Proposal Pecinan Bab 2 Flat House Pecinan 1

ARCHITECTURE CREATE FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG
CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION
A. TINJAUAN RENCANA TATA RUANG KAWASAN
Menyanan
SITE TERPILIH
Gambar 46. Peta Kawasan Pecinan Semarang

Sumber : www.google.com.
Lokasi :
Jl. Menyanan Kelurahan Kranggan
Kecamatan Semarang Tengah
Semarang
Proposal Final Project | Page 82

1. Lokasi Site, Pecinan Semarang
Tabel 11. Daftar Harga Tanah Kawasan Pecinan
NO JALAN NJOP 2011 HARGA PASAR

1 Gg. Pinggir Rp. 4.155.000 Rp. 8.310.000
2 Wot Gandul Timur Rp. 4.155.000 Rp. 8.310.000
3 Wot Gandul Barat Rp. 4.155.000 Rp. 8.310.000
4 Plampitan Rp. 2.352.000 Rp. 4.704.000
5 Wahid Hasim Rp. 4.505.000 Rp. 9.010.000
6 Gg. Warung Rp. 4.505.000 Rp. 9.010.000
7 Gg. Besen Rp. 2.352.000 Rp. 4.704.000
8 Gg. Tengah Rp. 2.352.000 Rp. 4.704.000
9 Gg. Gambiran Rp. 2.352.000 Rp. 4.704.000
10 Gg. Belakang Rp. 2.352.000 Rp. 4.704.000
11 Gg. Baru Rp. 2.176.000 Rp. 4.352.000
12 Beteng Rp. 4.155.000 Rp. 8.310.000
13 Gg. Cilik Rp. 2.176.000 Rp. 4.352.000
14 Gg. Mangkok Rp. 2.176.000 Rp. 4.352.000
15 Kranggan Dalam Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000
16 Kali Kuping Rp. 1.274.000 Rp. 2.548.000
17 Kampung Ciut Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000
18 Kampung Ayam Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000
19 Kampung Malang Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000
20 Plampitan Buntu Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000
21 Sumonegaraan Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000
22 Menyanan Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000
NB ; MENYANAN ADALAH SITE KAWASAN PECINAN YANG DIPILIH DIKARENAKAN

PERTIMBANGAN FAKTOR KISARAN HARGA TANAH YANG PALING MURAH

Alasan Pemilihan Lokasi Site;
Selain pertimbangan harga tanah yang relatif murah, pemilihan site pada
lokasi jalan menyanan juga mempertimbangkan aspek lokasi strategis
positioning. Lokasi strategis dilihat dari tinjauan lokasi site yang berada di
pusat kota dan merupakan area pusat perdagangan. Dengan lokasi yang berada
di area perdagangan dan dikelilingi oleh pusat perbelanjaan menjadikan daerah
ini sebagai magnet bagi investor. Matahari Mall, Pasar Johar, dan Bisnis Area
Gg. Warung adalah pusat perdagangan yang mengelilingi lokasi site.
Kemudahan dan kecepatan akses sirkulasi menuju site juga merupakan poin
plus lokasi, dikarenakan site berada diantara dua jalan besar kota. Jl. MT
Haryono dan Jl. Gajahmada merupakan kawasan perdagangan besar di kota
Semarang. Site mampu dicapai baik dari Jl. MT Haryono maupun Jl.
Gajahmada.
Pertimbangan lain terkait pemilihan lokasi adalah mengenai revitalisasi

kawasan pecinan. Permasalahan legalitas bangunan di daerah yang merupakan
area kumuh dengan keberadaan bangunan-bangunan „liar‟. Program revitalisasi
pecinan (tata kota) dan rusunisasi yang dicanangkan oleh pemerintah semarang
dan pusat termasuk di dalamnya adalah penertiban dan pengkondisian slump
area adalah acuan bagi saya untuk ikut andil mendukung program tersebut,
yakni dengan mengganti kawasan padat pemukim liar dengan sebuah hunian
baru yang lebih baik.
Pertimbangan lokasi site yang berada di sebuah kawasan yang memiliki

nilai pariwisata budaya yang baik juga merupakan aspek penting dalam
proyeksi penempatan dan penentuan lokasi. Kawasan Pecinan menjadi magnet
pariwisata budaya di kota semarang. Tourism menjadi salah satu target
rancangan kawasan flat house. Yaitu dengan perencanaan guest house dalam
bangunan.

2. Kriteria Pemilihan Lokasi Site
Ditinjau Dari Standard Kelayakan Real Estate, diantaranya adalah:
POTENSI Dan ASPEK LOKASI TERPILIH:
1. KESESUAIAN DENGAN RENCANA TATA GUNA

LAHAN (LAND USED PLANNING AREA)
2. MEMPEROLEH DUKUNGAN INFRASTRUKTUR
3. MEMENUHI PERATURAN BANGUNAN LOKAL
(PERDA/WAL/BUP)
4. MEMENUHI KODIFIKASI BANGUNAN LOKAL
5. MUDAH MENCAPAI FASILITAS PUBLIK
6. MEMPUNYAI RUANG SOSIAL YANG MEMADAI
Adapun Tambahan kriteria guna menambah analisis site lebih jauh:
AKSESABILITAS DAN KEMUDAHAN

MENCAPAI FASILITAS PUBLIK YANG
DIBUTUHKAN
( Dapat Dilihat di Data Monografi )
KEADAAN FISIK SITE: LUAS, KONTUR,

BENTUK, DRAINASI DAN UTILITAS (PLN,
PDAM & TELKOM)
( Dapat Dilihat di Data Monografi )
KEADAAN LINGKUNGAN: KONDISI SOSIAL

SEKITAR & KONDISI LINGKUNGAN HIJAU
Land Used Planning Area
Lokasi site telah sesuai dengan Tata Guna Lahan Pemerintah Kelurahan
Kranggan, Kecamatan Semarang Tengah. Kepastian ini didapatkan
bedasarkan hasil survey wawancara secara langsung dengan Lurah
Kelurahan Kranggan. Site termasuk didalam zoning permukiman dan
perdagangan.
Infrastruckture Support
Dukungan terhadap kemudahan dan ketersediaan infrastruktur di

kawasan kranggan telah memenuhi syarat. Kranggan berada di pusat kota

(sentral kota), sehingga kemudahan akses infrastruktur jelas terpenuhi dan

bukan menjadi sebuah kendala.
Infrastruktur seperti jalan raya, listrik, bank, scholl, market, jaringan

telepon, ketersediaan air bersih, sistem managing sampah, dsb sudah sangat
memenuhi kriteria kelengkapan infrastruktur dari tolak ukur pembangunan
real estate.
Infrastruktur pada eksisting sudah tersedia. Untuk akses ke dalam kota,

perbelanjaan, transportasi publik dan kawasan kuliner mudah di jangkau.
Peraturan Daerah:
PERATURAN MENTERI DALAM NEGERI
NOMOR : 3 TAHUN :1992
bahwa dengan telah diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 4

Tahun 1988 tentang Rumah Susun dan sebagai pengaturan lebih lanjut
khususnya untuk pasal 33, 37 dan 72, Pemerintah Daerah perlu segera
menyusun Peraturan Daerah tentang Rumah Susun sebagaimana telah
ditetapkan dalam peraturan tersebut;
bahwa untuk pelaksanaan penyusunan Peraturan Daerah tentang
Rumah Susun dipandang perlu untuk menetapkan Peraturan Menteri
Dalam Negeri tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun.
Pemenuhan Kodifikasi
Dengan memperhatikan pattern bangunan local sekitar, rancangan

bangunan flat yang digagas tidak menyimpang dari kodifikasi yang telah
ditetapkan oleh daerah tersebut.

Kemudahan Aksesibilitas Capaian Fasilitas Public
Keberadaan lokasi di pusat kota jelaslah kemudahan akses mencapai

fasilitas publik seperti;
- Sarana Kesehatan ( Rumah Sakit)

- Pusat Perbelanjaan ( Mall, Toko, Pasar, dan Swalayan )
- Bank
- Kantor Pemerintah, Polisi, Perdagangan, Swasta, dsb.
- Pendidikan (Sekolah, Universitas, dan Lembaga Pendidikan)
- Perhubungan ( Terminal, Air Port, Statsiun, dsb)
Ketersediaan Ruang Sosial

Lokasi site berada di kawasan lingkungan permukiman yang
berdampingan dengan sebuah kawasan pariwisata budaya, pecinan.
Jelaslah pemenuhan aspek ketersediaan ruang sosial dapat dipenuhi
karena lingkungan eksisting merupakan kawasan dengan ruang – ruang
sosial yang memadai. Rancangan bangunan flat-pun telah menyediakan
communal space di area landscape bangunan.
Lingkungan Hijau
Kawasan eksisting sekitas site minim dengan penghijauan. Kawasan

padat permukiman yang berada ditengah kota sedikit sekali terdapat
ruang hijau. Hutan beton permukiman ini menjadikannya kurang
nyaman dalam aspek thermal di waktu siang hari.
Perlu adanya suatu upaya penghijaun di dalam perencanaan bangunan

flat pecianan. Supaya aspek kenyamanan thermal dapat terpenuhi.

B. KAJIAN PUSTAKA / STUDI LITERATUR
1. Flat House
a. Pengertian Flat House
Suatu tempat yang mewadahi dan memberi tempat tinggal/hunian bagi

golongan masyarakat kelas ekonomi menengah kebawah. Dengan sistem
sewa seperti sebuah apartemen, namun lebih sederhana bangunan dan
fasilitas penunjangnya. Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap
dikonotasikan sebagai apartemen versi sederhana, walupun sebenarnya
apartemen bertingkat sendiri bisa dikategorikan sebagai rumah susun. Rusun
menjadi jawaban atas terbatasnya lahan untuk pemukiman di daerah
perkotaan. Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat
terpaksa membeli rumah di luar kota. Hal ini adalah
pemborosan.Pemborosan terjadi pada :
pemborosan waktu
pemborosan biaya
pemborosan lingkungan (karena pencemaran)
pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi). 48
Suatu kompleks hunian dan bukan rumah tinggal yang berdiri sendiri.49
Suatu bangunan terdiri dari tiga unit atau lebih, rumah tinggal di dalamnya
merupakan suatu bentuk kehidupan bersama, dalam lingkungan tanah yang
terbatas. Suatu bangunan terdiri dari tiga unit atau lebih, yang merupakan
suatu kehidupan bersama dalam lingkungan terbatas, dimana masing-
masing unit hunian itu dapat digunakan atau dimiliki secara terpisah.
48
Rusun, Halaman terakhir diubah 4 Januari 2011, Wikipedia Ensiklopedia Bebas, diunduh 20
September 2011,< http://id.wikipedia.org/wiki/Rusun>.
49
Chiara, Joseph D. 2001. Time Saver Standart for building Types : 4th Edition. NYC -
U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.

Kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang diperuntukan sebagai tempat

tinggal, terdapat di dalam suatu bangunan yang mempunyai kamar atau
ruangan. 50
Suatu kompleks hunian dan bukan sebuah rumah tinggal yang berdiri
sendiri. Sebuah ruangan atau beberapa susunan memiliki kesamaan dalam
suatu bangunan yang digunakan sebagai rumah tinggal.
b. Klasifikasi Flat House
Menurut Tipe Kepemilikan 51
Flat House sewa (rental), yaitu rusun yang dimiliki perorangan atau suatu
badan usaha bersama dengan unit unit rusun yang disewakan pemakai atas
dasar perjanjian sewa menyewa.
Kepemilikan bersama (cooperative), yaitu rusun yang penghuninya adalah

sekaligus pemilik/pemegang saham dari perusahaan yang mendirikan rusun
itu sendiri. Dengan dasar hukum property lease (sewa kepemilikan).
Flat House milik perseorangan (Codominium), merupakan rusun yang

hunianya merupakan kepemilikan atas perseorangan atau dengan kata lain
unit dapat dibeli. Penghuni tetap berkewajiban membayar pelayanan flat
house yang mereka gunakan kepada pihak pengelola.
50
Poerwadarminta, 1991. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta : PT. Balai Pustaka.
51
http://urbanarchplus.wordpress.com. 2008. Klasifikasi Apartemen berdasarkan kepemilikan.
Diunduh Pada Tanggal 13 Oktober 2011.

