RENCANA TATA BANGUNAN DAN

LINGKUNGAN PRESENTASI
KAWASAN BOULEVARD II,
KOTA MANADO, PROVINSI SULAWESI UTARA LAPORAN DRAFT FINAL

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

PT. WISWAKHARMAN
DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
Satker Direktorat Penataan Bangunan dan Lingkungan Jl. Bukit Tenis, No. 4 – Bukit Sari, Semarang
Jl.Patimura 20 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan Telp. (024) 7463033; Fax. (024) 7474561
PT. WISWAKHARMAN
Jl. Bukit Tenis, No. 4 – Bukit Sari, Semarang
Maksud
ƒ Sebagai pedoman Pemerintah Kota Manado dalam
menata Kawasan Boulevard II, Sulawesi Utara,
sesuai dengan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No.06/PRT/M/2007 tentang Pedoman Umum RTBL.
ƒ Sebagai acuan bagi semua Pihak/Pelaksana dalam
melaksanakan kegiatan penataan Kawasan
Boulevard II, Sulawesi Utara.
Tujuan
• Terarahnya penyelenggaraan penataan bangunan
dan lingkungan di Kawasan Boulevard-2, Kota
Manado, sesuai Permen PU No.06/PRT/M/2007
• Terwujudnya tata bangunan dan dan lingkungan
layak huni, berjati diri, produktif dan berkelanjutan,
sebagaimana diamanatkan oleh UU No. 28/2002
tentang Bangunan Gedung.
PENDAHULUAN
PENDAHULUAN
Sasaran
ƒ Mengidentifikasi potensi dan permasalahan kawasan
ƒ Mengarahkan konsep-konsep pengembangan
kawasan untuk masa yang akan datang
ƒ Meningkatkan vitalitas ekonomi masyarakat sehingga
dengan berdayanya masyarakat secara ekonomi akan
lebih memperhatikan dan menjaga serta melestarikan
lingkungan, sehingga dapat mewujudkan suatu
kawasan yang berkarakter.
ƒ Menciptakan rencana tata bangunan dan lingkungan
yang bersifat teknis dan operasional
ƒ Mengarahkan penyusunan program bangunan dan
lingkungan beserta pengendalian dan
pelaksanaannya
ƒ Tersusunnya Dokumen Rencana Tata Bangunan
dan Lingkungan (RTBL) Kawasan Boulevard-II,
ƒ Tersusunnya Dokumen Detail Engineering Design
(DED) pada spot terpilih Kawasan Boulevard-II,
ƒ Tersusunnya Naskah Peraturan Walikota
 ORIENTASI LOKASI
KAWASAN PERENCANAAN
PETA INDONESIA
Provinsi
Sulawesi Utara Pelabuhan
Perikanan
Tumumpa

AREA PERENCANAAN
Koriodor Boulevard-II
Area Tepian Pantai (Sisi darat)

PETA AREA PERENCANAAN

PROV. SULAWESI UTARA Koriodor Boulevard-II
Area Tepian Pantai (Kawasan
Reklamasi)

KOTA
MANADO
Kawasan RTBL 2012
(Kawasan Mix use komersial
dan permukiman)

Pelabuhan Pelindo 4

CBD Kota Lama

Pusat Perdagangan

Pusat Komersial Lama

(Jl. Sam Ratulangi)

