MANAJEMEN RISIKO

“RPS 9: Risiko dan Manajemen Risiko Kerusakan Aset

Fisik”

Dosen Pengampu: Prof. Dr. Ni Luh Putu Wiagustini, S.E., M.Si.

Disusun Oleh Kelompok 3 :

I Wayan Gede Yustiardika Diputra 1807521157

Nyoman Yana Samyoga 1807521186

Ni Luh Renia Sasti Devi 1807521237

Ni Wayan Yarsini 1807521245

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

PROGRAM STUDI MANAJEMEN
UNIVERSITAS UDAYANA
BALI
2021
1.1. Cakupan Aset Fisik (Properti)

Risiko yang mungkin terjadi atas properti mencakup banyak hal seperti
kebakaran, banjir, perusakan, dan lainnya. Dalam perusahaan asuransi, risiko atas
aset fisik biasanya masuk dalam kategori asuransi umum, seperti terlihat dari
penawaran produk salah satu perusahaan asuransi umum.

Cakupan Asuransi Umum dan Properti

1. Asuransi Harta Benda (Property Insurance)

2. Asuransi Rekayasa (Engineering Insurance)

3. Asuransi Pengangkutan (Marine Cargo Insurance)

4. Asuransi Rangka Kapal (Marine Hull Insurance)

5. Asuransi Usaha Minyak & Gas Bumi (Oil & Gas Insurance)

6. Asuransi Pesawat (Aviation Insurance)

7. Asuransi Satelit (Space Insurance)

8. Asuransi Kecelakaan Diri (Personal Accident Insurance)

9. Asuransi Tnggung Gugat (Liability Ainsurance)

10. Asuransi Uang (Money Insurance)

11. Asuransi Kebakaran (Burglary Insurance)

1.2. Golongan Properti

Aset fisik atau properti yang dibicarakan mencakup banyak kategori

seperti bangunan, perabot rumah tangga, perlengkapan rumah, mesin,
barang dagangan, persediaan bahan baku, dan lain– lain. Kategori dapat
dikelompokkan menjadi :
a. Properti riil, dapat didefinisikan sebagai tanah, bangunan yang berdiri
diatasnya, atau tanaman yang tumbuh pada tanah tersebut.
b. Properti personal, dapat didefinisikan sebagai apa saja yang dimiliki
selain properti riil. Contoh : mobil, pakaian, komputer, dan uang.
 Properti dapat dibagi dua golongan besar yaitu :

a. Properti tetap berupa real estate seperti: tanah kosong, gedung kantor,
pabrik, gudang, bengkel, atau struktur fisik lainnya.
b. Properti bergerak atau properti yang dapat dipindahkan dan tidak terikat
pada tanah. Properti bergerak umumnya dibagi dalam dua subgolongan
yaitu properti bergerak yang digunakan, dan properti bergerak untuk
dijual. Properti bergerak termasuk: mesin, mebelair, bahan mentah,
barang dalam proses (properti bergerak yang digunakan), barang jad i,
dan barang dagangan (properti bergerak untuk dijual).

Tidak semua harta benda bisa diasuransikan. Biasanya asuransi

meng – cover benda yang terlihat (tangible assets), sedangkan benda tak
terlihat (intangible assets), seperti copy rights atau nama baik (goodwill)
tidak akan masuk dalam cakupan asuransi. Jika asuransi dibeli untuk meng
– cover kejadian tertentu, maka kerugian karena kejaadian lainnya tidak
akan diganti. Sebagai contoh, jika membeli asuransi kebakaran untuk
gedung, kemudian gedung tersebut roboh karena angin puting beliung maka
asuransi tersebut tidak bisa mengganti kerugian tersebut.

