Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah

untuk Penanggulangan Bencana Banjir

Duty Kendartiwastra
Received: April 29, 2022 | Reviewed: June 19, 2022 | Accepted: July 29, 2022

PEMBUATAN MODEL PREDIKSI NILAI

TANAH BERBASIS BIDANG PADA DAERAH
POTENSI KONSOLIDASI TANAH UNTUK
PENANGGULANGAN BENCANA BANJIR

LAND VALUE BASED ON LAND PARCEL

PREDICTION MODEL MAKING IN POTENTIAL
AREA OF LAND CONSOLIDATION FOR
FLOOD DISASTER MANAGEMENT

Duty Kendartiwastra1
1
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, Bontang, Indonesia
Koresponden email: kendartiwastra@gmail.com

ABSTRAK
Pembangunan infrastruktur jaringan drainase menjadi solusi untuk bencana banjir yang sering terjadi di Kota Bontang.
Penyediaan ruang untuk pembangunan infrastruktur dilakukan melalui kegiatan konsolidasi tanah. Kegiatan konsolidasi tanah
tidak lepas dari proses penilaian tanah pada objek konsolidasi tanah, sehingga informasi nilai tanah menjadi faktor penting
yang harus diketahui sebelum pelaksanaan konsolidasi tanah. Ketersediaan informasi nilai tanah yang pada umumnya
berbasis zona memiliki berbagai kekurangan dan tidak cocok digunakan dalam terminologi konsolidasi tanah. Oleh karena
itu, diperlukan pembuatan model prediksi nilai tanah berbasis bidang di area potensi konsolidasi tanah. Pembuatan model
prediksi nilai tanah berbasis bidang dilakukan menggunakan metode penilaian massal dengan pendekatan harga pasar untuk
menentukan nilai tanah pada titik sample penilaian, metode network analysist untuk mencari jarak terdekat fasilitas umum
ke lokasi bidang tanah, dan geographically weighted regression (GWR) untuk melakukan prediksi nilai di setiap bidang tanah.
Data utama yang digunakan dalam penelitian ini berasal dari kegiatan survei nilai tanah di Kota Bontang Tahun 2021 dan
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bontang Tahun 2019. Hasil pemodelan nilai tanah berbasis bidang menunjukkan bahwa
pembuatan informasi nilai tanah berbasis bidang mampu menjawab kelemahan yang sering ditemukan pada informasi nilai
tanah berbasis zona. Berdasarkan hasil permodelan, rata-rata koefisien determinasi (R2) sebesar 0,73 (mendekati nilai
akurat). Berdasarkan model tersebut sumbangan tanah untuk pembangunan (STUP) paling ideal adalah sebesar 48 m2 atau
iuran sebesar 48 dikalikan dengan nilai tanah pada masing-masing bidang.

Kata kunci : konsolidasi tanah, nilai tanah berbasis bidang, geographically weighted regression (GWR).

ABSTRACT
The construction of drainage network infrastructure is a solution for flood disasters that often occur in Bontang City. Provision
of space for infrastructure development is carried out through land consolidation activities. Land consolidation activities cannot
be separated from the land appraisal process on the land consolidation object, so that land value information is an important
factor that must be known before the implementation of land consolidation. Availability of land value information which is
generally based on zone, has various shortcomings and is not suitable for use in land consolidation terminology. Therefore,
it is necessary to make a prediction model of land value based on parcel in the potential area of land consolidation. The land
value based on parcel prediction model is made using the mass valuation method with a market price approach to determine
land value at the sample point, the network analysis method to find the closest distance of public facilities to the parcel location

69
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022 69 - 87

and geographically weighted regression(GWR) to predict land value in each land parcel. The main data used in this research
are from land value survey activities in Bontang City in 2021 and Bontang City Spatial Plan in 2019. The result of field-based
land value modeling show that making field-based land value information is able to answer the weaknesses that are often
found in zone-based land value information. The model show an average determination coefficient (R2) of 0.73 (close to the
accurate value). Based on this model, the most ideal land contribution for development (STUP) is 48 square meters or the
contribution of 48 multiplied by the value of the land in each parcel.

Keywords : land consolidation, land value based on parcel, geographically weighted regression (GWR).

I. PENDAHULUAN 2012). Faktanya, sistem drainase di daerah rawan

Banjir merupakan bencana alam yang sering terjadi
di Kota Bontang, Kalimantan Timur. Sebagai kota
yang mempunyai karakteristik topografi wilayah
perbukitan, bencana banjir sering terjadi di daerah
dengan elevasi rendah akibat curah hujan tinggi.
Sebagaimana berita yang sering muncul dalam
Tribun Kaltim, bahwa banjir rutin yang merendam
wilayah Bontang disebabkan drainase tidak berfungsi
normal karena elevasi drainase yang dibangun tak
menyesuaikan dengan bibir sungai. Akibatnya, aliran
air justru meluap ke rumah warga setiap hujan deras
(Udin, 2017). Volume air yang terjebak dalam elevasi
rendah ini seharusnya dialirkan ke daerah aliran
sungai (DAS) untuk menghindari genangan air yang
terjadi secara terus-menerus. Daerah aliran sungai
(DAS) adalah suatu wilayah daratan yang merupakan
satu kesatuan ruang dengan sungai dan anak-anak
sungainya, yang berfungsi menampung, menyimpan,
dan mengalirkan air yang berasal dari curah hujan
ke laut secara alami (Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 38 Tahun 2011). Dengan demikian,
keberadaan sungai sebagai penampung air alami
sangat penting perannya dalam penanggulangan
banjir, salah satunya adalah Sungai Bontang yang
mengalir sepanjang 12 km, melintasi 7 dari 15
kelurahan di Kota Bontang (Badan Pusat Statistik
Kota Bontang, 2020). Aliran Sungai Bontang berada
di sepanjang daerah yang berdasarkan Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bontang Tahun
2019 telah ditetapkan sebagai daerah rawan banjir.
Keberadaan Sungai Bontang di daerah rawan banjir
dapat dijadikan sebagai muara dari pengaliran
genangan air melalui infrastruktur sistem drainase
yang baik. Sebagaimana diketahui bahwa bagian
infrastruktur sistem drainase dapat didefinisikan
sebagai serangkaian bangunan air yang berfungsi
untuk mengurangi dan/atau membuang kelebihan
air dari suatu kawasan atau lahan, sehingga lahan
dapat difungsikan secara optimal (Kusumadewi et al.,
banjir Kota Bontang masih kurang memadai. Daerah
rawan bencana banjir Kota Bontang dapat dilihat
pada Gambar 1. Daerah tersebut membentang dari
Kelurahan Gunung Telihan Kecamatan Bontang
Barat, Kelurahan Kanaan Kecamatan Bontang Barat,
sampai Kelurahan Gunung Elai Kecamatan Bontang
Utara, Kota Bontang, Provinsi Kalimantan Timur.
Pembangunan infrastruktur drainase pada daerah
tersebut akan sangat membantu penanggulangan
bencana banjir di Kota Bontang.
Sumber: Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bontang Tahun 2019
Gambar 1 Lokasi Penelitian
Dalam rangka mendukung pembangunan
infrastruktur sistem drainase, dibutuhkan penyediaan
ruang dan/atau tanah yang cukup. Selain itu juga
diperlukan penaataan penguasaan, pemilikan,
penggunaan, dan pemanfaatan tanah di daerah
rawan banjir agar manfaat dari terbangunnya fasilitas
umum (sistem drainase), dapat berdampak merata
dan memberikan nilai manfaat secara menyeluruh.
Dengan demikian, konsolidasi tanah menjadi
sarana yang tepat untuk mencapai tujuan tersebut.
Konsolidasi tanah adalah kebijakan penataan
kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
pemanfaatan tanah dan ruang sesuai rencana
tata ruang serta usaha penyediaan tanah untuk
kepentingan umum dalam rangka meningkatkan
kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya
alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat
(Peraturan Menteri ATR/BPN No. 12 Tahun 2019).
Pelaksanaan konsolidasi tanah meliputi kegiatan