Pusat Komersial
Pengembangan baru
(Boulevard-I /Jl.Piere Tendean)
PT. WISWAKHARMAN
Jl. Bukit Tenis, No. 4 – Bukit Sari, Semarang
Telp. (024) 7463033; Fax. (024) 7474561
PENETAPAN DELINIASI
HASIL FGD-1 KAWASAN PERENCANAAN
Batasan/ Deliniase Area
RTBL Kawasan Boulevard II- Kota Manado
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
ANALISIS KAWASAN DAN WILAYAH PERENCANAAN
PERKEMBANGAN SOSIAL KEPENDUDUKAN
Analisis Sosio Kependudukan
P E N D U D U K
KELURAHAN
L P L+P 1. Kelurahan terpadat terdapat di Kelurahan
(1)
(2) (3) (4) Sindulang-1 = 395 jiwa/Ha.
SINDULANG SATU 3.955 3.992 8.947 2. Kelurahan dengan jumlah penduduk terbesar:
KAMPUNG ISLAM 1.891 1.932 3.823 Kelurahan Sindulang-1 = 8.947 jiwa
SINDULANG DUA 1.044 1.061 2.105
3. Tingkat pertumbuhan = sedang, yang dominasi
BITUNG KARANGRIA 1.688 1.705 3.393
dari pertumbuhan kelahiran.
MAASING 3.132 3.169 6.301
TUMINTING 3.583 3.619 7.202
MAHAWU 4.707 4.773 9.480
SUMOMPO 3.115 3.074 6.189
TUMUMPA SATU 2.026 1.991 4.017
TUMUMPA DUA 1.713 1.811 3.524
J U M L A H 26.854 27.127 53.981
Analisis Sosio Budaya
MESJID/ 
GEREJA PURA WIHARA 1. Terdiri dari berbagai etnis dan suku bangsa,
KELURAHAN MUSHOLAH
(1) dengan toleransi yang tinggi terhadap perbedaan
(3) (4) (5)
(2) SARA
SINDULANG SATU 4 5 ‐ ‐ 2. Tradisi Budaya cenderung sebagai masyarakat
KAMPUNG ISLAM 5 1 ‐ ‐ modern dan kehidupan tradisi lokal sudah tidak
SINDULANG DUA 1 4 ‐ ‐ signifikan, kecuali kehidupan beragama yang
BITUNG KARANG RIA 1 4 ‐ ‐ masih kental.
MAASING 4 4 ‐ ‐
3. Umumnya masyarakat pedagang (kelas bawah
TUMINTING 5 10 ‐ ‐
dan menengah) beragama Islam
MAHAWU 8 5 ‐ ‐
SUMOMPO 6 13 ‐ ‐ 4. Fasilitas Umum dan Sosial cukup lengkap tersebar
TUMUMPA SATU 1 3 ‐ ‐ di pelosok permukiman penduduk.
TUMUMPA DUA 1 6 ‐ ‐

J U M L A H 36 55 ‐ ‐
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
ANALISIS KAWASAN DAN WILAYAH PERENCANAAN
PROSPEK PERTUMBUHAN EKONOMI
RUMAH 
WARUNG/  MINI‐
PASAR TOKO MAKAN/  BANK KOPERASI
KELURAHAN KIOS MARKET
RESTORAN
( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) ( 7 ) ( 8 )
SINDULANG SATU ‐ 6 50 1 ‐ ‐ ‐
KAMPUNG ISLAM ‐ 9 78 ‐ ‐ 2 11
SINDULANG DUA 1 ‐ 55 ‐ ‐ 1 1
BITUNG KARANG RIA ‐ ‐ 43 ‐ ‐ 3 1
MAASING ‐ 5 68 ‐ ‐ 3 ‐
TUMINTING 1 25 120 ‐ 1 ‐ 4
MAHAWU ‐ 13 101 ‐ ‐ 2 1
SUMOMPO ‐ 5 74 ‐ ‐ 1 2
TUMUMPA SATU ‐ 5 59 ‐ ‐ 2 1
TUMUMPA DUA ‐ 5 58 ‐ ‐ ‐ 1
J U M L A H 2 78 706 1 1 14 21

Pendorong sektor ekonomi, dipengaruhi aktivitas:
• Pelabuhan Domestik Manado
• Pasar Tradisional Bersehati
• Pelabuhan Perikanan Tumumpa
Jenis Mata Pencaharian umumnya sebagai pedagang,
baik di sektor formal maupun informal dan nelayan.
Penggunaan tanah di sepanjang tepi jalan utama
sebagai fungsi komersial (perdagangan dan jasa) atau
mixuse dengan permukiman
Produktivitas kawasan, lebih mengarah pada sektor
perdagangan dan jasa serta sektor perikanan
(perdagangan)
Kemampuan Pendanaan PEMDA relatif tinggi,
ditunjukkan dengan:
• Pembangunan Jalan Coastal Road ROW 20 m
• Pembangunan Jembatan Sukarno
• Pembangunan Manado Outer Ring Road
• Pengembangan Pelabuhan Manado dan Pelabuhan
Perikanan
• Pembangunan/rehabilitasi Pasar Tradisional
Manado
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

