CASE STUDY : KREDIT PEMILIKAN RUMAH

KEUANGAN PERSONAL

Disusun oleh:

KP A

Kelompok 3

1. Kevin Nathanael Lukito 130220028

2. Caroline Yohansen 130220035
3. Marcella Gunawan Putri 130220045

FAKULTAS BISNIS DAN EKONOMIKA

UNIVERSITAS SURABAYA
GASAL 2022-2023
 Statement of Authorship

“Kami yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa tugas terlampir adalah murni hasil
pekerjaan kami sendiri. Tidak ada pekerjaan orang lain yang kami gunakan tanpa menyebutkan
sumbernya.

Materi ini belum pernah disajikan/digunakan sebagai bahan untuk tugas pada mata ajaran lain
kecuali kami menyatakan dengan jelas bahwa kami menyatakan dengan jelas menggunakannya.

Kami memahami bahwa tugas yang saya/kami kumpulkan ini dapat diperbanyak dan atau
dikomunikasikan untuk tujuan mendeteksi adanya plagiarisme.”

No. Nama NRP

1. Kevin Nathanael Lukito 130220028
2. Caroline Yohansen 130220035
3 Marcella Gunawan Putri 130220045

Mata Ajaran : Keuangan Personal

Judul Makalah/Tugas :
Tanggal : 6 Desember 2022
Dosen : Dr. Liliana Inggrit Wijaya (PJMK)
Marwin Antonius MSi

Surabaya, 6 Desember 2022

(Kevin Nathanael Lukito)

 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Data Diri Klien

Nama Lengkap : Joice Handayani

Tempat, Tanggal Lahir : Surabaya, 27 Februari 1994

Umur : 32 tahun

Alamat : Jl. Sidosermo XII/ 12, Surabaya, Jawa Timur

Status : Belum Menikah

Pekerjaan : Pemilik Vendor Photobooth

Pendapatan Bersih/Bulan : Rp35,000,000

Total Aset : Rp748.367.778

Jumlah Hutang :Rp0

1.2 Profil dan Latar Belakang Keuangan Klien

Joice merupakan lulusan dari Universitas Surabaya Fakultas Psikologi. Saat ini ia melanjutkan
bisnis orang tuanya yaitu sebagai seorang pemilik vendor photobooth terkenal di Surabaya
dengan pednapatan bersih saat ini mencapai Rp35,000,000 per bulan. Setelah sekitar 9 tahun
membangun karir, saat ini Joice yang telah berusia 32 tahun telah berhasil menabung sekitar
Rp748.367.778 yang tersebar pada beberapa jenis aset, yaitu deposito bank, reksadana
pendapatan tetap, tabungan reguler pada beberapa bank, logam mulia, dan cash on hand. Secara
umum, aset dari Joice dapat dibedakan menjadi 2 jenis, yaitu aset lancar dan aset tidak lancar
dengan jenis dan rincian sebagai berikut:

● Aset Lancar
Aset lancar yang dimiliki oleh Joice adalah aset yang dapat dicairkan atau ditarik
sewaktu-waktu (bersifat liquid) yang tersebar di tabungan reguler Bank BCA, SeaBank,
 Logam mulia, dan cash on hand dengan total aset lancar yang dimiliki senilai
Rp57,305,000.

Aset Lancar Jumlah (dalam Rupiah)

Tabungan Reguler BCA 31,984,924

Tabungan Reguler SeaBank 13,432,498

Logam Mulia 9,876,952

Cash on Hand 2,010,626

Total 57,305,000

● Aset Tidak Lancar

Aset tidak lancar adalah aset yang bersifat tidak liquid atau akan memakan waktu yang
lebih panjang untuk dicairkan. Aset tidak lancar dapat dibagi lagi menjadi 2 jenis, yaitu
aset yang bersifat tetap dan aset yang bersifat investasi jangka panjang.

● Aset Tetap
Saat ini Joice memiliki aset tetap yang berharga berupa jam tangan, tas, dompet,
ponsel, dan laptop dengan jumlah total sebanyak Rp27,100,000.

Aset Tetap Jumlah (dalam Rupiah)

Jam Tangan Orient 8,100,000

Tas Fossil 4,000,000

Dompet Fossil 2,500,000

Ponsel Xiaomi Redmi Note 11 3,500,000

Laptop Lenovo 9,000,000

Total 27,100,000
● Modal Kerja

Modal Kerja Rincian Jumlah

Printer Photobooth 9 pcs x Rp 12.000.000 Rp 108.000.000

Kamera Canon DSLR 9 pcs x Rp 8400.000 Rp75.600.000

770d

Laptop MSI 2 pcs x Rp12.000.000 Rp 24.000.000

Laptop Asus 1 pcs x Rp7.200.000 Rp7.200.000

Mini PC 7 pcs x Rp4.350.000 Rp30.450.000

Mesin Photobox 7 pcs x Rp6.000.000 Rp42.000.000

Mesin Mirror 1pcs x Rp27.000.000 Rp27.000.000

Mesin Cetak Akrilik 1 pcs x Rp17.120.000 Rp17.120.000

Total Rp331.370.000

Selama 7 tahun mengembangkan photobooth, Joice memiliki modal kerja

sebesar Rp331.370.000 untuk memenuhi kebutuhan event yang selalu mengalami
peningkatan setiap bulannya.