70
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
yang salah satunya adalah pengumpulan data fisik,
yuridis, dan penilaian objek tanah. Penilaian objek
konsolidasi tanah dilakukan sebagai dasar
1. penetapan luas, bentuk, dan letak bidang tanah
yang akan diperoleh kembali oleh peserta
konsolidasi tanah;
2. perhitungan aset masyarakat peserta
konsolidasi tanah;
3. pemberian ganti kerugian apabila dibutuhkan;
dan
4. nilai bidang tanah setelah konsolidasi tanah
setidaknya sama dengan nilai bidang tanah
sebelum konsolidasi tanah.
(Peraturan Menteri ATR/BPN No. 12 Tahun 2019)
Mengingat pentingnya beberapa tujuan penilaian
objek konsolidasi tanah tersebut, sudah barang tentu
informasi nilai tanah menjadi faktor penting yang
harus diketahui sebelum pelaksanaan konsolidasi
tanah. Permasalahannya adalah ketersediaan
informasi nilai tanah masih sangat minim di luar
Pulau Jawa dan Bali. Cakupan peta zona nilai tanah
di Provinsi Kalimantan Timur adalah 5,1% dari total
keseluruhan luas wilayah administrasi (Puslitbang
ATR/BPN, 2015). Sementara itu, kebutuhan akan
informasi nilai tanah mutlak dibutuhkan sebagai
dasar penentuan penerimaan negara bukan pajak
(PNBP) yang berlaku di Kementerian ATR/BPN
(Peraturan Pemerintah No. 128 Tahun 2015).
Dalam konteks konsolidasi tanah, ketersediaan
informasi nilai tanah dari waktu ke waktu (timeseries)
sangat penting keberadaanya. Hal ini dikarenakan
problematika yang umum terjadi dalam konsolidasi
tanah yaitu tidak terdapat persesuaian harga, sehingga
menimbulkan turut campur tangannya pihak-pihak
tertentu yang ingin mendapatkan keuntungan pribadi
dengan memprovokasi masyarakat/warga pemilik
tanah untuk meminta harga yang sangat tinggi/
tidak wajar, yang mengakibatkan musyawarah tidak
mencapai mufakat, dan pembangunan terhambat
(Abuyazid & Barhamudin, 2020). Ketersediaan data
informasi nilai tanah juga menjawab permasalahan
yang sering dihadapi oleh penilai ketika terdapat
pihak yang melakukan penolakan terhadap proses
penilaian tanah sehingga penilai tidak dapat
melakukan penilaian secara langsung (Prima et
al., 2019). Sebagai alternatif, keberadaan informasi
nilai tanah dari tahun-tahun sebelumnya dapat
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra
dijadikan sebagai data sekunder untuk pertimbangan
dalam pemberian besaran nilai ganti rugi. Dengan
adanya informasi nilai tanah yang tersedia sebelum
penetapan lokasi dan berbagai macam masalah
yang berpotensi timbul, maka bias permintaan
besaran ganti rugi terhadap nilai pasar asli dapat
diketahui, bahkan dapat diprediksi laju kenaikan
harganya melalui indeks kenaikan harga tanah yang
terbentuk. Oleh karena itu, tidak hanya cakupan
atau kuantitasnya saja yang perlu diperbesar, tetapi
informasi tanah juga perlu pembaruan secara
kontinu.
Pada umumnya, informasi nilai tanah disajikan
dalam bentuk zona nilai tanah. Zona nilai tanah
adalah poligon yang menggambarkan nilai tanah
yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah di
dalamnya, yang batasannya bisa bersifat imajiner
ataupun nyata sesuai dengan penggunaan tanah
dan mempunyai perbedaan nilai antara satu
dengan yang lainnya berdasarkan analisis petugas
dengan metode perbandingan harga pasar dan
biaya (Direktorat Penilaian Tanah ATR/BPN, 2020).
Tantangan dalam pembuatan informasi nilai tanah
berbasis zona adalah bahwa sample penilaian
tanah tidak bisa ideal tersebar merata dalam suatu
zona. Sudibyanung (2013) dalam penelitiannya
menjelaskan bahwa terjadi bias atau perbedaan
nilai tanah dalam kutipan infromasi nilai tanah yang
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan terhadap nilai
tanah pada kondisi realitanya. Hal ini terjadi karena
sebaran titik sample yang tidak merata dikarenakan
sulitnya mendapatkan sample penilaian tanah di
daerah yang kurang berkembang dan jarang terjadi
transaksi jual beli tanah (Sudibyanung et al., 2013).
Kelemahan zona nilai tanah yang lain adalah
bahwa nilai tanah yang disajikan hanya terbatas
pada jenis penggunaan tanah sehingga tidak dapat
mencerminkan variasi nilai pada bidang-bidang
tanah dalam satu zona tersebut. Sedangkan dalam
terminologi konsolidasi tanah, informasi nilai tanah
akan menjadi acuan minimal atau gambaran umum
dalam pemberian ganti rugi pada masing-masing
objek konsolidasi tanah, sehingga informasi nilai
tanah yang dibutuhkan pada proses persiapan
konsolidasi tanah idealnya juga harus berbasis bidang
atau persil. Edy Hartono dalam penelitiannya yang
berjudul “Aspek Sosial Ekonomi Konsolidasi Tanah
Perkotaan” mengemukakan bahwa perhitungan
71
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022
iuran peserta konsolidasi tanah didasarkan pada
tiga hal, yaitu berdasarkan luas tanah, berdasarkan
nilai tanah, dan campuran antara luas tanah dan
nilai tanah. Sebagai contoh, perhitungan iuran peran
serta di Kabupaten Badung, Bali, iuran 20% dari luas
tanah semula, dengan catatan bila luas tanah kurang
dari 200 m2 dari luas tanah semula, iuran dapat
berupa uang (Edy, 2008).
Selain itu, batas zona yang merupakan hasil
asumsi penilai terhadap satu hamparan luasan yang
nilai tanahnya dianggap sama akan menimbulkan
subjektivitas terhadap hasil penilaian. Pada
praktiknya, tidak semua lokasi dapat didiskretkan
nilai tanahnya. Hal ini bergantung pada sebaran titik
sample penilaian tanah. Semakin jauh lokasi suatu
bidang tanah dari titik sample penilaian, seharusnya
tingkat faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah
juga semakin berbeda. Sehingga seharusnya batas
zona tidak didasarkan pada penggunaan tanah,
tetapi lebih kepada faktor-faktor yang mempengaruhi
nilai tanah tersebut. Faktor yang mempengaruhi nilai
tanah di suatu tempat sangat bervariasi, menurut
Kurdianto dalam (Sitorus et al., 2016) faktor-
faktor yang berpengaruh kuat terhadap nilai tanah
diklasifikasikan menjadi dua, yaitu faktor terukur
(misalnya, aksesibilitas dan jaringan infrastruktur
sarana dan prasarana kota) dan faktor tak terukur
(terdiri dari faktor adat, estetika, dan spekulasi).
Merujuk pada hal tersebut, maka salah satu faktor
tak terukur berupa spekulasi yang mempengaruhi
nilai tanah salah satunya adalah risiko bencana
banjir.
Melihat berbagai kelemahan sistem penyajian
informasi nilai tanah berbasis zona, maka
Kementerian ATR/BPN sebaiknya mengubah
paradigma pemetaan zona nilai tanah dari peta
yang berskala kecil-sedang (1:250.000 – 1:25.000)
yang berbasis bentang lahan menjadi pemetaan zona
nilai tanah berskala besar (1:5.000 – 1:500) yang
berbasis bidang-bidang tanah (Pamularas, 2014).
Secara tidak langsung, ketersediaan informasi nilai
tanah berbasis bidang yang lebih akurat dan presisi
ini juga bisa memberikan kepercayaan bagi pihak
swasta untuk bekerja sama dengan pemerintah.
Pembangunan sarana dan prasarana lingkungan
wilayah yang dikonsolidasi dapat dibebankan pada
badan usaha swasta yang menjadi partner, misalnya
melalui bentuk corporate social responsibility (CSR)
72
69 - 87
dari perusahaan, sebagaimana yang tertuang dalam
Peraturan Presiden No. 13 Tahun 2010 tentang
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha Swasta
dalam Penyediaan Infrastruktur (Nurlinda, 2010).
Keberadaan perusahaan-perusahan BUMN besar
di Kota Bontang seperti PT. Pupuk Kalimantan
Timur, PT. Badak NGL, dan PT. Indominco Mandiri
membuka peluang besar pelaksanaan konsolidasi
tanah dengan melibatkan pihak ke-3 sebagai
pembantu penyediaan modal. Mempertimbangkan
nilai manfaat informasi nilai tanah berbasis bidang
bagi seluruh pihak yang akan terlibat dalam kegiatan
konsolidasi tanah, maka pembuatan model prediksi
nilai tanah berbasis bidang pada daerah potensi
konsolidasi tanah untuk penanggulangan bencana
banjir menjadi penting untuk dilakukan.
II. METODE
Dalam penelitian ini digunakan dua sumber data,
yaitu data primer dan data sekunder. Data sekunder
seperti elevasi ketinggian topografi tanah, kawasan
rawan bencana, tutupan lahan, serta rencana
kawasan, didapatkan dari data spasial Rencana
Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bontang Tahun
2019. Metode sistem informasi geografis (SIG)
seperti overlay, clip, dan union dilakukan terhadap
data-data tersebut untuk menentukan area potensi
konsolidasi tanah. Selain itu, juga didukung dengan
data citra satelit Google Earth untuk menganalisis
perkembangan area potensi konsolidasi tanah
menggunakan metode maximum likelihood
classification pada software ArcGIS. Citra satelit yang
digunakan terakuisisi pada tahun 2002, 2008, 2014,
dan 2020. Di sisi lain, data sekunder seperti batas
wilayah dan bidang tanah didapatkan dari aplikasi
GeoKKP Kantor Pertanahan Kota Bontang pada
Tahun 2021 juga digunakan untuk dasar pemodelan
nilai tanah. Data primer diperoleh dari survei dan
pengamatan langsung di lokasi rawan bencana
banjir di Kota Bontang pada Tahun 2021. Beberapa
data primer tersebut di antaranya adalah data hasil
survei penilaian tanah, data foto atau gambar validasi
tutupan lahan, dan koordinat fasilitas umum di sekitar
daerah rawan banjir Kota Bontang.
Secara garis besar, pelaksanaan penelitian
dilakukan dengan beberapa macam metode, yaitu
metode survei dan wawancara digunakan untuk
mendapatkan sample penilaian tanah. Selain itu,
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
juga digunakan metode kuantitatif untuk menghitung
nilai tanah di setiap titik sample, pembuatan prediksi
nilai tanah berbasis bidang, dan perhitungan
luas kawasan terbuka serta terbangun di area
potensi konsolidasi tanah melalui pengamatan
citra satelit resolusi tinggi untuk mengetahui pola
dan laju pertumbuhan daerah. Sedangkan dalam
menentukan area potensi konsolidasi digunakan
pendekatan deskriptif kualitatif melalui analisis
data-data sekunder yang didapatkan dan beberapa
konsep serta dasar teori mengenai konsolidasi
tanah yang pernah ada. Hasil analisis deskriptif
kualitatif didukung menggunakan metode ekspos
facto dengan melakukan pengamatan langsung di
beberapa bagian area potensi konsolidasi tanah dan
dibuktikan dengan foto lapangan. Beberapa metode
penelitian gabungan tersebut dilaksanakan sesuai
urutan yang tertera dalam diagram pada Gambar 2.
Gambar 2 Tahap Pelaksanaan Penelitian
Alat analisis statistik berupa perhitungan
koefisien determinasi (R ) dilakukan pada hasil
2
pembuatan model nilai tanah berbasis bidang
untuk mengetahui akurasi model prediksi nilai
tanah. Analisis statistik seperti perhitungan mean,
median, dan modus juga dipakai untuk mebaca
hasil pengolahan data, misalnya untuk melihat tren
kenaikan lahan terbangun, luas mayoritas bidang
tanah tanah di area potensi konsolidasi tanah, dan
nilai tanah-rata di area potensi konsolidasi tanah,
sehingga ditemukan skema ideal untuk penentuan
sumbangan tanah untuk pembangunan (STUP)
dalam kegiatan konsolidasi tanah.
A. Penentuan Potensi Lokasi
Kegiatan Konsolidasi Tanah
Banjir genangan merupakan salah satu tipe bencana
yang berkaitan dengan topografi. Kondisi topografi
akan berpengaruh pada tempat akumulasi air yang
biasanya berkumpul pada satu cekungan (Miardini &
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra
Saragih, 2019). Untuk mendeteksi adanya cekungan
diperlukan analisis data digital elevation model
(DEM). DEM adalah model digital yang memberikan
informasi bentuk permukaan bumi (topografi) dalam
bentuk data raster, vektor, atau bentuk data lainnya
(Bambang, 2010). Bentuk topografi daerah rawan
bencana banjir ditunjukkan oleh Gambar 3 dengan
interval kontur 1 meter. Daerah rawan bencana banjir
berada pada ketinggan 10 sampai 27 meter di atas
permukaan air laut namun didominasi oleh daerah
yang memiliki elevasi 10 sampai 16 meter di atas
permukaan air laut. Berdasarkan bentuk topografi
tersebut, dipilih daerah yang mempunyai elevasi
10 sampai 12 meter di atas permukaan air laut
sebagai daerah yang mempunyai rentang ketinggian
paling rendah di daerah rawan bencana banjir.
Dengan demikian, potensi area konsolidasi tanah
berada di wilayah yang ditunjukkan oleh Gambar 3.
Pada Gambar 3, dapat dilihat bahwa area tersebut
dilewati oleh 2 cabang daerahaliran Sungai Bontang
dan berada pada elevasi 10 sampai 12 meter dari
permukaan air laut sehingga pembangunan saluran
drainase diprediksi paling tepat dilakukan pada
cakupan area tersebut.
Sumber: Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bontang Tahun 2019
dan Hasil Analisis
Gambar 3 Kontur Topografi Daerah Rawan Bencana Banjir
dan Area Potensi Konsolidasi Tanah
Selain itu, dilakukan analisis deskriptif terhadap
kondisi existing melalui survei langsung di area
potensi konsolidasi tanah seperti yang ditunjukkan
oleh poligon berwarna merah pada Gambar 3.
Foto kondisi eksisting dapat dilihat pada Gambar
4. Berdasarkan kondisi existing diketahui bahwa
sering terjadi genangan air pada lokasi yang telah
ditetapkan. Kondisi saluran drainase yang ada juga
tidak berfungsi optimal untuk mengalirkan air.
73
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022 69 - 87