ANALISIS DAYA DUKUNG FISIK LAHAN

DAYA DUKUNG FISIK DAN LINGKUNGAN

• Geografi Kondisi Geografi: Kondisi Geografi:

• Kawasan permukiman di sekitar area reklamasi, memiliki kondisi • Kondisi topografis yang relative datar mengakibatkan
topografis yang relative datar, sehingga kawasan permukiman mudah kawasan rawan terhadap banjir, apalagi sebagian kawasan
• Hidrologi berkembang menjadi permukiman padat. dipengaruhi oleh air pasang laut/back water sehingga
• Area Reklamasi memiliki topografis yang relative landai dengan ancaman terhadap banjir semakin besar
• Kerawanan  kedalaman yang relative dangkal, dengan kedalaman sekitar ‐2 m • Dampak reklamasi pantai akan berdampak pada
sampai dengan ‐5 meter pada jarak 100 m – 400 m, hal ini potensial kelangsungan ekosistem biota laut (ikan, terumbu karang,
kawasan terhadap  (feasible) untuk dikembangkan sebagai area reklamasi. dan lain‐lain), sehingga dalam perencanaan rinci kawasan
bencana • Pada beberapa spot, terdapat elevasi yang relative dalam sehingga sebelum dilaksankan pembangunan diperlukan kajian antara
sesuai untuk penempatan area dermaga, baik untuk perahu nelayan lain AMDAL untuk mengurangi dampak yang merugikan baik
• Alur Pelayaran tradisional maupun perahu wisata. fisik (alam lingkungan) maupun non fisik (sosekbud)

Kondisi Hidrologi: Kondisi Hidrologi:
• Di kawasan perencanaan terdapat 2 sungai besar dan 1 sungai • Sungai Tondano dan Sungai Bailang memberi dampak pada
kecil/saluran primer yang melalui kawasan dan berdampak pada system drainase kawasan karena pengaruh siklus pasang
system drainase kawasan maupun kota, yaitu: Sungai Tondano dan surut air laut. Sehingga dapat memperlambat aliran air
Sungai Bailang. saluran drainase dan potensial terjadinya banjir/genangan
• Dua sungai tersebut selain berfungsi sebagai saluran drainase kota pada wilayah tepian sungai dan saluran utama.
juga sebagai pengendali banjir dan dapat dimanfaatkan sebagai jalur • Kondisi Sungai Tondano, Sungai Bailang dan Saluran Utama
transportasi air (perahu), sehingga penduduk masih memanfaatkan memberi konstribusi terhadap pendangkalan badan sungai
sungai tersebut untuk perdagangan jasa maupun untuk sandar perahu maupun pantai, karena membawa material/sedimen dari
dan perbaikan perahu. bagian hulu

Kerawanan terhadap bencana:
• Di sekitar kawasan perencanaan terdapat area perbukitan yang
potensial dikembangkan sebagai area evakuasi apabila terjadi
bencana. Di beberapa kawasan permukiman (Kelurahan Maasing)
sudah dilengkapi rambu dan jalur mitigasi.
Alur Pelayaran:
• Kawasan reklamasi terletak di dekat lintasan alur pelayaran, baik
perahu nelayan tradisional maupun perahu/kapal wisata, sehingga
memiliki nilai aksesibilitas yang tinggi dari sisi laut
Kerawanan terhadap bencana:
Kawasan perencanaan yang terletak di area tepian pantai 
termasuk dalam area yang potensial terhadap ancaman 
gelombang tsunami, sehingga perencanaan, pembangunan dan 
pengelolaan kawasan seyogyanya mengikuti kaidah‐kaidah 
terhadap mitigasi bencana tsunami.
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
ANALISIS KAWASAN DAN WILAYAH PERENCANAAN
ASPEK LEGAL LAHAN PERENCANAAN

Kawasan perencanaan pada bagian reklamasi, secara legal sepenuhnya menjadi kepemilikan pemerintah Kota
Manado dan belum dipindahtangankan kepada masyarakat/swasta/investor.
Kawasan perencanaan pada tepian pantai sisi darat, sudah dikuasai oleh masyarakat sebagai tempat hunian dan
fasilitasnya serta tempat kerja dengan status penguasaan yang bervariasi (legal – ilegal)
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
ANALISIS KAWASAN DAN WILAYAH PERENCANAAN
SIGNIFIKASI HISTORIS KAWASAN

