DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.

224-231 224

ANALISIS KELAYAKAN EKONOMI PADA

PEMBANGUNAN PERKANTORAN TOWER POROS
MARITIM SURABAYA

Eka Nurus Sakinah1), I Nyoman Dita Pahang Putra1), dan Anna Rumintang1)
1) Teknik Sipil, Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur, Surabaya,
Jawa Timur
ekanuruss@gmail.com

ABSTRACT
The increasing population and business development in Surabaya have made large
companies need space for their employees. Assessing the characteristic of a development
project must conduct a feasibility study. One of the feasibility studies conducted is to
conduct an economic feasibility analysis. This analysis is carried out to ensure that the
project is feasible from an economic aspect. The purpose of this study is to determine how
much the benefits and costs are obtained and the extent of its economic feasibility. The
project that will be examined in this final project is the Surabaya Maritime Tower Poros
office. Then the feasibility of this office development project is based on the calculation of
the Benefit-Cost Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), and
Return on Investment (ROI). The results of this economic feasibility analysis obtained a
positive NPV value of IDR.32,995,643,307.00, IRR value of 12.08%, ROI of 15.76% and
BCR 3.2. Then the return on investment is calculated using an annual cash flow with a
variable amount of 2 years 10 months and 8 days.

Keywords: feasibility study, NPV, IRR, BCR, payback period

ABSTRAK
Meningkatnya penduduk dan berkembangnnya bisnis di Surabaya menjadikan
perusahaan besar membutuhkan ruang untuk karyawannya. Menilai suatu karakteristik
dari sebuah pembangunan proyek harus melakukan studi kelayakan. Salah satu studi
kelayakan yang dilakukan adalah dengan melakukan analisis kelayakan ekonomi. Analisis
ini dilakukan untuk memastikan bahwa proyek tersebut layak dilakukan secara aspek
ekonomi. Tujuan penelitian ini untuk mengetahui seberapa besar keuntungan dan biaya
yang didapatkan dan sejauh mana kelayakan ekonominnya. Proyek yang akan diteliti pada
penelitian ini adalah perkantoran Tower Poros Maritim Surabaya. Kemudian kelayakan
pada proyek pembangunan perkantoran ini didasarkan pada perhitungan Benefit Cost
Ratio (BCR), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), dan Return on
Investment (ROI). Hasil analisis kelayakan ekonomi ini didapatkan nilai NPV positif
sebesar Rp.32,995,643,307.00, nilai IRR sebesar 12.08%, ROI 15.76% dan BCR sebesar
3.2. Kemudian pengembalian investasi dihitung dengan aliran kas tahunan dengan jumlah
tidak tetap didapatkan nilai jangka waktu 2 tahun 10 bulan 8 hari.

Kata kunci: kelayakan ekonomi, NPV, IRR, BCR, payback period

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939
DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.224-231 225

PENDAHULUAN Berkembangnya Industri di kota ini

Kawasan metropolitan Surabaya menjadikan Kota Surabaya dilirik oleh
merupakan kawasan kota terbesar kedua di para pengusaha atau investor untuk
Indonesia setelah Kota Jakarta, dan juga menanamkan modalnya di kota ini.
merupakan ibukota provinsi Jawa Timur Menurut (Maulanasari et al., 2015),
(Emmanuel, 2015). Surabaya kota yang beberapa perusahaan besar sudah mulai
sudah mulai berkembang, di lihat dari sisi mengembangkan bisnisnya sehinga
pertumbuhan dan peningkatan penduduk membutuhkan ruang untuk karyawannya.
yang sangat pesat, maka dari itu kota ini Seperti contohnya perkantoran yang bisa
harus di kembangkan pertumbuhannya disebut komersial real estate. Perkantoran
agar bisa menunjang peningkatan ekonomi ini memiliki banyak macam tipe bangunan
serta bisa mengurangi jumlah angka sehingga bisa saja menjadikan suatu
pengangguran di Kota Surabaya ini. alternatif untuk meluaskan bisnis yang
Menurut (Wresniwira, 2017), Pertumbuhan menjanjikan keuntungan bagi para
ekonomi di kota Surabaya sangat pesat investor. Keputusan dalam menganalisis
oleh karena itu kita harus meningkatkan investasi mempunyai peran penting
dan mengembangkan pembangunan dalam terhadap perkembangan atau pertumbuhan
bidang pembangunan infrastruktur, suatu perusahaan. Rencana pembangunan
pembangunan industri, permukiman Perkantoran Tower Poros Maririm
sehingga sarana pendidikan. Guna untuk Surabaya yang perlu dilakukan analisis
menyeimbangkan kebutuhan penduduk Kelayakan Ekonomi. Menurut
yang semakin meningkat. Menurut (Putra, (Trimintarsih, 2016) analisis kelayakan
2018), perkembangan pembangunan memiliki beberapa metode diantaranya
infrastruktur memiliki potensi untuk analisis keuntungan dan biaya (Benefit
meningkatkan nilai pasar tanah Cost Ratio), nilai sekarang (Net Present
disekitarnya. Kota yang letaknya strategis Value), laju pengembalian modal (Internal
di wilayah Indonesia bagian Timur ini Rate of Return) dan Return on Investment
menjadi pusat perindustrian, perdagangan (ROI). Dalam penelitian ini juga
serta pusat untuk berbisnis. menganalisis Payback Period yang
bertujuan untuk mengetahui jangka waktu
pengembalian biaya awal.

