KONSEP

Pendekatan  Pendapatan
n Konsep Pendekatan Pendapatan

n Pendekatan pendapatan digunakan untuk penilaian

properti yang menghasilkan pendapatan [income
producing property].

Pendekatan pendapatan terkait erat dengan investasi

jangka panjang, sehingga faktor rate of return harus
dapat mengakomodasi unsur risiko dan penghasilan
dari investasi properti tersebut untuk jangka panjang.
 n Konsep  Pendekatan  Pendapatan
n Nilai suatu properti merupakan fungsi dari
pendapatan yang dapat dihasilkan properti tersebut.

PBT 1 PBT 2 PBT 3 PBT n - 1 PBT n

Future Value
Present Value

Properti Value
 Langkah-­Langkah

Pendekatan  Pendapatan
n Langkah  Kerja  

n Melakukan  riset  terhadap  Income  &  Expense

[pendapatan  dan  pengeluaran]  dari  objek  penilaian  
dan  properti  pembanding.
n Melakukan  estimasi  besarnya  Potential  Gross  
Income [pendapatan  kotor  potensial]  dari  objek  
penilaian.
n Melakukan  estimasi  besarnya  Vacancy  &  Collection  
Loss  [tingkat  kekosongan  dan  kehilangan  
pendapatan]  dari  objek  penilaian.
n Langkah  Kerja

n Menghitung  Effective  Gross  Income [pendapatan  

kotor  efektif]  dengan  mengurangkan  tingkat  
kekosongan  dan  kehilangan  pendapatan  dari  total  
pendapatan  kotor  potensial.
n Melakukan  estimasi  besarnya  total  biaya  
operasional*,  terdiri  dari  biaya  tetap,  biaya  variabel  
dan  cadangan  penggantian  .
n Menghitung  Net  Operating  Income [pendapatan  
bersih  operasi]  dengan  mengurangkan  total  biaya  
operasional  dari  pendapatan  kotor  efektif.
n Langkah  Kerja

n Menetapkan capitalization rate* [tingkat kapitalisasi]

atau discount rate [tingkat diskonto].
n Menghitung  nilai  objek  penilaian  melalui  metode  
kapitalisasi  langsung  atau  metode  arus  kas  
terdiskonto.
n *Biaya  Operasional

n Biaya  Variabel  :  Gaji,  Bonus  Karyawan,    Listrik,  Air,  

Biaya  Pemeliharaan,  dll.
n Biaya  Tetap  :  Insurance,  PBB
n Biaya  Cadangan  :  Biaya  penggantian/perbaikan  
sistem  pendingin,  elevator,  karpet,dll
n Pendapatan  dan  pengeluaran  harus  yang  
berhubungan  langsung  dengan  operasional  
property.  
n Yang  tidak  berhubungan  misalnya  :
q Bunga  tabungan
q Bunga  pinjaman  bank
q Penyusutan  /  depresiasi
q Pajak  penghasilan  (tapi  untuk  penilaian  saham  
diperhitungkan)
n Pendapatan  /  pengeluaran  harus  dalam  1  tahun
Kapitalisasi Pendapatan

Pendekatan  Pendapatan
I.##Menentukan#Tingkat#Kapitalisasi#Properti#
!
Apabila'data'pasar'yang'tersedia'dapat'dipercaya'maka'ada'beberapa'teknik'
perhitungan'yang'dapat'digunakan'yaitu:'
'

a.' Perbandingan'data'jual9'
b.' Faktor'Pengali'Sewa'Kotor'(GIM)9'
c.' Band' of' invesment,' perbandingan' komponen' pinjaman' dan' komponen'
investasi'sendiri9''
d.' Band'of'investment,'perbandingan'investasi'tanah'dan'investasi'bangunan9'
dan'
e.' Teknik'penjumlahan (Summation).
' '
a.# ##Menentukan#tingkat#kapitalisasi#berdasarkan#perbandingan#data#jual#
! !

Teknik!ini!dapat!digunakan!apabila!data!jual!beli!/!sewa!dari!properti!yang!
sejenis!tersedia.!!
!

Data! yang! diperlukan! adalah! data! jual,! pendapatan,! biaya! operasional,!

data!pembiayaan!properti!dan!kondisi!pasar.!
!
Contoh!:!
!