Menurut Tingkat Ekonomi Penghuni52
Low Cost Flat House

Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah
Middle Flat House
Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Sedang
Luxury Flat House
Flat House Untuk Masyarakat Berpenghasilan Tinggi
Menurut Jenis dan Besar Bangunan53
High-Rise Apartment/Flat House

Bangunan terdiri dari sepuluh lantai atau lebih. Dilengkapi area parkir
bawah tanah, sistem keamanan dan servis penuh. Struktur apartemen lebih
kompleks sehingga desain unit apartement cenderung standar. Jenis ini
banyak dibangun di area pusat kota.
Mid-Rise Apartement/Flat House

Bangunan yang terdiri dari tujuh sampai dengan sepuluh lantai, jenis
apartemen ini lebih sering dibangun di kota berkembang.
Low-Rise Apartemen/Flat House

Bangunan yang terdiri dari kurang dari tujuh lantai. Mengunakan tangga
sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya diperuntukan untuk golongan
menengah ke bawah.
52
Joseph De Chiara dan Lee E. Koppelman, 1986. Standar Perencanaan Bangunan. Jakarta :
Erlangga.
53
Joseph De Chiara dan Lee E. Koppelman, 1986. Standar Perencanaan Bangunan. Jakarta :
Erlangga.
.

Walked-Up Apartment/Flat House

Bangunan yang terdiri atas tiga sampai dengan enam lantai. Bangunan
umumnya memiliki sebuah lift namun bisa juga tidak. Jenis ini disukai oleh
keluarga yang lebih besar (keluarga ini ditambah orang tua). Gedung hanya
terdiri atas dua atau tiga unit flat.
Garden Apartements
Bangunan yang terdiri atas dua sampai enam lantai memiliki halaman dan
taman di sekitar bangunan. Flat House ini sangat cocok untuk keluarga inti
yang memiliki anak kecil karena
anak-anak dapat mudah mencapai ke taman. Biasanya diperuntukan untuk
golongan menengah ke atas.
Menurut Sistem Pelayanan54
Apartement/Flat House Fully Service

Apartemen/Flat House yang menyediakan layanan standar hotel bagi
penghuninya penghuninya, seperti laundry, catering, kebersihan dan
sebagainya.
Apartement/Flat House Fully Furnished

Apartemen/Flat House yang menyediakan furniture atau perabotan dalam
tiap unitnya.
Apartement/Flat House Fully Furnished and Fully Service

Gabungan antara kedua jenis apartment/flat house sebelumnya
Apartement/Flat House Building Only

Apartment/Flat House yang tdak menyediakan layanan ruang/furniture
54
De Chiara, Joseph & John Hancock Callender. 1986. Time Saver Standart for building Types :.
NYC - U.S.A : McGraw-Hill Professional Publishing.

Menurut Struktur Keluarga Penghuni55
Single People Apartment/Flat House

Untuk Satu orang penghuni
Lone Parent Apartment/Flat House
Untuk Pasangan Suami-Istri Belum Memiliki Anak
Multi Family Apartment/Flat House
Untuk Keluarga dengan 1,2,3 Anak Selebihnya Dianggap Tidak Fleksible
lagi tinggal di sebuah apartment/flat house
Menurut Ketinggian Bangunan56
High-Rise Apartment/Flat House, ketinggian > 9 lantai

Mid-Rise Apartement/Flat House, ketinggian 6 – 9 lantai
Low-Rise Apartemen/Flat House, ketinggian < 6 lantai
Menurut Bentuk Massa Bangunan57
Tower :
Karakteristik bentuk ini adalah bujur sangkar atau yang mendekatinya,
tinggi bangunan lebih besar daripada panjang dan lebarnya.
Slab :
Karakteristik bangunan ini panjang tipis, tidak setinggi bangunan jenis
tower.
Variant :
Merupakan gabungan tower dan slab.
55
56
Ibid.
57
Ibid.

Bedasarkan Tujuan Pembangunan Dibagi Menjadi Tiga :
Commercial Building
Ditujukan untuk bisnis komersial yang mengejar profit.
General Building
Ditujukan untuk semua lapisan masyarakat, tetapi biasanya hanya dihuni
lapisan masyarakata menegah-bawah.
Special Building
Hanya dipergunakan bagi kalangan tertentu, dan biasanya dimiliki oleh
suatu perusahaan / instansi yang dipergunakan oleh para pegawai maupun
tamu yang memiliki hubungan pekerjaan.
Bedasarkan Golongan Sosial Diagi Menjadi Empat58 :
Apertment/Flat House Sederhana

Apertment/Flat House menengah
Apertment/Flat House Mewah
Apertment Super Mewah
58
Savitri & Ignatius & Budiharjo & anwar & Rahwidyasa. 2007. Indonesia Apartment. Jakarta : PT.
Griya Asri Prima.

Bedasarkan Penghuni59
Apertment/Flat Apartemen Keluarga

Apartemen ini dihuni oleh keluarga yang terdiri dari ayah, ibu, dan
anaknya. Bahkan tidak jarang orangtu ua dari ayah atau ibu tinggal
bersama. Terdiri dari 2 hingga 4 kamar tidur, belum termasuk kamar tidur
pembantu yang tidak selalu ada. Biasanya dilengkapi balkon untuk interaksi
dengan dunia luar.
Apartement/Flat House Lajang

Apartemen ini dihuni oleh pria atau wanita yang belum menikah dan
biasanya tinggal bersama teman mereka. Mereka mengunakan apartemen
sebagai tempat tinggal, bekerja, dan beraktivitas lain di luar jam kerja.
Apartemen/Flat House Pebisnis/Ekspatrial

Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk
bekerja karena mereka telah mempunyai hunian sendiri di luar. Biasanya
terletak dekat dengan tempat kerja sehingga memberi Kemudahan bagi
pengusaha untuk mengontrol pekerjaanya.
Bedasarkan Kepemilikan60
Apartemen / Flat House sewa

Pemilik membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan,
Penghuni membayar uang sewa selama jangka waktu tertentu.
59
Savitri & Ignatius & Budiharjo & anwar & Rahwidyasa. 2007. Indonesia Apartment. Jakarta :
Penerbit PT. Griya Asri Prima.
60

Apartemen / Flat House Kondominium

Penghuni memberi dan mengelola unit yang menjadi haknya, tidak ada
batasan bagi penghuninya untuk menjual kembali atau menyewakan unit
miliknya. Penghuni biasanya
membayar uang pengelolaan ruang bersama yang dikelola oleh pemilik
gedung.
Apartemen / Flat House Koperasi

Apartemen dimiliki oleh koperasi, penghuni memiliki saham didalamnya
sesuai dengan unit yang ditempatinya. Bila penghuni pindah, ia dapat
menjual sahamnya kepada koperasi
atau calon penghuni baru dengan persetujuan koperasi. Biaya operasional
dan pemeliharaan ditanggung koperasi.
Bedasarkan Jumlah Per-Unit61
Apartemen / Flat House Simplex

Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam satu lantai.
Apartemen / Flat House Duplex
Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam dua lantai.
Apartemen / Flat House Triplex
Apartemen yang seluruh ruangnya terdapat dalam tiga lantai.
61

c. Keselamatan Flat House
Permasalahan aspek keamanan dan keselamatan rusun haruslah juga

diperhatikan. Beberapa kasus yang telah terjadi di negara ini adalah
permasalahan kurangnya perhatian dan penekanan terhadapa aspek
kemanan. Peristiwa pembunuhan, perampokan, penjarahan dan
pencurian, anak terjatuh, ruang sosial yang membahayakan keselamatan
anak, dan tempat rusun yang dijadikan sarang kejahatan menjadikan
kebutuhan faktor keamanan amatlah crusial bagi penghuni. Tanpa
pertimbangan aspek keselamatan yang baik mutlak bangunan jauh dari
aspek kenyamanan.
Bedasarkan pengamatan dan informasi dari pakar yang saya peroleh,

aspek keamanan dapat diwujudkan secara arsitektural, antara lain:
1. Privasi & Control Sirkulasi
Tidak sembarang orang bisa mengakses sirkulasi masuk kedalam

hunian. Sirkulasi tidak menjadi bersifat „terbuka‟ bagi siapa saja
tanpa adanya pengawasan/kontrol oleh keamanan. Design perlu
menciptakan „entrance‟ dan „exit‟ yang private. Hanya penghuni
yang dapat mengakses jalur ini dengan cara menciptakan suatu
sirkulasi entrance dan exit melalui pos security yang ada. Sehingga
kontrol dapat dijamin terhadap tamu ataupun orang luar yang akan
memasuki wilayah hunian.
2. Communal Space Ter-connecting Dari Hunian
Kasus yang sering terjadi adalah blind sight anatara fasilitas ruang
sosial ( biasanya untuk bermain anak-anank ) dengan hunian.
Artinya tidak ada kontrol pengawasan dari hunian ke communal
space dikarenakan design yang „membelakangi‟. Pengawasan
indera penglihatan orang tua di dalam hunian tidak terakomodir,

akibat design yang kurang baik. Dengan design yang mampu meng-
connect anatara hunian dan cummunal space keamanan dapat di
ciptakan.
3. Buruknya Design Pembatas
Fenomena „terjun bebas‟ anak anak dari flat bukanlah hal yang
asing lagi. Puluhan peristiwa naas ini terjadi di berbagai daerah di
indonesia dikarenakan penyebab „lalai‟ akan design. Perilaku anak
yang hiperaktif diabaikan oleh perancangan design pagar pembatas.
Pembatas yang kurang memadai mampu dilampaui oleh anak anak.
Perlu adanya suatu design pembatas yang memberi kontrol
maksimal terhadap perilaku anak sehingga keamanan selasar flat
dapat dijamin.
Gambar 47.Rusun di Jakarta Timur
Sumber : Dokumentasi Penulis, 2010.
Berdasarkan tipe kepemilikan, maka tipe Flat House yang akan

dirancang adalah sistem Jual atau disebut sebagai Flat House Condominium.
Tipe tersebut dipilih karena dapat mendukung konsep flat house for
bussiness, sehingga unit-unit huniannya akan ditawarkan kepada peminat.
Flat House ini dirancang sasaran keluarga masyarakat berpenghasilan
sedang - tinggi dan merupakan Low-Rise Flat House. Walaupun hanya type

Low-Rise Flat House, bukan berarti jenis ini diperuntukan bagi masyarakat
menengah bawah. Hanya saja sebuah rancangan yang akan dibuat memang
tidak membutuhkan bangunan dengan lantai yang melebihi 6 lantai.
Sehingga dengan asumsi ini rusun masihlah dapat diperuntukan bagi
masyarakat kelas menengah-atas.
Sementara untuk pelayanannya, Flat House yang akan dirancang

akan memberikan pelayanan Building Only dengan type Triplex agar multi
fungsi ruang yang telah diberikan di dalamnya dapat dimanfaatkan sesuai
kebutuhan si penghuni ( moveable interior & equipment ) dan untuk hunian
guest house akan menggunakan type Singlex dan Duplex. Dan sejalan
dengan konsep bussiness flat house yang diusung. Merupakan Commercial
Flat House yang per-unit huniannya ditujukan bagi single, couple, keluarga,
pengusaha, pebisnis, dan wisatawan di kawasan Kelurahan Kranggan
(Pecinan) Semarang.
Permasalahan aspek safety dan security rusun haruslah juga

diperhatikan. Beberapa kasus yang telah terjadi di negara ini adalah
permasalahan kurangnya perhatian dan penekanan terhadapa aspek
kemanan. Kebutuhan faktor keselatan dan keamanan amatlah krusial
bagi penghuni. Tanpa keamanan dan aspek keselamatan yang baik
mutlak bangunan jauh dari aspek layak huni.

