ANALISIS YURIDIS  

IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB) YANG DIGANTI

DENGAN PERSETUJUAN BANGUNAN GEDUNG (PBG)
 
Sebuah bangunan, kini tidak perlu lagi membuat Izin Mendirikan Bangunan
(IMB) karena Pemerintah secara resmi telah menggantinya dengan Persetujuan
Bangunan Gedung (PBG) yang diklaim lebih sederhana. Aturan mengenai PBG
tertuang di dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 16 Tahun 2021 tentang
Peraturan Pelaksanaan Uundang-undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung yang ditetapkan pada 2 Februari 2021, sebagai bentuk
tindak lanjut dari ketentuan Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b Undang-undang
Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. 

Hal Ini berarti PGB menjadi persyaratan baru yang harus diurus oleh pemilik
bangunan jika hendak melaksanakan konstruksi maupun melakukan
perubahan terhadap bangunan tersebut. 

Lalu, bagaimana jika bangunan sudah terlanjur dibuat sebelum

diberlakukannya Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) tersebut? Tak perlu
khawatir. Sebab, Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang sudah terbit sebelum
Peraturan Pemerintah  Nomor 16 Tahun 2021 terbit, maka tetap berlaku
hingga berakhir. 

Sebagai gantinya, bangunan gedung yang sudah berdiri tetapi tidak

mengantongi PBG, maka harus mengurus Sertifikat Laik Fungsi (SLF) untuk
memperoleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Di dalam Sertifikat Laik
Fungsi (SLF) dinyatakan mengenai kelaikan fungsi sebuah bangunan gedung
sebelum dimanfaatkan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah setempat. 
 
PERBEDAAN ANTARA PBG DAN IMB

Bahwa jika dilihat dari pengertiannya, memang tidak ada perbedaan

substansial di antara PBG dan IMB. Namun, ada perbedaan antara IMB dan
PBG yaitu penggunaan kata-kata yang berbeda yang berkaitan dengan acuan
dalam pemberian izin. 

Pemberian IMB diberikan jika telah sesuai dengan persyaratan administratif

dan persyaratan teknis yang berlaku di mana harus diperoleh sebelum dan
saat mendirikan bangunan. Sementara izin PBG diberikan ketika sudah sesuai
dengan standar teknis bangunan gedung yang artinya bersifat sebagai aturan
perizinan yang mengatur bagaimana bangunan harus didirikan.

Standar teknis yang dimaksud pada PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)

diantaranya perencanaan dan perancangan bangunan gedung, pelaksanaan
dan pengawasan konstruksi bangunan gedung, dan pemanfaatan bangunan
gedung.
           
Bahwa selain itu, ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Cagar
Budaya (BGCB), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Fungsi
Khusus (BGFK), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Hijau (BGH),
ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Negara (BGN), ketentuan
dokumen, dan ketentuan pelaku penyelenggaraan bangunan gedung juga
termasuk di dalam standar teknis PBG. Selanjutnya perbedaan IMB dan PBG
adalah terletak pada tahapannya. IMB yaitu izin yang harus diurus oleh
pemilik bangunan. Namun, PBG hanya berupa ketentuan soal teknis
bangunan.
 

1
SYARAT PEMBUATAN PBG

Untuk mendapatkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), pemilik bangunan

harus memenuhi dua persyaratan utama yaitu punya dokumen rencana
teknis dan dokumen perkiraan biaya pelaksanaan konstruksi. Dokumen
rencana teknis ini meliputi rencana arsitektur, rencana struktur, rencana
utilitas, dan spesifikasi teknis bangunan gedung. Dokumen rencana arsitektur
mencakup :

1. Data penyedia jasa perencana arsitektur ;

2. Konsep rancangan ;
3. Gambar rancangan tapak ;
4. Gambar denah ;
5. Gambar tampak Bangunan Gedung ;
6. Gambar potongan Bangunan Gedung ;
7. Gambar rencana tata ruang dalam ;
8. Gambar rencana tata ruang luar ;
9. Detail utama dan/atau tipikal ;

Dokumen rencana struktur meliputi :

1. Gambar rencana struktur bawah termasuk detailnya ;

2. Gambar rencana struktur atas dan detailnya ;
3. Gambar rencana basemen dan detailnya ;

Perhitungan rencana struktur dilengkapi dengan data penyelidikan tanah

untuk Bangunan Gedung lebih dari 2 (dua) lantai. Dokumen rencana utilitas
berisi :

1. Perhitungan kebutuhan air bersih, listrik, penampungan dan

pengolahan air limbah, pengelolaan sampah, beban kelola air hujan,
serta kelengkapan prasarana dan sarana pada Bangunan Gedung ;
2. Perhitungan tingkat kebisingan dan getaran; Gambar sistem proteksi
kebakaran sesuai dengan tingkat risiko kebakaran ;
3. Gambar sistem penghawaan atau ventilasi alami dan/atau buatan;
Gambar sistem transportasi vertical ;
4. Gambar sistem transportasi horizontal ;
5. Gambar sistem informasi dan komunikasi internal dan eksternal ;
6. Gambar sistem proteksi petir; Gambar jaringan listrik yang terdiri dari
gambar sumber, jaringan, dan pencahayaan ;
7. Gambar sistem sanitasi yang terdiri dari sistem air bersih, air limbah,
dan air hujan. Dokumen spesifikasi teknis Bangunan Gedung
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf d berisi jenis, tipe, dan
karakteristik material atau bahan yang digunakan secara lebih detail
dan menyeluruh untuk komponen arsitektural, struktural, mekanikal,
elektrikal, dan perpipaan (plumbing) ;