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939
DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.224-231 226

KAJIAN PUSTAKA Internal Rate Return (IRR)

Net Present Value (NPV) Metode tingkat pengembalian
Menurut (Armaeni, N. K., Widanan, internal (internal rate of return)
I. W., & Sriastuti, 2017), metode net berdasarkan pada nilai tingkat bunga
present value ini sering digunakan untuk (discount rate) dimana tingkat bunga yang
penilaian usulan proyek, apabila NPV menyamakan present value cash inflow
positif maka dana yang diinvestasikan dengan jumlah investasi awal dari proyek
tersebut dapat menghasilkan PV arus kas yang akan dinilai (Yasuha & Saifi, 2017).
lebih tinggi dari PV investasi awal. Dan Berikut rumus internal rate of return:
sebaliknya apabila NPV negatif maka dana NPV1
IRR = i1 + (i2 -i1 ) ....... (2)
NPV1 +NPV2
yang diinvestasikan tersebut dapat
menghasilkan PV arus kas lebih rendah dimana:

dari PV investasi awal. Berikut adalah IRR = arus pengembalian internal

rumus net present value: i1 = tingkat bunga yang

i -1
menghasilkan NPV negatif
r
NPV= ∑n=0
i=0 [(bi -ci ) (1+ (100)) ] ..... (1) terkecil

dimana: i2 = tingkat bunga yang

menghasilkan NPV positif
NPV = nilai sekarang bersih
terkecil
bi = manfaat pada tahun i
NPV1 = nilai sekarang dengan
ci = biaya pada tahun i
menggunakan i1
r = suku bunga diskonto
NPV2 = nilai sekarang dengan
(discount rate)
menggunakan i2
n = umur ekonomi proyek,
dimulai dari tahap Apabila IRR > discount factor, maka

perencanaan sampai akhir. usulan proyek diterima. Sebaliknya,

Apabila NPV positif atau NPV ˃ 0 apabila IRR < discount factor, maka

maka kriteria kelayakan ekonomi pada usulan proyek tersebut belum dapat

proyek diterima. Sebaliknya apabila NPV diterima (Prastiwi & Utomo, 2013).

˂ 0 maka kriteria usulan proyek tersebut

Return on Invesment (ROI)
tidak layak, apabila NPV = 0 maka usulan
Metode ini digunakan untuk menilai
proyek tersebut netral dan perlu ditinjau
keuangan suatu perusahaan yang
kembali (W, 2015).
berdasarkan pada arus kas bersih (A,

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939
DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.224-231 227