• Kawasan perencanaan merupakan area

terbangun yang relatif baru dan sehingga
tidak ditemukan lokus/situs yang memiliki nilai
sejarah khususnya yang terkait dengan
sejarah perkembangan Kota Manado,
maupun Propinsi SULUT
• Di sekitar kawasan (area Pelabuhan Manado)
terdapat bangunan pergudangan berbentuk
setengah lingkaran yang merupakan
peninggalan masa kolonial U
1
2

Foto-1

Foto-2
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KONSEP DASAR PERANCANGAN
TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
VISI PEMBANGUNAN KAWASAN

“Menciptakan Pusat Kota Baru (New Down Town)

dengan konsep Waterfront City Manado
melalui pengembangan area bisnis, komersial,
publik dan wisata”

Pusat Kota Pasar

Lama Bersehati
Pelabuhan Pelabuhan
Manado Perikanan
Ke Bunaken
Tumumpa
Jalur Transportasi Air

Rencana
Jalur Monorail
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KONSEP PERANCANGAN
STRUKTUR
TATA BANGUNAN DAN
Pelabuhan
LINGKUNGAN
Manado

Ke Bunaken Pelabuhan
Perikanan
Jalur Transportasi Air Tumumpa

Rencana
Jalur
Monorail

Kerangka Utama Kawasan

• Jl. Boulevard-II: jalan utama kota sebagai akses
masuk dan keluar kawasan reklamasi
• Jl. Tepian Pantai: jalan menghubungkan seluruh Peruntukan dan Intensitas Kawasan
kawasan melalui sisi tepian pantai Peruntukan sebagai kawasan Campuran/Mixuse (komersial
– hunian) dengan kepadatan/intensitas tinggi (medium –
As/Sumbu Utama Kawasan high rise building)
As imaginer membentang kawasan reklamasi,
merangkai pusat-pusat kawasan dan menjadi orientasi Integrasi dengan Kawasan Sekitar
internal kawasan Kawasan perencanaan terintegrasi melalui Jl. Boulevard-II,
Jl Hasanudin dan Jl. Pogidon
Kanal sebagai Saluran Drainase dan Media Wisata
Pemanfaatan saluran drainase sekaligus sebagai
penunjang aktivitas wisata kawasan (perahu wisata,
dana /lagoon)
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KOMPONEN PERANCANGAN
KAWASAN
Promenade & Jalur Hijau di sepanjang TEPIAN PANTAI, sebagai public easement/ ruang terbuka
yang diperuntukan bagi publik/masyarakat untuk menikmati suasana pantai/laut Manado

Promenade & Jalur Hijau di sepanjang KANAL WISATA, sebagai public easement/ ruang terbuka
yang diperuntukan bagi publik/masyarakat untuk menikmati suasana Kanal Wisata yang menghubungkan
seluruh wilayah area reklamasi melalui moda transportasi air (perahu wisata)

Promenade & Jalur Hijau di sepanjang KORIDOR BOULEVARD-II, sebagai public easement/ruang
terbuka yang menerus di sepanjang Boulevard, dilengkapi dengan Jalur Pejalan Kaki, Jalur Sepeda, Sitting
Group & Fasilitas Pendukung
PUSAT – PUSAT KAWASAN, sebagai ruang semi publik yang memiliki tema/karakteristik sesuai fungsi
Pusat Kawasan dan menjadi Landmark dan Pusat Orientasi Kawasan, yaitu:
• Pusat Perkantoran (Office Park)
• Taman Kota (Urban Park & Civic Center)
• Pusat Rekreasi/Wisata Air dan Kuliner
• Pusat Perdagangan (Trade Center)

Pelabuhan Perikanan Tumumpa, sebagai Fasilitas Ekonomi Kawasan skala Kota, khususnya dalam
perdagangan ikan hasil tangkapan nelayan, dan menjadi magnet kawasan perencanaan.
 SKENARIO PERENCANAAN

