PENDAHULUAN
Manusia adalah mahluk sosial yang tidak dapat hidup sendiri tanpa
untuk memenuhi kebutuhan hidupnya baik dengan cara jual beli, sewa
menyewa, pinjam meminjam, dan suatu usaha lain yang bersifat pribadi
akalnya.
akan tetinggal oleh kemajuan. Salah satu kebutuhan manusia yang paling
pokok adalah tanah. Pentingnya arti tanah bagi kehidupan manusia ialah
karena kehidupan manusia itu sama sekali tidak dapat di pisahkan dari
1
2
tanah. Mereka hidup di atas tanah dan memperoleh bahan pangan dengan
ayat (1) UUPA) merupakan tempat manusia hidup dan berkembang, tanah
Manusia hidup serta melakukan aktivitas di atas tanah sehingga setiap saat
tanah.
1
G. Kartasapoetra (et.al), Hukum Tanah Jaminan UUPA bagi Keberhasilan
Pendayagunaan Tanah, Rineka Cipta, Jakarta, 1991. hlm. 1
3
Indonesia.2
tanah yang tertinggi dan meliputi semua tanah yang ada dalam wilayah
negara, yang merupakan tanah bersama, bersifat abadi, dan menjadi induk
bagi hak penguasaan yang lain atas tanah. Menurut Boedi Harsono,
hukum publik.3
landasan hukum bahwa bumi dan air serta kekayaan alam yang terkandung
2
Urip Santoso, Perolehan Hak Atas Tanah, Prenada Media Group, 2015, hlm. 6
3
Ibid, hlm. 17
4
Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA No. 5 tahun 1960) Pasal 2 ayat (1)
macam hak atas tanah yang diberikan kepada orang maupun kepada badan
hukum. Oleh karena itu setiap pemegang hak atas tanah akan terlepas dari
dilakukan berbagai macam usaha dan kegiatan, yang pada dasarnya tidak
berdiri di atas tanah, tempat usaha yang dibangun di atas tanah sering
disebut dengan ruko. Ruko adalah salah satu tempat usaha berupa
4
Elza syarief, Menuntaskan Sengketa Tanah Melalui Pengadilan Khusus
Pertanahan, KPG6, Jakarta, 2012, hlm 5
5
dimana dalam keadaan demikian akan timbul banyak masalah, antara lain
atas tanah terdapat Hak Guna Bangunan. Dalam pemberian Hak Guna
Bangunan ini, dapat saja tanah ini milik orang lain atau dengan kata lain,
bangunan yang berdiri bukan di atas tanah yang secara yuridis miliknya.
Undang Pokok Agraria). Dan suatu pemilikan hak di atas tanah orang lain
laku orang-orang sebagai anggota suatu masyarakat. Salah satu tujuan dari
Hukum ialah untuk mengadakan tata tertib dalam pergaulan hidup para
5
Marihot Pahala Siahaan, Hukum Bangunan Gedung di Indonesia, Rajawali
Pers, Jakarta, 2008, hlm. 1
6
Sudaryo Soimin, Status Hak dan Pembebasan Tanah, Sinar Grafika, Jakarta,
1994, hlm. 17
6
bahwa hukum itu bukan saja melindungi dan lemah terhadap tindak tanduk
dari mereka yang kuat, tetapi juga memberi jalan kepada yang menderita
budaya yang hidup dan berkembang didalam masyarakat itu sendiri, tetapi
suatu perikatan dapat terwujud karena dua hal. Pertama karena ditentukan
7
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Hak-Hak atas Benda,
Pembimbing Masa, Jakarta, 1952, hlm. 10
8
Anita D.A Kolopaking, Asas Iktikad Baik Dalam Penyelesaian Sengketa
Kontrak Melalui Arbitrase, Alumni, Bandung, 2013, hlm 2.
