LAPORAN PENILAIAN

Nomor : LAP- 0074/1/PRO-08/KN.5/08.01.00/2023

Tanggal : 13 Februari 2023

ASET BADAN USAHA MILIK NEGARA

TANAH
PT. PERKEBUNAN NUSANTARA III (PERSERO)
Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan Batunadua,
Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara

TANGGAL PENILAIAN
22 Februrari 2023

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA

DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
DIREKTORAT PENILAIAN
 PENGANTAR

Yth. Direksi PT Perkebunan Nusantara III (Persero)

Hal : Laporan Penilaian Terperinci Aset Badan Usaha Milik Negara Pada PT.Perkebunan
Nusantara III (Persero) Berupa Tanah

Sehubungan dengan Surat Direksi PT.Perkebunan Nusantara III (Persero) Nomor

DRU/X/08/2023 tanggal 03 Januari 2023 hal Permohonan Penilaian Aset PTPN III Yang
Berasal Dari PMPP Berupa BMN Kementerian Pertanian, dan sesuai dengan Nota Dinas
Direktur Penilaian Nomor ND-71/KN.5/2023 tanggal 18 Januari 2023 hal Permintaan Bantuan
Tenaga Penilai Dalam Rangka Penilaian Aset PT Perkebunan Nusantara III (Persero) Yang
Berasal Dari PMPP Berupa BMN Kementerian Pertanian, dan Surat Keputusan Direktur
Penilaian Nomor KEP-7/KN.5/2023 tanggal 20 Januari 2023, serta Surat Tugas Kepala KPKNL
Padangsidimpuan Nomor ST-30/KNL.0204/2023 tanggal 24 Februari 2023, dengan ini kami
sampaikan laporan penilaian terinci atas objek penilaian dimaksud dengan tujuan menentukan
Nilai Wajar terhadap Aset Badan Usaha Milik Negara Pada PT.Perkebunan Nusantara III
(Persero) dalam rangka penyusunan Laporan Keuangan. Laporan penilaian dengan
keseluruhan isi beserta lampirannya menjelaskan rincian pendekatan dan metode penilaian
serta data pendukung yang digunakan dalam analisis penilaian dimaksud sesuai dengan
penelitian lapangan yang telah kami lakukan.
Setelah melakukan survei lapangan ke lokasi objek penilaian, mengumpulkan data yang
berkaitan dengan objek penilaian, menganalisis, membandingkan dan melakukan penyesuaian
atas semua faktor yang relevan yang turut mempengaruhi nilai, kami mengambil simpulan
bahwa Nilai Wajar terhadap Aset Badan Usaha Milik Negara pada PT.Perkebunan Nusantara III
(Persero) berupa tanah yang terletak di Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan
Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara pada tanggal 1 Februari 2023
adalah sebagai berikut:

Nilai Wajar
Rp 13.481.975.000,00
(Tiga belas miliar empat ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus tujuh puluh lima
ribu rupiah)
Kami menyatakan bahwa di dalam penilaian ini, kami tidak mempunyai kepentingan
apapun terhadap objek Penilaian tersebut, baik saat ini maupun masa yang akan datang dan
setiap yang membatasi dinyatakan dalam laporan penilaian ini.

Hormat kami,
Ketua tim Penilai

Freddy Abdy Bueman Hamonangan Sinaga

ARSIP PENILAIAN
 DAFTAR ISI

Pengantar ………………………..........…………………………………………………………… 2
Daftar Isi ……………………..……………………………………………………………………. 3
Pernyataan Penilai Pemerintah ………….…….………………………………………………... 4
Asumsi dan Syarat Pembatas ……….....................................................…….………………. 5
Ringkasan Nilai ……………………………..……………………………………………………. 6
I. Lingkup Pelaksanaan Penilaian ………………................................................................... 7
A. Status Penilai Pemerintah....................…………………………………………………… 7
B. Dasar Penugasan ........................................................................................................ 7
C. Uraian dan Deskripsi Objek Penilaian ………............................................................... 8
C.1 Legalitas Objek Penilaian ………......................................................................... 8
C.2 Lokasi Objek Penilaian ………............................................................................. 8
C.3 Deskripsi dan Identifikasi Objek Penilaian ………................................................
8
D. Jenis Mata Uang yang Digunakan .……......……………………………………………..
9
E. Tujuan Penilaian ……..…………………………………………………………………….
9
F. Jenis dan Definisi Nilai …….………………………………………………………………
10
G. Tanggal Survei Lapangan ………..……………………………………………………….
10
H. Tanggal Penilaian …….……………………………………………………………………
10
I. Sumber Informasi yang Digunakan ……….………………...……………………………
10
J. Pendekatan dan Metode Penilaian ………..................................................................
10
K. Standar Penilaian ………..............................................................................................
11
L. Syarat Pengungkapan/Disclosure ……….....................................................................
11
II. Analisis Data Dan Informasi ………………..………...........................................................
12
A. Analisis Data ................................................................................................................
12
1. Analisis Pasar (Market Analysis) ……….……………………………………………..
12
2. Analisis Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest And Best Use Analysis) ….
15
B. Pelaksanaan Penilaian ….............................................................................................
17
III. Simpulan Nilai …..............................................................................................................
19
Lampiran …............................................................................................................................ 20

ARSIP PENILAIAN
 PERNYATAAN PENILAI PEMERINTAH

Penilai Pemerintah menyatakan bahwa:

1. Pernyataan, analisis dan simpulan dalam laporan Penilaian ini, sebatas pengetahuan
Penilai Pemerintah adalah benar dan akurat.
2. Analisis dan simpulan yang dinyatakan dalam laporan Penilaian ini dibatasi oleh asumsi
dan batasan-batasan yang diungkapkan di dalam laporan Penilaian, yang mana
merupakan hasil analisis dan simpulan Penilai Pemerintah yang tidak berpihak dan tidak
memiliki benturan kepentingan.
3. Penilai Pemerintah tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap objek yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau
keberpihakan kepada pihak-pihak lain yang memiliki kepentingan terhadap properti yang
dinilai.
4. Analisis dan simpulan yang dibuat oleh Penilai Pemerintah, serta laporan Penilaian
dilakukan dengan memenuhi peraturan yang berlaku.
5. Penilai Pemerintah memiliki kompetensi yang memadai untuk melakukan Penilaian.
6. Penilai Pemerintah memiliki pemahaman yang memadai atas objek Penilaian yang dinilai.
7. Penilai Pemerintah telah melakukan survei terhadap objek Penilaian yang dinilai.
8. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam Laporan Penilaian ini, telah terlibat
dalam pelaksanaan survei, analisis, dan pembuatan simpulan sebagaimana yang
dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini.
9. Atas setiap publikasi untuk kepentingan diluar tujuan penilaian terhadap keseluruhan atau
sebagian dari laporan, atau referensi yang dipublikasikan perlu mendapatkan persetujuan
Tim Penilai.

ARSIP PENILAIAN
 ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

Penilai Pemerintah membuat asumsi sebagai berikut :

1. Penilaian dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi yang disampaikan oleh sumber
yang dapat dipercaya.
2. Apabila di kemudian hari diketahui adanya ketidakbenaran atas data dan/atau informasi
tersebut maka tidak menjadi tanggung jawab Penilai Pemerintah.
3. Dalam menentukan Nilai Wajar, objek penilaian dinilai sebagai objek yang bebas dari segala
beban atasnya, kecuali dinyatakan lain.
4. Keterangan yang diberikan oleh pihak lain dianggap relevan dan layak selama berdasarkan
analisis objektif yang dilakukan Penilai Pemerintah.
5. Penilaian dilaksanakan dengan mempertimbangkan batasan dan peraturan Pemerintah yang
terkait dengan objek penilaian, kecuali dinyatakan lain.
6. Penilaian dilaksanakan terhadap objek penilaian sebagaimana tertuang dalam Berita Acara
Survei Lapangan.
7. Penilaian dilaksanakan terhadap objek penilaian berdasarkan penggunaan yang ada pada
saat penilaian.

Laporan Penilaian ini dibuat dengan syarat batasan umum sebagai berikut :

1. Nilai yang digunakan adalah dalam mata uang Rupiah.

2. Laporan ini bersifat rahasia dan tidak dapat disebarluaskan baik secara keseluruhan maupun
sebagian tanpa izin dari Penilai Pemerintah dan/atau pemberi tugas.
3. Penilaian ini hanya digunakan untuk tujuan sebagaimana disebutkan dalam laporan ini, dan
Penilai Pemerintah tidak bertanggung jawab terhadap penggunaan untuk tujuan lainnya.
4. Penilai Pemerintah yang menandatangani laporan Penilaian ini, bertanggung jawab
sepenuhnya atas hasil laporan Penilaian ini.
5. Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan
laporan ini untuk apapun tanpa persetujuan dari tim Penilai Pemerintah.
6. Terhadap keabsahan legalitas objek penilaian menjadi tanggung jawab pemohon.
7. Penilaian terhadap objek penilaian ini dilakukan pada masa pandemi COVID-19.