● Investasi Jangka Panjang

Dengan kebiasaan berinvestasinya yang rutin, saat ini aset Joice pada investasi
jangka panjang merupakan yang terbesar diantara jenis-jenis aset yang lain
dengan total Rp297,592,778. Saat ini Joice melakukan investasi jangka panjang
pada 3 instrumen investasi, yaitu deposito di Bank BCA, Reksadana Pendapatan
Tetap, dan saham.

Investasi Jangka Panjang Jumlah (dalam Rupiah)

 Deposito BCA 160,569,911

Reksadana Pendapatan Tetap 101,148,925

Saham 35,873,942

Total 297,592,778

Dengan statusnya yang belum menikah dan masih tinggal bersama dengan orang tuanya
yang juga masih menjalankan bisnis keluarga, Joice ingin mulai mencicil rumah sebagai aset
ketika ia telah menikah. Dalam segi keuangan, hingga saat ini Joice belum memiliki tanggungan
dan hutang. Pengeluaran terbesar Joice saat ini hanya berada pada biaya hidup dirinya sehari-hari
dan pemberian uang untuk orang tua sehingga ia dapat menabung dan berinvestasi dengan
sebagian besar dari penghasilannya.

Pengeluaran Jumlah (dalam Rupiah)

Kebutuhan Sehari-hari 6,500,000

Orang Tua 5,000,000

Tabungan dan Investasi 23,500,000

Total 35,000,000

1.3 Tujuan KPR Klien

Joice yang saat ini usianya yang telah mencapai 32 tahun merasa perlu untuk menyiapkan
sebuah rumah untuk kehidupan rumah tangga bersama pasangannya nanti. Setelah ia mendengar
saran-saran dari orang-orang disekitarnya dan melakukan survei sendiri, ia merasa cocok dengan
sebuah rumah di daerah Manyar, Surabaya yang saat ini diperdagangkan dengan rentang harga
dari Rp1,600,000,000. Mengacu pada kondisi keuangan dan usianya saat ini, ia
mempertimbangkan untuk menggunakan fitur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tenor
10-15 tahun. Dikarenakan ia telah menggunakan fitur-fitur dari Bank BCA selama
bertahun-tahun dan merasa bahwa Bank BCA dapat dipercaya, ia meminta agar KPR yang
dilakukan hanya menggunakan program KPR dari Bank BCA saja.

1.4 Rumah yang Ingin Dibeli

Setelah dilakukan survei lokasi, lingkungan, dan harga, Joice telah memutuskan untuk
melakukan pembelian rumah dengan rincian sebagai berikut:

● Spesifikasi Rumah yang Ingin Dibeli

Harga (Rp) 1,600,000,000

Alamat Jl. Manyar Tirtoasri

Luas Bangunan 120m2

Luas Tanah 70m2

Listrik 2200Watt

Sertifikat SHM

Status Rumah Baru

Kamar Tidur 3+1

Kamar Mandi 3+1

1.5 Profil Risiko Klien

Setelah melakukan wawancara dan memberikan beberapa pertanyaan terkait

beberapa pilihan skenario risiko, didapati bahwa klien memiliki profil risiko yang
konservatif dimana klien lebih memilih hal yang pasti daripada harus berspekulasi dan
menghadapi fluktuasi nilai. Ini berarti dalam hal melakukan KPR, klien cenderung akan
memilih untuk menggunakan program KPR yang memiliki tingkat suku bunga yang tetap
(fixed) yang lebih panjang daripada tingkat suku bunga yang mengambang (floating).
1.6 Permintaan Khusus Dari Klien

Dalam proses KPR yang nantinya akan dijalankan, Joice memiliki beberapa permintaan khusus,
yaitu:

● Program KPR yang digunakan hanya menggunakan program KPR yang berasal dari
Bank BCA karena alasan pribadi.
● Down Payment (DP) tidak lebih dari 60% dari total aset yang dimiliki
● Jangka waktu KPR yang diinginkan tidak lebih dari 20 tahun dan tidak lebih cepat dari
10 tahun karena alasan mempertimbangkan nominal angsuran per bulannya yang cukup
besar jika jangka waktu KPR dibawah 10 tahun dan target pelunasan rumah yang
ditargetkan telah lunas sebelum Joice menginjak usia 50 tahun.
● Dikarenakan Joice tidak terlalu mengerti tentang perhitungan KPR, ia terbuka untuk opsi
KPR dengan bunga tetap (fixed) maupun bunga mengambang (floating) namun ia
mengharapkan agar pembayaran KPR nya lebih banyak menggunakan tingkat bunga
yang tetap karena profil risikonya yang konservatif (jika memungkinkan).
● Biaya angsuran KPR yang harus dibayar perbulannya tidak boleh lebih dari 70% dari
total jumlah yang ia tabung dan investasikan perbulannya agar ia tetap bisa menabung
dan berinvestasi untuk kebutuhannya yang lain.
● KPR harus diasuransikan untuk menghindari akibat dari hal-hal buruk yang tidak
diinginkan

1.7 Rumusan Masalah

Mengacu kepada latar belakang hingga tujuan klien, maka terdapat beberapa
rumusan masalah yang akan dibahas pada studi kasus ini, yakni:

1. Jenis KPR apa yang sebaiknya dipilih oleh klien?

2. Berapa jangka waktu KPR yang paling optimal bagi klien?
3. Apa saja risiko yang dapat terjadi dari KPR yang disarankan?