Sumber: Data Dasar RTRW Kota Bontang Tahun 2019

Gambar 5 Tutupan Lahan di Lokasi Daerah Potensi

Kegiatan Konsolidasi Tanah

Sumber: Survei Lapang Tahun 2021

Gambar 4 Kondisi Eksisting Lokasi Potensi Konsolidasi

Tanah

Sasaran konsolidasi tanah terutama ditujukan

pada wilayah perkotaan yang salah satunya meliputi
wilayah yang relatif kosong di bagian pinggiran kota
yang diperkirakan akan berkembang sebagai daerah
Sumber : Hasil Analisis
permukiman (Abuyazid & Barhamudin, 2020). Oleh
Gambar 6 Hamparan Bidang Tanah yang Berpotensi untuk
karena itu, dalam penelitian ini juga dilakukan Dikonsolidasi
analisis tutupan lahan di area potensi konsolidasi
tanah. Berdasarkan data dasar RTRW Kota Bontang
2019, tutupan lahan di area potensi konsolidasi tanah
adalah berupa lahan kosong yang terdiri dari ladang
dan semak belukar, sebaran spasialnya dapat dilihat
pada Gambar 5. Mengingat bahwa konsolidasi tanah
dilakukan terhadap satu hamparan bidang tanah yang
bersebelahan, maka lokasi dengan tutupan lahan berupa
semak belukar dan ladang dengan luas hamparan
paling besar, dipilih sebagai prioritas pelaksanaan
konsolidasi tanah sebagaimana yang ditunjukkan
oleh Gambar 6. Ketika dilakukan survei lokasi secara
langsung, ditemukan fakta sebagaimana ditunjukkan
oleh Gambar 7.

Sumber: Survei Lapang Tahun 2021

Gambar 7 Kondisi Tutupan Lahan di Lokasi Potensi

Konsolidasi Tanah

74
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra

Setelah dilakukan survei lokasi, diketahui ditunjukkan oleh Gambar 8 mempresentasikan

bahwa kondisi tutupan lahan di area potensi bahwa terjadi peningkatan luasan lahan terbangun
konsolidasi tanah adalah rawa dan permukiman yang cukup signifikan dari tahun 2002 sampai
yang tersebar secara sporadis atau acak. Gambar dengan tahun 2020.
7 memperlihatkan bahwa di area potensi konsolidasi
tanah tidak dibedakan peruntukan sistem saluran
airnya (jaringan irigasi atau jaringan drainase)
padahal kedua hal tersebut berbeda. Irigasi secara
umum didefinisikan sebagai kegiatan yang bertalian
dengan usaha untuk mendapatkan air guna
menunjang kegiatan pertanian seperti sawah, ladang,
atau perkebunan (Hariyanto, 2019). Sedangkan
secara umum drainase dapat didefinisikan sebagai
serangkaian bangunan air yang berfungsi untuk
mengurangi dan/atau membuang kelebihan air
dari suatu kawasan/lahan, sehingga lahan dapat
difungsikan secara optimal (Rurung et al., 2019).
Wilayah permukiman seharusnya didukung dengan
jaringan drainase yang baik agar tidak terjadi
genangan banjir secara terus menerus. Sedangkan
area ladang seharusnya didukung dengan sistem Sumber : Hasil Analisis

irigasi yang baik untuk mengairi tumbuh-tumbuhan
yang ditanam. Air hujan yang turun tidak langsung
dibuang, tetapi dikumpulkan dan dikelola dalam suatu
sistem manajemen sumber daya air yang sistematis
dan terstruktur, misalnya melalui pembangunan
suatu infrastruktur penampungan air seperti kolam
dan/atau sumur resapan.
Gambar 8 Hasil Maximum Likelihood Classification
Apabila ditinjau dari segi arah kebijakan
pengembangan kota yang tertuang dalam rencana
pola ruang RTRW Kota Bontang 2019, kawasan
tersebut ditetapkan sebagai kawasan perumahan
tetapi mayoritas tutupan lahannya masih berupa
ladang dan semak belukar. Hal ini dapat dilihat dari

Melihat kondisi existing di area potensi hasil overlay pada Gambar 9. Sehingga, dengan

konsolidasi tanah yang tidak sesuai dengan data adanya konsolidasi tanah akan meminimalisir

sekunder RTRW Kota Bontang 2019, dilakukan kemungkinan permasalahan penataan ruang di masa

penyelidikan melalui interpretasi citra satelit resolusi mendatang dan juga sebagai upaya pencegahan

tinggi. Terhadap beberapa citra satelit tersebut terhadap bencana alam yang dimungkinkan akan

dilakukan analisis maximum likelihood classifcation timbul, misalnya banjir.

untuk mengetahui perkembangan dan dinamika

sebaran spasial lahan terbuka serta lahan terbangun
di lokasi potensi konsolidasi tanah dari tahun 2002
sampai dengan tahun 2020. Jaya dalam Muhammad
et al., 2016 menjelaskan bahwa klasifikasi terbimbing
(maximum likelihood classifcation) adalah klasifikasi
di mana analis mempunyai sejumlah pixel yang
mewakili dari masing-masing kelas atau kategori
yang diinginkan. Dalam penelitian ini digunakan dua
jenis kelas melalui pengambilan sample pixel berupa
bangunan dan tanah terbuka (ladang dan semak Sumber : Hasil Analisis dan RTRW Kota Bontang

belukar). Hasil maximum likelihood classifcation Gambar 9 Hasil Overlay Pola Ruang RTRW Kota Bontang
2019

