Materi Teknis

Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

Kata Pengantar

Laporan Materi Teknis Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Kawasan Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo dan Sekitarnya merupakan
seri laporan ke tiga dari beberapa seri pelaporan. Muatan materi laporan
berupa tujuan dan tema pengendalian, rumusan rencana pola ruang, rencana
struktur ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Keseluruhan muatan
Laporan Draft Akhir lebih fokus kepada pengkajian rencana pola ruang untuk
merumuskan konsep dan metode pengendalian dalam bentuk peraturan
zonasi.

Demikian Laporan Materi Teknis ini disusun sebagai hasil dan konsep
pengendalian di Kawasan Sekitar TPA Regonal Ilo-Ilo Provinsi Sulawesi Utara.
Terima kasih.

Manado, Desember 2021

Tim Penyusun

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara i

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

Daftar Isi

KATA PENGANTAR ............................................................................ i

DAFTAR ISI ......................................................................................... ii
DAFTAR TABEL ................................................................................. vi
DAFTAR GAMBAR .............................................................................. viii

BAB I PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang ....................................................................... I- 1
1.2. Maksud, dan Tujuan ............................................................... I- 2
1.2.1. Maksud .................................................................................. I- 2
1.2.2. Tujuan ................................................................................... I- 2
1.3. Sasaran .................................................................................. I- 3
1.4. Dasar Hukum ......................................................................... I- 3
1.5. Ruang Lingkup Pekerjaan ...................................................... I- 5
1.5.1. Ruang Lingkup Wilayah ......................................................... I- 5
1.5.2. Ruang Lingkup Kegiatan ........................................................ I- 5
1.6. Profil Wilayah Pengendalian ................................................. I- 9
1.6.1. Deliniasi Wilayah Pengendalian ............................................ I- 9
1.6.2. Administrasi Wilayah Pengendalian ............................ ......... I – 11
1.6.3. Aspek Fisik Dasar Wilayah Pengendalian ............................ I – 13
1.6.4. Kependudukan ..................................................................... I – 14
1.6.5. Isu-Isu Strategis Kawasan Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo ......... I – 15

BAB II TUJUAN PENGENDALIAN DAN KETENTUAN UMUM

2.1. Tujuan Pengendaliaan .......................................................... II – 1
2.2. Lingkup Wilayah Pengendalian ............................................ II – 2
2.3. Tema Pengendalian .............................................................. II – 5

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara ii

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

2.3.1. Zona Kendali 1 (ZK-1). ........................................................... II – 5

2.3.2. Zona Kendali 2 (ZK-2) ............................................................. II – 6
2.3.3. Zona Kendali 3 (ZK-3) ............................................................. II – 6
2.3.4. Zona Kendali 4 (ZK-4) ............................................................ II – 7
2.3.5. Zona Kendali 5 (ZK-5) ............................................................. II – 8
2.4. Ketentuan Umum Pengendalian ........................................... II – 8

BAB III RENCANA STRUKTUR RUANG

3.1. Umum .................................................................................... III – 1
3.2. Rencana Pusat-Pusat Pelayanan .................................. ......... III – 2
3.3. Rencana Sistem Jaringan Sistem Pergerakan ...................... .. III – 5
3.4. Rencana Sistem Jaringan Energi/Kelistrikan ........................ III – 6
3.5. Rencana Sistem Jaringan Telekomunikasi ............................ . III – 6
3.6. Rencana Sistem Jaringan Air Minum ................................ ..... III – 9
3.7. Rencana Sistem Jaringan Drainase .................................. ..... III – 11
3.8. Rencana Sistem Jaringan Air Limbah ............................... ..... III – 13
3.9. Rencana Sistem Pengolahan Sampah .............................. ..... III – 16

