1 Modul 8 Analisis Viabilitas Proyek Berdasarkan IRR (60 Slide)

MODUL
STUDI
KELAYAKAN BISNIS
(PROJECT FEASIBILITY STUDY)
PAKET
BAHASAN
SESI
KE PEMAHAMAN
SEBELAS SEPUTAR
ANALISIS
INTERNAL
RATE OF
RETURN (IRR)
DALAM
SKB
Pertemuan ke 11
STUDI KELAYAKAN
BISNIS:
ANALISIS VIABILITAS PROYEK
BERDASARKAN METODE
INTERNAL RATE OF RETURN
Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 2

SEKILAS TENTANG PEMAHAMAN
ANALISIS
DALAM MENGEVALUASI
KELAYAKAN PROYEK
Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.
272
What is Internal Rate of Return (IRR) ?.
The Internal Rate of Return (IRR) is the discount rate that makes
the net present value (NPV) of a project zero.
 Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat bunga atau
rate of return pada saat nilai sekarang dari net cash flow
dikurang dengan investasi awal sama dengan nol.
atau IRR adalah tingkat bunga pengembalian pada saat
NPV = 0.
 Tingkat pengembalian dari modal proyek yang dianalisis
tersebut merupakan tingkat bunga pada saat NPV = 0,
di mana satuannya adalah persentase (%) per-tahun.
 Pada kondisi IRR terjadi:

PENERAPAN METODE
(IRR)
274
PENERAPAN METODE INTERNAL RATE OF RETURN
(IRR) DALAM MENGANALISIS VIABILITAS PROYEK :
 Metode tingkat pengembalian internal (IRR) merupakan
metode lain yang juga turut dipakai untuk menilai kelayakan
proyek jangka menengah-panjang, dengan memperhatikan
konsep nilai waktu dari mata uang di masa yang akan datang
(time value of money).
 Ketika kita menggunakan metode NPV, maka tingkat bunga
yang menjadi dasar perhitungan discount factor telah
ditetapkan sebelumnya berdasarkan besarnya suku bunga
yang berlaku di pasar. Namun pada metode IRR, justru tingkat
bunga atau rate of return pada saat nilai sekarang dari net
cash flow dikurang nilai investasi awal sama dengan nol
(tingkat bunga pengembalian pada saat NPV = 0) inilah yang
akan dihitung.
 Tingkat bunga yang dimaksud tersebut adalah tingkat bunga
“persis di mana investasi bernilai impas”, yaitu tidak
menguntungkan dan juga tidak merugikan.
 Dengan mengetahui tingkat bunga impas atau IRR ini,
maka dapat dinilai pula kelayakan proyek berdasarkan kriteria
investasi sebagai berikut; Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 275
 Apabila IRR > r atau coc (wocc), maka proyek diterima.
 Sedangkan jika IRR < r atau coc (wocc), proyek ditolak.
Notasi;
IRR = % tingkat bunga pengembalian pada saat NPV = 0
r = minimum attractive rate of return (MARR) atau
tingkat bunga yang berlaku pada saat ini.
coc = cost of capital atau biaya modal (cost of fund)
wocc = weighted cost of capital, yaitu rata-rata tertimbang
dari biaya modal yang pinjamannya bersumber
lebih dari satu kreditor dalam rangka turut
mendanai proyek.
Cara menghitung IRR di antaranya adalah melalui:
 Cara Uji Coba  Masukkan nilai i berulangkali hingga didapatkan
NPV = 0
 Interpolasi:
 Masukkan satu nilai i yang cukup rendah sehingga NPV positif
 i1 = ?� NPV1
 Masukkan suatu nilai I yang cukup tinggi sehingga NPV negatif
 i2 = ?� NPV2
 Lakukan interpolasi linear:
276
FORMULASI CARA MENGHITUNG IRR BERDASARKAN INTERPOLASI:
NPV pada DF terkecil (1%) ……… = 400  A
IRR  NPV = 0 Selisih Discount Factor:

50 % - 1 % = 49 %  D
Y
NPV pada DF terbesar (50%) ….. = (100)  B (-)
500  (A-B) = C
IRR pada kuadran X  Nilai DF terkecil + {(A:C) x D} 1% + {(400/500) x 49} % = 40,2% Hasilnya
Harus sama
IRR pada kuadran Y  Nilai DF terbesar + {(B:C) x D}  50% + {(-100/500) x 49} % = 40,2%
Kesimpulan:
Karena Nilai IRR > DF 40.2 % > 10.0 %, maka proyek tersebut dinyatakan Layak.