75
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022
B. Metode Penilaian Tanah Massal
Penilaian tanah dalam penelitian ini dilakukan
menggunakan metode penilaian massal. Menurut
Harjanto, penilaian massal adalah proses penilaian
yang sistematis terhadap sekumpulan properti atau
objek untuk suatu tanggal penilaian tertentu dengan
menggunakan metode yang baku atau standar, data-
data yang bersifat umum, dan pengujian statistik
untuk uji keakurasiannya (Nita, 2009). Penelitian ini
melakukan survei terhadap beberapa titik sample
penilaian tanah berupa data penawaran. Objek
penilaian terdiri dari bidang tanah kosong dan bidang
tanah yang terdapat bangunan di atasnya. Survei
objek penilaian tanah dilakukan pada tahun 2021
dan didapatkan 32 titik sample di lokasi yang telah
ditetapkan menjadi daerah rawan banjir. Sebaran titik
sample penilaian dapat dilihat pada Gambar 10.
Sumber: Survei Lapang Penilaian Tanah Tahun 2021
Gambar 10 Sebaran Titik Sample Penilaian Tanah
Terhadap 32 titik sample tersebut dilakukan
wawancara dengan penjual tanahnya untuk
mengetahui harga yang ditawarkan serta informasi
spesifikasi mengenai objek penilaian dikaitkan
dengan aspek-aspek yang akan dinilai sebagai dasar
perhitungan nilai tanah. Aspek penilaian tanah yang
digunakan dalam penelitian ini tertuang dalam formulir
penilaian tanah. Dalam hal ini perlu dibedakan definisi
nilai tanah dan harga tanah. Nilai dimaknai sebagai
apa yang “sepatutnya dibayar” oleh pembeli atau
diterima penjual dalam sebuah transaksi, sedangkan
harga adalah nominal yang akhirnya disetujui (Budi
& Wahyu, 2003). Oleh karena itu, dalam penelitian ini
dilakukan beberapa penyesuaian harga penawaran
berdasarkan perhitungan berikut.
1. Objek penilaian tanah berupa tanah kosong
a. Penyesuaian jenis data dilakukan dengan
mengurangi 0,05% dari harga penawaran, se-
bagaimana diasumsikan bahwa harga pena-
76
69 - 87
waran yang diperoleh dari wawancara bukan
harga kesepakatan, sering kali penjual menjual
tanahnya berdasar penilaian sesuai asumsi
penjual saja, tetapi cenderung lebih tinggi bila
dinilai dari pihak pembeli.
b. Penyesuaian status kepemilikan berkaitan
dengan jenis alas hak kepemilikan tanah.
Persentase pengurangan harga penawaran
untuk setiap jenis kepemilikan adalah 0% untuk
hak milik, 10% untuk bidang tanah yang tidak
bersertipikat, 5% untuk hak pakai, dan 5% un-
tuk hak guna bangunan. Sebagaimana dike-
tahui bahwa nilai tanah juga dipengaruhi oleh
faktor legalitas karena mempengaruhi keterja-
minan atas kepemilikan hak atas tanah. Apabila
suatu bidang tanah telah bersertipikat, maka
sudah dipastikan bahwa batas-batas tanah,
ukuran, serta bentuknya jelas dan dijamin oleh
negara. Selain itu juga telah dipastikan peruntu-
kannya sesuai dengan tata ruang kota sehingga
sesuai dengan arah pengembangan wilayah.
Dengan demikian nilai terhadap suatu bidang
tanah juga akan meningkat.
c. Penyesuaian waktu bertujuan untuk
menyeragamkan waktu pengambilan sample
penilaian yang berbeda-beda. Tanggal adjust-
ment yang dipakai dalam penelitian ini adalah
31 Desember 2021. Semakin jauh jarak waktu
penilaian dengan tanggal adjustment, maka
nilai tanah akan semakin tinggi sebagaimana
rumus pada persamaan 1 berikut.
Mengingat bahwa nilai tanah berubah-ubah
terhadap waktu dikarenakan berbagai kondisi
sosial, budaya, dan politik bahkan bencana
maka proses penyesuaian waktu penilaian
menjadi penting untuk dilakukan. Sebagai contoh
realita di lapangan, misalnya pada masa pandemi
Covid-19 di Indonesia. Kondisi ekonomi
masyarakat sedang mengalami penurunan
secara drastis sehingga tanah sebagai salah
satu instrumen properti kekayaan seseorang
banyak dijual untuk menutup kerugian usaha.
Di sisi lain, minat pembeli menurun di masa
pandemi, sehingga nilai tanah menjadi menu-
run dalam suatu periode tertentu.
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra

d. Perhitungan nilai tanah per meter persegi di-
lakukan dengan membagi nilai tanah setelah
mengalami beberapa penyesuaian di atas, den-
gan luas tanah. Nilai tanah per meter persegi
yang diperoleh di setiap titik sample dapat dili-
hat pada Tabel 1.
2. Objek penilaian tanah yang terdapat bangunan
c. Nilai keseluruhan bangunan diperoleh dengan
mengalikan nilai per meter persegi dengan luas
bangunan. Selain bisa didapatkan dari wawan-
cara dengan penjual, informasi luas bangunan
juga bisa didapatkan dari citra satelit resolusi
tinggi yang up to date serta cross check dengan
foto objek penilaian.

a. Nilai tanah didapatkan dari pengurangan harga d. Nilai keseluruhan bangunan dikurangi nilai
penawaran dengan nilai bangunan atau disebut penyusutan bangunan. Persentase penyusu-
juga dengan proses land extractional. Maka tan bangunan didasarkan pada aspek tahun
dari itu, diperlukan perhitungan nilai bangunan. pembuatan bangunan dan tahun renovasi
suatu bangunan. Semakin lama umur bangu-
b. Estimasi nilai bangunan dilakukan dengan pen-
nan, maka persentase penyusutannnya akan
dekatan biaya. Hal pertama yang perlu diten-
semakin tinggi, sehingga nilai bangunan akan
tukan adalah biaya pembuatan bangunan per
turun. Persentase penyusutan bangunan di-
meter persegi. Informasi ini diperoleh dengan
dasarkan pada standar operasional prosedur
wawancara pada beberapa pengembang pe-
internal ATR/BPN. Nilai hasil pengurangan
rumahan maupun perorangan. Perlu dipahami
inilah yang digunakan sebagai parameter pen-
bahwa harga material konstruksi di masing-
gurang dalam proses land extractional.
masing kota/kabupaten berbeda-beda. Selain
hal tersebut, jenis bangunan juga diklasifikasi- e. Tahap akhir setelah dilakukan land extractional
kan menjadi kriteria jelek sekali sampai baik maka dilakukan penyesuaian seperti halnya
sekali. Hal ini berkaitan dengan penyusutan yang dilakukan pada objek penilaian berupa
nilai bangunan yang dialami. Bangunan yang tanah kosong.
memiliki spesifikasi material yang baik, maka
indeks penyusutan nilai bangunannya akan se-
makin kecil.
Tabel 1 Hasil Kalkulasi Nilai Tanah pada Titik Sample

Hasil
Jenis X Y Perhitungan
No Alamat Kelurahan Kecamatan
Sampel (Meter) (Meter) Nilai Tanah
(Rp)/Meter
Bontang
1 TK Jl. Brokoli Raya Gunung Elai 85782 1514864 942.626
Utara
Bontang
2 TK Jl. Brokoli 5 Gunung Elai 85842 1514615 1.129.329
Utara
Bontang
3 TK Jl. Abdurrahman Wahid Gunung Elai 85029 1514520 564.534
Utara
Bontang
4 TK Jl. Abdul Rahman Wachid Gunung Elai 84933 1514437 413.419
Utara
Bontang
5 B Jl. Labu Putih Gunung Elai 84652 1514812 591.239
Utara
Bontang
6 B Jl. Sawi Satimpo 85937 1514615 1.312.097
Selatan
Bontang
7 TK Jl. Tomat Satimpo 85922 1514514 1.528.230
Selatan
Bontang
8 R Jl. Brokoli Gunung Elai 85846 1514448 1.012.331
Utara
Bontang
9 B Jl. HM Ardans 4 Satimpo 85876 1514266 1.238.240
Selatan
Bontang
10 B Jl. HM Ardans 4 Satimpo 85872 1514318 894.301
Selatan
Bontang
11 TK Jl. HM Ardans 4 Satimpo 85907 1514361 1.150.122
Selatan