2011). Berikut rumus return on perusahaan. Berikut rumus payback

investment: period:
annual cash flow n+(a+b)x1
ROI= ×100% ....... (3) Payback period = ......... (5)
total cash invested (c-b)

dimana:
Benefit Cost Ratio (BCR)
Menurut (Giatman, 2006), metode n = tahun terakhir dimana jumlah

ini sebagai analisis tambahan dalam arus kas masih belum bisa

mengevaluasi yang telah diperhitungkan menutup investasi mula-mula

metode lain sebelumnya. Metode ini a = jumlah investasi mula-mula

dilakukan dengan cara membandingkan b = jumlah kumulatif arus kas pada

manfaat dan biaya total yang telah tahun ke n

dikonversikan ke dalam nilai uang c = jumlah kumulatif arus kas pada

sekarang (present value). Rumus untuk tahun n+1

menghitung BCR sebagai berikut:

present value benefit
METODE PENELITIAN
BCR= ×100% ... (4)
capital cost Metode yang digunakan dalam
Hasil BCR dari suatu proyek menentukan analisis kelayakan ini
dikatakan layak secara ekonomi bila nilai berdasarkan dengan aspek biaya. Aspek
BCR lebih besar dari 1 (BCR>1) biaya yang dimaksud seperti biaya
(Amirullah et al., 2017). pengembangan, pendapatan dan biaya
operasional. Kemudian dari hasil
Payback Period (PP)
penjabaran pembiayaan tersebut dianalisis
Metode yang sering digunakan
kelayakan ekonominya. Perhitungan
dalam mempertimbangkan tentang risiko
selanjutnya menggunakan kriteria investasi
untuk dapat mengetahui tingkat waktu
diantaranya, nilai sekarang (net present
dalam menutup kembali modal yang
value), laju pengembalian modal (internal
diinvestasikan. Menurut (Titin Amrih
rate of return), keuntungan dan biaya
Wilujeng, Slamet Riyadi, 2019), payback
(benefit cost ratio) dan juga menganalisis
period ialah jangka waktu yang diperlukan
payback period untuk mengetahui jangka
untuk mendapatkan kembali jumlah modal
waktu pengembalian biaya awal.
yang diinvestasikan, semakin cepat modal
dapat diperoleh kembali berarti semakin
kecil resiko yang dihadapi oleh

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939
DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.224-231 228

HASIL DAN PEMBAHASAN pencapaian pendapatan pada perusahaan.

Analisis Biaya Pengembangan Dengan adanya pandemic Covid-19 ini,
Biaya pengembangan ini didapatkan maka diasumsikan berhenti beroperasi dari
dari data sekunder yang diperoleh dari Maret 2020 – Desember 2020. Kemudian
developer. Biaya pengembangan ini kembali beroperasi pada awal tahun 2021
dikeluarkan bertahap sesuai aktivitas yang dengan asumsi kenaikan 10%. Rekapitulasi
dilakukan. Pada tahun 2018, awal biaya biaya operasional dapat dilihat pada Tabel
pembangunan yang dikeluarkan untuk 2.
mengurus perizinan dan legal. Pada tahun
Tabel 2. Rekapitulasi Biaya Operasional
yang sama biaya dikeluarkan untuk
Total Biaya
pekerjan persiapan dan pekerjaan struktur. Tahun
Operasional/Tahun (Rp)
Biaya pengembangan selanjutnya 2019 178,682,115

dikeluarkan pada tahun 2019, meliputi 2020 197,757,286

2021 2,065,790,646
pekerjaan arsitektur, pekerjaan MEP,
2022 337,866,498
pekerjaan pembangunan masjid dan
2023 337,866,498
pekerjaan pembangunan power house. 2024 337,866,498
Kemudian pada tahun 2020 biaya yang 2025 337,866,498
dikeluarkan pekerjaan perkerasan jalan dan 2026 337,866,498
2027 337,866,498
lansekap. Rekapitulasi biaya
2028 337,866,498
pengembangan dapat dilihat pada Tabel 1.
2029 337,866,498
2030 337,866,498
Tabel 1. Rekapitulasi Biaya Pengembangan
2031 337,866,498
Tahun Ke- Total Pengeluaran (Rp.)
2032 337,866,498
0 159,245,311,840
2033 337,866,498
1 265,950,702,000
Total 6,496,628,027
2 7,249,921,000
Total 432,445,934,000 Analisis Biaya Pendapatan