Properti!A!(perkantoran)!terjual!! Rp.!365.500.000.000,F!
Pendapatan!bersih!/!tahun!!! Rp.!35.000.000.000,F!
Indikasi!Tingkat!kapitalisasi!=!
!

Rp.!35.000.000.000,F! !
!!!!!R!!!!!=! !

Rp.365.000.000.000,F! !
!

!
! !!!!!R!!!!!!=!!0,095!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!=!!9,5!%
b.# Menentukan#tingkat#kapitalisasi#dengan#teknik#Pengali#Sewa#Kotor#(GIM)#
!

Seringkali!tingkat!kapitalisasi!tidak!dapat!dihitung!secara!langsung!karena!data!
yang! diperlukan! untuk! menghitung! Tingkat! Kapitalisasi! berdasarkan!
perbandingan! data! jual! tidak! tersedia! dengan! baik,! tetapi! data! jual! dan! data!
pendapatan! kotor! tersedia! dengan! baik! maka! tingkat! kapitalisasi! dihitung!
dengan!Pengali!Sewa!Kotor!(Gross!Income!Multiplier).!
!
Formula!untuk!menghitung!tingkat!kapitalisasi!GIM!adalah!:!
!
Ratio!Pendapatan!bersih!
!!!!R!!!!=! !
!

Efektif!Pengali!Sewa!Kotor!
! Properti!A!(perkantoran)!terjual!=!Rp.!365.500.000.000,:!
! Pendapatan!Kotor!Potensial!!!!!!=!Rp.!85.000.000.000,:!
! Pendapatan!Kotor!Efektif! !!!!!!!!=!Rp.!80.000.000.000,:!
! Biaya!Operasional! ! !!!!!!!!=!Rp.!45.000.000.000,:!
! Jadi!pendapatan!bersih! !!!!!!!!=!Rp.80.000.000.000,:!:!Rp.!45.000.000.000,:!
! ! ! ! !! !!!!!!!!!=!Rp.!35.000.000.000,:!
! !!
Rp.!35.000.000.000,:!
Ratio!Pendapatan!Bersih!!!!!!!!!=! !
=!!0,4375!
Rp.!80.000.000.000,:!
!
Rp.!365.000.000.000,:!
!Efektif!Pengali!Sewa!Kotor!!!!!!=! !
=!!4,5625!
Rp.!80.000.000.000,:!
!
0,4375!

!!!!R!!!!=! ! =!!!0,095!
4,5625!

=!!!9,5!%!
!

!
c.# Menentukan# tingkat# kapitalisasi# dengan# teknik# Band# of# Investment,#
perbandingan#Komponen#pinjaman#dan#Komponen#Investasi#Sendiri#
!
!Karena! Properti! biasanya! dibeli! dengan! 2! (dua)! komponen! investasi! yaitu!
modal! sendiri! dan! modal! pinjaman! maka! Tingkat! Kapitalisasi! harus! juga!
menggambarkan! tingkat! pengembalian! dari! kedua! jenis! investasi! tersebut!
dalam!pasar.!
!
Pemberi! pinjaman! biasanya! menentukan! suatu! besaran! resiko! atas!
pinjaman! yang! diberikan! dalam! menentukan! jangka! waktu! pengembalian!
atas! investasinya,! untuk! menentukan! besaran! dana! dan! jangka! waktu!
pinjaman.!!
!
Demikian! juga! investor! yang! memiliki! modal! mempertimbangkan! segala!
resiko! atas! investasinya! dan! resiko! atas! modal! sendiri! yang! ditanamkan!
pada!suatu!properti.!
!
 Formula(teknik(perhitungan(Tingkat(Kapitalisasi(ini(adalah:(
(
!!!!Ro!!!!=! M.!RM!!!!+!!E.!RE
! !
(
(
((((( Ro( =((Tingkat(Kapitalisasi(Properti((%)(
( M(( =((Modal(Pinjaman((((%)(
( E( =((Modal(Sendiri(((((%)(
( RM( =((Tingkat(Kapitalisasi(Modal(Pinjaman((%)(
(( RE( =((Tingkat(Kapitalisasi(Modal(Sendiri((%)(
! Contoh!!:!
!
! Pinjaman!yang!tersedia!70%!dari!Modal!Investasi.!
! Bunga!pinjaman!yang!berlaku!!12%!
! Tingkat!Kapitaliasi!Modal!Sendiri!!!14!%!
!