1.3. Kerugian yang dialami Aset Fisik

Kerugian akibat kejadian buruk yang terjadi bisa diklasifikasikan sebagai :

a. Kerugian langsung, terjadi jika kejadian buruk mempunyai dampak
langsung terhadap properti. Sebagai contoh : suatu kebakaran
menghancurkan bangunan yang merupakan kerugian langsung.
b. Kerugian tidak langsung, kerugian yang mempunyai elemen waktu jika
waktu dilibatkan dalam perhitungan kerugian tersebut. Sebagai contoh,
jika karena kebakaran, bangunan tidak bisa disewakan sampai
rekonstruksi selesai dilakukan. Kerugian tersebut akan berhubungan
positif dalam jangka waktu perbaikan. Semakin lama waktu yang
 dibutuhkan untuk perbaikan, semakin besar kerugian yang dialami
perusahaan.

Penyebab Kerugian

Kemungkinan sebab-sebab kerugian properti sangat banyak sehingga perlu

diklasifikasikan dalam beberapa cara. Alternatif lain untuk melihat eksposur
yang dihadapi oleh harta benda adalah melihat sumber – sumber risiko yang
bisa berpengaruh terhadap harta benda. Adapun klasifikasi sebab -sebab
kerugian properti terbagi dalam tiga golongan berikut ini.
a. Sebab fisik (physical peril), termasuk kekuatan alam seperti: api, angin
topan, dan ledakan yang merusak, atau menghancurkan properti.
b. Sebab sosial (social peril) yaitu (1) penyimpangan dari perilaku individu
yang diharapkan seperti pencurian, perusakan, penggelapan, atau
kelalaian, dan (2) kelainan dalam perilaku kelompok seperti:
pemogokan atau kerusuhan. Contoh kerusuhan yang terjadi yang
berakibat pada perusakan properti.
c. Sebab ekonomis (economic peril), mencakup kekuatan ekonomi yang
mengakibatkan kerusakan dapat disebabkan oleh faktor internal atau
eksternal seperti: debitur tidak dapat membayar pinjamannya karena
resesi ekonomi, atau kontraktor tidak dapat menyelesaikan proyeknya
sesuai jadwal karena kesalahan manajemen. dan perubahan model
menyebabkan barang stok lama menjadi kehilangan nilainya.

Satu atau lebih peril ini dapat mengakibatkan satu kerugian. Misalkan:
kelalaian seorang pekerja mengakibatkan suatu ledakan, resesi ekonomi dan
angin topan melumpuhkan tokoh debitor sehingga tidak dapat membayar
pinjamannya kepada grosir.
1.4. Metode Penilaian Kerugian Aset Fisik

Menghitung kerugian aset fisik yang timbul akibat suatu peristiwa,

dapat dilakukan dengan beberapa teknik. Dimana teknikteknik ini bersifat
saling melengkapi satu sama lain dan tidak ada teknik yang lebih benar.
Teknik-teknik tersebut antara lain :
a. Nilai (Harga) Pasar

Harga pasar merupakan harga yang terbentuk melalui mekanisme

pasar. Pada mekanisme tersebut terdapat pihak penjual dan pembeli.
Kekuatan permintaan dan penawaran membentuk harga keseimbangan yang
menjadi harga pasar. Penilaian property riil dengan harga pasar
menggunakan metode harga pasar dapat dilakukan membandingkan harga
pasar aset yang mirip yang pernah diperdagangkan. Penggunaan metode ini
harus memperhatikan fluktuasi harga pasar. Jika tidak ditemukan aset yang
mirip maka penyesuaian-penyesuaian perlu dilakukan.
Selain itu, harga pasar biasanya mencerminkan biaya kesempatan
(opportunity cost) dari aset tersebut. Untuk beberapa aset teknik ini mudah
dilakukan dan hasil yang diperoleh tidak jauh berbeda dengan harga pasar
aset tersebut. Contohnya yaitu ketika Pak Yono membeli obligasi atas unjuk
dengan nilai nominal 1 juta, kupon bunga 20%, jangka waktu lima tahun.
Untuk mengklaim kupon bunganya dan nilai nominalnya (yang akan
dibayar pada tahun kelima) kita harus menunjukkan sertifikat obligasi
tersebut. Apabila satu tahun kemudian sertifikat tersebut dicuri sehingga
sertifikat tersebut menjadi hilang, maka berapa besar kerugian akibat
hilangnya obligasi tersebut ? Pak Yono dapat menghitung kerugiannya
dengan menghitung kesempatan yang hilang. Kesempatan yang hilang
tersebut merupakan present value dari klaim yang selama empat tahun
berikutnya.
Misalkan discount rate yang relevan adalah 15%, maka PV kesempatan
yang hilang tersebut adalah :
PV = (200.000)/(1+0,15)1+ ……+(1.200.000)/(1+0,15)4 = 1.142.749
Maka kerugian Pak Yono dengan hilangnya obligasi tersebut sebesar
Rp1.142.749.
 Penilaian properti riil dengan menggunakan metode harga pasar lebih suli
dibandingkan untuk properti personal. Hal ini karena properti personal lebih
likuid (sering diperdagangkan) dan hargaharganya lebih mudah diperoleh.
Misalnya terjadi kerusakan komputer akibat kebakaran maka kerugian dapat
diestimasikan dengan mencari data harga komputer di internet ataupun
penjual komputer. Harga tersebut untuk komputer dengan kondisi rata-rata.
Apabila komputer yang dimiliki mempunyai kondisi yang menyimpang
(kondisi buruk sekali) maka perlu dilakukan penyesuaian.

