4/27/2022

BANGUNAN
GEDUNG
NEGARA (BGN)
WIDI HARTONO

PERATURAN
 Perpres No 71 Tahun 2011
 Permen PUPR NOMOR 22/PRT/M/2018

2
 4/27/2022

DEFINISI
 Bangunan Gedung Negara adalah bangunan gedung untuk
keperluan dinas yang menjadi barang milik negara/daerah
dan diadakan dengan sumber pembiayaan yang berasal dari
dana APBN, dan/atau APBD, atau perolehan lainnya yang sah
 Pembangunan Bangunan Gedung Negara adalah kegiatan
mendirikan bangunan gedung negara yang diselenggarakan
melalui tahap perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi,
dan pengawasannya, baik merupakan pembangunan baru,
perawatan bangunan gedung, maupun perluasan bangunan
gedung yang sudah ada, dan/atau lanjutan pembangunan
bangunan gedung.

DEFINISI
 Klasifikasi Bangunan Gedung Negara adalah
penggolongan kelas bangunan gedung negara
berdasarkan kompleksitas.
 Standar Luas Bangunan Gedung Negara adalah standar
luasan yang digunakan untuk bangunan gedung negara
yang meliputi gedung kantor, rumah negara, dan
bangunan gedung negara lainnya.
 Standar Harga Satuan Tertinggi adalah biaya paling
banyak per meter persegi pelaksanaan konstruksi
pekerjaan standar untuk pembangunan bangunan gedung
negara
 4/27/2022

Status hak atas tanah (ijin

pemanfaatan)
PERSYARATAN
BANGUNAN GEDUNG SKBG
NEGARA Administrasi
IMB

Dokumen: pendanaan,
perencanaan, pembangunan,
Persyaratan BGN pendaftaran

Tata bangunan

Teknis Keandalan bangunan

Memenuhi ketentuan
klasifikasi, standar luas,
standar jumlah lantai

Penyusunan rencana
kebutuhan
TAHAPAN PEMBANGUNAN
BANGUNAN GEDUNG Penyusunan rencana
NEGARA Persiapan pendanaan

Perencanaan Teknis Penyusunan rencana

penyediaan dana

Tahapan
Pelaksanaan Konstruksi
Pembangunan

Pengawasan Teknis Status BMN

Pasca Konstruksi SLF

Pendaftaran BGN
 4/27/2022

PROSES BANTUAN TEKNIS

PENYELENGGARAAN PEMBANGUNAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Proses Pembangunan BGN Pasca Konstruksi

Perencanaan Pelaksanaan
Persiapan Pemanfaatan Penghapusan
Teknis Konstruksi

Bantuan teknis Bantuan teknis

Bantuan teknis berupa:
 Rekomendasi kebutuhan
berupa analisis berupa taksiran
biaya pembangunan baru/ tingkat harga
perawatan BGN kerusakan bongkaran
 Rekomendasi teknis,
seperti multi years,
bangunan > 8lt, pekerjaan
lanjutan

Klasifikasi
PEMBIAYAAN
BANGUNAN GEDUNG Standar Luas
NEGARA
Pembangunan Biaya Pekerjaan
Bangunan baru Standar Standar Jumlah
Lantai

HSBGN

Non Standar
Bgn+Lingk

Perawatan Biaya Pekerjaan Non Standar

Bangunan Non Standar Lainnya

Non Standar
Fungsi Khusus
 4/27/2022

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan pada kompleksitas.

2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunan sederhana, bangunan
tidak sederhana, dan bangunan khusus.
a. Bangunan sederhana, merupakan bangunan gedung negara dengan
teknologi dan spesifikasi sederhana.
b. Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedung negara dengan
teknologi dan spesifikasi tidak sederhana.
c. Bangunan khusus, merupakan bangunan gedung negara dengan
fungsi, teknologi, dan spesifikasi khusus.

3. Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi bangunan Gedung negara diatur

dengan Peraturan Menteri.

KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG NEGARA

BANGUNAN SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta memiliki kompleksitas dan
teknologi sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh)
tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana serta memiliki kompleksitas
dan/atau teknologi tidak sederhana Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama
paling singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS
adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan persyaratan khusus, yang
dalam perencanaan dan pelaksanaannya memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa
penjaminan kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun
 4/27/2022

KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klasifikasi Penggunaan Bangunan
 BG Kantor yang sudah ada disain prototipe-nya/ sd. 2
lantai/luas sd. 500 m2
SEDERHANA  Rumah Dinas Tipe C,D, dan E
 Pelayanan kesehatan: Puskesmas
 Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai

 BG Kantor belum ada prototipe-nya/ diatas 2 lantai/ >500

m2
TIDAK Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D,&E bertingkat

SEDERHANA  Rumah Sakit Klas A & B
 Universitas/Akademi

 Istana Negara/Wisma Negara

 Instalasi Nuklir, instalasi hankam
KHUSUS  Laboratorium, terminal, stadion OR, rumah tahanan,
gudang benda berbahaya
 Bangunan Monumental, ged. Perwakilan RI 11

TIPE RUMAH DINAS

Tipe Pengguna Bangunan
Khusus  Menteri/Pimpinan Lembaga Tinggi Negara
 Sekjen, Dirjen, Irjen, Kepala Badan
A  Pejabat yang setingkat, Anggota Lbg Tinggi Neg/Dewan
 Direktur, Kapus, Karo, KaKanwil
B  Pejabat yang setingkat ,PNS Gol.IV/d dan IV/e
 Kasubdit, Kabag, Kabid
C  Pejabat yang setingkat, PNS Gol. IV/a, IV/b dan IV/c
 Kasi, Kasubag, Kasubdid
D  Pejabat yang setingkat, PNS Gol. III

E  PNS Gol. I dan Gol. II

12
 4/27/2022

KLASIFIKASI BANGUNAN KHUSUS

Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan berdasarkan rincian

anggaran biaya (RAB) yang dihitung tersendiri sesuai dengan
kebutuhan dan kewajaran harga yang berlaku.

13

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

B. Klasifikasi Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,
1. Standar luas gedung kantor;
a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:
1) Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel (Catt: Untuk
Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)
2) Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per
personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)
b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan, luasnya
dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis kebutuhan
c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang tercantum
dalam lampiran I. (Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)
2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan Gedung negara
diatur dengan Peraturan Menteri.
 4/27/2022

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Keterangan
1. Untuk:
a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali luas tanah 2000m2.
b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A, kecuali luas tanah
1000m2.
Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk Ruang Tamu Besar
/Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.
2. Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang
Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
 DKI Jakarta : 20%
 Ibukota Provinsi : 30%
 Ibukota Kabupaten/Kota : 40%
 Pedesaan : 50%
3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah susun, luas per unit bangunannya
diperhitungkan dengan mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B). Kebutuhan
garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement dan/atau halaman

STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Jenis Luas
 Gedung Kantor Klasifikasi Tidak Sederhana
seluas 10 m2/personil
 Gedung Kantor Klasifikasi Sederhana
Gedung Kantor seluas 9.6 m2/personil

Ruang Khusus atau Rg. Pelayanan
Masyarakat dihitung tersendiri

Rincian Standar Luas Ruang Terlampir
 Tipe Khusus : 400m2 / 1000m2 (LB/LT)
 Tipe A : 250m2 / 600m2 (LB/LT)
 Tipe B : 120m2 / 350m2 (LB/LT)
Rumah Negara  Tipe C : 70m2 / 200m2 (LB/LT)
 Tipe D : 50m2 / 120m2 (LB/LT)
 Tipe E : 36m2 / 100m2 (LB/LT)

 Mengikuti ketentuan yang dikeluarkan oleh

BGN Lainnya Instansi ybs.
 4/27/2022

STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR

LUAS RUANG (m2)
A. RUANGAN KETERANGAN
R. PELAYANAN
KANTOR JABATAN
R. PENUNJANG JABATAN JABATAN
R. KERJA
R. R. R. R. R. R. R. R. JML
JML STAF CATATAN
TAMU RAPAT TUNGGU ISTIRAHAT SEKRET STAF SIMPAN TOILET

12 345678 9 10 11 12
Menteri/ Ketua
1 28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
Lembaga

2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
R.Staf pada setiap
Eselon IA/ Anggota jabatan
3 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
Dewan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
4 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2 personel
@ 2,2 - 3 m2/
5 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2 personel, sesuai
dengan tingkat
jabatan dan
6 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2 kebutuhan dari
masing-masing
7 Eselon III A 12.00 6.00 3.00 3.00 24.00 0 K/L
R.
Toilet
8 Eselon III B 12.00 6.00 3.00 21.00 0
ber
sama
9 Eselon IV 8.00 8.80 2.00 18.80 4
17

STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR

B. RUANGAN JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
123
PENUNJANG Ruang Rapat Utama
1 140 m2 Kapasitas 100 orang
Kementerian
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan ruang

kantor / ruang penunjang Menteri.
2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA.
3. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.