KONSEP PERENCANAAN KAWASAN

• RUANG PUBLIK MENERUS PADA
WATERFRONT
• WATERFRONT SEBAGAI HALAMAN MUKA
Louisvile Riverfront. Sumber : brokensidewalk.com • KONSEP DISAIN NEW-URBANISM
SEBAGAI TEMA LATAR DISAIN
Gambar diganti
PERENCANAAN:
Waterfront boulevard.2
1. Walkable
2. Keterkaitan (Connectivity)
3. Mix-Used dan Keanekaragaman
(Mixed-Use and Diversity) peruntukan
Hoboken waterfront. Sumber : betterwaterfront.org 4. Lingkungan yang berkarakter
5. Peningkatan Kepadatan Bangunan
6. Sistem Transportasi intermoda
7. Keberlanjutan
8. Peningkatan Kualitas Hidup

Regulier Gracht. Sumber : betterwaterfront.bwk.tue.nl

TEMA/ SEGMEN KAWASAN

Pusat Kanal Taman Kota Wisata Pusat

Perkantoran Wisata (Urban Park) Rekreasi Perdagangan
(Office Park) Air & “Trade Center”
Promenade & Kuliner
Jalur Hijau Tepi
Pantai Pedestrian & Jalur
Hijau Tepi Boulevard II
PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
RENCANA STRUKTUR RUANG KAWASAN
Pelabuhan
Manado

Ke Bunaken Pelabuhan
Perikanan
Jalur Transportasi Air Tumumpa

Rencana
Jalur
Monorail

KERANGKA RUANG KAWASAN: : Area Reklamasi

ƒ Memperkuat dan mengintegrasikan Kerangka Utama
: Sub Pusat Pelayanan Kota Tuminting
Kawasan dengan Kerangka Kota dengan Kawasan: (
: Arteri Sekunder (Jl. Boulevard, Jl. Hasanudin, Jl. Pogidon)
Jl. Boulevard –II, Jl. Hasanuddin, Jl. Pogidon)
: Struktur Utama Kawasan Reklamasi
ƒ Meningkatkan jalan Penghubung Kawasan dengan
: Struktur Pendukung Utama Kawasan
Sistem Jaringan Jalan Kota
: Struktur Penghubung Utama Kawasan
(Jl. Pogidon-10, Jl. Hasanuddin 8, 11, 15 dan 18)
: Struktur Penghubung Kawasan
ƒ Menghubungkan Sub Pusat Pelayanan Kota (SPPK)
: Strukut Penhubung di area reklamasi
–IV, dengan kawasan perencanaan, melalui Jl.
Hasanudin 18
RENCANA UMUM
TATA GUNA LAHAN (Eksisting)
Kawasan Perencanaan dan sekitarnya
1 2 3 4 5

Kawasan Perdagangan 
Dermaga dan Jasa 
• Perahu antar pulau Pasar Tradisional Bersahati
• Perahu tradisional 
ke Bunaken
Ruko, Kios, Perkantoran, Gudang 7
Pengembangan
Pelabuhan Domestik

Kawasan permukiman
kepadatan sedang ‐ tinggi

6 3 Area Hijau/ Dermaga Pelabuhan

perahu
4 Belum terbangun
Eks pabrik minyak tradisional Perikanan
TPI
2
1 Area Hijau/
Belum terbangun
Area 
Pemakaman
5 7

Area Hijau/
Belum terbangun

Rencana
Pasar Buah

Kawasan 
Campuran/ Area Hijau/
mixed use area Belum terbangun

‐ Area bongkar muat orang & barang  Area  Kawasan 

Pemakaman permukiman kepadatan Kawasan
melalui perahu
‐ Area penyeberangan sedang ‐ tinggi Pendidikan U
dengan becak air
RENCANA UMUM