ARSIP PENILAIAN
 RINGKASAN NILAI

Objek Penilaian : Tanah

Alamat Objek Penilaian : Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan

Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera
Utara

Pemilik Objek : PT.Perkebunan Nusantara III (Persero)

Luas Tanah : 787.800 m2

Jenis Hak : SHP Nomor 1, SU/GS Nomor 1866/1994, Peraturan

Pemerintah RI Nomor 79 Tahun 2019 tentang
Penambahan Penyertaan Modal Negara Republik
Indonesia ke dalam Modal Saham Perusahaan Perseroan
(Persero) PT.Perkebunan Nusantara III

Pendekatan dan Metode : Pendekatan Pasar dengan Metode Perbandingan Data

Penilaian Pasar

Nilai per m2 Nilai Wajar

No. Objek Penilaian Luas (m2)
(Rp) (Rp)

Tanah, SHP Nomor 1,

1. 787.800 17.113,45 13.481.975.000,00
SU/GS Nomor 1866/1994

Nilai Wajar 13.481.975.000,00

ARSIP PENILAIAN
 I. LINGKUP PELAKSANAAN PENILAIAN

A. STATUS PENILAI PEMERINTAH

Ketua Tim Penilai Pemerintah adalah Penilai Pemerintah Ahli Muda yang diangkat
berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan RI Nomor 1438/KM.1/UP.11/2021 tanggal
2 Desember 2021 tentang Pengangkatan Para Pegawai Negeri Sipil Dalam Jabatan
Fungsional Penilai Pemerintah Di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara
Melalui Mekanisme Penyetaraan Jabatan, dengan ini menyatakan bahwa:
1. Tim Penilai Pemerintah terdiri dari satu orang Penilai Pemerintah Ahli Muda sebagai
ketua merangkap anggota, dan dua orang Penilai Pemerintah Ahli Pertama sebagai
anggota.
2. Penilaian dilakukan berdasarkan kewenangan yang dimiliki oleh Tim Penilai Pemerintah
yaitu berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
173/PMK.06/2020 tentang Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat
Jenderal Kekayaan Negara, dan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia
Nomor 195/PMK.06/2021 tentang Petunjuk Pelaksanaan Jabatan Fungsional Penilai
Pemerintah.
3. Penilaian dilakukan berdasarkan permohonan dari Pemohon Penilaian.
4. Penilaian dilakukan secara objektif, independen, dan berintegritas.
5. Penilaian objek dalam laporan ini tidak diperlukan bantuan teknis Penilaian.

B. DASAR PENUGASAN
1. Surat Direksi PT Perkebunan Nusantara III (Persero) Nomor DRU/X/08/2023 tanggal 03
Januari 2023 hal Permohonan Penilaian Aset PTPN III Yang Berasal Dari PMPP Berupa
BMN Kementerian Pertanianrian Pertanian;
2. Nota Dinas Direktur Penilaian Nomor ND-71/KN.5/2023 tanggal 18 Januari 2023 hal
Permintaan Bantuan Tenaga Penilai dalam Rangka Penilaian Aset PT Perkebunan
Nusantara III (Persero) Yang Berasal dari Penyertaan Modal Pemerintah Pusat (PMPP)
Kementerian Pertanian;
3. Surat Keputusan Direktur Penilaian Nomor KEP-7/KN.5/2023 tanggal 20 Januari 2023;
4. Surat Tugas Kepala KPKNL Padangsidimpuan Nomor ST-30/KNL.0204/2023 tanggal 24
Januari 2023;
untuk menentukan Nilai Wajar terhadap Aset Badan Usaha Milik Negara PT Perkebunan
Nusantara III (Persero) yang terletak di Desa Bargottopong, Kecamatan
Padangsidimpuan Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara.

ARSIP PENILAIAN
C. URAIAN DAN DESKRIPSI OBJEK PENILAIAN
C.1. Legalitas Objek Penilaian
Legalitas objek penilaian adalah sebagai berikut :
Objek Penilaian : Tanah
Alamat Objek Penilaian : Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan
Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera
Utara
Nomor Dokumen : SHP Nomor 1, SU/GS Nomor 1866/1994 an.
Departemen Pertanian RI berkedudukan di Jakarta,
Peraturan Pemerintah RI Nomor 79 Tahun 2019 tentang
Penambahan Penyertaan Modal Negara Republik
Indonesia ke dalam Modal Saham Perusahaan
Perseroan (Persero) PT.Perkebunan Nusantara III
Nama Pemegang Hak : PT.Perkebunan Nusantara III (Persero)
Dokumen Legalitas
Tahun Penerbitan : 18 Desember 1994, 12 November 2019
Dokumen
Luas Tanah : 787.800 m2
Berdasarkan Peraturan Daerah Kota Padangsidimpuan Nomor 04 Tahun 2014 tentang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Padangsidimpuan Tahun 2013-2033, lokasi objek
penilaian ditetapkan sebagai zona Kawasan Perkebunan.

C.2. Lokasi Objek Penilaian

Objek penilaian berupa sebidang tanah yang terletak di Desa Bargottopong,
Kecamatan Padangsidimpuan Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera
Utara. Objek penilaian berada di sisi Jalan Desa. Akses menuju objek dapat dilalui
langsung dengan menggunakan kendaraan roda empat sejauh ±3,5km dari Jalan
Lintas Sumatera.
Batas-batas objek Penilaian dengan objek di sekitarnya adalah sebagai berikut:
- Utara : Tanah Masyarakat
- Timur : Tanah Masyarakat
- Selatan : Tanah Masyarakat
- Barat : Tanah Masyarakat

Titik Koordinat : 1.44014931, 99.30194981

Fasilitas umum dan sosial yang ada di lingkungan objek penilaian adalah sebagai
berikut:
- Jaringan Listrik : Ada (PLN)
- Jaringan Telepon : Ada (Telkom, Telkomsel, Indosat dan XL)
- Jaringan Air Bersih : Ada
- Pusat Pemerintahan : Kantor Kepala Desa Bargottopong (± 1 km)
- Sarana Pendidikan : SDN Bargottopong (±3,5km)
- Fasilitas Kesehatan : Puskesmas (± 1 km)

ARSIP PENILAIAN
 C.3. Deskripsi dan Identifikasi Objek Penilaian
Objek penilaian berupa sebidang tanah yang terletak di Desa Bargottopong,
Kecamatan Padangsidimpuan Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera
Utara, yang merupakan tanah perkebunan seluas 787.800 m2. Lokasi objek penilaian
berbatasan dengan Kabupaten Tapanuli Selatan. Secara umum kontur tanah objek
penilaian adalah bergelombang, elevasi yang sejajar jalan, dan jenis tanah adalah
tanah darat/matang. Bentuk tanah objek penilaian tidak beraturan. Objek penilaian
berada pada kawasan perkebunan. Objek penilaian dikuasai oleh masyarakat/pihak
lain (dalam status sengketa), dan tidak dikelola sama sekali oleh Pusat Penelitian
Kelapa Sawit PT.Perkebunan Nusantara III (Persero). Secara umum objek penilaian
dapat dilihat pada peta sebagai berikut :

Sumber : Google Map

D. JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN

Dalam laporan Penilaian ini Penilai melakukan Penilaian dengan menggunakan mata uang
Rupiah.

E. TUJUAN PENILAIAN
Tujuan dari Penilaian ini adalah untuk mengemukakan pendapat atas Nilai Wajar Aset
Properti Badan Usaha Milik Negara pada PT Perkebunan Nusantara III (Persero) yang
terletak di Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan Batunadua, Kota
Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara, dalam rangka penyusunan Laporan
Keuangan.

F. JENIS DAN DEFINISI NILAI

Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan RI Nomor 173/PMK.06/2020 tentang Penilaian
oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan DJKN jenis nilai yang digunakan adalah Nilai Wajar.
Sesuai PMK tersebut Nilai Wajar didefinisikan sebagai estimasi harga yang akan diterima
dari penjualan aset atau dibayarkan untuk penyelesaian kewajiban antara pelaku pasar
9

ARSIP PENILAIAN
 yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi wajar pada tanggal
penilaian.

G. TANGGAL SURVEI LAPANGAN

Pengumpulan data dan informasi dilakukan oleh Penilai Pemerintah melalui survei
lapangan yang dilakukan dengan peninjauan langsung atas objek penilaian dilakukan pada
tanggal 30 Januari sampai dengan 1 Februrari 2023.