77
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022 69 - 87

Hasil
Jenis X Y Perhitungan
No Alamat Kelurahan Kecamatan
Sampel (Meter) (Meter) Nilai Tanah
(Rp)/Meter
Bontang
12 TK Jl. Abdul Rahman Wachid Gunung Elai 85134 1514603 447.572
Utara
Bontang
13 B Jl. Taman Siswa Kanaan 83546 1513906 166.351
Barat
Bontang
14 B Jl. Damai Kanaan 84045 1514524 616.940
Barat
Bontang
15 TK Jl. Damai Kanaan 84155 1514452 620.701
Barat
Gunung Bontang
16 TK Jl. Soekarno Hatta 82824 1514717 564.274
Telihan Barat
Gunung Bontang
17 TK Jl.Bandung 83181 1515356 848.753
Telihan Barat
Gunung Bontang
18 TK Jl.Pontianak 83305 1515040 881.627
Telihan Barat
Gunung Bontang
19 B Jl. Pontianak 2 83418 1515100 790.133
Telihan Barat
Bontang
20 B Jl. Belibis Kanaan 84369 1514144 336.283
Barat
Gunung Bontang
21 B Jl. Semarang 3 83399 1515323 765.388
Telihan Barat
Gunung Bontang
22 TK Jl. Asmawarman 83615 1514676 581.193
Telihan Barat
Jl. Simon Tampubolon Bontang
23 B Gunung Elai 84975 1514579 431.621
Masuk Gang Utara
Bontang
24 B Jl. Brokoli 5 Gunung Elai 85851 1514590 979.904
Utara
Bontang
25 B Jl.Tomat 1 Gunung Elai 86261 1514541 1.029.520
Utara
Gunung Bontang
26 B Jl. Semarang 3 83421 1515317 702.362
Telihan Barat
Bontang
27 B Jl. Katu Gunung Elai 85477 1514578 717.420
Utara
Bontang
28 TK Jl.Belibis Kanaan 84410 1514146 394.870
Barat
Bontang
29 TK Jl. Soekarno Hatta Kanaan Selatan 82890 1514750 1.467.112

Gunung Bontang
30 R Jl. Soekarno Hatta 82921 1514859 1.238.727
Telihan Selatan
Bontang
31 TK Jl. Bayam Satimpo 85548 1514681 714.789
Selatan
Bontang
32 TK Jl. Bayam Satimpo 85555 1514586 656.250
Selatan

Sumber: Hasil Survei Lapang dan Pengolahan Data Nilai Tanah Tahun 2021

(*) TK = Tanah Kosong, B = Bangunan

78
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
C. Penilaian Berbasis Network
Analysist
Nilai tanah tidak hanya tergantung pada karakteristik
fisik suatu bangunan tetapi juga tergantung pada
lingkungan di sekitar bangunan tersebut. Dalam
penilaian tanah, fungsi lokasi tanah, eksternalitas
tanah dan aksesibilitas adalah faktor yang paling
penting (Topçu, 2009). Wegener dalam (Maha &
Harry, 2016) mendemonstrasikan bahwa lokasi
dengan aksesibilitas yang baik mempunyai peluang
yang tinggi untuk dikembangkan, daripada lokasi
yang minim akesesibilitas. Aksesibilitas yang baik
dari suatu lokasi tanah dapat tercipta dengan adanya
infrastruktur jaringan jalan. Litchfield mengamati
bahwa daerah dengan fasilitas dasar seperti akses
jalan, drainase yang baik, listrik, pasokan air umum,
dan telepon menarik nilai properti yang tinggi (Ajibola
et al., 2013). Dengan demikian, dapat dikatakan
bahwa keberadaan jalan menjadi salah satu faktor
penting yang dapat mendorong pertumbuhan nilai
tanah.
Gambar 11 Sebaran Lokasi Fasilitas Umum dan Bidang
Tanah
Dalam penelitian ini dilakukan perhitungan
jarak terpendek atau shortest path analysist dari titik
tengah bidang-bidang tanah, ke lokasi fasilitas umum
seperti sarana kesehatan, sarana pendidikan, dan
pusat kegiatan ekonomi perdagangan. Beberapa
parameter fasilitas umum tersebut dipilih karena
fenomena perkembangan wilayah akan berpengaruh
terhadap perkembangan nilai tanah (Sutaryono,
2007). Sedangkan, ketersediaan fasilitas, sarana,
dan prasarana umum juga merupakan indikator
berkembangnya suatu wilayah. Keberadaan fasilitas,
sarana, dan prasarana umum juga akan berdampak
pada naiknya nilai tanah di sekitarnya. Shortest path
analysist dilakukan berdasarkan jaringan jalan yang
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra
tersedia. Sebaran titik lokasi fasilitas umum dan
bidang tanah dapat dilihat pada Gambar 11.
Naqi mengemukakan bahwa shortest path
analysist dapat membantu menghitung rute yang
paling optimal dan proses optimasi rute merupakan
proses menentukan rute terbaik dari satu lokasi ke
lokasi lain dalam (Winn, 2014). Rute terbaik dapat
berupa rute terpendek atau tercepat bergantung
pada bagaimana hal tersebut didefinisikan. Analisis
rute terpendek dapat dilakukan menggunakan salah
satu tools pada software ArcGIS, yaitu network
analysist closest facilities dengan berdasar pada
algoritma dijkstra. Algoritma ini dapat digunakan
untuk mencari jarak dari titik awal ke setiap titik
lainnya hingga mencapai titik tujuan dan memberikan
jalur terpendek yang memungkinkan. Hal ini
memungkinkan untuk perhitungan rute yang paling
tepat serta fungsi-fungsi lain seperti fasilitas terdekat.
Model ini didasarkan pada data vektor. Garis vektor
digunakan untukmenggambarkan jalan dan titik yang
terdistribusi secara spasial untuk mewakili lokasi
di sepanjang jaringan (rumah sakit, kecelakaan,
persimpangan) (Nicoară & Haidu, 2014).
Perhitungan rute terdekat digunakan untuk
mengalkulasi keterjangkauan lokasi suatu bidang
tanah ke fasilitas umum. Keterjangkauan suatu
lokasi bidang tanah terhadap fasilitas, sarana, dan
prasarana umum didasarkan pada kriteria yang
telah tertuang dalam SNI Tata Cara Perencanaan
Lingkungan Perumahan di Perkotaan Tahun 2004
(Badan Standarisasi Nasional, 2004) seperti yang
ditunjukkan oleh Tabel 2.
Tabel 2 Keterjangkauan Fasilitas Umum
Radius
No. Jenis Fasilitas Keterjangkauan
(meter)
1 Masjid 0-1000
2 Musala 0-100
3 Klinik/Puskesmas 0-1500
4 Rumah Sakit 0-3000
5 Gereja 0-500
6 SPBU 0-2000
7 Pasar 0-2000
8 Sekolah Dasar (SD) 0-1000
Sekolah Menengah
9 0-1000
Pertama (SMP)
Sumber: SNI Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di
Perkotaan
79
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022
Perhitungan jarak dari titik tengah bidang ke
fasilitas umum dilakukan pada setiap data bidang
tanah. Jarak titik tengah bidang tanah ke fasilitas
umum yang panjangnya lebih dari kriteria pada Tabel
2 maka nilainya 0 (nol) karena dapat dikatakan tidak
menjangkau suatu fasilitas tersebut. Selain jarak ke
fasilitas umum terdekat, network analysist closest
facilities juga digunakan untuk mengetahui jarak
titik tengah bidang tanah ke jalan utama. Gambar
12 menunjukkan salah satu hasil network analysist
closest facilities dari suatu titik tengah bidang tanah
ke tempat ibadah (gereja) terdekat menunjukkan
jarak tempuh sejauh 276,9 meter. Hasil perhitungan
jarak ini digunakan sebagai independent variable
pada tahap pembuatan model prediksi nilai tanah
dengan metode geographically weighted regression
(GWR).
Sumber: Preview Pengolahan Data Network Analysist Closest
Facilities
Gambar 12 Rute Terdekat dari Tititk Sample Penilaian
Tanah ke Gereja Terdekat
D. Penilaian Berbasis Metode
Geographically Weighted
Regression (GWR)
Metode penilaian tanah secara manual dan empiris
biasanya dilakukan oleh panitia kegiatan penilaian
tanah dengan menilai satu per satu bidang tanah
yang masing-masing mempunyai karakteristik
spesifik di area konsolidasi, untuk menetapkan nilai
pasar. Hal tersebut cukup memakan waktu dan
biaya yang mahal. Selain itu, dikarenakan penilaian
80
69 - 87
tanah dilakukan oleh lebih dari satu orang, maka
sering menimbulkan adanya subjektivitas penilai
dalam menaksir nilai aset atau tanah, sehingga
penilaian yang dihasilkan menjadi tidak konsisten.
Secara analitis, metode penilaian tanah manual
sulit digunakan dalam perhitungan nilai tanah
untuk serangkaian faktor penilaian tanah dan
membandingkannya pada ratusan bidang tanah.
Solusi untuk kelemahan ini adalah penggunaan
model penilaian otomatis (Demetriou, 2016). Dalam
penelitian ini, model penilaian otomatis ini disebut
juga dengan model prediksi nilai tanah.
Model prediksi nilai tanah dapat dilakukan
dengan metode geographically weighted regression
(GWR). GWR merupakan salah satu bentuk regresi
yang memiliki pembobotan berdasarkan kepada
lokasi. Perbedaan yang mencolok antara regresi
linier dengan GWR adalah penggunaan model
matematisnya. Pada regresi linier satu model
dapat digunakan untuk semua data sampel atau
populasi yang ingin dicari nilainya. Pada GWR,
model yang dibuat berdasarkan jumlah nilai variabel
yang dicari dan diberikan bobot lokasi, sehingga tiap
nilai memiliki satu model matematisnya (Levana &
Edhi, 2016). Dalam metode geographically weighted
regression (GWR), persamaan baku yang digunakan
adalah sebagai berikut (Fotheringham et al., 2002).
Pada persamaan (2), (ui,vi) menunjukkan
koordinat pada poin i, sedangkan untuk βk(ui,vi)
menunjukkan adanya realisasi dari fungsi kontinu
βk(u,v) pada poin i. Persamaan GWR menunjukkan
adanya variasi spasial dalam hubungan antar
variabel dan perlu dijadikan bahan perhitungan dalam
pembuatan model. Pada praktiknya, i dalam rumus
ini tidak hanya satu, bahkan bisa cukup banyak
bergantung kepada data yang dimiliki. Misalkan
dalam penilaian harga tanah, ada sejumlah n harga
persil yang belum diketahui, akan tetapi diketahui
lokasinya. Maka model yang dibuat sebanyak n,
karena adanya keunikan dari lokasi tersebut. Hanya
saja harus dibuat batasan mana saja variabel yang
diketahui yang akan dimasukkan ke dalam model
(Fotheringham et al., 2002).
Nilai Tanah yang akan prediksi dalam
persamaan (2) didefinisikan oleh 𝑦𝑖 dan faktor yang
mempengaruhi nilai tanah didefinisikan sebagai
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
𝑥𝑖. Variabel 𝑥𝑖 merupakan variabel bebas atau
independen. Parameter independen yang digunakan
dalam metode geographically weighted regression
(GWR) dalam penelitian ini adalah jarak titik
tengah bidang tanah ke masjid, musala, klinik atau
puskesmas, gereja, SPBU, pasar (pusat kegiatan
ekonomi dan perdagangan), sekolah dasar, sekolah
menengah pertama, rumah sakit, jalan utama, lebar
jalan yang terhubung dengan bidang tanah.
Melalui konsep algoritma yang sama, nilai
𝛽𝑘 diperoleh dari nilai tanah yang telah diketahui
pada 32 titik sample penilaian. Nilai 𝛽𝑘 pada titik
sample penilaian kemudian diinterpolasi
setiap koordinat bidang tanah (𝑢𝑖, 𝑣𝑖) yang akan
diprediksi nilainya. Semakin banyak variabel bebas
(independent variable) yang digunakan
memprediksi nilai tanah, maka jumlah sample
penilaian tanah yang dibutuhkan juga harus semakin
banyak. Berdasarkan sebaran dan jumlah sample
penilaian tanah yang diperoleh, pemodelan prediksi
nilai tanah pada penelitian ini kompatibel dijalankan
menggunakan 11 variabel independen yang telah
disebutkan di atas. Hasil prediksi nilai tanah berbasis
bidang pada daerah rawan bencana banjir dapat
dilihat pada Gambar 13.
Sumber: Hasil Pengolahan Data
Gambar 13 Hasil Model Nilai Tanah Berbasis Bidang
Berdasarkan hasil pemodelan pada Gambar
13 dapat diketahui bahwa kelebihan
geographically weighted regression (GWR) adalah
meskipun titik sample nilai tanah tidak diperoleh
merata di seluruh lokasi pemodelan, nilai tanah di
setiap titik pemodelan tetap dapat diprediksi. Nilai
tanah hasil prediksi di setiap bidang dapat secara
representatif menunjukkan variasi nilai tanah di lokasi
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra
rawan banjir. Secara visual dapat dilihat bahwa nilai
tanah cenderung tinggi di daerah yang dekat dengan
jalan raya kota.
III. HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Area Potensi Konsolidasi Tanah
untuk Penanggulangan Banjir
Daerah rawan banjir membentang seluas 300,2
Ha, terletak di Kelurahan Gunung Telihan seluas
80,85 Ha, Kelurahan Kanaan Seluas 142,88 Ha,
dan Kelurahan Gunung Elai seluas 76,45 Ha. Dari
luasan tersebut, dipilih area dengan ketinggian
pada
10 – 12 meter di atas permukaan air laut, sebagai
area potensi konsolidasi tanah. Luas area potensi
konsolidasi tanah adalah 63,37 Ha. Pada area
untuk
potensi konsolidasi tanah dipilih tutupan lahan berupa
ladang dan semak belukar dengan hamparan paling
luas sebagai area yang paling mungkin dilakukan
kegiatan konsolidasi tanah. Maka, terpilihlah area
sebagaimana terlihat pada Gambar 9. Area tersebut
terdiri dari tutupan semak belukar seluas 12,16 Ha
dan ladang seluas 15,67 Ha. Hamparan tersebut
terpisahkan oleh Sungai Bontang sepanjang 0,8
km. Bidang tanah terdaftar yang teridentifikasi di
area potensi konsolidasi tanah adalah sejumlah 392
bidang. Berdasarkan data dasar RTRW 2019 Kota
Bontang, 138 bidang tanah merupakan ladang, dan
254 Bidang tanah merupakan semak belukar. Luas
bidang tanah paling tinggi adalah 14.461,1 m2 dan
terkecil 42,29 m2. Sebaran spasial bidang tanah di
area potensi konsolidasi tanah merepresentasikan
bahwa hamparan bidang tanah belum tertata dengan
teratur.
Berdasarkan survei lokasi, realita tutupan
lahan di area potensi konsolidasi tanah tidak hanya
ladang dan semak belukar namun juga banyak
ditemukan kaveling-kaveling perumahan baru, baik
kaveling yang telah didirikan rumah atau pun yang
belum didirikan rumah. Pada kaveling-kaveling
metode
tanah yang masih kosong, sebagian dimanfaatkan
untuk kegiatan bercocok tanam dan sebagian lagi
dibiarkan atau tidak dikelola, sehingga banyak
ditumbuhi semak belukar. Penyelidikan lebih lanjut
dilakukan melalui pengamatan citra satelit resolusi
tinggi menghasilkan diagram penggunaan lahan
pada Gambar 14 dan Gambar 15 berikut.
81
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022 69 - 87