1.8 Tujuan Penulisan

Beberapa tujuan yang ingin dicapai dari pembahasan studi kasus ini adalah:
1. Mengetahui jenis KPR yang sebaiknya dipilih oleh klien dengan
mempertimbangkan permintaan dan permasalahan dari klien
2. Mengetahui jangka waktu KPR yang sebaiknya dipilih oleh klien dengan
mempertimbangkan permintaan dan permasalahan dari klien
3. Mengetahui apa saja risiko yang dapat terjadi dari KPR yang disarankan
 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Landasan Teori

2.1.1 Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu jenis bantuan

pembiayaan untuk membantu masyarakat membeli rumah. Terdapat beberapa
lembaga pembiayaan yang memberikan fasilitas ini, namun mayoritas bantuan
KPR ini berasal dari perbankan, baik bank milik negara maupun swasta. Kita
dapat memilih lembaga mana yang akan kita jadikan pemberi KPR, namun
biasanya pengembang perumahan juga bekerja sama dengan sejumlah bank.
Perbedaan antara mengajukan KPR lewat bank yang telah bekerja sama dengan
pengembang yang tidak bekerja sama adalah kepraktisannya.

Oleh karena belum bekerja sama dengan para pengembang, bank yang
menjadi pilihan KPR, bank tersebut akan meminta Anda untuk melengkapi
sejumlah data yang diperlukan seperti Izin Mendirikan Bangunan (IMB), denah
bangunan, Akta Jual Beli (AJB), dan lain-lain. Sementara itu, bank yang telah
bekerja sama dengan pengembang tidak akan meminta itu karena bank telah
mendapatkan jaminan dari pengembang saat mengadakan kerja sama.

2.1.2 Syarat Mengajukan KPR

Bank yang menjadi pemberi fasilitas KPR akan melakukan seleksi ketat
terhadap calon debitur. Beberapa persyaratan umum dalam mengajukan KPR:

1. Warga Negara Indonesia (WNI) dan memahami hukum.

2. Bagi karyawan, usia minimal adalah 21 tahun dan maksimal 55 tahun.
3. Bagi wiraswasta dan profesional, usia minimal adalah 21 tahun dan
maksimal 65 tahun.
4. Memiliki penghasilan rutin setiap bulan.
5. Sudah bekerja minimal dua tahun untuk karyawan.
 6. Sudah menjalankan usaha minimal tiga tahun untuk wiraswasta dan
profesional.

Jika sudah memenuhi persyaratan di atas maka selanjutnya dalam

pengajuan KPR adalah memastikan keuangan kita ada dalam kondisi 'sehat'
karena bank berusaha meminimalisir risiko terjadinya kredit macet. Sejumlah
indikator yang menjadi acuan bank untuk memastikan 'kesehatan' keuangan kita
di antaranya adalah Informasi Debitur Individual (IDI).

Bank juga akan memeriksa persentase total cicilan terhadap pemasukan

bulanan kita. Biasanya syarat bank adalah total cicilan merupakan 30% dari
pemasukan. Selain itu, jika kita memiliki cicilan lain seperti cicilan kartu kredit,
kendaraan bermotor, dan lain-lain, yang jika digabungkan dengan cicilan rumah
melebihi persentase 3%, peluang bank meloloskan pengajuan KPR juga semakin
kecil.

Untuk memudahkan bank melakukan pengecekan dan pembuktian, kita

perlu menyiapkan dokumen atau berkas-berkas umum yang diperlukan, di
antaranya adalah sebagai berikut:

1. Fotokopi identitas (KTP) dan Kartu Keluarga

2. Jika sudah menikah, sertakan fotokopi Akta Nikah/Cerai/Perjanjian
Pranikah
3. Surat Keterangan WNI (untuk WNI keturunan)
4. Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pribadi
5. Surat Keterangan dari tempat kerja
6. Bukti transaksi keuangan usaha
7. Bukti rekening tabungan atau rekening koran selama tiga bulan terakhir
8. Slip gaji dan surat keterangan kerja asli (stempel basah) bagi karyawan
9. Bagi profesional seperti dokter, pengacara, dan lain-lain, sertakan surat
izin praktik
 10. Untuk wiraswasta, siapkan fotokopi Surat Izin Usaha Perdagangan
(SIUP), Akta Pendirian Perusahaan, Tanda Daftar Perusahaan, NPWP
perusahaan, dan laporan keuangan terakhir.