H. TANGGAL PENILAIAN
Tanggal Penilaian ditetapkan pada tanggal 1 Februrari 2023.

I. SUMBER INFORMASI YANG DIGUNAKAN

Data yang digunakan dalam penilaian ini diperoleh dari beberapa sumber yang berwenang
antara lain:
1. PT.Perkebunan Nusantara III (Persero);
2. Aparat desa dan masyarakat sekitar lokasi objek penilaian;
3. Media dan/atau sumber lainnya yang relevan;
4. Dokumen Publikasi Badan Pusat Statistik Kota Padangsidimpuan;

Penilai telah melakukan verifikasi terhadap data tersebut melalui konfirmasi data pada
survei lapangan dan melakukan wawancara langsung maupun via media telekomunikasi
(telepon).

J. PENDEKATAN DAN METODE PENILAIAN

Pendekatan yang digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan Pasar.
Pendekatan pasar merupakan teknik penilaian yang dilakukan untuk mengestimasi nilai
objek penilaian dengan cara mempertimbangkan data penjualan dan/atau data penawaran
dari objek pembanding sejenis atau pengganti dan data pasar yang terkait melalui proses
perbandingan (Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.06/2020).

Pendekatan pasar digunakan dalam penilaian dengan pertimbangan:

1. Properti yang dinilai adalah real properti berupa tanah.
2. Data pasar pembanding tanah tersedia di lapangan.

Metode Penilaian yang digunakan adalah Metode Perbandingan Data Pasar.

Metode perbandingan data pasar yaitu menggunakan informasi dari transaksi yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan
indikasi nilai.

Beberapa langkah penting dalam metode perbandingan data pasar adalah :

1. Mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan baik objek penilaian maupun objek
pembanding yang memiliki karakteristik sebanding dan/atau sejenis dengan objek
penilaian.
2. Menganalisis data penjualan dan atau penawaran yang akan digunakan sebagai
pembanding.
3. Membandingkan objek penilaian dan objek pembanding dengan menggunakan faktor
pembanding yang sesuai dan melakukan penyesuaian.

10

ARSIP PENILAIAN
 4. Melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian masing-masing
objek pembanding.

K. STANDAR PENILAIAN
Pelaksanaan penilaian dilakukan dengan berpedoman pada prinsip penilaian yang berlaku
umum dan ketentuan dalam:
1. Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 173/PMK.06/2020 tentang
Penilaian oleh Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara.
2. Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 2/KN/2021 tentang Pedoman
Pelaksanaan Penilaian, Kendali Mutu, dan Kaji Ulang atas Laporan Penilaian oleh
Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara.
3. Keputusan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 453/KN/2020 tentang Pedoman
Penyusunan Laporan Penilaian oleh Penilai Pemerintah
4. Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara nomor 6/KN/2020 tentang Panduan
Pemberian Layanan Penilaian dan Analisis di Bidang Penilaian Dalam Status Bencana
Nasional Nonalam Penyebaran Corona Virus Disease 2019 (COVID-19).

Tidak terdapat inkonsistensi antara laporan penilaian ini dengan standar-standar tersebut di
atas.

L. SYARAT PENGUNGKAPAN/DISCLOSURE
Objek penilaian adalah sebidang tanah dengan luas 787.800 m2, dimana pada saat Tim
Penilai melakukan survei lapangan terdapat informasi yang perlu diungkapkan dalam
laporan penilaian. Informasi tersebut adalah:
1. Tim Penilai tidak melakukan pengukuran luas objek penilaian berupa tanah. Luas objek
penilaian mengacu kepada dokumen legalitas sebagaimana disampaikan dalam
permohonan penilaian;
2. Objek penilaian dikuasai oleh masyarakat/pihak lain (dalam status sengketa), dan tidak
dikelola sama sekali oleh Pusat Penelitian Kelapa Sawit PT.Perkebunan Nusantara III
(Persero).

11

ARSIP PENILAIAN
 II. ANALISIS DATA DAN INFORMASI

A. ANALISIS DATA
1. ANALISIS PASAR (MARKET ANALYSIS)
Kota Padangsidimpuan memiliki luas wilayah sekitar 159,28 km2 dan terdiri dari 6
kecamatan. Kecamatan terluas di Kota Padangsidimpuan adalah Kecamatan
Padangsidimpuan Batunadua, dan Kecamatan dengan luas area terkecil adalah
Kecamatan Padangsidimpuan Utara.

Tabel. Luas Area Kota Padangsidimpuan Menurut Kecamatan

Luas/ Area
No. Kecamatan Persentase
(Km2)
1 Padangsidimpuan Tenggara 37,70 23,67
2 Padangsidimpuan Selatan 19,26 12,09
3 Padangsidimpuan Batunadua 41,81 26,25
4 Padangsidimpuan Utara 14,97 9,40
5 Padangsidimpuan Hutaimbaru 22,64 14,21
6 Padangsidimpuan Angkola Julu 22,90 14,38
Jumlah/ Total 159,28 100
Sumber. BPS Kabupaten Tapanuli Selatan 2022

Pada tahun 2021 perekonomian Kota Padangsidimpuan mengalami peningkatan jika

dibandingkan dengan tahun sebelumnya tercermin pada nilai Pendapatan Domestik
Regional Bruto (PDRB) yang tercatat mencapai Rp 6.784,39 Miliar, pada tahun 2021.

Jumlah populasi penduduk Kota Padangsidimpuan berdasarkan hasil Sensus

Penduduk tahun 2021 sebanyak 227.674 jiwa penduduk. Kecamatan
Padangsidimpuan Selatan merupakan kecamatan dengan jumlah penduduk tertinggi,
namun tingkat kepadatan penduduk tertinggi terdapat di Kecamatan Padangsidimpuan
Utara dengan tingkat kepadatan 4.425 jiwa per km2.

Tabel. Jumlah Penduduk dan Kepadatan Penduduk Kota Padangsidimpuan

Menurut Kecamatan
Jumlah Persentase Kepadatan
No. Kecamatan Penduduk Jumlah Penduduk
Penduduk (%) Per Km2
1 Padangsidimpuan Tenggara 34.319 15,07 910
2 Padangsidimpuan Selatan 69.605 30,57 3.614
3 Padangsidimpuan Batunadua 28.893 12,69 691
4 Padangsidimpuan Utara 66.246 29,10 4.425
5 Padangsidimpuan Hutaimbaru 19.105 8,39 844
6 Padangsidimpuan Angkola Julu 9.506 4,18 415

Jumlah/ Total 227.674 100 1.429

Sumber. BPS Kota Padangsidimpuan 2022

12

ARSIP PENILAIAN
 Struktur struktur perekonomian Kota Padangsidimpuan ditopang oleh sektor
Perdagangan Besar dan Eceran. Data tahun 2019 sampai dengan 2021 menunjukan
bahwa lebih dari 20 persen PDRB Kota Padangsidimpuan merupakan distribusi atau
sumbangan dari Perdagangan Besar dan Eceran.

Tabel . Distribusi PDRB Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha Kota
Padangsidimpuan
DISTRIBUSI PERSENTASE PDRB
Kategori dan Uraian MENURUT LAPANGAN USAHA (%)
2019 2020 2021
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 10,38% 10,63% 10,56%
Pertambangan dan Penggalian 0,45% 0,44% 0,45%
Industri Pengolahan 4,05% 4,10% 4,19%
Pengadaan Listrik dan Gas 0,15 % 0,16 % 0,16%
Pengadaan Air, Sampah, Limbah 0,19% 0,19% 0,19%
Konstruksi 12,30% 11,74% 11,98%
Perdagangan Besar dan Eceran 22,69% 22,86% 23,18%
Transportasi dan Pergudangan 7,17% 6,89% 6,98%
Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 6,54% 6,20% 5,94%
Informasi dan Komunikasi 2,47% 2,70% 2,77%
Jasa Keuangan dan Asuransi 5,70% 5,67% 5,93%
Real Estate 4,80% 4,90% 4,83%
Jasa Perusahaan 0,55% 0,54% 0,54%
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan 10,11% 10,35% 9,87%
Jaminan Sosial Wajib
Jasa Pendidikan 10,52% 10,72% 10,59%
Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 1,38% 1,37% 1,32%
Jasa lainnya 0,54% 0,56% 0,54%

Jumlah 100,00% 100,00% 100,00%

Sumber. BPS Kota Padangsidimpuan 2022

Meskipun dari sisi permintaan (demand) masih pada tahap pemulihan kondisi ekonomi
wilayah/nasional dan di sisi lain (supply) masih memiliki ketersediaan lahan yang
sangat mencukupi terlebih pada daerah perbatasan dengan Kabupaten Tapanuli
Selatan. Laju pertumbuhan distribusi PDRB menurut lapangan usaha
pertanian/perkebunan di Kota Padangsidimpuan setiap tahun bertambah sampai pada
tahun tahun 2021 namun turun pada tahun 2020, dan kembali meningkat di tahun
2021.