PERHATIAN

278
Catatan Penting:
Sebagai catatan penting perlu kiranya dijelaskan
bagaimana kunci menyelesaikan perhitungan IRR
jika hasil analisis NPV mengindikasi kesimpulan
“rejected” dan bagaimana pula kalau hal itu
dinyatakan “viable”. Berikut ini adalah penjelasan
ringkasnya.
 Misalnya, jika NPV pada DF 10% < 1 atau
proyek dinyatakan ditolak, maka angka DF
terbesar untuk interpolasi gunakan angka
terbesar di bawah 10%, yaitu 9%
 Namun jika NPV pada DF 10% > 1 atau proyek
dinyatakan diterima, maka angka DF terbesar
untuk interpolasi gunakan angka yang paling
besar di atas 10%, yaitu misalnya 40 %. Hal ini
tentunya tergantung pada angka persentase
tertinggi yang disediakan dalam Tabel DF
untuk nilai sekarang dari Rp 1,- Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 285
Berikut ini mari kita coba menganalisis
bagaimana caranya menginterpolasi
Internal Rate of Return suatu proyek
berdasarkan hasil perhitungan NPV
yang dinyatakan tidak layak, melalui
penyelesaian kasus di bawah ini.
 Analisis Interpolasi terhadap Perhitungan NPV dengan menggunakan
“Discount Factor Yang Terkecil, Yaitu 1%”:
(dalam milyar rupiah)
TAHUN TAHUN OPERASIONAL BISNIS PROYEK SELAMA 15 TAHUN
PEMBANGUNAN
PROYEK (MULAI TAHUN 2024 SAMPAI DENGAN TAHUN 2038)
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun
ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke ke
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Initial Cashflows:
1  Self Financing 60% (50,0) (30,0) (20,0) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
 Debt Financing 40%
2 Operational Cashflows:
2.a  Earning After Tax --- --- --- (3,0) (1,0) 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 8,0 8,0 9,0 10,0 12,0 14,0 17,0 15,0
2.b  Depeciation: --- --- --- 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
2.c  Interset KI 12%: --- --- --- 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4
3 Terminal Cashflows: --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 22,5
23,4 + 22,5 =
4 Proceeds: --- --- --- 5,4 7,4 10,4 11,4 12,4 13,4 14,4 16,4 16,4 17,4 18,4 20,4 22,4 25,4 45.9
*)
Discount Factor 1%
5 Lihat Tabel DF 10% di halman berikut ini !
1,00000 0,99010 0,98030 0,97059 0,96098 0,95147 0,94204 0,93272 0,92348 0,91434 0,90529 0,89632 0,88745 0,87866 0,86996 0,86135 0,85282 0,84438
Present Value Initial Cash- (50,0) (29.70) (19.61) 5,24 7,11 9,90 10,74 11,57 12,37 13,17 14,85 14,70 15,44 16,17 17,75 19,29 21,66 38,76
6
flows; Proceeds DF 1% **) **) **) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***)
Ʃ PV Initial Cashflows pada DF 1% = Rp 99,31 milyar