Selanjutnya, kita juga perlu mempersiapkan berkas-berkas khusus terkait

rumah yang akan dibeli. Jika mengajukan KPR untuk membeli rumah baru, maka
kita akan membutuhkan Surat Pemesanan Rumah dari pihak pengembang sebagai
salah satu syaratnya. Beberapa persyaratan tambahan untuk mengajukan KPR
rumah second atau pengembang yang tidak bekerja sama dengan bank,
diantaranya adalah:

● Data diri penjual (fotokopi KTP suami-istri dan Kartu Keluarga)

● Fotokopi sertifikat rumah
● Fotokopi denah bangunan
● Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
● Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terbaru

2.1.3 Keuntungan Menggunakan Fasilitas KPR

Ada beberapa keunggulan yang membuat KPR menjadi favorit masyarakat

Indonesia, di antaranya adalah:

● Mengurangi Risiko
Bank yang memberikan fasilitas KPR untuk sebuah perumahan tentu saja
sudah memeriksa lebih dulu kredibilitas pengembang sebelum
memberikan KPR. Ini membuat risiko tertipu oleh pengembang rumah
menjadi lebih kecil karena telah diperiksa terlebih dahulu oleh bank.
● Legal
Bank dan Badan Pertanahan Nasional (BPN) akan memeriksa lebih dulu
lahan perumahan yang bersangkutan apakah telah mengantongi izin yang
resmi, sehingga kecil kemungkinan akan muncul sengketa di kemudian
hari.
 ● Rumah Bisa Ditempati Sebelum Lunas
Dengan KPR, kita tidak perlu menunggu hingga lunas untuk
menempatinya. Saat bangunan sudah selesai pun sang pengguna KPR juga
bisa langsung menempatinya.
● Instrumen Bisnis
Meski cicilan belum lunas, kita bisa menyewakan rumah tersebut. Dengan
demikian, cicilan bisa menjadi lebih ringan karena uang biaya sewa yang
dapat membantu membayar cicilan KPR.
● Instrumen Investasi
Semakin awal kita mencicil rumah, semakin besar peluang kenaikan harga
rumah tersebut. Saat harga sudah cukup tinggi, kita bisa menjual lagi
bahkan sebelum lunas, baik dengan cara over kredit atau dengan
melunasinya lewat hasil penjualan.
● Tentukan Uang Muka dan Cicilan
Dengan KPR kita bisa menentukan besarnya uang muka, cicilan per bulan,
dan durasi cicilan sesuai kemampuan dan keinginan.
● Aset Agunan Kredit
Saat butuh modal usaha, kita bisa menggunakan rumah sebagai suatu
bentuk jaminan kredit.

2.1.4 Mempersiapkan Diri Sebelum Mengajukan KPR

Membeli rumah merupakan keputusan besar. Untuk itu, kita harus

menyiapkan rencana pembelian rumah sejak jauh hari. Bagi\yang belum
berencana mengajukan KPR dalam waktu dekat namun sudah memiliki rencana
jangka panjang, ada beberapa saran yang bisa diikuti:

● Tetapkan Target

Membeli rumah adalah keputusan besar. Ini menyangkut jumlah

uang yang relatif besar dan juga komitmen yang lebih panjang. Untuk itu,
 Anda memang harus menyiapkannya sejak jauh-jauh hari agar kita dapat
mengatur keuangan dan menabung sedini mungkin.

● Buat Catatan Pengeluaran atau Kas

Meskipun terlihat sepele, namun kita harus membiasakan mencatat

arus keluar-masuk uang, memperkirakan kebutuhan dan pengeluaran
bulanan, dan merancang strategi menabung untuk DP rumah sekaligus
cicilannya. Melalui pencatatan ini, kita dapat melihat kebutuhan riil,
berapa banyak uang yang keluarkan untuk kebutuhan tersier atau
pengeluaran yang tidak mendesak atau bahkan tidak penting.

● Mulai Menabung di Bank dengan Fasilitas KPR

Setelah mengetahui pengeluaran yang tidak penting, alokasikan

pengeluaran tersebut menjadi tabungan. Pilih menabung di bank yang
memiliki fasilitas KPR karena dengan menabung di bank dengan fasilitas
KPR bisa membantu mempermudah proses pengajuan KPR nantinya.

● Meningkatkan Kemampuan

Jika pemasukan Anda tidak cukup untuk memenuhi rencana KPR,

maka disarankan untuk mencari pemasukan tambahan. Pertama, lihat
pemasukan non-gaji seperti bonus atau Tunjangan Hari Raya (THR). Jika
biasanya kita menggunakan pemasukan ini untuk pengeluaran konsumtif,
maka sisihkan untuk menabung atau cicilan. Selanjutnya, kita bisa
mencari penghasilan tambahan atau mulai berinvestasi di berbagai
instrumen sesuai dengan profil risiko dan sifat instrumen.

● Menghitung Secara Saksama Besaran Cicilan KPR

 Pada titik ini, Anda sudah berhasil menstabilkan keuangan Anda.
Alokasi untuk pengeluaran bulanan, tabungan, dan cicilan sudah sesuai
persentasenya. Kini, saatnya menentukan cicilan KPR.

Rata-rata, orang memilih jangka waktu KPR di atas 10 tahun,

bahkan hingga 25 tahun. Agar tak terlalu membebani, pilih jumlah
angsuran di bawah 30% dari total pemasukan bulanan. Dengan demikian,
kita masih bisa cukup leluasa memenuhi kebutuhan yang lain.