18
 4/27/2022

STANDAR LUAS GEDUNG KANTOR

C. SIRKULASI = 25% x (A + B)

1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat
disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.
2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung
tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.
3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus
atau ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak,
Kantor Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung
tersendiri, di luar standar luas tersebut di atas.

19

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling banyak 8

(delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun
ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.
3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan) lantai
harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Menteri
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh pada
Koefisien / faktor pengali jumlah lantai bangunan, besarannya
ditetapkan oleh Menteri.
 4/27/2022

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung
Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara ditetapkan

secara berkala oleh Bupati/Walikota.
2. Standar harga satuan tertinggi bangunan Gedung negara untuk
Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur DKI Jakarta.
3. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara dihitung
berdasarkan formula perhitungan standar harga satuan tertinggi yang
ditetapkan oleh Menteri.

STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI BANGUNAN GEDUNG

NEGARA (HSBGN)

1. Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2

pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan bangunan
gedung negara, khususnya untuk pekerjaan standar bangunan
gedung negara, yang meliputi pekerjaan struktur, arsitektur dan
finishing, serta utilitas bangunan gedung negara.
2. Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan gedung
negara ditetapkan secara berkala untuk setiap kabupaten/kota oleh
Bupati/Walikota setempat, khusus untuk Provinsi DKI
Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.
 4/27/2022

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN

Biaya Pembangunan BGN:
 Biaya Pekerjaan Standar
 Biaya Pekerjaan Non Standar
Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:
 Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak Sederhana
 Standar Harga Bangunan Rumah Negara
 Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN
Komponen Biaya Pembangunan:
 Biaya Konstruksi Fisik
 Biaya Perancangan
 Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi
 Biaya Pengelolaan Proyek
23

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN

Pembiayaan Bangunan tertentu:
 Pembangunan > 1 tahun anggaran
 Bangunan dengan Desain Prototipe
 Bangunan dengan Desain Berulang
Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:
(Diperhitungakan dari Biaya Konstruksi Fisik)
 Bangunan Sederhana
 Bangunan Tidak sederhana
 Bangunan Khusus
Biaya Pekerjaan Non-Standar
 Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar,
dengan terlebih dahulu berkonsultasi kepada instansi Teknis PU;
 Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi/pengawasan, dihitung
berdasarkan billing-rate 24
 4/27/2022

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN

BIAYA BIAYA BIAYA

PEMBANGUNAN
BGN
= PEKERJAAN
STANDAR
+ PEKERJAAN NON
STANDAR

25

BIAYA STANDAR DAN NON STANDAR

Biaya standar merupakan biaya untuk pekerjaan pelaksanaan konstruksi Bangunan
Gedung Negara yang dasar (basic) yang sudah ada standar biayanya
Biaya standar digunakan untuk pelaksanaan konstruksi fisik standar yang meliputi
 pekerjaan arsitektur, struktur, utilitas yang meliputi pekerjaan plumbing, dan
jaringan instalasi penerangan, dan perampungan (finishing).
 overhead pelaksana konstruksi, asuransi, keselamatan kerja, inflasi, dan pajak
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

Biaya non standar adalah biaya yang diperlukan untuk pelaksanaan konstruksi yang
belum ada standar biayanya (setiap gedung berbeda, tergantung lokasi,
kompleksitas, dan kebutuhan-kebutuhan khusus untuk Bangunan Gedung Negara)

26
 4/27/2022

PEKERJAAN STANDAR GEDUNG

Pekerjaan Standar BGN meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas
Dihitung berdasarkan
 Standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi gedung negara;
 Koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
 Luas bangunan
Biaya Pek. Standar = (HSBGN) x (K) x (Ltb)
HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Ltb : Luas total lantai bangunan
K : Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14
27