Ʃ PV Proceeds pada DF 1% = Rp 228,72 milyar
NPV pada DF 1%  Rp 228,72 milyar – Rp 99,31 milyar = Rp 129,41 milyar
 Analisis Interpolasi terhadap Perhitungan NPV dengan menggunakan
“Discount Factor Yang Terbesar di bawah r (suku bunga), yaitu 9%”:
PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Initial Cashflows:
1  Self Financing 60% (50,0) (30,0) (20,0) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2.a  Earning After Tax --- --- --- (3,0) (1,0) 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 8,0 8,0 9,0 10,0 12,0 14,0 17,0 15,0
2.b  Depeciation: --- --- --- 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
2.c  Interset KI 12%: --- --- --- 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4
23,4 + 22,5 =
4 Proceeds: --- --- --- 5,4 7,4 10,4 11,4 12,4 13,4 14,4 16,4 16,4 17,4 18,4 20,4 22,4 25,4 45.9
*)
Discount Factor 9%
1,00000 0,91743 0,84168 0,77218 0,70843 0,64993 0,59627 0,54703 0,50187 0,46043 0,42241 0,38753 0,35553 0,32618 0,29925 0,27454 0,25187 0,23107
Present Value Initial Cash- (50,0) (27.53) (16.84) 4,17 5,24 6,76 6,80 6,78 6,73 6,63 6,93 6,36 6,19 6,00 6,10 6,15 6,40 10,61
6
flows; Proceeds DF 9% **) **) **) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***)

282
NPV pada DF terkecil (1%) ……… = 129,41

9%-1%=8%
Y
NPV pada DF terbesar (9%) …….. = 3,48 (-)
125,93
IRR pada kuadran X  1% + {(129,41 / 125,93) x 8} % = 9,221.075.200.508.219%

Hasilnya
Harus sama
IRR pada kuadran Y  9% + {(3,48 / 125,93) x 8} % = 9,221.075.200.508.219%

Kesimpulan:
Dikarenakan nilai IRR yang diperoleh sebesar
9,2 % lebih kecil daripada beban bunga yang
dikenakan (yaitu 10%), maka rencana bisnis
tersebut juga dinyatakan ditolak. Hal ini sesuai
dengan hasil analisis berdasarkan pendekatan
metode NPV yang menyatakan demikian pula!.

Selanjutnya mari kita coba pula
menganalisis bagaimana caranya
menginterpolasi Internal Rate of Return
suatu proyek berdasarkan hasil
perhitungan NPV yang dinyatakan layak,
melalui penyelesaian kasus berikut ini.
LATIHAN MENYELESAIKAN
“STUDI KASUS” YANG NPV = LAYAK
287
Sebuah group investor merencanakan bisnis di bidang produk tertentu.
Anda, selaku calon sarjana ekonomi manajemen, diminta bantuannya
untuk menganalisis kelayakan proyek investasi tersebut khususnya dari
aspek finansil. Mengingat berbagai hal yang terkait dengan aspek
lainnya, yaitu aspek legalitas, marketing, manajemen organisasi dan
teknis produksi, serta analisis dampak lingkungan dapat dinyatakan
layak (feasible).
Adapun data yang diberikan kepada Anda untuk menilai viabilitas
(kelayakan proyek tersebut dari aspek finansil) adalah terdiri dari
informasi sebagai berikut;
1. SKB disusun tahun 2020.
2. Masa persiapan dan pembangunan proyek membutuhkan waktu
selama tiga tahun (yaitu mulai tahun 2021 hingga 2023), dan
menelan anggaran investasi total sebagai “initial cashflows”
sebesar Rp. 100 milyar, terdiri dari;
 60 % pendanaan modal sendiri (self financing), dan
 40 % debt financing melalui fasilitas kredit investasi bank.
dilanjutkan ke halaman berikut …….