7
secara sukarela, tanpa adanya imbalan dari pihak lawannya, dan oleh
utang yang bertimbal balik atara para pihak yang membuat perjanjian
tersebut.
sebagai salah satu bentuk perjanjian yang diatur dalam Kitab Undang-
9
Gunawan Widjaja, Kartini Mulyadi, Jual Beli, Rajawali Pers, Jakarta, 2003,
hlm. 1
8
para pihak dan merupakan salah satu jenis perjanjian yang sering terjadi
dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir
ini adalah membayar “harga sewa”. Jadi barang diserahkan tidak untuk
atau yang disebut dengan istilah misbruik van recht merupakan juga suatu
wewenang yang sah dari seseorang yang sesuai dengan hukum yang
10
Subekti, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hlm. 39-40
9
Pasal 1365 KUHPerdata, sepertu adanya kerugian bagi orang lain, ada
1365 KUHPerdata.11
sejak tanggal 8 juni 2006 sampai dengan tanggal 7 april 2013. Dalam
dengan luas 2.000 M2 (dua meter persegi) itu untuk pembangunan ruko
pemilik tanah yang sah. Namun pada tanggal berakhirnya sewa menyewa
mengembalikan objek sewa pada pemilik yang sah yaitu kepada PT Kereta
Api Indonesia (Persero), dan pada saat itu juga PT Kereta Api Indonesia
11
Elza syarief, Op.Cit, hlm. 9
10
Lucky Sakti membangun 2 ruko di atas tanah yang bukan lagi haknya.
Hak Guna Bangunan atas bangunan yang telah dibangun di atas tanah
mengkaji lebih dalam dan mengangkat dalam bentuk skripsi yang berjudul
B. Identifikasi Masalah
yang menyewakan?
C. Tujuan Penelitian
disewakan.
D. Kegunaan Penelitian
1. Kegunaan Teoritis
referensi atau masukan bagi setiap warga yang akan memiliki minat
dalam Pasal 1365 yang terdapat dalam buku III KUHPerdata yang
2. Kegunaan Praktis
Melawan Hukum.
E. Kerangka Pemikiran
Tahun 1945.
negara, antara lain hak warga negara untuk mendapatkan, mempunyai, dan
bahwa
kemakmuran rakyat”
untuk mencapai apa yang ditentukan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-
Undang Dasar 1945 tidak perlu dan tidak pada tempatnya, bangsa
bahwa:
milik atas tanah bagi bangsa Indonesia dan hak penguasaan negara, karena
dalam praktik selama belum ditemukan konsepsi tentang hak milik atas
telah diatur dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA sebagai refleksi dak hak-hak
dasar warga negara sebagaimana yang diatur dalam Pasal 27 ayat (2)
Ketentuan Pasal 32, Bab III bagian II dari Pasal 5 Ketetapan Tap
mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil
orang lain, atau dimana dua orang atau lebih itu saling berjanji untuk
tersebut selain tidak lengkap juga sangat luas. Tidak lengkap karena hanya
hukum, dimana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya atau saling
hubungan hukum antara dua orang atau lebih untuk yang satu mengikat
12
R. Setiawan, Pokok-Pokok Hukum Perikatan, Putra Abardin, Bandung, 1999,
hlm. 49
13
Ibid.
18
dirinya kepada yang lain, atau diantara keduanya saling mengikatkan diri
dibuat secara sah dan memenuhi syarat sah perjanjian memiliki kekuatan
14
Munir Fuady, Konsep Hukum Perdata, Rajawali Pers, Depok, 2014, hlm 180-
181
15
Firman Floranta Adora, Aspek-Aspek Hukum Perikatan, Mandar Maju,
Bandung, 2014, hlm. 82
19
cacat kehendak bagi para pihak yang mana dalam hukum perjanjian
Perjanjian dalam arti yuridis terjadi karena penawaran oleh pihak yang
satu dan yang diterima oleh pihak yang lain, dimana saat penerimaan
16
Jurnal Litigasi, Vol. 17, No.1, April 2016, hlm 3261
20
kehendak itu tidak ada, maka perjanjian itu juga tidak ada.
lain dibebaskan.17
17
Ibid. hlm 3264.