PEKERJAAN STANDAR GEDUNG

Pekerjaan STANDAR bangunan gedung negara meliputi pekerjaan :
 Struktur
 Arsitektur
 Finishing MODEL FORMULA HSBGN
 Utilitas
∑ Vn Hn
HSBGN =
Ltb K
HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Vn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan Pek. Standar
Ltb : Luas total lantai bangunan
Hn : Harga komponen bangunan Pek. Standar
K : Koefisien jumlah lantai
28
 4/27/2022

PEKERJAAN STANDAR GEDUNG

Jumlah Lantai Bangunan Harga Satuan Per m2 Tertinggi
Bangunan 2 lantai 1,090 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 3 lantai 1,120 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 4 lantai 1,135 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 5 lantai 1,162 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 6 lantai 1,197 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 7 lantai 1,236 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 8 lantai 1,265 standar harga gedung bertingkat

29

PROSENTASE KOMPONEN PEKERJAAN

BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Komponen
Gedung Negara Rumah Negara

Pondasi 5% - 10% 3% - 7%
Struktur 25% - 35% 20% - 25%
Lantai 5% - 10% 10% - 15%
Dinding 7% - 10% 10% - 15%
Plafond 6% - 8% 8% - 10%
Atap 8% - 10% 8% - 10%
Utilitas 5% - 8% 8% - 10%
Finishing 10% - 15% 15% - 20% 30
 4/27/2022

PEKERJAAN NON STANDAR GEDUNG

Biaya Pek. Non Standar
- Dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.
- Total biaya nonstandar maksimum150% dari total biaya standar BGN
- Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri

Biaya Pek. Non Standar

PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
• Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga pasar yang
wajar, setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis setempat;
• Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan pekerjaan
non-standar, dihitung, (berdasarkan billing-rate)
31

Jenis Pekerjaan Prosentase

Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X
PROSENTASE PEKERJAAN Elevator/Escalator 8-12% dari X
NON STANDAR GEDUNG Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X
X : total biaya konstruksi fisik pekerjaan Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari X
standar. Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Y : standar Harga Satuan Tertinggi per-m2. Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X
Z : total biaya komponen pekerjaan yang
ditingkatkan Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus 3-8% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y
Peningkatan Mutu *) 15-30% 32dari Z
 4/27/2022

PROSENTASE PEKERJAAN NON STANDAR GEDUNG

1. Peningkatan mutu termasuk peningkatan penampilan arsitektur dan peningkatan
struktur terhadap aspek keselamatan bangunan, hanya dapat dilakukan dengan
memberikan penjelasan yang secara teknis dapat diterima dan harus mendapatkan
rekomendasi dari Instansi teknis.
2. Koefesien Basement hanya untuk 1 – 2 lapis, lebih dari itu diperlukan kajian khusus.

33

BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

Biaya Keseluruhan Bangunan
Biaya Konstruksi
Fisik

Biaya Pekerjaan
HSBGN Biaya MK/
Standar
Pengawasan

Biaya Pekerjaan Biaya

Non Standar. Perencanaan
Maks 150% dari
HSBGN
Biaya
Pengelolaan
Kegiatan
34
 4/27/2022

BIAYA NON STANDAR LAINNYA

1. Penyiapan lahan yang meliputi: pembentukan kualitas permukaan tanah/lahan sesuai
dengan rancangan pembuatan tanda-tanda lahan, pembersihan lahan dan pembongkaran;
2. Pematangan lahan yang meliputi: pembuatan jalan dan jembatan dalam kompleks, jaringan
utilitas kompleks (saluran drainase, air bersih, listrik, Iampu penerangan luar, limbah kotoran,
hidran kebakaran), Iansekap/ taman, pagar fungsi khusus dan tempat parkir;
3. Penyusunan rencana tata bangunan dan Iingkungan (termasuk master plan);
4. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
5. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lalu Lintas (Andalalin)
6. Penyambungan yang meliputi: penyambungan air dari PAM/PDAM, penyambungan listrik
dari PLN, penyambungan gas dari Perusahaan Gas, penyambungan telepon dari TELKOM;
7. Bangunan penghubung antar bangunan,
8. Perizinan-perizinan khusus selain Izin Mendirikan Bangunan karena sifat bangunan,
lokasi/letak bangunan, ataupun karena luas lahan;
9. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan bangunan gedung negara,
untukbangunan gedung yang penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
10.Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki pelaksanaan VE dilakukan oleh
konsultan independen.
35

KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS
Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan per-m2 Tertinggi
ICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunan
Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan
Ruang Radiology 2,00 standar harga bangunan
Rawat inap 1,10 standar harga bangunan
Laboratorium 1,10 standar harga bangunan
Ruang Kebidanan dan Kandungan 1,20 standar harga bangunan
Ruang Gawat Darurat 1,10 standar harga bangunan
Power House 1,25 standar harga bangunan
Ruang Rawat Jalan 1,10 standar harga bangunan
Dapur dan Laundri 1,10 standar harga bangunan
Bengkel 1,00 standar harga bangunan
Lab. SLTP/SMA/SMK 1,15 standar harga bangunan
36
Selasar Luar Beratap/Teras 0,05 standar harga bangunan
 4/27/2022

PEMBAYARAN BIAYA PERENCANAAN TEKNIS

 tahap konsep rancangan sebesar 10%;
 tahap pra-rancangan sebesar 20%;
 tahap pengembangan sebesar 25%;
 tahap penyusunan rancangan gambar detail dan penyusunan
Rencana Kerja dan Syarat (RKS), serta Rencana Anggaran Biaya (RAB)
sebesar 25%;
 tahap pelelangan sebesar 5%; dan
 tahap pengawasan berkala sebesar 15%.

37

BIAYA PENGAWASAN TEKNIS

Biaya pengawasan teknis merupakan biaya paling banyak yang digunakan untuk
membiayai kegiatan pengawasan teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara.
Biaya pengawasan teknis dihitung secara orang-bulan dan biaya langsung yang bisa
diganti, meiputi:
1. honorarium tenaga ahli dan tenaga penunjang;
2. materi dan penggandaan laporan;
3. pembelian dan atau sewa peralatan;
4. sewa kendaraan;
5. biaya rapat;
6. perjalanan (lokal dan luar kota);
7. biaya komunikasi;
8. penyiapan dokumen SLF;
9. penyiapan dokumen pendaftaran;
10. asuransi/pertanggungan (indemnity insurance); dan
11. pajak dan iuran daerah lainnya.
38
 4/27/2022

PEMBAYARAN BIAYA PENGAWASAN TEKNIS

1. pengawasan teknis tahap pelaksanaan konstruksi fisik sampai dengan
serah terima pertama/PHO pekerjaan konstruksi sebesar 90%;
2. pengawasan teknis tahap pemeliharaan sampai dengan serah terima
kedua/FHO pekerjaan konstruksi sebesar 10%; dan
3. tata cara pembayaran angsuran pekerjaan pengawasan mengikuti
ketentuan peraturan perundang-undangan tentang standar dan pedoman
pengadaan pekerjaan konstruksi dan jasa konstruksi.

39

BIAYA MANAJEMEN KONSTRUKSI

Biaya manajemen konstruksi merupakan biaya paling banyak yang digunakan untuk
membiayai kegiatan manajemen konstruksi Pembangunan Bangunan Gedung
Negara. Besarnya biaya manajemen konstruksi dihitung secara orang- bulan dan
biaya langsung.

40
 4/27/2022

PEMBAYARAN BIAYA MANAJEMEN

KONSTRUKSI
1. persiapan/pengadaan konsultan perencana sebesar 5%;
2. review rencana teknis sampai dengan serah terima dokumen perencanaan
sebesar 10%;
3. pelelangan pemborong sebesar 5%;
4. pengawasan teknis pelaksanaan konstruksi fisik yang dibayarkan berdasarkan
prestasi pekerjaan konstruksi fisik di lapangan sampai dengan serah terima
pertama/PHO pekerjaan konstruksi sebesar 70%;
5. pemeliharaan sampai dengan serah terima kedua/FHO pekerjaan konstruksi
sebesar 10%; dan
6. tata cara pembayaran angsuran pekerjaan manajemen konstruksi mengikuti
ketentuan peraturan perundang-undangan.

41

BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN

1. honorarium staf dan panitia lelang (ULP/UKPBJ);
2. perjalanan dinas;
3. rapat-rapat;
4. proses pelelangan;
5. bahan dan alat yang berkaitan dengan pengelolaan kegiatan sesuai dengan
pentahapannya;
6. penyusunan laporan;
7. dokumentasi; dan
8. persiapan dan pengiriman kelengkapan administrasi/dokumen pendaftaran
Bangunan Gedung Negara.