2.1.5 Uang Muka KPR

Uang muka atau down payment (DP) minimal untuk KPR adalah sebesar
15% dari total harga rumah. Untuk saat ini, Pemerintah menetapkan bahwa uang
muka atau down payment (DP) minimal untuk KPR adalah sebesar 15% dari total
harga rumah. Meski demikian, sejumlah pengembang memberikan bantuan yang
membantu meringankan beban Anda. Besarnya bantuan ini bisa mencapai 5%
bahkan bisa jadi Anda tak perlu menyediakan uang muka sama sekali.

2.1.6 Memilih Bank untuk Pengajuan KPR

Menggunakan bank yang telah bekerja sama dengan pengembang akan

memudahkan kita untuk melakukan pengajuan KPR. Namun terkadang
pengembang tidak bekerja sama hanya dengan satu bank saja.

● Memperhatikan reputasi bank

Bank yang memiliki reputasi baik tentunya akan aman untuk dipilih ketika akan
mengajukan KPR. Reputasi bank dapat dilihat dari beberapa indikator seperti jumlah
nasabah yang dimiliki, kualitas layanan konsumen, maupun jumlah kantor cabang, serta
penyelesaian masalah yang mereka lakukan.

● Suku bunga

Bank akan memberikan fix rate sesuai jangka waktu yang telah disepakati. Lalu
perlu untuk memilih bank yang dapat memberikan tawaran suku bunga yang stabil agar
 keuangan kita dapat terjamin saat terjadi floating. Setiap bank menawarkan lama periode
suku bunga tetap, besaran suku bunga tetap, serta peningkatan suku bunga floating yang
berbeda-beda.

● Denda dan penalti

Beberapa bank sangat ketat dalam pembayaran cicilan seperti dikenakan denda
ketika telat membayar. Peraturan ini ditetapkan pada KPR konvensional, namun untuk
besaran denda dan fleksibilitasnya berbeda tergantung bank.

● Transparansi

Karena proses pengajuan KPR yang cukup panjang maka perlu untuk memilih
bank yang transparan dalam menjelaskan semuanya, mulai dari persyaratan, besaran
cicilan, suku bunga fixed dan floating, denda dan penalti.

❖ Syarat administrasi
❖ Jumlah uang muka minimal
❖ Suku bunga yang ditawarkan dan perhitungannya
❖ Biaya ekstra yang muncul dalam proses pencairan kredit

2.1.6 Cara Membandingkan Produk KPR Antar Bank

Penting untuk membandingkan produk KPR antar bank agar mendapatkan fasilitas KPR
yang sesuai dengan kemampuan, serta tingkat risiko yang mampu Anda tangani.

● Membandingkan suku bunga KPR

Jika bunga yang dibebankan sebagai debitur semakin besar maka akan semakin
tinggi total jumlah cicilan yang akan didapat. Untuk memudahkan melakukan
perbandingan dapat melalui simulasi KPR online yang terdapat di situs setiap bank,
seperti BCA, Mandiri, ataupun BTN.
 ● Memperhatikan kenaikan suku bunga

Umumnya jangka waktu fix rate yang ditawarkan bank adalah lima tahun
sehingga sisanya adalah floating. Semisal cicilan 7 tahun maka 2 tahunnya adalah
floating.

● Biaya administrasi dan lain-lain

Melakukan pengajuan KPR akan dikenakan biaya administrasi, biaya notaris,

biaya asuransi, dan lain-lain dengan nominal yang lumayan tinggi. Namun untuk nominal
biaya tersebut dapat melakukan negosiasi atau meminta promo sehingga perlu
dibandingkan biaya antar banknya.

● Dokumen dan syarat-syarat

Umumnya bank berskala kecil akan memberikan kelonggaran terhadap syarat dan
kebutuhan dokumennya namun menetapkan suku bunga yang lebih besar dan sebaliknya
jika bank berskala besar persyaratannya akan lebih ketat namun suku bunga yang
ditawarkan lebih rendah.

2.1.7 Pertanyaan dalam Wawancara KPR

Proses wawancara ini wajib dilakukan agar pihak bank dapat memverifikasi data kita.
Wawancara dilakukan maksimal selama satu jam dan setelah wawancara akan didapatkan hasil
apakah pihak bank meloloskan atau tidak terhadap pengajuan KPR. Jawaban wawancara pun
juga harus dijawab sejujurnya karena nantinya akan dicocokan dengan Bank Indonesia. Beberapa
pertanyaan tersebut yaitu:

● Pekerjaan: memiliki penghasilan tetap minimal dua tahun sebagai karyawan atau tiga
tahun sebagai wiraswastawan atau profesional.
● Penghasilan: bank akan mempertimbangkan penghasilan dari seluruh pemasukan baik
dari gaji maupun penghasilan lainnya.
 ● Pengeluaran bulanan: pengeluaran rutin seperti uang makan dan sewa kos juga harus
dijawab sejujurnya karena pihak bank dapat menyesuaikan jawaban dengan laporan arus
kas masuk keluar.
● Cicilan lain yang sedang berjalan: jika sedang mengambil cicilan lain maka total bulanan
cicilan tersebut tidak boleh melebihi 30% penghasilan.