b. Replacement Cost (Baru)

Teknik ini dilakukan dengan melihat biaya yang diperlukan untuk

mengganti barang yang rusak dengan barang baru yang sama. Misalkan
bangunan yang kita miliki terbakar habis, dengan menggunakan teknik
replacement cost kita dapat menghitung biaya yang diperlukan untuk
membangun kembali gedung tersebut seperti sebelum terbakar. Dalam hal
ini manajer risiko dapat meminta bantuan pihak luar untuk menaksir biaya
tersebut. Apabila kerusakan terjadi sebagian (parsial) maka perbaikan bisa
dilakukan. Contohnya jika bangunan terbakar dan atapnya rusak berat
padahal atap itu sudah dipasang sepuluh tahun lalu, tentunya replacement
cost dengan bahan baru akan meningkatkan biaya. Namun biaya
penggantian biasanya lebih rendah dari kerugian sesungguhnya hal ini
karena dampak tidak langsung dari suatu kerusakan misalnya operasi yang
terganggu tidak masuk dalam perhitungan teknik ini. Ini merupakan
kelebihan dari teknik replacement cost karena perhitungan secara parsial
bersifat fleksibel.
c. Replacement Cost Baru dikurangi Depresiasi

Teknik ini dihitung dengan menghitung replacement cost (baru)

dikurangi dengan depresiasi (angka yang mencerminkan turunan nilai
ekonomis). Argumen dasarnya yaitu nilai suatu properti yang sebenarnya
adalah nilai properti dikurangi dengan depresiasi karena berjalannya waktu.
Pada asuransi ini dikenal sebagai ACV (Actual Cost Value) dan digunakan
untuk patokan membayar tanggungan. Contohnya suatu bangunan yang
 mempunyai replacement cost Rp100 juta tetapi sudah dibangun 20 tahun.
Jika bangunan tersebut terbakar maka perusahaan asuransi tidak akan
membangun kembali bangunan tersebut namun menggantinya dengan kas
melalui nilai tersebut dikurangi depresiasi. Perhitungan depresiasi bersifat
subyektif karena dipengaruhi oleh faktor fisik seperti lama usia properti atau
tingkat penggunaan properti. Selain itu juga factor non fisik seperti fashion
atau desain.

1.5. Manajemen Kerugian Aset Fisik

Dalam mengatasi berbagai risiko pada aset fisik yang dimiliki

perusahaan, maka perusahaan dapat meminimalisir risiko kerugian aset fisik
melalui asuransi. Asuransi adalah perlindungan finansial berupa
penggantian dari hal-hal atau risiko yang tidak diinginkan dengan
melibatkan pembayaran premi secara teratur. Risiko yang mungkin terjadi
atas properti (harta benda) mencakup banyak hal seperti kebakaran, banjir,
perusakan, dan lainnya. Dalam perusahaan asuransi, risiko atas harta benda
biasanya masuk dalam kategori asuransi umum, seperti terlihat dari
penawaran produk salah satu perusahaan asuransi umum.