Analisis Biaya Operasional Pendapatan proyek ini berasal dari

Biaya operasional merupakan biaya sewa kantor per m2, sewa kantin per m2,

yang dikeluarkan oleh perusahaan. Biaya dan tempat parkir. Pendapatan pada proyek

ini bertujuan untuk mendukung kelancaran ini dilakukan dengan mengasumsikan

operasional perusahaan dan juga salah satu harga sewanya. Sewa perkantoran ini

faktor yang berpengaruh terhadap dilakukan secara bertahap. Pada tahun

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939
DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.224-231 229

2019 dan 2020 sudah ada beberapa yang operating income. Analisis net operating
menyewa. Tetapi dengan adanya pandemi income dapat dilihat pada Tabel 4.
Covid-19 ini maka diasumsikan berhenti
Tabel 4. Analisis Net Operating Income
beroperasi dari maret 2020 – Desember
Tahun Net Operating Income (Rp.)
2020. Dan akan Kembali beroperasi pada
2018 (159,245,311)
awal tahun 2021 dengan asumsi kenaikan 2019 (263,535,932)
10%. Rekapitulasi pendapatan tahunan 2020 (3,866,786)

dapat dilihat pada Tabel 3. 2021 48,932,387

2022 61,210,878
Tabel 3. Rekapitulasi Biaya Pendapatan 2023 67,166,349
Total Biaya 2024 74,107,419
Tahun
Pendapatan/Tahun (Rp.)
2025 81,538,286
2019 2,228,169 2026 89,712,239
2020 3,236,534 2027 98,703,588
2021 50,997,832 2028 108,594,071
2022 61,548,740 2029 119,473,603
2023 67,689,952 2030 131,441,088
2024 74,445,286 2031 144,605,322
2025 81,876,152 2032 159,085,978
2026 90,050,106 2033 175,014,701
2027 99,041,454
2028 108,931,938 4.4.2 Analisis Kelayakan Ekonomi
2029 119,811,470 Analisis kelayakan ekonomi
2030 131,778,955 dilakukan untuk mengetahui suatu
2031 144,943,188 pembangunan proyek yang layak dan
2032 159,423,845
menguntungkan bagi wilayah sekitarnya.
2033 175,352,568
Menurut (Torang Surya Siagian &
Total 1,371,840,099
Sejahtera Surbakti, 2015), analisis ini
Analisis Kelayakan memberikan perbedaan tentang manfaat
4.4.1 Analisis Net Operating Income
dan biaya yang dikeluarkan, dimana
Menurut (Khairinisa et al., 2020),
manfaat (benefit) yang diperoleh
salah satu metode penting dalam
semestinya lebih besar dibandingkan
menganalisis kelayakan investasi. Setelah
dengan biaya (cost) yang dikeluarkan.
perusahaan mendapatkan pendapatan
Hasil dari analisis ini didapatkan nilai
tahunan, selanjutnya bisa mencari nilai net
NPV positif sebesar Rp.32,995,643,307,

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939
DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.224-231 230

nilai IRR sebesar 13% dan BCR sebesar SIMPULAN DAN SARAN
3.2. Sehingga dapat disimpulkan Simpulan
pembangunan proyek perkantoran Hasil dari analisis kelayakan
dianggap layak, karena memiliki nilai ekonomi didapatkan nilai NPV mencapai
NPV < 0, IRR < discount factor dan BCR angka positif sebesar Rp.32,995,643,307,
> 1. nilai IRR sebesar 12.08%, nilai ROI
sebesar 15.76% dan nilai BCR sebesar 3.2.
4.4.3 Analisis Return on Investment
Analisis ini digunakan untuk menilai Kemudian pengembalian investasi dihitung

keuangan suatu perusahaan yang dengan aliran kas tahunan dengan jumlah

berdasarkan pada arus kas bersih. Berikut tidak tetap didapatkan nilai jangka waktu 2

perhitungan ROI: tahun 10 bulan 8 hari.