2.1.8 Hal- Hal yang Perlu Ditanyakan Saat Pengajuan KPR

1. Lama proses pengajuan KPR hingga disetujui, hal ini dipengaruhi oleh kelengkapan
dokumen dan pemenuhan persyaratan yang diberikan.
2. Penyebab KPR ditolak, menanyakan alasan KPR ditolak walaupun semua persyaratan
sudah dipenuhi sebagai modal untuk mengajukan keberatan
3. Sistem Pemberlakuan Denda dan Pinalti, dalam hal ini perlu ditanyakan indikator denda
atau penalti yang dikenakan oleh bank terkait
4. Asuransi yang Diberikan, dalam produk KPR biasanya mewajibkan keikutsertaan
asuransi properti.
5. Nasib Cicilan Jika Debitur Meninggal Dunia, cicilan akan termasuk premi asuransi jiwa
sehingga apabila debitur meninggal kewajiban tersebut akan digantikan oleh pihak
penyedia asuransi.
6. Simulasi, hal ini merupakan hal terpenting dikarenakan simulasi yaitu menghitung
besaran KPR pada saat terjadi peristiwa tertentu. Melalui simulasi dapat diketahui
besaran sisa utang pokok, denda yang harus dibayar, cicilan tersisa, dan lain lain. Selain
itu, kita juga dapat meminta simulasi cicilan untuk beberapa pilihan jangka waktu.

2.1.9 Hal yang Dilakukan Setelah KPR Disetujui

Setelah pengajuan disetujui, bank akan memberikan surat penawaran/ offering letter yang
mencakup semua detail terkait kredit dan kewajiban. Beberapa poin offering letter yang harus
diperhatikan yaitu :
1. Menambahkan catatan pada persyaratan yang terasa memberatkan
2. Jangka waktu merespon surat ini yaitu 14 hari kerja. Jika Anda tidak merespon, bank
akan membatalkan perjanjian. Seringkali, offering letter ini diberikan di hadapan notaris.
3. Surat ini disebut juga surat pra perjanjian karena didalamnya sudah terdapat kesepakatan.
2.1.10 Biaya Tambahan untuk KPR
1. Biaya Notaris, setiap kesepakatan jual beli harus disahkan oleh notaris agar sah dan
berkekuatan hukum
2. Pajak Jual Beli, besaran pajak penjualan yang harus dibayar biasanya mencapai 5% dari
total transaksi.
3. Biaya Provisi, biaya administrasi yang dibebankan bank kepada kita sebesar kurang lebih
1% dari total plafon KPR.
4. Biaya Asuransi, biaya ini mencakup asuransi jiwa dan asuransi kebakaran. Biaya ini
dapat dinegosiasikan dengan pihak bank maupun pihak pengembang.
Hal Sepele yang Dapat Membuat Pengajuan KPR Ditolak
1. Alamat tidak ditemukan
2. Telepon tidak diangkat
3. Referensi tidak merespon
4. Tidak Memberikan Informasi dengan benar
\
 BAB III

LATAR BELAKANG SOLUSI YANG DITAWARKAN

3.1 Profil Bank BCA

Berdiri sejak Februari 1957, saat ini PT Bank Central Asia Tbk. (Bank BCA) adalah salah satu
bank swasta yang terbesar di Indonesia dengan total aset mencapai Rp1,259.4 Triliun. Saat ini
Bank BCA telah memiliki berbagai fitur dan jenis tabungan, KPR, deposito, dan pinjaman yang
dapat memudahkan para pengguna untuk melakukan transaksi dalam berbagai kebutuhan. Selain
itu, hingga 2022 Bank BCA tercatat memiliki 28.5 juta pengguna aktif dan 1,235 kantor cabang
yang tersebar di seluruh Indonesia. Ini membuat Bank BCA menjadi bank yang cocok sebagai
tempat melakukan KPR.

3.2 Program KPR Bank BCA

Dalam program KPR-nya, Bank BCA menyediakan berbagai program KPR dengan sifat, jangka
waktu, dan syarat yang beragam. Secara singkat program-program KPR dari Bank BCA yang
memenuhi kriteria dari permintaan klien dapat disimpulkan ke dalam tabel berikut:

Suku Bunga Tetap Bunga Efektif Minimum Tenor

3 Tahun 3.85% 10 Tahun

5 Tahun 4.85% 10 Tahun

8 Tahun 6.25% 15 Tahun

6.55% 10 Tahun

10 Tahun 6.75% 15 Tahun

7.25% 10 Tahun
Sumber: Rumahsaya (BCA)

Catatan: Selisih dari lamanya suku bunga tetap (fixed) dengan minimum tenor menandakan
lamanya pengguna program akan dihadapkan dengan bunga mengambang (floating).
3.3 Syarat-Syarat yang Harus Dipenuhi

Dilansir dari Rumah.com, untuk dapat menggunakan program KPR dari Bank BCA, terdapat
beberapa persyaratan yang harus dipenuhi oleh sang pengguna, diantaranya adalah:

1. Warga Negara Indonesia

2. Karyawan Lama Bekerja Minimal 1 tahun di perusahaan yang terakhir atau total
pengalaman kerja minimal 2 tahun
3. Wiraswasta/Profesional Lama Bekerja minimal 2 tahun dibidang yang sama
4. Usia minimal 18 tahun atau sudah menikah
5. Untuk Profesional/Pengusaha usia maksimal 65 tahun saat kredit berakhir
6. Untuk Wiraswasta usia maksimal 65 tahun saat kredit berakhir
7. Untuk Karyawan usia maksimal 55 tahun saat kredit berakhir
8. Pemohon wajib menutup asuransi (jiwa dan kebakaran) dengan syarat banker’s clause
9. Bersedia menandatangani perjanjian kredit dan APHT (Akta Pembebanan Hak
Tanggungan)
10. Pembayaran melalui autodebet dari rekening BCA pemohon
 BAB IV