! Jadi!tingkat!kapitaliasi:!
!
!!!!Ro!!!!=! 0,70!!x!!12%!!+!!0,3!!x!14%!
!!!!!!!!!!!!!=! 12,6%!
d.# Menentukan# tingkat# kapitalisasi# dengan# teknik# Band# of# Investment,#
perbandingan#Investasi#tanah#dan#Investasi#Bangunan##
!
Suatu!properti!terdiri!dari!beberapa!investasi!aset0!contohnya!seperti!hotel!
terdiri!dari!tanah,!!bangunan,!mesin8mesin!dan!peralatannya,!perabot!dan!
peralatannya.! Masing8masing! tipe! investasi! aset! tersebut! memberikan!
resiko!investasi!yang!berbeda8beda.!
!
Bila! investasi! properti! terdiri! dari! tanah! dan! bangunan! maka! tiap! unsur!
yaitu!tanah!akan!memiliki!tingkat!kapitalisasi!tersendiri!(RT)!dan!bangunan!
akan!memiliki!tingkat!kapitalisasi!yang!berbeda!juga!yaitu!(RB)!
!
Formula!teknik!perhitungan!Tingkat!Kapitalisasi!ini!adalah:!
!
!!!!Ro!!!!=! T!!!x!!RT!!!+!!B!!x!!!RB!
!

! T!!+!!B!
!!!!!!!RP!!!! =!Tingkat!Kapitalisasi!Properti!!(%)!
! T! =!Nilai!Pasar!Tanah!
! B! =!Nilai!Pasar!Bangunan!
! RT!!!! =!Tingkat!Kapitalisasi!Tanah!!!(%)!
! RB! =!Tingkat!Kapitalisasi!Bangunan!(%)!
!
RT!!=!safe!rate!(deposito!bank!atau!surat!utang!negara)!
RB!!=!safe!rate!+!(!100%!/!sisa!umur!bangunan!)!
RMesin!!=!safe!rate!+!(!100%!/!sisa!umur!mesin!)!
Rfurniture!!=!safe!rate!+!(!100%!/!sisa!umur!furniture!)!
!
Catatan:!!
!! semakin!sedikit!sisa!umur!ekonomis!maka!semakin!besar!R!
!! RP!=!RT!+!RB!+!RMesin!+!RFurniture!
!
! Contoh:!
!
! Estimasi!Nilai!Pasar!Tanah! =!!Rp.!45.000.000.000,:!
! Estimasi!Nilai!Pasar!Bangunan!! =!!Rp.!55.000.000.000,:!
! Tingkat!Kapitalisasi!Tanah!berdasarkan!data!Pasar!!!!!!!!=!!10,5%!
! Tingkat!Kapitalisasi!Bangunan!berdasarkan!data!Pasar!!=!16%!
!
! Indikasi!Tingkat!Kapitalisasi!:!
!! !!
!!!!Ro!!!!=! !!!!!45.000.000.000,:!!!x!!10,5%!!!+!!55.000.000.000,:!!x!16%!
!

! 100.000.000.000,:!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
! ! !=!!!13,525%!

= 13,5 %
 METODE

Pendekatan  Pendapatan
n Metode Pendekatan Pendapatan

n Ada 4 [empat] metode yaitu :

q Direct Capitalization
q Gross Income Multiplier
q Residual Technique
q Discounted Cash Flow
Metode Pertama:

n Direct  Capitalization [Kapitalisasi  Langsung]

Nilai  objek  penilaian  didapatkan  dari  membagi  
Income [pendapatan  satu  tahun]  dengan  
Capitalization  Rate [tingkat  kapitalisasi]

Income
Nilai Objek Penilaian / Value =
Capitalization Rate
Contoh

Penilaian Gedung
Perkantoran Dengan
Metode Direct
Capitalization
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Suatu Properti memenuhi syarat
dilakukan penilaian dengan Metode
Direct Capitalization. Dari hasil
analisis penilaian dapat ditentukan
data sebagai berikut :

Luas bangunan bruto 4.000 m2

Luas bangunan efektif 80 %
Tarif sewa Rp 40.000/m2/ bulan
Tingkat Kekosongan &Collection Loss
per tahun 20 %
Data Objek Penilaian
& Data Pasar
Total Biaya per bulan Rp 75,000,000.-
Tingkat Kapitalisasi saat ini adalah
11 %
Penilaian – Metode Direct Cap
Luas Bangunan Bruto 4,000
Luas Bangunan Efektif 80%
Harga Sewa 40,000
V & CL 20%
Total Biaya per bulan 75,000,000
R 11%
Pendapatan Kotor Efektif 1,228,800,000
Biaya Operasional 900,000,000
Pendapatan Bersih per tahun 328,800,000
R 11%
Nilai Properti 2,990,000,000
Metode Ke Dua :

Nilai Properti = Nilai Pasar Sewa dikalikan dengan

Gross Income Multiplier [pengali pendapatan kotor
potensial].