2. Parkir dan Efisiensi Dalam Parkir
a. Parkir
Parkir adalah keadaan tidak bergerak suatu kendaraan yang bersifat

sementara, sedang berhenti adalah keadaan tidak bergerak suatu kendaraan
untuk sementara dengan pengemudi tidak meninggalkan kendaraannya.
Adanya perubahan-perubahan yang terjadi dalam masyarakat, baik

perubahan dalam demografi, ekonomi maupun sosial mempunyai implikasi
tertentu kepada sektor parkir. Dalam mengatasi masalah transportasi ada
beraneka ragam instrument yang dapat digunakan oleh pemerintah.
Instrumen yang umum dikenal adalah: peraturan; perizinan lokasi parkir dan
pengendalian harga/tarif parkir.
Pola tata guna lahan merupakan salah satu hal yang penting untuk
diperhatikan dalam menyusun suatu tarif parkir. Semakin mendekati pusat
kota, maka harga lahan juga naik. Dengan demikian harga fasilitas parkir
lebih tinggi di pusat kota disbanding di pinggir kota.
b. Alat Pengendali Parkir
Pembatasan-pembatasan parkir khususnya di jalan biasanya

menurut lokasi dan waktunya, tetapi hal ini memerlukan penegakan dan
penindakan yang tegas. Metode-metode pengendalian yang utama dan
umum dilakukan adalah dengan;
 Alat Pengukur Parkir (Parking meter)
Terdiri atas jam/stop watch, dimana jam untuk mengukur lamanya

parkir tersebut berputar sesuai dengan jumlah uang yang
dimasukkan. Jadi seolah-olah anda membeli waktu pada ruang parkir
tersebut.

 Sistem Kartu dan Disk
Meminta suatu kendaraan untuk memperagakan kartu atau disk yang

memperlohatkan waktu kedatangan kendaraan pada ruag parkir,
peraturan setempat akan menentukan batas waktu kendaraan tersebut
diinginkan menunggu (parkir).
 Sistem Karcis
Para pengemudi memarkir kendaraannya dan membeli karcis untuk

suatu lama parkir yang diperlukan, dimana mereka memperlihatkan
karcis tersebut dari dalam kaca mobil. Pada saat mesin karcis
tersebut mengeluarkan karcis, maka mesin tersebut mencetak
waktunya.
 Surat Izin Parkir Perumahan
Surat izin ini umumnya berbentuk stiker yang ditempel pada bagian
belakang kaca kendaraan yang menunjukkan identitas dari penghuni
perumahan yang dihuni, hal ini disamping berguna untuk
pengendalian dan keperluan keamanan penghuni perumahan atau
kompleks tertentu.
c. Daftar Istilah Parkir
 Kapasitas Parkir :
Kapasitas parkir (nyata)/kapasitas yang terpakai dalam satu satuan

waktu atau kapasitas parkir yang disediakan (parkir kolektif) oleh
pihak pengelola.
 Kapasitas Normal :
Kapasitas parkir (teoritis) yang dapat digunakan sebagai

tempat parkir, yang dinyatakan dalam kendaraan. Kapasitas parkir

dalam gedung perkantoran tergantung dalam luas lantai bangunan,
maka makin besar luas lantai bangunan, makin besar pula kapasitas
normalnya.
 Durasi Parkir :
Lamanya suatu kendaraan parkir pada suatu lokasi.
 Kawasan parkir :
Kawasan pada suatu areal yang memanfaatkan badan jalan
sebagai fasilitas dan terdapat pengendalian parkir melalui pintu
masuk.
 Kebutuhan parkir :
Jumlah ruang parkir yang dibutuhkan yang besarnya dipengaruhi
oleh berbagai faktor seperti tingkat pemilikan kendaraan pribadi,
tingkat kesulitan menuju daerah yang bersangkutan, ketersediaan
angkutan umum, dan tarif parkir.
 Lama Parkir :
Jumlah rata-rata waktu parkir pada petak parkir yang tersedia yang
dinyatakan dalam 1/2 jam, 1 jam, 1 hari.
 Puncak Parkir :
Akumulasi parkir rata-rata tertinggi dengan satuan kendaraan.
 Jalur sirkulasi :
Tempat yang digunakan untuk pergerakan kendaraan yang masuk
dan keluar dari fasilitas parkir.
 Jalur gang :
Merupakan jalur dari dua deretan ruang parkir yang berdekatan.
 Retribusi parkir :
Pungutan yang dikenakan pada pemakai kendaraan yang memarkir
kendaraannya di ruang parkir.

d. Satuan Ruang Parkir ( SRP )
Tabel 12. Penentuan Satuan Ruang Parkir
Gambar 48. SRP Mobil Pribadi

Penentuan SRP diatas dibagi atas tiga jenis kendaraan dan berdasarkan
penentuan SRP untuk mobil penumpang diklasifikasikan menjadi 3 (tiga).
Gambar 49. SRP Sepeda Motor
e. Cara dan Jenis Parkir
Menurut Sofyan (2002), cara dan jenis parkir dapat dikelompokan

menjadi tiga jenis, yaitu :
Pertama, menurut penempatannya. Menurut cara penempatannya

dapat di bagi menjadi dua, yaitu parkir di tepi jalan dan di luar jalan.
Untuk lebih jelasnya diuraikan pada penjelasan dibawah ini.
1. Parkir di tepi jalan (on street parking)
Parkir di tepi jalan (on street parking) adalah parkir yang mengambil
tempat di sepanjang badan jalan dengan atau tanpa melebarkan jalan
untuk pembatas parkir. Parkir di tepi jalan ini baik untuk pengunjung
yang ingin dekat dengan tujuannya, tetapi untuk lokasi yang
intensitas penggunaan lahan yang tinggi, cara ini kurang
menguntungkan.
2. Parkir di luar jalan (off street parking)

Parkir di luar jalan ini menempati pelataran parkir tertentu di luar

badan jalan, baik itu di bangunan khusus parkir ataupun di halaman
terbuka. Beberapa jenis parkir di luar jalan diantaranya yaitu :
 Gedung parkir atau basement, yaitu ruang parkir pada suatu

bagian bangunan.
 Pelataran parkir, yaitu ruang parkir pada suatu bidang tanah di

luar badan jalan.
Beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan, berkaitan

dengan parkir di luar jalan ini, yaitu : penyediaan petak parkir yang
optimal, peningkatan efisiensi pengendara pada saat keluar-masuk
ruang parkir, menciptakan suasana yang aman dan nyaman, dan
menata pintu masuk dan keluar fasilitas parkir dengan jalur pejalan
kaki atau arus lalu lintas setempat agar nyaman dan aman.
Keunggulan parkir off street dibandingkan dengan parkir on street

adalah :
 tingkat keamanannya terjamin, tidak mengganggu lalu lintas,

dan memiliki keleluasaan dalam pengaturan petak parkir
dalam usaha memaksimalkan kapasitas lahan parkir.
3. Ketiga, menurut jenis kepemilikan dan pengoperasiannya. Cara dan

jenis parkir ini dapat dibedakan menjadi beberapa jenis:
 Parkir milik dan pengoperasiannya adalah pihak swasta.

 Parkir milik pemerintah daerah dan yang mengoperasikannya

adalah pihak swasta.
 Parkir milik dan yang mengoperasikannya adalah pemerintah.
f. Standard Kebutuhan Parkir
Standar kebutuhan luas area kegiatan parkir berbeda antara yang

satu dengan yang lain, tergantung kepada beberapa hal antara lain
pelayanan, tarif yang diberlakukan, ketersediaan ruang parkir, tingkat
pemilikan kendaraan bermotor, tingkat pendapatan masyarakat. Berdasarkan
hasil studi dari Indian Road Congress (1973) dan Direktorat Jenderal
Perhubungan Darat (1998), ditetapkan persyaratan akan kebutuhan lahan
parkir, juga kegiatan dan standarstandar kebutuhan parkir.
Menurut studi kebutuhan lahan parkir yang dilakukan oleh Indian

Road Congress (1973), dirumuskan sebuah persyaratan untuk perparkiran
seperti tercantum dalam Tabel dibawah ini.
Tabel 13. Kebutuhan Lahan Parkir.

g. Efisiensi Parkir
1. Dimensi Kendaraan dan Satuan Ruang Parkir
Satuan ruang parkir (SRP) adalah ukuran luas efektif untuk

meletakkan kendaraan, termasuk ruang bebas dan lebar bukaan pintu. Dapat
pula dikatakan bahwa SRP merupakan ukuran kebutuhan ruang untuk parkir
suatu kendaraan dengan nyaman dan aman dengan besaran ruang yang
seefisien mungkin (Munawar, 2006). Untuk merancang suatu fasilitas parkir
diperlukan informasi mengenai dimensi kendaraan dan perilaku dari
pengemudi (manuver parkir maju atau mundur) berkaitan dengan layout
SRP yang meliputi : sudut parkir, lebar ruang (stall), lebar gang (aisle), dan
arah sirkulasi kendaraan.
Gambar dibawah memperlihatkan beberapa variabel dimensi kendaraan

yang berpengaruh dalam perancangan layout ruang parkir.
Gambar 50. Variable Dimensi Mobil Pribadi/Penumpang.
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat (1998), Setiawan (2008).

Variabel lain yang perlu mendapatkan perhatian adalah ruang bebas

dan lebar bukaan pintu yang harus disediakan agar terhindar dari resiko
terjadinya benturan atau goresan dengan kendaraan lain maupun bagian dari
benda statis (dinding, kolom, pohon, tiang lampu, dlsb.) pada saat
melakukan manuver parkir dan membuka pintu kendaraan.
Dirjen Perhubungan Darat (1998) mensyaratkan jarak ruang bebas

arah lateral (jarak ujung pintu kendaraan dalam kondisi terbuka terhadap
bodi kendaraan yang sedang diparkir di sampingnya) adalah minimum 5cm
dan arah longitudinal adalah minimum 30cm. Ukuran lebar bukaan pintu
dipengaruhi oleh karakteristik pengemudi yang terkait dengan peruntukan
fasilitas parkir sebagaimana terlihat pada Tabel dibawah.
Tabel 14.
Ruang Bebas Lateral Parkir
Sumber : Dirjen Perhubungan Darat (1998).

Tabel dibawah ini memperlihatkan penentuan SRP berdasarkan tiga jenis

kendaraan dan untuk mobi penumpang dibagi lagi menjadi tiga golongan :
Tabel 15 & 16. Satuan Ruang Parkir (SRP) Untuk Mobil Penumpang
Gambar 51. SRP Kendaraan.

Sumber :Dirjen Perhubungan Darat, 1998.
2. Pola Parkir dan Sirkulasi Parkir
Secara garis besar ada tiga macam pola parkir, yaitu paralel (sudut 0o),
menyudut (30o, 45o, 60o, 75o), dan tegak lurus (right-angle atau 90o). Pola
parkir paralel lebih sesuai untuk ruang bebas yang terbatas (sempit) namun
kurang nyaman bagi pengemudi pada saat melakukan manuver parkir. Pola
parkir menyudut unggul dalam hal kemudahan melakukan manuver parkir,
namun kurang efisien dalam hal pemanfaatan lahan. Sedangkan untuk pola
parkir tegak lurus paling efisien dalam hal pemanfaatan lahan yang tersedia,
namun harus tersedia aisle yang lebih lebar agar pengemudi tidak

mengalami kesulitan pada saat melakukan manuver parkir (Setiawan, 2008).
Gambar gambar diatas memperlihatkan dimensi SRP untuk berdasarkan

Pedoman Perencanaan dan Pengoperasian Fasilitas Parkir (Dirjen
Perhubungan Darat, 1998) dan Guide For The Design Of Park And Ride
Facilities (Setiawan, 2008).
Gambar 52. Tabel 17. Dimensi Ruang Parkir Untuk Berbagai Dimensi Kendaraan dan
Sudut Parkir Sumber : Dirjen Perhubungan Darat, 1998.
Gambar 53. Tabel 18. Dimensi Ruang Parkir Untuk Berbagai Dimensi Kendaraan dan Sudut Parkir
Sumber : Setiawan, 2008.

