Jakarta, 28 April 2021

Yth. Sdr. Audy Sanjaya

Di tempat

Perihal : Pendapat Hukum

Dengan hormat,
Berikut ini adalah pendapat hukum kami atas potensi permasalahan terkait Hak
Tanggungan atas Sertifikat atas nama Rindria Sari Margareta yang saat ini sedang
dimintakan pembatalan oleh Kantor Pertanahan Kota Administrasi Jakarta Selatan untuk
diterbitkan atas nama pihak lain yaitu Inggard Joshua.

Resume kasus:

Nn. Rindria Sari Margareta meminjam uang kepada Koperasi [dengan akta perjanjian utang
piutang] sebesar 1 milyar rupiah dengan jaminan apartemen bersertifikat hak milik atas
nama Nn. Rindria. Jaminan tersebut telah diikat dengan HT. Sebelum proses HT
dilakukan, Koperasi telah melakukan pengecekan sertifikat tersebut ke kantor pertanahan
Jakarta Selatan dan hasilnya adalah sertifikat tersebut tidak ada permasalahan sama sekali
[tidak sedang dalam jaminan, tidak sedang sengketa, tidak sedang diblokir, dsb.].

Kemudian belakangan Koperasi menerima tembusan surat dari kantor pertanahan Jakarta
Selatan [Kantah] yang ditujukan kepada Kantor wilayah BPN Provinsi DKI Jakarta
[Kanwil], yang intinya adalah Kantah, dengan segala alasan hukumnya, memohon kepada
Kanwil untuk membatalkan Sertifikat Nn. Rindria Sari Margareta -yang telah diberikan HT
dan Koperasi adalah sebagai pemegang HT tersebut-, kemudian diterbitkan sertifikat atas nama
Inggard Joshua S.E.

Isu hukum:

Bagaimanakah status pemegang HT [Koperasi] jika obyek HT a quo beralih kepemilikan

[dari Rindria Sari Margareta kepada Inggard Joshua S.E.]?

Berikut pendapat kami:

Bahwa sebelum melakukan pengikatan HT, Koperasi selaku calon pemegang HT telah
melakukan pengecekan terlebih dahulu untuk memastikan status sertifikat a quo.
Pengecekan tersebut telah dilakukan melalui dan oleh instansi yang berwenang yaitu
Kantor Pertanahan, instansi mana kemudian telah mengeluarkan hasil bahwa status
sertifikat adalah clean [tidak sedang dalam jaminan, tidak sedang sengketa, tidak sedang diblokir,
dsb.] Hal itu artinya dalam hubungan hukum tersebut Koperasi adalah pihak yang
beriktikad baik dan secara hukum harus dilindungi.

Dalam hal, sertifikat beralih kepemilikannya, maka apakah HTnya hapus?

Page 1 of 2
Untuk itu harus dilihat sebab-sebab hapusnya HT, yang diatur dalam Pasal 18 ayat (1)
UUHT, yaitu hapusnya HT bila:

a. Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;

b. Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c. Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan
Negeri;
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani dengan Hak Tanggungan

Dalam KUH Perdata, hak kebendaan dibedakan menjadi dua, yaitu hak kebendaan yang
memberikan jaminan, contoh: gadai, hipotek, hak tanggungan, fidusia; dan hak
kebendaan yang memberikan kenikmatan, contoh: hak milik, bezit [Subekti, Pokok-Pokok
Hukum Perdata]. Dengan demikian, berdasarkan teori tersebut maka HT merupakah suatu
hak kebendaan.

Hak kebendaan memiliki prinsip yaitu droit de suite yang merupakan salah satu ciri hak
kebendaan, yakni suatu hak yang terus mengikuti pemilik benda, atau hak yang mengikuti
bendanya di tangan siapapun [Frieda Husni Hasbullah, Hukum Kebendaan Perdata]

Lebih lanjut, bahwa apabila di suatu hak kebendaan melekat hak kebendaan lain, jika
kemudian hak kebendaan pertama dipindahtangankan, maka hak kebendaan yang melekat
di atasnya akan tetap mengikutinya.

Dengan demikian karena HT adalah merupakan suatu hak kebendaan yang melekat pada
hak kebendaan lain, yang dalam perkara ini yaitu HT dimaksud melekat pada Sertifikat atas
nama Rindria Sari Margareta, maka terhadap HT tersebut juga berlaku prinsip droit de suite,
sebagaimana termaktub dalam Pasal 7 UUHT, yaitu:

Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapa pun obyek tersebut berada.

Hal tersebut berarti HT tidak akan hapus sekalipun objek hak tanggungan [ic. Sertifikat]
itu beralih ke pihak lain oleh sebab apa pun juga.

Berdasarkan dasar-dasar tersebut di atas maka kesimpulannya adalah: seandainya

kepemilikan sertifikat beralih dari Rindria Sari Margareta kepada Inggard Joshua dan
sepanjang tidak ada perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan hapusnya HT sebagaimana
Pasal 18 ayat (1) UUHT, maka hak dan kewenangan Koperasi selaku pemegang HT tidak
hilang.

Demikian pendapat kami.

Hormat,

[Anthony Alexander, S.H., M.H.]

Page 2 of 2