3. Initial cashflows yang dikeluarkan untuk membiayai kebutuhan
persiapan dan pembangunan proyek dapat dijelaskan sebagai
berikut;
o Tahun 2021 ………….. Rp 50 milyar
o Tahun 2022 ………….. Rp 30 milyar
o Tahun 2023 ………….. Rp 20 milyar (+)
Total ………… Rp 100 milyar
4. Fasilitas Kredit Investasi dari bank akan dilunasi dalam waktu 15
tahun, dengan catatan tanpa “grace period” dan beban bunga
yang dikenakan adalah “flat rate” sebesar 10 % per-tahun, dimana
atas penghasilan bunga tersebut pemerintah mengenakan pajak
bunga (tax of intersest) terhadap bank sebesar 15 %.
5. Total Aktiva Tetap (Fixed Asset) berupa mesin-mesin produksi
yang dipergunakan bernilai Rp 75 milyar, dan dengan usia
ekonomisnya yang diperhitungkan mampu beroperasi selama 15
tahun, nilai akumulasi penyusutannya didepresiasi melalui
metode garis lurus (straight line method).
6. Dari masa operasional bisnis yang direncanakan selama 15 tahun
itu, diperoleh kejelasan bahwa nilai proyeksi pendapatan bersih
setelah kena pajak (eraning afterter tax) untuk komponen aliran
kas masuk (operational cashflows) setiap tahunnya adalah
sebagai berikut;
289
dilanjutkan ke halaman berikut ……. Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.
JUMLAH
No. TAHUN KETERANGAN (Rp milyar)
1 2024 Earning Before Tax (EBT) (1)
2 2025 Earning After Tax (EAT) 1
15 2038 Earning After Tax (EAT) 20 Ʃ= 309
dilanjutkan ke halaman berikut …….
8. Pada akhir tahun proyek, diperoleh hasil penjualan atas seluruh
nilai sisa (terminal cashflows) yang jumlahnya diperkirakan
mencapai Rp 75 milyar, dan atas penjualan ini dikenakan pajak
penjualan sebesar 10 %.
Pertanyaannya:
Bagaimana penilaian Anda terhadap kelayakan (viabilitas) proyek
tersebut dilihat dari hasil perhitungan analisis Net Present Value
(NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) ?.

Jawabannya:
 Analisis perhitungan Nilai Sekarang dari sejumlah Initial Cashflows proyek
yang masa persiapan dan pembangunannya memerlukan waktu 3 tahun:
PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Initial Cashflows:
1  Self Financing 60% (50,0) (30,0) (20,0) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
Discount Factor 10%
1,00000 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092 0,56447 0,51316 0,46661 0,42410 0,38554 0,35049 0,31863 0,28966 0,26333 0,23939 0,21763 0,19784
(50,0) (27.27) (16.53)

6 PV Initial Cashflows DF 10% --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
*) *) *)
**) PV Initial Cashflow pada DF 10% = nilai masing-masing initial cashflows pada tahun 2021, 2022 dan 2003 dikalikan
dengan DF masing-masing tahun ke 0, ke 1 & ke 2, sehingga rincian daripada pengeluaran nilai sekarangnya dapat
dihitung sebagai berikut;
PV Initial Cashflow pada DF 10% untuk tahun 2021 adalah Rp 50 M x 1,00000 = Rp 50,00 milyar
PV Initial Cashflow pada DF 10% untuk tahun 2023 adalah Rp 20 M x 0,82645 = Rp 16,53 milyar (+)
Ʃ PV Total Initial Cashflows ………………………………………………………...... = Rp 93,80 milyar
Selanjutnya dapat dilihat hasil perhitungan PV Proceeds pada DF 10% selama masa operasional bisnis, terhitung mulai
tahun 2024 hingga 2038.

ANALISIS PERHITUNGAN KOMPONEN ALIRAN KAS MASUK
(OPERATIONAL CASHFLOWS) PROYEK:
Nilai Depresiasi:
Total Fix Assets Rp 75 milyar
Usia ekonomis = 15 tahun
Metode yang dipakai = garis lurus (straightt line method)
 Jadi nilai depresiasi per-tahun = (Rp 75 milyar: 15)
= Rp 5 milyar
Nilai Beban Bunga Riil:
Nilai Kredit Investasi  40% x Rp 100 milyar = Rp 40,00 milyar

Bunga flat rate 10 %  10% x Rp 40 milyar = Rp 4,00 milyar
Tax of interest 15 %  15% x Rp 4 milyar = Rp 0,60 milyar (-)
Beban Bungan riil per-tahun = Rp 3,40 milyar

ANALISIS PERHITUNGAN PROCEEDS SEBAGAI ALIRAN KAS
MASUK PROYEK:
Proceeds Tahun 2024  tahun ke 1:
Penghasilan Setelah Pajak (EAT) (Rp 1,000 milyar)
Biaya-biaya:
Penyusutan  (Rp 75 : 15) milyar = Rp 5,000 milyar
Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Pajak atas Bunga 15%  10% x Rp 4 milyar Rp 0,600 milyar (-)
Beban bunga riil ……………………………... Rp 3,400 milyar
 Proceeds Tahun 1 = Laba Setelah Pajak + Penyusutan + Bunga (1-toi)*
= (Rp 1,000 M) + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 4,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 7,4 Milyar
Keterangan:
*toi = tax of interest (pajak bunga) sebesar 15% Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 294
MASUK PROYEK:
Penghasilan Setelah Pajak (EAT) Rp 1,000 milyar
Biaya-biaya:

= Rp 1,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 6,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 9,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 4,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 9,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 12,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 9,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 14,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 17,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 12,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 17,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 20,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Proceeds Tahun 2029  tahun 6:
Biaya-biaya:

= Rp 17,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 22,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 25,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 20,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 25,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 28,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 23,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 28,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 31,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 27,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 32,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 35,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 30,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 35,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 38,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 35,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 40,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 43,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 40,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 45,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 48,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 42,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 47,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 50,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 30,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 35,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 38,4 Milyar
Keterangan:
MASUK PROYEK:
Biaya-biaya:

= Rp 20,000 M + Rp 5,000 M + {Rp 4 M (1 – 0,15)}
= Rp 25,000 M + Rp 3,4 M
= Rp 28,4 Milyar
Keterangan:
Dari hasil analisis perhitungan tersebut di atas dapat diketahui
bahwa Aliran Kas Masuk (Proceeds) yang diperoleh selama
masa opersional proyek adalah sebagai berikut;
Proceeds tahun 2024  tahun ke 01 = Rp 7,4 milyar
Proceeds tahun 2026  ke tahun 03 = Rp 12,4 milyar
Proceeds tahun 2037  tahun ke 14 = Rp 38,4 milyar Ʃ= 435
Berdasarkan nilai perolehan dari masing-masing
aliran kas masuk (proceeds) tersebut di atas,
maka selanjutnya dapat pula dihitung besarnya
nilai sekarang (present value) dari seluruh
pendapatan operasional selama proyek berjalan.
310
Jawabannya:
 Analisis perhitungan Nilai Sekarang (PV) dari sejumlah Initial Cashflows proyek
yang masa persiapan dan pembangunannya memerlukan waktu 3 tahun :
PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Initial Cashflows:
1  Self Financing 60% (50,0) (30,0) (20,0) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
Discount Factor 10%
1,00000 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092 0,56447 0,51316 0,46661 0,42410 0,38554 0,35049 0,31863 0,28966 0,26333 0,23939 0,21763 0,19784
(50,0) (27.27) (16.53)

6 PV Initial Cashflows DF 10% --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
*) *) *)
*) PV Initial Cashflow pada DF 10% = nilai masing-masing initial cashflows pada tahun 2021, 2022 dan 2003 dikalikan
dengan DF masing-masing tahun ke 0, ke 1 & ke 2, sehingga rincian daripada pengeluaran nilai sekarangnya dapat
dihitung sebagai berikut;
PV Initial Cashflow pada DF 10% untuk tahun 2023 adalah Rp 20 M x 0,82645 = Rp 16,53 milyar (+)
Ʃ PV Total Initial Cashflows ………………………………………………………...... = Rp 93,80 milyar
Selanjutnya dapat dilihat hasil perhitungan PV Proceeds pada DF 10% selama masa operasional bisnis, terhitung mulai
tahun 2024 hingga 2038.

 Analisis perhitungan Nilai Sekarang (PV) dari sejumlah Operational Cashflows
proyek terhitung mulai tahun 2024 hingga 2038:
PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
2.a  Earning After Tax --- --- --- (1,0) 1,0 4,0 9,0 12,0 17,0 20,0 23,0 27,0 30,0 35,0 40,0 42,0 30,0 20,0
2.b  Depeciation: --- --- --- 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
2.c  Interset KI 12%: --- --- --- 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4
Terminal Cashflows:
(Lihat hasil analisis perhi-
3 tungannya di halaman --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- 67,5
berikut )
28,4 + 67,5 =
4 Proceeds: --- --- --- 7,4 9,4 12,4 17,4 20,4 25,4 28,4 31,4 35,4 38,4 43,4 48,4 50,4 38,4 95.9
*)
Discount Factor 10%