13

ARSIP PENILAIAN
 Tabel . Laju Pertumbuhan Distribusi PDRB Menurut Lapangan Usaha Kota
Padangsidimpuan
DISTRIBUSI PERSENTASE PDRB
Kategori dan Uraian MENURUT LAPANGAN USAHA (%)
2019 2020 2021
Pertanian, Kehutanan, dan Perikanan 2,39 1,15 3,16
Pertambangan dan Penggalian 4,44 -0,80 3,.41
Industri Pengolahan 2,98 1,02 1,38
Pengadaan Listrik dan Gas 7,26 7,27 2,51
Pengadaan Air, Sampah, Limbah 4,16 2,40 0,35
Konstruksi 6,85 -6,20 3,84
Perdagangan Besar dan Eceran 6,20 -0,12 3,56
Transportasi dan Pergudangan 7,83 -5,75 2,92
Penyediaan Akomodasi dan Makan Minum 6,05 -4,36 0,04
Informasi dan Komunikasi 9,35 9,55 5,10
Jasa Keuangan dan Asuransi 1,74 1,19 5,46
Real Estate 6,14 1,68 0,40
Jasa Perusahaan 6,98 -3,76 1,11
Administrasi Pemerintahan, Pertahanan dan 4,65 -0,07 -0,02
Jaminan Sosial Wajib
Jasa Pendidikan 5,85 1,81 3,17
Jasa Kesehatan dan Kegiatan Sosial 8,77 -2,72 -0,04
Jasa lainnya 8,65 -1,36 1,34

Jumlah 5,51 -0,73 2,75

Sumber. BPS Kabupaten Tapanuli Selatan 2022

14

ARSIP PENILAIAN
 Evaluasi Permintaan
Berdasarkan pengamatan Tim Penilai di lapangan terdapat pasar jual beli tanah
perkebunan. Pada saat pelaksanaan survei lapangan harga tandan buah segar (TBS)
secara nasional maupun di daerah objek penilaian berada sedang mengalami tren
kenaikan, sehingga banyak masyarakat yang berminat untuk membeli lahan
perkebunan kelapa sawit. Oleh karena itu dari sisi permintaan pasar jual beli tanah
perkebunan cenderung lebih tinggi.

Evaluasi Penawaran
Dari sisi penawaran tanah perkebunan di sekitar lokasi objek penilaian cenderung
terbatas karena masyarakat pada umumnya tidak berminat untuk menjual tanah
perkebunan mereka. Hal ini disebabkan oleh tren kenaikan harga tandan buah segar
(TBS). Tim penilai juga menemukan penawaran dan/atau transaksi jual beli yang telah
terjadi sebelum tanggal penilaian, atas tanah perkebunan di sekitar lokasi objek
penilaian. Harga tanah perkebunan juga bervariasi tergantung pada usia tanaman
yang berada di atas tanah tersebut. Oleh karena itu penawaran pasar jual beli tanah
perkebunan cenderung lebih rendah.

Kesimpulan Analisis Pasar

Berdasarkan analisis pasar yang dilakukan oleh Tim Penilai atas objek penilaian,
dapat disimpulkan bahwa permintaan akan tanah perkebunan lebih tinggi daripada
penawaran. Hal ini disebabkan oleh tren kenaikan harga tandan buah segar (TBS)
pada saat survei lapangan sehingga masyarakat secara umum cenderung berminat
untuk membeli tanah perkebunan daripada menjual tanah perkebunan. Selain itu
harga jual beli tanah perkebunan mempertimbangkan kondisi dan usia tanaman yang
tumbuh di atasnya.

2. ANALISIS PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (HIGHEST AND BEST USE

ANALYSIS)
Penggunaan tertinggi dan terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling
memungkinkan dari suatu objek Penilaian, dimana secara aspek legal dibenarkan,
secara aspek fisik dimungkinkan, layak secara finansial, dan dapat memberikan
manfaat tertinggi dari objek Penilaian. Objek Penilaian dianalisis berdasarkan 4
(empat) variabel, yaitu:

 Aspek Legal
Objek penilaian berupa sebidang tanah sesuai SHP Nomor 1, SU/GS Nomor
1866/1994 an. Departemen Pertanian RI berkedudukan di Jakarta. Berdasarkan
Peraturan Daerah Kota Padangsidimpuan Nomor 04 Tahun 2014 tentang Rencana
Tata Ruang Wilayah Kota Padangsidimpuan Tahun 2013-2033, lokasi objek
penilaian ditetapkan sebagai zona Kawasan Perkebunan.

 Aspek Fisik
Untuk menganalisis dari aspek fisik atas tanah, dilakukan analisis atas :
a. Luas Lahan
15

ARSIP PENILAIAN
 Objek Penilaian berupa tanah dengan 787.800 m2. Luas tersebut merupakan
luas ideal untuk dikembangkan sebagai area perkebunan.
b. Lokasi
Lokasi objek penilaian berada di kawasan perkebunan yang cukup luas serta
berada di kawasan sekitar perkebunan.

Sumber : Google Map

c. Karakteristik Lahan
Secara fisik, karakteristik tanah yang menjadi objek penilaian memiliki bentuk
tidak beraturan, kontur tanah bergelombang, elevasi tanah sejajar jalan, dan
jenis tanah matang.
d. Aksesibilitas
Objek penilaian berada di sisi Jalan Desa. Akses menuju objek dapat dilalui
langsung dengan menggunakan kendaraan roda empat sejauh ±3,5km dari
Jalan Lintas Sumatera.

 Aspek Keuangan
Ditinjau dari aspek keuangan, objek penilaian berupa tanah yang diatasnya
dimanfaatkan sebagai area perkebunan feasible (layak) secara finansial.

 Aspek Maksimalisasi Produksi

Dilihat dari sisi maksimalisasi produksi, secara singkat pemanfaatan objek
penilaian sebagai tanah pembibitan dan produksi sawit akan memberikan
produktivitas yang maksimal.

Berdasarkan analisis atas 4 (empat) variabel Penggunaan tertinggi dan terbaik, dapat
disimpulkan bahwa saat ini objek penilaian berada pada penggunaan tertinggi dan
terbaik.

16

ARSIP PENILAIAN
B. PELAKSANAAN PENILAIAN

Untuk menentukan Nilai Wajar Objek Penilaian, Pendekatan yang digunakan dalam
penilaian ini adalah Pendekatan Pasar.
Metode penilaian yang digunakan adalah Metode perbandingan data pasar.
Metode perbandingan data pasar yaitu menggunakan informasi dari transaksi yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan
indikasi nilai.
Beberapa langkah penting dalam metode perbandingan data pasar adalah :
1. Mengumpulkan data dan informasi yang diperlukan baik objek penilaian maupun
objek pembanding yang memiliki karakteristik sebanding dan/atau sejenis dengan
objek penilaian.
Objek penilaian berupa sebidang tanah dengan dokumen kepemilikan SHP dengan
luas 787.800 m². Lokasi objek penilaian terletak Desa Bargottopong, Kecamatan
Padangsidimpuan Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara.
Lokasi objek penilaian berbatasan dengan Kecamatan Angkola Timur, Kabupaten
Tapanuli Selatan. Objek penilaian berada pada kawasan perkebunan. Jenis tanah
adalah darat matang, bentuk tanah tidak beraturan. Sedangkan kontur tanah secara
umum adalah bergelombang dan elevasi tanah secara umum sejajar jalan.
Pada saat survei lapangan telah di peroleh dua data pembanding.
Pembanding I berupa tanah seluas 25.000 m2 yang terletak di Desa Pargarutan Jae,
Kecamatan Angkola Timur, Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera Utara. Di
atas tanah tumbuh tanaman karet usia tua dan menurut pemilik usia produktif karet
tinggal 14 bulan lagi menuju peremajaan. Kawasan sekitar Objek Pembanding I
merupakan perkebunan. Jarak antara objek pembanding ke objek penilaian ±6km.
Harga yang di tawarkan oleh pemilik tanah (Bpk.Batubara) adalah Rp450.000.000,00.
dan setelah dilakukan ekstraksi atas tanaman karet maka harga penawaran netto
menjadi sebesar Rp422.000.000,00. Dokumen kepemilikan tanah Pembanding I
berupa Surat Keterangan.
Pembanding II berupa tanah kosong seluas 50.000 m2 yang terletak di Desa
Pargarutan Jae, Kecamatan Angkola Timur, Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi
Sumatera Utara. Kawasan sekitar Objek Pembanding II merupakan perkebunan.
Jarak antara objek pembanding ke objek penilaian ±6.km. Transaksi atas
Pembanding II ini yaitu transaksi Jual Beli yang telah terjadi pada Bulan Desember
2020 seharga Rp700.000.000,00 berdasarkan informasi dari Bpk.Saryono (karyawan
PPKS/masyarakat sekitar). Dokumen kepemilikan tanah Pembanding II berupa Surat
Keterangan.

