PROSEDUR PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH YANG BELUM

BERSERTIFIKAT SERTA PERMASALAHANNYA

(STUDI DI DESA SUKOANYAR KECAMATAN PAKIS KABUPATEN MALANG)

Rensa Dwi Tustasari

Universitas Islam Negeri Maulana Malik Ibrahim Malang
tustasarirensa@gmail.com

Abstrak
Peran Pemerintahan Desa sangat penting dalam proses peralihaniihak milik atasiitanah
khususnya yangiibelumiibersertifikat, namun dalamiikegiatan peralihaniitersebut sangat
rentan mengalami permasalahan ataupun hambatan didalamnya. Fokus kajian penulis adalah
di Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten, maka dari itu penulis tertarik untuk
melakukan penelitian dengan judul Prosedur Peralihan Hak Milik Atas Tanah Yang Belum
Bersertifikat Serta Permasalahannya (Studi Di Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten
Malang). Dengan rumusan masalah: 1) Bagaimana prosedur peralihan hak milik atas tanah
yang belum bersertifikat di Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten Malang; 2) Apa
saja hambatan-hambatan dalam pelaksanaaniiperalihaniihak milik atasiitanahiiyangiibelum
bersertifikatiidi Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten Malang; 3) Bagaimana solusi
atas hambatan-hambatan tersebut di Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten Malang.
Metode penelitian yang digunakan adalah pendekatan yuridis-empiris. Hasil penelitian
menunjukkan bahwa sebagian masyarakat masih menggunakan peran Kepala Desa dalam
proses peralihan hak milik atas tanah yang belum bersertifikat. Sedangkan hambatan-
hambatan yang ditemui dalam pelaksanaan peralihannya di Desa Sukoanyar salah satunya
adalah rendahnya pemahaman masyarakat akan jenis-jenis peralihanihakiatasitanah.

Kata kunci : Peralihan, hak milik atas tanah, belum bersertifikat

Pendahuluan
Dalam pengertian agraria,iitanahiadalahibagianidariibumiiyangidisebutiipermukaan
bumi. Akan tetapi, maksud dari istilah “tanah” dalam konteks ini bukan untuk mengatur
seluruh aspek tanah melainkan hanya satu, yaitu hak-hak yang berkaitan dengan tanah dalam
arti hukum. Menurut Pasal 4 ayat 1 UUPA, tanah adalah bagian dari bumi, pasalnya
berbunyi: “Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat

1
diberikan kepada dan dipunyai oleh masyarakat, baik sendiri maupun bersama-sama dengan
orang-orang lain serta badan-badan hukum”.1
Indonesia merupakan negara agraris yang penduduknya hidup dari hasil bumi.
Olehikarena itu,itanahisangatipentingibagi daerah setempat, khususnya para petani di daerah
pedesaan di mana tanah merupakan mata pencaharian. Pembentukan UUPA bertujuan untuk
memberikaniikepastianihukumiitentangihakiatasitanahiidenganiimelakukaniikegiatan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.2
Tanah merupakan salah satu kebutuhan pembangunan masyarakat modern yang
memegang peranan penting dalam pertumbuhan. Akan tetapi, ada ketentuan-ketentuan dalam
pemilikan sebidang tanah yang mengatur sekaligus menetapkan hubungan-hubungan hukum
antara orang-orang dengan perbuatan-perbuatan hukum yang berkaitan dengan tanah.3 Salah
satu perbuatan hukum dalam perihal peralihan hak milik atas tanah yaitu melalui transaksi
jual beli tanah yang biasa terjadi dalam kehidupan masyarakat di Desa Sukoanyar Kecamatan
Pakis Kabupaten Malang, masyarakat banyak mempercayakan proses jual beli tanah kepada
kepala desanya.
Penyelenggaraan pendaftaraniitanahiibertujuaniiuntukiimemberikaniikepastian hukum
daniiperlindunganiihukumiikepadaiipemegangiihakiiatasiitanah,idenganibuktiiyangidiberikan
padaiakhiriprosesipendaftaran, sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini mengatur tentang peralihan hak atas tanah karena
perbuatan hukum yaitu jual beli tanah. Menurut Pasali32iayat (2)iUUPA dan Pasali38iayat
(2)iUUPA, sertifikatitanahimerupakan alatibuktiiyangikuat tetapi bukan alatibuktiiyang
mutlak. Hal ini menunjukkan bahwa meskipun sertifikat tanah telah menetapkan kepemilikan
seseorang, pihak lain masih dapat menggugat penerbitan sertifikat hak atas tanah jika mereka
yakin haknya telah dilanggar.4
Namun secara praktis dilapangan, sebagian besar justru menggunakan kebiasaan jual
beli tanah, yaitu hanya dengan kesepakatan tertulis sebagai tanda terima yang disahkan antara
pedagang dan pembeli, untuk hal ini ada perbuatan jual beli tanah yang belum dikonfirmasi.
Karena dikhawatirkan akan menimbulkan sengketa di kemudian hari, maka diwajibkan sesuai
dengan peraturan yang berlaku, khususnya pada akta otentik yang dibuat oleh pejabat umum