BAB IV RENCANA POLA RUANG

4.1. Rencana Pola Ruang............................................................... IV – 1
4.2. Rencana Pola Kawasan Lindung ............................................. IV – 2
A. Zona Badan Air ................................................................ IV – 4
B. Zona Hutan Lindung . ........................................................ IV – 4
C. Zona Lindung Geologi (Imbuhan Air) ............................... IV – 4
D. Zona Perlindungan Setempat ........................................... IV – 4
E. Zona Ruang Terbuka Hijau ............................................... IV – 5
4.3. Rencana Pola Ruang Kawasan Budidaya ................................ IV – 7
A. Zona Pengelolaan Persampahan (PP) ................................ IV – 8
B. Zona Perumahan dan Permukiman ( R ) ............................. IV – 9
C. Perkantoran (KT) ............................................................... IV – 11
D. Zona Sarana Pelayanan Umum (SPU) ................................. IV – 12
E. Zona Perdagangan dan Jasa (K) ......................................... IV – 13
F. Zona Pertahanan dan Keamanan ..................................... . IV – 15
G. Zona Pertanian (P) ............................................................. IV – 15
H. Zona Peruntukan Lainnya ................................................. IV – 16

BAB V Pengendalian Pemanfaatan Ruang

5.1. Ketentuan dan Rencana Kegiatan Pemanfaatan Ruang .......... V - 1
5.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ............................... V - 4

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara iii

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

5.2.1. Koefeisien Dasar Bangunan (KDB) ......................................... V - 5

5.2.2. Koefesien Lantai Bangunan .................................................... V - 8
5.2.3. Koefesien Dasar Hijau (KDH).................................................. V - 9
5.2.4. Luas Kaveling Minimum ......................................................... V - 11
5.2.5. Koefisien Tapak Basement (KTB) ............................................ V - 11
5.2.6. Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) ..................................... V - 12
5.3. Ketentuan Tata Bangunan ....................................................... V - 12
5.3.1. Sempadan Bangunan .............................................................. V - 13
5.3.2. Ketinggian Bangunan ............................................................. V - 15
A. Ketinggian Peil Lantai Dasar ............................................. V - 16
B. Perhitungan Ketinggian Bangunan .................................... V - 17
C. Ketentuan Tinggi Bangunan ............................................. V - 17
5.4. Ketentuan Prasarana Minimal ................................................ V - 18
5.5. Analisa Ketentuan Khusus ..................................................... V - 20
5.6. Analisa Ketentuan Pelaksanaan ............................................. V - 20
5.6.1. Ketentuan Insentif .................................................................. V - 21
5.6.2. Ketentuan Disinsentif ............................................................ V - 24
5.7. Teknik Pengaturan Zonasi ..................................................... V - 25
5.7.1. Transfer Development Right (TDR) ........................................ V - 25
5.7.2. Bonus Zoning ......................................................................... V - 26
5.7.3. Conditional Use ..................................................................... V - 27
5.7.4. Zona Performa (Performance zoning) ................................... V - 27
5.7.5. Zona Fiskal ............................................................................ V - 27
5.7.6. Zona Pemufakatan Pembangunan (Negotiated Development V - 27
5.7.7. Zona Pertampalan (Overlay Zone) ........................................ V - 28
5.7.8. Zona Ambang (Floating Zone) .............................................. V - 28
5.7.9. Zona Banjir ............................................................................ V - 28
5.7.10. Zona Khusus ......................................................................... V - 28
5.7.11. Zona Pengendalian Pertumbuhan (Growth Control) ........... V - 28
5.7.12. Zona Pelestarian Cagar Budaya ........................................... V - 28

BAB VI Zona Pengendalian Pemanfaatan Ruang

6.1. Umum .................................................................................... VI - 1
6.2. Ketentuan Peraturan Zonasi pada Zona Kendali 1 .................. VI - 2
6.2.1. Ketentuan Pemanfaatan Ruang ............................................... VI - 2
6.2.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ............................... VI - 3
6.2.3. Ketentuan Tata Bangunan ...................................................... VI - 4
6.2.4. Ketentuan Prasarana Minimal ............................................... VI - 5
6.2.5. Ketentuan Pelaksanaan ......................................................... VI - 5
6.2.6. Teknik Pengaturan Zonasi ..................................................... VI - 6