17

ARSIP PENILAIAN
 Sumber : Google Map
2. Menganalisis data penjualan dan/atau penawaran yang akan digunakan sebagai
pembanding. Terhadap data pembanding telah dilakukan analisis untuk setiap
pembandingnya yang selanjutnya akan diperbandingkan dengan objek penilaian.
3. Membandingkan objek penilaian dan objek pembanding dengan menggunakan faktor
pembanding yang sesuai dan melakukan penyesuaian.
Beberapa faktor yang diperbandingkan yaitu penyesuaian transaksional dan
penyesuaian non transaksional.
Penyesuaian transaksional yang diperbandingkan antara lain jenis dokumen, jenis
transaksi dan waktu transaksi.
Penyesuaian non transaksional yang diperbandingkan antara lain lokasi,
aksesibilitas luas tanah, bentuk tanah, kontur tanah, elevasi tanah, jenis tanah dan
peruntukan/pemanfaatan sekitar
4. Melakukan pembobotan terhadap indikasi nilai dari hasil penyesuaian masing-masing
objek pembanding. Pembobotan dilakukan dengan cara perbandingan terbalik, di
mana pembanding dengan penyesuaian absolut yang lebih besar mendapatkan
pembobotan yang lebih kecil.
5. Menghitung Nilai Wajar Objek Penilaian berdasarkan hasil pembobotan.

18

ARSIP PENILAIAN
 III. SIMPULAN NILAI

Berdasarkan data/informasi, analisis data, asumsi, dan kondisi pembatas, menurut kami Nilai
Wajar atas objek penilaian berupa tanah Aset PT.Perkebunan Nusantara III (Persero) yang
berlokasi di Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan Batunadua, Kota
Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara, pada tanggal 1 Februrari 2023 adalah sebesar:

Rp13.481.975.000,00
(Tiga belas miliar empat ratus delapan puluh satu juta sembilan ratus tujuh puluh lima
ribu rupiah)

TIM PENILAI

NO NAMA TANDA TANGAN

Freddy Abdy Bueman Hamonangan Sinaga

1 KMK Nomor : 1438/KM.1/UP.11/2021

Yosep Hertanto Amin

2
KMK 300/KMK.01/UP.11/2020

Rezki Zulhendra
3
KMK 300/KMK.01/UP.11/2020

19

ARSIP PENILAIAN
 LAMPIRAN

20

ARSIP PENILAIAN
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
DIREKTORAT PENILAIAN
GEDUNG SYAFRUDIN PRAWIRANEGARA II LANTAI 7 UTARA (APT) JALAN LAPANGAN BANTENG TIMUR NOMOR 2-4,
JAKARTA 10710; CALL CENTER 1500-991; SITUS WWW.DJKN.KEMENKEU.GO.ID

NOTA DINAS
NOMOR ND-71/KN.5/2023

Yth. : Para Kepala Kanwil dan Kepala KPKNL (Daftar Terlampir)

Dari : Direktur Penilaian
Sifat : Segera
Lampiran : 1 Set
Hal : Permintaan Bantuan Tenaga Penilai Dalam Rangka Penilaian Aset PT
Perkebunan Nusantara III (Persero) Yang Berasal Dari PMPP Berupa BMN
Kementerian Pertanian
Tanggal : 18 Januari 2023

Sehubungan dengan Surat Direksi PT Perkebunan Nusantara III Nomor DRU/X/08/2023

tanggal 03 Januari 2023 hal Permohonan Penilaian Aset PTPN III Yang Berasal Dari PMPP
Berupa BMN Kementerian Pertanian, dengan ini kami sampaikan hal- hal sebagai berikut:
1. Pada intinya melalui surat tersebut, disampaikan permohonan penilaian aset berupa
tanah PT Perkebunan Nusantara III (Persero) yang berasal dari Penyertaan Modal
Pemerintah Pusat (PMPP) berupa Barang Milik Negara pada Kementerian Pertanian
berikut data pendukung penilaian (data pendukung dapat diunduh melalui tautan
https://s.id/DataPenilaianPTPN2023).
2. Mengingat terjadi kekurangan tenaga Penilai Pemerintah di Kantor Pusat DJKN untuk
memenuhi permohonan penilaian tersebut, dengan merujuk pada ketentuan dalam Pasal
111 ayat (3) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 173/PMK.6/2020 tentang Penilaian oleh
Penilai Pemerintah di Lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, dengan ini kami
meminta bantuan Saudara/i untuk kiranya dapat memberikan bantuan tenaga Penilai
Pemerintah dalam bentuk Tim Penilai. Pemberian bantuan tenaga tersebut dapat
Saudara/i laksanakan dengan melibatkan Penilai Pemerintah di wilayah kerja Saudara/i.
3. Dalam hal Saudara/i dapat memberikan bantuan tenaga Penilai Pemerintah, kami
mengharapkan agar kiranya Saudara/i segera menyampaikan:
a. daftar nama Penilai Pemerintah/pegawai yang diusulkan untuk menjadi anggota
Tim Penilai. Anggota Tim Penilai agar berjumlah ganjil, dan disusun dengan
mempertimbangkan jumlah dan keluasan objek penilaian;
b. jadwal pelaksanaan survei lapangan; dan
c. Rencana Anggaran Biaya (RAB) pelaksanaan penilaian dan penyusunan laporan
penilaian, yang disusun dengan mengacu pada Standar Biaya Masukan Tahun
Anggaran 2023 yang berlaku di Kementerian Keuangan. Biaya pelaksanaan
penilaian dibebankan pada anggaran PT Perkebunan Nusantara III (Persero).
4. Mengingat kebutuhan yang mendesak, kami mengharapkan agar nota dinas balasan
berupa penyampaian bantuan tenaga penilai sebagaimana dimaksud pada angka 3 dapat
disampaikan kepada kami paling lambat tanggal 19 Januari 2023 untuk dapat kami tindak
lanjuti dengan penetapan Surat Keputusan Pembentukan Tim Penilai dan penyampaian
jadwal pelaksanaan survei lapangan kepada Pemohon Penilaian. Guna mempermudah
administrasi, kami mohon untuk dapat melengkapi tautan berikut
https://s.id/TimPenilaiPTPN2023.
5. Kami mengharapkan agar penilaian aset BUMN tersebut dapat dilakukan dan
diselesaikan dalam kesempatan pertama, dengan mengikuti ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku dan dengan memperhatikan protokol kesehatan yang
telah ditetapkan oleh Pemerintah.
 2
6. Laporan Penilaian agar disusun dengan berpedoman pada Keputusan Direktur Jenderal
Kekayaan Negara Nomor KEP-453/KN/2020 tentang Pedoman Penyusunan Laporan
Penilaian Oleh Penilai Pemerintah. Laporan Penilaian agar dibuat secara asli (bukan
fotokopi) sebanyak 2 (dua) eksemplar, dengan perincian 1 (satu) eksemplar untuk
Pemohon Penilaian (PTPN III) dan 1 (satu) eksemplar untuk arsip Direktorat Penilaian.
Mengingat kebutuhan yang mendesak, kami harapkan agar asli Laporan Penilaian
dimaksud dapat kami terima dalam kesempatan pertama.