1,00000 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092 0,56447 0,51316 0,46661 0,42410 0,38554 0,35049 0,31863 0,28966 0,26333 0,23939 0,21763 0,19784
5,56 6,42 7,70 9,82 10,47 11,85 12,00 12,11 12,41 12,24 12,57 12,75 12,07 8,36 18,97
6 PV Proceeds pada DF 10% --- --- --- ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***)
*) Nilai Proceeds pada tahun terakhir proyek = nilai proceeds di tahun terakhir proyek (tahun 2038) + nilai terminal cashflows !
**) PV Proceeds = nilai proceeds di tahun masing-masing operasional bisnis dikalikan dengan angka DF 10% pada tahun ybs !
 Ʃ PV Poceeds: 5,56 + 6,42 + 7,70 + 9,82 + 10,47 + 11,85 + 12,00 + 12,11 + 12,41 + 12,24 + 12,57 + 12,75 + 12,07 + 8,36 + 18,97 =
Rp 165,3 milyar.

 Analisis perhitungan Nilai Sekarang (PV) dari sejumlah Terminal Cashflows proyek:

PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Discount Factor 10 %
3,a 1,00000 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092 0,56447 0,51316 0,46661 0,42410 0,38554 0,35049 0,31863 0,28966 0,26333 0,23939 0,21763 0,19784
Lihat Tabel DF 10%
Present Value Terminal 13,35

3.b --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
Cashflows DF 10 % *)
*)  PV Terminal Casflows DF 10 % = nilai total terminal cashflow setelah kena pajak penjualan 10% di tahun
terakhir proyek dikalikan dengan angka DF di tahun tersebut (tahun DF yang ke 17), yaitu {(Rp 75,0 M x 0,90)
x 0,19784} = Rp 13,35 milyar.

Analisis Net Present Value Aliran Kas Proyek Selama Periode 2021 – 2038:
PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Initial Cashflows:
1  Self Financing 60% (50,0) (30,0) (20,0) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2.b  Depeciation: --- --- --- 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
2.c  Interset KI 12%: --- --- --- 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4
28,4 + 67,5 =
4 Proceeds: --- --- --- 7,4 9,4 12,4 17,4 20,4 25,4 28,4 31,4 35,4 38,4 43,4 48,4 50,4 38,4 95.9
*)
5 Discount Factor 10% 1,00000 0,90909 0,82645 0,75131 0,68301 0,62092 0,56447 0,51316 0,46661 0,42410 0,38554 0,35049 0,31863 0,28966 0,26333 0,23939 0,21763 0,19784
Lihat Tabel DF 10% di halman berikut
ini !
PV Initial Cashflows ; (50,0) (27.27 (16.53 5,56 6,42 7,70 9,82 10,47 11,85 12,00 12,11 12,41 12,24 12,57 12,75 12,07 8,36 18,97
6
Proceeds pada DF 10% *) ) ) *) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***) ***)
*)
Ʃ PV Total Initial Cashflows = (Rp 93,80 milyar)

Ʃ PV Proceeds = Rp 165,30 milyar
NPV Proyek  (165,30 – 93,80) Rp milyar = Rp 71,5 milyar
NPV > 1  Proyek = Layak untuk Dilaksanakan.
Dari hasil analisis perhitungan nilai aliran kas masuk
tersebut di atas diperoleh kejelasan bahwa;
 Menurut pendekatan akuntansi, total penghasilan proyek
merupakan penjumlahan dari keseluruhan pendapatan setelah
kena pajak yaitu; {(1) + 1 + 4 + 9 + 12 + 17 + 20 + 23 + 27 + 30 + 35 +
40 + 42 + 30 + 20)} milyar = Rp 309 milyar
 Namun apabila penghasilan tersebut dianalis menurut pendekatan

viabilitas proyek, maka hasilnya sangat jauh berbeda. Hal ini
dikarenakan aliran kas pendapatan proyek tidak hanya terbatas
pada penghasilan setelah kena pajak, namun turut pula
diperhitungkan besarnya nilai depresiasi plus beban bunga riil
yang sebenarnya dikenakan terhadap bunga kredit investasi.
Sehingga jumlah proceeds atau total aliran kas masuk tersebut
mencapai:
7,4 + 9,4 + 12,4 + 17,4 + 20,4 + 25,4 + 28,4 + 31,4 + 35,4 +