annual cash flow

ROI= ×100% Saran
total cash invested

68,155,750,417 Dalam perhitungan biaya operasional

ROI= ×100% = 15.76%
432,445,934,000
harus lebih teliti agar estimasi dana lebih
4.4.4 Analisis Payback Period efisien dan tidak terbuang percuma.
Analisis payback period dilakukan
dengan pendekatan pengeluaran dan DAFTAR PUSTAKA
pendapatan. Jangka waktu yang didapatkan A, L. S. M. (2011). Manajemen Keuangan
Perusahaan (Baru). PT.
dalam perhitungan payback period ini
RajaGrafindo Persada.
adalah 2 tahun 10 bulan 8 hari.
Amirullah, Saleh, S. M., & Anggraini, R.
2 (432.445+54.689)× 1 (2017). Analisis Kelayakan Ekonomi
Payback period = (155.900−54.689) Pembangunan Jalan Krueng Mane -
Buketrata Dengan Consumer
= 2.855 Surplus. Jurnal Teknik Sipil, 1(2),
Untuk mencari secara detail pada 305–316.

bulan keberapa payback period tersebut
didapatkan perhitungan sebagai berikut:
Payback period = X × 12 bulan
= 0.855 × 12
= 10.26 (10 bulan)
Armaeni, N. K., Widanan, I. W., &
Sriastuti, D. A. N. (2017). Aalisis
Risiko Pemodelan Cash Flow Proyek
Investasi Real Estate di Kabupaten
Badung dengan Program @Risk
Paduraksa. Jurnal Teknik Sipil, 5(2),
46–62.
Emmanuel, D. P. (2015). Rezim
Pertumbuhan Kota Surabaya Studi
Tentang Pembangunan dan
Revitalisasi Hotel di Surabaya.
Jurnal Politik Muda, 4(1), 71–78.

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939
DOI: DOI 10.22225/pd.10.2.2773.224-231 231

Giatman, M. (2006). Ekonomi Teknik (D. Tembus Lawang - Batu. Jurnal

H. A. Aliludin (ed.); 1st ed.). PT. Teknik Sipil Untag Surabaya, 8(2),
RAJAGRAFINDO PERSADA. 235–252.
Khairinisa, R., Putra, I. N. D. P., & Wresniwira, M. I. H. (2017). Rezim
Rumintang, A. (2020). Analisis Pertumbuhan Kota: Studi
Pembiayaan Investasi Pada Pembangunan di Kecamatan Gunung
Pembangunan Perumahan Taman anya. Jurnal Politik Muda, 6(2),
Karangbahagia Tahap 1 Kabupaten 156–162.
Bekasi, Jawa Barat. PADURAKSA, Yasuha, J., & Saifi, M. (2017). Analisis
9, 1–10. Kelayakan Investasi Atas Rencana
Maulanasari, A., Sipil, J. T., Teknik, F., Penambahan Aktiva Tetap (Studi
Teknologi, I., Nopember, S., Arief, kasus pada PT Pelabuhan Indonesia
J., & Hakim, R. (2015). Analisa III (Persero) Cabang Tanjung Perak
Pembiayaan Investasi Properti Terminal Nilam). Jurnal
Perkantoran di Jakarta Selatan. Administrasi Bisnis S1 Universitas
4(2), 51–55. Brawijaya, 46(1), 113–121.
Prastiwi, A., & Utomo, C. (2013). Analisa
Investasi Perumahan Green
Semanggi Mangrove Surabaya.
Jurnal Teknik Pomits, 2(2), 191–196.
Putra, I. N. D. P. (2018). Land Value
Estimation Model as Impact of
Infrastructure Development in
Kaliwates Jember Indonesia.
International Journal of Civil
Engineering and Technology
(IJCIET), 9(11), 1016–1030.
Titin Amrih Wilujeng, Slamet Riyadi, M.
S. R. (2019). Analisis Swot Dan
Aspek Keuangan Studi Kelayakan
Investasi Pengembangan Rumah
Sakit Umum Wonolangan
Probolinggo. Ekonomi Dan Business,
4(2).
Torang Surya Siagian, R., & Sejahtera
Surbakti, M. (2015). Analisis Awal
Kelayakan Eekonomi Dan Finansial
Dalam Perencanaan Monorel Kota
Medan. FSTPT Unila, September.
Trimintarsih, T. (2016). Analisis
Kelayakan Investasi Di Usaha Jasa
Transportasi Truk. Jurnal
Revitalisasi, 5(4).
W, A. Y. (2015). Analisis Kelayakan
Ekonomi Pembangunan Jalan

PADURAKSA: Volume 10 Nomor 2, Desember 2021 P-ISSN: 2303-2693

E-ISSN: 2581-2939