CONTOH KASUS

PT. Jaya Mulia berminat untuk mendirikan perusahaan yang memproduksi pakaian yaitu
ibu hamil. Selama ini di pasaran produk tersebut diimpor dari China dengan harga Rp
60.000 per unit, namun jika proyek ini terealisasikan produknya akan dijual dengan
harga lebih rendah dengan kualitas sama. Sebelum melaksanakannya, dia melakukan
studi kelayakan dengan umur proyek 3 tahun. Berikut ini adalah informasi yang berhasil
dikumpulkan

A. INVESTASI
Kebutuhan Investasi = Rp 75.870.000 Untuk Aktiva Tetap dan Modal Kerja
1. Aktiva Tetap (Rp 70.000.000,-)

No Jenis Aktiva tetap Harga (Rp) Umur (th) Nilai Sisa (Rp)

1 Pembelian Mesin 10.000.000 10 1.000.000

2 Pembelian Kendaraan 40.000.000 6 5.000.000

3 Renovasi Gedung 10.000.000 10 1.000.000

4 Pembelian Peralatan 10.000.000 4 2.500.000

Total 70.000.000

2. Modal Kerja (Rp. 5.870.000,-)

B. ASUMSI-ASUMSI PENERIMAAN DAN PENGELUARAN

1. Asumsi Penerimaan
a. Harga Jual Rp 30.000 per unit pada tahun pertama, meningkat 10 % pada
tahun kedua
b. Penjualan 500 unit per hari pada tahun pertama, pada tahun kedua dan
ketiga meningkat 10 % pertahun
2. Asumsi Pengeluaran
a. Untuk memproduksi 500 unit dibutuhkan biaya-biaya variabel yaitu bahan
baku utama Rp 8.000.000,-; bahan baku penolong Rp 1.000.000,-; tenaga
kerja langsung Rp50.000,- dan label Rp 100.000-
b. Biaya variabel diproyeksikan memiliki prosentase yang sama terhadap harga
jual
c. Biaya tetap per bulan yang harus dikeluarkan meliputi biaya karyawan tetap
Rp 1.500.000,-; listrik Rp 2.000.000,-; telepon Rp 200.000,-; transportasi Rp
700.000,-; -dan ATK Rp 500.000,-. Untuk tahun kedua dan ketiga, semua
komponen biaya tetap diproyeksikan naik 10% per tahun
d. Sumber dana 50 % dari hutang dengan tingkat bunga 20 % per tahun
e. Discount Factor ditetapkan sebesar 25 % dan
f. Tarif pajak adalah 25 %
g. Dalam 1 tahun = 250 hari kerja
C. ALIRAN KAS

KETERANGAN TAHUN-1 TAHUN-2 TAHUN-3

PENJUALAN (UNIT) 125.000 137,500 151,250
HARGA JUAL PERUNIT 30.000 1,760 1,760
BIAYA VARIABEL PERUNIT 23.000 704 704

PENDAPATAN 3.750.000.000 242,000,000 266,200,000

PENGELUARAN
BIAYA TETAP 58.800.000 66,000,000 72,600,000
BIAYA VARIABEL 2.900,000,000 96,800,000 106,480,000
DEPRESIASI 30,000,000 10,000,000 10,000,000
TOTAL PENGELURAN 500,000,000 172,800,000 189,080,000
LABA KOTOR (EBIT) 3.250.000,000 69,200,000 77,120,000
BEBAN BUNGA 15.000,000 9,980,000 9,980,000
3,235,000,00
LABA SBLM PAJAK 59,220,000 67,140,000
0
PAJAK (25%) 808,750.000 14,805,000 16,785,000
LABA BERSIH (EAT) 2.191.250.000 44,415,000 50,355,000
DITAMBAH
DEPRESIASI 10,000,000 10,000,000 10,000,000
BUNGA(1-TAX) 20,000,000 7,485,000 7,485,000
MODAL KERJA 9,800,000
SISA AKTIVA TETAP 60,000,000
CASH FLOWS 2.194.250.000 61,900,000 137,640,000