38,4 + 43,4 + 48,4 + 50,4 + 38,4 + 28.4 = Rp 435,0 milyar

 Akan tetapi angka Rp 435,0 milyar ini merupakan angka yang
diperoleh dengan tanpa memperhatikan time value of money.
Oleh karena itu dengan adanya tingkat bunga 10 % per-tahun,
maka nilai sekarang dari sejumlah proceeds yang dihasilkan akan
menjadi lebih kecil yaitu;
Ʃ Proceeds pada DF 10% = 5,56 + 6,42 + 7,70 + 9,82 + 10,47 +

11,85 + 12,00 + 12,11 + 12,41 + 12,24 + 12,57 + 12,75 + 12,07 +
8,36 + 18,97 = Rp 165,3 milyar
 Demikian halnya ketika sejumlah terminal cashflows pada tahun

terakhir proyek yang nilainya mencapai angka Rp 67,5 milyar,
ternyata ketika diukur “nilai sekarangnya pada tahun ke 0” hanya
mempunyai nilai sebesar Rp 13,35 milyar.
 Dengan demikian berdasarkan hasil perhitungan present value
dari keseluruhan komponen aliran kas proyek yang dianalisis
dapat disimpulkan bahwa rencana investasi tersebut layak
untuk dilaksanakan. Hal ini dikarenakan nilai total present value
daripada proceeds yang dihasilkan (yaitu Rp 165,3 milyar) lebih
besar dibanding present value dari keseluruhan modal yang
dikeluarkan (Rp 93,80 milyar). Dengan kata lain nilai NPV > 1.
ANALISIS
KELAYAKAN PROYEK
BERDASARKAN METODE
(STUDI KASUS NOMOR 3)

318
Dikarenakan dalam upaya untuk mengetahui
besarnya IRR melalui pendekatan interpolasi
harus terlebih dahulu diperhitungkan tingkat
bunga yang dapat menghasilkan NPV baik
yang positif maupun negatif, maka dalam teknik
uji coba pada bahasan berikut akan dianalisis
cara memperoleh NPV tersebut berdasarkan nilai
persentase discount factor yang terkecil (1%),
dan melalui discount factor terbesar (40%).
Silahkan telusuri penyelesaian jawabannya di

halaman berikut ini. Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.
319
 Analisis Interpolasi melalui perhitungan NPV dengan menggunakan
“Discount Factor Yang Terkecil, Yaitu 1%”:
PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Initial Cashflows:
1  Self Financing 60% (50,0) (30,0) (20,0) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2.b  Depeciation: --- --- --- 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
2.c  Interset KI 12%: --- --- --- 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4
28,4 + 67,5 =
4 Proceeds: --- --- --- 7,4 9,4 12,4 17,4 20,4 25,4 28,4 31,4 35,4 38,4 43,4 48,4 50,4 38,4 95.9
*)
5 Discount Factor 1% 1,00000 0,99010 0,98030 0,97059 0,96098 0,95147 0,94204 0,93272 0,92348 0,91434 0,90529 0,89632 0,88745 0,87866 0,86996 0,86135 0,85282 0,84438
Lihat Tabel DF 10% di halman berikut
ini !
PV Initial Cashflows ;
6 (50,0) (29.70 (19.61 7,18 9,03 11,80 16,39 19,03 23,46 25,97 28,43 31,73 34,08 38,13 42,11 43,41 32,75 80,98
Proceeds pada DF 1%
) )

 Analisis Interpolasi berdasarkan perhitungan NPV dengan menggunakan
“Discount Factor Yang Terbesar , yaitu 40%”:
PEMBANGUNAN
NO KETERANGAN 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
Initial Cashflows:
1  Self Financing 60% (50,0) (30,0) (20,0) --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- --- ---
2.b  Depeciation: --- --- --- 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0 5,0
2.c  Interset KI 12%: --- --- --- 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4 3,4
28,4 + 67,5 =
4 Proceeds: --- --- --- 7,4 9,4 12,4 17,4 20,4 25,4 28,4 31,4 35,4 38,4 43,4 48,4 50,4 38,4 95.9
*)
Discount Factor 40%
1,00000 0,71429 0,51020 0,36443 0,26031 0,18593 0,13281 0,09486 0,06776 0,04840 0,03457 0,02469 0,01764 0,01260 0,00900 0,00643 0,00459 0,00328
Present Value Initial Cash-