42
 4/27/2022

PROSENTASE KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN

BGN KLASIFIKASI SEDERHANA

43

PROSENTASE KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN

BGN TIDAK SEDERHANA

44
 4/27/2022

PROSENTASE KOMPONEN BIAYA PEMBANGUNAN

BGN KLASIFIKASI KHUSUS

45

BIAYA PEKERJAAN LAIN YANG MENYERTAI/MELENGKAPI

PEMBANGUNAN BGN

1. penyiapan lahan dalam kompleks yang meliputi: pembentukan kualitas

permukaan tanah/lahan sesuai dengan rancangan, pembuatan tanda lahan,
pembersihan lahan, dan pembongkaran;
2. pematangan lahan dalam kompleks yang meliputi: pembuatan jalan dan
jembatan, jaringan utilitas kompleks (saluran drainase, air bersih, listrik, lampu
penerangan luar, limbah kotoran, hidran kebakaran), lansekap/ taman, pagar
fungsi khusus dan tempat parkir;
3. penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan (termasuk master plan);
4. penyusunan studi Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
5. penyelidikan tanah yang terperinci;

46
 4/27/2022

BIAYA PEKERJAAN LAIN YANG MENYERTAI/MELENGKAPI

PEMBANGUNAN BGN

6. biaya pengelolaan kegiatan, perencanaan, dan pengawasan untuk perjalanan dinas ke

wilayah/lokasi kegiatan yang sukar dijangkau oleh sarana transportasi (remote area);
7. perizinan-perizinan khusus karena sifat bangunan, lokasi/letak bangunan, ataupun
karena luas lahan;
8. biaya konsultan studi penyusunan program Pembangunan Bangunan Gedung Negara,
untuk bangunan gedung yang penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
(kegiatan manajemen proyek/perlu ditetapkan kriterianya)
9. biaya konsultan Value Engineering (VE), apabila satuan kerja menghendaki pelaksanaan
VE dilakukan oleh konsultan independen;
10. penyusunan rencana induk (master plan) sebagai acuan pembangunan dalam suatu
kawasan; dan/atau
11. kebutuhan biaya pekerjaan lain yang menyertai/melengkapi pembangunan Bangunan
Gedung Negara dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.

47

CONTOH
UNS merencanakan akan membangun gedung ruang rawat inap RS UNS 4 lantai di
Pabelan, berapa estimasi untuk biaya konstruksi, biaya konsultan perencana,
konsultan pengawas dan biaya pengelola kegiatan?

48
 4/27/2022

JAWABAN
Dari data keputusan kepala daerah diperoleh data Harga Satuan Bangunan
Gedung Negara (HSBGN) didapat harga satuan tertinggi bangunan tidak
sederhana sebesar Rp 5.429.180.
Untuk tahun anggaran 2023 estimasi harga per/m2 rencana gedung adalah
Rp. 5.400.000
Jumlah lantai adalah 4, sehingga faktor pengalinya adalah 1.135 x harga
standar gedung bertingkat = 1.135 x 5.400.000 = Rp 6.129.000
Fungsi bangunan RS untuk rawat inap x harga standar gedung bertingkat =
1,1 x 6.129.000 = Rp. 7.354.800 per/m2

49

JAWABAN
No Uraian Pekerjaan Luasan Estimasi Harga per/m2 Faktor Pengali Biaya Pembangunan
Pekerjaan bangunan meliputi
1 Lantai 1 + pondasi hidrolis 560 7.354.800 1,2 4.942.425.600
2 Lantai 2 500 7.354.800 1 3.677.400.000
3 Lantai 3 500 7.354.800 1 3.677.400.000
4 lantai 4 + atap 500 7.354.800 1,1 4.045.140.000
Total 16.342.365.600
PPN 11% 1.797.660.216
Total Biaya Pembangunan 18.140.025.816

Estimasi konsultan perencana diambil 3.5% = Rp 634.900.904, dibulatkan Rp. 600.000.000

Estimasi konsultan pengawas diambil 2.5% = Rp 453.500.645, dibulatkan Rp. 400.000.000
Biaya pengelola proyek diambil 1,5% = Rp 272.100.387, dibulatkan Rp. 250.000.000
Sisanya untuk biaya konstruksi
50
 4/27/2022

THANK YOU
FLORA@CONTOSO.COM

HTTP://WWW.CONTOSO.COM/