PEMBAHASAN

4.1 Perbandingan dari Setiap Program KPR

Untuk dapat membandingkan program KPR mana yang paling menguntungkan secara total
bunga yang harus dibayarkan, pada bagian ini akan ditunjukkan hasil perbandingan antara satu
program dengan program lainnya dengan asumsi dasar sebagai berikut:

Down Payment (DP) : Rp200,000,000 (12.5% dari nilai rumah)

Pokok : Rp1,600,000,000 - Rp200,000,000 = Rp1,400,000,000

Maksimal angsuran per bulan : 70% x Rp23,500,000 = Rp16,450,000

Suku bunga floating : 9.5%

Program Suku Bunga Minimum Total Bunga Angsuran Tiap Bulan

Bunga Efektif Tenor yang Harus (Rp)
Tetap Dibayar (Rp)

1 3 Tahun 3.85% 10 Tahun 527,521,582 14,074,729-16,914,658

2 5 Tahun 4.85% 10 Tahun 473,100,941 14,746,737-16,471,611

3 8 Tahun 6.25% 15 Tahun 727,336,001 12,003,920-17,473,430

4 8 Tahun 6.55% 10 Tahun 523,427,614 15,932,356-16,413,392

5 10 Tahun 6.75% 15 Tahun 879,759,775 12,388,732-13,218,531

6 10 Tahun 7.25% 10 Tahun 572,337,491 16,436,146

Catatan: Proses perhitungan secara lebih rinci dapat dilihat pada Microsoft Excel

4.2 Analisa dan Interpretasi

Dari hasil perhitungan atas beberapa program yang telah dilakukan, didapati bahwa secara
perhitungan jumlah total bunga yang harus dibayarkan, program nomor 2 memiliki jumlah total
bunga yang paling rendah daripada program-program yang lain walaupun jangka waktu fixed
rate lebih kecil daripada program-program KPR lainnya. Hal ini menunjukkan bahwa ketika
memilih program KPR, kita tidak dapat hanya berpatokan pada jangka waktu fixed rate yang
lebih panjang saja karena bunga fixed rate tidak menjamin total bunga yang dibayarkan menjadi
lebih kecil/ringan, tetapi kita juga harus memperhitungkan tingkat suku bunga dalam jangka
waktu bunga fixed rate tersebut. Dari hasil perhitungan tadi, selisih jumlah bunga yang harus
dibayarkan antara program nomor 2 dengan program-program lain dapat mencapai sekitar 50
juta-396 juta rupiah dimana angka ini bukan angka yang kecil. Ini membuat para calon pengguna
KPR harus memperhitungkan secara matang-matang program yang dipilih agar program KPR
yang dipilih dapat optimal.
 BAB V

REKOMENDASI DAN KESIMPULAN

5.1 Rekomendasi Terkait Program KPR

Program Suku Bunga Minimum Total Bunga Angsuran Tiap Bulan

Bunga Efektif Tenor yang Harus (Rp)
Tetap Dibayar (Rp)

1 3 Tahun 3.85% 10 Tahun 527,521,582 14,074,729-16,914,658

2 5 Tahun 4.85% 10 Tahun 473,100,941 14,746,737-16,471,611

3 8 Tahun 6.25% 15 Tahun 727,336,001 12,003,920-17,473,430

4 8 Tahun 6.55% 10 Tahun 523,427,614 15,932,356-16,413,392

5 10 Tahun 6.75% 15 Tahun 879,759,775 12,388,732-13,218,531

6 10 Tahun 7.25% 10 Tahun 572,337,491 16,436,146

Dengan hasil perhitungan yang telah dilakukan di Bab V, maka didapati bahwa program KPR
selama 10 tahun dengan suku bunga tetap selama 5 tahun (tingkat suku bunga tetap 4.85%)
merupakan program yang paling optimal karena total bunga yang dibayarkan adalah yang paling
rendah. Jumlah angsuran yang harus dibayarkan tiap bulan juga masih berada pada permintaan
dari klien yang menginginkan agar maksimal total angsuran tiap bulannya tidak lebih dari 70%
dari total anggarannya untuk menabung dan investasi (70% x Rp23,500,000 = Rp16,450,000).
Sifat dari KPR juga seimbang antara fixed rate dan floating rate yang mana sesuai dengan
permintaan klien. Oleh karena itu, program KPR yang direkomendasikan kepada klien adalah
program KPR nomor 2.
5.2 Rekomendasi Terkait Keuangan Personal Klien

Berkaca dari hasil perhitungan yang telah dilakukan, terdapat beberapa hal yang perlu Joice
perhatikan untuk mempersiapkan pembelian rumahnya, yaitu:

● Down Payment (DP)