1
Undang-UndangiNomori5iTahuni1960iTentangiPeraturaniDasariPokok-PokokiAgraria.
2
Heny Iswanto, "Peran Kepala Desa Dalam Menunjang Tercapainya Kepastian Hukum Hak Atas Tanah Di
Bagian Hukum Kabupaten Daerah Tingkat II Purworejon, Mimbar Hukum Vol XXV, no.1 (2007): 67.
3
Indri Hadisiswati, “Kepastian Hukum Dan Perlindungan Hukum Hak Atas Tanah”, Jurnal Ahkam Vol 2, no. 1
(2014): 119.
4
Christiana Sri Murni, “Peralihan Hak Atas Tanah Tanpa Sertifikat”, Lex Librum : Jurnal Ilmu Hukum Vol 4,
no. 2 (2018): 681.

2
yang ditunjuk pemerintah yang dikenal dengan PejabatiPembuatiAktaiTanahi(PPAT).
sehinggaihakiatasitanahitidak dapat digunakan secara sembarangan tanpa memenuhi
ketentuan dan peraturan yang berlaku.5
Oleh karena itu, dalam kedudukannya sebagai Pemerintahan Desa, kepala desa
memegang peranan penting dalam proses peralihan hak atas tanah di pedesaan dengan
maksud untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi masyarakat atas transaksi
tanahnya. Berdasarkan latar belakang tersebut, penulis ingin meneliti lebih lanjut
permasalahan diatas dengan judul “PROSEDUR PERALIHAN HAK MILIK ATAS TANAH
YANG BELUM BERSERTIFIKAT SERTA PERMASALAHANNYA (STUDI DI DESA
SUKOANYAR KECAMATAN PAKIS KABUPATEN MALANG)”.
Berdasarkanilataribelakangitersebut,ipenulisitertarikiuntukimengkajiimengenai:
1. Bagaimana prosedur peralihan hak milik atas tanah yang belum bersertifikat di Desa
Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten Malang?
2. Apa saja hambatan-hambatan dalam pelaksanaaniperalihanihakimilik atasitanahiyang
belumibersertifikat di Desa Sukoanyar KecamataniPakis KabupateniMalang?
3. Bagaimana solusi atas hambatan-hambatan tersebut di Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis
Kabupaten Malang?
Adapun tujuan dari permasalahan diatas, yaitu:
1. Untukimengetahuiiproseduriperalihanihakimilikiatasitanahiyang belum bersertifikat di
Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten Malang.
2. Untuk menegtahui hambatan-hambatan dalam pelaksanaaniperalihanihak milik atasitanah
yangibelumibersertifikatidi Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten Malang.
3. Untuk mengetahui solusi atas hambatan-hambatan tersebut di Desa Sukoanyar
Kecamatan Pakis Kabupaten Malang.

Metode Penelitian
Metode penelitian adalah suatu pendekatan untuk mencapai sesuatu dengan cermat untuk
mencapai suatu tujuan dengan cara melihat, merekam, membentuk dan memecahkan untuk
mengumpulkan laporan. Penulis dalam penelitian ini menggunakan penelitian yuridis
empiris, yaitu jenis penelitian hukum sosiologis yang didukung oleh penelitian lapangan
langsung yang mengkaji ketentuan hukum yang berlaku dan apa yang terjadi dalam

5
Muhammad Khadig Rifai, Peran Kepala Desa Dalam Jual Beli Tanah Di Kecamatan Tengaran Kabupaten
Semarang, Tesis, (Semarang: Universitas Diponegoro, 2006), h.5.