21
a. Memberika sesuatu,
b. Berbuat sesuatu,
18
Ibid. hlm. 85
22
KUHPerdata, yaitu:
sebab atau yang telah dibuat karena sesuatu sebab yang palsu atau
suatu sebab, tetapi memang ada sebab yang tidak terlarang, atau
jika ada sebab lain yang tidak terlarang selain dan yang dinyatakan
umum”
perjanjian atau apa yang dituju oleh para pihak dengan membuat perjanjian
tersebut.19
diantara kedua belah pihak adalah mengikat bagi kedua belah pihak yang
membuat perjanjian, hal ini berdasarkan pada Pasal 1338 ayat (1)
19
Subekti, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional, Citra Aditya Bakti,
Bandung, 1988, hlm 16.
20
Firman Floranta Adora, Op.Cit, hlm. 90.
24
2. Asas kepastian hukum (facta sunt servanda), artinya para pihak harus
memenuhi apa yang telah mereka buat. Dengan kata lain, asas ini
suatu kewajiban hukum dan karena itu para pihak terikat untuk
21
Firman Floranta Adora, Op.Cit, hlm. 91
22
Herlien Budiono, Ajaran Umum Hukum Perjanjian dan Penerapannya di
Bidang Kenotariatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2010, hlm. 30-31
25
sendiri secara lain dari pada apa yang diatur dalam undang-undang.
kesepakatan dimana menurut asas ini perjanjian itu telah lahir cukup
23
Firman Floranta Adora, Op.Cit, hlm. 101
24
Subekti, Op.Cit, hlm.13
26
Asas kepribadian ini berarti isi perjanjian hanya mengikat para pihak
secara personal, tidal mengikat pihak pihak lain yang tidak memberikan
sendiri”
6. Asas obligator dari suatu perjanjian, yaitu yang dimaksus dengan asas
sebagai jujur atau kejujuran, masalah iktikad baik erat sekali kaitannya
iktikad baik tercantum dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata yang
25
Djaja S. Meliala, Masalah Iktikad Baik Dalam KUHPerdata, Bina Cipta,
Bandung, 1987, hlm. 1
27
baik”. Asas ini merupakan asas bahwa para pihak harus melaksanakan
teguh maupun kemauan baik dari para pihak yang membuat perjanjian
diatur dalam Bab VII Buku KUHPerdata yang berjudul “tentang sewa
KUHPerdata.
membayar harga yang telah ditetapkan untuk pemakaian itu pada waktu-
yaitu:
26
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Intermassa, Jakarta, 2003, hlm. 164