PERUNTUKAN LAHAN MAKRO

Pelabuhan
PELINDO Pelabuhan
Nelayan

Mix Use
Komersial

Peruntukan Lahan Makro

ƒ Fungsi pelabuhan dipertahankan
ƒ Fungsi hunian di sepanjang koridor Boulevard-II diarahkan menjadi : Mix Use – Komersial
fungsi kawasan campuran/mix use (komersial – hunian) : Area Hunian
ƒ Fungsi hunian di lapis kedua dipertahankan dengan peningkatan : Pelabuhan Laut Pelindo &
intensitas lahan Pelabuhan Nelayan
ƒ Area reklamasi diperuntukan untuk fungsi komersil Mix –Use skala kota
RENCANA UMUM
PERUNTUKAN LAHAN MIKRO
PUSAT TAMAN WISATA/
PUSAT
PERKANTORAN KOTA REKREASI
PERDAGANGAN
Office Park Urban Park & AIR &
Civic Center Trade Center
KULINER
Ruang Terbuka dan
Jalur Hijau Tepi Pantai

Ruang Terbuka dan

Jalur Hijau Tepi
Kanal
Sumbu Pusat
Kegiatan

Sub Pusat
Pelayanan Kota

SEGMEN PERUNTUKAN LAHAN 

Pusat Perkantoran • Perkantoran/Jasa dan fasilitas pendukungnya
(Office Park) • Hutan Kota
• Danau – perahu wisata
POSISI PERUNTUKAN LAHAN VERTIKAL 

• Taman/Lapangan OR/alun‐alun skala kota Lantai Atas • Hunian

Taman Kota (Urban  • Pertokoan, Perdagangan, Jasa/Perkantoran
Park – Civic Center) • Pemerintahan, Fasilitas Umum dan Sosial
• Perpustakaan/teater • Fasilias Umum dan Sosial

• Wisata Air, Perahu wisata dan Perahu nelayan Lantai Dasar • Drop off, Lobby dan fasilitas pendukung
Wisata/Rekreasi Air  • Pertokoan, Perdagangan, Jasa/Perkantoran
dan Kuliner • Wisata Kuliner
• Taman dan ruang terbuka • Fasilias Umum dan Sosial

• Perdagangan skala kota Lantai • Parkir Basement

Pusat Perdagangan • Gudang dan fasilitas pendukung
• Perkantoran pendukung Bawah/Basement
• Plasa & Taman Kota • Utilitas dan fasilitas pendukung
RENCANA UMUM
PEDOMAN UMUM
TATA BANGUNAN
: Hunian
Superblok
& Ruang : Jasa, Perdagangan
Terbuka : RTH
Pusat
Intermoda Superblok
A & Ruang
Terbuka

C
C B
E
C D A

C C
A. Tata bangunan dengan konsep superblok
ƒ Area tengah pedestrian / ruang terbuka
ƒ Jalan lingkungan keliling tapak
ƒ Parkir dalam bangunan
ƒ Konfigurasi superblok – massa bangunan D. Bangunan orientasi Jl. Boulevard & struktur kawasan
mempertahankan sumbu struktur akwasan ƒ Bangunan deret
ƒ Parkir belakang bangunan melalui jalan servis
B. Tata bangunan dengan konsep T.O.D
ƒ Massa bangunan mempertahankan orientasi view
ƒ Transport intermoda MRT & darat-laut
arah laut
ƒ Pengaturan khusus untuk pergerakan orang
ƒ Parkir dalam bangunan
ƒ Orientasi bangunan pd struktur kawasan E. Bangunan orientasi Jl. Boulevard & struktur kawasan
ƒ Bangunan deret
C. Bangunan orientasi Jl. Boulevard & struktur kawasan ƒ Parkir belakang bangunan melalui jalan servis
ƒ Bangunan deret ƒ Massa bangunan mempertahankan orientasi view
ƒ Parkir belakang bangunan melalui jalan servis arah laut
RENCANA UMUM
PEDOMAN UMUM
TATA BANGUNAN- JALANSTRUKTUR UTAMA

3 1,5 7,5 2 7,5 1,5 3

GSB ROW 20 GSB

POTONGAN JALAN
RENCANA UMUM
PEDOMAN UMUM
TATA BANGUNAN- JALANSTRUKTUR UTAMA

1,5

0,5

2 5 3 5 1,5 6 5 3 5 2
0,5 GSB Belakang

4 2 2 2 2 18 2 3
Taman Taman GSB
Pedestrian Jalur Pedestrian
Sepeda
POTONGAN JALAN
RENCANA UMUM
TEPIAN
PEDOMANPANTAI
UMUM
TATA BANGUNAN- SKYLINE