3
kehidupan masyarakat. Dengan kata lain, studi yang dilakukan pada peristiwa atau situasi
dunia nyata di masyarakat dengan tujuan memperoleh informasi dan fakta yang diperlukan.6

Hasil dan Pembahasan

A. Prosedur Peralihan HakiMilikiAtasiTanah Yang Belum Bersertifikat diiDesa

Sukoanyar KecamataniPakis Kabupaten Malang

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah,

peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun adalah melalui jual beli, tukar
menukar, hibah, pembayaran dalam perseroan, dan perbuatan hukum pengalihan. Hal inilah
yang menjadi dasar peralihan hak atas tanah. Hak-hak lain, kecuali hak-hak yang dialihkan
melalui pelelangan, hanya dapat diperlihatkan apabila didukung dengan akta yang dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku. Dalam ketentuan formal atau mengenai bentuk, isi, dan tata cara pembuatan akta
peralihan hak atas tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2006, dan Peraturan Menteri Agraria/Kepala
BPN No. 3 Tahun 1997.7
UUPA mengatur bahwa hak milik dapat beralih serta dialihkan sesuai dengan Pasal
20 ayat (2). Beralih, yaitu suatu peristiwa hukum, seperti meninggalnya pemilik harta
maupun berpindahnya hak milik dari seseorang kepada orang lain. Yangidimaksudidengan
"hak milik yang dialihkan" adalah pengalihan hak milik melalui proses hukum seperti "jual
beli", "pertukaran", dan "hibah".8
Sertifikat tanah adalah objek saat membeli atau menjual tanah. Perpindahan hak atas
tanah tidak menjadi masalah jika tanah tersebut telah bersertifikat. Nomor Sertifikat Hak
Milik (SHM) digunakan untuk mendapatkan pengalihan, dan pembeli dapat memeriksa
keabsahan sertifikat tanah di kantor BPN setempat untuk melihat apakah sesuai dengan
informasi di buku tanah. Sedangkan, jika tanah yang akan dibeli belum bersertifikat atau
yang sering disebut dengan tanah petok D, maka pembeli harus memeriksa keberadaan status
tanah tersebut ke Kantor Kepala Desa atau Kantor Kelurahan setempat.
Berdasarkan wawancara dengan narasumber bahwa sebenarnya pengaturan
peralihan hak milik atas tanah dimulai dari zaman Belanda, namun pengaturan yang

6
Bambang Waluyo, Penelitian Hukum Dalam Praktek (Jakarta: Sinar Grafika, 2002), 15.
7
Nur Hayati, “Peralihan Hak Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah”, Jurnal Lex Jurnalica Vol 13, no. 3 (2016): 284.
8
I Made Handika Putra, I Ketut Sukadana Dan Luh Putu Suryani, “Jual Beli Hak Milik Atas Tanah Yang Belum
Bersertifikat”, Jurnal Analogi Hukum Vol 1, no. 3 (2019): 374.

4
 dipakai hingga saat ini adalah berpatokan mulai tahun 1960. Maksudnya, kepemilikan
tanah orang yang pertama adalah pemilik yang jelas-jelas tercantum di letter C dan nomor
letter C tersebut diambil mulai tahun 1960, pemilik tanah sebelumnya dari garis
keturunannya sudah tidak berlaku lagi. Salah satu syarat mengurus tanah yang belum
bersertifikat yaitu harus dilengkapi dengan riwayat tanah yang didapat dari letter C yang
memuat nama pemilik tanah sebelumnya.9
Peralihan hak milik atas tanah bermacam-macam, ada yang karena jual beli,
hibah, maupun akta pembagian harta bersama (APHB). Adapun prosedur peralihan hak
atas tanah yang belum bersertifikat khususnya di Desa adalah sebagai berikut:
1) Pertama, Desa harus mengeluarkan letter C, dimana letter C didapat dari buku peta
desa atau yang biasa disebut “buku trawangan”. Namun, menurut keterangan dari
Kepala Desa Sukoanyar bahwa buku tersebut telah hilang maka pencarian asal-usul
nya masih menggunakan cara tradisional yaitu dengan bertanya kepada orang-orang
yang mengetahui asal-usul tanah tersebut.
2) Kedua, Desa membuatkan surat keterangan riwayat tanah. Misalnya dalam
peralihannya melalui jual beli maka akan dibuatkan keterangan peralihan dari pihak
pertama sebagai penjual dan pihak kedua sebagai pembeli yang kemudian
dimunculkan akta jual beli.
3) Ketiga, pihak pembeli harus membayar pajak BPHTB yang telah ditetapkan oleh
Dinas Pendapatan Daerah sebagai pajak pendapatan daerah kabupaten Malang.
4) Keempat, setelah BPHTB terbayarkan maka proses selanjutnya adalah penanda
tanganan oleh para pihak yaitu pihak penjual, pembeli, saksi, kepala desa beserta para
perangkat dan notaris atau PPATs Kecamatan.
5) Kelima, proses sebelum dinaikkan menjadi sertifikat yakni proses petak bidang atau
ukur tanah terlebih dahulu untuk mengetahui seberapa luas tanah tersebut. Jika ingin
menaikkan menjadi sertifikat maka desa akan membuat pengajuan ke BPN untuk
pengukuran secara resmi setelah sebelumnya juga diukur oleh pihak Desa.
6) Keenam, setelah pengukuran oleh BPN rampung maka proses terakhir adalah dapat
diterbitkannya sertifikat hak milik yang telah ditandatangani oleh Kepala Kantor
Pertanahan.