Demikian kami sampaikan, atas perhatian dan kerja sama Saudara/i, kami ucapkan
terima kasih

Ditandatangani secara elektronik

Arik Hariyono

Tembusan:
Direktur Kekayaan Negara Dipisahkan
 3

Lampiran
Nota Dinas ND-71/KN.5/2023
18 Januari 2023

Kepada Yth:
1. Kepala Kantor Wilayah DJKN Sumatera Utara
2. Kepala Kantor Wilayah DJKN Riau, Sumatera Barat, Kepulauan Riau
3. Kepala Kantor WIlayah DJKN Sumatera Selatan, Jambi dan Bangka Belitung
4. Kepala Kantor Wilayah DJKN Lampung dan Bengkulu
5. Kepala Kantor Wilayah DJKN Jawa Timur
6. Kepala Kantor KPKNL Padang Sidempuan
7. Kepala Kantor KPKNL Palembang
8. Kepala Kantor KPKNL Cirebon
9. Kepala Kantor KPKNL Pekalongan
10. Kepala Kantor KPKNL Surakarta
11. Kepala Kantor KPKNL Malang
12. Kepala Kantor KPKNL Sidoarjo
13. Kepala Kantor KPKNL Jember
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
KANTOR WILAYAH DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
SUMATERA UTARA
KANTOR PELAYANAN KEKAYAAN NEGARA DAN LELANG
PADANGSIDIMPUAN
JALAN KENANGA NO. 99, PADANGSIDIMPUAN 22725
TELEPON: (0634) 21605; FAKSIMILE: (0634) 23478; SUREL: kpknlsidimpuan@kemenkeu.go.id

SURAT TUGAS
NOMOR ST-30/KNL.0204/2023

Dalam rangka melaksanakan tugas berdasarkan Nota Dinas Nomor: ND-11

/KNL.0204/PiPem.4/2023 tanggal 24 Januari 2023, kami menugasi:

1. Nama : FREDDY ABDY BUEMAN HAMONANGAN SINAGA

Pangkat/Gol. : Pembina (IV/a)
Jabatan : Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Muda
Tanggal Penugasan : 30 Januari s.d. 1 Februari 2023

2. Nama : REZKI ZULHENDRA

Pangkat/Gol. : Penata Muda Tk. I (III/b)
Jabatan : Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Pertama
Tanggal Penugasan : 30 Januari s.d. 1 Februari 2023

3. Nama/NIP : YOSEP HERTANTO AMIN

Pangkat/Gol. : Penata Muda / III.a
Jabatan : Fungsional Penilai Pemerintah Ahli Pertama
Tanggal Penugasan : 30 Januari s.d. 1 Februari 2023

untuk melaksanakan perjalanan dinas dalam rangka pelaksanaan Penilaian Aset PT Perkebunan
Nusantara III (Persero) yang berasal dari PMPP berupa BMN Kementerian Pertanian, pada
tanggal 30 Januari s.d. 1 Februari 2023 yang berlokasi di Kabupaten Tapanuli Selatan.

Segala biaya yang timbul sebagai akibat dilaksanakannya surat tugas ini dibebankan
pada anggaran PT Perkebunan Nusantara III (Persero).

Surat tugas ini disusun untuk dilaksanakan dan setelah selesai dilaksanakan, pelaksana
tugas segera menyampaikan laporan tertulis. Kepada instansi terkait, kami mohon bantuan demi
kelancaran pelaksanaan tugas tersebut.

Padangsidimpuan, 24 Januari 2023

Plh. Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan
Negara Dan Lelang
Padangsidimpuan

Ditandatangani secara elektronik

Deddy Martinus Sinaga

Tembusan:
Kepala Subbagian Umum
2
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEG ARA
DIREKTORAT PENILAIAN
}EDUNG SYAFRUDIN PRAWIRANEGARA ll LANTAI 7 UTARA (APT) JALAN LAPANGAN BANTENG TIMUR NOMOR 2-4
JAKARTA 10710; CALL CENTER 1500-991; SITUS www.djkn.kemenkeu.go. id

BERITA ACARA SURVEI LAPANG AN

Nomor: BASL„.q,I /KN.5/2023

Pada hari Senin tanggal 30 Januari 2023 sampai dengan Rabu tanggal 1 Februari 2023,
Tim Penilai dari Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang Padangsidimpuan sesuai Surat
Tugas Nomor ST-30/KNL.0204/2023 tanggal 24 Januari 2023 telah melakukan survei lapangan
secara peninjauan langsung atas Propedi berupa Tanah pada PT Perkebunan Nusantara III
(Persero) terletak di Desa Bargottopong, Kecamatan Padang Sidempuan Batunadua, Kota
Padang Sidempuan, Provinsi Sumatera Utara, dengan hasil sebagai berikut:
1. Objek penilaian berupa sebidang tanah perkebunan seluas 787.800m2 sesuai dengan
Sertipikat Hak Pakai Nomor 1, SU/GS Nomor 1866/1994, a.n. Departemen Pertanian Rl
berkedudukan di Jakarta. Lokasi berada di koordinat 1 .44014931, 99.30194981.
2. Bentuk tanah tidak beraturan, kontur bergelombang, tanah matang.
3. Tanah tidak dikelola sama sekali oleh PPKS (objek penilaian dikuasai oleh
masyarakat/dalam status sengketa) .
4. Objek penilaian berbatasan dengan:
Utara : Tanah masyarakat.
Selatan : Tanah masyarakat.
Barat : Tanah masyarakat.
Timur : Tanah masyarakat.

Berita Acara ini dibuat dengan sebenarnya.

Padang Sidempuan, 1 Februari 2023

Penilai Pemerintah: Mengetahui:

1. 1.

Nama Nugraha Manuella Meliala, SH

Nama Freddy A. B. H. Sinaga Jabatan Asisten Sub lg Inventaris dan
Aset Bi4ogis
2. 2.
EM

Nama
Nama !ezki Zulhendra Jabatan

3.

Nama Yosep Hertanto Amin

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA
FORM
KERTAS KERJA SURVEI LAPANGAN TANAH
1 Identifikasi Tanah
a Nama Objek : Tanah
b Alamat Objek : Jalan :
Kelurahan/Desa : Bargottopong
Kecamatan : Padangsidimpuan Batunadua
Kabupaten/Kota : Padangsidimpuan
Landmark : Jalan Lintas Sumatera
c Luas Objek : 787.800 m2
d Peruntukan Objek : Residensial Komersial Perkantoran Pemerintah Industrial v Lain
e Peruntukan Kawasan : Residensial Komersial Perkantoran Pemerintah Industrial v Lain
f Penguasaan Saat Ini : Idle Ditempati Pemilik v Ditempati dan dikuasai pihak lain
g Dokumen Kepemilikan : SHM v SHP SHGB Lain-Lain
(i) No & Tahun Dokumen : Nomor 1, SU/GS Nomor 1866/1994
(ii) Pemilik Tercatat : Departemen Pertanian RI berkedudukan di Jakarta
(iii) Masa Berlaku : -
h Perizinan :
i Lain-lain :

2 Fisik Tanah
Bentuk Tanah : Segiempat v Tak beraturan Trapesium Persegi Panjang
Ukuran :
Kontur Tanah : Datar v Bergelombang Terasering
Elevasi Tanah : Lebih tinggi v Sama Lebih rendah
Jenis Tanah : v Matang Mentah
Batas-Batas Tanah : Utara Tanah Masyarakat Timur Tanah Masyarakat
Selatan Tanah Masyarakat Barat Tanah Masyarakat
3 Lokasi Tanah
Kategori Kawasan : Perkebunan
Jarak ke CBD : +/- 3,5 Km (ke Jalan Lintas Sumatera)
Peruntukan area (zoning) : Perkebunan
Fasilitas keamanan : Tidak Ada
Fasilitas umum : v Pendidikan Perbelanjaan v Kesehatan v Ibadah
v Listrik v Telepon Prasarana Transportasi

Aksesibilitas
- Akses Jalan : Negara Provinsi Kab/Kota v Desa/Kel
Lingkungan/Perumahan Tidak Ada
- Ketersediaan : Ada v Tidak Ada
Angkutan Umum
- Lain-Lain :

Koordinat GPS : Bujur: 1.44014931 Lintang: 99.30194981

3 Keterangan/Faktor Lain yang Berpengaruh

-

Tanggal Pelaksanaan Survei 1 Februari 2023

Tim Penilai

Freddy Abdy Bueman Hamonangan Sinaga Rezki Zulhendra Yosep Hertanto Amin
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

FOTO OBJEK PENILAIAN

Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan Batunadua, Kota Padangsidimpuan,

Provinsi Sumatera Utara
 DENAH LOKASI OBJEK PENILAIAN

Alamat : Desa Bargottopong, Kecamatan Padang Sidempuan Batunadua, Kota Padang Sidempuan, Provinsi Sumatera Utara

Titik Koord. : 1.44014931, 99.30194981

 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA

FOTO OBJEK PEMBANDING

Pembanding 1

Pargarutan Baru, Kelurahan Pasar

Pargarutan, Kecamatan Angkola
Timur, Kabupaten Tapanuli
Selatan, Provinsi Sumatera Utara

Pembanding 2

Desa Pargarutan Jae, Kecamatan

Angkola Timur, Kabupaten
Tapanuli Selatan, Provinsi
Sumatera Utara
 DENAH LOKASI OBJEK PEMBANDING