Kepentingan dalam Properti

Properti mengandung pengertian yang lebih luas daripada faktor

fisik yang tampak. Menurut definisi hukum, properti menunjukkan sejumlah
hak yang dapat mengalir dari/atau merupakan bagian dari kekayaan fisik
yang tampak, dan yang masing-masing memiliki nilai tertentu sendiri-
sendiri. Hak-hak tersebut tercermin dalam kepentingan pihak-pihak dalam
suatu properti. Untuk mengenali dan mengukur kerugian properti, manajer
risiko harus memperhatikan berbagai jenis kepentingan tersebut.
a. Pemilik.

Kepentingan properti yang paling jelas adalah kepemilikan sendiri.

Jika properti mengalami kerugian langsung atau tidak langsung,
pemilik menanggung jumlah kerugian tersebut. Jika suatu bisnis
 hanya memiliki sebagian dari properti itu, maka bisnis itu hanya
menanggung bagian kerugian tersebut.
b. Kreditur.

Kreditur mempunyai kepentingan atas properti yang digunakan

sebagai jaminan pinjamannya karena kemampuan kreditur untuk
menagih debitur menurun jika properti tersebut rusak atau hancur.
Kerugian potensialnya adalah sebesar saldo pinjaman yang belum
terbayar.
c. Penjual atau Pembeli.

Pada prinsipnya, pihak yang memegang hak (title) pada saat property
itu rusak atau hilang adalah pihak yang bertanggung jawab atas
kerugian tersebut. Contoh: barang yang dikirim c.i.f. atau f.o.b. titik
pengiriman, berarti penjual menyerahkan hak kepada pembeli pada
saat barang diserahkan kepada perusahaan pengangkutan karena
pembeli yang membayar biaya pengangkutan; sedangkan barang
yang dikirim f.o.b. titik tujuan penjual mengalihkan hak kepada
pembeli bila barang diterima dari perusahaan pengangkutan.

d. Penyewa.

Pada umumnya, penyewa tidak menghadapi eksposur kerugian

properti, tetapi terdapat perkecualian. Pertama, seorang penyewa
bertanggung jawab atas kerusakan pada premis yang disewa karena
kelalaiannya. Kedua, penyewa wajib mengembalikan properti
kepada pemilik dalam keadaan baik seperti pada waktu diterimanya
(kecuali keausan karena pemakaian), sehingga penyewa
bertanggung jawab atas kerusakan pada properti. Ketiga, penyewa
yang melakukan perbaikan atau penambahan atas properti untuk
kepentingannya berhak atas perbaikan tersebut jika dapat dibawa,
tetapi menjadi bagian dari properti jika perbaikan tersebut tidak bisa
dipindahkan.
e. Penjamin.
Dalam hal ini, penjamin (bailee) adalah seseorang yang mengambil
alih pemilikan properti bergerak milik orang lain. Penjamin bisa
penatu, bengkel, gudang, atau perusahaan lain yang membersihkan,
memperbaiki, menyimpan, atau mengerjakan properti milik orang
lain. Pada dasarnya, penjamin bertanggung jawab atas kerusakan
pada properti yang dijamin karena kelalaiannya saja.
Kepentingankepentingan lain yang dapat menimbulkan eksposur
kerugian properti, termasuk: kemudahan yaitu hak yang diberikan
pemilikannya kepada pihak lain untuk menggunakan propertinya,
seperti hak untuk melewati properti atau menggunakan gudang
untuk penyimpanan; lisensi yaitu hak pribadi yang diberikan oleh
pemilik kepada orang lain untuk menggunakan propertinya untuk
suatu maksud tertentu.

DAFTAR PUSTAKA
Dr. Suyanto, S.E., M.Si. 2019. Manajemen Risiko dan Asuransi. Penerbit :
Universitas Terbuka

Hanafi, Mamduh. 2016. Manajemen Risiko. Edisi Ketiga. Yogyakarta: UPP STIM
YKPN.