Tampak Barat-A

Tampak Barat-B

Tampak Barat-C
POTONGAN JALAN
RENCANA UMUM
TEPIAN
PEDOMANPANTAI
UMUM
TATA BANGUNAN- SKYLINE

Tampak Timur-A

Tampak Timur-B

Tampak Timur-C
POTONGAN JALAN
RENCANA UMUM
TEPIAN
PEDOMANPANTAI
UMUM
TATA BANGUNAN- SKYLINE

Tampak Utara

Tampak Selatan
RENCANA UMUM
TATA KUALITAS LINGKUNGAN
IV
III
ƒ Struktur ruang menciptakan empat konfirgurasi
ruang pada kawasan reklamasi, dimana konfigurasi
ruang memiliki potensi tersendirimasing-masing
ƒ Tujuan reklamasi adalah mengendalikan ruang
pembangunan baru, pengembangan area pusat
komersial.
: Sub Pusat Kota
: Struktur Utama.
: Struktur Pendukung
II
I
Sub Pusat Kota
ƒ Kebutuhan utama komersial berupa perkantoran, perdagangan
dimana konsep latar belakang disain menggunakan konsep
perancangan modern , maka fungsi menjadi fungsi Mix Use.
Dimana pengembangan baru mempunyai fungsi:
o Mix Use yang terdiri dari perkantoran, perdagangan dan hunian
ƒ Maka ditentukan area mix use dengan fokus sebagai berikut:
o Area I : fungi utama perkantoran
o Area II: funsi utama rekreasi
o Area III: fungsi utama pusat kota dan link langsung ke sub pusat
kota
o Area IV: fungsi utama perkantoran
RENCANA UMUM
TATA KUALITAS LINGKUNGAN

: Sub Pusat Kota

: Struktur Utama.
: Struktur Pendukung

IV

III
II I

ASPEK PEMBENTUK KARATER AREA:

A. AREA I C. AREA III
ƒ Berfungsi sebagai perkantoran ƒ Berfungsi sebagai perdagangan Down Town
ƒ Potensi rekreasi bahari kawasan reklamasi
ƒ Berdampingan dengan pelabuhan nelayan ƒ Potensi Wisata Bahari
B. AREA II D. AREA IV
ƒ Berfungsi sebagai tempat rekreasi & ruang terbuka ƒ Berfungsi sebagai perkantoran CBD
ƒ Memiliki akses langsung menuju sub pusat kota ƒ Sebagai Landmark kawasan berdampingan
ƒ Area potensi pusat intermoda MRT kawasan dan dengan Sungai Tondano
intermoda darat-air
RENCANA UMUM
SISTEM SIRKULASI & JALUR PENGHUBUNG
: Jalan Utama Kota (Arteri Sekunder)
Sistem Jaringan Jalan & Pergerakan (Makro) : Jalan Utama Kawasan (Kolektor)
: Jalan Kolektor Kota
: Pergerakan Moda Air (perahu
nelayan )

Pergerakan perahu
nelayan & wisata dari &
ke Pasar Bersehati

Pergerakan perahu Pergerakan perahu

nelayan & wisata dari & nelayan & wisata dari &
ke area reklamasi ke TPI Tumampa
RENCANA UMUM
SISTEM SIRKULASI & JALUR PENGHUBUNG
: Jalan Utama Kota
Sistem Jaringan
Sistem Jaringan Jalan & (Mikro)
Jalan & Pergerakan Pergerakan (Mikro kawasan) : Jalan Utama Kawasan
: Jalan Kolektor Kota
: Jalan Kolektor Kawasan
: Jalur Service )jalan lokal/ lingkungan)
: Simpang Jalan Sebidang
RENCANA UMUM
SISTEM SIRKULASI & JALUR PENGHUBUNG
Sistem Sirkulasi Kendaraan Umum
: Angkutan Antar Kota
: Angkutan Dalam Kota
: Angkotan Massal (Monorail)
: Angkutan Moda Air (perahu nelayan
& wisata)
RENCANA UMUM
SISTEM SIRKULASI & JALUR PENGHUBUNG
: Parkir dibelakang bangunan /
Sistem Parkir
Sistem Parkir Off street (Kantong Parkir)
: Parkir bawah tanah / Basement
: Parkir tepi jalan (On Street)