Pembanding 1

Objek Penilaian

Pembanding 2

Pembanding 1
Lokasi Pargarutan Baru, Kelurahan Pasar Pargarutan, Kecamatan Angkola
Timur, Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera Utara

Titik koordinat 1.4535814,99.300393

Pembanding 2
Lokasi Desa Pargarutan Jae, Kecamatan Angkola Timur, Kabupaten Tapanuli
Selatan, Provinsi Sumatera Utara

Titik koordinat 1.43496154,99.31667212

 Kertas Kerja Analisis Perhitungan Nilai Wajar
ASET TANAH MILIK PT. PERKEBUNAN NUSANTARA III (PERSERO), SHP Nomor 1, SU/GS Nomor 1866/1994
Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara
URAIAN PERBANDINGAN DATA PEMBANDING 1 DATA PEMBANDING 2 OBJEK PENILAIAN

Foto Objek

Pargarutan Baru, Kelurahan Pasar Pargarutan, Kecamatan Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan
Desa Pargarutan Jae, Kecamatan Angkola Timur,
Alamat Angkola Timur, Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera
Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera Utara
Sumatera Utara Utara

Titik Koordinat 1.4535814,99.300393 1.43496154,99.31667212 1.44014931, 99.30194981

Sumber Informasi Bpk. Batubara (HP.085297048083) Bpk.Saryono (HP.081215695268)

Luas Tanah (m2) 25.000 50.000

Harga Properti Rp 422.000.000,00 Rp 700.000.000,00
Nilai Bangunan Rp - Rp -
Harga Tanah / m² Rp 16.880,00 Rp 14.000,00
PENYESUAIAN 1 (PENYESUAIAN TRANSAKSIONAL)
1 Jenis Dokumen/Hak Surat Keterangan 5,00% Surat Keterangan 5,00% SHP
Rp 17.724,00 Rp 14.700,00
Syarat dan Jangka Waktu
2 Tidak Ada 0,00% Tidak Ada 0,00% Tidak Ada
Pembiayaan
Rp 17.724,00 Rp 14.700,00

3 Kondisi Penjualan Jual Beli Biasa 0,00% Jual Beli Biasa 0,00% Jual Beli Biasa
Rp 17.724,00 Rp 14.700,00
Biaya yang harus dikeluarkan
4 Tidak Ada 0,00% Tidak Ada 0,00% Tidak Ada
setelah pembelian
Rp 17.724,00 Rp 14.700,00
5 Waktu Transaksi Februari 2023 0,00% Desember 2020 9,80% Februari 2023
Rp 17.724,00 Rp 16.140,60
6 Jenis Transaksi Penawaran (Pemilik) -3,00% Jual Beli 0,00% Penilaian
Indikasi Nilai Tanah / m² Rp 17.192,28 Rp 16.140,60
PENYESUAIAN 2 (PENYESUAIAN NON TRANSAKSIONAL)
1 Lokasi Sedang 0,00% Sedang 0,00% Sedang
2 Aksesibilitas Jelek 5,00% Sedang 0,00% Sedang
3 Karakteristik Fisik
a. Luas Tanah (m²) 25.000 0,00% 50.000 0,00% 787.800
b. Bentuk Tanah Tidak Beraturan 0,00% Tidak beraturan 0,00% Tidak Beraturan
c. Kontur Tanah Bergelombang 0,00% Bergelombang 0,00% Bergelombang
d. Elevasi Tanah Sejajar jalan 0,00% Sejajar jalan 0,00% Sejajar Jalan
e. Jenis Tanah Tanah Darat/Matang 0,00% Tanah Darat/Matang 0,00% Tanah Darat/Matang
4 Pemanfaatan Sekitar Perkebunan 0,00% Perkebunan 0,00% Perkebunan
Jumlah Penyesuaian 2 5,00% 0,00%
Jumlah Penyesuaian Absolut 8,00% 9,80%
Indikasi Nilai Tanah / m² Rp 18.051,89 Rp 16.140,60
Pembobotan 50,90% 49,10%

Nilai Wajar Setelah Pembobotan / m2 Rp 9.188,41 Rp 7.925,03

Nilai Wajar / m² Rp 17.113,45

Total Nilai Wajar Rp 13.481.974.843,32
Pembulatan Nilai Wajar Rp 13.481.975.000,00
Nilai Pasar Per m² Setelah Pembulatan Rp 17.113,45
 KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA KERTAS KERJA PENJELASAN
DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA PERHITUNGAN NILAI TANAH (KKP)

I. Identitas Objek Penilaian

Objek Penilaian : Tanah Pemilik : PT.Perkebunan Nusantara III (Persero)

Desa Bargottopong, Kecamatan Padangsidimpuan

Alamat Objek : Luas : 787800 m2
Batunadua, Kota Padangsidimpuan, Provinsi Sumatera Utara

Sertipikat Hak Pakai Nomor 1, SU/GS Nomor 1866/1994, atas nama

Koordinat Objek Penilaian : 1.44014931, 99.30194981 Legalitas Objek Penilaian :
Departemen Pertanian RI berkedudukan di Jakarta

II. Penjelasan Objek Pembanding

Foto :

Pargarutan Baru, Kelurahan Pasar Pargarutan, Kecamatan Angkola Timur, Kabupaten

Alamat : Desa Pargarutan Jae, Kecamatan Angkola Timur, Kabupaten Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera Utara
Tapanuli Selatan, Provinsi Sumatera Utara
Koordinat Geografis : 1.4535814,99.300393 1.43496154,99.31667212
Sumber Informasi : Bpk. Batubara (HP.085297048083) Bpk.Saryono (HP.081215695268)

III. Penjelasan Objek Pembanding

No Faktor Penyesuaian
1 Jenis Dokumen/Hak
Pembanding 1 Pembanding 2
Pembanding 1 memiliki dokumen hak berupa SK dan objek penilaian memiliki
Pembanding 2 memiliki dokumen hak berupa SK dan objek penilaian memiliki dokumen hak
dokumen hak berupa SHP. Oleh karena hirarki/kedudukan legalitas data
: berupa SHP. Oleh karena hirarki/kedudukan legalitas data pembanding lebih rendah daripada
pembanding lebih rendah daripada objek penilaian, maka diberikan penyesuaian
objek penilaian, maka diberikan penyesuaian 5%.
5%.

Syarat dan Jangka Waktu Syarat dan jangka waktu pembiayaan Objek Pembanding 1 dan Objek Penilaian Syarat dan jangka waktu pembiayaan Objek Pembanding 2 dan Objek Penilaian sama-sama tidak
2
Pembiayaan sama-sama tidak ada sehingga tidak diberikan penyesuaian. ada sehingga tidak diberikan penyesuaian.

Kondisi penjualan Objek Pembanding 1 dan Objek Penilaian sama sehingga Kondisi penjualan Objek Pembanding 2 dan Objek Penilaian sama sehingga tidak diberikan
3 Kondisi Penjualan
tidak diberikan penyesuaian. penyesuaian.

Biaya yang harus dikeluarkan Biaya yang harus dikeluarkan setelah pembelian Objek Pembanding 1 dan Biaya yang harus dikeluarkan setelah pembelian Objek Pembanding 2 dan Objek Penilaian sama-
4
setelah pembelian Objek Penilaian sama-sama tidak ada sehingga tidak diberikan penyesuaian. sama tidak ada sehingga tidak diberikan penyesuaian.

Penawaran pembanding 1 telah dikonfirmasi pada bulan Februari 2023 dan Transaksi jual beli pembanding 2 telah dikonfirmasi pada Tahun 2020 dan objek penilaian dinilai
5 Waktu Transaksi : objek penilaian dinilai pada Februari 2023. Sehingga terhadap faktor waktu pada Februari 2023. Penyesuaian sebesar 9,8% berdasarkan tingkat inflasi sumatera utara tahun
transaksi tidak diberikan penyesuaian. 2020 sampai dengan 2022.

Pembanding 1 merupakan penawaran pemilik properti tahun 2023.

Pembanding 2 merupakan transaksi jual beli yang telah terjadi, sehingga tidak diberikan
6 Jenis Transaksi : Mempertimbangkan hal tersebut, tim penilai memberikan penyesuaian -3%
penyesuaian.
(untuk penawaran oleh pemilik).

Pembanding 1 kategori sedang dan objek penilaian memiliki kategori lokasi Pembanding 2 kategori sedang dan objek penilaian memiliki kategori lokasi sedang, sehingga
7 Lokasi :
sedang, sehingga tidak diberikan penyesuaian. tidak diberikan penyesuaian.

Pembanding 1 kategori jelek dan objek penilaian memiliki kategori aksesibilitas Pembanding 2 kategori sedang sedangkan objek penilaian memiliki kategori aksesibilitas sedang,
8 Aksesibilitas :
sedang, sehingga diberikan penyesuaian sebesar 5%. sehingga tidak diberikan penyesuaian.