Sedangkan untuk sirkulasi parkir secara garis besar dibagi menjadi dua, pola
sirkulasi parkir yang pertama adalah sistem satu arah yang mempunyai
keunggulan dalam kemudahan bagi pengemudi untuk memahami alur
pergerakan lalulintas parkir dan minimnya jumlah konflik yang diakibatkan
oleh persilangan dengan pergerakan dari arah lain, namun memiliki
kelemahan dalam hal jarak tempuh lebih jauh untuk mencari ruang parkir
yang kosong. Sebaliknya pola parkir yang kedua yaitu sistem dua arah
memberikan jarak tempuh yang lebih pendek bagi pengemudi pada saat
mencari ruang parkir yang kosong, namun berpotensi menimbulkan konflik
yang diakibatkan oleh persilangan dengan pergerakan dari arah lain.
Grafik 3. Use of Facilities Classified by Type. Sumber : Analisis
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
10.000 - 25.000 - 50.000 - 100.000 - 250.000 - 500.000 - Over
25.000 50.000 100.000 250.000 500.000 1.000.000 1.000.000
Population
Curb Lot Garage
Grafik 4. Parking Classified by Trip Purpose. Sumber : Analisis
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
10.000 - 25.000 - 50.000 - 100.000 - 250.000 - 500.000 - Over
25.000 50.000 100.000 250.000 500.000 1.000.000 1.000.000
Population
Shopping Personal Business Work Other

Grafik 5. Parking Classified by Trip Purpose.
5
Parking Duration (hour)
0
10.000 - 25.000 25.000 - 50.000 50.000 - 100.000 100.000 - 250.000 - 500.000 - Over 1.000.000
250.000 500.000 1.000.000
Population
Shopping Personal Business Work Other Average All Trips (hour)

Sumber : Analisis
3. Metode Menentukan Kebutuhan Parkir:
 Metode berdasarkan kepemilikan kendaraan
Metode ini mengasumsikan adanya hubungan antara luas lahan parkir

dengan jumlah kendaraan yang tercatat di pusat kota. Semakin
meningkat jumlah penduduk, maka kebutuhan lahan parkir akan
semakin meningkat karena kepemilikan kendaraan meningkat.
 Metode berdasarkan luas lantai bangunan
Metode ini mengasumsikan bahwa kebutuhan lahan parkir sangat terkait

dengan jumlah kegiatan yang dinyatakan dalam besaran luas lantai
bangunan dimana kegiatan tersebut dilakukan, misalnya: perbelanjaan,
perkantoran, dan lain-lain.
 Metode berdasarkan selisih terbesar antara kedatangan dan

keberangkatan kendaraan.

Kebutuhan lahan parkir didapatkan dengan menghitung akumulasi

terbesar pada suatu selang waktu pengamatan.
Akumulasi parkir adalah jumlah kendaraan parkir pada suatu tempat

pada selang waktu tertentu, dimana jumlah kendaraan parkir tidak akan
pernah sama pada suatu tempat dengan tempat lainnya dari waktu ke
waktu.
Tabel 19 & 20 Standard Kebutuhan Ruang Parkir.

Tabel 21. Kebutuhan Akumulasi dan Volume Parkir.

Tabel 22. Perhitungan Pendapatan Parkir (kombinasi tarif tetap dan progresif).

Tabel 23. Persentase Kumulatif & Durasi Parkir.

h. Efektivitas Parkir
Jenis Sirkulasi dan Peron Gedung Parkir Basement



3. Open Space ( Ruang Terbuka ) & Fleksibilitas Open Space
Fleksibility Landscape. Sumber : http://www.google.co.id

Gambar 54 & 55.
Diunduh Tanggal 8 October 2011
a. Pengertian Ruang Terbuka

Secara teoritis pengertian ruang terbuka (open space) adalah :
1. Ruang yang berfungsi sebagai wadah (container) untuk
kehidupan manusia, baik secara individu maupun berkelompok,
serta wadah makhluk lainnya untuk hidup dan berkembang
secara berkelanjutan (UUPR no. 24/1992).
2. Suatu wadah yang menampung aktivitas manusia dalam suatu
lingkungan yang tidak mempunyai penutup dalam bentuk fisik
(Budihardjo, 1999; 90).
3. Ruang yang berfungsi antara lain sebagai tempat bermain aktif
untuk anak-anak dan dewasa, tempat bersantai pasif untuk orang
dewasa, dan sebagai areal konservasi lingkungan hijau (Gallion,
1959; 282).
4. Ruang yang berdasarkan fungsinya sebagai ruang terbuka hijau
yaitu dalam bentuk taman, lapangan atletik dan taman bermain
(Adams, 1952; 156).
5. Lahan yang belum dibangun atau sebagian besar belum dibangun
di wilayah perkotaan yang mempunyai nilai untuk keperluan
taman dan rekreasi, konservasi lahan dan sumber daya alam

lainnya, atau keperluan sejarah dan keindahan (Green, 1962).

6. Ruang terbuka (Open Space) merupakan ruang terbuka yang
terletak diluar bangunan yang dapat dimanfaatkan dan
dipergunakan oleh setiap orang dan sebagai wadah untuk
melakukan berbagai kegiatan. Yang dimaksud dengan ruang
terbuka antara lain jalan, pedestrian, taman lingkungan, plaza,
lapangan olahraga, taman kota dan taman rekreasi (Hakim, 2003:
50).
Ruang terbuka didefinisikan sebagai landscape, hardscape
(jalan, trotoar, dan sejenisnya), taman, dan ruang rekreasi di
wilayah perkotaan. Unsur-unsur ruang terbuka meliputi taman-
taman, ruang hijau perkotaan, pepohonan, bangku, perkebunan,
air, pencahayaan, paving, kios, tempat sampah, air minum
mancur, patung, jam, dan seterusnya. Pedestrian, tanda-tanda, dan
fasilitas yang juga mungkin dianggap sebagai elemen ruang
terbuka yang dibahas secara terpisah (Shirvani, 1985).
Ruang terbuka ini terbentuk karena adanya kebutuhan akan
perlunya tempat untuk bertemu atau bersosialisasi. Dalam satu
kawasan permukiman baik yang tradisional maupun permukiman
kota yang sering kita temui adalah sebuah lahan kosong atau
semacam seperti alun-alun ang dijadikan sebagai ruang bersama
bagi penghuni yang ada disekitarnya dengan jarak tertentu
(Bappeda Tk. I Bali , 1992: 28).
Dalam Undang-Undang tentang Tata Ruang Nomor 26
tahun 2007, proporsi 30% merupakan ukuran minimal untuk
menjamin keseimbangan ekosistem kota, sebagai sarana untuk
meningkatkan ketersediaan udara bersih, meningkatkan nilai
estetika kota, serta meningkatkan fungsi dan proporsi ruang
terbuka hijau. Sedangkan proporsi ruang terbuka hijau publik
seluas 20% yang disediakan oleh pemerintah daerah kota
dimaksudkan agar proporsi ruang terbuka hijau minimal dapat

lebih dijamin pencapaiannya sehingga memungkinkan

pemanfaatannya secara luas oleh masyarakat (Dharmawan 2009).
b. Macam macam Bentuk Ruang Terbuka

Ruang terbuka sebagai wadah kegiatan bersama, dapat
dibedakan menjadi dua kelompok besar, yaitu (Hakim, 2003: 50) :
1. Ruang Terbuka Umum, dapat diuraikan menjadi berikut :
 Bentuk dasar dari ruang terbuka selalu terletak diluar massa
bangunan;
 Dapat dimanfaatkan dan dipergunakan oleh setiap orang
(warga);
 Memberi kesempatan untuk bermacam-macam kegiatan
(multi fungsi).
Contoh ruang terbuka umum adalah jalan, pedestrian, taman
lingkungan, plaza lapangan olahraga, taman kota dan taman
rekreasi.
2. Ruang Terbuka Khusus, pengertiannya adalah sebagai berikut:
 Bentuk dasar dari ruang terbuka selalu terletak diluar massa
bangunan;
 Dimanfaatkan untuk kegiatan terbatas dan dipergunakan
untuk keperluan khusus atau spesifik.
Contoh ruang terbuka khusus adalah taman rumah tinggal, taman
lapangan upacara, daerah lapangan terbang, dan daerah untuk
latihan kemiliteran.
c. Ruang Terbuka Menurut Jenisnya (Hakim, 2003: 51) :

1. Ruang terbuka aktif, adalah rang terbuka yang difungsikan
untuk suatu kegiatan. Misalnya :bermain, olahraga, jalan-
jalan. Ruang terbuka ini dapat berupa plaza, lapangan olah
raga, tempat bermain anak dan remaja, penghijauan tepi
sungai sebagai tempat rekreasi.

2. Ruang terbuka pasif, adalah ruang terbuka yang didalamnya

tidak digunakan untuk suatu kegiatan. Misalnya, penghijauan
tepian jalur jalan, pentghijauan tepian rel kereta api,
penghiajuan tepian bantaran sungai, atauapun penghijauan
daerah yang bersifat alamiah. Ruang terbuka ini lebih
berfungsi sebagai keindahan visual.
d. Fungsi Ruang Terbuka

Pada dasarnya fungsi ruang terbuka dapat dibedakan menjadi 2
fungsi utama, yaitu ( Hakim, 2003:52 ) :
1. Fungsi Sosial :
 Tempat bermain dan berolah raga
 Tempat bermain dan sarana olah raga
 Tempat komunikasi sosial
 Tempat peralihan dan menunggu
 Tempat mendapat udara segar
 Sarana penghubung antar tempat
 Pembatas diantara massa bangunan
 Sarana penelitian dan pendidikan serta penyuluhan
bagi masyarakat untuk membentuk kesadaran
lingkungan
 Sarana untuk menciptakan kebersihan rumah,
kesehatan, keserasian, dan keindahan lingkungan
2. Fungsi Ekologis ( ITS, 1976:8 ):
 Penyegaran udara, mempengaruhi dan memperbaiki
iklim micro
 Menyerap air hujan
 Pengendali banjir dan pengatur air
 Memelihara ekosistem
 Pelembut arsitektur bangunan

e. Ruang Terbuka
Beberapa pengertian tentang ruang terbuka hijau diantaranya
adalah:
1. Ruang yang didominasi oleh lingkungan alami diluar maupun
di dalam kota, dalam bentuk taman, halaman, areal rekreasi,
dan jalur hijau ( Trancik, 1986:61)
2. Ruang di dalam kota atau wilayah yang lebih luas baik dalam
bentuk area / kawasan maupun dalam bentuk area
memanjang / jalur yang dalam penggunaaannya lebih bersifat
terbuka yang pada dasarnya tanpa bangunan yang berfungsi
sebagai kawasan pertamanan kota, hutan kota, rekreasi kota,
kegiatan olahraga, pemakaman, pertanian, jalur hijau dan
kawasan hijau pekarangan ( Inmendagri no. 14/1988 ).
3. Fasilitas yang memberikan kontribusi penting dalam
meningkatkankualitas lingkunga pemukiman, dan merupakan
suatu unsur yang sangat penting dalam kegiatan rekreasi
(Rooden Van FC dalam Groove & Gresswell, 1983).
f. Fungsi Ruang Terbuka :

1. Berfungsi secara sosial yaitu fasilitas untuk umum dengan
fungsi rekreasi, pendidikan dan olahraga, dan menjalin
komunikasi antar warga kota.
2. Berfungsi sebagai estetika yaitu pengikat antar elemen
gedung dalam kota, pemberi ciri dalam membentuk wajah
kawasan dan unsur dalam penataan arsitektur
perkotaan/kawasan.
g. Faktor Penyebab Perubahan RT

1. Terbatasnya lahan yang hendak dibangun pada daerah RTH
yang mengalami perubahan
2. Kebutuhan akan pemenuhan fasilitas yang ingin dibangun

untuk melayani penduduk

3. Kurang pengawasan dari pemerintah terhadap perubahan RT
4. Tingkat pendapatan masyarakat berpengaruh terhadap tingkat
kebutuhan akan RT, seperti penjelasan berikut :
 Masyarakat Berpenghasilan Rendah :
Membutuhkan RT sebagai sarana sosial antar warga
karena keterbatasan luas hunian yang sempit, kebutuhan
RTH bukan merupakan kebutuhan langsung yang dapat
dirasakan sehingga menimbulkan ketidak pedulian
terhadap ada atau tidak adanya penyediaan RT.
 Masyarakat Berpenghasilan Sedang
Membutuhkan RT untuk kenyamanan terhadap
lingkungannya, sehingga kebutuhan RT sudah menjadi
kebutuhan yang dipentingkan.
 Masyarakat Berpenghasilan Tinggi
Membutuhkan RT karena sebagai kepentingan aspek
visual dan estetika, sehingga kebutuhan RTH sudah
menjadi kebutuhan primer untuk kegunaan keindahan
dan kenyamanan. ( Erowati, 1988 )

C. KAJIAN PROYEK NYATA
1. Nemausus Flat House, France

Oleh ; Jean Nouvel
Gambar 56 – 61. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel
Gambar dari Kiri ke Kanan, Berurutan Menuju Ke bawah