28
Semua jenis baarang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak
atau benda untuk dipakai selama suatu jangka waktu tertentu, sedangkan
pihak yang lain sanggup untuk membayar harga sesuai dengan yang
1. Ada dua pihak yang saling mengikatkan diri, pihak yang pertama
atau benda, pihak yang kedua adalah pihak penyewa, yaitu pihak yang
2. Adanya unsur pokok yaitu barang, harga dan jangka waktu sewa.
Barang atau benda adalah merupakan suatu harta kekayaan yang berupa
Harga adalah biaya atau harga sewa yang berupa uang sebagai
perjanjian, dan dengan tak perlu adanya suatu janji untuk itu:
bahwa semua orang dapat melakukan aktivitas jual beli yang bertujuan
dapat diartikan, bahwa perjanjian jual beli itu adalah perjanjian timbal
penulis kurang efektif karena tidak adanya peralihan hak milik. Pada
dilahirkan sebagai suatu perjanjian yang sah pada saat tercapainya kata
sepakat antara kedua belah pihak. Hal tersebut ditegaskan dalam Pasal
pada saat itu menyebabkan timbulnya hak dan kewajiban, oleh karena itu
maka perjanjian jual beli dikatakan juga sebagai perjanjan konsensuil dan
isi perjanjian tidak dapat dilaksanakan. Hal ini dapat terjadi karena salah
satu pihak ingkar janji, sehingga terdapat salah satu pihak yang akan
suatu prestasi yang telah disepakati. Salah satu kerugian yang dialami oleh
salah satu pihak dalam perjanjian ini biasanya di sebabkan oleh perbuatan
“tort”. Kata tort itu sendiri sebenarnya hanya berarti “salah”, akan tetapi
2. Melanggar hukum adalah tiap perbuatan yang melanggar hak orang lain
a. Er moet een daad zjin verricht (harus ada yang melakukan perbuatan)
b. Die daad moet onrechtmatig zijn (perbuatan itu harus melawan hukum)
c. De daad moet aan een ander schade heb bentoege bracht (perbuatan itu
d. De daad moet aan schuld zijn te wijten (perbuatan itu karena kesalahan
28
Sedyo Prayogo, Penerapan Batas-Batas Wanprestasi dan Perbuatan Melawan
Hukum Dalam Perjanjian, 2016, Vo. III, No. 2.
29
Ibid.
33
berikut30:
sini dimaksudkan, baik berbuat sesuatu (dalam arti aktif) maupun tidak
melawan hukum ini diartikan dalam arti yang seluas luasnya, yakni
3. Adanya kesalahan
30
Munir Fuady, Perbuatan Melawan Hukum Pendekatan Kontemporer, Citra
Aditya Bakti, Bandung, 2013, hlm.10
34
berikut:
4. Adanya Kerugian
hukum.
31
Ibid. hlm 11
35
“fakta” atau apa yang secara faktual telah terjadi. Setiap penyebab yang
melawan hukum secara tidak langsung yang di atur dalam Pasal 1367
KUHPerdata, yaitu:
32
Ibid. hlm. 14
36
dilakukan oleh orang lain ini, dapat dibagi kepada 2 (dua) kategori
sebagaiberikut:
2. Teori tanggung jawab pengganti yang bukan dari atasan atasan orang-
dibawah tanggungannya.
tanggung gugat dari perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh pihak
1. Orang tua atau wali bertanggung gugat atas tindakan yang dilakukan
karena:
haknya untuk berbuat sesuatu bagi tanah yang dihaki. Tolak pembeda dari
berbagai hak penguasaan atas tanah terletak pada “sesuatu” yang boleh,
wajib, dan atau dilarang untuk diperbuat. Hak-hak penguasaan atas tanah
38
negara atas tanah. Wewenang hak menguasai negara atas tanah disebutkan
atas tanah. Hal ini disebutkan dalam Pasal 4 ayat (1) UUPA yaitu: atas
dasar hak menguasai negara atas tanah sebagai yang dimaksud dalam Pasal
disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang
hukum.
Fikih Wiryani, Hukum Agraria, Konsep dan Sejarah Hukum Agraria Era
33
dan sebagian ruang yang ada di atasnya (Pasal 1 ayat (3), Pasal 4 ayat (1)
manusia hidup di atas tanah, manusia pula hidup dari hasil tanah yang
dengan alam dan hokum alam, telah menjadi kodrat bahwa manusia tidak
dapat terpisahkan dengan tanah. Dengan itu hak milik atas tanah sangat
penting untuk dapat menikmati dan mempunyai hak milik atas tanah
tersebut.
et sacre” (hak yang tidak dapat dilanggar dan suci), hak ini merupakan
hak absolut, yang tidak dapat diganggu gugat baik oleh anggota
tata usaha dan hukum sosial), seperti hukum pajak, hukum ekspor, dan
hukum impor.