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara iv

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

6.3. Ketentuan Peraturan Zonasi pada Zona Kendali 2 .................. VI - 7

6.3.1. Ketentuan Pemanfaatan Ruang ............................................... VI - 7
6.3.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ............................... VI -19
6.3.3. Ketentuan Tata Bangunan ...................................................... VI -20
6.3.4. Ketentuan Prasarana Minimal ............................................... VI -20
6.3.5. Ketentuan Pelaksanaan ......................................................... VI -21
6.3.6. Teknik Pengaturan Zonasi ..................................................... VI -22
6.4. Ketentuan Peraturan Zonasi pada Zona Kendali 3 .................. VI -22
6.4.1. Ketentuan Pemanfaatan Ruang ............................................... VI -23
6.4.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ............................... VI -19
6.4.3. Ketentuan Tata Bangunan ...................................................... VI -28
6.4.4. Ketentuan Prasarana Minimal ............................................... VI -28
6.4.5. Ketentuan Pelaksanaan ......................................................... VI -28
6.4.6. Teknik Pengaturan Zonasi ..................................................... VI -29
6.5. Ketentuan Peraturan Zonasi pada Zona Kendali 4 .................. VI -29
6.5.1. Ketentuan Pemanfaatan Ruang ............................................... VI -29
6.5.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ............................... VI -43
6.5.3. Ketentuan Tata Bangunan ...................................................... VI -44
6.5.4. Ketentuan Prasarana Minimal ............................................... VI -45
6.5.5. Ketentuan Pelaksanaan ......................................................... VI -46
6.5.6. Teknik Pengaturan Zonasi ..................................................... VI -47
6.6. Ketentuan Peraturan Zonasi pada Zona Kendali 5 .................. VI -47
6.6.1. Ketentuan Pemanfaatan Ruang ............................................... VI -47
6.6.2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang ............................... VI -56
6.6.3. Ketentuan Tata Bangunan ...................................................... VI -57
6.6.4. Ketentuan Prasarana Minimal ............................................... VI -58
6.6.5. Ketentuan Pelaksanaan ......................................................... VI -58
6.6.6. Teknik Pengaturan Zonasi ..................................................... VI -59

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara v

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

Daftar Tabel

Tabel 1.1. Luas Wilayah Pengendalian Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo

Berdasarkan Wilayah Administrasi .......................................... I - 10
Tabel 1.2. Distribusi dan Kepadatan Penduduk Wilayah Pengendalian
Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo Tahun 2019 .................................. I - 13
Tabel 1.3. Pertumbuhan Penduduk Wilayah Pengendalian Sekitar TPA
Regional Ilo-Ilo Berdasarkan Wilayah Administrasi ............... I - 14
Tabel 4.1. Rencana Pola Ruang Wilayah Pengendalian Sekitar TPA
Regional Ilo-Ilo ....................................................................... IV - 2
Tabel 4.2. Klasifikasi Kegiatan pada Zona Pelayanan Umum (SPU) di
Wilayah Pengendalian Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo ................ IV - 12
Tabel 5.1. Ketentuan Teknis Zonasi dan Deskripsi Indikator
Pemanfaatan Ruang/Penggunaan Lahan di Wilayah
Pengendalian .......................................................................... V - 2
Tabel 5.2. Daftar Kegiatan Pemanfaatan Ruang Berdasarkan KBLI 2020 ... V - 3
Tabel 5.3. Pedoman KDB Maksimum Menurut Fungsi Bangunan dan
Jalan ......................................................................................... V - 6
Tabel 5.4. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang di Wilayah
Pengendalian Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo .............................. V - 11
Tabel 5.5. Ketentuan Garis Sempadan Bangunan ..................................... V - 13
Tabel 5.6. Pedoman Penentuan Rumija, Rumaja dan Ruwasja
Berdasarkan Klasifikasi Jalan ................................................... V - 15
Tabel 5.7. Analisa Kriteria dan Bentuk Insentif Pemanfaatan Ruang ......... V - 22
Tabel 5.8. Kriteria dan Bentuk Pengenaan Disinsentif .............................. V - 24

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara vi

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

Tabel 6.1. Matriks Penggunaan Lahan pada Zona Kendali 1..................... VI- 2
Tabel 6.2. Matriks Penggunaan Lahan pada Zona Kendali 2..................... VI- 7
Tabel 6.3. Matriks Penggunaan Lahan pada Zona Kendali 3..................... V I -23
Tabel 6.4. Matriks Penggunaan Lahan pada Zona Kendali 4..................... V I -29
Tabel 6.5. Matriks Penggunaan Lahan pada Zona Kendali 5..................... V I -48

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara vii

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

Daftar Gambar

Gambar 1.1. Lingkup Layanan TPA Regional Ilo-Ilo ................................ I - 8