Kegiatan konsolidasi tanah dalam rangka

penyediaan infrastruktur drainase akan sangat tepat
dilakukan di daerah tersebut untuk menambah nilai
tanah serta properti. Bila dilihat dari kondisi geografis,
area potensi konsolidasi tanah berada di tengah
Kota Bontang, tetapi nilai tanahnya cenderung
menurun dari nilai tanah yang ada di sekitarnya.
Penurunan nilai tanah ini dapat dilihat melalui
gradasi warna yang ditampilkan pada Gambar 16.
Adanya faktor risiko bencana banjir di area tersebut
Sumber : Hasil Analisis
membuat masyarakat enggan memilih membangun
Gambar 14 Persentase Penggunaan Lahan di Area
Potensi Konsolidasi Tanah permukiman. Dengan adanya pembangunan
infrastruktur drainase, dapat menghindarkan area
tersebut dari bencana banjir. Sehingga minat
masyarakat untuk membangun permukiman di area
tersebut meningkat, sebagaimana yang diharapkan
oleh penataan pola ruang Kota Bontang bahwa area
tersebut diperuntukkan untuk kawasan perumahan.

B. Prediksi Model Nilai Tanah

Berbasis Bidang

Sumber : Hasil Analisis

Gambar 15 Kenaikan Luas Lahan Terbangun

Diagram pada Gambar 14 menunjukkan
bahwa ruang terbuka di area potensi konsolidasi
tanah terus menurun luasannya dari tahun ke
tahun. Kenaikan persentase luas lahan terbangun
meningkat tajam pada 6 tahun terakhir, dengan
kenaikan 17% dari tahun 2014. Dengan demikian
dapat diindikasikan bahwa area potensi konsolidasi
Sumber: Hasil Analisis
tanah merupakan daerah yang mengalami
Gambar 16 Hasil Pemodelan Nilai Tanah Berbasis Bidang
pertumbuhan pesat. Hal ini dimungkinkan terjadi
di Lokasi Potensi Konsolidasi Tanah
akibat adanya urbanisasi dengan ditemukannya
Konsolidasi tanah termasuk ke dalam
pola permukiman-permukiman baru yang muncul
instrumen land development (pengembangan
di lokasi tersebut. Namun sayangnya pertumbuhan
tanah). Pengembangan yang dimaksud di sini adalah
tersebut tidak diimbangi dengan pembangunan
mengubah kawasan yang semula tidak teratur, tidak
infrastruktur manajemen sumber daya air yang baik.
produktif, nilai tanah rendah, manfaat rendah, dan
Berdasarkan survei lokasi, area potensi konsolidasi
tidak ada urban service menjadi kawasan yang
tanah merupakan tanah rawa yang jenuh air
teratur, produktif, nilai tanah tinggi, manfaat tinggi,
sehingga ketika turun hujan, air akan menggenangi
dan well service. Melalui konsolidasi, masyarakat
area tersebut apabila tidak dialirkan dengan sistem
tidak tergusur tetapi turut serta berpartisipasi
drainase yang baik. Arahan kegiatan konsolidasi
menyumbangkan tanahnya, turut serta menikmati
tanah yang memungkinkan untuk dilakukan di
hasil pembangunan, nilai tanahnya menjadi naik,
area potensi konsolidasi tanah adalah penataan
dan yang jelas memperoleh jaminan kepastian
kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan, dan
hak atas tanah karena menerima sertipikat, serta
pemanfaatan tanah disesuaikan dengan site plan
memperoleh lingkungan yang tertata, serasi,
pembangunan infrastruktur drainase.
selaras, dan seimbang (Ihsan et al., 2014). Dalam