Perspektif I Perspektif I Perspektif Atas I 3D I Pagar Pembatas Selasar Lt.2 I
Bersepeda di Selasar Lt. 2


Landscape I Perspektif Atas I Perspektif Lantai 2 & 3 I Parkir I Parkir I Parkir I
Parkir Area I Halaman communal space

Gambar 70– 77. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

Tampak Dari Luar I View dr Jalan Raya I Belakang Hunian I Interior lt.1 I
Interior lt.1 I View dari Interior lt.1 I Interior lt.2 I Interior lt.1


View dr luar lt.3 (Office) I Moveable Door I Lift I Lift I View dr Lift I Tangga lt.3 I
View Tangga dr bawah I View Bangunan dr Bawah

Gambar 86 - 93. Sumber : Film Documenter Nemausus, Oleh Jean Nouvel

View dr luar selasar lt.3 I Balkon Hunian lt.3 (belakang) I Balkon Hunian lt.3
(belakang) I Concept I Interior lt.1 I Interior lt.1 I for Single Parent I for Single


For Couple I Huge Familly I Interior lt.3 I Interior lt. 1 I Interior lt.1 I Moveable
Door I Moveable Door I View Bangunan dr Atas

Nemausus adalah sebuah flat yang berada di tengah kota di Prancis. Berada
di antara jalan raya dan permukiman padat penduduk sebuah hunian rumah susun
berdiri tegak. Sang arsitek Jean Nouvel membuat mahakarya ini diperuntukan
kepada masyarakat kelas ekonomi menengah di prancis. Dari preseden ini, kita bisa
belajar lebih dalam mengenai bagaimana merancang sebuah rumah susun yang baik
yang mempertimbangkan aspek-aspek sosial, keselamatan, efisiensi, efektifitas, tata
ruang, dan tentu saja segi keindahan arsitekturalnya.
Terkait dengan projek flat house yang saya ambil, nemausus menjadi
concern utama tolak ukur desain. Nemausus memberikan sebuah gambaran realistis
bagaimana sebuah hunian flat yang mampu merekonsiliasi dengan apik berbagai
problematika sebuah rusun pada umumnya. Dari hal tersebut, saya akan mencoba
menelaah dan mengkaji lebih dalam dari perspektif saya pribadi tentang bangunan
ini.
Belajar dari Nemausus:
a. Privacy
Tentu saja jika kita berada di sebuah bangunan yang dihuni oleh banyak
orang pastilah aspek privasi harus menjadi concern utama. Bagaimana
mungkin hidup berdampingan dengan berbagai macam tipe, karakter, dan sifat
orang berbeda di dalam satu atap tanpa adanya pemilahan ruang. Sebuah ruang
privasi pastilah sangat dibutuhkan tiap individu.
Nemausus mampu „menangkap‟ aspek kebutuhan privasi ini dengan sangat

baik. Baik dalam rancangan tata pola ruang dalam tiap hunian, sirkulasi,
bahkan hingga tempat menjemur pakaian semuanya secara detil diperhatikan.
Tanpa privasi yang baik, aspek kenyamanan sulit tercipta.
b. Tata Ruang ( Lay Out )
Tata ruang rusun ini terbilang cukup umum dalam sebuah desain rumah
susun. Berderet memanjang dan letak jalur sirkulasi penghuni berada di depan
tiap-tiap hunian. Bangunan menggunakan tata ruang bersebelahan

memungkinkan definisi
yang jelas dan untuk
masing-masing ruang
menjadi jelas terhadap
fungsi dan persyaratan
simbolisnya. Gambar 102.Ruang yang bersebelahan
Sumber :Bentuk ruang tatanan , DK ching
Membatasi pencapaian visual maupun fisik diantara dua ruang yang

bersebelahan, memperkuat individualitas masing-masing ruang dan
menampung perbedaan. Menjadi pembatas berupa baris kolom memberikan
tingkat kontinuitas visual serta kontinitas ruang yang tinggi di antara dua buah
ruang.
c. Circulation
Pola sirkulasi nemausus amat sangat ditekankan aspek social conecting &
playground area untuk anak-anak. Novel memberikan sebuah „apresiasi‟ dan
media bagi anak-anak. Terkadang sering seorang arsitek luput dalam
memberikan sebuah „keinginan‟ dari apa yang dibutuhkan anak-anak dalam
bermain dan beraktivitas. Maka tidak jarang bangunan selalu berorientasi
kepada penghuni yang sudah dewasa dan mengesampingkan anak-anak.
Sirkulasi pada umumnya di dalam sebuah rusun hanya memberikan „ruang‟

sempit bagi pejalan kaki dan bersifat membosankan bagi anak-anak karena
tidak mampu dijadikan sebagai tempat bermain bagi mereka. Yang sedikit
membedakan sirkulasi selasar pada nemausus dengan rusun yang lain adalah
ukuran lebar selasar yang lebih luas (± 4m ). Dengan ukuran lebar selasar yang
luas, anak-anak sering menjadikan selasar sebagai tempat bermain bahkan
tidak jarang mereka bersepeda ria di tempat ini. Selasar mampu memberikan
akses bermain bagi anak.

Namun ada yang unik dan menarik dalam pemilihan sirkulasi vertikal,
nouvel memilih tangga outdoor sebagai pencapaian koneksi antar lantai flat.
Tangga diletakkan terpisah dari kesatuan bangunan sehingga pemaksimalan
luasan area terbangun dapat dicapai. Tangga ini menyerupai tangga subway
atau mirip juga dengan tangga di jembatan penyeberangan jalan yang ada di
indonesia. Dengan lebar yang luas dan dilengkapi atap tangga ini juga menjadi
point of interest bangunan dan tidak jarang tempat ini dijadikan tempat
bermain bagi anak-anak. Sirkulasi ini jauh dari „anggapan‟ tangga itu „boring‟
dan „gelap‟ bagi anak-anak.
d. Communal Space
Flat ini juga sangat concern terhadap keberadaan ruang sosial. Ruang sosial
berada pada landscape bangunan berupa bidang lahan persegi-panjang dengan
perkerasan plester semen. Landscape difungsikan sebagai tempat aktifitas
sosial maupun ladang bermain anak-anak dan tidak dipergunakan sebagai lahan
parkir. Dengan ruang sosial yang luas seluruh penghuni dapat menjadikannya
tempat berkumpul dan berinteraksi.
e. Parking Area
Efektifitas lahan parkir dan penempatannya dapat kita lihat di rusun ini.
Lahan parkir tidak berada di landscape bangunan namun ditempatkan di bawah
massa bangunan dengan menerapkan sistem semi basement. Dengan kebijakan
ini, pemaksimalan cummunal space landscape dapat dicapai karena tidak
berbenturan dengan parkir.
f. Safety
Nouvel sangat memperhatikan aspek keselamatan bangunan rusun dengan

detil. Perencanaan dan desain keselamatan pada sirkulasi amat diperhatikan.
Bisa kita lihat pada desain pagar pembatas pada selasar dan railing tangga
outdoor dimana desain memberikan keamanan ekstra bagi anak anak.

2. Flat House in Hougang, Singapore
Gambar 103 - 104. Peta Kawasan Hougang, Singapore

Sumber: http://www.streetdirectory.com/asia_travel/travel/travel_main.php?zonename=Hougang
Singapura adalah negeri rusun. Yaaa….rusun sebagaimana yang bisa kita

saksikan misalnya di kawasan Pandugo, Gayungan, atau Urip Sumoharjo di
Surabaya. Nyaris seluruh hunian di negeri yang merdeka dua puluh tahun setelah
Indonesia itu adalah berupa apa yang disebut apartemen atau sebenarnya seperti apa
yang kalau di Surabaya disebut sebagai rumah susun itu. Nyaris seluruh
perkampungan asli yang dulu juga kurang lebih seperti perkampungan di Surabaya
sudah dibongkar diganti dengan rumah rumah susun mulai dari yang sederhana
sampai dengan yang mewah.
Grafik 6. Populasi Pertumbuhan Permukiman di Hougang, Singapore

Ada yang menarik tentang rumah susun Singapura di kawasan pemukiman

Hougang. Pada tahun 60-an, ketika konsep hunian vertikal ini mulai diperkenalkan
di Singapura, kita akan dengan mudah menyaksikan kibaran baju, sarung, selimut,
celana, handuk, dan aneka pakaian dalam pria wanita dijemur di “sekujur” tubuh
rumah susun. Dari manapun kita memandang- utara, selatan, timur, dan barat-
kibaran jemuran akan menyapa. Suasananya persis seperti rusun yang kini bisa
Anda saksikan di Surabaya atau Jakarta.
Kini, Anda jangan berharap bisa menyaksikan suasana rusun yang dipenuhi
oleh kibaran jemuran itu di Negeri berpenduduk sekitar 4 juta orang ini. Sehari-
hari, seantero rusun tampak steril dari kibaran jemuran pakaian. Pertanyaannya,
apakah kini mereka tidak perlu menjemur mencuci dan menjemur baju bajunya?
Tentu saja tidak begitu. Tentu saja mereka juga butuh mencuci dan menjemur baju
sebagaimana manusia pada umumnya. Lalu dimana mereka menjemur cuciannya
sehari hari? Nah, mereka telah meninggalkan kebiasaan buruk tahun 60-an yang
hingga kini masih dipraktekkan di surabaya atau Jakarta: memamerkan jemuran.
Mereka menjemur pakaian secara “tersembunyi”. Mereka sengaja menyediakan
fasilitas jemuran tersembunyi yang tidak tampak dari luar.
Gambar 105. Kawasan Rusun & Apartment Hougang, Singapore

Sumber: http://www.streetdirectory.com/asia_travel/travel/travel_main.php?zonename=Hougang

Gambar 106. Kawasan Rusun & Apartment Hougang, Singapore

Sumber: http://www.olx.com.sg/3room-flat-for-sale-at-hougang-northeast-iid-2995842#google-
map-big. Diunduh Tanggal 8 October 2011
Lalu, bagaimana mereka mengubah kebiasaan “pamer jemuran” yang sama

sekali tidak indah dipandang mata menjadi kebiasaan yang baik dan indah?
Ternyata, sebagaimana yang diceritakan oleh Pak Sholeh, pemerintah sangat
berperan. Tidak henti hentinya, pemerintah menasihati masyarakat agar membuang
kebiasaan buruk pamer jemuran. Petugas pemerintah selalu mendatangi dan
mengingatkan manakala ada orang yang masih “pamer jemuran”. Tidak tanggung
tanggung: sejak tahun 60-an dan baru bisa nikmati sekarang.
Hasilnya indah. Sebuah masyarakat yang hampir 100% tinggal di rumah

susun atau yang dalam bahasa lebih keren disebut sebagai apartemen. Rumah susun
mulai dari yang kelas sederhana berada di pinggiran kota hingga yang mewah
dengan harga belasan millyar rupiah berlokasi di pusat kota seperti di kawasan
sekitar Orchard Road misalnya semuanya kompak: steril dari pameran jemuran.
Proses yang diawali dengan gambaran masa depan atau yang disebut visi.
Pemerintah Singapura pada tahun 60-an sudah memiliki gambaran jelas tentang
bagaimana kondisi hunian yang akan mereka ciptakan pada yang akan datang.
Mereka mencita-citakan sebuah sistem hunian vertikal puluhan lantai sedemikian
hingga akan banyak lahan yang bisa dibiarkan kosong dan memberi kesan lapang

plus nyaman. Visi itulah yang kini telah terealisasi. Singapura adalah negeri kota
yang masih bisa menyisakan sekitar 50% lahannya berupa tanah kosong yang
ditumbuhi aneka pepohonan asri.
Gambar 107 - 110. Kawasan Flat House Hougang, Singapore.
Sumber:
http://www.google.co.id/search?um=1&hl=id&biw=1280&bih=670&tbm=isch&sa=1&q=Flat+Hou
seHougang+Singaporel&btnG=Telusuri#q=Flat+House+Hougang+Singapore&um=1&hl=id&tbm=i
sch&source=lnt&tbs=isz:m&sa=X&ei=93mMTrraGIHwrQeVjeXzAQ&ved=0CBEQpwUoAg&bav
=on.2,or.r_gc.r_pw.,cf.osb&fp=29b6125e87fde36f&biw=1280&bih=670
Kita belajar dari Singapura, melihat pentingya menempatkan perencaan

