Komitmen Rumah Susun dan Rumah Khusus
beserta staf terkait.
2. Penanggungjawab kegiatan adalah Kepala SNVT Penyediaan Perumahan Provinsi Jawa
Tengah, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.
I. JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
Jangka waktu pelaksanaan kegiatan pembangunan rumah susun ini adalah 7 (tujuh)
bulan terhitung sejak terbit SPMK sampai dengan Serah Terima Pertama Pekerjaan Fisik
T.A. 2020, ditambah dengan Pemantauan pada Masa Pemeliharaan Pekerjaan Fisik dan
Serah Terima Kedua Pekerjaan Fisik T.A. 2020.

J. DAFTAR PERSONIL
Untuk mencapai hasil yang diharapkan, pihak Penyedia Jasa harus menyediakan
tenaga-tenaga ahli dalam suatu Struktur Organisasi untuk menjalankan kewajibannya
sesuai dengan lingkup jasa yang tercantum dalam KAK ini yang bersertifikat dan disetujui
oleh PEMBERI TUGAS. Struktur Organisasi serta daftar tenaga ahli beserta kualifikasinya,
minimal sebagai berikut:

Persyaratan
No. Jabatan Kerja Jumlah Jurusan Tingkat Pengalaman Sertifikat/SKA
Pendidikan Kerja Profesional Keahlian
/ Ijazah (Tahun)
1. Project 1 Org Teknik S1 6 Ahli SKA Ahli
Manager Sipil Madya Teknik
Bangunan
Gedung
2. Site Manager 1 Org Teknik D3 6 Ahli SKA Ahli
Sipil Madya Teknik
Bangunan
Gedung
3. Site Engineer 1 Org Teknik D3 4 Ahli SKA Ahli
Struktur Sipil Madya Teknik
Bangunan
Gedung

4. Site Engineer 1 Org Arsitektur D3 4 Ahli SKA Ahli

Arsitektur Madya Arsitek

5. Site Engineer 1 Org Mekanikal D3 4 Ahli SKA Ahli

Mekanikal, Elektrikal Madya Mekanikal
Elektrikal, dan
Plambing

6. Ahli K3 1 Org Teknik D3 3 - Sertifikat K3

Konstruksi Sipil
 Apabila diperlukan, pemberi tugas berhak untuk menghadirkan tenaga ahli yang
dimaksud diatas untuk dilakukan verifikasi dan klarifiasi (personil, ijazah asli, NPWP asli,
SKA Asli, Sertifikat Asli dan referensi dari Pemberi Tugas asli). SKA dan Sertifikat yang diakui
adalah yang dikeluarkan oleh lembaga yang berwenang sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

K. DAFTAR PERALATAN
Untuk mencapai hasil yang diharapkan, pihak Penyedia Jasa harus menyediakan
peralatan untuk menjalankan kewajibannya sesuai dengan lingkup jasa yang tercantum
dalam KAK ini dan disetujui oleh PEMBERI TUGAS. Daftar peralatan minimal sebagai
berikut:

KEPEMILIKAN/
NO JENIS PERALATAN KAPASITAS JUMLAH
STATUS
1. Genset 500 – 700 kVA 1 (satu) buah

2. Pompa Air/Tandon Air 1000 – 1500 liter 2 (dua) buah

3. Excavator 0,7 – 1 m3 1 (satu) buah

4. Dump Truck 5 – 10 m3 2 (dua) buah

5. Mobil Pick Up 1 – 3 m3 2 (dua) buah

6. Air Compressor 3 – 5 hp 1 (satu) buah

Sewa/Milik
7. Concrete Vibrator 5 – 10 hp 4 (empat) buah
Sendiri/ Sewa Beli
8. Concrete Mixer 0,5 - 1 m3 1 (satu) buah

9. Bar Bender 1 – 3 hp 1 (satu) buah

10. Bar Cutter 1 – 3 hp 1 (satu) buah

11. Mesin Las 1500 – 1700 watt 1 (satu) buah

12. Stamper 3 – 5 hp 2 (dua) buah

13. Alat Sondir 2 – 5 ton 1 (satu) buah

L. IDENTIFIKASI JENIS BAHAYA

Untuk mencapai hasil yang diharapkan, pihak Penyedia Jasa harus menyediakan
program Kesehatan dan Keselamatan Kerja (K3) untuk menghindari hal-hal yang bersifat
membahayakan sesuai dengan lingkup jasa yang tercantum dalam KAK ini dan disetujui
oleh PEMBERI TUGAS.
Identifikasi jenis bahaya yang sering terjadi adalah sebagai berikut:
Jenis / Tipe
No. Identifikasi Jenis Bahaya Resiko K3
Pekerjaan
1 Pekerjaan Persiapan Kecelakaan akibat alat kerja Menengah
Tersengat listrik Menengah
Tersayat material seng (pagar proyek) Ringan
Tertimpa material (misal: pagar proyek) Menengah
Kecelakaan mobilisasi dan demobilisasi
Tinggi
alat dan material
2 Pekerjaan Galian Terkena Alat Kerja Getaran Ergonomi Ringan
Terkena Debu Menengah
3 Pekerjaan Struktur Tertimpa adukan cor beton Menengah
Bawah, Struktur Atas Tertimbun tanah pada saat galian Tinggi
/ Pemasangan /
Kecelakaan akibat alat kerja Menengah
Instalasi Komponen
Precast Tenggelam pada saat pekerjaan water
Tinggi
tank
Terjatuh dari ketinggian Tinggi
Gangguan saluran pernapasan akibat
Ringan
pengecatan
Tertimpa material dan peralatan kerja Menengah
4 Pekerjaan Terkena pecahan material Menengah
Pemasangan Rangka Tertimpa material yang jatuh dari
Atap Menengah
ketinggian
Kesalahan pengunaan alat tajam Menengah
Tertimpa material dengan beban
Menengah
tertentu
5 Alat Transportasi
Tertabrak Tinggi
Kerja
6 Pekerjaan Mekanikal Terjatuh dari ketinggian Tinggi
Elektrikal Tertimpa Material dan Peralatan Tinggi
Kecelakaan akibat alat kerja: las listrik Menengah
Kecelakaan akibat alat kerja:
Tinggi
bor mesin
Kecelakaan akibat alat kerja:
Tinggi
alat potong
Tersengat listrik Tinggi
Terjepit pipa pada saat pemasangan Menengah
7 Pekerjaan Saluran Tersengat listrik Tinggi
Terjatuh dari ketinggian Tinggi
Terjepit atau tertimpa gorong-gorong Menengah
M. BIAYA
Total biaya yang diperlukan untuk Pembangunan Rumah Susun Mahasiswa Universitas
Kristen Satya Wacana (JTGMHS20-04) sebanyak 43 unit ini adalah sebesar
Rp.15.188.951.700,- (Lima Belas Milyar Seratus Delapan Puluh Delapan Juta Sembilan
Ratus Lima Puluh Satu Ribu Tujuh Ratus Rupiah).

Semarang, 19 Desember 2019

PPK Rumah Susun dan Rumah Khusus
SNVT Penyediaan Perumahan
Provinsi Jawa Tengah

Muhammad Akbar Hadi Purwanto, S.T., M.Si.

NIP. 19810304 201402 1 001