(misbruik van het recht) yang dapat dibedakan dalam dua jenis, yaitu
41
berlaku sebagai definisi Hak Milik atas tanah, tetapi masih berlaku untuk
Definisi Hak Milik atas tanah terdapat dalam pasal 20 UUPA, yaitu :
Pemberian sifat ini tidak berarti bahwa hak merupakan hak yang
mutlak tak terbatas dan tidak dapat di ganggu gugat, sebagai hak eigendom
a. Keadaan tanah yang statis itu akan menjadi tempat tumpuan manusia
34
Ibid, hlm 4.
42
2. Hak menguasai dari negara yang terdapat dalam Pasal 2, yang hanya
meliputi:
Hak-hak atas tanah ini diatur dalam Bab II UUPA, yang dimaksud
kepada perseorangan maupun badan hukum. Hak atas tanah ini ada
1) Hak Gadai
2) Hak Usaha Bagi Hasil
3) Hak Menumpang
4) Hak Sewa Tanah Pertanian
b. Wakaf, yaitu hak milik yang sudah diwakafkan, yang diatur dalam
Pasal 49 UUPA.
c. Hak jaminan atas tanah yang disebut dengan hak tanggungan, yang
diatur dalam Pasal 25, 33, 39, dan 51 UUPA, serta UU Nomor. 4
UUPA tersebut, kecuali hak gadai, hak usaha bagi hasil, dan hak
lembaga hak-hak atas tanah yang lama. Sedangkan hak-hak atas tanah
35
Fikih Wiryani, Op.Cit. hlm 100.
44
yang lama sebagai hubungan hukum konkrit, sejak itu dikonversi oleh
UUPA menjadi salah satu hak yang baru dari hukum tanah nasional.
Ketentuan hak milik atas tanah sebagai bagian hak asasi manusia
konsepsi (gambaran yang utuh dan menyeluruh) dari hak milik yang
diharapkan.36
undangan, maupun penafsiran para ahli. Oleh karena itu, kajian hak milik
atas tanah bagi bangsa Indonesia merupakan suatu kajian yang sangat
penting, karena hak milik atas tanah merupakan hak kebendaan yang
bangsa.
Hak milik, khususnya hak milik atas tanah sebagai bagian dari hak
yang sering menimbulkan persoalan dalam praktik, oleh sebab itu, perlu
adanya suatu pembatasan hak milik atas tanah, untuk mendapatkan sesuatu
Aslan Noor, Konsep Hak Milik Atas Tanah Bagi Bangsa Indonesia di Tinjau
36
dari Ajaran Hak Asasi Manusia, Mandar Maju, Bandung, 2006, hlm. 5.
45
praktiknya sesorang yang tidak mempunyai hak milik atas tanah dapat
pemilik hak milik atas tanah yang menurut yuridis itu sah.
Pasal 33:
F. Metode Penelitian
segi kehidupan.37
demikian, maka tanpa metode sesorang peneliti tak akan mungkin mampu
analisis data serta simpulan yang diambil. Pada metode penelitian ini
37
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Pers, Jakarta, 2015, hlm.
3.
38
Soerjono Soekanto, Op.Cit. hlm. 13.
47
1. Spesifikasi Penelitian
2. Metode Pendekatan
3. Tahap Penelitian
a. Penelitian Kepustakaan
39
Fakultas Hukum Universita Pasundan, Panduan Penyusunan Penulisan
Hukum (Tugas Akhir), Bandung, 2015, hlm. 15
40
Ronny Hanitijo Soemitro, Metodelogi Penelitian Hukum dan Jurimetri, Ghalia
Indonesia, Jakarta, 1990, hlm. 52
49
41
Ibid. hlm. 11
42
Ibid, hlm.12
50
b. Penelitian Lapangan
43
Ibid. hlm. 98.
44
Ibid. hlm. 56.
51
suatu proses pengadaan data, mengenai data primer dan data sekunder
a) Studi Dokumen
Bandung.
45
Ibid. hlm. 64.
52
b) Wawancara
46
Ibid, hlm. 57.
53
6. Analisis Data
7. Lokasi Penelitian
a. Perpustakaan
b. Instansi
47
Ibid. hlm. 98.