9
Usman, wawancara (Pakis, 14 Desember 2022)

5
B. Hambatan-Hambatan dalam PelaksanaaniPeralihaniHak Milik AtasiTanahiYang
BelumiBersertifikatidi Desa Sukoanyar KecamataniPakis KabupateniMalang

Berdasarkan hasil penelitian dapat ketahui hambatan-hambatan yang muncul

dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah yang belum bersertifikat di Desa
Sukoanyar Kecamatan Pakis adalah sebagai berikut:10
a. Membutuhkan waktu yang tidak singkat dalam proses pencarian letter C dikantor
Desa karena terkadang pemohon tidak memiliki dasar sama sekali dan hanya
memiliki selembar kuitansi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli. Kemudian
datang ke desa tanpa membawa persil ataupun asal-usul tanah yang akan diajukan
menjadi akta. Hal tersebut yang menjadi kesulitan Kepala Desa untuk memunculkan
akta.
b. Terkait peralihan hak milik atas tanah karena waris. Terkadang para ahli waris tidak
ada dalam satu tempat tapi berpencar kemana-mana bahkan ada yang di luar Jawa
mapun diluar negeri. Mereka juga harus tanda tangan meskipun tidak ada dalam satu
tempat. Hal tersebut yang menjadi kendala untuk proses penerbitan sertifikat dimana
mereka harus melakukan komunikasi terlebih dahulu dengan para ahli waris yang
lain.
c. Aspek waktu penerbitan sertifikat yang tidak tentu dapat dikarenakan cepat tidaknya
pembayaran BPHTB oleh pihak pemohon. Selain itu, kantor Dinas Pendapatan
Daerah hanya satu di Kabupaten Malang yang mengurus. Normalnya satu bulan
selesai namun dalam praktiknya dalam satu bulan masih belum selesai.
d. Kebiasaan masyarakat yang suka beli tanah tetapi tidak mau menyuratkan tanah
tersebut, dimana penyuratan tanah tidak dilakukan seketika setelah membeli tanah.
Misal beli tanah tahun 2010 tapi baru disuratkan 10 tahun kemudian. Selain itu,
terkadang para ahli waris ada yang tidak mau tanda tangan karena mereka berpikir
bahwa sebagian tanah tersebut juga miliknya. Hal tersebut dapat menimbulkan
sengketa dikemudian hari, dimana peran kepala desa sangat dibutuhkan untuk
menyelesaikan permasalahan itu.
e. Warga kurang paham mengenai jenis-jenis peralihan hak atas tanah.
Contohnya saat orang tua kita masih ada, sebagai seorang anak diberi tanah oleh
orang tuanya itu disebut hibah. Akta hibah dapat berubah menjadi waris jika nanti
yang memberi tanah tersebut meninggal dunia. Meskipun diawal tadi akad

10
Usman, wawancara (Pakis, 14 Desember 2022)

6
 pemberiannya karena hibah namun ketika tidak kunjung disuratkan hingga si pemberi
hibah meninggal dunia maka proses penyuratan yang dilakukan harus melalui akta
waris dan proses hibah yang tadi sudah terhapus dan tidak berlaku lagi.