1 Area depan bangunan, tidak diperbolehkan untuk 3 Bangunan dengan massa bangunan kecil-sedang wajib
area parkir menyediakan kantong parkir dibelakang bangunan/ area
2 Bangunan dengan massa bangunan besar (mall, servis
hotel, kantor) wajib menyediakan parkir basemen/
gedung parkir dan kantong parkir di belakang
bangunan
RENCANA UMUM
SISTEM SIRKULASI & JALUR PENGHUBUNG
: Angkutan Antar Kota
Sistem Sirkulasi Kendaraan Umum & Pergerakan Transit : Angkutan Dalam Kota
(Mikro) : Angkotan Massal (Monorail)
: Angkutan Perahu Nelayan
: Angkutan Perahu Wisata
: Transit Poin (Monorail-Angkot-Ojek-
Taksi-Perahu wisata)
: Halte Perahu Wisata
: Halte Angkot
RENCANA UMUM
SISTEM SIRKULASI & JALUR PENGHUBUNG
: Jalur Khusus Sepeda
Sistem Sirkulasi Pejalan Kaki dan Sepeda (Mikro) : Jalur Pedestrian
RENCANA UMUM
SISTEM RUANG TERBUKA & TATA HIJAU
: Ruang Terbuka Umum : Kanal, Danau Buatan
Ruang Terbuka : Ruang Terbuka Umum : Taman/ Hutan Kota, Plaza
: Ruang Terbuka Privat untuk umum (semi publik)

Plaza Taman Kota Plaza Plaza Plaza

Innes Court (Urban Park) Linier Linier Inner Court
Tepi Pantai Boulevard
Hutan Kota Ruang Parkir Taman Kawasan
RENCANA UMUM
SISTEM RUANG TERBUKA & TATA HIJAU
: Jalur Hijau Boulevard : Jalur Hijau Hutan Kota
Tata Hijau : Jalur Hijau Tepi Kanal : Jalur Hijau Taman Kota
: Jalur Hijau Tepi Pantai : Jalur Hijau Kawasan
: Jalur Hijau Tepi Jalan

Jalur Hijau Jalur Hijau Jalur Hijau Jalur Hijau Jalur Hijau Jalur Hijau
Hutan Kota Hutan Kota Taman Kota Sepanjang Sepanjang Tepi Taman
(Urban Park) Bantaran Jalan
Jalur Hijau
Kanal
Sepanjang Jalur Hijau
Tepi Pantai Sepanjang
Boulevard)
RENCANA UMUM
INTENSITAS PEMANFAATAN LAHAN 50 75 70 30 50 60 50 60
15 5 4 3 2 1.5 2 0.5 15 5 20 5 8 4 20 5
50 60 50 10 50 50
15 5 20 5 15 5 2 0.4 15 5 8 4

60 50 75 60 75 50 75 50 60
20 5 8 4 4 3 20 5 4 3 8 4 4 3 8 4 20 5
RENCANA UMUM
KETINGGIAN BANGUNAN

JUSTIFIKASI – pertimbangan:
1 Fungsi bangunan – kebutuhan view
2 Pembentukan garis langit (skyline) bangunan terhadap jalan/ koridor jalan
: Bangunan Tinggi > 8
3 Pembentukan “Gerbang / Gate, Landmark”
: Bangunan Sedang 5 – 8
4 Terletak di Koridor jalan sebagai struktur ruang yang penting/strategis : Bangunan Rendah 1 – 4
5 Daya dukung lahan & infrastruktur pendukungnya
3 DIMENSI
MASTERPLAN REKLAMASI PANTAI
3 DIMENSI
MASTERPLAN REKLAMASI PANTAI
3 DIMENSI
AREA PERKANTORAN
3 DIMENSI
AREA PERDAGANGAN & JASA
3 DIMENSI
AREA URBAN PARK
3 DIMENSI
AREA WISATA AIR & KULINER
3 DIMENSI
MONORAIL DI SEPANJANG JALAN
BOULEVARD
3 DIMENSI
HUTAN KOTA
3 DIMENSI
TEPI PANTAI & KANAL