Sale Price = Potential Gross Income x Gross

Income Multiplier
 Contoh

Penilaian Rumah Tinggal

Dengan Metode GIM
Penilaian – Metode GIM
LT/LB Harga Jual Pendapatan GIM
Sewa/Th
300/500 600 juta 30 juta 20

350/550 650 juta 32 juta 20.3

300/600 740 juta 33 juta 22.4

300/575 ? 37 juta 20.9

20.9 * 37 juta
Metode ketiga:
n Residual  Technique [Teknik Penyisaan]

Nilai tanah/bangunan didapatkan dengan

mengurangkan annual income dari elemen yang
diketahui [tanah/bangunan] terhadap net operating
income properti dan kemudian
mengkapitalisasikannya dengan tingkat kapitalisasi
tertentu.
PBT = x
Annual Income Tanah = y
Annual Income Bangunan = x-y
Nilai Bangunan = [x-y] / Rb
Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan
Contoh

Penilaian Bangunan
Komersial Dengan
Residual Tech
Data Objek Penilaian & Data
Pasar
Berdasarkan data pasar diperoleh hal – hal sebagai
berikut :
NOI Rp 6, 000, 000, 000
Nilai Pasar Tanah Rp 18, 000, 000, 000
Tingkat Suku Bunga [Safe Rate] 12, 5 %
Tingkat Pengembalian /Recapture Rate
Bangunan 3,5 %
Penilaian – Residual Tech
PBT Tanah =12.5% x 18 M = 2,25 M
PBT Bangunan = 6 M – 2,25 M = 3,75 M
V Bangunan = 3,75 M / 16% = 23,437,500,000
V Properti = 41,437,500,000
 Metode keempat:

n Discounted  Cash  Flow

n [Metode Arus Kas Terdiskonto]
Nilai properti didapatkan dengan mendiskontokan [mengalikan
dengan discount  factor  tertentu]  rangkaian pendapatan yang  
akan datang menjadi nilai sekarang.

PBT  1 PBT  2 PBT  3 PBT  4 PBT  5 PBT  n  -­  1 PBT  n

V = + + + + + + +
(  1  +  i  )  1   (  1  +  i  )  2   (  1  +  i  )  3   (  1  +  i  )  4   (  1  +  i  )  5   (  1  +  i  )  n-­1   (  1  +  i  )  n  
V = Value
PBT = Pendapatan Bersih Tahunan ( Net Operating Income )
i = Discount Rate
n Rumus  Pendekatan  Pendapatan  bila  dalam  waktu  tertentu  
pendapatan  telah  dapat  dianggap  tetap  maka  formula  
Pendekatan  Pendapatan  secara  umum  dapat  dinyatakan  
sebagai  :

PBT  1 PBT  2 PBT  3 PBT  4 PBT  5 V  T

V = + + + + +
(  1  +  i  )  1   (  1  +  i  )  2   (  1  +  i  )  3   (  1  +  i  )  4   (  1  +  i  )  5   (  1  +  i  )  5  

V          =      Nilai  Pasar  dari  Properti  .

V  T =    Terminal  Value  .
i            =    Tingkat  diskonto  (  Discount  Rate  )
Contoh

Penilaian Gedung
Perkantoran Dengan
Metode DCF
Data Objek Penilaian
& Data Pasar

Pendapatan Kotor Efektif Tahun 1 Rp

2,000 juta
Total Biaya Tahun 1 Rp 800 juta
Kenaikan Pendapatan per Tahun 5%
Kenaikan Biaya per Tahun 7%
Discount Rate 11%
 Studi Kasus  3

Diketahui setelah dilakukan analisis HBU Legal dan Fisik

sebuah tanah dapat dilakukan 2 alternatif pengembangan
yaitu sebagai perkantoran dan hotel dengan rincian
sebagai berikut:

Tentukan Nilai Pasar dari tanah untuk tujuan penjualan?