Untuk memenuhi kebutuhan pembayaran awal (DP), Joice dapat melakukan pencairan
dana dari aset-asetnya. Disini Joice disarankan untuk mencairkan aset tidak lancarnya
(khususnya investasi jangka panjang) karena di samping proporsinya yang cukup banyak
(cukup untuk melunasi down payment), Joice juga tidak perlu mencairkan tabungan
regulernya yang akan digunakannya untuk kebutuhan sehari-hari. Pilihan aset dari
investasi jangka panjang yang akan dicairkan akan dikembalikan kepada klien,
tergantung kebutuhan dan keinginan dari klien tersebut.
● Biaya Provisi
Biaya provisi atau biaya yang harus dibayarkan kepada bank adalah sebesar 1% dari total
plafon dari bank penyedia program KPR tersebut. Maka dalam hal ini Joice harus
membayar Rp14,000,000 (1% x Rp1,400,000,000) untuk biaya provisi.
● BPHTB
Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah 5% dari total transaksi
dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP). Sehingga nilai BPHTB
yang harus Joice bayarkan adalah Rp77,500,000 (5% x (Rp1,600,000,000 -
Rp50,000,000)).
● Biaya Asuransi
Biaya asuransi sebenarnya merupakan biaya opsional, namun karena klien meminta agar
KPR harus diasuransikan, maka kita perlu menghubungi bank untuk bisa
mengasuransikan KPR tersebut. Biaya asuransi ini dapat mencakup berbagai jenis
asuransi, seperti asuransi kebakaran, bencana, hingga jiwa. Biasanya biaya asuransi akan
berkisar antara 1%-5% dari total KPR. Maka jika kita asumsikan biaya asuransi KPR
adalah 3%, maka Joice harus membayar Rp42,000,000 (3% x Rp1,400,000,000).
● Biaya Notaris
Biaya notaris di kota-kota besar seperti Surabaya berkisar antara 3 juta hingga 5 juta
rupiah (pada kasus ini diasumsikan biaya notaris adalah 5 juta rupiah).
5.3 Total Biaya yang Harus Dikeluarkan Klien

Sebelum menjalankan program KPR, terdapat beberapa biaya yang harus dibayarkan oleh klien
terlebih dahulu (bagian 6.3) yang disimpulkan pada tabel berikut:

Biaya Jumlah (Dalam Rp)

Down Payment 200,000,000

Biaya Provisi 14,000,000

BPHTB 77,500,000

Biaya Asuransi 42,000,000

Biaya Notaris 5,000,000

Total 338,500,000

Untuk memenuhi biaya-biaya yang harus dibayarkan di awal untuk KPR, Joice disarankan untuk
menggunakan dana dari aset lancar dan investasi jangka panjang yang dimilikinya.

6.4 Sisa Aset Klien

Aset Lancar Rp57,305,000

Investasi Jangka Panjang Rp297,592,778

Total Aset Rp354,900,778

Biaya Awal KPR Rp338,500,000

Saldo Akhir Rp16,400,000

5.5 Kesimpulan

Pengerjaan proposal KPR dengan klien Joice Budiharto telah dilakukan sesuai dengan prosedur
yang telah ditetapkan dan permintaan klien. Pengerjaan proposal dimulai dari tahap mengenal
latar belakang klien, latar belakang keuangan klien, tujuan KPR klien, permasalahan klien (bab
I), latar belakang dari solusi yang ditawarkan (bab III), solusi program KPR (bab IV), hingga
rekomendasi dan kesimpulan (bab V). Joice yang ingin membeli sebuah rumah di daerah
Manyar, Surabaya dengan harga Rp1,600,000,000 direkomendasikan menggunakan program
KPR dari Bank BCA dengan jangka waktu 10 tahun dimana suku bunga tetap selama 5 tahun
(4.85%) dan bunga floating selama 5 tahun (asumsi bunga floating 9.5%). Selain itu, setelah
melakukan perhitungan terhadap biaya-biaya yang harus dibayar oleh Joice, maka didapati
bahwa nilai saldo akhir Joice adalah Rp16,400,000. Perlu dicatat bahwa hasil perhitungan ini
masih dapat berubah-ubah tergantung dengan kebijakan bank, notaris, pihak asuransi, dan
lain-lain.
 DAFTAR PUSTAKA

Bank BCA. Rumahsaya BCA, https://rumahsaya.bca.co.id/#/. Diakses 17 Oktober 2022.

“Syarat KPR BCA, Cara Pengajuan, Bunga, dan Informasi Terbaru 2022.” Rumah.com, 23 Mei

2022, https://www.rumah.com/panduan-properti/syarat-kpr-bca-65441. Diakses 17

Oktober 2022.

Tim Dosen, Handout Pertemuan ke-6

 LAMPIRAN

1.1 Persentase Jumlah Aset Klien Terhadap Jenis Aset

1.2 Persentase Jumlah Pengeluaran Klien Terhadap Jenis Pengeluaran

5.1 Perhitungan Bunga Pada Program Nomor 1

5.2 Perhitungan Bunga Pada Program Nomor 2

5.3 Perhitungan Bunga Pada Program Nomor 3

5.4 Perhitungan Bunga Pada Program Nomor 4

5.5 Perhitungan Bunga Pada Program Nomor 5

5.6 Perhitungan Bunga Pada Program Nomor 6