rumah susun atau perumahan dengan densitas tinggi (High Density Living)
terintegrasi dalam perencaan kota di Singapura yang telah dimulai tahun 1960-an.
Awalnya Singapura membentuk HDB (Housing Development Board), Badan atau
Dewan Pengembangan Perumahan Rakyat. HDB dibentuk untuk mengatasi

kebutuhan rumah murah awalnya untuk 30.000 masyarakat Singapura yang tinggal
di kawasan kumuh. Tetapi kemudian lembaga ini terus dikembangkan secara
profesional untuk merencanakan, membangun dan mengatur menajemen
perumahan – perumahan susun di Singapura.
Singapura telah memulai pembangunan perkotaannya dengan menyusun

sebuah rencana tata ruang yang berkelanjutan untuk mengatur penggunaan lahan
secara efektif dan efisien. Selain itu Pemerintah Singapura juga mengambil prinsip
keseimbangan Ekonomi, Sosial dan Lingkungan dalam pengadaan perumahan
densitas tinggi. Selain itu, Kebijakan Perumahan juga diarahkan menjadi pemacu
kegiatan ekonomi terkait di industri bangunan seperti permintaan bahan bangunan,
pelayanan profesi dan sub-profesi baik secara permanen maupun kontraktual.
Semuanya ini menunjukan bahwa kebijakan Perumahan Susun perlu

diintegrasikan dengan kegiatan Tata Ruang dan Pembangunan Ekonomi yang
terintegrasi. Selanjutnya elemen penting dalan Perumahan Rakyat yang baik ialah
faktor Keterjangkauan secara Finansial (Affordability) dan Pengadaan Lingkungan
Sosial yang berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment).
Salah satu contoh kasus implementasi perumahan dengan densitas tinggi

atau “High Density Living” yang diakui berhasil dan terintegrasi ialah Singapura.
Awal langkah penerapan “High Density Living” dimulai dengan kampanye bahwa
“Singapura tidak memiliki lahan yang cukup untuk menampung semua populasi
penduduk ideal Singapura di masa depan, yang diperkirakan mencapai 6 juta jiwa.”
Karena itulah maka tidak ada pilihan lain untuk mewadahi perumahan warga
Singapura selain menerapkan perencanaan rumah susun.
Pemerintah Singapura membentuk HDB (Housing Development Board),

Badan atau BUMN yang menangani Perumahan Rakyat. Organisasi ini dibentuk
awalnya untuk mengatasi kebutuhan rumah murah untuk 30.000 masyarakat
Singapura yang tinggal di kawasan kumuh. Hal ini ditempuh dengan merelokasi
berbagai perumahan kumuh dan mengakuisisi kurang lebih 80% lahan di Singapura
oleh pemerintah. Selanjutnya lembaga ini berkembang secara profesional untuk

merencanakan, membangun dan mengatur menajemen perumahan – perumahan

susun di Singapura pada tahun dari 1970 sampai 1980an
Penerapan “High Density Living” di Singapura dimulai tahun 1955. Pada

tahun tsb sebuah Draft Master Plan dipersiapkan oleh Pemerintah Singapura
dibantu tim ahli dari PBB (UN) untuk menghindari perkembangan kota yang tidak
teratur. Selain itu “Land Acquisition Ordinance” atau peraturan akuisisi lahan
secara wajib juga dipersiapkan untuk mencegah spekulasi lahan dan menjaga
kepastian supplai lahan yang terjangkau bagi rumah susun.
Tabel 24. Percent of Resident Households by Dwelling Type
Sumber : HDB Singapore
Kemudian Master Plan Singapura direvisi kembali secara berkalasesuai

dengan keadaan yang ada kemudian dikembangkan sesuai visi negara sebagai
”Global City” atau ”International and Regional Center” untuk Asia Tenggara.
Master Plan Singapura terbaru saat ini ialah yang disahkan pada tahun
2008. Penyusunan master plan ini kemudian dilanjutkan dengan perencanaan HDB
Town di berbagai Lokasi di Singapura yang terintegrasi dengan sistem transportasi
masal MRT (Mass Rail Transit) pada tahun 1970-1980.

Keberhasilan ini juga ditunjang dengan integrasi perencanaan “High

Density Living” dengan kebijakan pembangunan ekonomi. Maksudnya pemerintah
menerapkan prinsip keseimbangan Ekonomi, Sosial dan Lingkungan dalam
pengadaan pembangunan rumah susun. Dengan memperhatikan Keterjangkauan
secara Finansial (Affordability) dan Pengadaan Lingkungan Sosial yang
berkelanjutan (Sustainable Social Living Environment).
Untuk menciptakan perumahan yang terjangkau, HDB (Housing Development

Board), memberikan dua jenis pinjaman sbb:
Pinjaman Pembangunan Perumahan, untuk program dan operasi. Pinjaman

Keuangan Sistem Kredit , untuk memberikan pinjaman kredit kepada pembeli.
Sedangkan dalam pengadaan lingkungan sosial yang berkelanjutan (Sustainable
Social Living Environment) HDB melengkapi fasilitas sosial (fasos) di dalam
lingkungan perumahan HDB seperti:
 Plaza dan Ruang Terbuka Hijau
 Tempat duduk – duduk
 Warung dan Toserba
 Pasar tradisional dan Supermarket
 Kafetaria (Hawker Center)
 Gedung Serba Guna (GSG) dll.
Hal inilah yang menyebabkan nyamannya tinggal di Rumah Susun HDB

dengan segenap kelengkapan fasilitas sosialnya yang terletak dalam jarak 400 m
atau dapat ditempuh dengan berjalan kaki.
Selain itu, HDB mengelola penjualan unit, penyewaan unit untuk

masyarakat ekonomi lemah dan manajemen paska huni. Dan juga mengelola
penyewaan unit pertokoan, industri ringan dan parkir mobil. Dapat dilihat bahwa
keberhasilan pengadaan perumahan juga harus terkait dengan pengadaan lapangan
pekerjaan bagi penghuni di sekitar perumahan.

HDB juga menerapkan subsidi silang dengan program HUDC. Program

tersebut mempersiapkan perumahan untuk golongan menengah. Kemudian
keuntungan dari program ini dijadikan sumber pemasukkan untuk HDB dalam
penyediaan perumahan bagi golongan bawah. Selain itu juga untuk keadilan sosial,
HDB tidak melayani masyarakat ekonomi atas untuk membeli dengan sistem
subsidi di atas. Hal ini menyebabkan terjaminnya supplai perumahan bagi
masyarakat menengah ke bawah di Singapura.
HDB juga berfungsi sebagai suplier kunci untuk berbagai material untuk
menjamin keterjangkauan harga dan ketersediaan bahan bangunan. Selanjutnya
pada era 1990-an, untuk konstruksi, kontraktor – kontraktor lokal ditunjuk dengan
sistem tender publik yang selanjutnya juga akan meningkatkan pendapatan bagi
masyarakat lokal. HDB juga meremajakan perumahan lama agar selaras dengan
perumahan yang baru disekitarnya terutama untuk fasilitas sosial. Dapat
disimpulkan dengan konsep HDB di Singapura, pengadaan perumahan susun atau
permukiman densitas tinggi dapat dicapai dengan baik.
Selanjutnya pada era 1990-an, HDB juga berfungsi sebagai suplier kunci
untuk berbagai material untuk menjamin keterjangkauan harga dan ketersediaan
bahan bangunan untuk Rumah Susun. Selanjutnya untuk konstruksi, kontraktor –
kontraktor lokal ditunjuk dengan sistem tender publik yang selanjutnya juga akan
meningkatkan pendapatan bagi masyarakat lokal sekaligus mendorong kegiatan
ekonomi (efek ganda dalam pembangunan perkotaan).
HDB juga meremajakan perumahan lama agar selaras dengan perumahan

yang baru disekitarnya. Kemudian HDB juga memperbaiki dan meningkatkan
pengadaan fasilitas rekreasi dan aktivitas komunal secara berimbang dan
terintegrasi. Dapat disimpulkan dengan konsep HDB di Singapura, pengadaan
perumahan susun atau permukiman densitas tinggi dapat dicapai dengan baik.
Terbukti dengan keberlanjutan program HDB hampir selama 40 tahun.
Sebagai kesimpulan, program pengadaan Rumah Susun di Singapura dapat

menjadi inspirasi untuk penerapan program serupa di Indonesia.

3. Rumah Susun Kawasan Penjaringansari Surabaya, Indonesia
Gambar 111 – 114. Letak & Kondisi Rusun Penjaringansari, Surabaya

Sumber : www.google.com

Nama Rusun
Penjaringansari Rusun
Letak :
Jl. Raya Pandugo Surabaya,
Jawa Timur
Hingga saat ini kota Surabaya telah mempunya 9 rusun yang berrada di
berbagai wilayah. Antar lain; rusun Grudo, Rusun Penjaringansari terdiri dari 4
blok, Rusun Sumbo (2 blok), Rusun Waru Gunung (2 blok), Rusun Siwalannkerto
(2 blok), Rusun Randu (4 blok), Rusun Wonorejo (2 blok), Rusun Dupak Bangun
Rejo (2 blok) dan Rusun Urip Sumoharjo (4 blok).
Rumah susun sewa (Rusunawa) Penjaringansari tahap IV berdiri megah

layaknya sebuah apartemen mewah. Namun siapa sangka ternyata di dalamnya
kondisi bangunan banyak dikeluhkan penghuninya. Memang dari luar bangunan
yang mirip hotel ini kelihatan sempurna. Rusunawa yang difokuskan untuk
pasangan muda di Surabaya ini didanai APBN ini dibuat berlantai lima sehingga
dari sisi arsitekturnya cukup menawan. Namun ketika masuk ke dalam bangunan
rusun tersebut barulah diketahui kondisi yang sesungguhnya. Sebab banyak bagian
bangunan rusunawa tersebut mengalami kerusakan. Selain banyak cat tembok
mengelupas juga saluran pipa air di dalam tembok bocor.
Akibatnya bisa ditebak, di sana sini nampak rembesan air dari dalam pipa
yang bocor tersebut sehingga kondisinya lembab. Bagian plafon rusun juga
mengalami kerusakan dan ada rembesan air entah dari saluran pipa air bersih atau
saluran pembuangan. Kondisi ini terjadi hampir di semua lantai sehingga cukup
merisaukan dan mengganggu para penbghuni rusun. Sebab acapkali rembesan air
tersebut mengenai perabotan rumah tangga mereka.

Program pembangunan rusun – rusun di Indonesia mengalami

keterlambatan realisasi karena beberapa isu di antaranya: sulitnya perijinan,
sulitnya mendapatkan tanah yang harganya cukup murah dan lemahnya kontrol
Pemerintah terhadap kepemilikan Rumah Susun Milik (Rusunami) atau penyewaan
Rumah Susun Sewa (Rusunawa). Kami memandang bahwa kesatuan visi
pemerintahan pusat dan daerah sangat diperlukan dalam kebijakan perencanaan,
pembangunan serta manajemen rumah susun. Sementara itu kami ingin membahas
contoh kasus yang berhasil pembangunan perumahan dengan densitas tinggi (high
density living) terintegrasi dari negara tetangga kita di Singapura dalam bagian
berikutnya sebagai bahan pembelajaran menuju pembentukan institusi perencana,
pembangun dan manajemen perumahan yang berkelanjutan.
D. SPESIFIKASI PROYEK
1. Pengguna Bangunan
Pengguna dalam bangunan Rusun Pecinan Semarang yaitu:
a. Single / Lajang / Belum Menikah
Mempergunakan Hunian Untuk Diri Sendiri.

b. Couple
Pasangan Yang Belum Memiliki Anak
c. Familly
Keluarga Dengan Anggota lebih dari 3 orang.
d. Wisatawan ( Domestik/Asing )
Menempati Unit Untuk Guest House
e. Pedagang / Pengusaha
Mengfungsikan Hunian yang berorientasi pada bisnis bukan semata
hanya sebagai tempat tinggal.