Bahwa selain itu, syarat selanjutnya yang mesti dipenuhi yaitu adanya
kelengkapan dokumen berupa perkiraan biaya pelaksanaan konstruksi. Di
dalamnya meliputi adanya perhitungan volume masing-masing elemen
aristektur, struktur, mekanikal, elektrikal, dan juga perpipaan (plumbing).
"Dokumen perkiraan biaya pelaksanaan konstruksi sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) huruf b mencakup laporan uraian perhitungan biaya
berdasarkan perhitungan volume masing-masing elemen arsitektur, struktur,
mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (plumbing) dengan mempertimbangkan
harga satuan Bangunan Gedung.

2
CARA MENGURUS PBG

a. Diajukan sebelum pelaksanaan konstruksi.

Sebelumnya pemohon melengkapi dokumen rencana teknis dan kemudian
diajukan kepada pemerintah daerah kabupaten/kota atau pemerintah
daerah provinsi.

b. Melakukan konsultasi.
Setelah mengajukan dokumen rencana teknis, pemohon/pemilik
melakukan proses konsultasi tersebut, yang meliputi : Pendaftaran
Pemeriksaan pemenuhan standar teknis dan Pernyataan pemenuhan
standar teknis.

c. Pendaftaran lewat Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung

(SIMBG).
Pendaftaran sendiri dilakukan oleh pemohon atau pemilik melalui Sistem
Informasi Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG). Pemohon atau pemilik
yang mendaftar harus menyampaikan informasi berupa data pemohon atau
pemilik, data bangunan gedung, dan dokumen rencana teknis.

d. Pemeriksaan dokumen.
Setelah dokumen yang dibutuhkan telah diserahkan, Kepala Dinas Teknis
menugaskan sekretariat untuk memeriksa kelengkapan informasi. untuk
Bangunan Gedung Fungsi Khusus (BGFK), menteri menugaskan sekretariat
pusat untuk memeriksa kelengkapan informasi. Terakhir, setelah informasi
dinyatakan lengkap, sekretariat memberikan jadwal konsultasi
perencanaan kepada pemohon atau pemilik melalui Sistem Informasi
Manajemen Bangunan Gedung (SIMBG).

e. Penerbitan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Apabila dokumen disetujui, maka akan diterbitkan izin Persetujuan
Bangunan Gedung (PBG).

 
SANKSI

Bahwa jika pemilik bangunan tidak memenuhi kesesuaian penetapan fungsi

dalam PBG, maka akan dikenakan sanksi administratif. Sanksi administratif
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat berupa : Peringatan tertulis
Pembatasan kegiatan pembangunan Penghentian sementara atau tetap pada
pekerjaan pelaksanaan pembangunan Penghentian sementara atau tetap pada
Pemanfaatan Bangunan Gedung Pembekuan PBG Pencabutan PBG
Pembekuan SLF Bangunan Gedung Pencabutan SLF Bangunan Gedung
Perintah Pembongkaran Bangunan Gedung. Jika bangunan sudah terlanjur
mendapatkan izin IMB sebelum peraturan baru soal PBG terbit, maka izin
tersebut masih berlaku hingga berakhirnya masa izin.

KESIMPULAN

1. Bahwa sejak berlakunya Undang-undang No. 11 Tahun 2020, sebagaimana

tertuang dalam ketentuan Pasal 24 dan Pasal 185 huruf b Undang-undang
Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja. Serta dalam ketentuan Pasal
347 Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021, nomenklatur Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) diubah menjadi Persetujuan Bangunan
Gedung (PBG) yang mulai berlaku sejak tanggal 2 Agustus 2021. 

3
2. Bahwa terhadap ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Cagar
Budaya (BGCB), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Fungsi
Khusus (BGFK), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Hijau
(BGH), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Negara (BGN),
ketentuan dokumen, dan ketentuan pelaku penyelenggaraan bangunan
gedung juga termasuk di dalam standar teknis PBG dan harus
menyesuaikan sejak berlakunya Undang-undang No. 11 Tahun 2020.

3. Bahwa terhadap perubahan Bangunan Gedung, Bangunan Gedung

Cagar Budaya (BGCB), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung
Fungsi Khusus (BGFK), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung
Hijau (BGH), ketentuan penyelenggaraan Bangunan Gedung Negara
(BGN), baik perorangan maupun badan hukum harus menyesuaikan
berdasarkan Undang-undang No. 11 Tahun 2020, dan ketentuan Pasal
347 Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021.

*****