C. Solusi Atas Hambatan-Hambatan dalam Pelaksanaan Peralihan Hak Milik Atas

Tanah di Desa Sukoanyar Kecamatan Pakis Kabupaten Malang

Berdasarkan hambatan-hambatan yang telah diuraikan diatas, maka perlunya

sebuah solusi atau penyelesaian atas hal tersebut yang dapat ditempuh antara lain:11
a. Memberikan penyuluhan kepada masyarakat dimana Pak Usman selaku Kepala Desa
telah memberi pengarahan kepada masyarakat desa sukoanyar untuk segera
menyuratkan tanahnya yang belum bersertifikat karena proses yang ditempuh untuk
menjadi sertifikat membutuhkan waktu yang tidak singkat. Selain itu, juga banyak
pihak yang terkait dari proses peralihan tanah tersebut yang mengharuskan semua
pihak bertanda tangan untuk menghindari perselisihan dan gugatan dikemudian hari.
b. Dalam aspek waktu pembayaran pajak setelah laporan BPHTB keluar, sebaiknya
segera dibayarkan BPHTB tersebut agar cepat dapat proses penerbitan sertifikat
c. Pemerintah desa khususnya Kepala Desa sangat berupaya untuk mempunyai buku
trawangan atau peta desa. Karena hingga saat ini Desa Sukoanyar belum mempunyai
buku trawangan yang dibuat pada zaman belanda. Buku tersebut sangat penting
kedepannya untuk Desa dikarenakan tanah di Desa Sukoanyar masih sekitar 30%
yang sudah bersertifikat dan sisanya belum bersertifikat.
d. Untuk menghindari gugatan dikemudian hari, minimal harus ada kuitansi bermaterai
yang ditanda tangani oleh kedua belah pihak atas kesepakatan peralihan hak milik atas
tanah. Meskipun kuitansi termasuk akta dibawah tangan namun nilai pembuktiannya
sempurna dan mengikat secara hukum dipersidangan.
e. Dalam proses peralihan tanahnya, pembeli tanah harus melibatkan para ahli waris dan
pihak terkait mengenai hal tersebut.

Kesimpulan
Prosedur pelaksanaaniperalihanihak milik atasitanahiyangibelumibersertifikatidi Desa
Sukoanyar Kecamatan Pakis KabupateniMalang masih menggunakaniperan Kepala Desa
didalam penerbitan suatu akta yang dibuat secara dibawah tangan dihadapan Kepala Desa

11
Usman, wawancara (Pakis, 14 Desember 2022)

7
dengan syarat pengurusan tanah yang belum bersertifikat itu harus dilengkapi dengan riwayat
tanah yang didapat dari letter C yang memuat nama pemilik tanah sebelumnya.
Hambatan-hambatan dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah yang belum
bersertifikat ada beberapa diantaranya proses pencarian letter C pemilik sebelumnya yang
memakan waktu cukup lama, faktor personal dari para ahli waris yang enggan tanda tangan,
lamanya proses pembayaran pajak BPHTB oleh pemohon, kebiasan masyarakat yang enggan
menyuratkan tanahnya seketika setelah dibeli dan kurangnya pemahaman masyarakat
mengenai jenis-jenis peralihan hak atas tanah.
Sedangkan, solusi yang dapat ditempuh untuk permasalahan yang tersebut diatas
dapat dicapai melalui upaya desa dan masyarakat itu sendiri, dari Desa misalnya dengan
pemberian penyuluhan kepada masyarakat oleh Kepala Desa serta berupaya untuk
mempunyai buku trawangan atau peta desa. Disisi pemohon yang melakukan peralihan tanah
adalah segera membayar pajak BPHTB, melibatkan para ahli waris dalam penanda tanganan
dokumen peralihan atau kuitansi atas kesepakatan agar bermaterai.

Daftar Pustaka

Hadisiswati, Indri. “Kepastian Hukum Dan Perlindungan Hukum Hak Atas Tanah”. Jurnal
Ahkam Vol 2, no. 1 (2014).

Hayati, Nur. “Peralihan Hak Dalam Jual Beli Hak Atas Tanah”. Jurnal Lex Jurnalica Vol 13,
no. 3 (2016).

Iswanto, Heny. "Peran Kepala Desa Dalam Menunjang Tercapainya Kepastian Hukum Hak
Atas Tanah Di Bagian Hukum Kabupaten Daerah Tingkat II Purworejon. Mimbar
Hukum Vol XXV, no.1 (2007).

Murni, Christiana Sri. “Peralihan Hak Atas Tanah Tanpa Sertifikat”. Lex Librum : Jurnal
Ilmu Hukum Vol 4, no. 2 (2018).

Putra, I Made Handika, I Ketut Sukadana dan Luh Putu Suryani. “Jual Beli Hak Milik Atas
Tanah Yang Belum Bersertifikat”. Jurnal Analogi Hukum Vol 1, no. 3 (2019).

Rifai, Muhammad Khadig. Peran Kepala Desa Dalam Jual Beli Tanah Di Kecamatan
Tengaran Kabupaten Semarang. Tesis. Semarang: Universitas Diponegoro, 2006.

Waluyo, Bambang. Penelitian Hukum Dalam Praktek. Jakarta: Sinar Grafika, 2002.