Projek adalah sebuah Flat Houses yang direncanakan berada di kawasan Pecinan,
Semarang Tengah. Dengan Kisaran Jumlah Tampung :
 Penghuni Flat ( All ) : ± 300 Orang
 Penghuni Guest House ( All ) : ± 70 Orang
 Pegawai Retail ( tipe A & B ) : ± 100 Orang
 Pegawai ( Cleaning, Security, dsb. ) : ± 20 Orang
 Pengunjung Event ( Area Landscape ) : ± 1000 Orang +
Total Person In Building : ±1.490 Orang
Berdasarkan tipe kepemilikan, maka tipe Flat House yang akan

dirancang adalah sistem Jual atau disebut sebagai Flat House Condominium
dengan hunian yang berkolaborasi dengan toko. Flat House ini dirancang
sasaran keluarga masyarakat berpenghasilan sedang - tinggi dan merupakan
Low-Rise Flat House. Walaupun dengan type Low-Rise Flat House, bukan
berarti jenis ini diperuntukan bagi masyarakat menengah bawah karena
desain dan fasilitas penunjang memiliki standar apartment Sehingga
dengan asumsi ini rusun masihlah dapat diperuntukan bagi masyarakat kelas
menengah-atas. Sementara untuk pelayanannya, Flat House yang akan
dirancang akan memberikan pelayanan Building Only dengan type Triplex
agar multi fungsi ruang yang telah diberikan di dalamnya dapat
dimanfaatkan sesuai kebutuhan si penghuni dan untuk hunian guest house
akan menggunakan sistem sewa dengan type Singlex dan Duplex.
Adanya fleksibilitas ruang luar yang menunjang berbagai aktifitas

masyarakat. Ruang luar akan disewakan sesuai event yang diselenggarakan.
Hadirnya event dalam bangunan memberikan dampak pada kebutuhan
maksimal ruang parkir. Ruang parkir memakai sistem basement guna
pemaksimalan lahan dan jumlah tampung kendaraan pengunjung event.

2. Lokasi dan Site Proyek

Lokasi Flat House ini berada di kawasan Pecinan Semarang, Jl.Menyanan
kecamatan Semarang Tengah, Kelurahan Kranggan.
Tinjauan fisik kawasan Pecinan Semarang :
a. Letak Wilayah
Luas dan Batas Wilayah
Luas Kelurahan : 25,25 Ha.

Batas Wilayah
Sebelah Utara : Kelurahan Kauman
Sebelah Selatan : Kelurahan Grabahan
Sebelah Barat : Kelurahan Bangunharjo
Sebelah Timur : Kelurahan Jagalan
Luas site yang digunakan untuk mendirikan Hotel Resort adalah seluas
2.5 hektar dengan building coverage mencapai ±16% dari luas lahan atau
sekitar 4078 meter2.
b. Orbitasi (jarak dari pusat pemerintahan)

Jarak dari Pemerintahan Kecamatan : 1,5 km
Jarak dari pusat Pemerintahan Kota
Administratif : --- km
Jarak dari Ibukota Kotamadya Dati II : 2 km

Jarak dari Ibukota propinsi Dati I : 3,4 km
c. Kondisi Geografis
Ketinggian tanah dari permukaan laut :2m
Banyak curah hujan : 500
Mm/Tahun
Topografi (dataran rendah, tinggi, pantai) : dataran rendah

3. Kondisi Eksisting Kawasan Pecinan Semarang
U .
Batas :
U = Gang Warung
S = Wot Gandul
B= Jl. Beteng
T = Gang Pinggir
Lokasi

Kawasan Kumuh
Kawasan Hunian
Kawasan Perdagangan
Pasar Johar Semarang
Gambar 115. Letak & Kondisi eksisting Site Kawasan Pecinan

Sumber : Analisis Penulis, 2011.

4. Nilai Investasi Proyek
Menetukan room supply for guest house di Kawasan Pecinan:
Berdasarkan data Monografi Kelurahan Kranggan, Semarang Tengah dalam

Angka 2011. Diperoleh data sebagai berikut :
Wisatawan mancanegara sebanyak 525 jiwa

Wisawatan nusantara sebanyak 50.159 jiwa
Jumlah total wisatawan yang berkunjung ke Kawasan Pecinan sebanyak

50.684 jiwa. Selama tahun 2011 diasumsikan bahwa terdapat 8 bulan
dengan persentase kunjungan lebih dari 11%.Sehingga :
525 turis mancanegara

8 bulan
= 65 turis/ sebulan
65 turis diasumsikan tinggal di guest house selama dua hari, sehingga
65 : 2 hari = 32,5 turis/musim.
Dalam seminggu maka akan diperoleh jumlah turis mancanegara yaitu
32 turis/4 minggu = 8 orang/minggu.
Diasumsikan bahwa perbandingan turis yang tinggal di hotel antara

mancanegara dengan nusantara adalah 1:2 sehingga, Turis nusantara yang
datang dalam seminggu adalah 2x8 turis mancanegara/minggu=16 turis.
Jumlah kamar yang dibutuhkan adalah 8+16=24 kamar.
Suplai kamar yang disediakan oleh guest house adalah 20 kamar.

a. Property Size
Luas Lahan Direncanakan : 9420 m²
No Area Prosentase Jumlah (m²)

1 KDB 60 % Luas Lahan 5.652
2 KTLK 80 % Luas Lahan 7.536
3 KTLL 70 % Luas Lahan 6.594
Tabel 25. Property Size.

Pembagian Luasan Lantai Dasar
No Area Prosentase Jumlah (m²)
1 Hunian 45 % 2575
2 Sirkulasi 30 % 1695,6
3 Ruang Dukung 9% 520,54
4 Ruang Sosial 13 % 734,76
5 Retail 3% 193
Jumlah 5.652 m²
Tabel 26. Pembagian Luasan Lantai Dasar.
b. Area Landscape
No Nama Ruang Luas Area Luas (m²)
1 Parkir - -
2 Sirkulasi 30% Luas Lahan Lingkungan 1130
3 Taman 5 % Luas Lahan Lingkungan 188
4 Area Pendukung 10% Luas Lahan Lingkungan 376,8
5 Fleksibility Space 55% Luas Lahan Lingkungan 2072
Jumlah 3.768 m²
Tabel 27. Area Landscape.

c. Luasan Area Terbangun
INDOOR - PUBLIC
Luas Luasan Total Propoerty
Zona Ruang No. Ruang Jumlah Sat. Sirkulasi
(m²) (m²) Size
Lobby & 88 3 Unit 264
1 264
Receptionist
Equipment 11 1 Unit 11
2 11
Store Room
3 Serve Room 11 1 Unit 11 11
4 Control Room 5 1 Unit 5 5
5 Lavatory 16 4 Unit 64 64
Office
Marketing 22.23 1 Unit 22.23
Executive 22.23 1 Unit 22.23
Officer
Personal 15.14 1 Unit 15.14
6 97.88
Manager
Acounting 15.4 1 Unit 15.4
Manager
Meeting 22.88 1 Unit 22.88
Public Room 30 %
Retail
Mini Market 37.97 4 Unit 151.88
7 ATM 3 3 Unit 9 193.25
Drug Store & 32.37 1 Unit 32.37
Policlinic
Cafetaria
Chinese Cafe 133 1 Unit 133
8 236.1
Kitchen 95.1 1 Unit 95.1
Lavatory 2 4 Unit 8
9 Wardrobe 25 2 Unit 50 50
Ruang Artist 63 1 Unit 63
10 63
(Pentas)
Ruang Serba 100 1 Unit 100
11 100
Guna
Security 4 4 Unit 16 16
Musholla 68.75 1 Unit 68.75 68.75

JUMLAH LUASAN 734,7

JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 955
Tabel 28. Luasan Area Indoor Terbangun (Public).

INDOOR - SERVICE
(m²) (m²) Size
Gudang 34.22 1 Unit 34.22
1 34.22
Dapur
House
Keeping
Control Room 18 1 Unit 18
Locker Room 24.36 1 Unit 24.36
Ruang Makan 52.5 1 Unit 52.5
dan Istirahat
2 255.86
Lavatory 30 1 Unit 30
Gudang 47 1 Unit 47
Peralatan
Ruang 36 1 Unit 36
Service 30 %
Laundry
Ruang Linen 30 1 Unit 30
Mechanical
Room
MEE 22.5 1 Unit 22.5
6 Ruang Pompa 30 1 Unit 30 189.5
Ruang Genset 28 1 Unit 28
IPAL 100 1 Unit 100
Ground Tank 9 1 Unit 9
Lift
7 Lift Barang 5.86 1 Unit 5.86 40.96
Lift Passanger 11,7 3 Unit 35.10
JUMLAH LUASAN 520.54
JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 676,702
Tabel 29. Luasan Area Indoor Terbangun (Service).


INDOOR – HOUSING ( PRIVATE )

(m²) (m²) Size
Hunian Flat
Triplex
Type 55
Hunian
1 Triplex lt.1 1375
Hunian
55 25 Unit 1375
Triplex lt.2
Housing
Hunian 30 %
Private
Triplex lt.3
Hunian Guest
House
Singlex
2 48 10 Unit 480 1200
Type 48
Duplex
72 10 Unit 720
Type 72
JUMLAH LUASAN 2575
JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 3347,5
Tabel 30. Luasan Area Indoor Terbangun (Housing).


OUTDOOR – PARKING AREA and LANDSCAPE

(m²) (m²) Size
Parking
Semi
1 Basement -
- - Unit -
Basement
lt. 1
30 %
Parking & Landscape
Landscape Flexibility
2072 1 Petak 2072
Landscape
2 Taman 2637,2
188 1 Petak 188
Area
376,8 1 Unit 376,8
Pendukung
JUMLAH LUASAN 2637,2
JUMLAH TOTAL LUASAN + SIRKULASI 30% 3768
Tabel 31. Luasan Area Outdoor Terbangun.
Dari tabel di atas maka dapat diketahui bahwa total kebutuhan ruang
yang diperoleh dari penggolongan fungsi dan kegiatan adalah 5.652 m².
Kebutuhan ruang tersebut dianggap sebagai kavling efektif dimana pada
nantinya akan berbentuk bangunan.

d. Building Cost
Building cost terdiri dari biaya standar dan nonstandar. Building cost
standar adalah kavling efektif atau kavling terbangun dikalikan dengan
harga standart konstruksi bangunan flat house. Pada bangunan Flat House
ini terdiri dari massa bangunan 3 lantai. Sedangkan building cost nonstandar
adalah biaya peralatan yang diinstalasi ketika pembangunan gedung
Menurut PERMEN No. 18 Tahun 2007, umur ekonomis bangunan
hunian vertikal seperti rusunawa maupun apartment, ditentukan berdasarkan
tingkat keamanan konstruksi bangunan dan diperhitungkan selama 30 tahun.
Sedangkan jika diklasifikasi bedasarkan struktur bangunan, jenis material,
maintenance, bentuk bangunan, dan efek pemakaian diasumsikan pula umur
ekonomis bangunan lebih-kurang 30 tahun. Pembangunan Perumahan di
Kawasan Kranggan Kecamatan Semarang Tengah Harus Memenuhi
Ketentuan di bawah ini sesuai dengan PerBup 11 Tahun 2007.
Kawasan Budidaya
No Ketentuan
Di Luar Kawasan Resapan Air
1 Kapling Minimal 125m²
2 KDB Maksimum 50 %
3 KTLK Maksimum 80 %
4 KTLL Maksimum 70 %
Tabel 32. Ketentuan Prosentasi Lahan

Sumber : PerBup 11 Tahun 2007

LUAS LAHAN : 9420 m²
Gambar 116. Rencana Lokasi Site Terpilih di Kawasan Pecinan, Semarang

Sumber : : www.googleearth.com dan Analisis Penulis, 2011.
Diunduh 26 September 201

LUAS LAHAN : 9420 m²
Luas Lahan Yang Direncanakan Sebagai Site dari Bangunan adalah seluas
9420 m².
KDB : 9420 m² x 60 % = 5.652 m²
KTLK : 9420 m² x 80 % = 7.536 m²
KTLL : 9420 m² x 70 % = 6.695 m²
Luas Dasar Bangunan = 5.652 m²
Harga Bangunan
Diketahui bahwa standar harga bangunan per m² di daerah Semarang Tengah
untuk bangunan gedung bertingkat sederhana adalah:
= Rp 4.200.000,-
Bangunan Gedung Bertingkat