D. PENILAIAN INVESTASI

1. Payback Period
› Hasil Perhitungan : PP = 1 ,84 Th
› Syarat : waktu pengembalian < 3 Tahun
› Penilaian : PP (1,84 Th) < 3 Th à Layak

2. Net Present Value

› Hasil Perhitungan : NPV = 48.287.680
› Syarat: NPV > 0
› Penilaian : NPV (48.287.680) > 0 à Layak

3. Internal Rate of Return

› Hasil Penilaian: IRR = 52,88 %
› Syarat IRR > Rate of Return (25%)
› Penilaian : IRR (52,88 %) > RoR (25 %) à Layak
 E. ANALISIS SENSITIVITAS

Bagaimana Kelayakan Proyek jika terjadi perubahan pada:

a. Penjualan
b. Harga Jual
c. Biaya Variabel
d. Biaya tetap
e. Beban Bunga

Nilai NPV Pada berbagai perubahan variable

TURUN NAIK
VARIABEL NORMAL
NO
PEUBAH  
30% 20% 10% 10% 20% 30%

1 PENJUALAN (12,620,864) 7,681,984 27,984,832 48,287,680 68,590,528 88,893,376 109,196,224

2 HARGA JUAL (12,620,864) 7,681,984 27,984,832 48,287,680 68,590,528 88,893,376 109,196,224

3 BIAYA VARIABEL 117,317,363 97,014,515 74,004,621 48,287,680 19,863,693 (11,267,341) (45,105,421)

4 BIAYA TETAP 76,955,200 67,399,360 57,843,520 48,287,680 38,731,840 29,176,000 19,620,160

5 BEBAN BUNGA 52,670,896 51,209,824 49,748,752 48,287,680 46,826,608 45,365,536 43,904,464

PERHITUNGAN

PENJUALAN TH-1 = PENJUALAN PERHARI (500) X 250 HARI = 125.000

PENJUALAN TH-2 = 1,1 X 125.000 = 137.500 (NAIK 10 % DARI TH-1)
PENJUALAN TH-3 = 1,1 X 137.500 = 151.250 (NAIK 10 % DARI TH-2)

HARGA JUAL TH-1 = 1.600

HARGA JUAL TH-2 = 1.600 X 1,1 = 1.760 (NAIK 10 % DARI TH-1)
HARGA JUAL TH-3 = 1.760 (TETAP)

BIAYA VARIABEL PER UNIT

- JUMLAH PRODUKSI = 500 UNIT
- BIAYA
 BAHAN BAKU = 150.000
 BAHAN PENOLONG = 30.000
 TENAGA KERJA LANSUNG = 120.000
 KEMASAN = 20.000
TOTAL BIAYA = 320.000

- BIAYA PER UNIT TH-1 = 320.000/500

= 640
 - HARGA JUAL TH-1 = 1.600

- PERSENTASE DARI HARGA JUAL TH-1 = 640/1600 = 40 %

- BIAYA PER UNIT TH-2 = 40 % X 1.760 (HARGA JUAL TH-2) = 704

- BIAYA PER UNIT TH-3 = 40 % X 1.760 (HARGA JUAL TH-3) = 704

PENDAPATAN = PENJUALAN (UNIT) X HARGA JUAL PER UNIT

BIAYA TETAP BULANAN

GAJI KARYAWAN = 3.500.000
LISTRIK = 300.000
TELEPON = 200.000
SEWA GEDUNG = 500.000
ATK = 500.000
TOTAL =5.000.000

BIAYA TETAP TAHUN-1 = 5.000.000 X 12 BULAN = 60.000.000

BIAYA VARIABEL = JUMLAH PENJUALAN (UNIT) X BIAYA VARIABEL PER UNIT