6 (50,0) (21.43) (10.20) 2,70 2,45 2,31 2,31 1,94 1,72 1,37 1,09 0,87 0.68 0,55 0,44 0,32 0,18 0,31
flows; Proceeds DF 40%

NPV pada DF 40%  Rp 19,24 milyar – Rp 81,63 milyar = (Rp 62,39 milyar)
323
NPV pada DF terkecil (1%) …….. = 345,17

40 % - 1 % = 39 %
Y
NPV pada DF terbesar (40%) ….. = (62,39) (-)

407,56
IRR pada kuadran X  1% + {(345,17 / 407,56) x 39} % = 34,029.811.561. 487.88 % Hasilnya

Harus
sama
IRR pada kuadran Y  40% + {(- 62,39 / 407,56) x 39} % = 34,029.811.561.487.88 %

Kesimpulan:
Dikarenakan nilai IRR yang diperoleh sebesar
34,03 % lebih besar daripada beban bunga
yang dikenakan (yaitu 10%), maka rencana
bisnis tersebut juga dinyatakan layak. Hal ini
sesuai dengan hasil analisis berdasarkan
pendekatan metode NPV yang menyatakan
demikian pula!.

PEMBAHASAN
MASIH AKAN DILANJUTKAN
DENGAN
LATIHAN
STUDI KASUS

Demikian
dan
Silahkan pelajari
secara seksama 59
Terima Kasih
60

1 Modul 8 Analisis Viabilitas Proyek Berdasarkan IRR (60 Slide)

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

1 Modul 8 Analisis Viabilitas Proyek Berdasarkan IRR (60 Slide)

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MODUL

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 2

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.

 Pada kondisi IRR terjadi:

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 273

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.

IRR  NPV = 0 Selisih Discount Factor:

NPV pada DF terbesar (50%) ….. = (100)  B (-)

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 277

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.

Ʃ PV Initial Cashflows pada DF 1% = Rp 99,31 milyar

Ʃ PV Initial Cashflows pada DF 9% = Rp 94,37 milyar

IRR  NPV = 0 Selisih Discount Factor:

NPV pada DF terbesar (9%) …….. = 3,48 (-)

IRR pada kuadran X  1% + {(129,41 / 125,93) x 8} % = 9,221.075.200.508.219%

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 283

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 284

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 288

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 291

(50,0) (27.27) (16.53)

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 292

Nilai Kredit Investasi  40% x Rp 100 milyar = Rp 40,00 milyar

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 293

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Bunga KI 10% x pinjaman sebesar Rp 40 milyar Rp 4,000 milyar

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.

(50,0) (27.27) (16.53)

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 311

Discount Factor 10%

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 312

(dalam milyar rupiah)

Present Value Terminal 13,35

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 313

Ʃ PV Total Initial Cashflows = (Rp 93,80 milyar)

 Namun apabila penghasilan tersebut dianalis menurut pendekatan

7,4 + 9,4 + 12,4 + 17,4 + 20,4 + 25,4 + 28,4 + 31,4 + 35,4 +

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 316

Ʃ Proceeds pada DF 10% = 5,56 + 6,42 + 7,70 + 9,82 + 10,47 +

 Demikian halnya ketika sejumlah terminal cashflows pada tahun

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi.

Silahkan telusuri penyelesaian jawabannya di

Ʃ PV Initial Cashflows pada DF 1% = Rp 99,31 milyar

Present Value Initial Cash-

Ʃ PV Initial Cashflows pada DF 40% = Rp 81,63 milyar

IRR  NPV = 0 Selisih Discount Factor:

NPV pada DF terbesar (40%) ….. = (62,39) (-)

IRR pada kuadran X  1% + {(345,17 / 407,56) x 39} % = 34,029.811.561. 487.88 % Hasilnya

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 324

Dr. WACHYUDI.N. SE, MSi. 325