82
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra

konteks ini, nilai tanah merupakan indikator pengukur

keberhasilan program konsolidasi tanah. Nilai
tanah pasca konsolidasi tanah seharusnya lebih
tinggi dibandingkan nilai tanah sebelum adanya
konsolidasi. Oleh karena itu, pemetaan informasi
nilai tanah dilakukan untuk mengetahui gambaran
umum nilai tanah prakegiatan konsolidasi tanah.
Gambar 16 menunujukkan hasil pemodelan prediksi
nilai tanah di area potensi konsolidasi tanah.
Seperti yang telah disebutkan sebelumnya,
penelitian ini menggunakan 11 parameter untuk
memprediksi nilai tanah. Parameter-parameter
tersebut adalah
1. jarak titik tengah bidang tanah ke masjid;
2. jarak titik tengah bidang tanah ke musala;
3. jarak titik tengah bidang tanah ke klinik atau
puskesmas;
4. jarak titik tengah bidang tanah ke gereja;
5. jarak titik tengah bidang tanah ke SPBU;
6. jarak titik tengah bidang tanah ke pasar; Sumber : Hasil Analisis

7. jarak titik tengah bidang tanah ke sekolah dasar; Gambar 17 Korelasi Parameter terhadap Nilai Tanah

8. jarak titik tengah bidang tanah ke sekolah

menengah pertama;
9. jarak titik tengah bidang tanah ke rumah sakit;
10. jarak titik tengah bidang tanah ke jalan utama;
dan
11. lebar jalan yang terhubung dengan bidang
tanah.
Melalui scatter plot nilai tanah pada 32 titik
sample dan jaraknya ke fasilitas umum pada Gambar
17 dapat diketahui kekuatan atau pengaruh faktor
yang mempengaruhi nilai tanah. Semakin miring
grafik yang dihasilkan, maka menunjukkan korelasi
yang kuat antara parameter pemodelan dengan nilai
tanah. Sebagai contoh korelasi nilai tanah dengan
jarak lokasi ke masjid berkorelasi negatif, artinya
semakin jauh jarak bidang tanah dengan masjid
maka nilai tanahnya akan semakin turun. Hal ini
relevan terhadap kondisi area pemodelan yang
didominasi oleh penduduk yang beragama katolik
dan kristen, sehingga keberadaan gereja akan lebih
bernilai dibandingkan masjid.
Nilai tanah pada 32 titik (𝑢𝑖, 𝑣𝑖) sample
didefinisikan sebagai 𝑌𝑖 dan jarak ke lokasi fasilitas
umum didefinisikan sebagai 𝑋𝑖. Maka berdasarkan
persamaan 2, didapatkan nilai beta (𝛽𝑘) untuk
masing-masing parameter. Nilai beta inilah yang
kemudian diinterpolasi di setiap bidang untuk
menjalankan model prediksi geographically weighted
regression di setiap titik bidang tanah berdasarkan
persamaan 2 (dua), di mana jarak lokasi bidang
ke fasilitas umum (𝑋𝑖) telah diketahui di masing-
masing bidang, maka prediksi nilai tanah (𝑌𝑖) akan
didapatkan. Salah satu indikator kebaikan suatu
model dapat dilihat dari nilai koefisien determinasi
(R2). Nilai koefisien determinasi berkisar antara
0 sampai dengan 1. Semakin tinggi nilai R2, maka
semakin baik model yang dihasilkan (Montgomery et
al., 2012). Nilai R2 didapatkan dari formula berikut.

83
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1 Juli 2022 69 - 87

(STUP) yang relevan. Sebagaimana telah dijelaskan

Berdasarkan model prediksi, didapatkan rata-
rata koefisien determinasi model prediksi nilai tanah
sebelumnya, iuran dalam rangka konsolidasi tanah
dapat didasarkan pada luas tanah, nilai tanah, atau
gabungan dari keduanya. Grafik pada Gambar 19
menunjukkan bahwa jumlah bidang paling tinggi
berada pada kisaran nilai Rp220.000,- sampai
dengan Rp340.000,-. Sementara menurut grafik
pada Gambar 20, luas bidang tanah di area potensi
konsolidasi tanah terdistribusi pada kisaran luasan
401.550 m , dengan jumlah total 379 bidang. Rata-
2

2
(local R ) adalah 0,73, artinya setiap nilai tanah hasil rata luas tanah dari 379 bidang tanah ini adalah
diprediksi mendekati nilai tanah pada aslinya dengan 240 m2 dan rata-rata nilai tanah pada 379 bidang
tingkat kedekatan sebesar 73% atau dapat dikatakan (mayoritas) tersebut adalah Rp535.000,-.
27% hasil prediksi nilai tanah dipengaruhi oleh faktor
lain. Sebaran spasial koefisien determinasi model
prediksi nilai tanah dapat dilihat pada Gambar 18.
Nilai R2 0,75 termasuk ke dalam kategori kuat, nilai
R2 0,50 termasuk kategori moderat dan nilai R2
0,25 termasuk kategori lemah (Hair et al., 2011).

Sumber: Hasil Analisis

Gambar 19 Frekuensi Bidang Berdasarkan Kelas Nilai

Tanah

Sumber: Hasil Analisis

Gambar 18 Sebaran Spasial Koefisien Determinasi Model

Nilai Tanah

Rata-rata standar eror hasil pemodelan adalah

sekitar Rp160.000,-. Nilai total bidang tanah yang
teridentifikasi (terdaftar) di area potensi konsolidasi
adalah sekitar Rp102.000.000.000,- dengan total luas
Sumber: Hasil Analisis
sekitar 150.000 m2. Nilai tanah paling rendah adalah
Rp140.000,-/meter dan tertinggi Rp1.300.000,-/ Gambar 20 Nilai Berdasarkan Kelas Luas Tanah

meter. Nilai bidang tanah paling rendah adalah

Rp8.600.000,- dengan luas 42m2 dan paling tinggi
adalah Rp13.900.000.000,- dengan luas 14.000 m2.
Selain memberikan gambaran umum nilai tanah
prakonsolidasi tanah, model prediksi nilai tanah juga
dapat berperan dalam memprediksi kisaran besaran
iuran atau sumbangan tanah untuk pembangunan

84
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra

Tabel 3 Contoh Perhitungan Besaran Iuran untuk diperhitungkan, sehingga pelaksanaan konsolidasi
Konsolidasi Tanah
tanah dapat berjalan sesuai asas keadilan sosial.
STUDI KASUS Luas Kurang Luas Lebih dari
BIDANG
TANAH dari 240 m2 240 m2 IV. KESIMPULAN
Membayar iuran Membayar iuran Pembuatan informasi nilai tanah berbasis bidang
Tidak terkena
rencana drainase = 48 x nilai = 48 x nilai mampu menjawab kelemahan yang sering
bidang tanah bidang tanah
ditemukan pada informasi nilai tanah berbasis
Mendapat ganti
Mendapat ganti rugi zona. Melalui metode geographically weighted
rugi keseluruhan = (luas bidang
Terkena rencana regression nilai tanah yang dihasilkan dapat lebih
= luas bidang terkena rencana
drainase > 48m2
tanah x nilai – 48) akurat dengan memperhatikan parameter lokal
bidang tanah x nilai bidang
tanah seperti keterjangkauan suatu lokasi bidang tanah
Membayar iuran ke sarana dan prasarana umum. Sementara itu,
Membayar iuran
= (48x nilai = (48 – luas
penentuan area potensi konsolidasi tanah dapat
Terkena rencana tanah) – (luas
drainase < 48 m2 bidang terkena dilakukan terlebih dahulu menggunakan analisis
bidang terkena rencana) x nilai
rencana x nilai data-data sekunder seperti citra satelit, data digital
bidang tanah
bidang tanah)
elevation model (DEM), rencana tata ruang kota,
Sumber: Hasil Analisis
untuk kemudian didukung dengan eviden-eviden
yang ditemukan pada saat observasi. Setelah
Tabel 3 memberikan gambaran pemanfaatan ditemukan kawasan yang berpotensi, maka hasil
informasi nilai tanah berbasis bidang dalam pembuatan informasi nilai tanah berbasis bidang di-
kegiatan konsolidasi tanah. Luas rata-rata mayoritas overlay dengan kawasan tersebut untuk mengetahui
bidang tanah sebesar 240 m2 dapat dijadikan dasar gambaran umum nilai tanah di area potensi
kesepakatan. Dalam Tabel 3 dicontohkan apabila konsolidasi tanah. Hasil pemodelan nilai tanah
besaran iuran yang disepakati adalah 20% dari total berbasis bidang menunjukkan rata-rata koefisien
luas tanah, maka setiap pemilik bidang tanah wajib determinasi (R2) sebesar 0,73 (mendekati nilai
untuk memberikan iuran sebesar 48 m2 tanahnya, akurat). Berdasarkan model tersebut, sumbangan
atau uang yang setara dengan luasan tersebut pada tanah untuk pembangunan (STUP) paling ideal
bidang tanah miliknya. Nilai tanah yang dimaksud adalah sebesar 48 m2 atau iuran sebesar 48 dikalikan
dalam Tabel 3 adalah nilai tanah per meter persegi dengan nilai tanah pada masing-masing bidang.
pada bidang yang termuat dalam model prediksi nilai Pemodelan nilai tanah berbasis bidang di
tanah. area potensi konsolidasi tanah akan lebih baik bila
Dengan diketahuinya distribusi nilai tanah dan dijalankan (di-running) pada hamparan bidang
luas tanah mayoritas di area potensi konsolidasi tanah yang lengkap. Oleh karena itu, ke depannya
tanah, maka apabila ditemukan beberapa bidang dibutuhkan penelitian terkait inventarisasi pemilikan,
tanah yang nilai per meter perseginya jauh di atas penguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah
nilai rata-rata dan tidak terkena rencana drainase, (IP4T) di area potensi konsolidasi tanah untuk
tentunya akan sangat memberatkan pemilik tanah mendukung ketersediaan data tersebut. Selain
bilamana harus memberikan iuran berupa uang, parameter fisiknya harus lengkap, pemetaan sosial
sehingga rawan terjadi penolakan penetapan secara lebih mendalam juga perlu dilakukan. Apabila
lokasi konsolidasi tanah. Peran pemerintah dan site plan pembangunan infrastruktur drainase telah
stakeholders mungkin akan sangat membantu untuk tersedia, pemetaan sosial akan bermanfaat untuk
memberikan subsidi atau keringanan terhadap menganalisis faktor nonfisik yang mempengaruhi
pemilik tanah pada kasus tersebut. Selain itu, nilai tanah di area potensi konsolidasi tanah,
dengan tersedianya informasi nilai tanah berbasis misalnya faktor emosional pemilik tanah terhadap
bidang, pemilik tanah atau calon peserta konsolidasi dampak lingkungan yang mungkin timbul.
tanah akan dimudahkan dalam penentuan
iuran. Berdasarkan mekanisme tersebut, maka
parameter unifikasi pada tiap bidang tanah dapat