9 Karakteristik Fisik

Pembanding 1 seluas 2,5ha (ideal), objek penilaian seluas 40,5ha (ideal). Oleh Pembanding 2 seluas 5ha (ideal), objek penilaian seluas 40,5ha (ideal). Oleh sebab itu tidak
a. Luas Tanah :
sebab itu tidak diberikan penyesuaian. diberikan penyesuaian.

Pembanding 1 berbentuk tidak beraturan dan objek penilaian memiliki bentuk Pembanding 2 berbentuk tidak beraturan dan objek penilaian memiliki bentuk tidak beraturan
b. Bentuk Tanah :
tidak beraturan sehingga tidak diberikan penyesuaian sehingga tidak diberikan penyesuaian

Pembanding 1 dan objek penilaian sama-sama memiliki kontur tanah Pembanding 2 dan objek penilaian sama-sama memiliki kontur tanah bergelombang sehingga
c. Kontur Tanah :
bergelombang sehingga tidak diberikan penyesuaian tidak diberikan penyesuaian

Pembanding 1 dan objek penilaian sama-sama memiliki elevasi tanah sejajar Pembanding 2 dan objek penilaian sama-sama memiliki elevasi tanah sejajar jalan sehingga tidak
d. Elevasi Tanah :
jalan sehingga tidak diberikan penyesuaian diberikan penyesuaian

Pembanding 1 dan objek penilaian sama-sama memiliki jenis tanah Pembanding 2 dan objek penilaian sama-sama memiliki jenis tanah darat/matang sehingga tidak
e. Jenis Tanah :
darat/matang sehingga tidak diberikan penyesuaian diberikan penyesuaian

Pemanfaatan sekitar pembanding 1 berupa kawasan perkebunan, dan objek

Pemanfaatan sekitar pembanding 2 berupa kawasan perkebunan, dan objek penilaian berupa
7 Pemanfaatan sekitar : penilaian berupa kawasan perkebunan. Oleh sebab itu tidak diberikan
kawasan perkebunan. Oleh sebab itu tidak diberikan penyesuaian.
penyesuaian.

IV. Penjelasan Pembobotan

Pembobotan berdasarkan jumlah penyesuaian absolute. Pembanding I sebesar 8% dan Pembanding II sebesar 9,8%, diberikan pembobotan sebear 50,9% dan 49,1%.

V. Penjelasan Lainnya
-

Tim Penilai

Freddy Abdy Bueman Hamonangan Sinaga Rezki Zulhendra Yosep Hertanto Amin
 EKSTRAKSI PEMBANDING I

No Uraian Nilai

1 Harga Penawaran/Jual Beli (Bruto) Rp 450.000.000

2 Penerimaan selama masa sisa produktif tanaman (14 Bulan) luas 2,5 Ha

- Penerimaan bersih selama seminggu Rp 500.000

- Penerimaan bersih selama sisa masa produktif Rp 28.000.000

3 Harga Penawaran/Jual Beli (Netto) Rp 422.000.000

 Inflasi Sumatera Utara Tahun 2022
Faktor Penyesuaian Klasifikasi %
Jenis Transaksi Penawaran Pemilik 3%-5%
Tambahan Jika Penawaran Melalui Agen 2% - 5%

apabila data pembanding telah ditawarkan lebih dari 2 tahun maka diberikan
tambahan penyesuaian sebesar -2%

(Menggunakan Indikator Kenaikan

Waktu Transaksi
Harga Properti seperti inflasi)

Dokumen Kepemilikan SHM/SHP 0% biaya menaikkan HGB sekitar 2%

SHGB 2%
SK/Tanah Adat/AJB/Girik/SPTJM 5% Biaya Menaikkan Status Tanah AJB Ke SHM sekitar 5%

Pemanfaatan Sekitar Komersial (Perdagangan dan Jasa) 5

Industri 5
Pemukiman 5 3,27
Pertanian/Perkebunan 0 1,5

subfaktor lokasi
subfaktor lokasi 1 subfaktor lokasi 3
2
Jarak ke CBD
Jarak ke CBD (Jalan Lintas Sosial Ekonomi Sosial Ekonomi
Lokasi sangat baik 5 11-12 Skor Posisi Skor Skor No (Jalan Lintas Posisi Total Ket
Sumatera) Lingkungan Lingkungan
Sumatera)

Kawasan komersial,
terdaapat banyak hotel,
mall, restoran. Kawasan
Hook (Memiliki 2 Data Pembanding
baik 5 9-10 <= 1 km 5 3 padat dan sudah sulit untuk 4 4 1 2 7 sedang
sisi muka jalan) 1
dijumpai lahan kosong
karena sebagian besar
lahan telah dikembangkan

Permukiman padat
penduduk dan banyak
perumahan kelas Data Pembanding
sedang 5 7-8 2 s.d <3km 4 Dipinggir jalan 2 3 4 2 2 8 sedang
menengah, terdapat 2
beberapa lahan kosong
yang diap dikembangkan

Permukiman Kurang Padat

Tidak Berada
dan Masih Banyak lahan
jelek 5 4-6 3 s.d <5 km 3 Langsung Di 1 2 Objek Penilaian 4 1 2 7 sedang
yang digunakan sebagai
Pinggir Jalan
kebun atau sawah

Kawasan kumuh, dekat

dengan tempat
sangat jelek 5 1-4 5 s.d <10 km 2 1
pembuangan akhir, rawan
banjir dan aktivitas kriminal
> 10 km 1
 subfaktor aksesibilitas 1 Kondisi Jalan Akses subfaktor aksesibilitas 3
Kondisi Jalan Jenis Jalan (Berdsarakan Arus Lalu Kondisi Jenis Jalan
Aksesibilitas sangat baik 5 11-12 Arus Lalu Lintas Skor Skor Skor No Total Ket
Akses Fungsi) Lintas Jalan (Berdsarakan
Dua Jalur (masing-masing
Data Pembanding
baik 5 9-10 jalur memiliki 2 lajur atau 5 Aspal/Beton (Baik) 4 Arteri 3 3 1 1 5 jelek
1
lebih)

Dua Jalur (masing-masing Aspal/Beton

Data Pembanding
sedang 5 7-8 jalur memiliki 1 lajur atau 4 (Retak/Bergelomb 3 Kolektor 2 3 3 1 7 sedang
2
lebih) ang)

Aspal/Beton
jelek 5 4-6 1 Jalur (dua arah) 3 2 Lokal/Lingkungan 1 Objek Penilaian 4 2 2 8 sedang
(Berlubang)

sangat jelek 5 1-4 1 Jalur (satu arah) 2 Pasir/Tanah 1

Tidak memiliki Akses Jalan 1

Besaran penyesuaian adalah sebesar biaya untuk

Jenis Tanah Darat 0
pematangan lahan

Sawah Biaya Pematangan Lahan Objek penilaian dan data pembanding tidak diberikan penyesuaian karena jenis tanahnya sejenis.
Campuran Biaya Pematangan Lahan

Ideal (2ha-
No Luas (m2) Luas (ha) Selisih (ha) %
200ha)

Batas lahan pertanian/pekebunan perorangan maksimal 20 ha,

perusahaan 100.000ha. Lahan yang tidak ideal kurang dari 2ha Berdasarkan hasil survei lapangan dan komunikasi kepada masyarakat sekitar, luas ideal untuk kebun minimal 2ha. (1 Data Pembanding
Luas Tanah 25000 2,5 76,28 Ya 0
diberikan penyesuaian 1% per ha, lebih dari 100.000 ha diberikan kapling). 1
penyesuaian 1% tiap 20ha.
Data Pembanding
Maksimal 5% 50000 5 73,78 Ya 0
2
Objek Penilaian 787800 78,78 Ya 0
2
Dewi Sartika 3000 - 15.000 m
Δ 10.000 m 2 1% < 20000 -1 0
> 1.000.000.000 -1 20 - 5.000
Bentuk Tanah Persegi/persegipanjang 3-5
Letter L, Trapesium, Ngantong 1-2 1
Tidak Beraturan 0 Secara hirarki, bentuk tanah yang terbaik adalah persegi atau tanah yang relatif persegi 20000

Kontur Tanah Datar 1-2

Miring/bergelombang 0 Secara hirarki, kontur tanah yang paling baik adalah kontur tanah yang datar

Elevasi Tanah lebih tinggi/Lebih Rendah (biaya urug/timbun) Besaran penyesuaian memperhitungkan biaya untuk menimbun/mengurug tanah ditambah dengan biaya angkut.
Sejajar Jalan 0