No Fungsi Klasifikasi
Bangunan Kelas A Kelas B Kelas C Kelas D
Mewah Bagus Standard Sederhana
PERMUKIMAN
1. Wisma/ 8.200.000 4.625.000 2.837.500 1.918.750
Rumah Tinggal
FASILITAS USAHA
1. Industri/ 10.887.500 8.625.000 5.100.000 2.575.000
Gudang
2. Perdagangan/ 12.675.000 9.018.750 6.362.500 3.706.250
Perkantoran
Tabel 33. Standar Harga Bangunan Bertingkat di Semarang Tengah
Sumber : http://semarang.go.id/cms/investasi/ijin/upt/imb.html
Diunduh 30 Sepetember 2011.
Koefisien 1,120
Indeks Harga Satuan Setiap M2 Bangunan :
Bangunan 2 lantai : 1,090
Sumber : http://semarang.go.id/cms/investasi/ijin/upt/imb.html

Maka, harga Total Building Construction Berlantai 3 adalah :

Rp 8.200.000,00 x 1,120 = Rp. 9.184.000,00
Luas bangunan yang menjadi site development ± 5652 m²
Maka Harga Bangunan:
Luas Bangunan x Harga Konstruksi Bangunan Per m²
5652 m² x Rp. 9.184.000,00 = Rp. 51.907.968.000,00
Perincian Biaya Konstruksi Standard

Biaya Konstruksi Total Standard : Rp 51.907.968.000,00
No Biaya Konstruksi Prosentase Jumlah

1 Pondasi 10% Rp. 5.190.796.800
2 Struktur 35% Rp. 18.167.788.800
3 Lantai 10% Rp. 5.190.796.800
4 Dinding 10% Rp. 5.190.796.800
5 Plafond 8% Rp. 4.152.637.440
6 Atap 10% Rp. 5.190.796.800
7 Utilitas 10% Rp. 5.190.796.800
8 Finishing 7% Rp. 3.633.557.760
Jumlah Rp. 51.907.968.000
Tabel 34. Biaya Konstruksi Standard
Sumber : Analisis Penulis

Perincian Biaya Konstruksi Non-Standard

Biaya Konstruksi Total Non-Standard : Rp 4.327.000.000,00
Tabel 35. Biaya Konstruksi Non-Standard.

e. Master Budget
No Biaya Konstruksi Jumlah

1 Building Cost Rp. 51.907.968.000
Standard Construction +
+
Rp. 4.327.000.000 :
Non-Standard Construction
Rp. 56.234.968.000
2 Fix Equipment Rp. 2.215.584.000
3 Site Development Rp. 1.215.584.000
+ Akuisisi Ganti Rugi : 35 Bangunan Tak Ber-IMD +
Di Slump Area ( Rp. 10jt / Hunian Liar ) Rp. 350.000.000
Rp. 10.000.000 x 35 Hunian Liar
4 Akuisisi Lahan Rp. 5.456.000.000

+ +
5 % Hak Milik + 10 % Tax : Rp. 818.400.000
Rp. 818.400.000,00

5 Moveable Equipment Rp. 250.000.000

Bangunan Building Only. Hunian Tidak Berperabot.
(Asumsi tidak memakai standard AIA)
6 Profesional Fees ( AIA Standard) Rp. 2.215.584.000

Konsultan Perencana + Pengawas
7 Administrative Costs Rp. 1.734.016.560

Pay For Government 1-10%.
Tot. Construction Cost x 3%
Total Master Budget Rp. 70.490.136.560
Tabel 36. Master Budget

f. Pendapatan Per Tahun
Luas (Jual) Harga/m² N/W/M/Y

No Nama Ruang Income/Tahun
Unit (Sewa) ( Jual ) ( Sewa )
Jual dan Sewa Unit Hunian
Unit 3 lt. Rp. 37.500.000.000
Rp. 1,5 M/
L : 165 m² Total Habis Terjual
Hunian Flat Triplex Unit -
Dibanderol: Asusmsi Dalam 3 Tahun
( 25 Unit)
Rp.1,5 M Semua Unit Habis Terjual
Rp 800.000/N Rp. 2.400.000.000

Rp 5.500.000/W Rp. 2.200.000.000
Guest House Duplex 10 Unit -
1 Rp 20.000.000/M Rp. 2.000.000.000
Rp 200.000.000/Y Rp. 2.000.000.000
Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y ) / 4 Varibel Waktu ) Rp. 2.150.000.000
Rp 400.000/N Rp. 1.200.000.000
Rp 2.500.000/W Rp. 1.000.000.000
Guest House Singlex 10 Unit -
Rp 10.000.000/M Rp. 1.000.000.000
Rp 100.000.000/Y Rp. 1.000.000.000
Income Rata Rata Pertahun ( ( N+W+M+Y ) / 4 Varibel Waktu ) Rp. 1.050.000.000
Jumlah Rp. 40.700.000.000

Sewa Unit Retail

Retail ATM 3 Unit - Rp. 2.000.000/ M Rp. 72.000.000
Mini Market 4 Unit - Rp. 4.500.000/ M Rp. 180.000.000
2
Drug Store 1 Unit - Rp. 3.000.000/ M Rp. 30.000.000
Chinese Cafe 1 Unit - Rp. 30.000.00/ M Rp. 300.000.000
Ruang Serba Guna 1 Unit - Rp. 300.000 / N Rp. 30.000.000
Jumlah Rp. 612.000.000
Sewa Landscape
30 Stand / Malam
Rp. 50.000 (per-stand 3m²)
Rp. 648.000.000
(sewa/m²) Pasar Semawis
( 3 hari / Minggu )
30 Stand / Malam
Rp. 100.000 (per-stand 3m²)
Rp. 27.000.000
(sewa/m²) Psr Mlm China
( 3 hari / Tahun )
Halaman Multi
30 Stand / Malam
Fungsi (Fleksibel 2207 m² Rp. 100.000 (per-stand 3m²)
Rp. 18.000.000
Room) (sewa/m²) Psr Mlm Jie KM
( 2 hari / Tahun )
30 Stand / Malam
(per-stand 3m²)
Rp. 100.000
Pameran Batik Rp. 27.000.000
(sewa/m²)
( 3 hari / Tahun )
3
LANJUTAN
Rp.5.000.000 Pentas Kesenian

Rp. 50.000.000
(sewa/mlm) ( 10 hari / Tahun )
Rp.5.000.000 Barongsai
Rp. 50.000.000
(sewa/hr) ( 20 hari / Tahun )
Halaman Multi
Perunjukan Wayang Poo
Fungsi (Fleksibel 2207 m² Rp. 500.000
Tay Hie Rp. 15.000.000
Room) (sewa/mlm) ( 30 hari / Tahun )
Rp.2.500.000 Festival Jin Jie

Rp. 10.000.000
(sewa/mlm) ( 4 hari / Tahun )
Rp5.000.000 Rp. 15.000.000

(sewa/mlm) Festival Perayaan Kong

Co
( 3 hari / Tahun )
Rp.34.000 Festival Konser Music

Rp. 100.000.000
(sewa/m²) Mandarin / Artis Ibukota
( 2 hari / Tahun )
30 Stand / Malam
Rp.100.000 (per-stand 12 m²)
Rp. 108.000.000
(sewa/m²) Pameran Arsitektur
Pecinan dan Lokal
( 3 hari / Tahun )
Pertunjukan Akrobat,
Rp.34.000 Magician, dan Beladiri
Rp. 153.714.000
(sewa/m²) Shaolin
( 3 hari / Tahun )
Jumlah Rp. 1.221.714.000

Rp. 155.736.000/ Tahun
+
Parking Area 4.400 m² Rp. 50.000.000 Rp. 205.736.000
(Asumsi Hari Raya China
dalam Satu Tahun)
Jumlah Rp. 205.736.000

Total Pendapatan Pertahun Rp. 5.239.450.000
Tabel 37. Pendapatan Per Tahun


g. Perhitungan Pay Back Periode
No Komponen Biaya
1 Total Pendapatan Kotor Per Tahun Rp. 5.239.450.000
2 Biaya Operasional Pengelolaan Rp. 250.000.000
3 Biaya Promosi dan Asuransi Rp. 41.120.000
4 Biaya Tetap ( Pajak ) Rp. 90.000.000
5 Biaya Tak Terduga Rp. 100.000.000
Jumlah Pendapatan Kotor / Tahun Rp. 5.239.450.000

Total Biaya Investasi Rp. 70.490.136.560
- ( dikurangi ) -
Total Income Penjualan Hunian Flat Rp. 40.700.000.000 :
Type 55. Rp. 29.790.136.560
Surplus/Thn = (Pendapatan Kotor/Thn) – (Pengeluaran/Thn)
= Rp. 5.239.450.000 - Rp. 481.120.000
= Rp. 4.758.330.000
Pay Back Periode 6,3 Tahun
= Rp. 29.790.136.560 / Rp. 4.758.330.000
= 6,26 Tahun
Tabel 38. Perhitungan BEP

Proposal Pecinan Bab 2 Flat House Pecinan 1

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Proposal Pecinan Bab 2 Flat House Pecinan 1

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ARCHITECTURE CREATE FLAT HOUSE PECINAN SEMARANG

CHAPTER II – ISSUES INVESTIGATION

A. TINJAUAN RENCANA TATA RUANG KAWASAN

Gambar 46. Peta Kawasan Pecinan Semarang

Proposal Final Project | Page 82

1. Lokasi Site, Pecinan Semarang

Tabel 11. Daftar Harga Tanah Kawasan Pecinan

NO JALAN NJOP 2011 HARGA PASAR

22 Menyanan Rp. 1.032.000 Rp. 2.064.000

NB ; MENYANAN ADALAH SITE KAWASAN PECINAN YANG DIPILIH DIKARENAKAN

Proposal Final Project | Page 83

Alasan Pemilihan Lokasi Site;

Pertimbangan lain terkait pemilihan lokasi adalah mengenai revitalisasi

Pertimbangan lokasi site yang berada di sebuah kawasan yang memiliki

Proposal Final Project | Page 84

2. Kriteria Pemilihan Lokasi Site

Ditinjau Dari Standard Kelayakan Real Estate, diantaranya adalah:

POTENSI Dan ASPEK LOKASI TERPILIH:

1. KESESUAIAN DENGAN RENCANA TATA GUNA

Adapun Tambahan kriteria guna menambah analisis site lebih jauh:

AKSESABILITAS DAN KEMUDAHAN

KEADAAN FISIK SITE: LUAS, KONTUR,

KEADAAN LINGKUNGAN: KONDISI SOSIAL

Land Used Planning Area

Dukungan terhadap kemudahan dan ketersediaan infrastruktur di

Proposal Final Project | Page 85

(sentral kota), sehingga kemudahan akses infrastruktur jelas terpenuhi dan

Infrastruktur seperti jalan raya, listrik, bank, scholl, market, jaringan

Infrastruktur pada eksisting sudah tersedia. Untuk akses ke dalam kota,

bahwa dengan telah diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 4

Dengan memperhatikan pattern bangunan local sekitar, rancangan

Proposal Final Project | Page 86

Kemudahan Aksesibilitas Capaian Fasilitas Public

Keberadaan lokasi di pusat kota jelaslah kemudahan akses mencapai

- Sarana Kesehatan ( Rumah Sakit)

Ketersediaan Ruang Sosial

Kawasan eksisting sekitas site minim dengan penghijauan. Kawasan

Perlu adanya suatu upaya penghijaun di dalam perencanaan bangunan

Proposal Final Project | Page 87

B. KAJIAN PUSTAKA / STUDI LITERATUR

Suatu tempat yang mewadahi dan memberi tempat tinggal/hunian bagi

Proposal Final Project | Page 88

Kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang diperuntukan sebagai tempat

b. Klasifikasi Flat House

Menurut Tipe Kepemilikan 51

Kepemilikan bersama (cooperative), yaitu rusun yang penghuninya adalah

Flat House milik perseorangan (Codominium), merupakan rusun yang

Proposal Final Project | Page 89

Menurut Tingkat Ekonomi Penghuni52

Low Cost Flat House

Menurut Jenis dan Besar Bangunan53

High-Rise Apartment/Flat House

Mid-Rise Apartement/Flat House

Low-Rise Apartemen/Flat House

Proposal Final Project | Page 90

Walked-Up Apartment/Flat House

Menurut Sistem Pelayanan54

Apartement/Flat House Fully Service

Apartement/Flat House Fully Furnished

Apartement/Flat House Fully Furnished and Fully Service

Apartement/Flat House Building Only

Proposal Final Project | Page 91

Menurut Struktur Keluarga Penghuni55