85
JURNAL PERTANAHAN Vol. 12 No. 1
DAFTAR PUSTAKA
Abuyazid, B. & Barhamudin. (2020). Konsolidasi
Sebagai Alternatif Penyediaan
untuk Pembangunan Sarana dan Fasilitas
Umum. Solusi, 18, 46–63.
Ajibola, M. O., Awodiran, O.O., & Salu-Kosoko,
O. (2013). Effects of Infrastructure on
Property Values in Unity Estate, Lagos,
Nigeria. International Journal of Economy,
Management and Social Sciences, 2(5).
www.waprogramming.com.
Badan Pusat Statistik Kota Bontang. (2020). Kota
Bontang Dalam Angka 2020. Badan Pusat
Statistik Kota Bontang.
Badan Standarisasi Nasional. (2004).
Nasional Indonesia Tata cara perencanaan
lingkungan perumahan di perkotaan Badan
Standardisasi Nasional.
Bambang, T. (2010). Pengembangan
Ekstraksi DEM (Digital Elevation Model)
dari Data Alos Prism.
Budi, H., & Wahyu, H. (2003). Konsep Dasar
Penilaian Properti. BFE.
Demetriou, D. (2016, June 1). A Spatially Based
Artificial Neural Network Mass Valuation
Model for Land Consolidation.
Journal. https://journals.sagepub.com/doi/
abs/10.1177/0265813516652115.
Direktorat Penilaian Tanah ATR/BPN. (2020). Standar
Operasional Prosedur Internal.
Edy, H. (2008). Aspek Sosial Ekonomi Konsolidasi
Tanah Perkotaan. QISTIE, 1, 69–75.
Fotheringham, A. S., Brunsdon, C., & Charlton,
M. (2002). Geographically Weighted
Regression: The Analysis of Spatially
Varying Relationships. Wiley.
Hair, J. F., Black, W. C., Babin, B. J., & Anderson, R.
E. (2011). Multivariate Data Analysis.
Hariyanto. (2019). Analisis Penerapan Sistem Irigasi
untuk Peningkatan Hasil Pertanian di
Kecamatan Cepu Kabupaten Blora. Jurnal
Untida, 2, 1–6.
86
Juli 2022 69 - 87
Ihsan, P., Sawitri, S., & Putra, W. A. (2014). Evaluasi
Perubahan Nilai Tanah dan Penggunaan
Tanah Pasca Program Konsolidasi Tanah
Tanah
Perkotaan (KTP). Jurnal Geodesi UNDIP,
1– 16.
Kusumadewi, D. A., Djakfar, L., & Bisri, M. (2012).
Arahan Spasial Teknologi Drainase untuk
Mereduksi Genangan di Daerah Aliran
Sungai Watu Bagian Hilir. Jurnal Teknik
Pengairan (Vol. 3, Issue 2).
Levana, A. & Edhi, L. B. (2016). Pengembangan
Model Nilai Tanah dengan Geographically
Weighted Regression (GWR) dalam
Pengujian Kualitas Nilai Tanah pada
Lingkungan Terpengaruh Keberadaan
Standar Transportasi Darat dan Udara (Studi
Kasus: Kelurahan Campaka, Kecamatan
Andir, Kota Bandung). Jurnal Pendidikan
Geografi, 16, 1–15.
Metode Maha, A. M. & Harry, E. D. R. (2016). Modelling the
Impacts of Road Construction on Land
Values. https://www.researchgate.net/
publication/335505130.
Miardini, A., & Saragih, G. S. (2019). Penentuan
Prioritas Penanganan Banjir Genangan
Berdasarkan Tingkat Kerawanan
Menggunakan Topographic Wetness
Sage Index Studi Kasus di DAS Solo. Jurnal
Ilmu Lingkungan, 17(1), 113. https://doi.
org/10.14710/jil.17.1.113-119.
Montgomery, D. C., Peck, E. A., & Vining, G. G.
(2012). Introduction to Linear Regression
Analysis.
Muhammad, A. M., Rombang, J. A., & Saroinsong, F.
B. (2016). Identifikasi Jenis Tutupan Lahan
di Kawasan KPHP Poigar dengan Metode
Maximum Likelihood.
Nicoară, P.-S. & Haidu, I. (2014). A GIS based
network analysis for the identification
of shortest route access to emergency
medical facilities (Vol. 9, Issue 2). Cluj
University Press. https://hal.univ- lorraine.
fr/hal-02488179.
 Pembuatan Model Prediksi Nilai Tanah Berbasis Bidang pada Daerah Potensi Konsolidasi Tanah
Nita, Y. (2019). Analisis Pengaruh Rencana
Pembangunan Jalan Lingkar Luar Timur
(JLLT)/ Outer East Ring Road (OERR)
Kota Surabaya terhadap Nilai Tanah di
Sekitarnya.
Nurlinda, I. (2010). Metode Konsolidasi Tanah untuk
Pengadaan Tanah yang Partisipasif dan
Penataan Ruang yang Terpadu. Jurnal
Hukum, 2, 161–174.
Pamularas, K. (2014). Prospek Penerapan Peta
Zona Nilai Tanah BPN bagi Pemerintah
Kabupaten/Kota (Studi di Kabupaten
Sleman).
Prima, P. S., Senthot, S., & Rofiq, L. (2019). Mekanisme
Penilaian Tanah dan Konsinyasi dalam
Kegiatan Pengadaan Tanah (Studi Kasus
Terhadap Bidang Tanah yang mengalami
Penolakan dari Pihak yang Berhak pada
Pembangunan Bandara Baru Yogyakarta).
Jurnal Tunas Agraria, 2, 60–82.
Puslitbang ATR/BPN. (2015). Penelitian
Pemanfaatan Zona Nilai Tanah Berbasis
Penataan Ruang. Pusat Penelitian dan
Pengembangan Kementerian ATR/BPN.
Republik Indonesia. (2011). Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2011,
Pub. L. No. 38, Jakarta.
Republik Indonesia. (2015). Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 128 Tahun
2015, Pub. L. No. 128.
Republik Indonesia. (2019). Peraturan Menteri ATR/
BPN No. 12 Tahun 2019, Menteri Agraria
dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional.
untuk Penanggulangan Bencana Banjir
Duty Kendartiwastra
Rurung, M. A., Riogilang, H., & Hendratta, L. A.
(2019). Perencanaan Sistem Drainase
Berwawasan Lingkungan dengan Sumur
Resapan sdi Lahan Perumahan Wenwin
- Sea Tumpengan Kabupaten Minahasa.
Jurnal Sipil Statik, 7(2), 189–200.
Sitorus, L. P. M., Subiyanto, S., & Yuwono, D.
(2016). Pembuatan Peta Zona Nilai
Tanah Berdasarkan Harga Pasar dengan
Metode Pendekatan Penilaian Massal di
Kecamatan Mijen Kota Semarang. Jurnal
Geodesi UNDIP Januari (Vol. 5, Issue 1).
Sudibyanung, Bambang, S., & Retno, D.A. (2013).
Kesesuaian Hasil Penilaian yang Tertuang
di Kutipan Informasi Nilai Tanah dengan
Nilai Pasar Tanah (Studi di Kabupaten
Sukoharjo Tahun 2013).
Sutaryono. (2007). Dinamika Penataan Ruang dan
Peluang Otonomi Daerah. Tugu Jogja
Grafika.
Topçu, M. (2009). Accessibility Effect on Urban Land
Values. Scientific Research and Essay,
4(11), 1–6. http://www.academicjournals.
org/SRE.
Udin, D. (2017, November 18). 14 Tahun Jadi
Langganan Banjir, Kepada Anggota
DPRD Bontang, Warga Gunung Elai
Minta Ini. https://kaltim.tribunnews.
com/2017/11/28/14-tahun-jadi- langganan-
banjir-kepada-anggota-dprd-bontang-
warga-gunung-elai-minta-ini?page=all.
Winn, M. T. (2014). A Road Network Shortest Path
Analysist: Applying Time-Variying Travel-
Time Costs for Emergency Response
Vehicle Routing, Davis County, Utah.
87