Gambar 1.2. Lokasi TPA Regional Ilo-Ilo .................................................. I - 9
Gambar 1.3. Bufferzone TPA regional Ilo-Ilo sebagai Alternatif Deliniasi
Wilayah Pengendalian ......................................................... I - 9
Gambar 1.4. Peta Administrasi (Batas Desa/Kelurahan) ........................... I -11
Gambar 1.5. Penampakan Perubahan Penggunaan Lahan pada Citra
Satelit Kawasan Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo ........................ I -12
Gambar 1.6. Kawasan Terbangun pada Kawasan Sekitar TPA Regional
Ilo-Ilo ................................................................................... I - 13
Gambar 2.1. Citra Satelit Lokasi TPA Regional Ilo-Ilo ............................. II - 3
Gambar 2.2. Deliniasi Lingkup Wilayah Pengendalian ........................... II - 4
Gambar 2.3. Pengaturan Sabuk Hijau pada Zona Kendali 1 ................... II - 5
Gambar 2.4. Pengaturan Sabuk Hijau pada Zona Kendali 2 ................... II - 6
Gambar 2.5. Pemanfaatan Ruang Zona Kendali 3 .................................. II - 7
Gambar 2.6. Pemanfaatan Ruang Zona Kendali 4 .................................... II - 7
Gambar 2.7. Pemanfaatan Ruang Zona Kendali 5 ................................... II - 8
Gambar 3.1. Peta Rencana Struktur Ruang Kota Manado dan Kabupaten
Minahasa Utara .................................................................. IV - 3
Gambar 3.2. Peta Rencana Struktur Ruang Wilayah Pengendalian
sekitar TPA Regional Ilo-Ilo ................................................ IV - 4
Gambar 3.3. Potongan Rencana Jalan Kolektor ...................................... IV - 5
Gambar 3.4. Potongan Rencana Jalan Kolektor ....................................... IV - 6

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara viii

Materi Teknis
Jasa Konsultansi Penyusunan Instrumen Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Sekitar TPA Ilo-Ilo dan Sekitarnya

Gambar 3.5. Ilustrasi Jarak Aman BTS terhadap Wilayah Sekitarnya ...... IV - 8
Gambar 3.6. Proses Pengolahan Air Bersih Menggunakan IPA .............. IV-10
Gambar 3.7. Potongan Sistem Jaringan Drainase ................................... IV-13
Gambar 3.8. Skenario Pengelolaan Sampah .......................................... IV-17
Gambar 4.1. Peta Rencana Pola Ruang Wilayah Pengendalian Sekitar
TPA Regional Ilo-Ilo ........................................................... IV-3
Gambar 4.2. Peta Rencana Pola Ruang Kawasan Lindung di Wilayah
Pengendalian Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo ....................... IV-6
Gambar 4.3. Peta Rencana Pola Ruang Kawasan Budidaya di Wilayah
Pengendalian Sekitar TPA Regional Ilo-Ilo ........................ IV-17
Gambar 5.1. Skema Perletakan Bangunan ............................................. V- 5
Gambar 5.2. Ilustrasi KDB (Tutupan Lahan) ............................................ V- 8
Gambar 5.3. Ilustrasi Ketinggian Bangunan Berlantai ............................ V- 8
Gambar 5.4. Pola Penentuan Ketinggian Bangunan Berlantai ................ V- 9
Gambar 5.5. Contoh Peruntukan KDH .................................................... V -10
Gambar 5.6. Illustrasi Rumija, Rumaja, Dawasja dan Jarak Bebas (GSJ) . V -15
Gambar 5.7. Illustrasi GSB ..................................................................... V -15
Gambar 5.8. Ketentuan Umum Ketinggian Bangunan ............................. V -17
Gambar 6.1. Rencana Pola Ruang Zona Kendali 1 .................................. VI - 6
Gambar 6.2. Rencana Pola Ruang Zona Kendali 2 .................................. VI - 9
Gambar 6.3. Rencana Pola Ruang Zona Kendali 3 .................................. VI -25
Gambar 6.4. Rencana Pola Ruang Zona Kendali 4 .................................. VI -31
Gambar 6.5. Rencana Pola Ruang Zona Kendali 5 .................................. VI -50

Dinas PUPR Provinsi Sulawesi Utara ix